Årsredovisning 2002 - Vasallen

Å RSREDOVISNING 2002

Innehåll Kort om Vasallen 

2002 i korthet 1 

VD-kommentar 2 

En processorienterad verksamhet 4 

Finansiell strategi och framtida utveckling 6 

Förvärv 

Vasallen expanderar 8 

Planläggning 

Fysisk planering 10 

Uthyrning 

Marknaden och Vasallens fastighetsbestånd 12 

Investering 

Projektutveckling 16 

Teknisk och administrativ förvaltning 

Förvaltningen startar direkt 20 

Medarbetarna 22 

EVA – Economic Value Added 24 

Miljö i fokus 25 

Försäljning 

Försäljning och värdering 27 

Femårsöversikt 28 

Förvaltningsberättelse 30 

Resultaträkningar 32 

Balansräkningar 34 

Kassaflödesanalyser 36 

Redovisningsprinciper och noter 37 

Revisionsberättelse 42 

Vasallens dotterbolag och fastighetsbestånd 43 

Mål och utfall för dotterbolagen 44 

Ekonomisk översikt – dotterbolag 46 

Hyresgäster och fastighetsbestånd i översikt 48 

Orter och fastigheter 50 

Styrelse och revisorer 78 

Ledande befattningshavare 79 

Adresser 80 

Rapporttillfällen 81 

Definitioner och förkortningar 81 

Efter ett riksdagsbeslut i juni, bildades Vasallen under hösten 

1997. Syftet med bolaget är att konvertera fastigheter från 

militärt till civilt bruk på många av de regementen, flottiljer 

etc som Försvarsmakten lagt ned. 

Vasallen har expanderat snabbt och har idag 83 anställda 

fördelat på 17 orter från Kiruna i norr till Ystad i söder. Det 

totala fastighetsbeståndet uppgår till 825 000 kvm lokalarea. 

Utveckling och satsningar sker inom exempelvis utbildnings- 

området, forskning, kontor, bostäder och industri. Sedan star- 

ten av bolaget har investeringar om knappt 2 miljarder kronor 

genomförts. 

Vår vision 

”Levande stadsdelar med hög attraktionskraft” 

Vasallen är ett stabilt fastighetsbolag med finansiell styrka. 

Med kompetens och innovationskraft förvandlar Vasallen tidi- 

gare regementsområden till nya, levande och spännande stads- 

delar. Här finns arbetsplatser i form av kontor och verksam- 

heter, som exempelvis utbildning, som integrerats med perma- 

nentboende och olika former av serviceinrättningar. 

De förädlade områdena har hög attraktionskraft hos hyres- 

gästerna och är intressanta förvärvsobjekt för de fastighets- 

ägare som söker affärsmässigt sunda fastigheter med låg risk. 

Centrum 

Tätorten expanderar 

Den ”nya stadsdelen” 

blir allt mer central

2002 i korthet 

• Omsättningen ökade till 294 (214) Mkr. 

• Årets resultat efter finansiella poster uppgick till 49 (34) Mkr. 

• Vasallen förvärvade tre före detta försvarsanläggningar, A8 i Boden och Almnäs i Södertälje samt 

F10 i Ängelholm, för sammantaget 60 Mkr. 

• Investeringarna i om-, ny- och tillbyggnader uppgick till 379 Mkr. 

• Återstående beslutad investeringsvolym beräknas till 157 Mkr. 

• Nettouthyrningen, exklusive nyförvärv under året, uppgick till –14 000 kvm medan årshyran 

ökade med 7 Mkr netto. 

• Vasallen har erhållit två utmärkelser, kvalitetsutmärkelsen i Jämtlands län och Målarmästarnas 

färgmiljöpris samt nominerats till Årets Bygge med Campus Östersund. 

• Marknadsvärdet ökade till 2,2 (1,6) miljarder kronor. 

EKONOMISKA DATA 

V ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2002 

Mkr 2002 2001 Förändring, % 

Omsättning 294 214 37 

Resultat efter finansiella poster 49 34 44 

Årets kassaflöde –376 –532 29 1) 

Kassaflöde från investeringsverksamheten –424 –660 36 

Marknadsvärde fastigheter 2 150 1 600 34 2) 

Anskaffningsvärde materiella anläggningstillgångar 1 857 1 428 30 2) 

Bokfört värde materiella anläggningstillgångar 1 774 1 385 26 2) 

Soliditet, % 91,6 91,2 0 

Uthyrningsgrad, % 66 62 6 

1) Kassaflödet 2001 är justerat med en minskning av kortfristig fordran med 1 210 Mkr. Fordran avser tidigare utlåning till koncernbolag som 2001 och senare har lånats ut på den 

öppna marknaden, vilket inneburit att tillgångarna redovisas som kortfristiga placeringar. 

2) Exklusive kontorsfastighet i Hannover. 

DOTTERBOLAGENS OMSÄTTNING, MKR 

Dotterbolag förvärvade 

2002, 44,5 Mkr 

Dotterbolag 

förvärvade 

2000–2001, 

88,5 Mkr 

Dotterbolag förvärvade 

1997, 161 Mkr 

KONTRAKTERAD ÅRSHYRA 

PER HYRESGÄSTKATEGORI, MKR 

Övriga, 10 Mkr 

Övriga, 35 Mkr 

Industrivaror och tjänster, 

Privatpersoner, 

4 Mkr 

Stat, kommuner 

och landsting 

m m, 281 Mkr 

Övrig offentlig 

verksamhet, 

70 Mkr 

27 Mkr 

Sällanköpsvaror 

och tjänster, 

89 Mkr 

Aktiebolag, 

banker och försäkringsbolag, 

69 Mkr 

KONTRAKTERAD ÅRSHYRA 

PER BRANSCHKATEGORI, MKR 

IT och telekom, 

14 Mkr 

Försvarsverksamhet, 

129 Mkr 

1

2 V 

ASALLENS ÅRSREDOVISNING 2002 

VD-kommentar 

Vasallen har under åren byggt upp en unik kompetens i att förädla och utveckla före detta 

försvarsanläggningar. Vi har också varje år, trots stora investeringar, lyckats redovisa ett 

positivt resultat efter finansiella poster. Samtidigt har vi erfarit att förädlingsprocessen på 

vissa orter kräver längre tid än beräknat. En stark finansiell bas är därför nödvändig för att 

kunna genomföra planerad verksamhet och klara framtida nya utmaningar. 

Efter ett riksdagsbeslut i juni, bildades Vasallen AB under hösten 

1997. Syftet med bolaget är att konvertera fastigheter från 

militärt till civilt bruk på många av de regementen, flottiljer 

etc som Försvarsmakten lagt ned. 

Bolaget förvärvar fastigheterna, utvecklar och förädlar 

beståndet i samarbete med kommuner och lokalt näringsliv för 

att slutligen sälja dem på kommersiella villkor. Fram till och 

med 2002 har Vasallen förvärvat 17 före detta försvarsanläggningar 

för sammanlagt 366 Mkr. Vasallen är helägt av staten 

och förvärven har i huvudsak skett från Fortifikationsverket. 

Varje enskild anläggning fungerar som ett dotterbolag till 

Vasallen AB, med egen lokalt förankrad styrelse och VD. 

Syftet är att utveckla och fördjupa samarbetet med kommunen 

och det lokala näringslivet för att få en så bred kunskap som 

möjligt om de lokala marknadsförutsättningarna. Denna organisationsform 

har visat sig framgångsrik då dotterbolagen därmed 

har en tydlig styrform och öppen redovisning. 

Vasallen har också etablerat sig som en viktig lokal aktör 

på hyresmarknaden. Det är väsentligt för företaget att konsekvent 

verka på den lokala marknadens villkor. Vasallen 

utvecklar uppslag och goda idéer till en ny spännande verklighet 

men förändrar inte villkoren för marknaden på orten. 

Samarbete med kommuner och lokalt näringsliv 

Samarbetet med kommunen och det lokala näringslivet är av 

stor betydelse när vi formulerar förutsättningarna för en ny 

översiktplan och detaljplan för området. Planerna beskriver 

den lokala utvecklingen och vad som krävs för att Vasallen 

ska kunna genomföra sin förädlingsprocess. 

Genomförandet av planarbetet kan ta flera år. Omställningen 

i många kommuner är en utdragen process. När vi tar 

oss an utvecklingsarbetet är visionen tydlig, där vår avsikt är 

att forma levande stadsdelar med hög attraktionskraft. Med 

kompetens och innovationskraft konverterar vi tidigare försvarsfastigheter 

till nya och spännande stadsdelar. Här ska 

finnas arbetsplatser för exempelvis kontor, utbildning, småindustri 

och andra verksamheter samt boende och service. 

Vasallen kan enbart skapa rätt förutsättningar för sysselsättning. 

Vi ordnar inga nya arbetstillfällen, däremot omsätts 

goda idéer till en spännande verklighet. Därför är samarbetet 

med kommunen och det lokala näringslivet avgörande för om 

utvecklingsarbetet ska lyckas. Vasallen investerar inte i en 

ombyggnad innan ett avtal finns med en ny hyresgäst. 

Förutsättningarna för Vasallens dotterbolag är mycket olika. 

Dels har vi en geografisk spridning över hela Sverige samtidigt 

som orternas karaktär och tillväxt varierar starkt. Det är 

därför av ytterst stor vikt att analysera varje orts möjliga framgångsfaktorer 

och risker. Det handlar om den allmänna opinionen 

när Försvarsmakten lämnar området, om kommunens 

inställning och framtidstro samt om infrastruktur. Den lokala 

och regionala marknaden är unik. I ett mycket tidigt skede i 

planprocessen måste därför en omvärldsanalys utföras som 

underlag för utvecklingsprocessen. För Vasallen är det inte 

bara frågan om att bygga om befintliga byggnader. Många 

gånger finns det även potential för att bygga nytt. I plansammanhang 

har vi sett möjlighet att skapa en miljon kvadratmeter 

i nya byggrätter. 

Riskspridning, kontroll och värdetillväxt 

Många intressanta utvecklingsförslag analyseras och förhandlas. 

Möten med de presumtiva hyresgästerna är både krävande 

och spännande; från små enkla förhyrningar till omfattande, 

långa avtal som kräver betydande investeringar. Sedan starten 

har vi tecknat hyreskontrakt till ett årligt hyresvärde av 367 

Mkr. Vasallen eftersträvar en god riskspridning både vad avser 

beståndets sammansättning i stort och hyresgäststrukturen på 

den lokala marknaden. 

Allt utvecklingsarbete syftar till att skapa en långsiktig 

värdetillväxt. Bedömningen av dotterbolagens utveckling 

värderas i årliga affärsplaner som ska beskriva förädlingen 

under de närmaste fem åren. Utmaningen är att skapa en god 

balans mellan kortsiktiga lösningar och uthålliga utvecklingsprojekt. 

Affärsplanerna behandlas i respektive bolags styrelse 

och följs sedan upp under året. Perspektivet fem år krävs för 

den omfattande konvertering, som det ofta är frågan om, och 

för att styra utvecklingen långsiktigt rätt. 

Investeringar för två miljarder 

Under Vasallens fem första verksamhetsår har vi beslutat om 

närmare 2 miljarder kronor i nya investeringar. Vasallen bygger 

inte på spekulation, utan det förutsätter en affärsuppgörelse där 

den nya hyresgästen också deltar aktivt i hela processen.

Inför ett investeringsbeslut är samrådet med den tilltänkta 

hyresgästen av största vikt. Tidigt i investeringsprocessen är 

möjligheterna att påverka störst och vi kan gemensamt förstärka 

det som utgör framgångsfaktorerna för kunden. Vi gör 

också de mest kostnadseffektiva lösningarna samtidigt som vi 

alltid ställer höga krav på kvalitet och miljöhänsyn. 

Inför en investering genomför vi upphandlingar av konsulter 

och entreprenörer i full konkurrens med krav på kvalitetssäkring 

och miljömedvetenhet där vi gärna, om möjligt, engagerar 

lokala aktörer. Regelbunden uppföljning och rapportering 

i projekten visar att vi hittills kunnat genomföra investeringarna 

inom ramen för fattade beslut. 

Måluppfyllelse 

Efter 5 års verksamhet i dotterbolagen når inte alla målet att 

redovisa ett positivt resultat efter finansnetto. För varje dotterbolag 

krävs särskilda överväganden och målformuleringar på 

kort och lång sikt. Orter med tillväxt har större möjligheter att 

nå de uppsatta ekonomiska målen, medan orter som drabbas 

av svåra omstruktureringar och utflyttning kräver en differentierad 

målbild över en längre tidsperiod. Förutsättningarna på 

de lokala marknaderna visar att förädlingsprocessen behöver 

mer tid, vilket bekräftar behovet av finansiell uthållighet, samtidigt 

som vi fokuserar och förstärker uthyrningsaktiviteter och 

driftnettoförbättringar. 

Många dotterbolag har dock kommit långt i förädlingsprocesserna. 

Vi har idag 990 hyreskontrakt i portföljen och under de 

närmaste tre åren kommer 70 procent av dessa att omförhandlas. 

Detta ställer stora krav på en effektiv organisation där kundens 

behov alltid sätts i centrum. Allt vi gör ska vara riktat mot kundnytta. 

I personalenkäten följer vi upp hur personalen uppfattar 

Vasallen som arbetsgivare och i kundenkäten hur kunden upplever 

Vasallen som hyresvärd. Resultaten i personal- och kundenkät 

leder alltid till ett åtgärdsprogram som ger ett utvidgat stöd 

till alla medarbetare avseende kompetensutveckling, ledarskap, 

delaktighet, ansvar och befogenheter. Vid förbättrade resultat i 

kundenkäten vet vi att vi är på rätt väg och försöker att ytterligare 

förbättra våra insatser. 

Vasallen växer snabbt. Vi är idag drygt 80 medarbetare på 17 

orter spridda över hela landet. Alla medarbetare har samlats kring 

ett kvalitetsprojekt där vi lägger grunden till en sund och stabil 

företagskultur. Värdet av att skapa en gemensam värdegrund som 

tar fasta på vårt agerande mot medarbetare, kunder, samarbetspartners, 

ägare, myndigheter och samhälle får inte underskattas. 

Försäljning frigör kapital 

Vasallens uppgift är att slutligen sälja fastigheterna på kommersiella 

villkor. Vi har nått så långt i flera bolag att försäljningar av 

hela eller delar av beståndet är aktuellt. Exempel på sådana 

bolag är de i Östersund, Linköping och Uddevalla. 

Vasallens finansiella ställning medger dock att vi avvaktar 

till dess att vi finner rätt köpare och ett marknadsmässigt pris. 

Engagemang, specialistkompetens och delaktighet 

Medarbetarnas insatser är en av de viktigaste faktorerna för våra 

framgångar. Vår förmåga att konvertera fastigheter från militärt 

till civilt bruk beror ytterst på deras engagemang och kompetens. 

Det handlar framförallt om ett engagerat ledarskap med allas 

delaktighet. Vi fortsätter att arbeta på vårt processinriktade sätt 

där vi ständigt strävar efter förbättringar. Vi vet genom enkäter 

att arbetstillfredsställelsen är mycket hög men jag vill naturligtvis 

ändå passa på att tacka för allas djupa engagemang. 

Utvidgat uppdrag – en ny framtid 

I vårpropositionen 2002 som riksdagen tagit beslut om, föreslår 

regeringen att Vasallen även ska få förvärva kommunala bostadsfastigheter 

för omvandling till företagslokaler eller andra lämpliga 

ändamål. Exakt vilken roll Vasallen kan komma att få när det 

gäller de tomma lägenheterna i allmännyttan vet vi ännu inte. En 

stor utmaning väntar Vasallen, vilket innebär att koncernen kommer 

att vidareutvecklas. Vår styrka ligger i att skapa utveckling 

med värdetillväxt. Att med kompetens, erfarenhet och kreativitet 

förädla och förfina kommersiella bedömningar så att vi därmed 

skapar nytta för våra kunder, för vår egen utveckling och för våra 

ägare. Vasallen ska befästa en ledande ställning som ett kunskapsföretag 

inom effektiv fastighetsutveckling. 

Örebro i mars 2003 

Jan-Peter Jonsson 


3

4 V 


En processorienterad verksamhet 

Vasallens utvecklingsarbete är lagt på en processorienterad och kvalitetsmedveten grund. 

Verksamheten styrs med fokus på kunden, medarbetarna och värdetillväxten. 

Affärsidé 

Vasallen ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att förädla 

och utveckla före detta försvarsfastigheter för alternativ kommersiell 

användning. 

Ägare 

Vasallen ägs av svenska staten. Regeringen har infört värdeskapande 

som övergripande mål och Vasallen ska verka under 

marknadsmässiga villkor och krav. Därutöver utövar staten ett 

aktivt ägande genom att utse styrelse och ställa krav på rapporteringen. 

Näringsdepartementet förvaltar statens ägande 

i Vasallen. Fastighetsbolaget Vasallen AB bildades med ändamålet 

att i samarbete med kommuner och lokalt näringsliv 

utveckla och förädla nedlagda försvarsfastigheter för att slutligen 

sälja dem på kommersiella villkor. Regeringen gjorde 

bedömningen att högsta avkastning uppstår på detta sätt framför 

en snabb avyttring i befintligt skick av fastigheterna. 

Utdelningspolicy 

Vasallen ska långsiktigt ge en marknadsmässig utdelning till 

ägaren. Ambitionen är att utdelningen ska uppgå till 50 procent 

av resultatet från den löpande förvaltningsverksamheten med 

avdrag för schablonskatt, dock utgörande maximalt 3 procent av 

det egna kapitalet. För 2001 delades 13 Mkr ut och för 2002 

föreslås en utdelning uppgående till 17 Mkr. Detta utgör 50 procent 

av resultatet efter avdrag med 28 procent schablonskatt. 

Verksamhetsmål 

Samtliga Vasallens verksamhetsmål syftar till att förädla fastighetsbeståndet 

så att det slutligen kan säljas på kommersiella 

villkor. Kontraktsportföljerna för varje dotterbolag ska därför 

innehålla ett mycket stort inslag av goda hyresbetalare och 

långa avtal. Vasallens avkastningsmål är en avkastning på det 

egna kapitalet som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. 

Detta mål ska uppnås som det slutgiltiga resultatet 

av det utvecklings- och förädlingsarbete Vasallen bedriver 

och ses som ett genomsnitt över en längre tidsperiod. Den 

riskfria räntan definieras som räntan på en 5-årig statsobligation. 

Avkastningen på det egna kapitalet har hittills varit blygsamt. 

Framtida försäljningar av utvecklade fastigheter får utvisa 

om avkastningsmålet kan uppnås. 

De finansiella målen är att: 

• efter tre års verksamhet ska ett positivt rörelseresultat i varje 

dotterbolag uppnås, 

• efter fem års verksamhet ska varje dotterbolag uppvisa ett 

positivt resultat efter finansnetto, 

• över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av 

genomsnittligt investerat kapital. EVA, Economic Value 

Added, är ett kompletterande ekonomiskt styrsystem som 

mäter förbättringen av förvaltningsresultatet i förhållande 

till det investerade kapitalet. 

De icke-finansiella målen är att: 

• koncernens sammanvägda nöjd-kund-index (NKI) ska 

vara lägst 80, 

• minst 95 procent av personalen ska trivas ganska eller 

mycket bra med sina arbetsuppgifter och med Vasallen som 

arbetsgivare, 

• Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar 

och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning. 

Efter tre år visar näst intill samtliga av dotterbolagen positivt 

rörelseresultat medan målet att efter fem år visa positivt resultat 

efter finansnetto har varit betydligt svårare att uppnå. Detta 

visar komplexiteten i utvecklings- och förädlingsarbetet. 

Finansiell uthållighet är därmed mycket väsentligt för att 

lyckas med uppdraget. Utvecklingsstrategin för det enskilda 

dotterbolaget omprövas ständigt för att uppnå eller överträffa 

målen. Det gäller särskilt de bolag som bildats för mer än fem 

år sedan och ännu inte uppnått positivt resultat efter finansnetto. 

Ägaren arbetar för närvarande på att ta fram nya mål och 

riktlinjer för Vasallen kopplat till ett utvidgat uppdrag som 

Sveriges riksdag beslutade om under våren 2002 (prop 

2001/02:58). Omfattningen av det utvidgade uppdraget är 

ännu ej slutgiltigt bestämt. 

KONCERNENS AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % 

12 

9 

6 

3 

0 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

Ränta på 5-årig statsobligation + 5 procent 

Avkastning på eget kapital 

I avkastningen på eget kapital har inte hänsyn tagits till värdeutvecklingen i 

fastighetsbeståndet.

Förvärv 

Processorientering 

Vasallens uppdrag att utveckla och förädla fastigheterna i samarbete 

med kommuner och lokalt näringsliv kräver en decentraliserad organisation 

med stark lokal förankring. Av det skälet har organisationen 

utformats med lokala dotterbolag som sköter kontakter med kunder, 

leverantörer, kommuner och andra lokala intressenter. På huvudkontoret 

finns ledningsfunktion och stödfunktioner inom olika specialistområden. 

Hela verksamheten följer ett bestämt processmönster som har 

sin grund i uppdraget, affärsidén och verksamhetsmålen. Huvuddragen 

i denna process är först förvärvet, därefter förädlingen och slutligen 

försäljningen. Många medarbetare har deltagit i arbetet med att identifiera 

verksamhetens olika delar och definiera dessa i flödesscheman. 

Fokus har satts på kritiska och vinstdrivande aktiviteter. Processtänkandet 

med de olika stegen genomsyrar all verksamhetsstyrning, all 

dokumenthantering och även denna årsredovisning. 

Förvärvet sker när Försvarsmakten lämnar eller avser att lämna en 

anläggning. Vasallen genomför innan köpet en grundlig förvärvsanalys. 

Ett ramavtal finns som grund för de fortsatta förhandlingarna med 

Fortifikationsverket, som är säljare. 

Förädlingen innebär en omfattande konvertering av byggnader och 

mark där potentialen i den unika fastigheten identifieras och utvecklas, 

outnyttjad mark exploateras och infrastrukturen utvecklas. Förädlingen 

innehåller delprocesserna Planläggning – Uthyrning – Investering – 

Teknisk och Administrativ förvaltning. Planläggningen syftar till att skapa 

förutsättningar för och definiera områdets fysiska utformning. 

Förädling 

Planläggning 

Uthyrning 

Investering 

Teknisk förvaltning 

Administrativ förvaltning 


Försäljning 

Uthyrningsverksamhetens mål är att utveckla affärskoncept som 

bekräftas i marknadsmässiga hyresavtal vilka lägger grunden till stabila 

kassaflöden och framtida hyrestillväxt. Marknadens förutsättningar och 

efterfrågan utgör basen i detta arbete och därigenom växer också 

respektive områdes profil fram. Investeringsprocessen syftar till att 

anpassa fastigheterna till kundernas behov och önskemål. Områdenas 

attraktivitet höjs i takt med att profilen förtydligas, fastigheterna moderniseras, 

anpassas och fylls med nya arbetsplatser samt bostäder. Den 

tekniska och administrativa förvaltningen utgör en stödjande process 

som ständigt pågår från köp till försäljning. 

Försäljning genomförs för att realisera värdeökningen och tillföra koncernen 

likvida medel. Den sker på kommersiella villkor vilket innebär 

att varje försäljning utvärderas efter bland annat objektets potential, 

marknadssituationen och Vasallens möjligheter att fortsätta förädla 

fastighetsbeståndet. Som ett led i förädlingsarbetet kan även mark 

för nyproduktion eller enskild byggnad vara till salu. 

Processorientering har gett utmärkelse 

Dotterbolaget A4 Vasallen AB utsågs till 2002 års vinnare av kvalitetsutmärkelsen 

i Jämtlands län. Vasallens system för verksamhetsutveckling 

har därigenom utvärderats av opartiska examinatorer. 

Utvärderingen har utförts ur dotterbolagsperspektivet enligt Institutet 

för Kvalitetsutveckling SIQs metod ”Utmärkelsen svensk Kvalitet” 

(USK). Vasallen kvalificerades med ett resultat som placerar oss i nivå 

fyra (470 poäng) av sju kvalitetsnivåer enligt SIQs modell. 

5

6 V 


Finansiell strategi och framtida utveckling 

Vasallens uppdrag att utveckla och förädla fastighetsbeståndet kräver stora investeringar. 

Hittills har de finansiella riskerna varit små då det egna kapitalet räckt till för att finansiera 

investeringarna. För att finansiera koncernens forsatta verksamhet, speciellt med ett 

utvidgat uppdrag, krävs att nytt kapital tillförs. 

Finansverksamheten inom Vasallen ansvarar för koncernens 

kort- och långsiktiga finansiering samt likviditetsplanering. 

Finansiell bas 

Vid bildandet av Vasallen sköt ägaren till kapital om 2,2 miljarder 

kronor. Den höga soliditeten var avsedd att ge bolaget en 

stabil finansiell bas för att säkerställa det utvecklingsuppdrag 

Vasallen fick. Uppdraget förväntades kräva avsevärda investeringar 

samtidigt som stora driftsunderskott skulle uppstå 

under några år. 

Under de dryga fem år som gått har större delen av kapitalet, 

drygt 1,9 miljarder kronor investerats i de anläggningar 

som Vasallen äger. Vid årsskiftet uppgår de beslutade ännu ej 

genomförda investeringarna till 157 Mkr. De likvida medlen 

beräknas räcka till början av 2004 förutsatt oförändrad verksamhet. 

Likviditetsförvaltning 

Vasallens kassa hålls på lägsta möjliga nivå och överskottslikviditeten 

placeras endast i svenska räntebärande papper med 

rating K1 och hos banker i enlighet med de av styrelsen 

definierade reglerna. 

Vasallen håller en hög betalningsberedskap genom en 

checkkredit och att samtliga placeringar omedelbart kan 

omvandlas till likvida medel. Vid årsskiftet var 415 Mkr 

placerade i företagscertifikat med en genomsnittlig återstående 

löptid om 3 månader. 

Risker 

De finansiella riskerna för Vasallen har varit begränsade, men i 

takt med att det externa finansieringsbehovet ökar exponeras 

bolaget för ett antal risker såsom ränterisk och finansieringsrisk.

All finansieringsverksamhet är centraliserad till moderbolaget. 

Vasallens finanspolicy, som sätter ramarna för den finansiella 

riskhanteringen, revideras årligen och fastställs av styrelsen. 

Framtida utveckling 

En av Vasallens viktigaste framgångfaktorer har varit den höga 

soliditet som gett företaget den styrka som är nödvändig för 

att på ett rationellt sätt angripa ett utvecklingsuppdrag. Finansnettot 

har positivt påverkat företagets resultat under flera år. 

Vasallens utvecklingsplaner innebär fortsatt stora investeringar 

liksom att några av anläggningarna kommer att ge driftsförluster 

ännu en tid. Under de närmaste tre åren beräknas 

bruttoinvesteringarna i nuvarande fastighetsbestånd komma att 

uppgå till 800 Mkr. Samtidigt börjar några av de större och nu 

färdigställda projekten att ge positiva kassaflöden samtidigt 

som investeringarna i dessa klingar av. 

INVESTERINGAR, MKR 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 



För att finansiera koncernens fortsatta verksamhet kommer 

det att krävas att nytt kapital tillförs. Detta kan ske genom 

upplåning eller genom försäljning av fastigheter/bolag. 

