Standarde privind evaluarea proprietăţii - Revista Română de ...

Standarde privind evaluarea proprietăţii
Conf.univ.dr. Anca Sorina POPESCU-CRUCERU
Universitatea Artifex - București
Drd. Aurel ASMARANDEI
Academia de Studii Economice – Bucuresti
Abstract
The extended period pf market exposure, the lack of an „open market”
(market on which merchandises are available for immediate sale) and the nature
and diversity of real estate properties and real estate markets have determined the
necessity for professional valuators and evaluation standards. This paper studies
the modalities for the application of international evaluation standards for real
estate, through the angle of definition and measurement of the economical
efficiency. The real estate valuations methods, taken into account by the authors,
are based on sales comparison, capitalization of incomes and cost.
Key words: real estate property, standards, economic efficiency,
evaluation, investment
Standardele Internaţionale de Evaluare sunt concepute pentru a facilita
tranzacţiile internaţionale de proprietăţi şi pentru a contribui la viabilitatea pieţelor
globale, prin promovarea transparenţei în raportarea financiară. Se pune accent pe
utilizarea informaţiilor de piaţă faptice, pe baza cărora se dezvoltă raţionamente
profesionale referitoare la modul în care pot fi efectuate evaluările proprietăţii.
Analiza gradului de dezvoltare a unui sistem economic, a capacităţii lui de
supravieţuire,a direcţiei de dezvoltare finală, presupune definirea şi măsurarea
exactă a eficienţei economice.
Eficienţa economică este o concepţie modernă de evaluare a activităţii şi
serveşte la fundamentarea deciziilor, astfel încât resursele disponibile sa fie
consumate in modul cel mai favorabil pentru societate.
Eficienta este sinonima cu eficacitatea, in anii din urma insa termenul de
eficienta a capatat o larga utilizare.
In domeniul economic, referiri la eficienta pot fi intalnite la mari ganditori
ai secolului trecut, cum sunt Adam Smith sau Karl Marx. Conceptul de eficienta a
cunoscut o larga raspandire in secolul nostru. In prezent, el are o aplicabilitate
generala la aplicarea deciziilor, in orice tara, indiferent de oranduirea sa sociala.
Eficienta economica se contureaza deci in urma compararii efectelor unei
actiuni,cu eforturile necesare producerii ei.
O definitie care se abate in mod constient de la principiul similaritatii este
cea data de Stefan Matei: eficienta economica a unei activitati este o insusire a
acesteia exprimata de relatia de cauzalitate dintre efectele totale,echivalate ca
natura si timp si resursele totale echivalate ca natura si timp implicate de aceasta
activitate,relatie pozitiva in sine,in comparatie cu alte variante ale activitatii si cu
Revista Română de Statistică Trim III/2012- Supliment 133

marimile normate ce exprima cerintele economiei nationale de economisire a
resurselor.
Se formuleaza si o alta definitie, astfel:categoria economica de eficienta
exprima relatia de cauzalitate intre efectele rezultate din desfasurarea unei activitati
si efortul ocazionat de acesta.
Se apreciaza ca cea mai cuprinzatoare definitie a eficientei ar cuprinde
patru sensuri,si anume:
-un sens foarte larg in care eficienta este definita ca si calitatea unei
activitati,actiuni sau a unei resurse de a produce efecte economice pozitive care se
exprima prin compararea efectelor cu eforturile;
-un sens larg in cadrul caruia se include efectele directe si cele conexe
,respectiv efortul direct si conex. Avem de a face deci cu eficienta absoluta,care nu
presupune comparatia cu alte alternative ale actiunii respective;
-un sens restrans care presupune ca raportul efect/efort sau efort/efect sa fie
acceptabil in comparatie cu alte raporturi ale activitatii sau cu alte variante sau cu
un regim normat de eficienta
-un sens forte restrans care reprezinta abordarea cea mai sintetica si mai
completa a notiunii de eficienta,abordare ce presupune o corelare a eforturilor
echivalate ca natura si timp cu efectele obisnuite,de asemenea echivalate ca natura
si timp.
