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Virei síndico, e agora?<br />
Guia prático para tirar de letra o início<br />
da gestão com o Nextin Home<br />
A plataforma online para gestão<br />
integrada de condomínios mais<br />
completa do Brasil.<br />
www.nextin.com.br
ÍNDICE<br />
1 - Introdução................................................................................... 03<br />
2 - Inspeção ...................................................................................... 05<br />
3 - Legislação e documentação ......................................................... 07<br />
4 - Comunicação............................................................................... 10<br />
5 - Finanças ...................................................................................... 12<br />
6 - Pagamentos em aberto............................................................... 14<br />
7 - Vencimentos de contratos .......................................................... 17<br />
8 - Sobre a Nextin............................................................................. 19<br />
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1 - Introdução<br />
Ser síndico de um condomínio nunca será uma tarefa fácil.<br />
Mas para pessoas experiente isso se torna mais natural,<br />
enquanto que para os novos síndicos o desafio é ainda maior.<br />
No entanto, mesmo para os experientes, o início do mandato<br />
é sempre um grande desafio, pois a metodologia do gestor<br />
atual é diferente do gestor anterior. E isso é completamente<br />
normal, já que são duas pessoas diferentes. Mas o grande<br />
problema é que, na maioria das vezes, o síndico não<br />
documenta quase nada que é feito no condomínio. Não<br />
existe processo algum para tratar as situações, e os diversos<br />
documentos que são gerados em cada acontecimento são<br />
armazenados de forma completamente desorganizada –<br />
isso se não estiver na casa do gestor.<br />
O mais importante quando o assunto é gestão condominial<br />
eficiente, é organização. Para ser organizado, o síndico<br />
precisa criar métodos que possam ser repetidos, de modo<br />
que em qualquer situação, por mais inusitada que seja, ele<br />
saiba como conduzi-la.<br />
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1 - Introdução<br />
Para iniciar a gestão, é ideal que o novo síndico divida os<br />
vários aspectos do condomínio de forma que cada situação<br />
possa ser tratada separadamente.<br />
Confira como tirar de letra o início de uma gestão e descubra<br />
como o Nextin Home pode te ajudar.<br />
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2 - Inspeção<br />
É papel do síndico fazer o check-up predial uma vez por ano.<br />
Essa vistoria registra e analisa tudo que existe no condomínio,<br />
tanto a parte documental quanto a infraestrutura.<br />
Na estrutura devem ser verificados itens como: fachada,<br />
áreas comuns, terraço e equipamentos de segurança, além<br />
das partes de hidráulica, elétrica e gás.<br />
Já na parte documental, é fundamental a verificação da<br />
documentação que comprove a realização dos serviços<br />
obrigatórios e certificações técnicas do condomínio.<br />
Para fazer uma inspeção predial sem falhas e não precisar<br />
se preocupar em ser avisado sobre o vencimento dos itens<br />
de manutenção, o seu aliado é o Nextin Home. No módulo<br />
Manutenção, você substitui a tradicional prancheta e deixa<br />
a inspeção predial impecável e superconfiável.<br />
No módulo Manutenção, você cadastra o item (elevador,<br />
bomba da piscina, extintor, etc.), insere o identificador, a<br />
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2 - Inspeção<br />
localização, a data de vencimento e o ciclo de duração desse<br />
item. Ou seja, a partir da data sinalizada – como vencimento<br />
ou duração do ciclo –, o sistema enviará notificações por<br />
e-mail e SMS ao síndico, avisando que aquele item precisa<br />
de manutenção.<br />
Isso irá garantir uma inspeção impecável e duradoura, pois<br />
