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10 41-3029-9802 JORNAL DO SÍNDICO I A INFORMAÇÃO DIRIGIDA CURITIBA
Meu nome é Alberto Dias de Souza, moro
na Rua Aníbal Brandão, sou membro do
Conselho Fiscal do condomínio onde moro
e gostaria que os senhores me orientassem
quanto aos seguintes pontos:
a)O Síndico reluta em não nos mostrar ou
informar sobre a relação de inadimplentes.
b) A convenção do condomínio prevê
isenção da taxa de condomínio para o
Síndico. Mas o Síndico conseguiu aprovar
em Assembléia não específica para esse
assunto e com menos de 2/3 dos moradores
o valor de três taxas de condomínio
como remuneração mensal do mesmo.
Essas situações estão corretas? Como
devo me dirigir ao síndico e exigir o meu
direito de morador?
R: Prezado Leitor, vejo que a situação em
seu condomínio é muito delicada, no que diz
respeito inadimplemento do seu condomínio
o Síndico pode fazer a apresentação aos condôminos
na Assembléia Geral Ordinária, ou
seja, ao final de cada gestão, se ele reluta em
passar para o conselho fiscal esta relação é
só o conselho não aprovar suas contas o que
ocasionará motivo para o próprio conselho
com mais a participação de ¼ dos condôminos
convocarem uma Assembléia Geral Extraordinária
para destituí-lo.
Quanto ao caso que entendemos mais grave
ainda, o síndico não pode de maneira alguma
mesmo que através de Assembléia aprovar
sua remuneração, ele tem que seguir a risca
o que prevê a Convenção do Condomínio, se a
previsão é da isenção tem que ser assim, a não
ser que o mesmo convoque uma Assembléia
Geral com fim específico da alteração da convenção
que deve ter no documento alterado a
Átila Gadelha Marcelo - OAB/BA - 24542
aprovação por assinatura de 2/3 dos proprietários.
Logo, entendemos que o Síndico está
cometendo irregularidades graves, podendo
os condôminos ingressar com ação de obrigação
de fazer para a prestação de contas e até
mesmo destituição do cargo por improbidade.
2) No meu condomínio tem um porteiro, do
turno diurno, que trabalha há mais de dez
anos e é excelente funcionário, no entanto
ele traz para o trabalho o filho adolescente
de 15 anos que parece ter um pequeno
retardo mental. Ele fica ora brincando, ora
fazendo favores para alguns condôminos e
muitas vezes acompanhando os funcionários
em suas tarefas. Como subsíndica falei
com ele para não mais proceder assim, no
que fui atendida por alguns dias. Passado
o primeiro mes ele voltou a trazer o filho. Eu
falei com a síndica e ela alegou que muitos
condôminos acatam a atitude dele, e podia
deixá-lo trazer o filho, pois ele mora em
Felipe Camarão, um bairro muto violento
e tem cuidados com ele. Diante de tudo,
e sabendo que essa situação não está
correta, eu preciso de informações legais
para argumentar junto a todos e acabar
com isso, mostrando o risco a que estamos
expostos. Já agradeço a atenção a ser
dispensada ao assunto.
Ana Laura
R: Prezada Leitora, O fato de o seu funcionário
levar o filho ao trabalho só poderá acarretar
danos se o mesmo fizer trabalhos para o condomínio
ou até mesmo dar assistência ao Pai
em suas funções como, por exemplo, tirar hora
de almoço, ou até mesmo ficar na portaria por
alguns instantes, isto poderá acarretar uma
possível reclamação trabalhista. Quanto aos
serviços a terceiros não afeta o condomínio.
Entretanto os condôminos podem requisitar
por escrito ao funcionário que não leve mais o
filho para o trabalho, uma vez que se ele tem
algum problema deve estar em alguma escola
apropriada e não efetuando serviços para
condôminos.
3)Comprei um apartamento neste condomínio
que foi construído a 20 anos e que
não e que até a presente data não foi tirado
o numero do CNPJ. O CNPJ pode ser
tirado em qualquer data sem pagamento
de multa por não ter sido oficializado anteriormente?
o que precisa para ser tirado?
Existe o CEI para pgto das contribuições de
INSS e FGTS. Por favor, me tire esta dúvida.
Grata
R) Prezada Leitora, Condômino é pessoa
jurídica de direito privado, mas tem uma
relação jurídica especial, ele é constituído
sem fins lucrativos, o CNPJ pode ser tirado
em qualquer tempo, é só se encaminhar à
Fazenda Da União com os documentos para
que o condomínio tenha seu CNPJ. Estes documentos
são a Convenção do condomínio, a
Ata de Constituição do Síndico (pois ele será o
primeiro responsável) e os documentos pessoais
do mesmo. Lá eles farão o cadastramento
do CNPJ daí então seu condomínio poderá ter
conta em banco etc.
Quanto a contribuição de INSS e FGTS para o
condomínio não existe tal recolhimento, entretanto
existe para os funcionários do mesmo.
4)Onde registrar um Condomínio Residencial
construído a mais de 30 anos, ele nãotem
CNPJ e nem Convenção. Soube que
é no Cartório de Imóveis. Minha dúvida é
como encaminhar a documentação na
Receita Federal.