Försäljningen av fastigheter är beroende av bland annat 

konjunkturen och fastighetsmarknaden vilket innebär att det kan 

ta tid innan Vasallen kan erhålla likvida medel på detta sätt. 

Det pågår därför sonderingar med externa kreditgivare, i 

första hand banker, för att på kort sikt säkerställa tillgängligheten 

av nödvändigt kapital oberoende av om fastighetsförsäljningar 

har ägt rum eller ej. Koncernens långsiktiga kapitalbehov 

beror på hur omfattande utvecklingsuppdragen kommer 

att bli och hur lång tid de tar att genomföra. 

LIKVIDITETENS HISTORISKA UTVECKLING, MKR 

2 500 

2 000 

1 500 

1 000 

500 

0 

–500 

–1 000 

1997 

1998 

Likvida medel 

Totalt kapitalflöde 

1999 

2000 

2001 


7

FÖRVÄRV 

Förvärv 

Förädling 

Planläggning 

Uthyrning 

Investering 



Försäljning 

Vasallen expanderar 

Vasallen har på fem år vuxit kraftigt och idag ingår 17 anläggningar i beståndet. Kommande 

beslut kan bidra till ytterligare expansion. 

Riksdagen har i sina försvarsbeslut 1996 och 2000 beslutat om 

förändringar i försvarets grundorganisation vilket i praktiken har 

inneburit nedläggningar av regementen och motsvarande över 

hela landet. I samband med försvarsbeslutet 2000 tog regeringen 

initiativ till utvecklingsprogram för vissa av de kommuner som 

berördes av nedläggningarna. Utvecklingspaketet innebar i stort 

att ett antal statliga eller privata arbetstillfällen skulle ordnas till 

den kommun som drabbats av regementsnedläggningen. 

Kommersiellt riktiga villkor vid förvärvet 

Fortifikationsverket äger merparten av de fastigheter som nyttjas 

av Försvarsmakten. I samband med att Försvarsmakten säger upp 

upplåtelseavtalen startar en förhandling mellan Vasallen och Fortifikationsverket 

om köpeskilling och övriga villkor för överlåtelsen. 

I de flesta fall tillträder Vasallen fastigheterna innan Försvarsmakten 

avvecklat hela sin verksamhet. Förhandlingarna utgår från ett 

ramavtal som har träffats mellan parterna. Ramavtalet reglerar 

många av de frågor som alltid förekommer i överenskommelserna 

oavsett objekt såsom fastighetens skick, miljöansvar, Försvarsmaktens 

avveckling med mera. Förutom de fastigheter som förvärvats 

av Fortifikationsverket har Vasallen även köpt före detta försvarsanläggningar 

av Vasakronan (I17-parken i Uddevalla) och av Sollefteå 

kommun (Nipan). 

SAMMANSTÄLLNING VASALLENS FÖRVÄRV AV FÖRE DETTA FÖRSVARSFASTIGHETER 1997–2002 

Vasallen genomför innan förhandlingarna en förvärvsanalys 

som omfattar tekniska, juridiska och ekonomiska utredningar. 

Analyserna har visat att det ofta är välskötta fastigheter byggda för 

Försvarsmaktens verksamhet där stommen är utmärkt för konvertering 

till ny användning men där investeringen är så omfattande 

att fastigheten har haft ringa värde på den civila marknaden. Byggnaderna 

eller utformningen av den yttre miljön, i första hand 

kaserngårdarna, kan ofta bli föremål för kulturhistorisk märkning. 

Förutom ett högt estetiskt värde, innebär även detta en ekonomisk 

belastning i form av högre ombyggnadskostnader och eventuella 

begränsningar i framtida nyttjande. 

Köpeskillingen sätts utifrån de förhandlingar som genomförs. 

Som underlag har bland annat prisstatistik på tidigare 

genomförda försäljningar av regementen tagits fram. Förhandlingarna 

har resulterat i 15 förvärv från Fortifikationsverket. 

I förhandlingarna med Fortifikationsverket har i praktiken 

köpeskillingen för vissa försvarsanläggningar åsatts negativa värden 

men dessa anläggningar har slutligen ingått i paket med mera värdefulla 

anläggningar där totalsumman har blivit positiv. De negativt 

belastade anläggningarna har då erhållit en positiv köpeskilling 

medan de värdefulla anläggningarna har fått en motsvarande lägre. 

Ort Område Tillträde Lokalarea, kvm Markareal, ha Köpeskilling, Mkr Köpeskilling, kr/kvm 

Kiruna Jägarskolan 01-01-01 32 700 39 13,4 409 

Boden A8 02-01-01 45 000 50 5,0 111 

Östersund Campus 97-12-01 45 100 17 44,0 976 

Sollefteå Nipan 01-01-01 39 300 29 44,0 1 120 

Sollefteå Hågesta 00-10-15 64 300 49 26,9 419 

Härnösand KA5 00-09-01 26 400 20 10,5 398 

Falun Dalregementet 01-01-01 53 900 60 16,1 299 

Botkyrka Riksten 97-12-01 39 000 373 11,0 282 

Södertälje Almnäs 02-07-01 60 600 80 20,4 336 

Linköping Garnisonen 97-12-01 99 500 79 47,0 472 

Uddevalla I17-parken 97-10-01 38 200 64 20,0 524 

Borås Regementet 97-12-01 46 100 72 12,0 260 

Fårösund Kustparken 01-01-01 45 400 111 3,8 85 

Karlskrona Rosenholm 01-04-01 63 200 100 25,0 396 

Ängelholm F10 02-07-01 62 100 93 31,6 509 

Kristianstad Östra kasern 00-11-15 20 000 8 22,0 1 100 

Ystad Regementet 97-12-01 52 200 20 13,0 249 

Summa 833 000 1 264 365,7 439

Framtida förvärv kräver försäljningar 

och riskspridning 

Under 2004 väntas ett nytt försvarsbeslut. Det är inte 

osannolikt att ytterligare ett antal försvarsanläggningar 

då kan komma att läggas ned under 2005 och 2006. 

Ett ökat fastighetsinnehav med ytterligare dotterbolag 

medför att omstruktureringar av beståndet måste 

ske under de kommande åren. I samband med 

såväl förvärv som försäljningar kommer behovet av 

riskspridning att ha en hög prioritet. 

Vasallen finns på 17 orter 

Uddevalla 

Borås 

Ängelholm 

Örebro 

Kristianstad 

Ystad 

Östersund 

Sollefteå 

Falun 

Linköping 

Karlskrona 


Härnösand 

Botkyrka 

Södertälje 

Fårösund 

Kiruna 

Boden 

Huvudkontor 

Fastighetsbestånd 

9

PLANLÄGGNING 

Fysisk planering 

I kommunernas fysiska planering har de före detta försvarsfastigheterna varit markerade 

för försvarsändamål i översiktsplanerna. Några detaljplaner har inte funnits. I samband 

med att Vasallen tillträder påbörjas planeringsprocessen för ny användning. En ny stads- 

del skapas med nya verksamheter. 

Inledningsvis sker ett visionsarbete i nära samarbete med 

kommunen och näringslivet. Hänsyn tas till övergripande 

frågor kring ortens utveckling, infrastruktur med mera. Arbetet 

får ofta konkret innebörd genom de uppdrag som läggs ut 

på 2–3 arkitektfirmor. Detta arbete ligger sedan som underlag 

för såväl översiktsplan som en detaljplan efter utvärdering. 

En gemensam avsiktsförklaring som antas av kommunfullmäktige 

reglerar samarbetet mellan Vasallen och kommunen. 

Strategi för utvecklingsarbetet 

Utvecklingsarbetet görs i nära samarbete med kommunerna 

och det lokala näringslivet på orten. Utgångspunkten är marknadens 

efterfrågan på attraktiva lokaler eller bostäder. Genom 

det gemensamma visionsarbetet knyts kommunernas översiktliga 

fysiska planering och näringslivsutveckling ihop med 

Vasallens utvecklingsplaner. Den fysiska planeringen blir på 

detta sätt ett hjälpmedel för affärsmässighet och fastighetsutveckling 

samtidigt som Vasallens utveckling bidrar till ortens 

expansion. 

Vasallens framgångsfaktorer: 

• Tidig dialog med kommunledningen. 

• Initiera planarbete för förädling. 

• Inledande visionsarbete. 

• Hög beställarkompetens. 

• Aktiv marknadsbearbetning. 

• Målmedvetet kvalitetsarbete. 

• Kontinuerlig kompetensutveckling. 

• Finansiell uthållighet. 

Under planprocessen utvecklas värdet av obebyggd mark stegvis 

i takt med konkretisering och minimering av osäkerhetsfaktorer. 

Det fulla markvärdet uppnås när detaljplaner har 

antagits och vunnit laga kraft. 

Visionsarbete 

Programarbete 

Planprocessen innefattar till viss del även de delar av regementsområdena 

som är bebyggda men där planer saknas vid 

köpetillfället. 

Eftersom värdet av mark och byggnader också är i högsta 

grad beroende av regionens allmänna utveckling blir Vasallens 

bidrag till ortens expansion samtidigt en värdeskapande effekt 

för Vasallens egen fastighet. 

Risker 

Den kommunala planeringsprocessen är lång. Från det initiala 

skedet med gemensam avsiktsförklaring fram till försäljning eller 

inflyttningsklara byggnader kan det dröja 5–10 år. Det enskilda 

dotterbolaget har under denna period stora kostnader inte bara för 

planeringsinsatser utan också för underhåll av befintliga byggnader 

och infrastruktur samt för administration. En alltför ”framtung” 

kostnadsbild kan innebära att framtida intäkter inte kan 

balansera de tidiga kostnaderna. En noggrann ekonomisk 

planering över tiden måste därför följa den fysiska planeringen. 

Värdeutveckling i planprocessen 

Markvärde 

Råmark 

Översiktsplanearbete Detaljplanearbete 

Översiktsplan Detaljplan Bygglov 

Översiktsplan 

Fördjupad översiktsplan 

Detaljplaner/ 

Exploateringsavtal 

Under planeringsprocessen förvandlas övergripande visioner till konkreta planer på hur mark och byggnader kan användas. Denna lokalt demokratiskt 

förankrade process, som kan ta 2–5 år, undanröjer osäkerheter och skapar värdetillväxt. 

Planskede


Riksten Friluftsstad blir ett lågskaligt bostadsområde tätt intill Lida Friluftsområde med kontakt vidare ut mot Södertörn. I samarbete med Botkyrka Kommun 

planläggs här för en ny trädgårdsstad, Riksten, med cirka 2 500 marknära bostäder och ett tusental arbetsplatser. Inom de delar som gränsar mot Lida 

skapas möjlighet för nya fritids- och friluftsanläggningar. Med en ny sträckning av Huddingevägen söder om Tullinge ges Riksten goda kommunikationer. 

Riksten Friluftsstad ska svara mot behov både på den lokala och regionala bostadsmarknaden med ett mångsidigt och individuellt utformat utbud av bostäder 

för olika livsstilar. Tillsammans med den kraftiga utvecklingen av arbets- och studieplatser i samt kring Flemingsberg kan Riksten bidra till att göra Botkyrka och 

Södertörn än mer attraktivt som bostads- och arbetsort. Utbyggnaden planeras ske i flera etapper under 10–15 år. 

11

UTHYRNING 

Marknaden och Vasallens fastighetsbestånd 

Vasallens fastighetsbetånd är utspritt på 16 orter i Sverige. Marknadsförutsättningarna för 

dessa orter varierar starkt. I bedömningen av en orts förutsättningar ingår såväl den lokala 

marknadens framgångsfaktorer och risker som utvecklingen på hyresoch fastighets- 

marknaden generellt i Sverige. 

Ytmässigt är 89 procent av Vasallens fastighetsbestånd beläget 

på marknader utanför storstadsregionerna Stockholm, Göteborg 

och Malmö. Dessa marknader och regionstäder har 

utvecklats relativt stabilt under året. Avkastningskraven har 

legat på en oförändrad nivå med en tendens till ökad konkurrenskraft 

för moderna kundanpassade kontor och utbildningslokaler. 

Vasallens fastighetsbestånd är fördelat på 16 

orter. Marknadsöverblick för respektive ort redovisas under 

avsnittet ”Vasallens dotterbolag och fastighetsbestånd”. För att 

ge en inledning till dessa orters unika marknadsförutsättningar 

lämnas först en allmän beskrivning av situationen på hyresoch 

fastighetsmarknaden i Sverige under det senaste året. 

Hyresmarknad 

Hyresmarknaden har präglats av allmän försiktighet och att 

priskänsligheten ökat något. Den ekonomiska nedgången har 

tvingat fler företag att söka moderna och yteffektiva lokaler. 

I vissa fall har företagsfusioner lett till önskemål om större 

lokaler. Antalet andrahandsuthyrningar har blivit mer frekvent. 

Nedgången i efterfrågan är störst bland tjänsteföretag inom 

Telekom, IT och Media medan det fortfarande finns en stark 

efterfrågan inom olika statliga myndigheter, handel och i kon- 

KONTRAKTSPORTFÖLJEN PER 2002-12-31 

Årshyra, Mkr Andel, % Antal kvm LOA 

Löptid t o m 2002 87,8 25 48 134 443 

Omteckning 2003 40,1 11 420 113 963 

Omteckning 2004 38,0 10 165 81 347 

Omteckning 2005 15,9 4 73 32 989 

Omteckning 2006 28,5 8 40 35 013 

Omteckning 2007 19,3 5 21 19 722 

Omteckning 2008 4,7 1 4 4 705 

Omteckning 2009 1,4 0 4 3 868 

Omteckning 2010 14,8 4 7 16 498 

Omteckning 2011 7,2 2 5 6 504 

Omteckning 2012-ff 98,4 28 18 87 776 

Bostäder etc 7,6 2 186 6 164 

Totalt 363,7 100 991 542 992 

sultbranschen. Vad gäller aktivitet på projektsidan har ett flertal 

tidigare planerade projekt skjutits på framtiden. Hyresgäster 

ser över sitt lokalbehov och söker möjligheter till samlokalisering 

och ett mer flexibelt lokalutnyttjande. 

Fastighetsmarknad 

På investerarmarknaden har omsättningen varit god. Utländska 

aktörer har dominerat samtidigt som de inhemska aktörerna 

har varit nettosäljare. Det utländska kapitalet är framförallt 

”private equity” med höga avkastningskrav men också olika 

typer av fastighetsfonder. På säljsidan har ett antal större 

industriella företag varit verksamma. Prisutvecklingen under 

2002 har varit relativt stabil med undantag för Stockholmsregionen. 

I regionstäder och övriga orter är det mestadels 

lokala aktörer som är aktiva. 

Fortsatt stabil utveckling för regionstäder? 

Utvecklingen under år 2003 kommer troligtvis att fortsätta att 

vara pressad, nuvarande trend mot en ökad efterfrågan på nya 

moderna kontor kommer att fortsätta. Det ser i dagsläget ut 

som Stockholm är den region som påverkats mest negativt av 

konjunkturnedgången medan övriga regionstäder har klarat sig 

KONTRAKTSPORTFÖLJ OMTECKNING PER 2002-12-31, MKR ÅRSHYRA 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

2002 1) 

2003 

2004 

1) Löptid t o m 2002. 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 2012-ff 

Diagrammet visar omförhandlingsvolym per år uttryckt i årshyra, antal 

kontrakt samt kontrakterad lokalarea (LOA). Vasallens kontraktsportfölj 

innehåller många hyresavtal med långa löptider och betalningssäkra 

hyresgäster. 

BO

elativt bra och troligtvis kommer att fortsätta att utvecklas 

stabilt. I ett mer negativt framtidsscenario med en fortsatt ekonomisk 

nedgång kommer dock troligtvis även regionstäderna 

att påverkas. Huruvida så blir fallet är beroende på utvecklingen 

av omvärldsekonomin kommande år. På investeringsmarknaden 

kommer dock ett ökat intresse för fastigheter och nytt 

internationellt kapital med största sannolikhet att öka likviditeten 

på marknaden de närmsta åren. (Källa DTZ) 

Vasallens kontraktsportfölj 

Koncernen har per årsskiftet 2002/2003 en uthyrningsgrad om 

66 (62) procent med en volym av 990 kontrakt och en årlig 

hyresintäkt på 364 Mkr. Merparten av Vasallens hyresgäster 

utgörs av den offentliga sektorn. En del av de nya verksamheter 

som tillkommit med stöd av regeringens utvecklingspaket har 

passat mycket bra att etableras på Vasallens områden. Det är 

bland annat en följd av god samverkan med kommuner och näringsliv. 

Eftersom betydande belopp investeras vid konvertering 

från militär till civil användning är det en förutsättning att 

hyreskontrakten anpassas till investeringens omfattning och 

ändamål avseende bland annat hyresnivå och kontraktslängd. 

Detta medför att Vasallens kontraktsportfölj innehåller många 

hyresavtal med betalningssäkra hyresgäster och långa löptider. 

Hyreskontrakt motsvarande 27 procent av Vasallens kontrakterade 

hyror omförhandlas efter år 2012. Den kontrakterade årshyran 

uppgick 2002-12-31 till 364 Mkr att jämföra med 267 

Mkr 2001-12-31. Ökningen beror delvis på att Vasallen i orterna 

Södertälje och Ängelholm övertagit regementsfastigheter där 

Försvarsmakten, under begränsad tid, hyr hela fastigheterna. 

Närmare 700 avtal omförhandlas under kommande treårsperiod. 

Uthyrningsverksamhet på marknadsmässiga villkor 

Uthyrningsverksamhetens mål är att finna och utveckla affärskoncept 

som leder till marknadsmässigt sunda hyresavtal vilka 

lägger grunden till långsiktigt stabila kassaflöden och öppnar 

nya möjligheter till successivt ökande intäkter. Affärsmöjligheterna 

analyseras vid varje ombyggnad och uthyrning, bland 

annat genom kassaflödes- och marknadsanalyser. Utmaningen 

TOTALT ÅTERSTÅENDE KONTRAKTSVÄRDE PER LOKALTYP, MKR 

1 200 

1 000 

800 

600 

400 

200 

0 

Kontor 

Utbildning 

Verkstad/Lager 

Övrigt 

Bostäder 

Diagrammet illustrerar en ögonblicksbild av kontraktsvärdet per lokaltyp 

2002-12-31 beräknat såsom respektive avtals årshyra i Mkr multiplicerat 

med återstående kontraktstid. 


är att ta tillvara och utveckla fastighetens resurser för att skapa 

goda förutsättningar för hyresgästernas verksamheter så att de 

kan expandera och utvecklas. Områdenas attraktivitet höjs i 

takt med att profilen förtydligas, fastigheterna moderniseras, 

anpassas och fylls med nya verksamheter. Vasallen håller en 

öppen och nära dialog med kommun och näringsliv. Den lokala 

hyresmarknaden är i många fall både unik och föränderlig. Det 

kan ta flera år innan ett dotterbolags fastighetsbestånd uppnår 

en, för den lokala marknaden, marknadsmässig uthyrningsgrad. 

Återstående kontraktsvärde 

Det återstående kontraktsvärdet för kontor och utbildning 

utgör tillsammans nästan 90 procent av koncernens kontraktsvärde, 

814 Mkr respektive 1 062 Mkr, beroende på att 

det är i dessa typer av lokaler merparten av de större investeringarna 

gjorts och att avtalen därmed har långa löptider. 

Garanterade intäkter, löpande kontrakt 

Bolagen i koncernen har fram till årsskiftet kontrakt omfattande 

543 000 kvm lokalarea. Även om alla gällande hyresavtal 

skulle sägas upp för avflyttning vid kontraktstidens slut så har 

koncernen ännu år 2012 en hyresintäkt på 100 Mkr per år 

genom dessa långa avtal. De längsta avtalen har tecknats i 

Östersund, Linköping och Uddevalla. De genomsnittliga 

hyresnivåerna är högst för kontor, utbildning och bostäder. 

Hyresgästkategorier och branscher 

Offentliga hyresgäster såsom stat, kommuner och landsting, 

stod 2002-12-31 för 77 (72) procent av Vasallens kontrakterade 

årshyror. Försvarsmaktens andel av koncernens kontrakterade 

årshyra utgör 36 procent, där merparten av intäkterna 

kommer från avtalen i Ing 1 i Södertälje samt F10 i Ängelholm. 

Fördelat på branschkategorier är offentliga verksamheter 

inklusive försvarsverksamheten störst, med 55 (44) procent, 

av Vasallens kontrakterade lokalarea följt av sällanköpsvaror 

och tjänster med 24 procent (i vilken utbildning ingår), 

medan den hårt drabbade IT och telekom-sektorn endast står 

för 4 procent av Vasallens kontrakterade lokalarea. 

INTÄKTER, LÖPANDE KONTRAKT, MKR 

300 

200 

100 

0 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 

2012 

2013 

Diagrammet visar i Mkr de årliga framtida hyresintäkter som säkerställs av 

befintliga hyresavtal. 

13

14 V 


Nettouthyrning 

Nettouthyrningen per år, under åren 1998–2002, i koncernens 

bolag har totalt varierat mellan minus 22 000 och plus 83 000 

kvm lokalarea. Under 2002 har nettouthyrningen varit negativ 

uttryckt i kvm men positiv uttryckt i kronor. Detta förklaras 

med att Försvarsmakten lämnat stora ytor med lågt hyresvärde 

medan hyresvärdet varit högre vid nyuthyrning. Vid förvärvstidpunkten 

är uthyrningsgraden 100 procent. Försvarsmakten 

lämnar sedan merparten av lokalerna under en kort övergångsperiod, 

det vill säga uthyrningsgraden sjunker kraftigt 

ner till 0–20 procent. Successivt ersätts denna förhyrning med 

nyuthyrningar till andra hyresgäster. Uthyrningstakten skiljer 

sig mellan dotterbolagen, bland annat beroende på marknadsförutsättningar 

på orten, men är redan på god väg att återhämtas 

för ett flertal orter. Detta mönster i uthyrningsgrad har 

upprepats för nästan alla dotterbolag. 

Uthyrningsstrategi 

För Vasallens etablering på orten och för bolagets framgång 

som hyresvärd är en tydlig uthyrningsstrategi mycket betydelsefull. 

Vid uthyrning av lokaler och bostäder ska Vasallen agera 

på affärsmässiga grunder. Som hyresvärd erbjuder Vasallen 

sina hyresgäster och intressenter kreativitet och samverkan 

samt via samråd att delta i planering och ombyggnad av lokalen. 

De lokala marknadernas förutsättningar och efterfrågan 

utgör basen för uthyrningsverksamheten och därigenom växer 

också områdets profil fram. 

Vasallen satsar på flera spår parallellt i uthyrningsverksamheten 

genom att arbeta marknadsmässigt, engagerat och systematiskt 

med: 

• Korttidsuthyrning av befintliga lokaler. 

• Profilskapande marknadsåtgärder. 

• Visualisering av de kulturhistoriskt intressanta miljöerna. 

• Anpassning och modernisering av lokaler för uthyrning på 

fleråriga avtal enligt områdesprofilen. 

• Att möta marknadens efterfrågan på nya byggrätter. 

Korttidsuthyrning av befintliga lokaler påbörjas så snart 

Vasallen tillträtt fastigheten och därmed är hyresvärd på om- 

GENOMSNITTSHYRA PER LOKALTYP, KR/KVM LOA/BOA 

1 500 

1 200 

900 

600 

300 

0 

Kontor 

Utbildning 

Verkstad/Lager 

Övrigt 

Bostäder 

Diagrammet illustrerar de genomsnittliga hyresnivåerna för olika lokaltyper 

per 2002-12-31. Hyresnivåerna är högst för kontor, utbildning och bostäder, 

vilket bland annat är en följd av att det är i dessa typer av lokaler 

Vasallen investerat mest i. 

rådet. Syftet är att snabbt etablera nya verksamheter och skapa 

positiva rörelseresultat. Kontrakten innehåller speciella avtalsvillkor 

i avvaktan på detaljplaner och andra bestämmelser för 

kvarterens framtida nyttjande. Med stöd av planläggning och 

riktade uthyrningsaktiviteter förtydligas ny markanvändning 

och profilen för området. Nya byggrätter säkerställs. Etablering 

och utveckling av kreativa miljöer ställer krav på anpassning 

av lokaler, infrastruktur och utemiljöer. Innan anpassningen 

påbörjas genomförs noggranna marknads- och hyresgästanalyser. 

Risker 

Vasallen investerar inte på spekulation, utan satsningarna på 

om- och tillbyggnad förutsätter affärsuppgörelser mellan hyresgäst 

och hyresvärd. Förutom att ta hänsyn till rådande hyresvillkor 

på den lokala marknaden så anpassas avtalstidens längd, 

hyresnivå och andra avtalsvillkor till investeringens ändamål, 

omfattning och ansvarsfördelningen mellan hyresvärd och 

hyresgäst. Höga risker i särskilda fastigheter reduceras med 

stöd av speciella avtalskonstruktioner innehållande bland annat 

finansiellt säkrade hyresintäkter och tydlig ansvarsfördelning. 

Vasallen strävar efter att ytterligare reducera risk och osäkerhet 

i kontraktportföljen genom att bland annat: 

• analysera hyresgästen, 

• lära känna hyresgästen och dess verksamhet, 

• värdemässigt jämnt fördela kontraktens omförhandlingstidpunkter 

över flera år, 

• balansera åtaganden, 

• främja uthyrningsgradens utveckling genom en väl sammansatt 

mix av hyresgäster verksamma inom olika branscher 

samt verksamheter integrerade med bostäder och service. 

Kundens behov och önskemål styr 

Vasallens långsiktiga framgång beror på organisationens förmåga 

att skapa värde för kunderna. Nöjda kunder ger långvariga 

relationer och höjer värdet på fastighetsbeståndet. 

Redan i planläggningsfasen är god kännedom om marknadens 

behov viktig och alla överväganden görs utifrån olika 

presumtiva kundgruppers bästa. Uthyrningsprocessen sker i 

KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER BRANSCHKATEGORI 

Övriga, 10% 


verksamhet, 19% 

IT och Telekom, 4% 

Industrivaror och tjänster, 7% 


och tjänster, 24% 

Försvarsverksamhet, 36% 

Diagrammet illustrerar per 2002-12-31 vilka olika kategorier av branscher 

Vasallen har som hyresgäster och dess respektive andel av den kontrakterade 

årshyran.

nära samarbete med de blivande kunderna. Vid anpassningsåtgärder, 

som utförs för kundens räkning, leder Vasallen investeringarna 

med egen teknisk projektkompetens under väl 

utvecklade samarbetsformer med kunderna. 

Inom Vasallens fastighetsbestånd på varje ort har hyresgästerna 

också i olika grad tillgång till gemensamma anläggningar. 

Exempel på några sådana är motionslokaler, restauranger, 

hotell, motionsspår, utbildnings- och samlingslokaler 

samt gemensamt intranät. 

Varumärkesstrategi 

Vasallens varumärkesuppbyggnad har till övervägande del 

varit koncentrerad på dotterbolagen och deras varumärken. 

Som nya stora aktörer på varje enskild lokal marknad har detta 

varit viktigt och därför prioriterat. Det har i det långsiktiga 

arbetet med att utveckla ett projekt ingått att skapa ett starkt 

lokalt varumärke som kan fortsätta att användas även när 

Vasallen lämnar anläggningen. Därför ingår aldrig beteckningen 

Vasallen i områdets lokala varumärke. 

