Hur bör man som mäklare agera när en köpare ... - Mäklarsamfundet
Hur bör man som mäklare agera när en köpare ... - Mäklarsamfundet
Hur bör man som mäklare agera när en köpare ... - Mäklarsamfundet
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Hur</strong> <strong>bör</strong> <strong>man</strong> <strong>som</strong> <strong>mäklare</strong> <strong>agera</strong> <strong>när</strong> <strong>en</strong> <strong>köpare</strong> påtalar ett fel i fastighet<strong>en</strong> de köpt?<br />
En fråga <strong>som</strong> ställs så gott <strong>som</strong> daglig<strong>en</strong> till <strong>Mäklarsamfundet</strong>s jurister är hur <strong>mäklare</strong>n ska <strong>agera</strong> <strong>när</strong><br />
<strong>en</strong> <strong>köpare</strong> återkommer och gör gällande att fastighet<strong>en</strong> de köpt är behäftad med fel. Vad får det för<br />
konsekv<strong>en</strong>ser för <strong>köpare</strong> och säljare och vad <strong>bör</strong> <strong>mäklare</strong>n tänka på?<br />
Mäklar<strong>en</strong>s rådgivning<br />
Utgångspunkt<strong>en</strong> är att <strong>mäklare</strong>n ska vara opartisk och inte döma över om köpar<strong>en</strong> har rätt eller fel.<br />
R<strong>en</strong>t objektivt kan <strong>mäklare</strong>n dock förklara hur <strong>man</strong> går till väga om <strong>man</strong> anser sig ha upptäckt ett fel.<br />
Mäklar<strong>en</strong> kan äv<strong>en</strong> erbjuda sig att dokum<strong>en</strong>tera över<strong>en</strong>skommelser om <strong>köpare</strong> och säljare skulle<br />
komma över<strong>en</strong>s om <strong>en</strong> lösning. Dessutom <strong>bör</strong> <strong>mäklare</strong>n råda köpar<strong>en</strong> att kontakta <strong>en</strong> jurist <strong>som</strong> kan<br />
bistå dem utan krav på opartiskhet<br />
Fel<br />
I det följande redogör jag för ett relativt vanligt sc<strong>en</strong>ario. En <strong>köpare</strong> flyttar in i sitt nyinköpta hus och<br />
upptäcker efter några duschar att vattnet rinner ut i hall<strong>en</strong> istället för ner i golvbrunn<strong>en</strong>. Köpar<strong>en</strong> blir<br />
naturligtvis upprörd efter<strong>som</strong> badrummet var relativt nyr<strong>en</strong>overat och köpar<strong>en</strong> tycker absolut att<br />
detta är något <strong>som</strong> säljar<strong>en</strong> måste ha känt till och varit skyldig att upplysa om.<br />
Förslag på råd till köpar<strong>en</strong><br />
När köpar<strong>en</strong> kontaktar <strong>mäklare</strong>n och påtalar att vatt<strong>en</strong> rinner åt fel håll i dusch<strong>en</strong> ska <strong>mäklare</strong>n inte<br />
uttala sig om huruvida det borde vara ett fel <strong>som</strong> säljar<strong>en</strong> ansvarar för eller inte. Istället ska <strong>mäklare</strong>n<br />
förklara vad köpar<strong>en</strong> behöver ta ställning till för att själv bedöma om det är ett fel säljar<strong>en</strong> ansvarar<br />
för eller inte. Dessutom kan <strong>mäklare</strong>n förklara hur köpar<strong>en</strong> kan gå vidare.<br />
1) Reklamera till säljar<strong>en</strong> inom skälig tid från det att du upptäckt felet. Reklamation<strong>en</strong> behöver<br />
inte innehålla något specificerat krav, det viktiga är att <strong>man</strong> anger att <strong>man</strong> upptäckt något<br />
<strong>som</strong> säljar<strong>en</strong> skulle kunna ansvara för.<br />
<strong>Hur</strong> avgör <strong>man</strong> då om det är fråga om ett fel <strong>som</strong> säljar<strong>en</strong> ansvarar för?<br />
1) Avviker det <strong>man</strong> köpt från avtalet? Ja/nej<br />
