Information om ombildningar inom Uppsalahem

I n f o r m at I o n o m o m b I l d n I n g av h y r e s r ät t e r t I l l b o s ta d s r ät t e r I n o m U p p s a l a h e m
Hur blir hyresrätter
bostadsrätter?
Uppsalahem värnar om hyresrätten. Vi tycker att det är ett bra alternativ för många människor. Men vi vill
även skapa utrymme för andra boendeformer, till exempel bostadsrätter, i våra stora bostadsområden.
I maj 2007 beslutade kommunfullmäktige att Uppsalahem kan börja ombilda från år 2008. det finns inget
beslut om hur många eller vilka fastigheter företaget får sälja som bostadsrätter till hyresgästerna. de hyresgäster
som vill ombilda måste därför själva vara aktiva och driva processen genom att bilda bostadsrättsförening
och lämna in en skriftlig intresseanmälan till Uppsalahem. att ombilda hyresrätter till bostadsrätter tar
lång tid och bostadsrättsföreningar kräver engagemang och tålamod.
här kan du läsa om hur det kommer att gå till att ombilda hyresrätter till bostadsrätter inom Uppsalahem när en
bostadsrättsförening vill köpa en fastighet. på hemsidan uppsalahem.se/ombildningar publiceras all information
som Uppsalahem ger ut om ombildningar.
Skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt
Hyresrätt
det finns flera skillnader mellan att hyra en lägenhet hos Uppsalahem och att äga en
och vara medlem i en bostadsrättsförening. när du bor hos Uppsalahem betalar du
bara en månadshyra och du betalar ingen insats. I hyran ingår oftast kostnaden för
värme, vatten och kabel-tv. dessutom sköter Uppsalahem alla gemensamma utrymmen.
Under tiden du bor, kan du med vissa tidsintervall till exempel få nya golv, tapeter
och nya eller ommålade köksluckor utan att betala något. om du inte vill vänta
på att få reparerat kan du få det gjort tidigare. du får då betala en mindre kostnad
som läggs till din hyra. vill du däremot vänta, får du en liten hyresrabatt. vill du själv
förändra någonting i din lägenhet kan du göra det. du får till exempel måla om,
tapetsera och byta golv på egen hand precis som i en bostadsrätt. när du bor hos
Uppsalahem behöver du inte sköta huset och bostadsområdet, det gör Uppsalahem,
men du kan på olika sätt medverka till att ditt bostadsområde är tryggt och trivsamt
genom att säga vad du tycker vid bomöten och i kundundersökningar.
många som bor i en hyresrätt är medlemmar i en hyresgästförening som till exempel
förhandlar hyran med hyresvärden och ger sina medlemmar råd och stöd.
Att bO I HyrESrätt HOS UppSAlAHEM
• 0:- i insats
• Hyra betalas varje månad. Hyran bestäms vid förhandlingar mellan
Uppsalahem och hyresgästföreningen.
• Tre månaders uppsägning.
• Rätt att byta bostad.
• Besittningsskydd.
• Reparation och underhåll ingår i hyran.
www.uppsalahem.se
bostadsrätt
att köpa en bostadsrätt och bli medlem i en bostadsrättsförening betyder att man
betalar en insats, det vill säga köper rätten att använda en bostad. det här är en viktig
skillnad jämfört med hyresrätt, där det är förbjudet att ta betalt för en insats för bostaden.
storleken på insatsen för en nybildad bostadsrätt anges i en ekonomisk plan för
föreningen, som registreras hos bolagsverket. I den ekonomiska planen finns, förutom
en beräkning av föreningens kommande kostnader, uppgifter om bostädernas andelstal
och storleken på insatserna. när lägenheten senare säljs gäller marknadspris.
när du köper en bostadsrätt köper du inte bostaden utan äger hela fastigheten tillsammans
med medlemmarna i bostadsrättsföreningen. det vill säga bostäderna,
alla gemensamma utrymmen, eventuella uteplatser och lokaler som butiker, kontor
och garage. som medlem i en bostadsrättsförening har du ansvar för din egen
bostad och ansvarar tillsammans med grannarna för fastigheten. det är ni som
påverkar hur fastigheten till exempel ska rustas upp och hur städningen ska skötas.
du får själv betala för reparationer och underhåll och byte av till exempel spis och
kyl/frys i din egen lägenhet. bostadsrättsföreningar lyder under en särskild lag,
bostadsrättslagen.