Profesorul Ivan Romanu apreciaza ca termenul de eficienta poate fi intalnit
cu doua sensuri:
intr-un prim sens el defineste eficienta ca fiind atributul unei actiuni,al
unei persane sau al unui lucru de a produce efecte cat mai favorabile
pentru societate;
al doilea sens este mai restrictiv si compara rezultatele unei actiuni cu
resurselepentru realizarea acesteia;
Prin prisma definitiilor de mai sus se poate concluziona ca eficienta
economica exprima un ansamblu complex de relatii de cauzalitate intre efectele
economice (pozitive si negative)cu care o actiune se soldeaza,obtinute atat de
intreprinzatorul actiunii cat si la alte niveluri,efecte aflate intr-o anumita
corespondenta cu nevoia sociala si cheltuielile totale presupuse de desfasurarea
acestora,efectele si cheltuielile fiind comparabile,relatie ce duce la devansarea
cheltuielilor de catre diferenta dintre efectele economice pozitive si cele negative.
Se spoate spune ca eficienta economica este strans legata de procesul de
folosire a resurselor in economie,iar trasatura sa esentiala este raportul de
cauzalitate efort/efecte.
In sistemul concurential al pietei libere activitatea agentilor economici
asigura performanta in masura in care are o eficienta inalta.Orice activitate umana
este,in acelasi timp,consumatoare de resurse si producatoare de efecte.Dezvoltarea
economico-sociala s-a bazat mult timp pe conceptia ca omenirea dispune de un
adevarat “corn al abundentei”din punct de vedere al resurselor naturale.Socurile
produse de crizele de energie si de materii prime,precum si degradarea tot mai
evidenta a mediului natural datorita exploatarii sale nerationale au condus la
134
Revista Română de Statistică Trim. III/2012 - Supliment

conturarea unei conceptii tot mai realiste cu privire la disponibilitatile de resurse la
nivel mondial,cat si la nivelul fiecarei tari in parte.Protejarea rezervelor de resurse
naturale,utilizarea lor cat mai rationala,au devenit coordonate fundamentale ale
activitatii in perioada actuala,criterii de eficienta in adoptarea deciziilor economice.
Eficienta se poate delimita in doua forme: eficienta activitatii si eficienta
economica a activitatii.Ceea ce deosebeste cele doua forme este sfera de cuprindere
a efortului, respectiv a efectelor. In cazul eficientei activitatii se realizeaza
comparatia intre efectele economice si extraeconomice,respectiv efortul economic
si extraeconomic,iar in cel de al doilea caz sfera se restrange la efectul,respectiv
efortul economic.
Eficienta economica e activitatii se imparte in eficienta economica a
formelor activitatii si eficienta economica a tipurilor de resurse dintr-o activitate. In
cadrul primei categorii se pot delimita eficienta economica a productiei, a
repartitiei, a circulatiei sau a schimbului,a consumului. In cea de a doua categorie
avem de a face cu eficienta economica a utilizarii resurselor naturale (minerale,
vegetale, silvice), eficienta economica a resurselor avansate(investitii, cercetaredezvoltare,
invatamant), eficienta economica a resurselor ocupate(utilizarea fortei
de munca, utilizarea mijloacelor fixe) si eficenta economica a resurselor consumate
(costurile de productie).
In general, cand abordam eficienta economica a resurselor avansate sau
alocate, criteriul de eficienta este de economisire a lor. Pentru resursele consumate
insa se pune problema gradului lor de valorificare,adica obtinerea unor efecte
economice cat mai mari pe unitatea de resursa consumata.