2) Avviker det från vad <strong>man</strong> med fog hade anledning att förvänta sig med hänsyn till objektets<br />
ålder, skick och omständigheterna i övrigt? Ja/nej<br />
Om svaret är ja på någon av ovanstå<strong>en</strong>de frågor blir nästa fråga om <strong>man</strong> <strong>som</strong> <strong>köpare</strong> hade<br />
kunnat upptäcka avvikels<strong>en</strong>.<br />
Någon av ovanstå<strong>en</strong>de frågor måste <strong>man</strong> kunna besvara jakande för att det ska finnas juridisk grund<br />
att rikta anspråk mot säljar<strong>en</strong>. Dessutom gör köpar<strong>en</strong> gott i att motivera svar<strong>en</strong> på ovanstå<strong>en</strong>de<br />
utförligt – annars är risk<strong>en</strong> stor att säljar<strong>en</strong> bara kommer säga blankt nej.<br />
Slutlig<strong>en</strong> blir frågan vad köpar<strong>en</strong>, om svar<strong>en</strong> på ovanstå<strong>en</strong>de är jakande, kan kräva för ersättning av<br />
säljar<strong>en</strong>. Utgångspunkt<strong>en</strong> är att prisavdraget ska motsvara skillnad<strong>en</strong> i köpeskilling om köpar<strong>en</strong> hade<br />
haft vetskap om felet redan innan köpet. Det är svårt att ge <strong>en</strong> exakt formel för hur detta ska<br />
bedömas m<strong>en</strong> ett vanligt sätt <strong>som</strong> ofta godtas av domstolar är kostnad<strong>en</strong> för att avhjälpa felet.
Förslag på råd till säljar<strong>en</strong><br />
Så snart köpar<strong>en</strong> reklamerat till säljar<strong>en</strong> är sannolikhet<strong>en</strong> stor att äv<strong>en</strong> säljar<strong>en</strong> kontaktar <strong>mäklare</strong>n<br />
för att be om råd. Mäklar<strong>en</strong> är fortfarande bund<strong>en</strong> av sin opartiska roll och får därför inte säga mer<br />
till säljar<strong>en</strong> än vad <strong>som</strong> sagts till köpar<strong>en</strong>, dvs. förklara att <strong>mäklare</strong>n måste förhålla sig opartisk m<strong>en</strong><br />
redogöra för vilka handlingsmöjligheter säljar<strong>en</strong> har. Säljar<strong>en</strong> får ställa sig samma frågor <strong>som</strong><br />
<strong>mäklare</strong>n rådde köpar<strong>en</strong> att göra; avviker fastighet<strong>en</strong> från avtalet eller från vad köpar<strong>en</strong> med fog<br />
kunde förvänta sig? Hade köpar<strong>en</strong> inte kunnat upptäcka fel<strong>en</strong> vid <strong>en</strong> noggrann undersökning blir<br />
frågan om säljar<strong>en</strong> kan tänka sig att träffa <strong>en</strong> över<strong>en</strong>skommelse med köpar<strong>en</strong>.<br />
Mäklar<strong>en</strong> kan äv<strong>en</strong> informera båda parter om att de sannolikt har rättsskydd i sin hemförsäkring,<br />
vilket gör att de inte själva behöver betala hela kostnad<strong>en</strong> om de skulle vända sig till <strong>en</strong> jurist för<br />
biträde.<br />
Reklamation och preskription<br />
Säljar<strong>en</strong> bär ansvar för dolda fel i fastighet<strong>en</strong> i tio år efter tillträdet. Detta innebär att köpar<strong>en</strong> måste<br />
ha reklamerat fel s<strong>en</strong>ast tio år efter tillträdet. Köpar<strong>en</strong> kan dock inte utan vidare vänta i tio år från<br />
tillträdet med att reklamera fel <strong>som</strong> han upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva<br />
reklamation<strong>en</strong> ska ske ”inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet”. Vad <strong>som</strong><br />
avses med ”inom skälig tid” går inte att ge något exakt svar på m<strong>en</strong> ett exempel ur praxis är <strong>en</strong><br />
reklamation <strong>som</strong> skedde ungefär fyra och <strong>en</strong> halv månad efter det att köparna märkt felet. D<strong>en</strong>na<br />