Koncernen Vasallen har sedan starten hösten 1997, successivt 

arbetat sig till ökande substantiella värden i form av 

exempelvis stora kontraktsportföljer, infrastrukturella anpassningar 

och därmed också ökande attraktionsvärden. Fastighetsbeståndet 

är även attraktivt för investerare. Vasallen kommer 

därför att i större utsträckning än tidigare tydliggöra koncernens 

identitet som en framgångsrik konverterare av fastighetsbestånd 

i hela Sverige. 

I varumärkesstrategin ingår också att, genom en koncerngemensam 

process hitta fram till en väl definierad gemensam 

värdegrund för hela koncernen. 

Dottebolagens varierande utvecklingsstrategier arbetas fram med utgångspunkt från fastighetsbeståndets förutsättningar. 

NETTOUTHYRNING, kvm LOA 

90 

50 

10 

–30 

1999 

2000 

2001 


Diagrammet illustrerar förändring av uthyrningsvolymen, från ett år till ett 

annat, uttryckt i kvadratmeter lokalarea (LOA). 


KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER HYRESGÄSTKATEGORI 

Övriga, 3% 

Privatpersoner, 1% 

Aktiebolag, banker och 

försäkringsbolag, 19% 

Stat, kommuner och landsting, 77% 

Diagrammet illustrerar per 2002-12-31 vilka olika kategorier av hyresgäster 

Vasallen har och dess respektive andel av den kontrakterade årshyran. 

15

INVESTERING 

Projektutveckling 

Allt utvecklingsarbete syftar till att skapa en 

långsiktig värdetillväxt. Inför ett investerings- 

beslut är samrådet med den tilltänkta 

hyresgästen av största vikt. Vasallen strävar 

efter de mest kostnadseffektiva lösningarna 

men ställer alltid höga krav på kvalitet och 

miljöhänsyn. 

Vasallen har under året investerat betydande belopp i om- och 

nybyggnader för att konvertera de före detta regementsbyggnaderna 

till nya verksamheter enligt hyresgästernas behov. 

Bland annat har flexibla lokaler för kontor, utbildningar 

och verkstäder iordningställts samt integrerats med permanentboende 

och olika former av serviceinrättningar. Den 31 

december 2002 uppgick den återstående beslutade investeringsvolymen 

till 157 Mkr. 

Investeringar sker efter att avtal tecknats 

med hyresgäst 

Inga investeringar i ombyggnader eller nyproduktion genomförs 

med mindre än att en affärsuppgörelse har tecknats med en ny 

hyresgäst. Investeringarna ska dessutom skapa mervärden och 

långsiktig värdetillväxt för respektive område. Hyresgästen deltar 

i de tidiga skedena för att säkerställa kostnadseffektiva lösningar 

som tillgodoser kundens förväntningar. Vasallen säkerställer 

sedan att upphandling och genomförande av entreprenaderna 

sker till rätt kvalitet och med minimal miljöpåverkan 

PROJEKTPORTFÖLJ PER 2002-12-31 

Fastighets- Tidigare Konverterad Planerad Konverterad Bokfört t o m Återstående Total invebeteckning 

Ort användning till inflyttning yta, kvm 2002-12-31, Mkr 1) bygginvest, Mkr stering, Mkr 

Artilleristen 1 Östersund Kaserner m m Högskola 00:kv3–03:kv1 33 000 312 3 315 

Remsle 13:64 Sollefteå Matsal Distansapotek 03:kv3 2 500 4 12 16 

Ön 2:41 Härnösand Kasern Förråd/utbildning 03:kv1 3 800 8 1 9 

Falun 8:9 Falun Kasern Kontor 03:kv1 2 900 14 0 14 

Falun 8:9 Falun Matsal Utbildning 02:kv3 3 350 25 1 26 

Halla-Stenbacken 1:91 Uddevalla Matsal Utbildning 02:kv3–04:kv3 4 498 19 11 30 

Vemmenhög 1 Ystad Matsal Utbildning 03:kv1 3 020 19 11 30 

Vemmenhög 1 Ystad Stall Utbildning 02:kv3 2 325 28 2 30 

Vemmenhög 5 Ystad Kasern Bostäder 03:kv2 3 546 20 27 47 

Övriga projekt 18 587 48 91 139 

Summa 77 526 498 157 655 

1) Inkluderar delavslut i projekten.

Projektutveckling är en central del av processarbetet inom Vasallen. 

inom beslutade budgetramar. Genom att identifiera och utveckla 

nya projekt skapas värden som bidrar till substanstillväxten i 

Vasallen. 

Investeringar sker med hänsyn tagen 

till miljö och kulturella värden 

Vasallens förädlingsarbete präglas i hög grad av hänsyn till de 

kulturhistoriska intressena samt att vissa byggnader och markområden 

har fastställda bevarandekrav. Oavsett om lokalerna 

anpassas till lägenheter, kontor eller för olika slags verksamheter 

ger byggnadernas ursprungliga form möjlighet till flexibla, öppna 

och ljusa lokaler med högt i tak. 

I samband med att hyresgästanpassningar görs, inventerar 

Vasallen byggnaderna med avseende på miljöbelastningar och 

sanering genomförs vid till exempel förekomst av asbest 

och/eller PCB. Vid behov av kyla eftersträvas miljövänliga 

alternativ, där till exempel berg- eller fjärrkyla installeras. Om 

traditionella kylanläggningar krävs, eftersträvas användning av 

naturliga köldmedier. Energiförbrukningen är en betydande 

såväl miljö- som ekonomisk belastning varför stor vikt läggs 

vid utformning av värme- och ventilationssystem med tillhörande 

styr- och reglerutrustningar för att optimera driftförhållandena 

och skapa rätt klimat och luftkvalitet i lokalerna. 

Infrastruktur är en viktig del av investeringarna 

I takt med att nya verksamheter etablerar sig och att de nya 

stadsdelarna utvecklas, utförs investeringar i infrastruktur för 


att skapa kvartersmark, gator och torg. I samband med utvecklingen 

av regementsområdena uppgraderas även ledningsnät 

och infrastruktur allt eftersom avtal tecknas för överlämnande 

av systemen till nätägare, kommuner och energibolag. 

Pågående och färdigställda projekt 

Under året har ett stort antal ny- och ombyggnadsprojekt påbörjats 

och färdigställts med kreativa lösningar för befintliga 

och nya kunders behov. För att visa på bredden av de nya 

verksamheter som har tillkommit kan följande nämnas. 

Högskoleutbildning 

1998 tecknade A4 Vasallen AB och Mitthögskolan ett i grunden 

25-årigt hyresavtal om en ny etablering på Campus 

Östersund. Etableringen fullföljdes 2002 genom att all verksamhet 

för Mitthögskolan i Östersund nu är förlagd på Campus. 

Här har skapats en ny levande stadsdel med bland annat 

nya byggnader innehållande bibliotek, aula och laboratorier 

samt ombyggda kaserner till utbildningslokaler. Investeringen 

har redan från början präglats av ett genomarbetat miljötänkande. 

Det nya högskolecampuset invigdes av statsminister 

Göran Persson den 6 september 2002. Den totala investeringen 

som omfattar 40 000 kvm nyproducerade och ombyggda lokaler 

har kostat 315 Mkr. Campus Östersund har rönt stor uppmärksamhet 

och blivit nominerad av tidskriften Byggindustrin 

till ”Årets Bygge 2002”. 

17

18 V 


Bostäder 

Under året har vid Regementet Ystad påbörjats produktion av 

38 moderna lägenheter av varierande storlek för bostadsrättsföreningen 

Portalen. Det är en hel kasernbyggnad om 6 000 

kvm som byggs om för i storleksordningen 47 Mkr. Lägenheterna 

är välplanerade med en unik karaktär och tilltalande 

blandning av klassisk arkitektur och senaste komfort. Ingrepp 

sker med varsam hand för att bevara husets äkthet. Vid årsskiftet 

var i stort sett alla lägenheter sålda. Inflyttning kommer att 

ske under maj månad 2003. 

Förskola och grundskola 

I17-Parken är på väg att bli ett centrum för utbildning i Uddevalla. 

Förutom att Komvux bedriver utbildning i två före detta kaserner 

har under året första etappen av Fridaskolans etablering i den 

före detta matsalen färdigställts. Fridaskolan är en i västra Sverige 

välrenommerad friskola. Den första etappen omfattar totalt 1 800 

kvm och rymmer cirka 150 elever, från förskola till årskurs fem. 

När hela ombyggnaden står färdig kommer Fridaskolan att hyra 

4 000 kvm och ge undervisning åt uppskattningsvis 450 elever. 

Lokalernas utformning lockar till en kreativt stimulerande och 

lärande miljö med ljusa och öppna ytor. 

Kontor och domstolslokaler 

Inom Garnisonen Linköping har under året tillskapats ändamålsenliga 

lokaler för Tingsrätt, Länsrätt och Hyresnämnd. Domstolsväsendet 

är det senaste tillskottet till det rättscentrum som 

växt fram inom garnisonsområdet. Förutom dessa finns även 

polis, åklagare och SKL, Statens Kriminaltekniska Laboratorium 

inom området. I samarbete med Domstolsverket och de berörda 

myndigheterna planerades arbetet under våren 2001 och byggandet 

genomfördes så att verksamheten kunde starta i december 

2002. De utökade krav som ställs på säkerhet vid domstolsförhandlingar 

har varit en förutsättning och byggnaderna har anpassats 

därefter. Den administrativa delen har sina kontor i en 

ombyggd kasern och förhandlingslokalerna har byggts i en nyproducerad 

tillbyggnad av den befintliga kasernen. Två innergårdar 

ger ett behagligt, lugnande intryck och arkitekturen i den nya 

delen är ljust hållen med mycket glas och ljusa träslag i snickerier 

och inredningsdetaljer. Projektet omfattar totalt 4 900 kvm. 

Grundskola 

På Regementet Ystad har under året ett tidigare stall byggts 

om till en grundskola om sammanlagt 2 400 kvm. Undervisningen 

bedrivs sedan skolstarten i augusti 2002 av Kunskapsskolan, 

en friskola, med totalt 320 elever i årskurserna 6 till 

9. Den nya skolan andas öppenhet och ger utrymme åt individuell 

utveckling under ansvar. Lokalerna är anpassade till 

arbetssättet. Stora, öppna och ljusa arbetsytor där elever och 

lärare kan mötas, kombineras med grupprum och rum för 

enskilda studier. I denna unika miljö samsas antika träbjälkar, 

portar och stallfönster med modern inredning. 

Industrilokaler 

Under första kvartalet 2002 har företaget Sandvik Tamrock 

etablerat verksamhet på Jägarskolan Kiruna. I enlighet med 

kundens behov har delar av ett varmgarage byggts om till ett 

ändamålsenligt industrikontor med personalutrymmen och en 

verkstadsdel om totalt 600 kvm. Sandvik Tamrock arbetar med 

service av borraggregat till gruvindustrin. 

Studentbostäder 

Inom Riksten Tullinge har fyra kaserner byggts om och innehåller 

numera vardera 35 studentlägenheter. Huvuddelen av 

lägenheterna är på 20 kvm och är inredda med dusch, toalett 

samt kök med kyl och spis. I respektive byggnad finns tvättstuga, 

lägenhetsförråd och cykelrum, cykel ingår för övrigt i 

lägenheternas utrustning och ingår i hyran. Samtliga lägenheter 

är anslutna till bredband. De 5 kilometrarna till Södertörns 

högskola tar man sig enkelt med cykel eller buss. 

Friskvårdsanläggning 

För Friskis & Svettis och en landstingsanknuten rehabiliteringsavdelning 

har en tidigare pjäshall inom Garnisonen Linköping 

byggts om till lokaler för motion och friskvård. Byggnaden 

som är en mycket särpräglad träbyggnad har ett högt 

miljö- och kulturvärde. Anläggningen som togs i bruk hösten 

2002 har kapacitet för 400 personer samtidigt och omfattar 

totalt 2 000 kvm. 

Lokaler för Landsarkiv 

Planerna på att förlägga ett arkivcentrum till KA5-området i 

Härnösand har börjat förverkligas i och med att ett varmförråd 

byggts om under året till arkivdepå åt Riksarkivet. Lokalerna 

som omfattar 2 500 kvm drivs av Landsarkivet och inrymmer 

landets centrala depå för inskrivningsärenden, cirka åtta miljoner 

lagfarter. Ett modernt hyllsystem om totalt 48 000 hyllmeter, 

tillsammans med forskarsalar möjliggör att arkivet kan 

bli ett levande arkiv för forskare och Mitthögskolans arkivarieutbildningar. 

Riksarkivet har dessutom option på ytterligare 

5 000 kvm. 

Mediautbildning 

Förvandling från militärmatsal till Mediehus för studenter vid 

Dalregementet Falun. Högskolan Dalarna utbildar framtida 

ljud- och bildexperter i de ombyggda lokalerna. Byggnaden 

som innehåller 3 700 kvm har fullständigt förändrats. Kök, 

diskutrymmen och livsmedelsförråd har byggts om till högklassiska 

studios för ljud, radio, tv och data. Ett stort antal 

redigeringsrum för respektive studio har också skapats samt 

filmsal/hörsal, föreläsningssalar och lärarrum av olika storlek. 

Byggstart skedde december 2001 och till höstterminen 2002 

kunde högskolan med lärare och cirka 400 studenter flytta in.


19

TEKNISK OCH ADMINISTRATIV FÖRVALTNING 

Förvaltningen startar direkt 

Teknisk och administrativ förvaltning utgör en stödjande process som skär tvärs igenom 

övriga processer. Vasallen har skapat en organisation som klarar av att både förvalta och 

utveckla fastigheterna. Efter att en före detta försvarsfastighet förvärvats uppstår en rad 

komplicerade frågor av teknisk och administrativ art som måste lösas på kort tid. 

Den yttersta målsättningen är att Vasallen genom snabbhet, 

kompetens och tillgänglighet blir eftertraktad som hyresvärd 

och lokalutvecklare. 


Den tekniska förvaltningen inriktar sig på att sköta och underhålla 

byggnader med en unik arkitektur, vilket kräver ett speciellt 

handlag och kompetens hos medarbetarna. När väl kunden 

har etablerat sig som hyresgäst inleds en nära kontakt med 

individuellt utsedda drifttekniker. Detta säkerställer den kontinuerliga 

personliga och nära tillgången till service och tjänster. 

Hyresgäster i Vasallen får också fortlöpande information om de 

övriga hyresgästerna som finns inom området. Historien sitter 

i väggarna och många av byggnaderna har idag ett stort kulturhistoriskt 

värde. När de äldsta byggnaderna uppfördes valdes 

bra, sunda naturmaterial som tegel, kalkbruk och trä. 

Allt eftersom Vasallen har övertagit regementen och flottiljer 

har hyresavtal tecknats med nya hyresgäster, byggnaderna 

har byggts om med varsamhet och nya moderna tekniska 

system har anpassats till de förutsättningar som respektive 

byggnad tillåter. Detta för att möjliggöra en effektiv fastighetsförvaltning. 

I samband med ombyggnationer genomförs 

även omfattande underhållsåtgärder. Även tillgängligheten är 

viktig att tillgodose med installation av hissar och ramper. Det 

totala beståndet innehåller byggnader med varierande teknisk 

status som utvecklas och förädlas i takt med att nya hyresgäster 

flyttar in på områdena och att lokalerna anpassas efter kundernas 

behov. I de renoverade byggnaderna skapas därmed en 

mycket god arbetsmiljö och teknisk kvalité för de ändamål 

som lokalerna anpassats till. Inom den tekniska förvaltningen 

läggs även stor vikt vid att effektivisera energi- och resursanvändningen 

genom hushållning och optimering av våra 

anläggningars mediaförbrukning. Inom Vasallens miljöarbete 

har fokus satts på energiförbrukningen som utgör den största 

miljöbelastningen. 

Kundens behov styr 

När kunden har etablerat sig som hyresgäst inleds en nära 

kontakt med individuellt utsedda drifttekniker. Detta säker- 

ställer den kontinuerliga personliga och nära tillgången till 

service och tjänster. 

Förutom kontinuerliga möten med hyresgästerna görs årliga 

kundundersökningar. 81 procent av 437 tillfrågade kunder svarade 

på 2002 års kundundersökning. Dessa gav Vasallen ett högt betyg 

som hyresvärd. Nöjd-kund-index (NKI) uppgick till 75 enheter.

2001 2002 Trend 

Totalt nöjd-kund-index NKI 73 75 + 

Återköpsbenägenhet 80% 83% + 

Nöjdhet engagemang 64% 76% + 

Nöjdhet lokaler och tjänster 60% 77% + 

Som en följd av kundundersökningen har extra ansträngningar 

satsas på förbättring av informationen till hyresgästerna, skyltning 

inom fastighetsområdena, och distributionen av avfallshanteringen. 

Utöver detta har naturligtvis varje bolag gjort 

egna prioriteringar med sina enkätsvar som grund. 


Vasallen besitter en hög kompetens när det gäller att utveckla 

och förädla försvarsfastigheter för civilt bruk. Vasallens administrativa 

förvaltning hanteras till övervägande delen centralt 

på huvudkontoret. Här har stor vikt lagts vid att utnyttja resurserna 

på bästa sätt. Endast en mindre del av administrationen 

utförs lokalt hos dotterbolagen. Huvudkontorets uppgift är att 

leda och understödja dotterbolagens strävan att nå uppställda 

mål. För ledningen av dotterbolagen ansvarar koncernens verkställande 

ledning. Två fastighetsdirektörer ingående i verkställande 

ledningen utgör tillika styrelseordföranden i dotterbolagens 

styrelser. Huvudkontoret är organiserat med funktioner 

för stöd och råd till dotterbolagen samt verkställande ledningen. 

Totalt består huvudkontoret av ett 30-tal medarbetare. 

Ekonomi/finans 

Ansvarar för allt ekonomiarbete inom koncernen inklusive 

hyresdebitering, analyser, rapportering, finansieringsfrågor 

och likviditetshanteringen. Koncernens IT-frågor ligger inom 

ekonomifunktionens ansvar. 

Juridik 

Tillgodoser såväl huvudkontorets som dotterbolagens behov av 

allmän juridisk kompetens inom alla områden. Tyngdpunkten har 

lagts på frågor som rör köp och försäljningar av fastigheter, 

hyresrätt, samt mark-, plan- och exploateringsrättslig lagstiftning. 

I en decentraliserad organisation ska huvuddelen av de affärs- och verksamhetsbetingade 

besluten fattas så nära verksamheten som möjligt. I 

konsekvens med detta har dotterbolagens verkställande direktörer rätten 

att själva ta beslut om uthyrning och investeringar för relativt stora belopp. 

Normala driftfrågor handhas i sin helhet av dotterbolagen själva utan inblandning 

från moderbolaget. Vid något större affärer tas besluten i dotterbolagets 

styrelse och riktigt stora affärsuppgörelser avgörs av koncernchef 

och styrelsen i moderbolaget. Huvudkontorets specialistfunktioner fungerar 

som rådgivande och stödjande organ till dotterbolagen inför beslut. 


Affärsutveckling/Marknad 

Avdelningen fungerar som ett expertorgan inom fastighetsekonomi-, 

-värdering och marknadsanalys samt agerar som stödfunktion 

vid utvecklande av affärskoncept och strategier. 

Genomför policyskapande arbete i uthyrningsverksamheten. 

Teknik/Miljö 

Teknikavdelningen tillhandahåller råd och stöd till dotterbolagen 

i tekniska frågor och projektledning samt bereder beslut som fattas 

i större investeringar. Funktionen handhar också miljöfrågor. 

Kvalitet 

Föreslår och utvecklar metoder för ledningens verksamhetsutveckling. 

Ansvarar för utveckling av koncernens affärsstödjande 

processer. Genomför Vasallens årliga kundmätningar. 

Personal 

Tillgodoser såväl huvudkontorets som dotterbolagens behov i 

alla typer av personalfrågor såsom rekrytering, lönehantering 

och organisationsfrågor. 

Dotterbolagens organisation 

Dotterbolagen har en liten effektiv kundnära organisation vars 

primära syfte är att förvalta fastigheten och ta hand om kunden/affären 

på plats. Varje bolag är bemannat med en VD, en 

administratör, en eller flera drifttekniker samt i några fall också 

en förvaltare. Verksamhetsmål, kortsiktiga och långsiktiga, 

bereds av dotterbolagens verkställande direktörer och beslutas 

av dotterbolagens styrelser för att sedan i samlad form beslutas 

av moderbolagets styrelse. 

LEDNING 

DOTTERBOLAG 

I22 Vasallen AB, Kiruna 

A8 Vasallen AB, Boden 

A4 Vasallen AB, Östersund 

I21 Vasallen AB, Sollefteå 

T3 Vasallen AB, Sollefteå 

KA5 Vasallen AB, Härnösand 

I13 Vasallen AB, Falun 

F18 Vasallen AB, Tullinge 

Ing1 Vasallen AB, Södertälje 

I4/A1 Vasallen AB, Linköping 

KA3 Vasallen AB, Fårösund 

I17 Vasallen AB, Uddevalla 

I15 Vasallen AB, Borås 

KA2 Vasallen AB, Karlskrona 

A3 Vasallen AB, Kristianstad 

F10 Vasallen AB, Ängelholm 

Lv4 Vasallen AB, Ystad 

STAB 

Ekonomi/Finans 

Affärsutveckling/ 

Marknad 

Teknik/Miljö 

Juridik 

Kvalitet 

Personal 

21

22 V 


Medarbetarna 

Vasallens utvecklingsarbete som följer ett bestämt processmönster skapar möjligheter för 

medarbetarnas personliga engagemang och ansvarstagande. 

Processorienteringen som metod syftar till att skapa förståelse 

för samband mellan funktioner och processer samt ge alla 

medarbetare en gemensam bild av verksamheten. Därmed förstår 

alla sin roll i ett större sammanhang vilket ger kraft att 

skärpa fokus mot målen. 

Delaktiga medarbetare 

Genom att Vasallen tar tillvara medarbetarnas unika kompetenser 

skapas möjlighet för ökat ett personligt engagemang 

PERSONALENKÄT 2002 

och ansvarstagande. Alla ska trivas i Vasallen. Trivsel och 

engagemang mäts årligen i en personalenkät. De uppställda 

målen är att 95 procent av medarbetarna ska: 

• trivas mycket eller ganska bra i Vasallen, 

• tycka mycket om eller ganska mycket om sina arbetsuppgifter. 

Någor- Inte 

Mycket bra Ganska bra lunda bra särskilt bra Inte alls 

Trivs du med att arbeta i Vasallen? 60 (60)% 30 (34)% 6 (4)% 4 (2)% 0 (0)% 

Tycker du om de arbetsuppgifter du har i Vasallen? 55 (60)% 35 (28)% 6 (7)% 4 (5)% 0 (0)% 

I mycket I ganska I ganska liten I mycket liten 

Hur pass intressant och stimulerande 

hög grad hög grad I viss mån utsträckning utsträckning 

anser du ditt arbete vara? 58 (58)% 25 (26)% 11 (9)% 6 (7)% 0 (0)% 

Ja, utan I ganska liten 

Anser du att du har inflytande över 

tvekan Ja, i stort sett I viss mån utsträckning Nej, inte alls 

hur dina arbetsuppgifter ska utföras? 35 (35)% 52 (50)% 12 (11)% 1 (4)% 0 (0)% 

Enkäten visar dessutom att medarbetarna känner sig välinformerade och har en god uppfattning om Vasallens och det egna målet.

Organisationen växer och utvecklas 

Vasallen har sedan bildandet har varit en växande koncern 

med ständig rekrytering av nya medarbetare. Alla nyanställda 

genomgår ett generellt introduktionsprogram som omfattar två 

dagar och som sedan följs av en mer befattningsspecifik introduktion. 

Eftersom Vasallen är ett relativt nytt företag med en 

geografiskt spridd organisation har ett arbete inletts med att 

skapa en gemensam värdegrund. Alla medarbetare har deltagit 

i detta. Projektet startade med att identifiera vilka beteenden 

som finns idag för att därefter fortsätta med det önskade beteendet 

samt skapa handlingsplaner för hur företaget ska nå dit. 

Gemensam värdegrund är inte ett tillstånd utan en kontinuerlig 

process som fortlöpande hålls aktuell. 

För att öka den allmänna kompetensen och förståelsen ges 

alla medarbetare möjligheter att utbilda sig inom områden 

som man själv valt ut. Koncerngemensamma utbildningar som 

hållits under året syftar till ökad specialistkompetens inom 

särskilda områden. 

MEDELTAL ANSTÄLLDA 

1998 1999 2000 2001 2002 

Totalt 34 38 43 66 80 

Medelåldern i Vasallen är 45 år, 42 år för kvinnor och 48 år 

för män. Av Vasallens 83 anställda är 28 kvinnor (34 procent) 

och 55 män (66 procent). En ständig strävan finns att uppnå 

bättre könsfördelning, vilket naturligtvis även gäller på ledande 

befattningar. Under året har ytterligare en kvinna utsetts till 

dotterbolagschef. Andelen kvinnliga chefer är 26 procent. En 

jämställdhetsplan för företaget finns och vid rekryteringar 

beaktas särskilt det underrepresenterade könet. 

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING 

Kvinnor Män Summa 

Ålder Antal % Antal % Antal % 

20–30 6 21 3 5 9 11 

31–40 6 21 7 13 13 15 

41–50 11 40 18 33 29 35 

51–60 4 14 25 45 29 35 

61–65 1 4 2 4 3 4 

Summa 28 100 55 100 83 100 

KÖNSFÖRDELNING 


1998 1999 2000 2001 2002 

Kvinnor 9 12 16 22 28 

Män 25 26 27 44 55 

Delaktighet genom processorientering 

Vasallens inledande arbete med processorientering påbörjades 

med att identifiera verksamhetens olika delar med fokus på 

kunden. Genom detta arbete tydliggjordes de kritiska och 

vinstdrivande aktiviteterna i flödesscheman. Därefter har förbättringsområden 

identifierats och åtgärdats. Förbättringar är 

ett ständigt pågående inslag i verksamheten. 

Verksamhetens drivande funktioner som finns dokumenterade 

på företagets intranät ger medarbetarna fullständig tillgång 

till styrande och operativa dokument. 

För varje delprocess finns en processansvarig, som 

samordnar förbättringsbehov med andra funktionsansvariga. 

Denna ansvarar också för uppdateringen av dokumentationen 

på intranätet. 

Utvecklingsarbetet utförs av utvecklingsteam som internt 

benämns ”kvalitetsprojekt”. I teamen eftersträvas tvärfunktionell 

representation sammansatta av medarbetare från olika 

delar i hela Vasallen. På detta sätt erhålls ett ökat kompetensutnyttjande 

och mer delaktighet. Samtidigt tjänar projekten 

som en källa till nya kunskaper för alla medarbetare. 

Några exempel på rent praktiska resultat: 

• Uthyrningspolicy – effektivare hantering vid kontraktstecknandet. 

• Elektroniskt fakturahanteringssystem – snabbare och förenklad 

fakturahantering. 

• Processorienterat dokumenthanteringssystem på intranätet 

– interaktiv informationstillgång. 

• Kundvårdsstrategi – tydligare bild av kundfokusering. 

• Utveckling av hyressystemet – snabbare information och 

förbättrat systemutnyttjande. 

• Uppdatering av Miljöpolicy med handlingsplan – kontroll 

på fastighetens miljöstatus. 

23

24 V 


EVA – Economic Value Added 

EVA är ett ekonomiskt styrsystem, som även är kopplat till ett incitamentsprogram 

för samtliga anställda. 