Att bO I bOStADSrätt
• En insats betalas till bostadsrättsföreningen vid köp.
• En avgift betalas varje månad. Styrelsen bestämmer avgiftens storlek.
• Bostadsrättsinnehavaren ansvarar för försäljningen vid flytt.
• Styrelsen ansvarar för föreningens ekonomi och ser till att de beslut som
medlemmarna fattar verkställs, bland annat om städning och övrig
skötsel av fastigheten.
• Eget ansvar för reparation och underhåll i lägenheten.

I n f o r m at I o n o m o m b I l d n I n g av h y r e s r ät t e r t I l l b o s ta d s r ät t e r I n o m U p p s a l a h e m
Så här går det till att ombilda
hyresrätter till bostadsrätter
Uppsalahems styrelse har beslutat att värderingsprincipen vid en eventuell ombildning av hyresrätter till bostadsrätter
ska vara marknadsvärdet på bostadsrätterna. minst 67 procent av de boende i en fastighet måste vara
intresserade av att ombilda för att Uppsalahem ska utreda om fastigheten kan säljas. I den utredning som följer
på en intresseanmälan måste fyra ytterligare aspekter vara infriade, bland annat ska det finnas kvar 30 procent
hyresrätter i den stadsdel som fastigheten ligger i efter en ombildning.
SABO, de allmännyttiga bostadsföretagens branschorganisation, beskriver i sin skrift ”Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt”
hur det kan gå till att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. Uppsalahem följer denna rutin. Här beskrivs den kortfattat.
Mer information finns på www.uppsalahem.se/ombildningar.
beslut om riktlinjer och hantering
1. KOMMUnFUllMäKtIgE
Kommunfullmäktige beslutade i maj 2007 i sina ägardirektiv
till Uppsalahem att bolaget kan ombilda
hyresrätter till bostadsrätter.
2. UppSAlAHEM bESlUtAr OM FörUtSättnIngAr
För En EVEntUEll OMbIlDnIng.
Värderingsprincip
de eventuella fastigheter som kommer att ombildas
ska säljas till ett pris som motsvarar det sammanlagda
värdet för bostadsrätterna med avdrag för de kostnader
föreningen haft för bildandet och köpet. värdering
ska ske för varje objekt för sig av extern auktoriserad
värderare.
Fem aspekter
när en bostadsrättsförening har anmält till
Uppsalahem att de vill köpa en fastighet granskar
Uppsalahems styrelse om fastigheten kan säljas till
bostadsrättsföreningen. den fastighet och det område
som bostäderna ligger i granskas utifrån fem aspekter
som alla måste vara uppfyllda.
KOMMUnFUllMäKtIgE
HyrESgäStEr
bOStADSrättS-
FörEnIng
UppSAlAHEM
beslut om riktlinjer för
ombildning.
beslutar om förutsättningar
för en eventuell
ombildning.
beslut om riktlinjer
och hantering
• Sociala/socioekonomiska aspekter
I ett bostadsområde ska det gå att välja mellan
att köpa eller hyra en bostad. människor med
olika sociala bakgrunder och ekonomiska förutsättningar
ska ha möjlighet att bo tillsammans.
• Olika upplåtelseformer i ett område
det ska finnas minst 30 procent hyresrätter, exkl
studentbostäder, i en stadsdel efter en ombildning.
• Stadsbyggnadstekniska aspekter
områden som har kulturhistoriska värden måste
bevaras så att stadsbilden inte förändras och
förlorar i värde.
.• Företagsekonomiska aspekter
Uppsalahem ska utvecklas så att bolaget kan
bygga bostadshus för människor i alla åldrar
och med olika behov av standard i sina bostäder.
Uppsalahem måste därför ta hänsyn till vilka
konsekvenser en ombildning kan få för företagets
ekonomi. det innebär bland annat att fastigheter
inte får säljas under marknadsvärdet.
• 67 procent intresserade
en förutsättning för att en ombildning ska kunna
göras är att 67 procent av de boende i en fastighet
ska vara intresserade av att ombilda. det är
även ett lagkrav att 67 procent av de boende ska
vara med för att få möjlighet att ombilda.