reklamation ansågs inte ha gjorts för s<strong>en</strong>t.<br />
Det finns inget formkrav för hur reklamation<strong>en</strong> ska utformas, det viktiga är att det framgår att det är<br />
fråga om <strong>en</strong> reklamation. Reklamation<strong>en</strong> <strong>bör</strong> naturligtvis ske skriftlig<strong>en</strong> efter<strong>som</strong> köpar<strong>en</strong> s<strong>en</strong>are kan<br />
behöva styrka att reklamation<strong>en</strong> verklig<strong>en</strong> skett i tid. Reklamation<strong>en</strong> behöver inte innehålla något<br />
specifikt krav m<strong>en</strong> det ska framgå vad <strong>man</strong> anser är fel.<br />
Avvikelse från avtalet<br />
Det första steget för att avgöra om <strong>en</strong> säljare ansvarar för ett fel är att fastslå om fastighet<strong>en</strong> avviker<br />
från vad <strong>som</strong> avtalats mellan parterna. I det aktuella fallet var det fråga om att lutning<strong>en</strong> på<br />
badrumsgolvet inte gick åt rätt håll. I de allra flesta fall har ing<strong>en</strong>ting uttrycklig<strong>en</strong> sagts om badrum<br />
eller golvets lutning i själva avtalet. Man tittar dock inte uteslutande på själva köpekontraktet, utan<br />
på avtalet i vid m<strong>en</strong>ing. Står det något i objektsbeskrivning<strong>en</strong>? Har säljar<strong>en</strong> muntlig<strong>en</strong> lämnat några<br />
utfästelser? Om det kan anses att parterna avtalat något specifikt om badrummets skick eller golvets<br />
lutning, och d<strong>en</strong> felaktiga lutning<strong>en</strong> avviker från vad <strong>som</strong> anses ha avtalats har köpar<strong>en</strong> <strong>en</strong> bra grund<br />
att stå på.<br />
Avvikelse från vad köpar<strong>en</strong> med fog kunde förvänta sig<br />
Frågan om fastighet<strong>en</strong> avviker från vad köpar<strong>en</strong> med fog kunde förvänta sig är betydligt svårare att<br />
besvara än frågan om fastighet<strong>en</strong> avviker från vad <strong>som</strong> avtalats mellan parterna. Domstolar tar ofta<br />
fasta på om d<strong>en</strong> omständighet köpar<strong>en</strong> anför <strong>som</strong> fel, avvek från t ex Sv<strong>en</strong>sk byggnorms standard för<br />
det år byggnad<strong>en</strong> uppfördes/ utrymmet r<strong>en</strong>overades. Köpar<strong>en</strong> anses normalt med fog kunna
förutsätta att <strong>en</strong> byggnad uppfyller de krav <strong>som</strong> ställdes vid tidpunkt<strong>en</strong> då d<strong>en</strong> aktuella<br />
byggnadsdel<strong>en</strong> uppfördes eller r<strong>en</strong>overades. I detta fall då det är fråga om fel lutning på ett<br />
badrumsgolv kan <strong>man</strong> nog sluta sig till att det avviker från vad köpar<strong>en</strong> med fog kunde förvänta sig,<br />
alldeles oavsett <strong>när</strong> badrummet r<strong>en</strong>overats. Det har trolig<strong>en</strong> aldrig varit Sv<strong>en</strong>sk byggnorm att vatt<strong>en</strong><br />
ska rinna ut ur badrummet istället för ner i golvbrunn<strong>en</strong>.<br />
Köpar<strong>en</strong>s undersökningsplikt<br />
Äv<strong>en</strong> om fastighet<strong>en</strong> avviker från vad <strong>som</strong> avtalats eller från vad köpar<strong>en</strong> med fog hade kunnat<br />
förvänta sig, kan köpar<strong>en</strong> inte <strong>som</strong> fel åberopa <strong>en</strong> avvikelse <strong>som</strong> d<strong>en</strong>ne borde ha upptäckt vid <strong>en</strong><br />
sådan undersökning av fastighet<strong>en</strong> <strong>som</strong> varit påkallad med hänsyn till fastighet<strong>en</strong>s skick, d<strong>en</strong> normala<br />