EVA infördes år 2000 i Vasallen som ett kompletterande ekonomiskt 

styrsystem. Målet var att ge beslutsfattare och medarbetare 

en tydligare koppling till kapitalanvändningen i utvecklingen 

av fastighetsbeståndet. EVA är också ett incitamentsprogram 

för samtliga anställda där belöningen har kopplats till 

uppställda mål. EVA uppfyller de av regeringen fastställda 

riktlinjerna för incitamentsprogram. 

Så här fungerar EVA i Vasallen 

EVA används som ett komplement till den traditionella redovisningen 

och definieras som förvaltningsresultatet minskat 

med kapitalavgiften för i genomsnitt investerat kapital. Förvaltningsresultatet 

är resultatet efter skatt som justerats 

genom: 

• Att avskrivningarna exkluderas eftersom det är en schablonmässig 

och inte faktisk värdeminskning. 

• Att räntekostnaderna tas bort eftersom dessa ingår i kapitalavgiften. 

Kapitalavgiften har bestämts som en viktad kostnad för eget 

och lånat kapital. Kostnaden för det egna kapitalet är lika med 

räntan på en 5-årig statsobligation plus 5 procentenheter. Kostnad 

för lånat kapital utgörs av en tänkt låneportfölj (eftersom 

Vasallen för närvarande inte är belånat) med en beräknad kostnad 

för upplåning. Det använda kapitalet definieras som totala 

tillgångar i den traditionella balansräkningen minskat med: 

• Räntefria skulder eftersom dessa ändå inte ska belastas med 

räntekostnader. 

• Pågående arbeten som utgör en icke obetydlig del av värdet 

utan att det avkastar. 

Marknadsvärdeförändring i fastighetsbeståndet används tillsvidare 

inte i EVA. 

Incitamentsystem för medarbetarna 

Genom att använda kapitalet på ett förnuftigt sätt i investeringsverksamheten 

samtidigt med en strävan att ständigt förbättra 

förvaltningsresultatet lägger man grunden till en värdeökning. 

Målet i Vasallen är att varje år förbättra resultatet 

jämfört med föregående år med 0,5 procent av i genomsnitt 

investerat kapital. Uppnås målet blir EVA lika med ett och 

bonus utgår med en månadslön till bonusbanken hos varje 

anställd. Årligen utbetalas till anställda en tredjedel av behållning 

på bonusbanken. 

För allas delaktighet fördelas EVA-bonus hos anställda 

i dotterbolag med 60 procent från koncernens resultat och 

40 procent från det egna bolagets resultat. Hittills har individuella 

bolagsmätningar gjorts endast för de sex äldsta bolagen. 

Regeln är att individuell mätning görs först på tredje årets 

resultat jämförande med andra årets resultat. Huvudkontorets 

medarbetare erhåller EVA-bonus enbart från koncernens resultat. 

Något tak för hur mycket bonus som kan avsättas finns 

inte. Vid starten av EVA fick alla anställda en månadslön 

insatt på Bonusbanken. 

EVA INCITAMENTSYSTEM 

Mkr inkl sociala avgifter 2000 2001 2002 

Ingående bonusbank – 1,6 2,7 

Justering föregående år – 0,3 0,9 

Utbetalt – –0,8 –1,2 

Preliminär avsättning 1,6 1,6 2,0 

Utgående balans bonusbank 1,6 2,7 4,4 

Bonusmultippel koncernen 1) 0,36 0,86 0,71 

1) Bonusmultippel är den faktor vilken skall multipliceras med den anställdes månadslön 

och betalas in på bonusbanken vid året slut. Uppnås bonusmultippeln 1 innebär det 

att förbättringsmålet är nått. 

EVA RESULTATRÄKNING KONCERNEN 

Mkr 1999 2000 2001 2002 

+ Intäkter 48 69 208 289 

– Underhåll, drift och fastighetsskatt –38 –46 –111 –147 

= Driftsöverskott 10 22 97 142 

– Försäljnings- administrationsoch 

utvecklingskostnader –38 –46 –70 –81 

= Rörelseresultat –28 –23 27 61 

+ Ränteintäkter 0 2 3 8 

– Schablonskatt 8 6 –8 –19 

= Förvaltningsresultat –20 –16 22 50 

– Kapitalavgift –12 –21 –58 –91 

= EVA –32 –37 –36 –41 

EVA BALANSRÄKNING KONCERNEN GENOMSNITTSVÄRDE 

Mkr 1999 2000 2001 2002 

+ Anläggningstillgångar exklusive 

pågående arbeten 180 347 1 134 1 735 

+ Omsättningstillgångar 42 94 220 158 

– Räntefria skulder –46 –116 –186 –207 

+ Finansiellt kapital 50 50 50 50 

+/– Extraordinära poster 1 –20 –22 –28 

= Kapital 226 355 1 197 1 708

Miljö i fokus 

Vasallen förvaltar anläggningar och byggnader 

med låg miljöpåverkan och god resurshållning. 

Vasallens miljöarbete 

Under Vasallens första verksamhetsår föll det sig naturligt att 

bedriva miljöarbetet enligt tidigare erfarenheter. Det miljöarbete 

som genomfördes skedde i allmänhet i de aktuella projekten 

där befintliga miljöbelastningar, i form av asbest, PCB 

etc, identifierades och sanerades i samband med ombyggnadsarbeten. 

I Sollefteå och Falun installerades kylmaskiner 

med naturligt köldmedium (propan) och i Linköping initierades 

samarbete med Tekniska verken som resulterade i att ett 

fjärrkylsystem byggdes inom Vasallens område. 

Vasallen skapade ett naturligt samarbete med Mitthögskolan 

och dess Byggekologisektion när projektet Campus startade. 

I och med att nya lokaler skulle iordningställas för högskoleutbildningar 

inom Campus Östersund påbörjades ett 

samarbete som har resulterat i en rad åtgärder bland annat: 

• Kyla för komfortändamål hämtas ur berggrunden via 

energibrunnar. 

• Återanvändning av byggmaterial inom området. 

• Prioritering av lokalt producerat byggmaterial. 

• Miljömedvetet val av byggmaterial. 

• Avfallssortering i 24 fraktioner. 

En ny miljöpolicy antogs 2002 av Vasallens styrelse. 

Miljöpolicy 

Vasallen ska vara ett miljömedvetet företag som, 

på affärsmässiga grunder, tillgodoser våra kunders 

efterfrågan av miljöanpassning genom att: 

• Projektera, bygga och förvalta anläggningar 

och byggnader med låg miljöpåverkan och 

god resurshållning. Genom detta ta långsiktig 

hänsyn till människor och miljö samt värna om 

kultur- och skönhetsvärden. 

• Genomföra miljöarbetet i samarbete med miljömedvetna 

leverantörer, konsulter och entreprenörer. 

• Följa de lagar, normer och andra bestämmelser 

som berör och styr verksamheten. 

• Ständigt förbättra och utveckla sina processer 

till nytta för miljön och därigenom förebygga 

föroreningar och höja anläggningarnas kvalitéer 

och miljöprestanda. 


25

26 V 


I en rikstäckande tävling som Målarmästarna arrangerar har Vasallen utsetts till en av vinnarna i deras årliga Färgmiljötävling. Det är lokalerna som tidigare 

ÖCB, numera Krisberedskapsmyndigheten, hyr av I21 Vasallen i Sollefteå, som fått pris i klassen interiör färgsättning. Segern i tävlingen är ett utmärkt 

exempel på ett bra samspel mellan arkitekter (i detta fall AIX-ARKSAM i Stockholm), hyresgäst och hyresvärd. 

Handlingsplan för miljöarbetet 

Samtidigt med antagandet av miljöpolicyn antogs ett åtgärdsprogram 

som innebär att miljöarbetet, i ett inledningsskede, 

kommer att inriktas mot fyra utpekade områden nämligen: 

• Inventering av mark och byggnader där markinventeringarna 

genomförs i samarbete med Försvarsmakten. Byggnaderna 

ska inventeras före åtgärd (investering, rivning, försäljning) 

för att fastställa vilka belastningar som kommer att behöva 

hanteras. Efter genomförd investering ska byggnaden miljödeklareras 

enligt vedertaget system. Koncerngemensamt 

system för miljödeklaration ska fastställas under år 2003. 

Inventering av hela byggnadsbeståndet beräknas vara 

genomförd under år 2006. 

• Avfalls- och sophanteringssystem ska hanteras tidigt i planeringsprocessen 

och samråd ska ske med respektive kommun 

för att formulera en idé om hur avfalls- och sophanteringen 

ska vara anordnad och fungera i ett skede då 

respektive område är färdigexploaterat. 

• Energiförbrukningen utgör Vasallens största miljöbelastning 

varför denna fråga måste ägnas särskild omsorg. Energisystemen 

ska inventeras, energistatistik- och energiuppföljningssystem 

ska utvärderas och introduceras. Dessutom ska 

effektivisering av energisystem initieras och energimål ska 

ställas upp. 

• Lagar och bestämmelser ska följas, det är fastslaget i miljöpolicyn, 

vilket innebär att aktuella lagar och bestämmelser 

måste identifieras och göras tillgängliga för koncernens 

medarbetare. System för identifikation, uppdatering och tillgänglighet 

ska utvärderas och implementeras. 

PCB-förekomst har bedömts som särskilt viktigt att få 

kontroll över varför inventering av PCB brutits ut och avses 

hanteras i särskild ordning. Sålunda inventeras alla byggnader 

som befaras innehålla PCB under första halvåret 2003 så att 

planering kan göras för sanering under 2004. 

För att miljöarbetet ska bli framgångsrikt krävs engagemang, 

vilja och kunskap i alla led i företaget. Det är viktigt att 

alla medarbetare får en gemensam grundsyn för hur miljöarbete 

ska drivas inom koncernen. Genom utbildning och genom 

arbete i miljöprojekten kommer miljökompetensen att höjas. 

De goda exemplen och vunna erfarenheter ska spridas i organisationen 

för att öka den samlade kunskapen och kompetensen. 

Miljöarbete är en process som är ständigt pågående för att 

uppfylla utfästelsen om ständiga förbättringar. 

Försvarsmaktens åtaganden 

Enligt miljöbalken har Försvarsmakten ett ansvar för sanering 

av föroreningar i mark, som förorsakats av den militära verksamheten. 

Saneringsarbetenas genomförande planeras utifrån 

Vasallens utvecklingsplaner för respektive område.

Försäljning och värdering 

I Vasallens uppdrag ingår att fastighetsbeståndet ska säljas på den öppna marknaden. 

Flera dotterbolag, såsom Östersund, Linköping och Uddevalla, har fastighetsbestånd som 

är mogna för försäljning. 

Försäljningsstrategi 

Koncernens målsättning är att vid en hög förädlingsgrad optimera 

skillnaden mellan ett objekts marknadsvärde och det 

kapital Vasallen investerat och att i detta läge sälja objektet. 

I genomsnitt bedöms försäljningstidpunkten för fastigheterna 

ligga många år framåt i tiden då bland annat förädlingsgraden 

i beståndet idag är så låg att fortsatt utveckling och 

förädling torde förbättra förutsättningarna för framtida affärer. 

Några större fastighetsaffärer är ännu ej genomförda. 

Paketförsäljning 

I försäljningsförberedelserna ingår arbetet med att utforma så 

attraktiva och flexibla försäljningsobjekt som möjligt genom att 

skapa flera affärsmässigt bärkraftiga försäljningsenheter. Tidpunkten 

för att sälja objekten bedöms därför variera beroende på 

efterfrågan, objektets förädlingsgrad och kontraktportföljens 

sammansättning. Det innebär vidare att Vasallens försäljningsstrategi 

anpassas till den internationella och inhemska konjunkturens 

svängningar samt beaktar lokala marknadsförhållanden 

och objektets utvecklingsmöjligheter. I en del fall kan det vara 

bäst att sälja objekten i form av paket till större investerare. 

Delförsäljning 

Som ett led i förädlingsarbetet kan även delförsäljning bli aktuellt. 

Delförsäljning kan omfatta en enskild byggnad, ett kvarter 

eller, i vissa fall, obebyggd mark. Det är dock betydelsefullt för 

Vasallen att beakta att en delförsäljning inte kan komma att 

försvåra fortsatt utvecklingsarbete eller försvåra utformandet 

av affärsmässigt attraktiva paketlösningar. 

Värdering 

Marknadsvärdering 

Vasallen ABs fastighetsbestånd har värderats med värdetidpunkt 

2002-12-31. Fastigheter motsvarande cirka 75 procent 

av det totala marknadsvärdet har värderats externt av Svefa 

AB och Newsec AB, medan resterande del värderats internt. 

Besiktningar har gjorts av ett representativt urval av objekten. 

Det sammanlagda marknadsvärdet för hela fastighetsbeståndet, 

exklusive kontorsfastighet i Hannover, har bedömts till 

cirka 2 150 Mkr. Koncernens kontraktsportfölj motiverar ett 

värde om närmare 2 300 Mkr, men justering av värdet har 

gjorts då pågående om- och tillbyggnadsprojekt ännu inte är 

helt färdigställda. Cirka 150 Mkr av värdet utgörs av nya byggrätter. 

De fastigheter Vasallen förvärvade år 1997, efter Försvarsbeslut 

1996, motsvarar tillsammans nästan 80 procent av 

det sammanlagda marknadsvärdet. Värdeökningen jämfört 

med föregående årsskifte är för jämförbart bestånd över 400 

Mkr, och är till stor del att hänföra till färdigställda investeringsprojekt 

under år 2002. 

Värderingsunderlag 

Värderingsunderlaget omfattade hyresuppgifter, hyresavtalsvillkor, 

uppgifter om uthyrbara areor och vakanser, uppgifter 

om pågående större investeringar, taxeringsinformation, 

kartor, fotografier med mera. 

Värderingsmetodik 

Samtliga värderingar har genomförts med erkända och accepterade 

värderingsmetoder och med hänsyn till respektive objekts 

uthyrnings- och marknadssituation samt tekniska status. Värderingsmetodiken 

ansluter i allt väsentligt till de anvisningar och 

riktlinjer som anges av Svenskt Fastighetsindex. Värdebedömningarna 

grundas dels på kassaflödesanalyser baserade på prognoser 

över framtida betalningsströmmar, dels på jämförelser 

med genomförda köp av liknande fastigheter inom respektive 

delmarknad, så kallade ortsprisanalyser. Det slutliga resultatet 

har dock beräknats i en kassaflödesmodell där avkastningsmetoden 

har störst betydelse. I värdebedömningen används en kalkylränta 

som bestäms i princip som den reala riskfria räntan, vanligtvis 

uppskattad från andrahandsmarknaden för statsobligationer 

med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd, med 

tillägg för inflation och risk. Utgångspunkten för att empiriskt 

uppskatta kalkylräntan är de direktavkastningar som observeras 

på den aktuella delmarknaden samt de förväntningar om värdeförändringar 

som finns på marknaden. Kalkylräntan har för de 

värderingsobjekt Svefa AB värderat bedömts ligga mellan 9,2 

och 15,3 procent. 

FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDET 2002-12-31 

Fastigheter förvärvade 

efter 1998, 22% 

Fastigheter, förvärvade 

före 1998, 78% 

Marknadsvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 2 150 (1 600) Mkr, 

varav byggrätter utgör 150 (150) Mkr. De fastigheter som förvärvades i Försvarsbeslut 

1996 utgör 78 (84) procent av värdet. Värdet motsvarar i genomsnitt 

2 625 (2 150) kr/kvm och en bruttokapitaliseringsfaktor på 6,0 (6,0). 

FÖRSÄLJNING

28 V 


Femårsöversikt 

KONCERNEN FEM ÅR I SAMMANDRAG 

Mkr 1998 1999 2000 2001 2002 

Omsättning 93 61 74 214 294 

Driftöverskott 47 21 18 101 136 

Rörelseresultat 3 –24 –38 11 26 

Resultat efter finansiella poster 299 18 32 34 49 

Balansomslutning 2 184 2 301 2 316 2 427 2 434 

Eget kapital 1 986 2 179 2 192 2 213 2 229 

Anläggningstillgångar 1) 374 477 857 1 457 1 842 

varav pågående nyanläggningar 18 121 413 224 123 

Överskottsgrad, % 51 34 24 47 46 

Direktavkastning, % 17 6 5 12 9 

Soliditet, % 91 95 95 91 92 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 569 –281 415 1 346 64 

Kassaflöde från investeringsverksamheten 224 74 –310 –660 –424 

Lokalarea exkl. utländska fastigheter, tusen kvm 327 344 434 678 825 

Kontrakterad lokalarea exkl. utländska fastigheter, tusen kvm 122 205 278 419 543 

varav inflyttad, tusen kvm 212 372 523 

Uthyrningsgrad, % exkl utländska fastigheter 37 60 64 62 66 

Kontrakterad årshyra, Mkr 41 133 198 267 364 

1) Exklusive finansiella anläggningstillgångar 

VASALLENS FASTIGHETSFÖRVÄRV, MKR 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

Campus Östersund 

Riksten Tullinge 

1997 

Garnisonen Linköping 

I17-parken Uddevalla 

Regementet Borås 

Regementet Ystad 

Ackumulerad köpeskilling 

Hågesta Sollefteå 

KA5 Härnösand 

Östra Kasernen Kristianstad 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

2000/2001 2002 

Jägarskolan Kiruna 

Nipan Sollefteå 

Dalregementet Falun 

Kustparken Fårösund 

Rosenholm Karlskrona 

A8 Boden 

Almnäs Södertälje 

F10 Ängelholm 

OMSÄTTNING, DRIFTÖVERSKOTT SAMT 

RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER, MKR 

300 

200 

100 

0 

1998 

1999 

Resultat efter finansiella poster 

Omsättning 

Driftöverskott 

2000 

2001 

2002

Kommentarer till femårsöversikten 

1997–1998 

Vasallens verksamhet startade med förvärvet av sex före detta 

försvarsanläggningar, A4 i Östersund, I17 i Uddevalla, Lv4 i 

Ystad, I15 i Borås, I4/A1 i Linköping samt F18 i Tullinge, för 

en köpeskilling om 147 Mkr. Under Vasallens första hela verksamhetsår, 

1998, präglades verksamheten av att Försvarsmakten, 

som var en stor hyresgäst, successivt avvecklade sina förhyrningar 

i fastighetsbeståndet. 

Resultatet efter finansiella poster uppgick 1998 till 299 

Mkr, varav merparten härrörde från avkastningen på finansiella 

tillgångar samt försäljning av tillgångar. 

1999–2000 

Under 1999 samt 2000 minskade Försvarsmaktens förhyrningar 

drastiskt samtidigt som kontraktsportföljen fylldes på med 

en ökande mängd hyresavtal med företag och statliga myndigheter. 

Detta medförde att hyresintäkterna sjönk kraftigt under 

1999 med en svag återhämtning 2000 i takt med att lokalerna 

kunde anpassas för nya civila verksamheter. Rörelseresultatet 

blev kraftigt negativt vilket täcktes av intäkter från finansiella 

tillgångar. Resultatet efter finansiella poster kunde därmed 

hållas positivt. 

2001 

Investeringsvolymen kulminerade under slutet av 2000 och 

under 2001 med förvärven av ytterligare nio försvarsanläggningar 

för totalt 159 Mkr. Förvärven tillförde uthyrbara loka- 


ler om cirka 340 000 kvm. Samtidigt investerades nästan 

1 miljard kronor i olika om-, till-, och nybyggnadsprojekt. 

Under 2001 ökade intäkterna till 214 Mkr, en tredubbling 

från året innan. Det var dels de färdigställda projekten men 

även Försvarsmaktens förhyrningar i de förvärvade anläggningarna 

som drev upp både intäkterna. Expansionen medförde 

givetvis kraftigt ökade kostnader i och med att också organisationen 

utvidgades. 


Det senaste verksamhetsåret förvärvades ytterligare tre försvarsanläggningar 

för totalt 60 Mkr med en sammanlagd 

lokalarea på 168 000 kvm. 

Lokalarean har nästa tredubblats sedan starten, från 

327 000 kvm 1997-12-31 till 825 000 kvm 2002-12-31. Den 

kontrakterade lokalarean har, under samma tidsperiod ökat 

ännu mer från 122 000 kvm till 543 000 kvm. Fortfarande 

utgör Försvarsmakten den dominerande hyresgästen i fråga 

om kontrakterad lokalarea. 

Värdeökning i fastighetsbeståndet 

Värdet på Vasallens svenska fastigheter uppgår vid senaste 

årsskiftet enligt värdering till 2 150 Mkr, vilket kan ställas 

mot hittills investerade 1 857 Mkr. Föregående år uppgick 

värdet till 1 600 Mkr jämfört med investerade 1 428 Mkr. 

29

30 V 


Förvaltningsberättelse 

Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB (publ), 

org nr 556475-4793 får härmed avge redovisning för verksamhetsåret 

2002. 

Verksamheten 

Som ett resultat av omställningen av Försvarsmakten i Sverige 

från och med 1996 har ett stort antal fastigheter friställts för 

annan användning än den militära. Vasallen har förvärvat 14 

av dessa fastigheter och ytterligare tre från tidigare nedläggningar 

belägna från Kiruna i norr till Ystad i söder. Den sammanlagda 

uthyrningsbara lokalarean uppgår vid årsskiftet 

2002/2003 till cirka 825 000 kvm. 

Efterfrågan på kommersiella lokaler minskade under senare 

delen av 2001. Minskningen har hållit i sig under hela 2002. 

Koncernen har haft en positiv utveckling under året, 

omsättningen steg från 214 Mkr till 294 Mkr medan resultatet 

före bokslutsdispositioner och skatt steg från 34 till 49 Mkr. 

Till och med årsskiftet 2002/2003 har totalt drygt 1,9 miljarder 

kronor investerats i fastigheterna. Det beräknade marknadsvärdet 

på fastighetsbeståndet var vid årsskiftet cirka 2,2 

miljarder kronor. 

Kontraktsportföljen 

Koncernens samlade kontraktsportfölj uppgår per årsskiftet 

2002/2003 till ett årshyresvärde om 367 Mkr, varav 3 Mkr 

avser Vasallens kontorsfastighet i Hannover. Andelen hyresgäster 

med offentlig verksamhet är 77 (72) procent, varav Försvarsmakten 

svarar för 36 (18) procent. Den genomsnittliga 

löptiden för samtliga kontrakt var per årsskiftet 1,5 år. Omräknat, 

med hänsyn till det återstående kontraktsvärdet, blir den 

genomsnittliga löptiden cirka 6 år. De fem största hyresgästerna 

var vid samma tidpunkt Försvarsmakten, Mitthögskolan, 

Polisen, Statens kriminaltekniska laboratorium samt Uddevalla 

kommun, som tillsammans svarar för 57 procent av hyresvärdet 

och 53 procent av den uthyrda lokalarean. Uthyrningsgraden 

beräknad på lokalarea uppgick per årsskiftet till 66 (62) 

procent. 

Investeringsverksamheten 

Koncernen har under året nettoinvesterat för 424 (660) Mkr, 

genom 60 (106) Mkr i förvärv, 16 (4) Mkr i försäljningar och 

379 (538) Mkr i om-, ny- och tillbyggnader. 

Förvärv 

Under året förvärvades tre fastigheter, A8 i Boden, Ing1 i 

Södertälje samt F10 i Ängelholm. Den sammanlagda kostnaden 

uppgick till 60 Mkr. 

Försäljningar 

Några mindre fastigheter har avyttrats under året för sammanlagt 

16 Mkr. Den största delen avser en nedbrunnen hangar på 

F18 i Tullinge som löstes in av försäkringsbolaget för 9 Mkr. 

Investeringar i fastigheterna 

Investeringar i olika om-, ny- och tillbyggnader uppgick under 

året till 379 Mkr. 

Flera investeringsprojekt har färdigställts under året. Det 

ojämförligt största projektet som till största delen avslutats 

under 2002 är om- och tillbyggnad för mitthögskolan i 

Östersund, en investering om totalt cirka 315 Mkr varav fem 

av sju etapper avslutats på totalt 285 Mkr. 

Vasallen genomför för närvarande om-, till-, och nybyggnadsarbeten 

till ett upparbetat värde vid årsskiftet 2002/2003 

om 123 Mkr. Den beräknade framtida investeringsvolym för 

beslutade projekt uppgår till 157 Mkr. Samtliga projekten 

avser iordningställande av kommersiella lokaler, där fleråriga 

kontrakt har tecknats med kreditvärdiga hyresgäster, eller 

bostäder där projektet är sålt till extern part. 

Större under året avslutade Total Varav investerat 

investeringsprojekt investering under 2002 

ÖCB Sollefteå 40 3 

Studentbostäder Tullinge 31 8 

Tingsrätten Linköping 65 46 

Större pågående Total Varav investerat 

investeringsprojekt investering under 2002 

Mitthögskolan Östersund 315 76 

Fridaskolan Uddevalla 30 17 

Brf Portalen Ystad 47 19 

Personal och organisation 

Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 83 (79) personer 

varav 27 (23) kvinnor. I moderbolaget är 29 (25) personer 

anställda varav 12 (10) kvinnor. 

Rekrytering av ytterligare personal till dotterbolagen 

pågår. 

För andra året i rad genomfördes en personalenkät. Medarbetarna 

fick möjlighet att tycka till om klimatet i organisationen, 

ge sin syn på ledningen och uppsatta mål samt komma 

med egna förslag på förbättringar. Svarsfrekvensen blev i det 

närmaste 100-procentig. Som helhet är klimatet i Vasallen 

mycket bra enligt enkäten. Medarbetarna visar ett stort engagemang 

och en stor vilja att bidra till förbättringar av verksamheten.

Eftersom personalstyrkan ökat kraftigt de senaste åren och 

medarbetarna är spridda i landet genomförs ett projekt för att 

skapa en gemensam värdegrund. Samtliga medarbetare deltar i 

projektet och definierar de beteenden som finns idag samt tar 

fram önskade beteenden tillsammans med handlingsplaner hur 

företaget ska nå dit. Allt i syfte att skapa en företagskultur 

som bygger på gemensamma värderingar. 

En jämställdhetsplan har utarbetats och implementerats i 

organisationen. 

Framtidsutsikter 

Omsättningen beräknas öka till drygt 340 Mkr under 2003. 

Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt beräknas öka 

betydligt jämfört med 2002. Investeringstakten bedöms vara 

fortsatt något avmattad vilket medför att behovet av ny finansiering 

kan skjutas till början av 2004 vid oförändrad verksamhet 

i övrigt. 

Försvarsmaktens förhyrningar kommer att minska jämfört 

med utgången av 2002. Framförallt kommer de att lämna F10 

i Ängelholm med början under första kvartalet men även på 

andra orter minskar deras närvaro. 

Under 2002 beslutade riksdagen om ett utvidgat uppdrag 

för Vasallen med inriktning mot förädling av bostäder. Uppdraget 

har ännu inte konkretiserats, varför arbetet inte inletts. 

Ägarförhållanden 

Under året överfördes ägarförvaltningen av Vasallen, i likhet 

med ett stort antal andra statliga bolag, till Näringsdepartementet 

från att tidigare ha tillhört Finansdepartementet. Överföringen 

var ett led i en större omstruktureringsprocess i det 

statliga ägandet av kommersiella bolag. 

Miljö 

Vasallen har från starten aktivt arbetat med miljöfrågor. Under 

2002 togs en ny miljöpolicy fram. Kopplat till miljöpolicyn 

finns ett åtgärdsprogram med uppställda mål. 