você continuará sendo notificado sobre os vencimentos até<br />
avisar o sistema que não será mais necessário.<br />
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3 - Legislação e documentação<br />
O síndico precisa ser um bom conhecedor de quase tudo,<br />
sendo, talvez, o conhecimento em direito o mais essencial.<br />
Entender as leis que regem e regulam os condomínios é<br />
fundamental. Ele precisa saber de cor o Código Civil Brasileiro<br />
– a parte que diz respeito a condomínios –, a Lei 4.591/64,<br />
Convenção do Condomínio e Regimento Interno.<br />
O principal instrumento legal do síndico deverá ser o Novo<br />
Código Civil Brasileiro. No documento, existe um capítulo<br />
destinado especificamente às relações condominiais.<br />
São 44 artigos que irão nortear tudo que existe sobre os<br />
condomínios, abordando principalmente o que é parte<br />
comum e o que é parte privativa, as obrigações, as multas<br />
e etc. Ele é supremo e todas as demais regras devem estar<br />
de acordo com ele. O problema acontece quando o Código<br />
deixa algum assunto a critério da Convenção do Condomínio<br />
ou da assembleia; assim, estes dois instrumentos passariam<br />
a ter mais valor que o Código Civil.<br />
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3 - Legislação e documentação<br />
A Lei nº 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, regulou<br />
todo o mercado imobiliário por 40 anos, mas perdeu parte<br />
de sua aplicação com o surgimento do Novo Código Civil.<br />
Ela engloba direito de propriedade e a forma de se convocar<br />
e realizar assembleias, além de outros tantos tópicos já<br />
previstos no Código Civil. Em caso de conflitos, prevalece a<br />
nova lei, ou seja, os 44 artigos citados acima.<br />
Já a Convenção de Condomínio é o documento elaborado<br />
para cada condomínio. Dentro daquele ambiente ela tem<br />
força de lei e deve ser seguida por todos os condôminos, sob<br />
pena de advertência. Entretanto, ela não pode contradizer<br />
nenhum dos documentos acima dela: o Código Civil ou a Lei<br />
dos Condomínios. Se houver qualquer tipo de contradição,<br />
esses últimos terão mais valor.<br />
O Regimento Interno organiza apenas a convivência entre<br />
os condôminos e o uso das coisas: elevadores, piscina, salão<br />
de festas e outros; detalha o que é direito e o que é dever<br />
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3 - Legislação e documentação<br />
de cada condômino. Esse documento é elaborado pelos<br />
próprios condôminos e entra em vigor se for aprovado por,<br />
no mínimo, 2/3 dos membros.<br />
No Nextin Home, o síndico pode armazenar todos os<br />
documentos importantes no módulo Biblioteca, desde os<br />
mais gerais até os referentes ao condomínio. Esse é o local<br />
ideal para armazenar esses tipos de documento, nos quais<br />
o síndico precisará se basear sempre para tomar decisões.<br />
Sendo assim, tudo estará em um mesmo lugar para consultar,<br />
principalmente no início, momento em que até as regras e<br />
leis mais simples ainda não estarão completamente fixadas<br />
na mente do novo síndico.<br />
Além disso, esses documentos principais poderão ficar<br />
disponíveis aos moradores e proprietários, que terão fácil<br />
acesso à todas as informações fundamentais para um boa<br />
convivência no condomínio.<br />
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4 - Comunicação<br />
Para se tornar um síndico de sucesso, é fundamental ter<br />
boa capacidade de comunicação, saber por onde comunicar,<br />
com quem e como.<br />
Quando um novo síndico assume, ele precisa se comunicar<br />
com todos os moradores e proprietários, pois é provável que<br />
vários não tenham comparecido na assembleia que o elegeu.<br />
É necessário que o gestor abra o canal de comunicação<br />
com os moradores a fim de fazer uma administração<br />
participativa, ouvindo e fazendo pesquisas de percepção<br />
junto aos condôminos.<br />