beskaff<strong>en</strong>het<strong>en</strong> hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Köpar<strong>en</strong>s<br />
undersökningsplikt är långtgå<strong>en</strong>de och <strong>man</strong> utgår inte från vad köpar<strong>en</strong> personlig<strong>en</strong> hade kunnat<br />
upptäcka, utan från vad <strong>som</strong> r<strong>en</strong>t objektivt över huvud taget hade kunnat upptäckas. Inte <strong>en</strong>s det<br />
faktum att <strong>en</strong> besiktnings<strong>man</strong> kan ha missat <strong>en</strong> avvikelse är <strong>en</strong> garanti för att avvikels<strong>en</strong> inte gick att<br />
upptäcka.<br />
Felaktig lutning i ett badrum är ett fel <strong>som</strong> med största sannolikhet anses upptäckbart. Köpar<strong>en</strong> hade<br />
t ex kunnat spola vatt<strong>en</strong> på golvet och då omedelbart ha sett att det rann åt fel håll. Följaktlig<strong>en</strong><br />
kommer köpar<strong>en</strong> inte nå någon framgång med att kräva säljar<strong>en</strong> prisavdrag med anledning av d<strong>en</strong><br />
felaktiga lutning<strong>en</strong>.<br />
Köpar<strong>en</strong>s invändning att säljar<strong>en</strong> måste ha känt till d<strong>en</strong> felaktiga lutning<strong>en</strong> påverkar inte heller<br />
situation<strong>en</strong>. Som säljare av fast eg<strong>en</strong>dom har <strong>man</strong> <strong>som</strong> huvudregel ing<strong>en</strong> upplysningsplikt<br />
motsvarande köpar<strong>en</strong>s undersökningsplikt.<br />
Påföljder<br />
Om det kan konstateras att det föreligger ett fel <strong>som</strong> säljar<strong>en</strong> ansvarar för blir d<strong>en</strong> sista frågan vilk<strong>en</strong><br />
påföljd köpar<strong>en</strong> kan göra gällande.<br />
De påföljder <strong>som</strong> kan göras gällande är prisavdrag, hävning och skadestånd. Ing<strong>en</strong> av parterna har<br />
således rätt att kräva avhjälpande av felet, m<strong>en</strong> det finns naturligtvis inget <strong>som</strong> hindrar att parterna<br />
träffar ett avtal om avhjälpande istället för exempelvis prisavdrag.<br />
Vid prisavdrag bestäms storlek<strong>en</strong> på prisavdraget g<strong>en</strong>om att <strong>man</strong> skönsmässigt uppskattar vad<br />
fastighet<strong>en</strong> hade varit värd med vetskap om avvikels<strong>en</strong> i fråga. Det finns omfattande praxis gällande<br />
hur prisavdrag ska beräknas m<strong>en</strong> någon exakt formel för beräkning<strong>en</strong> finns inte. Ett vanligt<br />
förekom<strong>man</strong>de sätt är dock att utgå från avhjälpandekostnad<strong>en</strong>. Det är dock inte självklart att d<strong>en</strong><br />
faktiskt är d<strong>en</strong> samma <strong>som</strong> skillnad<strong>en</strong> i marknadsvärde, m<strong>en</strong> d<strong>en</strong> kan vara bra att ha <strong>som</strong><br />
utgångspunkt.<br />
Hävning är d<strong>en</strong> mest ingripande påföljd<strong>en</strong>. För hävning krävs först och främst att felet är av väs<strong>en</strong>tlig<br />
betydelse. Enligt huvudregeln ska talan om hävning väckas inom ett år från tillträdet. Observera att<br />
om köpar<strong>en</strong> gör <strong>en</strong> obefogad hävning, kan d<strong>en</strong>ne bli skadeståndsskyldig g<strong>en</strong>temot säljar<strong>en</strong>.
Slutlig<strong>en</strong> har köpar<strong>en</strong> äv<strong>en</strong> möjlighet att begära skadestånd om d<strong>en</strong>ne drabbas av ytterligare<br />
kostnader till följd av felet.<br />
Elina Schönnings,<br />
Förbundsjurist <strong>Mäklarsamfundet</strong>