Styrelsearbetet 

Styrelsen i Vasallen AB har haft sex protokollförda möten 

under året. Den ordinarie bolagsstämman avhölls den 18 april 

2002. På stämman valdes Pär Nuder till ordförande. Styrelsens 

övriga ledamöter utgörs av Holger Wästlund, Agneta Rodosi, 

Lena Hedlund, Lars Johnsson, Bo Netz, Jan-Peter Jonsson, 

Jan-Inge Kull samt Richard Westling. Pär Nuder avgick ur styrelsen 

i samband med att han utsågs till samordningsminister i 

den nya regeringen efter valet. Holger Wästlund har utsetts till 

vice ordförande. Ny ordinarie ordförande är ännu inte utsedd. 


Styrelsen har antagit en arbetsordning för styrelsearbetet. 

Arbetsordningen utgör tillika instruktion för den verkställande 

direktören. 

Moderbolaget 

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 20 (56) Mkr. 

Bolagets resultat har belastats med en nedskrivning av fordran 

på Gotic Epsilon bv med 28 Mkr. Årets skattekostnad 

uppgår till 27 (11) Mkr, varav 6 Mkr avser ändrad taxering 

för år 2001 och 12 Mkr avser uppskjuten skatt. Likvida medel 

inklusive kortfristiga placeringar var på balansdagen 418 

(794) Mkr. 

Händelser efter räkenskapsårets utgång 

Vasallen har tecknat avtal med Försvarsmakten om förhyrning 

av Almnäs garnison, Södertälje, till och med 31 mars 2004. 

Avtalet omfattar knappt 60 000 kvm lokalarea. 

Förslag till vinstdisposition 

Koncernens fria egna kapital enligt koncernbalansräkningen 

uppgår till 2 179 Mkr. Någon avsättning till bundna medel 

föreslås inte. 

Till bolagsstämmans förfogande finns följande vinstmedel: 

Balanserad vinst 2 173 085 632,25 

Årets vinst 20 234 843,36 

Summa 2 193 320 475,61 

Koncernbidrag har lämnats till dotterbolagen med 44 856 622 

kronor netto. 

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen 

disponeras enligt följande: 

Till aktieägarna utdelas 17 000 000,00 

I ny räkning balanseras 2 176 320 475,61 

Summa 2 193 320 475,61 

31

32 V 


Resultaträkningar 

Koncernen Moderbolaget 

Mkr Not 2002 2001 2002 2001 

Hyresintäkter 289 213 – – 

Övriga intäkter 5 1 41 36 

Nettoomsättning 2 294 214 41 36 

Driftkostnader 3 –119 –83 – – 

Underhåll –35 –28 – – 

Fastighetsskatt –4 –2 – – 

Driftöverskott 136 101 41 36 

Avskrivningar fastigheter 6 –35 –21 – – 

Bruttoresultat 101 80 41 36 

Utvecklings- och administrationskostnader 7 –84 –72 –39 –36 

Försäljning av fastigheter 9 3 – – 

Rörelseresultat 4, 5, 6 26 11 2 0 

Resultat från finansiella investeringar: 8 

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 26 46 87 89 

Räntekostnader och liknande resultatposter –3 –1 –31 – 

Resultat från andelar i koncernföretag – –22 – –22 

Summa resultat från finansiella investeringar 23 23 56 67 

Resultat efter finansiella poster 49 34 58 67 

Bokslutsdispositioner 9 – – –11 – 

Skatt på årets resultat 10 –20 –3 –27 –11 

ÅRETS RESULTAT 29 31 20 56

Kommentarer till resultaträkningarna 

Intäkter 

Årets omsättning uppgick till 294 Mkr, vilket är en ökning 

med 80 Mkr jämfört med föregående år. Ökningen kan hänföras 

till förvärvet av tre nya anläggningar under året, A8 i 

Boden, Almnäs i Södertälje, F10 i Ängelholm samt att flera 

stora investeringar tagits i bruk och börjat generera hyresintäkter. 

Samtidigt motverkas detta av att Försvarsmakten, som är 

Vasallens enskilt största hyresgäst, i snabb takt drar ner på 

sina förhyrningar. 

Intäkter från kontorsfastighet i Hannover ingår med 5 Mkr. 

Driftkostnader 

Energi- och driftkostnaderna ökade proportionellt mer än förändringen 

i lokalarea. De ökade energikostnaderna beror på 

taxehöjningar samt också i någon mån att en större andel av 

lokalerna i beståndet tagits i användning. Övriga driftkostnader 

belastas med en ökande andel avskrivningar för fastighetsrelaterade 

inventarier. 

Underhåll 

Generellt sett är fastighetsbeståndet väl underhållet och kräver 

relativt små extraordinära insatser. Underhållsinsatser utförs i 

möjligaste mån i samband med ombyggnadsprojekt avseende 

hyresgästanpassningar. Knappt hälften av årets underhållskostnader 

härrör från ombyggnadsprojekt. 


Driftöverskottet ökade med 35 Mkr till 136 Mkr jämfört med 

föregående år vilket i stort sett är i proportion med 

omsättningsökningen. 


Administrations- och utvecklingskostnader 

Kostnaderna för administration och utveckling ökade med 12 

Mkr jämfört med 2001. Det är framför allt personalkostnaderna 

som stigit till följd av att fastighetsbeståndet utökats. Kostnader 

för planarbeten och utredningar uppgick till 11 Mkr. 

Ränteintäkter 

Fortsatt hög investeringstakt minskar Vasallens likvida medel 

dock inte i den takt som förutspåddes vid samma tidpunkt 

föregående år. Nu gällande beräkningar visar att extern upplåning 

inte är aktuell förrän i början av 2004 förutsatt oförändrad 

verksamhet. 

Finansiella intäkter och kostnader 

Intäkter från placeringar i företagscertifikat och liknande uppgick 

till 25 Mkr. Finansiella kostnader avser kursförluster på 

lån till Gotic Epsilon. 

I moderbolaget har 28 Mkr skrivits ned avseende fordran 

på Gotic Epsilon. 

Skatt 

Skattekostnad för ändrad taxering tax 01 ingår med 6 Mkr 

avseende ej godkända förlustavdrag för avveckling av holländsk 

fastighetskoncern. 

Försäljning av fastigheter 

Några mindre fastighetsförsäljningar har ägt rum under året 

för en sammanlagd köpeskilling om 16 Mkr varav 9 Mkr 

utgör försäkringsersättning för nedbrunnen hangarbyggnad i 

Tullinge. Realisationsvinsten uppgår till 9 Mkr, varav hangarbyggnaden 

svarar för drygt 4 Mkr. 

33

34 V 


Balansräkningar 


Mkr Not 02-12-31 01-12-31 02-12-31 01-12-31 

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 

Materiella anläggningstillgångar 

Byggnader, mark och markanläggningar 11 1 646 1 174 – – 

Pågående nyanläggningar 12 123 224 – – 

Inventarier 13 73 59 1 2 

Summa materiella anläggningstillgångar 1 842 1 457 1 2 

Finansiella anläggningstillgångar 15 

Andelar i koncernbolag – – 282 269 

Andra långsiktiga fordringar 1 – – 269 

Summa anläggningstillgångar 1 843 1 457 283 271 

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 

Varulager, bränsle 2 0 – – 

Kortfristiga fordringar 

Räntebärande fordringar 

Fordringar hos dotterbolag – – 1 564 1 218 

Icke räntebärande fordringar 

Kund/Hyresfordringar 106 78 – – 

Fordringar hos dotterbolag – – 41 27 

Övriga fordringar 28 63 2 3 

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 16 7 12 

Summa kortfristiga skulder 152 157 1 614 1 260 

Kortfristiga placeringar 14 415 786 415 785 

Kassa och bank 14 22 27 3 9 

Summa omsättningstillgångar 591 970 2 032 2 054 

SUMMA TILLGÅNGAR 2 434 2 427 2 315 2 325

Kommentarer till balansräkningarna 

Bokförda värdet på byggnader, mark och markanläggningar ökade 

under året med 472 Mkr till 1 646 Mkr. En mängd investeringar 

har tagits i bruk bland andra ytterligare etapper avseende 

Mitthögskolan i Östersund för 133 Mkr, nya lokaler för tingsrätt 

och länsrätt i Linköping för 60 Mkr samt anskaffning av tre fastigheter 

i Boden, Södertälje och Ängelholm för totalt 60 Mkr. De 

totala investeringarna i byggnader och mark uppgår därmed vid 

årsskiftet till 1 944 Mkr. 

Alla investeringar har finansierats via moderbolagets 

kassa. Dotterbolagen lånar från moderbolaget på marknadsmässiga 

villkor. 

Vasallens soliditet uppgår till 91,6 procent. Vid årsskiftet 

uppgick Vasallens likvida medel till 437 Mkr varav 415 Mkr 

var placerade i företagscertifikat eller liknande. 



Mkr Not 02-12-31 01-12-31 02-12-31 01-12-31 

EGET KAPITAL OCH SKULDER 

Eget kapital 16 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (100 000 aktier à nom 100 kr) 10 10 10 10 

Överkursfond – – 2 2 

Bundna reserver 40 26 – – 

Fritt eget kapital 

50 36 12 12 

Fria reserver/Balanserad vinst 2 150 2 146 2 173 2 162 

Årets resultat 29 31 20 56 

2 179 2 177 2 193 2 218 

Summa eget kapital 2 229 2 213 2 205 2 230 

Obeskattade reserver 17 – – 26 15 

Avsättningar 19 15 9 – – 

Kortfristiga skulder 

Räntebärande skulder 

Checkräkning (limit 20) – 16 – 16 

Icke räntebärande skulder 

Leverantörsskulder 74 110 6 2 

Skuld till dotterbolag – – 73 58 

Övriga skulder 8 8 2 2 

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 108 71 3 2 

Summa kortfristiga skulder 190 205 84 80 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 434 2 427 2 315 2 325 

Ställda säkerheter Inga Inga Inga Inga 

Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Inga 

35

36 V 


Kassaflödesanalyser 


Mkr Not 2002 2001 2002 2001 

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 

Rörelseresultat före finansiella poster 26 11 2 – 

Avskrivningar 45 26 1 – 

Övriga ej likviditetspåverkande poster –7 12 – – 

Kommentarer till kassaflödesanalyserna 

2001 minskades övriga kortfristiga fordringar med 1 170 Mkr 

netto. I detta ingår en minskning av kortfristiga fordringar 

med 1 210 Mkr, avseende Vasallens överskott av likvida 

medel, som tidigare lånats ut till koncernbolag och som 2001 

och senare har lånats ut på öppna marknaden. Detta har inneburit 

att tillgångarna från och med 2001 redovisas som kortfristiga 

placeringar. 

64 49 3 0 

Erhållen ränta 26 44 93 92 

Erlagd ränta – –1 – – 

Betald inkomstskatt –14 –12 –14 –13 

76 80 82 79 

Ökning/minskning varulager –2 0 – – 

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar 5 1 170 –360 811 

Ökning/minskning leverantörskulder –36 35 4 –1 

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 21 61 16 1 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 64 1 346 –258 890 

INVESTERINGSVERKSAMHETEN 

Investeringar i materiella anläggningstillgångar –439 –644 – – 

Investeringar i dotterbolag – – –13 –160 

Sålda materiella anläggningstillgångar 16 4 – – 

Avveckling av EPI – –20 – –20 

Placering i övriga finansiella anläggningstillgångar –1 – – – 

Kassaflöde från investeringsverksamheten –424 –660 –13 –180 

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 

Kursdifferens –3 – –3 – 

Erhållet/lämnat koncernbidrag – – –45 –38 

Nedskrivning fordran på Gotic Epsilon – – –28 – 

Ökning kortfristiga finansiella skulder – – –16 15 

Utbetald utdelning –13 –8 –13 –8 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten –16 –8 –105 –31 

Årets kassaflöde –376 678 –376 679 

Likvida medel vid årets början 813 135 794 115 

Likvida medel vid årets slut 14 437 813 418 794

Noter 

Belopp i Mkr om ej annat anges 

1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 

Vasallen ABs årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen 

och Redovisningsrådets rekommendationer och 

uttalanden. Under året har anpassning skett till Redovisningsrådets 

nya rekommendationer och uttalanden. Tillämpningen 

av dessa rekommendationer och uttalanden har inte medfört 

några ändringar av redovisnings- och värderingsprinciper. 

Koncernredovisningen 

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga bolag, 

i vilka moderbolaget förfogar över mer än 50 procent av röstetalet. 

Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket 

innebär att eget kapital som fanns i dotterbolagen vid förvärvstidpunkten 

elimineras i sin helhet. I koncernens eget 

kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens eget 

kapital som tillkommit efter förvärvet. 

Redovisningsrådets rekommendation nr 1 har tillämpats och i 

enlighet därmed redovisas i koncernredovisningen inte bokslutsdispositioner 

och obeskattade reserver. Dessa delas upp i eget 

kapital och uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt hänförlig till 

årets bokslutsdispositioner ingår i koncernens skattekostnad. Resterande 

del av årets bokslutsdispositioner ingår i årets resultat. Den 

uppskjutna skatteskulden har redovisats som avsättning, medan 

resterande del tillförts koncernens bundna eget kapital. Uppskjuten 

skatt i obeskattade reserver har beräknats till 28 procent. 

Vasallen tillämpar dagskursmetoden för omräkning av 

bokslut för utländska dotterbolag. Detta innebär att de utländska 

dotterbolagens tillgångar och skulder omräknas till balansdagens 

kurs. Poster ingående i det egna kapitalet omräknas till 

investeringskurs. Samtliga poster i resultaträkningarna omräknas 

till årets genomsnittskurs. Omräkningsdifferenser förs 

direkt till koncernens egna kapital. 

Internvinster elimineras i sin helhet. 

Värdering och redovisning av anläggningstillgångar 

Materiella anläggningstillgångar redovisas till ursprungliga 

anskaffningsvärdet med avdrag för avskrivningar enligt plan. 

Byggnader, mark och markanläggningar redovisas som anläggningstillgångar, 

då avsikten är att utveckla, äga och förvalta fastigheterna. 

Nedlagda utgifter vid ny-, till- och ombyggnad av 

fastigheter redovisas som pågående nyanläggningar till dess att 

de tas i drift. I nedlagda utgifter inkluderas samtliga direkta 

utgifter hänförliga till respektive objekt samt utgifter för egen 

personal. Ränta hänförlig till pågående nyanläggningar aktiveras 

inte som en del av den nedlagda kostnaden. Arbeten avseende 

löpande underhåll, och underhållsåtgärder i samband med 

ombyggnation och hyresgästanpassningar kostnadsförs i sin helhet 

löpande. Underhållsåtgärder som är värdehöjande aktiveras 

utifrån den framtida ekonomiska nyttan. 

Finansiella anläggningstillgångar redovisas till ursprungligt 

anskaffningsvärde med beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov. 


Avskrivningar 

I resultaträkningen har resultatet belastats med avskrivningar enligt 

plan på inventarier, byggnader och markanläggningar. Skillnaden 

mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan redovisas 

hos respektive juridisk person som bokslutsdisposition och 

ackumulerade avskrivningar utöver plan som obeskattad reserv. 

Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden 

och bedömd nyttjandetid. Följande avskrivningssatser 

har använts: 

Byggnader 2%–4% 

Markanläggningar 5% 

Inventarier 5%–33,33% 

Värdering och redovisning av omsättningstillgångar 

Omsättningstillgångar redovisas enligt lägsta värdets princip 

till det högsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Fordringar 

har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. 

Värdering och redovisning av avsättningar 

och skulder 

Skulder redovisas till ursprungligt anskaffningsvärde. Uppskjuten 

skatt redovisas på temporära skillnader mellan bokfört 

och skattemässigt värde på tillgångar och skulder. 

Leasing 

I Vasallen redovisas samtliga leasingavtal som operationella. 

Leasingavtalen avser personbilar och kontorsmaskiner och är 

av mindre omfattning och påverkar därför inte bedömningen 

av koncernens resultat och ställning. 

Inkomstskatter 

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas 

eller erhållas avseeende aktuellt år samt justeringar avseende 

tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas 

till vad som enligt företagets bedömning ska erläggas till eller 

erhållas från skattemyndigheten. 

I moderbolaget redovisas – på grund av sambandet mellan 

redovisning och beskattning – den uppskjutna skatteskulden på 

obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. 

Kassaflödesanalys 

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade 

kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför 

in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras, förutom 

kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella 

placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för 

värdefluktuationer, dels handlas på en öppen marknad till kända 

belopp eller har en kortare återstående löptid än tre månader 

från anskaffningstidpunkten. 

37

38 V 


2 NETTOOMSÄTTNING 

Omsättning, bolag 2002 2001 

I17 Vasallen AB 20 16 


Lv4 Vasallen AB 10 8 

I4/A1 Vasallen AB 62 42 

F18 Vasallen AB 15 11 

A4 Vasallen AB 40 21 

A3 Vasallen AB 7 9 


KA5 Vasallen AB 14 6 



T3 Vasallen AB 12 12 



A8 Vasallen 5 – 

F10 Vasallen AB 31 – 

Ingl Vasallen AB 9 – 

Gotic Epsilon/EPI koncernen 5 6 

Vasallen AB 41 36 

Eliminering –41 –36 

Koncernen 294 214 

3 DRIFTKOSTNADER 

Koncernen 

2002 2001 

Energi,bränsle,vatten 64 46 

Fastighetsdrift övrigt 55 37 

Summa driftkostnader 119 83 

4 LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER 

Dotterbolag Moderbolag 

Totalt 

koncernen 


Löner och andra ersättningar 21 13 34 

Sociala kostnader 10 8 18 

(varav pensionskostnader) 1 3 3 6 

Styrelse och VD 7 2 9 

Övriga ledande befattningshavare – 3 3 

Övriga anställda 14 8 22 

2001 

Löner och andra ersättningar 17 11 28 

Sociala kostnader 8 7 15 

(varav pensionskostnader) 1 (3) (2) (5) 

Styrelse och VD 7 2 9 

Övriga ledande befattningshavare – 3 3 

Övriga anställda 10 6 16 

1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 419 (574) Tkr gruppen styrelse och av 

koncernens pensionskostnader avser 2 434 (2 458) Tkr gruppen styrelse och VD. 

Styrelseordföranden i Vasallen AB har uppburit arvode om 76 (110) Tkr. Till 

övriga ledamöter i styrelsen har utgått ett arvode om 260 (220) Tkr. Inga 

arvoden till ledamöter anställda i Vasallenkoncernen har utbetalats. 

VD har uppburit lön och ersättningar under året om totalt 1 456 (1 329) Tkr. VD 

har 6 månaders uppsägningstid samt 18 månaders lön i avgångsvederlag med full 

avräkning. Pension avsätts enligt premiemodell som har till syfte att ge en livsvarig 

pension från 60 års ålder på cirka 65 procent av lönen. En premiebaserad pensionslösning 

innebär att man själv ansvarar för hur pensionspremien ska fonderas. Härav 

följer att man själv ansvarar för utfallet av pensionen. Bolagets enda förpliktelse är att 

löpande betala de stipulerade premierna. Övriga i koncernledningen omfattas av ITPplanen 

med en pensionsålder på 65 år. Därutöver inbetalas 20 Tkr per person och år 

till ytterligare pensionsförsäkring. Uppsägningstiden är 6 månader. Vid uppsägning 

från arbetsgivarens sida utgår 12 månaders lön med full avräkning. 

forts. NOT 4 

EVA, Incitamentssystem 

Vasallen införde år 2000 ett styr- och incitamentsystem, EVA, som kopplats till 

ett bonussystem. Systemet bygger på att premiera för resultatförbättringar i förhållande 

till ianspråktaget kapital jämfört med närmast föregående år. Samtliga 

anställda omfattas på lika villkor. 

Ingående balans bonusbank 2,7 

Justering 2001 0,9 

Utbetalning 2002 –1,2 

Prel avsättning 2002 2,0 

Utgående balans bonusbank 

Samtliga belopp inkluderar sociala avgifter. 

4,4 

5 ERSÄTTNING TILL REVISORERNA 


2002 2001 2002 2001 

Revision 

PricewaterhouseCoopers 

Andra uppdrag än revisionsuppdraget 

0,2 0,2 0,1 0,1 

PricewaterhouseCoopers 0,1 0,2 0,1 0,2 

Ernst & Young 0 – – – 

0,3 0,4 0,2 0,3 

6 AVSKRIVNINGAR 



Byggnader 33 20 – – 

Markanläggningar 2 1 – – 

Inventarier 10 5 1 1 

45 26 1 1 

7 UTVECKLINGS– OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER 

Koncernen 


Centraladministration 39 36 

Dotterbolagens administrationskostnader 34 31 

Utvecklingskostnader samt nedlagda utredningar 11 5 

84 72 

8 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA INVESTERINGAR 



Ränteintäkter dotterbolag – – 62 43 

Valutakursvinst – 2 – 2 

Ränteintäkter övriga 26 44 25 44 

Summa ränteintäkter 26 46 87 89 

Nedskrivning fordringar Gotic Epsilon – – –28 – 

Valutakursförlust –3 – –3 – 

Räntekostnader övriga 0 –1 0 0 

Summa räntekostnader –3 –1 –31 0 

Förlust vid försäljning av 

andel i tyskt bolag – –22 – –22

9 BOKSLUTSDISPOSITIONER 

Moderbolaget 


Skillnad mellan bokförda avskrivningar och 

avskrivningar enligt plan 0 0 

Periodiseringsfond –11 – 

Summa –11 0 

10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT 



Aktuell skatt för året 

Skattekostnad hänförlig till 

–9 – –9 – 

lämnat/erhållet koncernbidrag – – –12 –11 

Aktuell skatt avseende tidigare år –6 –6 

Uppskjuten skatt –5 –3 – – 

Summa –20 –3 –27 –11 

Skillnad mellan redovisad 

skattekostnad baserad på Koncernen Moderbolaget 

gällande skattesats 2002 2001 2002 2001 

Redovisat resultat före skatt 49 34 47 67 

Skatt enligt gällande skattesats (28%) –14 –10 –13 –18 

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader 0 7 –8 7 

Ändringar tidigare taxering 

Skatt på årets resultat 

–6 – –6 – 

enligt resultaträkningen –20 –3 –27 –11 

11 BYGGNADER, MARK OCH MARKANLÄGGNINGAR 

Koncernen 

per 31 december 2002 2001 

Byggnader 

Ingående anskaffningsvärde 1 095 378 

Årets anskaffning 483 736 

Nedskrivning – –23 

Försäljningar/utrangeringar –7 –1 

Omräkningsdifferens 3 5 

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 574 1 095 

Ingående avskrivningar –45 –25 

Försäljningar/utrangeringar 1 0 

Årets avskrivningar –33 –20 

Omräkningsdifferens –3 

Utgående ackumulerade avskrivningar –80 –45 

Utgående planenligt restvärde 1 494 1 050 

Mark 

Ingående anskaffningsvärde 91 66 

Försäljningar/utrangeringar 0 0 


Omräkningsdifferens 0 1 

Summa anskaffningsvärde 102 91 

forts. NOT 11 


Koncernen 


Markanläggning 

Ingående anskaffningsvärde 34 5 


Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 53 34 

Ingående avskrivningar –1 0 

Årets avskrivningar –2 –1 

Utgående ackumulerade avskrivningar –3 –1 

Utgående planenligt restvärde 50 33 

Totalt planenligt restvärde 1 646 1 174 

Koncernens fastigheter förutom de i Östersund, Sollefteå (I21), Kristianstad, 

Fårösund, Falun, Kiruna, Karlskrona och Härnösand har åsatts taxeringsvärden. 

Dessa uppgår till 257 (142) varav 59 (47) mark. 

12 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR 

Koncernen 


Ingående balans 224 413 

Upparbetat under året 386 533 

Färdigställda projekt –487 –722 

Utgående balans 123 224 

13 INVENTARIER 


Per 31 december 2002 2001 2002 2001 

Ingående anskaffningsvärde 68 24 3 3 

Inköp 25 44 0 0 

Försäljningar/utrangeringar 

Utgående ackumulerade 

–1 – 0 – 

anskaffningsvärden 92 68 3 3 

Ingående avskrivningar –9 –4 –1 –1 

Försäljning/uthyrning 0 – 0 – 

Årets avskrivningar –10 –5 –1 – 

Utgående ackumulerade 

avskrivningar –19 –9 –2 –1 

Utgående planenligt restvärde 73 59 1 2 

14 LIKVIDA MEDEL 



Kassa och bank 22 27 3 9 

Kortfristiga placeringar 415 786 415 785 

Likvida medel 437 813 418 794 

Kortfristiga placeringar i balansräkningen uppgick totalt till 415 ( 786) varav 0 

(0) utgjordes av ej omsättningsbara fordringar med en löptid över tre månader, 

och placeringar i aktier. Dessa poster klassificeras ej som likvida medel. 

Koncernens och moderbolagets outnyttjade krediter uppgick vid årets slut 

till 20 (20). 

39

40 V 


15 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 


2002-12-31 2001-12-31 2002-12-31 2001-12-31 

Aktier i dotterbolag – – 282 269 

– – 282 269 

Kapital- Rösträtts- Antal Nominellt Bokfört värde 

Aktier i dotterbolag Org nr Säte andel andel aktier värde 02-12-31 

I17 Vasallen AB 556538-8708 Örebro 100% 100% 10 000 1 19,9 

A4 Vasallen AB 556538-8716 Örebro 100% 100% 10 000 1 57,2 

I15 Vasallen AB 556547-8731 Örebro 100% 100% 10 000 1 18,0 

Lv4 Vasallen AB 556547-8772 Örebro 100% 100% 10 000 1 17,7 

I4/A1 Vasallen AB 556547-8756 Örebro 100% 100% 10 000 1 74,7 

F18 Vasallen AB 556547-8764 Örebro 100% 100% 10 000 1 9,7 


KA3 Vasallen AB 556594-9145 Örebro 100% 100% 1 000 0,1 0,1 

I13 Vasallen AB 556594-9111 Örebro 100% 100% 1 000 0,1 10,1 





Ing 1 Vasallen AB 556594-9160 Örebro 100% 100% 1 000 0,1 5,1 

T3 Vasallen AB 556598-3516 Örebro 100% 100% 1 000 0,1 10,1 

F10 Vasallen AB 556624-4348 Örebro 100% 100% 10 000 1 6,2 


Gotic Epsilon BV 33221777 Holland 100% 100% 41 0 

281,6 

16 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 

Aktie Bundna Fritt eget 

Koncernen kapital reserver kapital Totalt 

Belopp vid årets ingång 10 26 2 177 2 213 

Utdelning – – –13 –13 

Förskjutning mellan bundet och 

fritt eget kapital – 14 –14 – 

Årets resultat – – 29 29 

Belopp vid årets utgång 10 40 2 179 2 229 

Aktie Överkurs Fritt eget 

Moderbolaget kapital fond kapital Totalt 

Belopp vid årets ingång 10 2 2 218 2 230 

Utdelning – – –13 –13 

Lämnat koncernbidrag – – –73 –73 

Erhållna koncernbidrag 

Skattekostnad hänförlig till 

– – 28 28 

koncernbidrag – – 13 13 

Årets resultat – – 20 20 

Belopp vid årets utgång 10 2 2 193 2 205 

17 OBESKATTADE RESERVER 

Moderbolag 2002-12-31 2001-12-31 

Periodiseringsfond 26 15 

Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar 

och avskrivningar enligt plan för inventarier 0 0 

26 15

18 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 



Förutbetalda hyresintäkter 78 51 – – 

Övriga poster 30 20 3 2 

Summa 108 71 3 2 

19 AVSÄTTNINGAR 

Avser uppskjuten skatt på obeskattade reserver. 