Compararea efectelor cu eforturile, pentru determinarea eficientei
economice,reprezinta insa numai o formula de principiu. Conceptul de eficienta
economica asociaza si alte elemente de judecata, fara de care eficienta ar fi definita
incomplet, iar uneori chiar eronat:
structura resurselor consumate si structura rezultatelor obtinute pot da
indicii de o importanta esentiala in adoptarea deciziilor cu caracter
economic.O actiune considerata ca fiind excelenta prin prisma raportului
dintre efecte si eforturi devine inoportuna daca reclama consumul unor
resurse neindicate,cum sunt materialele din import,sau daca conduce la
rezultate nedorite de societate,cum sunt produsele de care piata este
suprasaturata.
timpul actioneaza asupra eficientei ca un factor care pune in valoare o
varianta cercetata.Este normal ca un procedeu tehnologic sa fie preferat
altuia daca procesul de productie se petrece intr-un interval mai scurt,ceea
ce inseamna ca societatea va beneficia mai devreme de efectele sale utile.
cea mai semnificativa fateta a eficientei economice o constituie calitatea
efectelor.O activitate eficienta se caracterizeaza prin rezultate dintre cele
mai bune,produsele obtinute trebuind sa fie de performante ridicate,de o
deosebita utilitate pentru societate la momentul considerat.
Acceptiunea notiunii de eficienta se intalneste in practica, precum si in
studiile de specialitate,in doua sensuri:
Revista Română de Statistică Trim III/2012- Supliment 135

performante,rezultate dintre cele mai mari
efecte cat mai mari in raport cu resursele alocate sau consumate.
Performantele ridivate in productie echivaleaza cu eficienta atunci cand
sunt obtinute in conditiile unei utilizari rationale,intr-un regim economic,a
utilajelor si echipamentelor.Astfel,sporirea productiei este insotita de costuri reduse
si profituri mari,in crestere.Daca, dimpotriva,performantele ridicate sunt obtinute
prin suprasolicitarea utilajelor si echipamentelor,avand consecinte negative (uzura
accelerata si ivirea unor dereglari in functionare)nu avem de-a face cu eficienta.
Castigul obtinut sub forma sporului de produse este anihilat prin pierderile uzurii
accentuate premature. Mai exact costurile urca vertiginos si profiturile scad.
Ultimul sens este cel mai concludent deoarece arata efectul util pe care
unitatea de resursa alocata E/R sau invers,efortul depus pentru obtinerea unei
unitati de efect R/E.Privita prin prisma laturii sale concret aplicative,eficienta se
poate defini ca un raport obiectiv,cantitativ,intre efectele si eforturile depuse in
vederea obtinerii lor.
e=E/R max; maximizarea efectelor obtinute pe unitatea de resursa
alocata,consumata;
e=R/E min; minimizarea consumului de resurse pe unitatea de efect
obtinut;
Natura si caracterul eforturilor si efectelor se reflecta asupra caracterului
eficientei.
Din punct de vedere al resurselor,analiza eficientei unei activitai umane
trebuie sa raspunda la intrebarile:cum se folosesc resursele si cat se consuma din
elese are in vedere vedere economisirea lor si gradul de valorificareIn acest
context este necesar caresursele sa fie cat mai riguros structurate ca sa raspunda
cerintelor de analiza.
Dupa criteriul regenerarilor in timp,ele se pot imparti in:
resurse regenerabile: resursele umane, resurse materiale de natura vegetala,
anumite resurse energetice;
resurse neregenerabile: resurse materiale de natura anorganica;
Trebuie delimitat conceptul de eficienta economica privit ca si concept
teoretic,care presupune calitatea unui sistem de a produce efecte economice utile si
masura eficientei care se realizeaza comparand efectele cu efortul.
Exprimarea eficientei ca si calitate a unui sistem de a produce efecte
economice utile duce la o imagine statica a notiunii de eficienta.In dinamica
eficienta trebuie sa apara sub forma unei tendinte de crestere spre eficienta optima.
Din acest punct de vedere deosebim doua tipuri de sisteme:
sisteme eonomice in dezvoltare,la care exista un ecart intre efectele
obtinute si cererea de bunuri si servicii de pe piata si la care cresterea
eficientei economice presupune obtinerea unui volum maxim de efecte
cu un consum dat de resurse;
sisteme economice care au ajuns la o dezvoltare cantitativa maxima la
care exista o identitate intre efectele obtinute si cererea de bunuri si
136
Revista Română de Statistică Trim. III/2012 - Supliment

servicii si la care cresterea eficientei economice presupune obtinerea
unui volum dat de efecte cu un consum minim de resurse;
In urma efortului de investitii se obtin diverse efecte eonomice reflectate si
pe plan financiar.Nivelul acestor efecte,in raport cu efortul investitional,da masura
eficientei investitiei.