R: Prezado Leitor, Na verdade o cadastramento
do CNPJ é na Receita Federal, para tirar
o CNPJ do seu condomínio é necessário levar
a convenção do condomínio atualizada, a Ata
de eleição do atual Síndico, pois ele será o pri-
meiro responsável, e os documentos pessoais
do Síndico. O registro da convenção é feito no
Cartório de Registro de Imóveis, e, mesmo
sendo antigo o condomínio verifique se já não
existe uma convenção registrada, você pode
verificar junto a construtora que fez o empreendimento.
Se não é o caso, para registrar se
dirija ao cartório de registro de imóveis com
o documento que deve ter a assinatura de no
mínimo 2/3 dos proprietários.
5)Não sou o sindico do prédio, porem gostaria
de saber se o Sindico não cumprir o
que foi decidido numa reunião quanto
tempo ele tem p/ cumprir e o que os condôminos
podem fazer? Se tem um morador
que esta com 11 meses em atraso e o sindico
não faz nada qual o procedimento?
Tem alguma lei sobre a obrigação de se
pagar a taxa de condomínio? E pelo fato
da moradora ser advogada ela tem esse
direito de ficar sem pagar? E se no balancete
mensal pode colocar os moradores
que estão devendo a taxa de condomínio
sem que o prédio possa ser advertido? O
Sindico pode fazer um acordo por escrito
com essa moradora que esta devendo e
esse acordo é valido, sem que tenha nenhuma
testemunha? O sindico foi isento
de pagar a taxa porem não está fazendo
nada e o prédio esta se deteriorando ele
pode ser processado por algum condômino?
Se não o que fazer? Posso pagar a
taxa de condomínio em juízo? Espero ter
sido claro nas minhas duvidas Aguardo
resposta
R) Prezado Leitor, respondendo suas questões
por ordem o síndico tem o prazo que a Assembléia
determinou se a mesma não determinou
nenhum prazo podem os condôminos cobrarem
dele. Segundo previsão no Código Cível
de 2002, os condôminos no quorum de ¼,
podem convocar Assembléia Geral Extraordi-
nária para deliberar sobre qualquer assunto
de interesse do condomínio, logo é a melhor
maneira de fazer tal cobrança.
Conforme já respondido acima, ¼ dos
condôminos podem em Assembléia deliberar
sobre assuntos de interesse do condomínio
inclusive sobre tal assunto. O procedimento
normal depois de tentativas administrativas
é uma cobrança judicial.
A Lei que protege as relações em condomínio
é o Código Civil de 2002, no seu capítulo
VI dos Artigos 1314 ao1358 e existe a previsão
da obrigação de pagar a taxa, inclusive porque
a taxa de condomínio é o rateio das despesas
do mesmo.
Não existe nenhum privilégio a devedora
por ser advogada no meu entendimento, só
por isso ela deveria ser exemplo e estar em dia
com suas obrigações junto ao condomínio.
No balancete aconselho a não por os nomes
dos proprietários devedores, entretanto para
um controle administrativo poderá o síndico
fazer uma planilha com os números dos
apartamentos e pintar ou colocar um “X” dos
adimplentes deixando em branco os inadimplentes.
Sim, o síndico poderá fazer qualquer acordo
extrajudicial, no caso de uma testemunha,
reforçaria o acordo, no entanto não se faz obrigatória.
Não vemos qualquer relação da isenção
da taxa de condomínio ao Síndico com a deterioração
do condomínio, isso é uma questão
administrativa e que os condôminos podem
como já respondido tomar a devidas providências,
quanto ao fato de algum condômino processar
o síndico deve haver embasamento.
Sim o senhor pode pagar sua taxa em juízo,
para tal deve ingressar com ação de consignação
de pagamento, é preciso estar com um
bom embasamento jurídico, além das provas
necessárias que comprovem e provoquem o
pedido de consignação, pois o Juiz vai avaliar
os fatos para conceder tal consignação.
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TRANSFERÊNCIA DE
VAGA DE GARAGEM
O Superior Tribunal de Justiça
reconhece a penhora e a transferência
de vagas na garagem de
condomínios. De acordo com uma
série de decisões realizadas recentemente
pelo STJ, qualquer
vaga considerada autônoma (bem
imóvel separado do apartamento
ou da casa) pode ir à penhora,
caso o proprietário tenha débitos
em tributos com a União. A “penhorabilidade”
das vagas autônomas
em garagens de condomínios
está registrada sob o número
1057511 (na Segunda Turma do
STF) e 876011 (Quarta Turma).
Já a alienação (transferência do
bem para outra pessoa), outro
assunto frequente em processos
movidos no STJ, só deve ser permitida
para outro apartamento
do mesmo prédio, de acordo com
as recentes decisões da Casa. A
mesma regra vale, consequentemente,
para a locação. Em outras
decisões, o STJ estipula que, no
registro imobiliário do apartamento,
conste a localização do
boxe da garagem vinculado ao
imóvel. Também passa a ser proibida
a extinção de qualquer vaga
de garagem pertencente a um dos
condôminos que esteja ausente
da assembleia do condomínio em
que se tomou a decisão.