20 UPPGIFTER OM MODERBOLAG 

Vasallen AB ägs till 100 procent av svenska staten. 

21 INKÖP OCH FÖRSÄLJNING MELLAN KONCERNBOLAG 

Av årets försäljning från moderbolaget har 100 procent skett till 

koncernbolag. Av årets inköp har 0 procent skett från koncernbolag. 

Örebro den 4 mars 2003 


22 MEDELANTAL ANSTÄLLDA 


Antal Varav Antal Varav 

anställda män anställda män 

Moderbolaget 27 17 21 13 

A4, Östersund 5 4 5 4 

F18, Tullinge 4 3 5 4 

I4/A1 Linköping 7 5 6 4 

I15, Borås 4 3 4 3 

I17, Uddevalla 3 1 2 1 

LV4, Ystad 5 3 5 3 

A3, Kristianstad 3 2 2 1 

KA3, Fårösund 2 2 2 2 

I13, Falun 5 4 4 3 

I21, Sollefteå 8 6 5 3 

I22, Kiruna 3 2 3 2 

KA2, Karlskrona 2 1 2 1 

Ing 1 Almnäs 1 1 – – 

A8 Boden 1 – – – 

Koncernen 80 54 66 44 

Vid räkenskapsårets utgång var 83 personer anställda i koncernen. 

Holger Wästlund Jan-Peter Jonsson Bo Netz 

Vice ordförande Verkställande direktör 

Lena Hedlund Lars Johnsson Agneta Rodosi 

Jan-Inge Kull Rickard Westling 

Arbetstagarrepresentant Arbetstagarrepresentant 

Vår revisionsberättelse har avgivits den 5 mars 2003 

PricewaterhouseCoopers AB 

Per Wardhammar Göran Tidström 

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor 

Huvudansvarig 

41

42 V 


Revisionsberättelse 

Till bolagsstämman i 

Vasallen Aktiebolag (publ) 

Org nr 556475-4793 

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande 

direktörens förvaltning i Vasallen Aktiebolag (publ) för år 2002. Det är styrelsen och verkställande direktören 

som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, 

koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. 

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört 

revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller 

väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i 

räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande 

direktörens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder 

och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är 

ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på 

annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår 

revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. 

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed 

en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i 

Sverige. 

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för 

koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens 

ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 

Stockholm den 5 mars 2003 

PricewaterhouseCoopers AB 

Per Wardhammar Göran Tidström 

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor 

Huvudansvarig

Vasallens 

dotterbolag och 

fastighetsbestånd 


43

44 V 


Mål och utfall för dotterbolagen 

Många bolag har kommit långt i utvecklingen av fastigheterna samtidigt som vi har erfarit 

att förädlingsprocessen på vissa orter kräver längre tid än beräknat. 

Bolagskonstruktionen ger de lokala dotterbolagsstyrelserna ett 

tydligt beslutsmandat kopplat till ett ansvar för utvecklingen 

av fastigheter och bolag. 

Finansiella mål 

Vasallen har uppställt tre finansiella mål för dotterbolagen. 

Dotterbolagen ska uppnå ett positivt driftnetto efter tre år och 

ett positivt resultat efter finansnetto efter fem år. Ett övergripande 

långsiktigt mål är att EVA årligen ska förbättras med 0,5 

procent av det genomsnittligt investerade kapitalet. 

Måluppfyllelse 

Det första resultatmålet, positivt driftnetto efter tre års verksamhet, 

har uppnåtts av de allra flesta bolagen. Att uppnå 

positivt resultat efter finansnetto efter fem år har varit svårare 

för de sex bolag som verkat i drygt fem år. EVA har varierat 

kraftigt över tiden för alla bolag, speciellt när intäkterna varit 

relativt sett låga och större underhållsarbeten genomförts i 

samband med ombyggnation för nya hyresgäster. 

Kommentarer per dotterbolag 

De sex dotterbolag vars verksamhet 

startade senhösten 1997 

Grunden för fastighetsförvärven var försvarsbeslut 1996. 

EVA mäts individuellt för alla bolagen. Resultatmålet för 

dessa bolag är positivt resultat efter finansnetto. 

A4 Vasallen AB, Östersund, har i stort sett klarat resultatmålet. 

Om- och tillbyggnads projektet för Mitthögskolan har 

genomförts som planerat, med sista etappen tagen i bruk januari 

2003. Fastigheten är därmed i stort sett färdigutvecklad. 

Detaljplanen medger nya byggrätter i den nordvästra delen 

vilka kommer att säljas så snart intresse uppstår. Resultatet 

visar på ett svagt minus för 2002 men bedöms bli positivt 

under 2003. Bolaget har arbetat med en starkt utpräglad miljöoch 

kvalitetsprofil. Bland annat har en medveten satsning på 

minskad energiåtgång för uppvärmning gett goda resultat. 

F18 Vasallen AB, Tullinge, arbetar med utveckling av den 

före detta flygbasen för omställning till bostadsbebyggelse 

under områdesnamnet Riksten. Utvecklingsarbetet kommer att 

pågå under många år och kräver i detta inledningsskede en hel 

del resurser. Intäkter från denna verksamhet väntas inte förrän 

om några år. Den övervägande delen av lokalerna inom området 

är uthyrda vilket gör att bolaget klarat resultatmålet. 

I4/A1 Vasallen AB, Linköping, utvecklar koncernens 

största fastighetsbestånd med ett markområde som i översiktsplaneringen 

medger framtida byggrätter om cirka 200 000 

kvm. Kasernområdet på A1 har utvecklats till ett rättscentrum 

med Statens Kriminaltekniska Laboratorium, polismyndigheten, 

åklagarmyndigheten samt tings- och länsrätt 

som tongivande hyresgäster. Det andra kasernområdet, I4, har 

utvecklats mot utbildning och kontor med hyresgäster som 

internationella skolan Atlas samt ett flertal IT-företag. Investeringstakten 

har varit hög, 660 Mkr har investerats sedan 

starten. Kostnaderna för drift, underhåll och utveckling har 

varit höga medan intäkterna inte hunnit med i samma takt. En 

del av utvecklingskostnaderna kan återvinnas redan under 

2003 i och med att säljbara byggrätter tillskapats i fastighetens 

södra och nordöstra delar. Verksamhetsåret 2003 beräknas 

bolaget uppnå resultatmålet. 

I15 Vasallen AB, Borås, hade endast några mindre uthyrningar 

de första åren. I samband med att ICA etablerade sig i 

en ombyggd kasern på området har resultatet utvecklats i positiv 

riktning om än inte tillräckligt för att nå resultatmålet 

under 2002. Goda förutsättningar finns för ytterligare uthyrningar 

och resultatförbättringar under 2003. 

I17 Vasallen AB, Uddevalla, har klarat resultatmålet. Fastigheten 

förvärvades av Vasakronan senhösten 1997 och har 

sedan dess utvecklats med en stor del utbildningsverksamheter. 

När den pågående ombyggnaden för Fridaskolan har 

färdigställts till hösten 2003 bedöms Vasallens förädlingsarbete 

i stort sett vara avslutat. 

Lv4 Vasallen AB, Ystad, har utvecklats successivt med 

småskalighet som förtecken. Cirka hälften av området är 

uthyrt. Konkurser bland hyresgäster samt ökade kostnader 

i ombyggnadsprojekten har drabbat bolagets resultat extra 

kraftigt under 2002. Resultatmålet har inte uppnåtts. Kostnadsbesparande 

åtgärder, delförsäljning av mark och byggnader 

samt ytterligare uthyrningar gör att bolaget kommer en 

bra bit närmare målet under 2003.

De åtta dotterbolag vars verksamhet startade 2000–2001 

Grunden för fastighetsförvärven var försvarsbeslut 2000. 

2003 blir det första året EVA kommer att mätas individuellt 

för dessa bolag. Det blir också det första året som resultatmålet, 

positivt driftnetto, ska uppnås. 

I22 Vasallen AB, Kiruna, redovisar näst intill ett positivt 

driftnetto för 2002 som är det andra verksamhetsåret. 2003 

beräknas intäkterna öka till följd av ökad uthyrning. Bolaget 

bedöms få ett positivt driftnetto under 2003 och kommer därmed 

att nå resultatmålet. Resultat efter finansnetto beräknas 

bli cirka 1 Mkr bättre än 2002. 

I21 Vasallen AB, Sollefteå, startade verksamheten hösten 

2000 och uppfyller de resultatkrav som ställts upp. Positivt 

resultat efter finansnetto uppnåddes 2000 och 2001. Till följd 

av Försvarsmaktens minskade förhyrningar, är resultatet efter 

finansnetto 2002 negativt. För 2003 som är tredje hela verksamhetsåret 

bedöms driftnettot bli positivt. Bolaget har flera 

större hyresgäster på området. Det finns även en stor potential 

till ytterligare uthyrningar framförallt i två stora och en 

mindre kasern. 

T3 Vasallen AB, Sollefteå, förvärvade det före detta T3 

området, Nipan, av Sollefteå kommuns fastighetsbolag under 

2001. Fastigheten var vid förvärvet till stor del utvecklad för 

civil verksamhet med ett flertal hyresgäster. Bolaget redovisade 

ett positivt resultat efter finansnetto under 2002. Till följd 

av en hyresgästs konkurs, nödvändiga satsningar på infrastrukturen 

samt att Försvarsmakten förväntas lämna Nipanområdet, 

beräknas bolaget visa förlust efter finansnetto 2003. 

KA5 Vasallen AB, Härnösand, förvärvade det före detta 

KA5 regementet i två delar under 2000 och 2001. En stor del 

av fastigheten är uthyrd till Försvarsmakten. Under 2002 har 

investeringar för Riksarkivet och Kustbevakningen genomförts. 

Bolaget redovisar därför ett positivt resultat efter finansnetto 

under 2002 och beräknas att göra så även under 2003 

trots att uthyrningen till Försvarsmakten kommer att minska. 

Bolaget uppfyller resultatmålet med god marginal. 

I13 Vasallen AB, Falun, utvecklar Dalregementet i Falun. 

2002 redovisades ett negativt driftnetto. En stor investering för 

Högskolan i Falun har färdigställts under året. Intäkterna ökar 

avsevärt varvid driftnetto för det tredje året, 2003, förväntas 

bli positivt. Bolaget kommer därmed att uppnå målet inom 

stipulerad tid. 


KA3 Vasallen AB, Fårösund, utvecklar Kustparken på norra 

Gotland. Driftnettot under 2002 är positivt. Bolaget har satsat 

stort på marknadsföring och visionsarbete sedan starten 

vilket medfört att kostnaderna varit höga. Under 2003 beräknas 

intäkterna öka. Driftnettot beräknas öka med 2 Mkr och 

bolaget uppnår därmed målet. 

KA2 Vasallen AB, Karlskrona, förvärvade Rosenholmsområdet 

i två etapper under 2000 och 2001. Det tredje hela 

verksamhetsåret inträffar först 2004. En utvecklingsidé är att 

bygga ett idrottscentrum för Karlskrona kommun på en del av 

området. Driftnettot är positivt under 2002 och förväntas bli 

positivt under 2003. 

A3 Vasallen AB, Kristianstad, förvärvade området Östra 

Kasern under 2000. Delar av lokalbeståndet är uthyrt till pliktverket 

samt till utbildningsverksamhet. Planarbete pågår för 

att tillskapa byggrätter för i huvudsak bostäder. Driftnettot för 

2002 är positivt. Resultatmålet kommer sannolikt att uppnås 

under 2003. 

De tre dotterbolag vars verksamhet startade under 2002 

Förvärvade fastigheter härrör från försvarsbeslut 2000. 

A8 Vasallen AB, Boden, startade verksamheten 1 januari 

2002. Vid övertagandet av fastigheten var cirka 10 procent av 

lokalarean uthyrd. Det finns ett flertal goda uppslag till framtida 

utveckling. Bland annat ett nationellt försvarsmuseum samt 

en säkerhetshögskola. Till följd av låg uthyrningsgrad redovisar 

bolaget ett negativt driftnetto. För 2003 bedöms bolagets intäkter 

öka vilket kommer att påverka driftnettot i positiv riktning. 

F10 Vasallen AB, Ängelholm, startade verksamheten 1 

juli 2002 med förvärv av kasern-, hangar- och förrådsområdet 

på Barkåkra. Resultatet efter finansnetto 2002 är starkt positivt 

till följd av att Försvarsmakten hyrde hela anläggningen 

2002. En successiv avtrappning av försvarets förhyrning sker 

under 2003. Driftnettot väntas bli positivt under 2003. 

Ing1 Vasallen AB, Södertälje, har arbetat med utvecklingsplaner 

sedan 2001. Fastigheten omfattar kasernområdet inom 

Almnäs före detta Ing 1. Swedint bedriver verksamhet på hela 

området till och med första kvartalet 2004. Driftnettot 2002 var 

positivt och beräknas bli så även 2003. 

45

46 V 

Mkr 


Ekonomisk översikt – dotterbolag 

Jägarskolan, Kiruna 

A8, Boden 

Campus, Östersund 

Nipan, Sollefteå 

Hågesta, Sollefteå 

KA5, Härnösand 

Dalregementet, Falun 

Riksten, Tullinge 

Hyresintäkter 7,4 4,4 39,9 11,9 15,4 14,2 9 14,1 9,5 

Nettoomsättning 7,5 4,5 40,4 11,9 16 14,2 9,9 15,4 9,5 

Driftkostnader och fastighetsskatt –6,1 –4,8 –8,4 –5,2 –8,1 –4,8 –8,4 –7,2 –6,1 

Underhåll –1,5 0 –5 –0,7 –0,3 –1,4 –3,3 –1,2 –0,2 

Driftöverskott –0,1 –0,3 27 6 7,6 8 –1,8 7 3,2 

Avskrivningar fastigheter –0,7 –0,1 –9,5 –0,9 –1,3 –0,5 –0,5 –1 –0,3 

Bruttoresultat –0,8 –0,4 17,5 5,1 6,3 7,5 –2,3 6 2,9 

Utvecklings- och 

administrationskostnader –3,5 –2,7 –5 –3,1 –4,8 –2,6 –6,6 –8,2 –3,9 

Försäljning av fastigheter 0 0 –0,1 0 0 0 0 4,4 0 

Rörelseresultat –4,3 –3,1 12,4 2 1,5 4,9 –8,9 2,2 –1 

Resultat från finansiella investeringar –1,1 –0,2 –14,5 –1,4 –2,1 –0,3 –1,9 –1,2 –0,5 

Resultat efter finansiella poster –5,4 –3,3 –2,1 0,6 –0,6 4,6 –10,8 1 –1,5 

Årets resultat –4,2 –2,4 –3,1 0,3 –0,5 3,2 –8,1 0,9 –1,1 

Balansomslutning 47,5 11,1 442,9 56,6 75,9 38,2 85,6 51 36,6 

Eget kapital 10,1 1,2 57,1 10,1 10 10,1 10,1 9,7 5,1 

Bokfört värde anläggningstillgångar 38 5,6 417,4 52,7 66,6 32 66,1 46 21 

Investering anläggningstillgångar 41,2 5,7 436,8 54,7 69 32,7 67,2 49 21,2 

Beslutade ännu ej genomförda 

investeringar 0,6 0 4,6 1 12,6 1,7 25,4 0,1 0 

Direktavkastning, % neg neg 7 12 12 32 neg 16 15 

Räntabilitet på eget kapital, % neg neg neg 3 neg 32 neg 9 neg 

Soliditet, % 21 11 13 13 18 26 12 19 14 

Kassaflöde från 

den löpande verksamheten 4,6 1,2 78,1 9,3 10 20,2 26,4 –2,1 14,8 


investeringsverksamheten –10,5 –5,7 –82,8 –8,8 –9,1 –15 –37,7 0,1 –21,2 


finansieringsverksamheten 5,8 4,6 4,3 –0,5 0,6 –4,5 11,3 1,5 6,5 

Medelantal anställda 3 1 5 0 8 0 5 4 1 

EVA-faktor 0,71 0,71 0,79 0,71 0,71 0,71 0,71 1,31 0,71 

Almnäs, 

Södertälje

Garnisonen, Linköping 

Kustparken, Fårösund 

I17-parken, Uddevalla 

Regementet, Borås 

Rosenholm, Karlskrona 

Östra Kasern, Kristianstad 

F10, Ängelholm 


Regementet, Ystad 

Gotic Epsilon, bv 

Moderbolaget 

Elimineringar 

61,5 8,5 19,8 14 7,4 6,9 30,5 9,5 5,2 0 289 

61,7 8,5 19,9 14 8,2 7,1 30,5 9,6 5,2 41,3 –41,2 294 

–21,3 –7,3 –6,1 –6,7 –7,1 –3,4 –5,9 –6,6 –0,7 0 1,5 –123 

–11,4 –0,9 –2,3 –0,1 –0,8 –0,4 –0,5 –4,5 0 0 –35 

29 0,3 11,5 7,2 0,3 3,3 24,1 –1,5 4,5 41,3 –39,7 136 

–11,7 –0,2 –2,4 –1,3 –0,6 –0,5 –0,4 –1,5 –2 0 –35 

17,3 0,1 9,1 5,9 –0,3 2,8 23,7 –3 2,5 41,3 –39,7 101 

–8,5 –7 –4,2 –5 –4,9 –4,3 –2,5 –7,5 –0,4 –39,4 39,7 –84 

–0,8 0 –0,1 0 0 0 0 5,4 0 0 9 

8 –6,9 4,8 0,9 –5,2 –1,5 21,2 –5,1 2,1 1,9 0 26 

–22,5 –0,7 –3,4 –2,1 –0,8 –0,6 –0,6 –3,3 –4,3 55,9 28,4 23 

–14,5 –7,6 1,4 –1,2 –6 –2,1 20,6 –8,4 –2,2 57,8 28,4 49 

–13,7 –5,6 0,8 –1,2 –4,5 –1,5 14,8 –6,6 –2,1 20,2 42,9 29 

676,7 23,5 115,9 71,7 38 28 53 149,4 91,7 2 315,1 –1 974,2 2 434 

74,6 0,1 19,9 17,9 10,1 11,2 6,2 17,6 –18,7 2 205 –238,1 2 229 

630,3 12,9 109,2 65,5 26,5 23 32,2 128,1 90,8 283,3 –304,6 1 843 

659,7 13,6 116,3 70,2 27,6 24,2 32,6 132,4 100,5 285,6 2 240 

31,3 1,3 14,5 7,1 11,4 3 0 42 0 0 157 

5 3 11 11 1 14 – neg 5 – 9 

neg neg 4 neg neg neg 239 neg neg 1 1 

11 0 17 25 27 40 12 12 –20 95 92 

86,0 0,3 20,1 –7,5 0,1 –2,1 47 61,8 –1,8 –258 64 

–105,2 –7,9 –18,1 –2,3 –0,8 0 –32,6 –70,8 0,4 –13 –424 

19 7,7 –1,2 9,4 6,3 2,1 –14,4 9,1 0 –105 –16 

7 2 3 4 2 3 0 5 0 27 80 

0,69 0,71 1,08 1,47 0,71 0,71 0,71 –0,03 – 0,71 – – 

47 

KONCERNEN, Totalt

48 V 


Hyresgäster och fastighetsbestånd i översikt 

Jägarskolan, Kiruna 

A8, Boden 

Campus, Östersund 

Nipan, Sollefteå 

Hågesta, Sollefteå 

KA5, Härnösand 

Dalregementet, Falun 

Genomsnittshyra per lokaltyp 

Kontor/utbildning, kr 825 825 1 225 675 675 900 750 375 

Verkstad/lager m m, kr 300 275 1 300 200 525 600 250 350 

Bostäder, kr 450 1 725 

Total uthyrbar lokalarea, kvm 33 065 44 744 53 109 40 388 58 669 26 385 53 862 33 567 

varav Kontor/utbildning, kvm 17 074 20 634 43 026 13 320 30 242 11 853 25 465 16 499 

varav Verkstad/lager m m, kvm 15 991 24 110 10 083 27 068 25 825 14 532 28 397 13 870 

varav bostäder, kvm 2 602 3 198 

Uthyrningsgrad, % 51 34 79 76 51 69 47 78 

Kontrakterad lokalarea, kvm 17 011 15 192 42 062 30 752 30 213 18 336 25 349 26 307 

varav inflyttad, kvm 17 011 15 192 39 709 30 752 27 713 17 145 22 999 26 307 

Kontrakterad årshyra, Tkr 8 500 5 300 51 900 10 300 17 800 12 200 14 100 12 800 

andel av koncernen, % 2 1 14 3 5 3 4 4 

Riksten, Botkyrka 

På Dalregementet Falun har matsalen förvandlats till kreativa lokaler för Högskolan Dalarna mediautbildning innehållande studios, filmsal, redigeringsrum, 

föreläsningssalar med mera.

Almnäs, Södertälje 

Garnisonen, Linköping 

Kustparken, Gotland 

I17-parken, Uddevalla 

Regementet, Borås 

Rosenholm, Karlskrona 


Östra Kasern, Kristianstad 

F10, Ängelholm 

Regementet, Ystad 

Koncernen, 2002-12-31 

1 200 500 875 850 500 825 850 950 1 000 

400 475 350 325 300 275 400 1000 325 475 350 

850 1 225 1 100 

60 606 104 587 45 449 38 535 42 911 62 817 19 950 62 116 44 173 824 933 678 219 

21 323 62 100 12 282 23 717 23 916 21 307 14 118 20 182 20 232 397 290 321 780 

39 283 42 487 33 167 12 896 18 995 41 510 5 832 41 022 23 941 419 009 348 979 

1 922 912 8 634 7 460 

100 72 50 82 60 46 47 100 48 66 62 

60 606 75 549 22 864 31 716 25 560 28 819 9 347 62 116 21 193 542 992 419 305 

60 606 73 774 22 585 29 276 25 560 24 734 8 507 62 116 19 188 523 174 372 000 

22 000 73 200 8 000 22 100 12 900 9 500 7 500 62 000 13 900 364 000 267 000 

6 20 2 6 4 3 2 17 4 

Mitthögskolans etablering på Campus Östersund med långa hyresavtal har förändrat marknadsläget i Östersund, vilket skapar värdetillväxt för Vasallens 

fastighet. 

49 

Koncernen, 2001-12-31

50 V 

Kiruna 


Kiruna tätort tillkom för ungefär 100 år sedan i samband med 

exploateringen av järnmalmsfyndigheterna och järnvägens utveckling. 

I kommunen bor idag 24 000 personer varav 19 000 

i tätorten. Gruvorna är fortfarande ortens största arbetsplats. 

Befolkningen i Norrbotten och även i Kiruna fortsätter att 

minska. Näringslivets sammansättning förändras genom fortsatta 

rationaliseringar inom gruvnäringen medan utvecklingen 

av andra områden stärks, bland annat rymdforskning, GIS-teknologi, 

högteknologisk verkstadsindustri, köld-, klimat- och 

miljörelaterad teknik och forskning samt turism. Utbyggnaden 

av högskolan förväntas på sikt förbättra förutsättningarna för 

sysselsättningen inom tillväxtbranscherna. Gruvföretaget 

LKABs framtid är dock avgörande för ortens utveckling på 

sikt. 

Marknad 

Tätortens bästa kontorshyreslägen är Centrum och Rymdhuset 

i Lomboloområdet, med hyror på 800–1 100 kr/kvm. Övriga 

områden inom tätorten bedöms ligga i hyresintervallet 

600–800 kr/kvm. För närvarande råder överskott på lokaler. 

Hyrorna för butiker är i nivå med kontorshyrorna. Industrilokaler 

i bra läge betingar en kallhyra på omkring 300–450 kr/kvm. 

Lägenhetshyrorna ligger i intervallet 600–800 kr/kvm. Jägarskolan 

bedöms år 2002 vara ett A-läge för industri, B-läge för 

kontor och bostäder samt C-läge för butiker. Vakansgraden för 

kontor varierar från 5 till 20 procent beroende på läget. 

Direktavkastningskravet för kontor i A-läge är 9–11 procent. 

ANDEL AV KONCERNENS ÅTER- 

STÅENDE KONTRAKTSVÄRDE 

1% 


LÄGE I KIRUNA 

Årshyra, Mkr Andel, % kvm LOA 

Omteckning 2003 1,7 20 6 655 

Omteckning 2004 1,1 13 1 366 

Omteckning 2005 3,0 35 6 117 

Omteckning 2006 0,3 4 283 

Omteckning 2007 2,4 28 2 590 

Omteckning 2008 




Omteckning 2012–ff 

Bostäder etc 

Totalt 8,5 100 17 011 

Kontraktsportfölj 2002-12-31 

Jägarskolans största hyresgäst är Försvarsmakten, vilken står 

för 37 procent av kontrakterad årshyra. Övriga större hyresgäster 

är CSN, Sandvik Tamrock AB, Vildmarkskockarna HB, 

GK Norra Norden Ideell Förening, I Ur och Skur Vita Viddernas 

Barnskola ek förening och TBV. 

Bolagets kontraktsportfölj utgör 1 procent av koncernens 

återstående kontraktsvärde. 

Summan av avtalens årshyra uppgår till 8 (6) Mkr. Avtalens 

omförhandlingsvolym fördelas över åren 2003–2007, 

varav 35 procent av årshyran ska omtecknas 2005 och 28 procent 

år 2007. Dominerande är företag inom branscherna försvarsverksamhet 

och övrig offentlig verksamhet, vilka tillsammans 

utgör 65 procent av årsintäkterna 2002. 

Jägarskolan 

På Jägarskolan har Vasallen tillsammans med kommunen tagit 

fram ett underlag för detaljplan vilket medger en miljö av nätverkskaraktär 

för mindre och medelstora företag. Inom området 

har även skapats möjlighet för byggnation av bostäder i 

anslutning till kringliggande villabebyggelse. Jägarskolan har 

ett unikt läge med endast en dryg kilometer till centrum och 

samtidigt direkt anslutning till omfattande motionsspår och 

milsvid utsikt. Lokaliseringen av Centrala studiestödsnämndens 

(CSN) kundcenter till den före detta matsalen utgör en 

stark dragkraft för områdets fortsatta utveckling. Jägarskolan 

omfattar cirka 33 000 kvm lokalarea. 

STÖRRE HYRESGÄSTER 

Hyresgäst Avtalstid t o m 

Försvarsmakten 2005 

Centrala Studiestödsnämnden 2005 

Sandvik Tamrock AB 2005 

KONTRAKTSPORTFÖLJ PER BRANSCH, ÅRSHYROR 

Övriga, 10% 




KONTRAKTSPORTFÖLJ OMTECKNING, MKR ÅRSHYRA 

3 

2 

1 

0 




2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO

Bodens kommun har 29 000 invånare, varav 22 700 i centralorten. 