Desse modo, a primeira comunicação com os demais membros<br />
do condomínio deve ser feita logo depois de assumir.<br />
Se o objetivo é fazer uma gestão participativa, o gestor deve<br />
elaborar um plano de ação com as necessidades imediatas,<br />
de médio e de longo prazo, visando sanar tudo de forma<br />
equilibrada e transparente.<br />
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4 - Comunicação<br />
Quando o assunto é comunicação, o Nextin Home sana<br />
qualquer tipo de problema. Ao assumir a gestão, o síndico<br />
pode enviar a todos os moradores e proprietários um aviso<br />
contando sobre a novidade e se deixando à disposição. Esse<br />
aviso pode ser considerado urgente, fazendo com que todos<br />
recebam, além do e-mail e do aviso no painel do Nextin<br />
Home, uma mensagem no celular (SMS).<br />
Além disso, o síndico estará sempre aberto a receber<br />
reclamações ou sugestões através do módulo Ocorrências<br />
do sistema. Elas ficarão armazenadas e disponíveis apenas<br />
para a administração e para a pessoa que a criou. Isso agiliza<br />
a resposta da administração e facilita a implantação de uma<br />
gestão transparente e participativa.<br />
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5 - Finanças<br />
A parte financeira do condomínio é sempre a questão mais<br />
complexa quando existe troca de gestão. Muitas vezes o<br />
síndico anterior não fez uma prestação de contas satisfatória<br />
e apenas quando outro assume a gestão é possível mensurar<br />
a gravidade da situação financeira do condomínio.<br />
Por isso, é fundamental que a gestão condominial seja<br />
transparente, de modo que todos os membros do condomínio<br />
atuem como fiscalizadores das questões financeiras. Se não<br />
houver transparência, o síndico atua sozinho e nem mesmo<br />
o conselho fiscal consegue fazer o seu trabalho.<br />
Para condomínios grandes, o trabalho de uma administradora<br />
se torna fundamental, pois apesar do condomínio não<br />
possuir personalidade jurídica – não sendo uma empresa<br />
e nem pessoa física –, ele tem a sua classificação como<br />
empregador e está sujeito a todos os encargos trabalhistas,<br />
além de gerar tantos documentos e despesas quanto<br />
qualquer outra empresa. Por isso, é recomendável que a<br />
tarefa de acompanhar e manter-se em dia com os impostos,<br />
gastos e documentos seja confiada a uma administradora,<br />
visto a complexidade do assunto.<br />
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5 - Finanças<br />
No Nextin Home, é possível criar um acesso específico à<br />
administradora, que poderá utilizar somente os módulos<br />
que lhe dizem respeito, não tendo acesso a nenhuma outra<br />
parte que seja própria do condomínio ou dos condôminos.<br />
Sendo assim, ela poderá disponibilizar os boletos, balancetes<br />
e demais documentos financeiros dentro do sistema. Isso<br />
garante que o Nextin Home seja o ambiente em que todas as<br />
informações do condomínio ficarão centralizadas. Não será<br />
necessário que os moradores e membros da administração<br />
fiquem entrando em diversos locais para ter acesso a elas.<br />
Além disso, com o Nextin Home é possível fazer uma gestão<br />
transparente e organizada, evitando qualquer tipo de<br />
problema na troca de gestão.<br />
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6 - Pagamentos em aberto<br />
Quando um novo síndico assume a gestão do condomínio,<br />
pode acontecer de existirem pagamentos em aberto. Esses<br />
pagamentos devem ser quitados pelo novo gestor, já que<br />
tratam-se de responsabilidade do condomínio, independente<br />
de quem estava à frente da gestão.<br />
Muitas vezes existem rixas entre os síndicos do condomínio.<br />
O novo gestor acredita que o anterior não fez um bom<br />
trabalho, enquanto o gestor anterior garante que o novo<br />
não será capaz de fazer nem metade. É fundamental que<br />
os síndicos deixem os desentendimentos de lado e tentem<br />
fazer o melhor trabalho possível durante a troca de gestão.<br />
