Usucapião. Vaga de garagem - Quinto Registro de Imóveis de São ...

QUINTO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO
Sérgio Jacomino, Oficial Registrador
Processo n.º 583.00.2005.002315-9
Interessado: Décio Pedro Franco.
Ementa: Usucapião. Vaga de garagem – unidade autônoma. Usucapião de vaga de garagem - unidade autônoma. Instituição de
condomínio que caracteriza as vagas do edifício como vinculadas à unidade.
Senhor Juiz.
Tendo recebido o processo n.º 583.00.2005.002315-9 (Ordem n.º 37/05,
15/05), ação de usucapião que teve curso pelo R. Juízo de Direito da 1ª. Vara de
Registros Públicos desta Capital, submeto as questões que abaixo consigno,
aguardando superior determinação de Vossa Excelência.
Recebidos os autos em Cartório, para cumprimento do V. acórdão prolatado,
deparei-me com circunstâncias que estão a merecer uma informação detalhada, o
que ora se faz, com o pedido de que V. Excelência, tomando conhecimento de tais
fatos, possa determinar o que de Direito.
Para garantia dos interessados, procedi à prenotação do título (protocolo
218.176).
Situação jurídica da vaga de garagem
A situação da vaga de garagem n. 19 do Edifício Aracaju se acha devidamente
estabilizada e perfeitamente retratada na certidão acostada às fls. 18 a 27 dos autos.
Tal vaga não é considerada em si mesma uma unidade autônoma. Ela integra,
juntamente com a vaga n. 1 e o armário “F”, a unidade autônoma apartamento n. 4,
localizada no 4º andar ou 5º pavimento. Trata-se, portanto, de coisa comum,
inalienável, indivisível e acessória, indissoluvelmente ligada e integrante do referido
apartamento.
Tal circunstância fica patente analisando-se a certidão de fls. 19 e a cópia da
instituição de condomínio juntada às fls. 21 a 25 dos autos, especialmente a página
22, item X, que estabelece a constituição da propriedade comum e as “havidas como
coisas inalienáveis, indivisíveis e acessórias, indissoluvelmente ligadas às demais [...]
muito especialmente: [...] garagens e armários”.
Mais adiante, no bojo do mesmo instrumento, lê-se:
“XII – fazem parte integrante:
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4) – do apartamento do 4º andar ou 5º pavimento, as garages de n. 1 e 19 e o
armário de letra ‘f’”.
A situação acima relatada rendeu acirrado debate nos autos.
Ficou patente que a transmissão do bem não se operou por estar, dita
transmissão, na dependência de alteração da especificação do condomínio (vide o
instrumento particular juntado a fls. 13 a 15 dos autos e declaração do autor, fls. 193,
passim).
Em suma, trata-se, dita vaga de garagem, de parte integrante da unidade
autônoma apartamento n. 4, não se constituindo unidade autônoma, segundo a
instituição e convenção do condomínio.
Tais disposições condominiais não foram alteradas, diga-se de passagem.
Estado civil do usucapiente
Além disso, existe a circunstância, bastante complexa, de o usucapiente, na
condição de separado judicialmente, não ser co-proprietário, juntamente com o excônjuge,
do apartamento n. 1, conforme prova a certidão nos autos. Tudo isso
malgrado o fato de se declarar em estado de união estável, em regime de
convivência.
Certo que a circunstância foi tangenciada nos autos. Todavia, remanescem
dificuldades práticas para se dar cumprimento ao que foi decidido nestes autos.
Vejamos.
Alteração da especificação do condomínio
A vaga de garage usucapida não é, nunca foi, juridicamente falando, uma unidade
autônoma – embora a ela se atribuiu a área de 20,80m2. na inicial (fls. 2). Como se
viu, a vaga integra a unidade autônoma apartamento n. 4, localizado no 4º andar ou
5º pavimento, juntamente com a vaga n. 1 e o armário “F”.