ANTECEDENTE CRIMINAL
NA CONTRATAÇÃO
Pedir o atestado de antecedente
criminal na hora de contratar um
funcionário está virando praxe em
condomínios paulistas de alto padrão
em São Paulo, que consideram
o documento um meio de combater
a violência. Em alguns edifícios,
a norma é ainda mais severa e se
estende a babás, faxineiras e motoristas
que trabalham para moradores
dos apartamentos. No interior
do estado, chega-se ao extremo de
prestadores de serviços também terem
de apresentar o tal documento,
acompanhado do RG, para conseguir
entrar em condomínios de luxo.
Isto porque, segundo administradoras
de condomínios, as informações
que os bandidos conseguem sobre
a rotina e as brechas na segurança
de alguns edifícios são passadas por
pessoas que trabalham no prédio e
algumas vezes até por moradores
mais desavisados. Mesmo depois
de investir em seguranças vestidos
de preto, guaritas blindadas, cercas
elétricas e equipamentos eletrônicos
de última geração, os prédios não se
livraram da ameaça dos arrastões.
Para eles, o antecedente criminal
é só mais uma cautela. E, do ponto
de vista jurídico, não tem problema,
pois é uma informação pública. A
cautela, em muitos casos, é norma
expressa na convenção do edifício.
NOVOS PLUGUES:
500 REAIS
O consumidor brasileiro terá
gastos em torno de R$ 500 para
se adaptar ao novo padrão de
plugues e tomadas, segundo previsões
do Sincoelétrico (Sindicato
do Comércio Varejista de Material
Elétrico e Aparelhos Eletrodomésticos).
A estimativa é para
um imóvel com três quartos, onde
cada cômodo da residência possui
cerca de quatro tomadas. O cálculo
leva em conta os gastos com materiais
e mão-de-obra, sendo que o
primeiro responderia por R$ 220
do total da despesa e o segundo,
por R$ 280, em média. Os gastos
podem aumentar, se o imóvel não
tiver aterramento. O novo padrão
fará com que o brasileiro pague
em torno de 20% a 25% mais caro
por eletrodomésticos e eletrônicos,
já que são poucos os países
que utilizam esta nova padronização,
sendo estes de pouca relevância.
Com a mudança, os brasileiros
irão substituir os cerca de
12 tipos de plugues e oito tipos de
tomadas existentes atualmente
por plugues com pinos redondos,
de dois ou três pinos, sendo que
o terceiro pino funciona como fio
terra dos produtos que precisam
de aterramento para evitar choques,
desde que a instalação residencial
disponha desse recurso.
MENOS CO² NO
NOSSO AR
A busca por práticas menos impactantes
ao meio am¬¬biente tem
sido uma constante em muitos setores
da economia. Na construção civil
um número crescente de empresários
está enxergando com mais clareza a
necessidade e o grande potencial de
mudanças nos modelos de concepção,
design, uso e funcionamento de edificações.
O impacto do setor fez soar o
si¬¬nal de alerta: cerca de 40% das
emissões de dióxido de carbono (CO2)
no mundo são causadas por edifícios
(da construção ao uso). No Brasil, as
construções consomem 44% da energia
gasta no país, sendo que 22% ocorrem
em uso residencial, 14% em comercial
e 8% em prédios pú¬¬blicos,
de acordo com levantamento do Conselho
Brasilei¬ro de Cons¬¬tru¬¬ção
Sustentável (CBCS). A única forma
de minimizar essa realidade é empregando
sustentabilidade nas edificações.
Com isso, todos os atores saem
ganhando, seja o setor produtivo, governo
ou cidadão, segundo o CBCS.
Ao incentivar a sustentabilidade nas
construções, pode-se ter uma economia
de 40% de água e 30% de eletricidade.
Pa¬¬ra isso é preciso investir
entre 3% e 5% do valor do imóvel em
tecnologias ambientalmente saudáveis.
É possível que os prédios verdes
valorizem em até 25% o preço do aluguel
e venda.
O ENFEITE NATALINO
CARIOCA
A menos de um mês, o Rio
já mostrava a decoração inspirada
no Natal, com presépios
gigantes colocados em pontos
por onde circulam milhares de
pessoas diariamente. Na Avenida
Epitácio Pessoa, na Lagoa,
altura do Clube de Regatas do
Flamengo, uma escultura de
pedra, azul e branca, abrigou
um presépio. Um pouco mais à
frente, no Corte do Cantagalo, a
simpática e colorida decoração
natalina incluiu Maria, José e
o menino Jesus, com a mensagem
Glória a Deus nas alturas.
Com o objetivo de incentivar
moradores a enfeitarem suas
casas e prédios, há 7 anos a
Riotur promove o Concurso de
Decoração Natalina de Fachadas.
Para participar foi preciso
ter 30% da fachada decorada. A
iluminação, em todos os anos, é
um requisito fundamental. Os
primeiros colocados nas categorias
edifícios e casas ganharam
um final de semana numa
pousada de Penedo e uma placa
comemorativa.