Desse modo, eles deverão se ajudar nesse processo. O novo<br />
síndico deve conseguir conversar de forma harmônica com o<br />
anterior e garantir que todas as demandas sejam passadas,<br />
inclusive os pagamentos em aberto. Já o síndico anterior<br />
precisa facilitar a vida do novo gestor, garantindo o melhor<br />
para o bem comum, ou seja: o condomínio.<br />
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6 - Pagamentos em aberto<br />
Com o Nextin Home, a troca de síndico torna-se uma tarefa<br />
muito menos complexa. Como tudo já estará armazenado<br />
dentro do sistema e acompanhado por todos, o síndico novo<br />
não precisará fazer o trabalho de um detetive para saber a<br />
verdadeira situação do condomínio.<br />
Para evitar que pagamentos que ainda não foram efetuados<br />
sejam esquecidos na troca de gestão, o Nextin Home<br />
possui dois módulos que poderão ajudar nesse aspecto.<br />
O módulo Tarefas é uma espécie de quadro de gestão à<br />
vista, onde todos poderão saber o que está sendo feito pela<br />
administração através de check points. Se uma obra, por<br />
exemplo, não estiver quitada, o síndico deverá assinalar isso<br />
no módulo Tarefas.<br />
Além disso, o módulo Contratos é o que realmente garante<br />
que contratos ainda não quitados sejam pagos pelo novo<br />
síndico: a cada novo contrato firmado pelo condomínio, ele<br />
deve cadastrar o documento, o fornecedor, o identificador,<br />
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6 - Pagamentos em aberto<br />
o início e o término, o valor mensal e o valor total, além de<br />
inserir observações e anexar o documento scaneado.<br />
Assim que o novo síndico assumir, ele deverá consultar<br />
todos os contratos cadastrados, a fim de garantir que todos<br />
sejam pagos.<br />
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7 - Vencimento de contratos<br />
Mais importante que verificar se todos os contratos estão<br />
pagos e quitar aqueles que ainda não foram, é conferir o<br />
vencimento. Não há nada mais perigoso ao condomínio e<br />
seus moradores do que um contrato vencido.<br />
Imagine se o elevador dá um defeito e prende alguns<br />
moradores dentro dele. E, assim que o síndico for entrar<br />
em contato com a empresa contratada para dar suporte no<br />
elevador, descobre que o contrato está vencido. Trata-se de<br />
uma situação bastante complexa, já que pode até gerar uma<br />
ação contra o condomínio se um morador se sentir lesado.<br />
Por isso, é de suma importância que o novo síndico confira<br />
todos os contratos, continue com aqueles que achar<br />
interessante, encontre outros fornecedores, se necessário,<br />
e renove os que estiverem vencidos.<br />
Mais uma vez, o Nextin Home se mostra imprescindível<br />
para um início de gestão impecável e ainda mais necessário<br />
para uma gestão de sucesso. Além disso, através do módulo<br />
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7 - Vencimento de contratos<br />
Contratos o novo síndico consegue pesquisar e saber quais<br />
contratos ainda estão em voga e quais não. Outro benefício<br />
é que, sempre que um contrato estiver prestes a vencer,<br />
o síndico recebe uma notificação por e-mail avisando-o. E,<br />
no dia do vencimento, o gestor recebe uma mensagem de<br />
texto no celular (SMS) para garantir que não haja falhas no<br />
recebimento da informação.<br />
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8 - Sobre a Nextin<br />
A Nextin é uma empresa de tecnologia com mais de 10 anos de<br />
experiência em desenvolvimento de soluções personalizadas<br />
para diversos segmentos.<br />
Atualmente, nosso mais novo produto, o Nextin Home, é<br />
a grande revolução na gestão de condomínios de maneira<br />
automatizada e prática, poupando serviço para o síndico e<br />
levando muito mais informação para os condôminos. Conheça<br />
a nossa ferramenta e, se quiser, entre em contato ou inicie um<br />
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