Boden ligger fyra mil från Luleå. Boden är starkt beroende 

av verksamheter inom den offentliga sektorn, i vilken 65 procent 

av arbetskraften är sysselsatt. Boden behöver, i likhet med andra 

orter som har en dominerande arbetsgivare, utveckla sin egen 

företagartradition och stärka nyföretagarandan. Näringslivsstrukturen 

består till övervägande del av tjänsteföretag som är inriktade 

på den lokala marknaden. Tillverkningsindustrin sysselsätter 

knappt 500 personer eller fyra procent av den totala sysselsättningen 

på 20 procent. Den privata företagssektorn har en utpräglad 

småföretagsstruktur, ett fåtal företag har mer än tio anställda. 

Befolkningen har minskat stadigt de senaste åren vilket har föranlett 

att efterfrågan på bostäder är låg och att det finns ett stort 

utbudsöverskott i staden. Boden har kommunikationer i form av 

järnväg, (bland annat järnvägsknut för Malmbanan), buss samt 

flyg från flygplatsen Kallax i Luleå. 

Marknad 

Hyresmarknaden i Boden domineras av kommunen med SKAPAområdet 

på Sävastön samt lokala aktörer, även om storbolag som 

till exempel Stenvalvet finns representerade på orten. För kontor i 

bästa läge betalas 600–800 kr/kvm, för industri i bästa läge gäller 

kallhyror i nivån 300–400 kr/kvm. Kontorsvakanserna överstiger 

även i bästa läge 5 procent. När det gäller industrilokaler utgörs 

de vakanta ytorna, cirka 10 procent av beståndet, främst av äldre, 

omoderna lokaler. Bostadsöverskottet är stort och för att få marknaden 

i balans har kommunens bostadsstiftelse initierat rivning av 

stora delar av det vakanta lägenhetsbeståndet. Vidare har delar av 

Bodens nedlagda sjukhus rivits. Tendensen är oförändrade hyresnivåer 

och stigande vakanser. Försvarsmakten hyrde 2002 över 

250 000 kvm lokaler i Boden. Ytterligare neddragningar inom 

Försvarsmakten skulle kunna mångdubbla överskottet av lokaler i 



0,3% 


LÄGE I BODEN 


Omteckning 2003 2,5 47 4 775 

Omteckning 2004 1,8 34 6 424 

Omteckning 2005 1,0 19 3 993 








Bostäder etc 

Totalt 5,3 100 15 192 


Boden. A8-området bedöms för närvarande som A-läge för 

industri, B-läge för kontor. 

Ett normalår omsätts det omkring tre industrifastigheter 

och ett tiotal hyreshusfastigheter i Boden. Köpare är i första 

hand lokala investerare eller egenanvändare. I bästa läge ligger 

direktavkastningskraven för kontor på cirka 11 procent, för 

bostäder på cirka 11 procent och för industri på cirka 12 procent. 

Direktavkastningskraven antyder att fastighetsmarknaden 

förväntar sig en negativ utveckling av orten. 


Regementets största hyresgäst är Försvarsmakten, vilken står 

för 96 procent av kontrakterad årshyra. Konverteringen från 

militär prägel till privat näringsliv har precis inletts och bedöms 

ta några år. 

Bolagets kontraktsportfölj utgör 0,3 procent av koncernens 


Summan av avtalens årshyra uppgår till 5,3 Mkr. Avtalens 

omförhandlingsvolym fördelas över åren 2003–2005, varav 

34 procent av årshyran ska omtecknas 2004. Dominerande är 

branschen försvarsverksamhet vilken utgör 96 procent av 

årsintäkterna 2002. 

Regementet 

A8-området som förvärvades vid årsskiftet 2001/2002 har fått en 

bra start. Fastigheterna består av 45 000 kvm lokalarea. I det 

visionsarbete som har initierats tillsammans med kommunen finns 

det planer på att runt kaserngården förlägga ett försvarshistoriskt 

museum av riksintresse samt Centrum för Säkerhet med Luleå 

Tekniska Universitet som huvudman. Här ska forskning och forskarutbildning 

frodas tillsammans med extern utbildning med 

inriktning mot privat näringsliv, offentlig sektor och Försvarsmakten. 

Centret beräknas ge förutsättningar för etableringar av närliggande 

verksamheter inom säkerhetsbranschen till området. 




Bodens kommun 2003 


Övriga, 1% 




3 

2 

1 

0 


2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO 

51 

Boden

52 V 

Östersund 


Östersund har en tradition av residens- och garnisonsstad, vilket 

bland annat har medfört att den offentliga sektorn är den dominerande 

arbetsgivaren. Näringslivet i övrigt karaktäriseras av 

hög andel handel och företag inom tillväxtbranscher. Arbetslösheten 

är något högre än riksgenomsnittet. Antalet invånare i 

kommunen är drygt 58 000. Den långsiktiga befolkningstrenden 

visar på utflyttning – sedan 1992 har kommunens invånare blivit 

600 färre. Under 2001 ökade dock folkmängden. Utbildningsnivån 

i Östersund är god och fullt jämförbar med riksgenomsnittet. 

Den nyinvigda högskolan, som får universitetsstatus 

1 januari 2005, kommer sannolikt att öka utbildningsnivån 

ytterligare. Infrastrukturen är väl utbyggd med kommunikationer 

som till exempel flyg, tåg och buss. 

Marknad 

Östersunds A-läge för kontor är i centrum begränsat av Färjemansgatan 

i norr, Thoméegränd i söder, Köpmansgatan i väster 

och Rådhusgatan i öster. B-läge för kontor är kvarteren 

närmast runt ovannämnda A-läge samt ett under senare år etablerat 

område benämnt Frösö Strand, där IT-bolag nu är verksamma. 

För kontor i A-läge betalas 800–1 100 kr/kvm. Campus 

Östersund har orsakat en utvidgning av B-läget och troligen 

kommer Campus snart att klassas som A-läge av marknaden. 

Övriga aktörer på hyresmarknaden är till exempel Stenvalvet, 

Amplion (Tornet) och Frösöstrand AB. Samtliga 

bedöms som finansiellt starka och söker etableringar både 

lokalt och från övriga orter. 

Omsättningen av hyreshus- och industrifastigheter är 20–30 

fastigheter per år i genomsnitt. Huvuddelen av omsättningen 

Mitthögskolan, som får universitetsstatus 2005, är Vasallens största hyresgäst på Campus Östersund. 

utgörs av bostadshyreshus. De större affärerna hänför sig till 

strukturaffärer mellan rikstäckande fastighetsbolag. 


Campus största hyresgäst är Mitthögskolan, vilken står för 75 

procent av kontraktsvärdet. Övriga större hyresgäster är Institutet 

för Tillväxtpolitiska Studier, Teleca AB, Arbetslivsinstitutet, 

Commodia AB samt Försvarsmakten. 





varav 70 procent av årshyran ska omtecknas efter 2012. Dominerande 

är företag inom branschen sällanköpsvaror och tjänster, 

vilken utgör 75 procent av årsintäkterna 2002. 

Campus Östersund 

Vasallens fastighet i Östersund omfattar drygt 53 000 kvm 

lokalarea och marknadsförs under namnet Campus Östersund. 

Campus Östersund har skapats från det forna artilleriregementet 

A4 till att bli etableringsplats för Mitthögskolan och andra 

högskolenära verksamheter. Befintliga kaserner och andra 

byggnader har omskapats till ändamålsenliga utbildningslokaler 

och administrationslokaler. Genom en varsam förtätning 

har Campus getts en vacker och ändamålsenlig miljö för lärdom, 

utveckling och kreativitet. Fastigheten ligger mycket 

nära Östersunds centrum. Fastigheten har delats upp i tre 

delområden med var sin fastställd detaljplan.

40 

30 

20 

10 

0 


Genom en lyckad konvertering har ett ridhus omvandlats till en modern hörsal. Ombyggnaden har nominerats till Årets Bygge 2002. 



38% 


LÄGE I ÖSTERSUND 


Omteckning 2003 0,8 2 1 592 

Omteckning 2004 0,7 1 634 

Omteckning 2005 0,4 1 198 

Omteckning 2006 10,1 20 8 814 

Omteckning 2007 4,0 8 3 250 





Omteckning 2012–ff 35,9 69 27 574 

Bostäder etc 

Totalt 51,9 100 42 062 



Mitthögskolan 2027 

Teleca AB 2007 

Institutet för Tillväxtpolitiska Studier 2007 


Övriga, 13% 

Övrig offentlig verksamhet, 6% 






2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO 

53

54 V 

Sollefteå 


Tätorten Sollefteå, med sina 9 000 invånare, är centralorten i 

kommunen. ”Staden mellan regementena” lokaliserades först 

som handelsplats på 1600-talet vid Ångermanälven i nordvästra 

delen av Västernorrlands län och blev på 1900-talet en stor 

Garnisonsort. Födelse- och flyttningsnetto för kommunen har 

varit negativ i flera år. Näringslivet i kommunen domineras 

idag av skogs- och kraftindustri samt offentlig service. Den 

senaste nedläggningen av försvarsverksamhet medför att kommunens 

näringsliv fortfarande befinner sig i omstrukturering 

till ett mer kunskapsorienterat näringsliv. Satsningar görs på 

IT-kunnande, samhällsskydd, turism, energi samt vård. Kommunen 

arbetar vidare med att öka möjligheterna till högre 

utbildning och underlätta för företagsetableringar inom 

tjänstesektorn. 

Marknad 

Tillgången på lokaler i Sollefteå är god. Vakansgraden för 

kontor belägna utanför stadens handelscentrum, gågatan i 

centrum, ligger mellan 5–15 procent. Marknadshyran för 

kontor i bra läge ligger kring 650–800 kr/kvm. Tendensen är 

oförändrade hyresnivåer. Bostadslägenheter betingar runt 

620–750 kr/kvm. Tendensen är stigande direktavkastningskrav 

på hyresmarknaden och utgår år 2002 från 9–11 procent för 

kontorsfastigheter. Hyresintervallet för industrilokaler bedöms 

till 225–375 kr/kvm (kallhyra). Nipan bedöms vid årsskiftet 

2002/2003 vara B-läge för kontor och industri. Hågesta 

bedöms vara B-läge för industri och C-läge för kontor. Förstärks 

utvecklingen av högre utbildning och kompetensstärkande 

företag kan ortens attraktivitet öka. 



1% 


LÄGE I SOLLEFTEÅ 


Löptid t o m 2002 0,2 2 480 

Omteckning 2003 3,3 32 17 799 

Omteckning 2004 1,0 10 1 685 

Omteckning 2005 1,1 11 3 756 

Omteckning 2006 2,1 20 3 818 

Omteckning 2007 1,5 15 2 153 

Omteckning 2008 0,7 7 630 




Omteckning 2012–ff 0,4 4 431 

Bostäder etc 

Sollefteå 

Totalt 10,3 100 30 752 

Nipan – Kontraktsportfölj 2002-12-31 

Nipans största hyresgäster är Sollefteå kommun och ProffCom 

Sollefteå AB, vilka tillsammans står för 45 procent av kontraktsvärdet. 

Övriga större hyresgäster är SNT Sweden AB, 

Ångermanlands Textilarkiv och Försvarsmakten. Tillsammans 

hyr de 20 000 kvm lokalarea av Nipans totala uthyrningsbara 

area på 40 000 kvm. 






år 2006. Försvarsmaktens avtal löper ut under år 2003. 

Dominerande är företag inom branscherna sällanköpsvaror 

och tjänster samt industrivaror och tjänster, vilka tillsammans 


Nipan 

Nipan som förvärvades av Sollefteå kommun i januari 2001 är 

en etablerad företagspark med inriktning mot innovativa dataoch 

IT-företag med tillväxtambitioner. Under året har planerna 

på etablering av ett Lärcenter förverkligats tillsammans med 

kommunen för att skapa förutsättningar för kompetensutveckling 

och utbildning på högskolenivå i moderna och ändamålsenliga 

utbildningslokaler. 



Sollefteå kommun 2007 

Proffcom 2006 

SNT Sweden AB 2006 


Övriga, 10% 





4 

3 

2 

1 

0 


2003 

2004 


2005 

2006 

2007 

2008 

2009 


2010 



2011 2012-ff 

BO

Hågesta – Kontraktsportfölj 2002-12-31 

De två största hyresgästerna är Krisberedskapsmyndigheten 

och Apoteket AB som står för 38 procent av kontraktsvärdet. 

Övriga större hyresgäster är Försvarsmakten, ABB Nordkomponent 

AB, ABB Automation Technology Products AB och 

Fortifikationsverket. 



Summan av avtalens årshyra uppgår till 18 Mkr (14) Mkr. 

Avtalens omförhandlingsvolym fördelas över åren 2003–2007, 


år 2007. Dominerande är företag inom branscherna 

Kasernernas uppbyggnad medger många goda ombyggnadsmöjligheter till flexibla lokallösningar. 



3% 


LÄGE I SOLLEFTEÅ 


Omteckning 2003 3,3 19 8 705 

Omteckning 2004 6,1 34 11 037 

Omteckning 2005 0,2 1 474 

Omteckning 2006 1,2 6 2 886 

Omteckning 2007 4,3 24 3 600 





Sollefteå 

Omteckning 2012–ff 2,3 13 2 500 

Bostäder etc 0,5 3 1 011 

Totalt 17,8 100 30 213 


försvarsverksamhet samt sällanköpsvaror och tjänster, vilka 

tillsammans utgör 73 procent av årsintäkterna 2002. 

Hågesta 

Den nya Krisberedskapsmyndighetens etablering på området 

utgör en viktig aktör tillsammans med ABB i att förverkliga 

visionen kring ett Beredskapstekniskt centrum förlagt till 

Hågesta. Under hösten har ombyggnadsarbetena påbörjats för 

etableringen av ett distansapotek i den förre detta matsalen. 

Den öppna planlösningen samt tillgängligheten till området 

var viktiga faktorer för Apotekets val av etablering. 



Krisberedskapsmyndigheten 2007 


Apoteket AB 2013 


Övriga, 7% 





7 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 




2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO 

55

56 V 

Härnösand 


Handelsplatsen Härnösand erhöll sina stadsrättigheter år 1585. 

Tätorten, med sitt vackra läge i den mellersta delen av Västernorrlands 

kust, är välförsörjd med goda kommunikationsmöjligheter 

som snabbtåg, flyg, båt och europaväg. Kommunen 

har 26 000 invånare och av dem bor 19 000 i Härnösand. Den 

negativa befolkningsutvecklingen drabbar kommunen hårt och 

för att åstadkomma en vändpunkt och stärka näringslivet försöker 

man ta tillvara styrkan i att vara en administrativ stad 

med goda utbildningsresurser. Tillsammans med orterna 

Sundsvall och Timrå vill kommunen underlätta för etablering 

av tjänsteföretag samt utveckla möjligheterna till utbildning 

inom branscherna marin, arkiv, rehabilitering och telekom. 

Marknad 

Bebyggelsen ligger på en fastlandsdel samt på Härnön och det 

är på Härnön som merparten av affärscentrum samt lokalerna 

för högskolan är belägna. Högsta marknadshyrorna noteras till 

centrum på Härnön, butiker 800–1100 kr/kvm och kontor 

600–900 kr/kvm. Övriga lägen betraktas som B-lägen vilket 

motsvarar kontorshyror på 500–700 kr/kvm. Tendensen är i 

huvudsak oförändrade hyresnivåer. Hyresnivåerna för bostadslägenheter 

ligger omkring 670–800 kr/kvm. KA5-området ligger 

på Härnön och bedöms vid ingången av år 2003 vara Bläge 

för kontor och industri. 


KA5s största hyresgäster är Försvarsmakten, Kustbevakningen 

och Landsarkivet, vilka tillsammans står för 88 procent av kontraktsvärdet. 

Övriga större hyresgäster är Fortifikationsverket 

och Pengar i Sverige AB. 




omförhandlingsvolym fördelas över åren 2003–2012-ff, 


2012-ff. Dominerande är branscherna försvarsverksamhet 

och övrig offentlig verksamhet, vilka tillsammans utgör 91 

procent av årsintäkterna 2002. 

KA5 

Utvecklingsarbetet vid KA5 Härnösand profilerar sig mot att 

skapa ett rehabiliteringscentrum inom ramen för kommunens 

arbete med ”Aktivt Liv”. Området har dessutom utvecklats att 

bli ett arkivcentrum. En förrådsbyggnad har byggts om till 

ändamålsenliga arkivlokaler för Landsarkivet och landets 

samtliga inskrivningsärenden. Företag, utbildning och forskning 

kring dessa profilområden etablerar sig nu inom området. 

Områdets profil har uppmärksammats. Detta medför att uthyrningsgraden 

ökat, vilket kan förbättra lägespositioneringen. 

Härnösand som arkivstad har ytterligare förstärkts med Landsarkivets etablering i ett före detta militärförråd på KA5-området. Här ska landets samtliga 

inskrivningsärenden och fastighetsrättsliga handlingar arkiveras.

8 

6 

4 

2 

0 


Landsarkivets nya arkiv i Härnösand består totalt av 48 000 hyllmeter. Hyllsystemet har en unik lösning i två plan, helt datorstyrt och motordrivet och uppfyller 

högsta säkerhetsklass för arkivändamål. 



2% 


LÄGE I HÄRNÖSAND 


Omteckning 2003 1,1 9 2 852 

Omteckning 2004 7,4 61 9 905 

Omteckning 2005 0,1 1 177 


Omteckning 2007 1,8 14 1 909 





Omteckning 2012–ff 1,8 15 3 493 

Bostäder etc 

Härnösand 

Totalt 12,2 100 18 336 




Kustbevakningen 2007 

Landsarkivet 2017 


Övriga, 6% 








2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO 

57

58 V 

Falun 


Faluns historia är förknippad med brytningen av koppar vid 

Kopparberget i Falu gruva som började redan på 1000-talet, 

men som idag är nedlagd. Falun är residensstad för Dalarnas 

län och utgör länets administrativa och kulturella centrum. 

Näringslivet är differentierat med ett flertal företag inom 

tillväxtbranscher. Större arbetsgivare är till exempel StoraEnso 

och Scania. Centrumhandeln är stark. Från Falun är det 

mindre än två mil till Borlänge. Av tradition har Falun varit 

det administrativa centrumet, medan Borlänge varit det 

industriella. Avståndet till Stockholm från Falun är 23 mil. 

Faluns folkmängd har ökat med 2,6 procent, att jämföra med 

en ökning om 3,9 procent i riket som helhet under den senaste 

tioårsperioden och uppgår nu till 55 000 personer. Av dessa 

bor 37 000 i tätorten Falun. Utbildningsnivån i Falun är i nivå 

med riksgenomsnittet, vilket kan bero på Högskolan Dalarnas 

närvaro med utbildning inom bland annat media, vård och 

pedagogik. Infrastrukturen är god. Närmaste flygplats är Dala 

Airport 2,5 mil från Falun med förbindelser till Stockholm 

Arlanda. I och med Arlandabanans färdigställande finns även 

direktförbindelse med tåg till och från Arlanda. Riksvägarna 

50 och 80 passerar genom Falun. 

Marknad 

För kontor och handel är bästa läge runt Stora Torget och längs 

Åsgatan och Holmgatan. Såsom B-läge för kontor och handel 

kan betecknas områdena närmast utanför A-läget. Kontorshyror 



3% 


LÄGE I FALUN 



Omteckning 2003 3,6 26 11 276 

Omteckning 2004 2,1 15 3 653 

Omteckning 2005 0,8 5 1 043 

Omteckning 2006 2,3 16 3 801 

Omteckning 2007 1,2 9 1 200 

Omteckning 2008 0,2 2 215 




Omteckning 2012–ff 3,6 26 3 650 

Bostäder etc 

Totalt 14,1 100 25 349 

i bästa läge ligger i intervallet 800–1 000 kr/kvm. Vakanserna 

är måttliga, runt 5 procent. I Falun utgörs det främsta läget för 

industrifastigheter i Ingarvet. Detta område utgör A-läge med 

kallhyror runt 350–450 kr/kvm. Vakanserna ligger i intervallet 

5–10 procent. Intressanta områden för framtiden är regementsområdet 

och till exempel Nicolai industriområde med 

skyltläge i anslutning till riksvägen mot Borlänge. Såsom Bläge 

för industri kan räknas resten av tätorten. Utvecklingen 

inom Dalregementet har inletts med god fart och kan vid 

avstämningstillfället december 2002 bedömas till B-läge för 

bostäder, C-läge för kontor och industri och D-läge för handel. 

Tendensen är i huvudsak oförändrade hyresnivåer och 

vakanser. För kontor noteras dock stigande vakanser. Likaså 

kommer troligen industrilokaler att få ökad vakans. Det beror 

delvis på att regementsområdet blir fritt för uthyrning och att 

företag flyttar dit från andra områden. De outhyrda lokalerna 

finns i huvudsak i B- och C-lägen. 

Stora fastighetsägare i Falun är bland annat AP-fastigheter 

och Tornet. Andra rikstäckande fastighetsägare är till exempel 

Kungsleden och Wihlborgs. Ett normalår omsätts det ett femtontal 

hyreshusfastigheter och 5–10 industrifastigheter i Falun. 

Köpare har i huvudsak varit lokala bolag eller privatpersoner. 

Antalet affärer med bankbolag inblandade har avtagit. Prognosen 

för det närmaste året är att omsättningen kommer att vara 

fortsatt låg. Prisnivån för bostäder i bästa läge och god standard 

är 8 500 kr/kvm och kontor 8 500 kr/kvm. För industri- 



Högskolan Dalarna 2012 


Landstinget Dalarna 2006 


Övriga, 22% 





4 

3 

2 

1 

0 


2003 

2004 


2005 

2006 

2007 

2008 

2009 


2010 



2011 2012-ff 

BO

fastigheter i bästa läge betalas 3 000 kr/kvm. I bästa läge ligger 

direktavkastningskraven för kontor på cirka 9 procent, bostäder 

på cirka 8,5 procent och för industri på cirka 11 procent. 

Sammantaget tyder noteringarna på fastighetsmarknaden 

på en viss optimism i Falun. 

Direktavkastningskraven är något stigande på grund av det 

allmänna konjunkturläget i landet. 


Dalregementets största hyresgäst är Högskolan Dalarna, vilken 

står för 43 procent av kontraktsvärdet. Övriga större hyresgäster 

är Försvarsmakten, Landstinget och Falu Kommun. 




De kulturhistoriskt intressanta miljöerna ger områdena en attraktiv särprägel. Officersmässen på Dalregementet fungerar fortfarande som en populär 

festlokal. 




företag inom branschen sällanköpsvaror och tjänster vilken utgör 

47 procent av årsintäkterna 2002. 

Dalregementet 

Falu kommuns satsning på profilområdena hälsa/liv/idrott 

samt IT/media har bildat underlag för I13 Vasallens arbete 

under produktnamnet Dalregementet. Företag och skolor kring 

dessa profilområden etablerar sig nu i de ombyggda lokalerna. 

Den tidigare matsalsbyggnaden har byggts om till ändamålsenliga 

lokaler för Högskolans medialinje. Lokalerna stod klara 

till höstterminen 2002. 

59

60 V 

Botkyrka 


Botkyrka kommun ligger på Södertörn, mellan Stockholm och 

Södertälje. Med 74 000 invånare är Botkyrka Storstockholms 

tredje största kommun. Tullinge är en av sju kommundelar i 

Botkyrka kommun. Inom delregionen Tullinge, Riksten och 

Flemingsberg finns idag cirka 24 500 invånare, vilket år 2005 

beräknas ha ökat till cirka 30 000. 

Södertörn som region har genomgått en omfattande 

utveckling under den senaste 10-årsperioden, exempelvis 

genom etablering av Södertörns nya högskola, Karolinska 

Institutet och Novums forskningsparks expansion i Flemingsberg. 

En rad större infrastrukturella investeringar planeras, 

exempelvis byggandet av Södertörnsleden, utbyggnad av väg 

226, en utbyggd regionaltågtrafik via den så kallade Grödingebanan, 

och förbättrade pendeltågförbindelser. Utvecklingen 

på arbetsmarknaden har under de senaste åren varit positiv för 

samtliga kommuner på Södertörn. Staten har beslutat att tillföra 

medel för olika utvecklingsprojekt, för att bland annat hitta 

lösningar som leder till att segregationen minskar. Stockholmsregionen 

har Sveriges snabbaste befolkningstillväxt och 

växer uppskattningsvis med 15 000–20 000 invånare per år. 

Bostadsbyggandet har inte svarat upp till denna tillväxt, vilket 

medfört en akut bostadsbrist. Det finns ett politiskt samförstånd 

i Stockholmsregionen att om en framtida bostadsmarknad 

ska komma i balans behövs ett både omfattande och brett 

utbud av olika bostäder. Den framtida bostadsbebyggelsen i 

Botkyrka kommun kommer i sin tur att kräva utbyggnad av 

kommunal service, utbildning, vård och omsorg samt övrig 

privat och kommunal service. Från kommunledningens håll 

finns också önskemål om att kommunen även i framtiden kan 

säkerställa tillgång till mark och fastigheter för olika slags 

verksamheter, såsom tillverkning, distribution, handel, administration 

och service. Det är av stor vikt att kommunens småföretag 

kan ges möjlighet att expandera samt att nya verksamheter 

kan starta. 

Marknad 

För att bostadsmarknaden i Stockholmsregionen inom överskådlig 

tid ska komma i balans beräknas behovet av nybyggda 

lägenheter uppgå till minst 10 000 enheter per år. För att kunna 

möta framtida efterfrågan på bostäder beräknar Botkyrka 

kommun att årstakten i byggandet bör öka till cirka 350 

bostäder per år. För att kunna möta dessa krav har kommunen 

beslutat att upprätthålla en planberedskap som medger en 

årsproduktion av upp till 500 bostäder. Under september 2001 

antogs en gemensam avsiktsförklaring mellan Botkyrka kommun 

och F 18 Vasallen AB om utveckling av Rikstenområdet. 

En ny friluftsstad, Riksten, ska byggas under en period av 

10–15 år. Den planeras innehålla cirka 2 500–3 000 bostäder 

med olika upplåtelseformer samt ett tusental arbetsplatser. De 

tidigare låga vakanserna på bostadsmarknaden har under senare 

tid i stort sett eliminerats. Botkyrkabyggen AB, som är ett 

kommunalt bostadsbolag med hyresrätter, är en stor aktör på 

den lokala marknaden. Botkyrkabyggen har idag inga lediga 

lägenheter att erbjuda och det är många års kötid. Andra aktö- 

Redan idag finns 150 studentlägenheter på flottiljområdet. I hyran för varje studentlägenhet ingår en cykel som är tillverkad av en av Vasallens hyresgäster 

i Sollefteå, Kronans Cykel.

er är HSB, JM och Skanska som uppför bostadsrätter och 

egnahem i Tullinge Trädgårdsstad. A-lägen för kontor återfinns 

i och omkring Tumba Centrum och Botvid Center. 

Tullinge och övriga delar av Botkyrka kommun anses som Clägen 

på lokalhyresmarknaden. Vakansgraden för kontor uppgår 

till cirka 5 procent. Hyresnivåerna för kontor i C-lägen 

ligger på 500–800 kr/kvm. 