1
Hyresgästerna bildar
bostadsrättsförening.
lämnar skriftlig
intresseanmälan till
Uppsalahem.
Hyresgäster bildar
bostadsrättsförening
3
4
Hyresgästerna bildar
bostadsrättsförening
3. HyrESgäStErnA bIlDAr bOStADSrättS-
FörEnIng
medlemmarna i föreningen väljer en styrelse, fastställer
stadgar, väljer ett namn på föreningen och
registrerar den hos bolagsverket.
4. HyrESgäStErnA läMnAr IntrESSEAnMälAn
Intresseanmälan ska vara skriftlig och lämnas till
Uppsalahem.
Uppsalahem utreder, analyserar
och beslutar att gå vidare
5. UppSAlAHEM KOntAKtAr bOStADSrättS-
FörEnIngEn
Uppsalahem skriver brev till bostadsrättsföreningen
och träffar föreningen.
6. UppSAlAHEM UtrEDEr, AnAlySErAr OcH
bESlUtAr EVEntUEllt Att gå VIDArE
både bostadsrättsföreningen och Uppsalahem måste göra
och bekosta sina egna utredningar, analyser och bedömningar
av affären innan beslut om att gå vidare kan tas.
Kontaktar bostadsrättsföreningen
Kontrollerar intresseanmälan.
2 6
5
Analyserar konsekvenserna
för Uppsalahem.
tar fram beslutsunderlag.
Uppsalahem utreder, analyserar och beslutar att gå vidare

Hyresgäster och
bostadsrättsförening
informeras.
I n f o r m at I o n o m o m b I l d n I n g av h y r e s r ät t e r t I l l b o s ta d s r ät t e r I n o m U p p s a l a h e m
Marknadsvärdering, utformning
av köpeavtal och beslut om
försäljning
7. UppSAlAHEM gEr HyrESgäStErnA UnDErlAg
För bESlUt
Uppsalahem värderar fastigheten efter de värderingsprinciper
som styrelsen fastställt. värderingen görs av
en extern auktoriserad värderare.
bostadsrättsföreningen får
erbjudande och inleder en
beslutsprocess
8. bOStADSrättSFörEnIngEn Får ErbjUDAnDE
OcH InlEDEr En bESlUtSprOcESS
bostadsrättsföreningen upprättar en ekonomisk plan,
tillsammans med en konsult, och tar kontakt med banker/låneinstitut
för att låna pengar till köpet. om de
ekonomiska förutsättningarna finns kallar bostadsrättsföreningen
till köpstämma för att ta det formella beslutet
om att köpa fastigheten.
9. bOStADSrättSFörEnIngEn KöpEr
FAStIgHEtEn
om bostadsrättsföreningen fått ett erbjudande om
att förvärva fastigheten och minst 67 procent av de
boende röstat positivt till ett köp skriver Uppsalahem
och föreningen under ett köpekontrakt. när fastigheten
är förvärvad tecknas ett upplåtelseavtal och föreningen
erbjuder lägenheterna med bostadsrätt till
hyresgästerna. de betalar insatserna för bostadsrätterna
till föreningen och blir formellt ägare av sina
bostadsrätter. när föreningen äger fastigheten är den
ansvarig för förvaltningen av den och för eventuella
hyresgäster som valt att inte vara med i föreningen.
efter köpet har Uppsalahem inget ansvar för fastigheten
eller för hyresgästerna.
lämnar underlag till
bostadsrättsföreningen.
godkänner fastighetsförsäljningen.
Utvärderar, analyserar.
beslutar att gå vidare
eller att avstå.
Utarbetar förslag till
köpeavtal.
vad är en bostadsrättsförening?
Att bli medlem
det är föreningens styrelse som godkänner nya
medlemmar. så länge man fullgör sina skyldigheter
och så länge föreningen finns kan man aldrig
förlora bostadsrätten.
den som vägras medlemskap kan få det prövat
i hyresnämnden. det kostar ingenting. föreningen
kan inte neka någon medlemskap utan mycket
goda skäl.
Upplåtelse och överlåtelse
när en ombildning sker säljs bostadsrätten av föreningen
till hyresgästen. det kallas upplåtelse. när
en bostadsrätt sedan säljs vidare talar man om
överlåtelse.