Eficienta economica prin continutul sau exprima o relatie de dubla
relativitate: pe de o parte presupune obtinerea unor efecte economice maxime cu un
consum dat de resurse,iar pe de alta parte presupune obtinerea unui anumit volum
de efecte cu un consum minim de resurse.Caracterul de relativitate apare si din
comparatia intre mai multe variante in timp si cu un anumit prag de eficienta.
Eficienta investitiilor tebuie apreciata si in corelatie cu interesele de
ansamblu ale economiei nationale,adica sa se tina seama de multiplele efecte create
in avalul si amontele domeniului respectiv al productiei materiale.
Sensul eficientei activitatii productive, a utilizarii resurselor, difera dupa
nivelurile organizatorice ale economiei,interesele care se urmaresc,locul unde se
desfasoara actiunea.Astfel,pe ansamblul economiei eficienta se exprima prin sporul
de produs national net pe unitatea de efort,iar la scara unei societati comerciale
eficienta se exprima prin nivelul productivitatii muncii,al costurilor unitare de
productie,al rentabilitatii.
Metode de evaluare a proprietatii
Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii
speciale, cum sunt:
O cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, In cazul valorii din
fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea componentelor). In
evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, In general, abordarile prin:
comparatia vanzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele
asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din
aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei
abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt
disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa
sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vanzarea cea mai mare.
Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu
preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vanzare) ale unor proprietati
similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare
sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt
ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de
comparatie.
In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, evaluatorul trebuie sa ia
In considerare care sunt drepturile de proprietate de evaluat, pentru a se asigura ca
sunt identice cu cele asociate cu proprietatile comparabile. In caz contrar, sunt
necesare corectii adecvate asupra vanzarilor proprietatilor luate ca baza de
comparatie.
In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a
proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a
Revista Română de Statistică Trim III/2012- Supliment 137

genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul
anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate
(fluxurile de venit).
Capitalizarea venitului ia In considerare informatiile asupra veniturilor si
cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii
de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de
capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an,
fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei)
asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada.
Deoarece investitorii urmaresc nivelul ratei rentabilitatii, ipotezele sau datele de
intrare pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate cu
performanta unei proprietati alternative si a investitiilor financiare.
Capitalizarea venitului este aplicata îndeosebi pentru evaluarea proprietatii In
totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor actionarilor sau partenerilor) a
capitalului proprietatilor Inchiriate.
O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei
proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este închiriata sau este supusa
unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta
drepturile de proprietate care se evalueaza. Costul si valoarea de piata sunt cel mai
apropiate în cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea în
evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi
sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce
cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila în
evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar.
Evaluarile nebazate pe piata pot aplica abordari similare, însa implica de obicei alte
scopuri decat determinarea valorii de piata.
Bibliografie selectivă
Hamangiu C., Rosetti-Balanescu I. si Baicoianu Al. – Tratat de drept civil roman,
Restitutio, vol.II, Editura ALL Bucuresti, 1966.
Safta,Romano Eugeniu, Dreptul de proprietate privată si publica in Romania,
Editura Graphix, Iasi, 1993.
Stanescu, Constantin, Drept civil, Editura Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1970
Toader, Camelia, Nicolae Marian, Dumitrache Bogdan, Bacu Vasile, Stefan Doina,
coordonatori: Deak Francisc, Barsan Corneliu, Beleiu Gheorghe, Drept civil
roman, Curs selective pentru licenta, (1996), Editura Edit Press Mihaela SRL.,
Bucuresti, 1996.
138
Revista Română de Statistică Trim. III/2012 - Supliment