As coisas acessórias são insuscetíveis de serem usucapidas. Por uma razão
singela: accessorium sequitur suum principale. Não se pode usucapir uma coisa
acessória que, no caso de condomínios edilícios, não encontra projeção no imóvel
(fração ideal de terreno).
Possível seria, claro, que a coisa usucapida fosse considerada uma unidade
autônoma. Nestas circunstâncias, é importante salientar que este Registro não tem
conhecimento de qualquer alteração havida na especificação do condomínio que
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permitisse considerar a dita vaga como sendo uma unidade autônoma. Em outras
palavras, embora possa ter havido um acerto entre os condôminos, tal fato não se
consubstanciou em instrumento próprio a ser obrigatoriamente apresentado,
acolhido e registrado por este Registro Público.
Concluindo, ao atribuir-se à dita vaga a área de 20,80m2., mister seria projetar
essa área na fração ideal do condomínio. Isto é, a ela deveria ser atribuída uma
fração ideal de terreno (art. 2º, § 1º da Lei 4.591, de 1964 c.c. art. 1.331, §§ 1º e 3º
do Código Civil). Importante notar que a atribuição de fração ideal de terreno, para
dita vaga, aqui considerada unidade autônoma, deverá acarretar o recálculo do
quadro de áreas.
Enfim, tudo isso leva à necessidade preliminar de se alterar a especificação do
condomínio. Sem esta providência vestibular, não haveria como descerrar matrícula
para a vaga usucapida (art. 1.332, § 2º do Código Civil).
União estável
Questão que merece especial atenção é a que exsurge da peculiar situação
civil do autor da ação.
Duas preliminares se impõem – seja: (a) considerando-se a vaga como
unidade autônoma ou (b) admitindo-na vinculada à unidade autônoma como coisa
acessória. É que a aquisição da vaga, na primeira, é vedada por quem não seja
condômino (art. 2º, § 2º da Lei 4.591, de 1964 c.c. art. 1.339, § 2º do Código Civil) e
pelos fatos já sobejamente apontados supra. Já na segunda, a titular de domínio
exclusivo do apartamento 1 é a Sra. ROSA APARECIDA BARBOSA FRANCO. Chegamos aqui à
impossibilidade se de usucapir bem juridicamente inexistente, já que a vaga, como
coisa acessória, não pode ser usucapida independentemente do principal.
Mister, portanto, que se regularize a situação dominial do autor – seja por
meio de reconciliação (art. 36, § único, Lei 6.515, de 1977), seja por
reconhecimento judicial, em virtude dos complexos problemas patrimoniais que tal
estado acarreta para terceiros, já que a união estável prescinde de meios
publicitários para exteriorizar-se no Registro Público.
Coisa julgada e limites à qualificação registral
Este Oficial Registrador não desconhece a força da coisa julgada, nem o seu
próprio limite profissional: não pretende ir além das suas sandálias.
Submeto a questão a Vossa Excelência para determinar o que de Direito por
um dever de ofício, ciente de que o registro, se consumado, poderá acarretar futuros
conflitos – o que representaria a negação das finalidades essenciais do Registro.
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Em suma: uma coisa é declaração judicial de usucapião; outra o registro dessa
aquisição originária. Uma é o domínio; outra o exercício pleno desse direito
(disponibilidade). É perfeitamente possível que a declaração judicial de domínio
esteja na dependência de prévio preenchimento de formalidades para que a
disponibilidade plena se alcance.
Reconhecido, portanto, o domínio, resta, ao proprietário, diligenciar a
superação de problemas que exsurgem do próprio Registro, cumprindo as
formalidades devidas para se alcançar a inscrição – nomeadamente, a alteração da
especificação e convenção de condomínio e a regularização da sua situação civil, com
clara disposição sobre os bens.
Estas são as informações que presto a Vossa Excelência, aguardando que
possa apreciar e decidir o que de Direito.
São Paulo, 13 de fevereiro de 2009.
SÉRGIO JACOMINO,
Oficial Registrador
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