Upplåtelseavtal - första gången
bostadsrätten säljs
I upplåtelseavtalet är det bostadsrättsföreningen
som är avtalspart. I regel undertecknas det av
både föreningen och köparen. Underskrift är inte
nödvändig eftersom avtalet gäller ändå.
Insats
som ny medlem i en bostadsrättsförening betalar
du en insats till bostadsrättsföreningen. har du
lånat pengar till insatsen ska du betala ränta och
amortering för detta lån. storleken på insatsen
anges i den ekonomiska planen för föreningen.
I den finns, förutom en beräkning av föreningens
kommande kostnader, uppgifter om bostädernas
andelstal och storleken på insatserna.
Ett hushåll, en röst
som bostadsrättshavare är du med och fattar
beslut om vilka som väljs till styrelse, revisor, hur
huset ska skötas, årsavgift med mera. det görs
vid den årliga ordinarie föreningsstämman. där
och vid eventuell extrastämma har varje bostadsrätt
en röst.
Upprättar ekonomisk
plan och ansöker om
lån.
lämnar försäljningserbjudande.
7 8
bostadsrättsföreningen får erbjudande och
inleder en beslutsprocess
röstar om köp.
tecknar köpeavtal.
Styrelsen
styrelsen ansvarar för föreningens ekonomi under
verksamhetsåret och ska se till att de beslut som
medlemmarna fattar verkställs.
årsavgift
det finns också likheter mellan bostadsrätt och
hyresrätt. på samma sätt som hyresgäster betalar
hyra måste den som har en bostadsrätt betala en
så kallad årsavgift. beloppet delas oftast upp i tolv
eller fyra delar, så att inbetalningen görs varje
månad eller kvartal.
Årsavgiften ska täcka föreningens kostnader för
drift och underhåll av fastigheten och dessutom
räntor och amorteringar på bostadsrättsföreningens
lån.
Fonder för underhåll
föreningen är skyldig att regelbundet sätta undan
pengar för underhåll och reparation av fasader,
trappor, stamledningar, avlopp med mera. men
denna fond för yttre underhåll räcker inte alltid,
så många föreningar tar lån till sådana åtgärder.
det är inte ovanligt att det också finns en fond för
inre underhåll. då sparas en del av årsavgiften till
underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna.
pengarna i den inre fonden får vanligen inte
användas för att rusta upp eller ändra lägenheten,
till exempel sätta in en dusch eller frys, om det inte
fanns från början.
rätt att bo kvar
den som inte vill ombilda sin hyresrätt till bostadsrätt
kan bo kvar som hyresgäst även efter att en
ombildning av fastigheten har skett. alla hyresgäster
har samma rättigheter och skyldigheter som
tidigare, och behåller sitt besittningsskydd och sin
bytesrätt. om en hyresgäst byter sin lägenhet mot
en annan efter ombildningen får den nya hyresgästen
samma besittningsskydd och bytesrätt som
den tidigare hyresgästen.
den hyresgäst som inte direkt kan bestämma sig
för att köpa har sex månader på sig att besluta om
att köpa en andel i bostadsrättsföreningen.
9
Köper fastigheten.
bostadsrättsföreningen
köper fastigheten

I n f o r m at I o n o m o m b I l d n I n g av h y r e s r ät t e r t I l l b o s ta d s r ät t e r I n o m U p p s a l a h e m
Styrelsen har ordet:
Styrelsen arbetar metodiskt och eftertänksamt
Uppsalahems styrelse har arbetat kontinuerligt med ombildningsfrågan sedan dess tillträde i februari
2007. ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter är en ny fråga för styrelsen och arbetet går
metodiskt och eftertänksamt till väga så att resultaten blir de bästa.
Under våren 2007 fokuserade styrelsen på att ta fram riktlinjer att utgå ifrån vid
våra diskussioner och beslut. Det är viktigt att varje fastighet som vill ombilda
vägs mot dessa aspekter som ska ge en helhetsbild av fastigheten, bostadsområdet
och omgivningen. En förutsättning för att styrelsen gör en grundlig utredning
utifrån sociala/socioekonomiska aspekter, stadsbyggnadsmässiga aspekter och
företagsekonomiska aspekter är att fler än 67 procent av de boende i en fastighet
är intresserade av att ombilda samt att det finns över 30 procent hyresrätter kvar
i en stadsdel efter ombildning.
En god blandning av upplåtelseformer och hustyper
en av de stora fördelarna med att ombilda till bostadsrätt i vissa områden är att
påverka fördelningen av upplåtelseformer i den stadsdelen för att uppnå en bättre
blandning av dessa. det finns stora fördelar med att ha både bostadsrätter och
hyresrätter i ett område, eftersom de boende har möjlighet att göra boendekarriär
utan att flytta från sitt bostadsområde. en god blandning av upplåtelseformer och
hustyper ger även fördelar för integrationen eftersom personer med olika bakgrund
och boendebehov har möjlighet att bo i samma stadsdel. därför vill vi i Uppsalahems
styrelse gärna fokusera lite extra på vissa områden, till exempel gottsunda och
eriksberg, där andelen hyresrätter är hög, för att se om vi kan bidra till en jämnare
fördelning av upplåtelseformer. det kan även bli aktuellt att Uppsalahem bygger
bostäder som bostadsrätter eller äganderätter i områden där det finns stor majoritet
av hyresrätter.
Uppsalahems styrelse
Mer information
Information om ombildning inom Uppsalahem finns på www.uppsalahem.se
Information om hur det går till att ombilda hyresrätter till bostadsrätter finns i skrifter
som går att köpa och på internet. här är några exempel på adresser som är bra att
känna till.
Författningar
du kan bl a läsa författningstexter på bibliotek och på webbplasen www.riksdagen.se.
Organisationer för bostadsrättsföreningar
på internet finns många adresser till organisationer för bostadsrättsföreningar som
ger råd och stöd vid ombildning.
dessutom finns det många som har bott hos Uppsalahem i många år som trivs
mycket bra i sin bostad men gärna vill äga sitt hem och ha större inflytande över förvaltningen.
Uppsalahem arbetar utifrån förutsättningen att en ombildning ska vara
fördelaktig för de boende, för Uppsalahem som bolag och Uppsala som kommun.
Erbjuda hyresrätter i alla delar av Uppsala
det kan naturligtvis finnas nackdelar med att ombilda också, till exempel om det blir
ett för ensidigt utbud av upplåtelseformer i en stadsdel. I luthagen finns det exempelvis
en stor majoritet bostadsrätter och Uppsalahem som bolag vill gärna kunna erbjuda
sina kunder möjligheten att bo i hyresrätt i alla delar av Uppsala. vi vill försöka
motverka en snedfördelning av upplåtelseformer och därför arbetar vi utifrån den
riktlinje som säger att det ska finnas minst 30 procent hyresrätter kvar i ett område
efter ombildning. vi i Uppsalahems styrelse vill att Uppsalahem även i fortsättningen
ska vara en attraktiv hyresvärd och det innebär att vi vill behålla bostäder som
hyresrätter i alla områden för att kunna erbjuda våra kunder ett så varierat utbud
som möjligt.
Förändrade ägardirektiv
skälet till att vi i styrelsen nu börjat arbeta med ombildningar är att det sedan senaste
valet är ny majoritet i kommunfullmäktige och de har reviderat de ägardirektiv
som Uppsala kommun ger till sina bolag. enligt dessa direktiv kan ombildning ske,
vilket inte varit aktuellt tidigare.
hälsningar styrelsen Uppsalahem ab
I styrelsen ingår: Jörgen ebbersten (m) suppleant, lars-göran ferlin (Kd) ledamot, erik höök (C) suppleant, annika lindh (s) 2:a vice ordförande, Johan lundqvist (mp)
ledamot, helene molund (m) ledamot, sigvard nilsson (fp) suppleant, peter nordgren (fp) ordförande, maria patel (s) ledamot, tomas stavbom (m) ledamot, Johan
sundman (s) suppleant, thure svensson (C) 1:e vice ordförande, Ulf Åström (m) ledamot.
Allmänna frågor
www.sverige.se är startpunkten för sökningar på alla webbplatser inom den svenska
offentliga sektorn. du hittar bl a webbadresser och kontaktuppgifter till myndigheter.
hos boverket får du information om ekonomiska planer och intygsgivande för
bostadsrättsföreningar. www.boverket.se
bolagsverket registerar bostadsrättsföreningar. där finns också information och
blanketter. www.bolagsverket.se
Konsumentverket har information om bostadsrätter. www.konsumentverket.se
UH1002040