Merparten av de störande verksamheterna måste avvecklas 

innan bostäder byggs på Riksten, en uppfattning som Botkyrka 

kommun klargjort. Avvecklingen av flygverksamheten 

pågår. För huvuddelen av de andra verksamheter som nyttjar 

fastigheten och bansystemet finns det olika tidsperspektiv för 

avveckling, framförallt under perioden 2003–2004. Rikstens 

största lokalhyresgäster är Polisen och Motormekano, vilka 

tillsammans står för 22 procent av kontraktsvärdet. Övriga 

större hyresgäster är studerande i studentbostadshyreslägenheter, 

Boander Svets & Entreprenad, Jim Lindqvist AB och 

European Corporate Security AB. 





varav 29 procent omtecknas år 2004. Studentbostadslägenheterna 

utgör 44 procent. Dominerande är företag inom branschen 

övrig offentlig verksamhet, vilken utgör 26 procent av årsintäkterna 




1% 


LÄGE I TULLINGE 


Omteckning 2003 2,3 18 8 675 

Omteckning 2004 3,7 29 12 698 

Omteckning 2005 0,5 4 956 

Omteckning 2006 0,7 5 747 








Totalt 12,8 100 26 307 


Riksten 

På det gamla flygflottiljområdet håller planerna för den nya 

friluftsstaden Riksten att ta form. Ett nytt lågskaligt och naturnära 

bostadsområde med cirka 2 500 bostäder kommer under 

de närmaste 15 åren att bli färdigt för inflyttning. Det befintliga 

byggnadsbeståndet kommer att nyttjas för kommersiell 

och kommunal service för det nya bostadsområdet. 



Rikspolisstyrelsen 2003 

Polismyndigheten i Stockholms län 2004 

Södertörns Högskola 2006 


Övriga, 49% 




6 

4 

2 

0 





2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO 

61

62 V 

Södertälje 


Södertälje har ett för näringslivet strategiskt geografiskt läge 

och här möts land-, vatten- och järnvägar. Handelsplatsen växte 

fram redan på 1300-talet. Fortfarande präglas näringslivet 

av de två storindustrierna Scania och AstraZeneca även om 

staden numera har en mycket mer varierad företagsmarknad 

genom att orten ingår i den expansiva Stockholmsregionen i 

kombination med kommunens satsningar på att ge staden en 

tydligare egen profil, fler arbetsplatser inom privata tjänsteföretag, 

fler högskoleplatser och genom stora trafikinvesteringar. 

Befolkningen i Södertälje ökar och den är ung jämfört 

med riket. Pendlingen är relativt omfattande. Inpendlingen är 

större än utpendlingen. I kommunen bor 77 000 invånare, 

varav 58 000 i tätorten. 

Marknad 

Det råder mycket stor efterfrågan på bostäder i Södertälje. 

Flera nya områden är under utveckling. Vakansgraden hos allmännyttan 

är näst intill noll. Ortens expansion innebär även 

att efterfrågan på lokaler har ökat. Kontorshyresmarknaden är 

relativt liten i förhållande till befolkningsmängden och näringslivet. 

Vakansgraden bedöms till runt 5 procent. Andelen 

tomma butikslokaler är obefintlig. Området Almnäs är beläget 

5 km sydväst om tätorten. Närheten till europaväg och läget 

vid sjön Måsnaren gör Almnäs till ett av Södertäljes bästa 

expansionsområden. Kontorshyrorna i A-läge ligger på 

1 100–1 600 kr/kvm och sjunker till nivån 550–800 kr/kvm 

i C-läge. För lager och industri ligger hyresintervallet på 

450–600 kr/kvm för bra belägna fastigheter. Bostadshyrorna 

i A-läge uppgår till 750–800 kr/kvm. 


Vasallen tillträdde Almnäs 1 juli 2002 och har nyligen inlett 

visionsarbetet. Försvarsmakten hyr hela området till 1 april 

2004. Området nyttjas idag av SWEDINTs utbildningsverksamhet 

med tillhörande stödfunktioner. Enligt försvarsbeslut 

2000 ska försvarsverksamheten flyttas till Kungsängen. Omstruktureringen 

till nya verksamheter bedöms ta fart tidigast 

under år 2004. Vasallen och Försvarsmakten har en nära 

dialog för att underlätta Försvarsmaktens avvecklingsplaner 

och konvertering av Almnäs för nya verksamheter. 

Almnäs 

I Almnäs finns fortfarande Försvarsmaktens internationella verksamhet 

med utbildningar för insatser i konfliktdrabbade områden. 

Verksamheten ska flytta och lämna plats för nya verksamheter 

samtidigt som möjligheten till bostadsbebyggelse på övningsområdet 

skapas. Almnäs är beläget mellan Södertälje och 

Nykvarns tätorter och därför lämplig för orternas expansion.

I naturskönt läge sydväst om Södertälje och sjön Måsnaren ligger Almnäs. Försvarsmakten lämnar området under 2004. 



0% 


LÄGE I SÖDERTÄLJE 


Löptid t o m 2002 22,0 100 60 606 










Omteckning 2012-ff 

Bostäder etc BO 

Södertälje 

Totalt 22,0 100 60 606 


25 

20 

15 

10 

5 

0 


2003 



Försvarsmakten 2002 

KONTRAKTSPORTFÖLJ, ÅRSHYROR PER BRANSCH 


2004 


2005 

2006 

2007 

2008 

2009 


2010 

2011 2012-ff 

BO 

63

64 V 

Linköping 


Linköpings kommun är landets femte största, med 134 000 

invånare och bildar tillsammans med det närliggande Norrköping 

landets i storleksordningen fjärde storstadsregion, med 

över 250 000 invånare. Linköping har gamla traditioner som 

residens- och regementsstad. Dess historia som modern 

industristad tog sin början i samband med att SAAB år 1937 

förlade sin flygplanstillverkning hit. Universitetet och Tekniska 

Högskolan har betytt mycket för utvecklingen av ett flertal så 

kallade avknoppningsföretag. Invid universitetet ligger området 

Mjärdevi, där många dataoch elektronikföretag etablerats. Det 

stora Universitetssjukhuset är ett forsknings- och undervisningssjukhus 

med nära anknytning till Hälsouniversitetet. 

Linköpings universitet med Hälsohögskolan och Tekniska 

Högskolan har omfattande och framstående utbildning och 

forskning. Totalt finns 14 000 heltidsstudenter i Linköping. 

Årligen examineras drygt 3 500 studenter och dessa utgör en 

betydande rekryteringsbas för befintliga företag och för de 

företag som överväger en etablering i kommunen. Näringslivet 

i Linköping är klart differentierat. En betydande del av det privata 

näringslivet kretsar kring flygindustrin och SAAB samt 

högteknologiföretag. Den offentliga sektorn dominerar emellertid 

som arbetsgivare. 

Linköpings infrastruktur är väl utbyggd med goda väg-, 

tåg- och flygförbindelser. 

Folkmängden ökade under perioden 1990–1996 med nästan 

8 procent. De senaste åren har emellertid befolkningsökningen 

varit måttlig. 

Marknad 

Linköpings hyresmarknad har sen 2001 mattats av efter några 

år av stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser under ITboomen 

i slutet av 1990-talet. Tendensen är att hyresnivåerna 

stagnerat medan vakanserna ökat. A-läge för kontor är i 

centrum söder om Storgatan till Nygatan och begränsat från 

Stora Torget i väster till Snickaregatan i öster. B-läge för kontor 

är norr om Storgatan, dessutom får även Mjärdevi Science Park, 

efter den vikande IT- och telekomsektorn betraktas som ett eget 

B-läge. Bästa bostadsläge är Innerstaden, Vasastaden och 

Hejdegården, samtliga belägna väster om Stångån. En stor del 

av tätorten kan betraktas som B-läge för bostäder. Till C-lägen 

i tätorten hör Skäggetorp, Ryd och Ekholmen. 

Garnisonen bedöms för närvarande vara ett B-läge för 

industri, kontor och bostäder samt ett C-läge för butiker. 

Hyresnivåerna i motsvarande lägen i Linköping är för industri 

450–550 kr/kvm, för kontor 900–1 300 kr/kvm, för butiker 

600–900 kr/kvm samt för bostäder 750–800 kr/kvm. Vakansen 

för kontorslokaler i Linköping understiger fem procent i Aoch 

B-lägen. I Mjärdevi ligger dock vakansgraden på över 10 

procent. Större aktörer på lokalhyresmarknaden är främst 

Bygg-Vesta, Vasakronan, Malmstaden samt i viss mån Stångåstaden 

och Skandia. 

Efterfrågan på avkastningsfastigheter är god i Linköping. 

De senaste årens prisuppgång i kombination med att få objekt 

varit till salu har lett till att de större aktörerna avvaktat med 

att köpa och att omsättningen minskat. Merparten av de fastigheter 

som sålts de senaste åren utgörs av mindre och medel- 

Den nya stadsdelen Garnisonen Linköping börjar ta form. Utmed Haningeleden kommer 500 attraktiva lägenheter med olika upplåtelseformer att byggas 

de närmaste åren.

stora bostadshyreshus. Köpare har främst varit mindre fastighetsbolag 

eller privatpersoner. Direktavkastningskraven för Blägen 

ligger på 7–8 procent för bostäder och butiker, 7,5–9 

procent för kontor samt 9–11 procent för industri och lager. 

Tendensen är stigande direktavkastningskrav. 


Garnisonens största hyresgäster är Statens Kriminaltekniska 

Laboratorium och Polismyndigheten i Östergötlands län, vilka 

tillsammans står för 49 procent av kontraktsvärdet. Övriga 

större hyresgäster är Domstolsverket, Linköpings Kommun 

och Landstinget i Östergötland. 





60 procent av årshyran ska omtecknas efter 2012. Dominerande 

är företag inom branschen övrig offentlig verksamhet, vilken 


Garnisonen 

Inom Garnisonen har ett unikt centrum för rättsvårdande myndigheter 

skapats med etableringen av Polis- och åklagarmyndigheten 

i Östergötlands län samt Statens Kriminaltekniska Laboratorium. 

Under året har centret utvidgats ytterligare med lokaler 

för länsrätt, tingsrätt, hyresnämnd och arrendenämnd. Detaljplanearbetet 

avseende två bostadsområden har pågått under året 

för att skapa framtida byggnation av cirka 500 lägenheter i olika 



32% 


LÄGE I LINKÖPING 



Omteckning 2003 7,6 10 16 947 

Omteckning 2004 3,0 4 4 315 

Omteckning 2005 2,5 3 3 930 

Omteckning 2006 5,4 7 5 209 

Omteckning 2007 2,7 4 2 390 



Omteckning 2010 5,3 7 5 035 

Omteckning 2011 2,3 3 2 099 

Omteckning 2012-ff 43,9 60 34 669 

Bostäder etc 

Totalt 73,2 100 75 549 


upplåtelseformer. När detaljplanen för bostadsområdena har 

vunnit laga kraft inleds de första försäljningsprocesserna på Garnisonen. 

Serviceverksamheten utvecklas ständigt inom området 

med nya etableringar av restauranger och konferenslokaler samt 

skolor och landstingsnära verksamheter i ändamålsanpassade 

lokaler. 



Statens Kriminaltekniska Laboratorium 2015 

Polismyndigheten i Östergötlands Län 2015 

Domstolsverket 2016 


Övriga, 18% 




50 

40 

30 

20 

10 

0 

2002 2003 2004 

1) 


2005 

2006 

2007 

2008 

2009 



2010 



2011 2012-ff 

BO 

65

66 V 

Uddevalla 


Uddevalla ligger längs E6 i Bohuslän mellan Göteborg och 

Oslo och har cirka 49 000 invånare. Befolkningsstrukturen är 

äldre än riksgenomsnittet. Inom Trestadregionen förekommer 

mycket arbetspendling. Det är korta avstånd mellan de tre 

större orterna Uddevalla, Vänersborg och Trollhättan. Flexibiliteten 

att välja bostadsort är därför mycket stor. Folkmängden 

har varit ganska konstant i cirka fem år. Näringslivet är varierat 

med tyngdpunkt på handel, transport och tillverkning. Volvo 

Cars AB, NCC och ISS tillhör de största privata arbetsgivarna. 

Uddevalla är en högskoleort och genom högskolans 

tillväxt vill kommunen stärka ortens utveckling och rekryteringsbas. 

Uddevalla har vägkommunikationer med E6 och riksvägarna 

44 och 161, flyg från Trollhättan/Vänersborgs flygplats, 

täta tågförbindelser och en väl utbyggd busstrafik. 

Marknad 

I Uddevalla är bästa läge för kontor i centrum. Såsom B-läge 

för kontor kan betecknas områdena direkt väster, söder och 

norr om A-läget. När det gäller bostäder innefattar A-läge centrala 

Uddevalla och områden med anslutning till havet. Övriga 

delar av tätorten betraktas som B-läge med undantag av Dalaberg 

som betraktas som ett C-läge. Bästa läge för industrifastigheter 

är områdena Kuröd och Fröland. Såsom B-läge för 

industri kan räknas Lillesjöområdet. Vasallens fastighet är 



6% 


LÄGE I UDDEVALLA 


Omteckning 2003 2,9 13 6 892 

Omteckning 2004 2,2 10 3 940 

Omteckning 2005 1,2 6 3 110 

Omteckning 2006 0,3 1 673 



Omteckning 2009 0,2 1 288 

Omteckning 2010 9,2 42 10 891 

Omteckning 2011 4,5 20 4 000 


Uddevalla 


Totalt 22,1 100 31 716 

belägen öster om affärscentrum och gynnas av läget mellan 

centrum och europavägsavfarten. I17-parken efterfrågas för 

såväl kontorsoch industriändamål. För kontor och bostadsområde 

bedöms området som ett bra B-läge. Hyresnivåerna 

i bästa läge ligger i intervallet 800–1 200 kr/kvm för kontor, 

650–920 för bostäder samt 200–450 för produktion och lager. 

Vakanserna i bästa läge understiger 10 procent. 

Tendensen är oförändrade hyresnivåer, oförändrade vakansgrader 

på kontor samt sjunkande vakanser för butiker och 

bostäder. Handeln tenderar att koncentreras till Torps externhandelscentrum. 

Fastighetsmarknaden präglas av lokala aktörer. Större kontors- 

och butiksobjekt har visat sig svårsålda under senare år. 

Det omsätts i genomsnitt ett tiotal lokalhyresfastigheter och ett 

femtal industrifastigheter per år i Uddevalla. För bostadshyreshus 

är en normal omsättning ett tiotal fastigheter. Köpare är i 

allmänhet mindre lokala aktörer. Ett av de börsnoterade bolagen 

som äger fastigheter av någon omfattning på orten är 

Kungsleden. Det finns också en del norska investerare, vilka 

bland annat äger Torps köpcentrum. Direktavkastningskraven i 

bästa läge är cirka 7,5 procent för bostäder, cirka 9 procent för 

kontor samt cirka 11 procent för produktion och lager. 

Genomsnittspriset för hyreshusfastigheter ligger runt 5 000 

kr/kvm. Tendensen är stigande avkastningskrav. 



Uddevalla kommun 2010 

Fridaskolan AB 2011 

Telia AB 2004 


Övriga, 15% 






10 

8 

6 

4 

2 

0 


2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO

I17-parkens attraktivitet har förstärkts de senaste två åren. Efterfrågan på moderna lokaler är god. 

I17-Parkens kontraktsportfölj 2002-12-31 

I17-parkens största hyresgäst är Uddevalla Kommun, vilken 

står för 47 procent av kontrakterad hyra. Övriga större hyresgäster 

är Telia, Fridaskolan och Bravida. 



Summan av avtalens årshyra uppgår till cirka 22 (22) Mkr. 

De 18 bostadslägenheterna utgör cirka 7 procent av årshyresintäkten. 

Avtalens omförhandlingsvolym fördelas över åren 

2003–2011, varav cirka 62 procent av årshyran ska omtecknas 

2011–2012. Dominerande är företag inom branschen sällanköpsvaror 

och tjänster, vilken utgör 67 procent av årsintäkterna 



I17-parken 

Med Komvux och Fridaskolans etablering i ändamålsenliga och 

kreativa skollokaler utgör I17-parken ett betydelsefullt centrum 

för utbildning i Uddevalla. Fridaskolan, som är en välrenommerad 

friskola i västra Sverige, kommer att successivt flytta in i sina 

nya fräscha lokaler om sammanlagt 4 000 kvm och ge undervisning 

åt uppskattningsvis 450 elever. På området finns dessutom 

ett stort antal tjänsteföretag etablerade och dessutom har det skapats 

en attraktiv boendemiljö i hyreslägenheter med ljusa och 

öppna planlösningar på de två översta planen i en kasernbyggnad. 

67

68 V 

Borås 


Borås har knappt 100 000 invånare och uppvisar en god befolkningstillväxt. 

De senaste två åren har folkmängden ökat med 

cirka 500 personer per år. Borås är Sveriges centrum för textil 

och konfektion, men även en stark handelsstad, med bland annat 

flera postorderföretag. Tack vare handelns styrka finns en stor 

andel företag inom logistik och distribution. Företagsamheten 

på orten är god, 500 nya företag startas varje år. Arbetslösheten 

är låg. På högskolan i Borås studerar 9 000 studenter. Infrastrukturen 

är väl utbyggd med riksvägarna till Vänersborg, 

Borås och Varberg samt Jönköping och Göteborg. Älvsborgbanan, 

Västra Stambanan, Jönköpingsbanan, Västkustbanan, och 

Kust-till-kustbanan skapar runt Borås ett nät av järnvägar som 

erbjuder snabbhet och flexibilitet i rörelse för personer och frakt 

av gods. X 2000 går nu även från Borås till Stockholm och till 

Landvetters Internationella flygplats är det 40 km. 

Marknad 

Borås är en stabil industriort i Västsverige. Kontorshyrorna har 

i princip varit oförändrade sedan fastighetskrisen i början på 

1990-talet gick över. Marknaden för kontor är svag. Samtidigt 

gör en positiv inflyttning och en god industristruktur att det 

finns förutsättningar på sikt. För kontor är centrumkärnan mest 

attraktivt, men regementsområdet har de senaste åren vuxit 

fram som en stark delmarknad. För övrigt är kontorsmarknaden 

i Borås liten och det finns inga starka kontorsetableringar ut- 

över regementsområdet och centrum. För kontor i bästa läge 

betalas cirka 800 kr/kvm med toppnoteringar på omkring 1 250 

kr/kvm. Vakanserna varierar mellan 0–3 procent i A-läge och 

upp till 15 procent i D-lägen. Borås är en relativt expansiv 

industristad med flera attraktiva industriområden som till 

exempel Viared och Ramnaslätt. Produktionslokaler i bästa 

läge kostar 400–500 kr/kvm. Vakanserna understiger i bästa 

läge 5 procent medan vakanserna i D-lägen är upp till 15 procent. 

Vasallens objekt, före detta regementsområdet I15, 

bedöms vara ett svagt A-läge för kontor och B-läge för 

bostäder och lager/industri. Övriga större fastighetsaktörer i 

Borås är till exempel Skandia, Mandamus, Wäst Bygg Fastigheter, 

CA Fastigheter och Castellum. Tendensen är oförändrade 

hyresnivåer. 

Omsättningen på fastigheter i Borås är relativt god. Ett normalår 

omsätts det fem till tio kontorsfastigheter, ett femtiotal 

bostadsfastigheter och ett tjugotal industrifastigheter. Flera institutioner 

lämnar Borås och de lokala aktörerna har varit aktiva 

köpare. Tendensen är att omsättningen minskar, vilket möjligen 

är en följd av att de institutionella ägarnas strukturaffärer blivit 

färre. I bästa läge ligger direktavkastningskraven för kontor på 

cirka 9 procent, för bostäder på cirka 7,5 procent och för industri 

på cirka 10 procent. Direktavkastningskraven antyder att fastighetsmarknaden 

har en framtidstro på Borås, speciellt beträffande 

bostäder. Tendensen är oförändrade direktavkastningskrav.


Regementets största hyresgäst är ICA, vilken står för 48 procent 

av kontrakterad årshyra. Övriga större hyresgäster är Ericsson 

och Försvarsmakten. 






företag inom branschen industrivaror och tjänster, vilken utgör 

22 procent av årsintäkterna 2002. 

Nya byggrätter vid Tullamotet ger bästa skyltläge utmed Riksväg 40 på väg mot Göteborg. 



3% 


LÄGE I BORÅS 


Omteckning 2003 4,0 31 11 920 

Omteckning 2004 2,6 20 7 494 

Omteckning 2005 0,1 0 68 







Omteckning 2012–ff 6,2 48 6 078 

Bostäder etc 

Totalt 12,9 100 25 560 


Regementet 

Vid Regementet Borås är ICA Bank en betydelsefull hyresgäst 

som disponerar en hel kasern om sammanlagt 6 000 kvm fördelade 

på fem våningar. Detaljplanearbetet för kasern- och 

verkstadsområdet beräknas vinna laga kraft under 2003. Då 

möjliggörs, ett tillskott av attraktiva och eftersökta kontorsoch 

industritomter för försäljning vid byggandet av Älvsborgsleden. 

Under året har byggnationen av en ny avfart från riksväg 

40 mot fastigheten påbörjats. Detta kommer att avsevärt 

öka tillgängligheten till Regementet. 



ICA Fastighets AB 2012 

Fristads AB 2004 

Ericsson Microwave Systems AB 2004 


Övriga, 63% 




7 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 





2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO 

69

70 V 

Gotland 


Fårösund, på norra Gotland, har 800 invånare och ligger 5,5 

mil från Visby. Samhället ligger alldeles vid kusten med färjeförbindelse 

till Fårö. Av Gotlands befolkning på 57 000 invånare 

är cirka 25 000 boende i Visby. Visby är centrum för 

offentlig förvaltning och näringsliv. Här ligger även huvuddelen 

av gymnasie- och högskoleutbildningarna. Befolkningsutvecklingen 

på Gotland har legat tämligen stabilt under många 

år men med en svagt nedåtgående trend. Däremot har folkmängden 

på Norra Gotland och i Fårösund ökat under år 

2002. Högskolans utveckling innebär mycket positivt för Gotland. 

Gotlands näringsliv har traditionellt varit starkt knutet 

till jordbrukets möjligheter. Gotland ligger också väl framme 

avseende IT-utvecklingen med bland annat ett regionalt utbrett 

bredbandsnät knutet till Högskolan. 

Marknad 

Vasallen dominerar avseende lokalutbudet i Fårösund. De flesta 

övriga fastigheter ägs av användaren. I Visby finns stora aktörer 

såsom Stenvalvet och A 7-området. Flextronics och ICA har 

vakanta industri- och lagerlokaler. Hyresmarknaden i Fårösund 

baseras på lokaler för marin verksamhet, utbildning och besöksnäring. 

Ortens läge vid havet är en betydelsefull tillväxtfaktor. 

Hyresnivåerna i bästa läge i Fårösund ligger på 600–800 kr/kvm 

för kontor, 300–450 kr/kvm för produktionslokaler samt 250– 

400 kr/kvm för lagerlokaler. Vakanserna för lokaler, Vasallens 

objekt oräknat, understiger 10 procent. I Visby ligger kontorshyrorna 

i bra lägen, på nivån 800–1 100 kr/kvm. 

Omsättningen av hyreshus- och industrifastigheter är låg 

utanför Visby. I Fårösund har ett tjugotal fastigheter sålts sedan 



2% 


LÄGE I FÅRÖSUND 


Omteckning 2003 2,1 26 6 266 

Omteckning 2004 1,1 14 2 710 

Omteckning 2005 2,3 29 3 670 

Omteckning 2006 1,6 20 3 090 




Omteckning 2010 0,0 0 72 


Omteckning 2012–ff 0,8 11 7 056 

Bostäder etc 

Totalt 8,0 100 22 864 

1994, främst mindre bostadshyreshus. Den typiske fastighetsköparen 

i Fårösund är egenanvändare. Trots KA3s nedläggning 

har prisutvecklingen för villor varit positiv i Fårösund liksom på 

Gotland som helhet. 


Kustparkens största hyresgäster är Försvarsmakten som står 

för 33 procent av kontraktsvärdet. Övriga större hyresgäster är 

Gotlands Varv AB och Gotlands kommun. 





11 procent av årshyran ska omtecknas efter 2012. Dominerande 

är företag inom branscherna försvarsverksamhet och övrig 

offentlig verksamhet, vilka tillsammans utgör 63 procent av 

årsintäkterna 2002. 

Kustparken 

Attraktionen för etableringar i Fårösund bygger på möjligheten 

till hög kvalitet i levnadsmiljön. Här erbjuds boende och 

fritidsmiljö tillsammans med verksamhetslokaler i hög klass. 

I Kustparken kommer ett antal mycket attraktiva strandnära 

villatomter att bjudas ut för försäljning. I övrigt finns såväl 

utbildningsverksamheter, hotell, filmstudio som simhall tillsammans 

med lättare varvsverksamhet. Stokabs nya optofiber 

förbinder Kustparken med både Stockholm och Baltikum samt 

ger goda förutsättningar för verksamhetsetableringar i naturskön 

miljö. 




Gotlands Varv AB 2039 

Gotlands Kommun 2005 


Övriga, 22% 



3 

2 

1 

0 





2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-ff BO

Karlskrona anlades år 1680 i syfte att bli den svenska flottans 

huvudstation och var länge helt beroende av marin- och varvsverksamhet. 

På mitten av 1990-talet dominerade IT- och telekombranschen 

tillväxten på orten. Karlskrona är residensstad 

och Blekinges administrativa centrum och har en starkt expanderande 

högskola, vilken är gemensam med Ronneby. Närheten 

till Baltikum/Östersjöregionen påverkar näringslivet positivt. 

Tätorten ligger till stor del utspridd på flera öar, omgivna 

av en relativt orörd skärgård. I kommunen bor 60 000 invånare, 

varav hälften i Karlskronas tätort. Kommunen vill stärka 

ortens utveckling genom satsningar på att förstärka orten som 

attraktiv bostadsort med tillgång till varierat näringsutbud, god 

utbildning inom tillväxtbranscher i kombination med en positiv 

kringmiljö baserad på natur och idrott. 

Marknad 

Fastighetsmarknaden avseende bostäder i centrala Karlskrona 

präglas av mycket låga vakanser och god efterfrågan. Trossö 

är det område som klassas som centrum. Bostadshyrorna ligger 

strax under 875 kr/kvm. Kontorshyrorna varierar mellan 

900–1200 kr/kvm. Ett annat populärt område är Campus 

Gräsvik, där lokalhyrorna kan uppgå till 1500–2000 kr/kvm. 

Rosenholm ligger cirka 5 km norr om Trossö, med utmärkt 

läge alldeles intill E22:an och infarten till Karlskrona. 



1% 


LÄGE I KARLSKRONA 



Omteckning 2003 1,0 11 2 712 

Omteckning 2004 3,7 39 11 993 

Omteckning 2005 1,7 18 3 150 

Omteckning 2006 0,7 7 1 380 



Omteckning 2009 0,5 5 1 285 




Bostäder etc 

Karlskrona 

Totalt 9,5 100 28 819 



Fastighetens största lokalhyresgäster är Försvarsmakten och 

Karlskrona kommun, vilka tillsammans står för 79 procent av 

kontraktsvärdet. Försvarsmaktens förhyrning kommer successivt 

att minska i omfattning då verksamheten avvecklas enligt 

försvarsbeslut 2000. Kommunen och Vasallen utreder en lokalisering 

av flera idrottshallar på Rosenholm. Övriga större 

hyresgäster är Södra skogsägarna ek förening, Hundens daghem, 

Affärsverken Karlskrona AB samt Vägverket. 



Summan av avtalens årshyra uppgår till 9,5 (15,1) Mkr. 

Avtalens omförhandlingsvolym fördelas över åren 2003–2009, 

varav cirka 39 procent av årshyran ska omtecknas 2004 och 

cirka 18 procent år 2005. Dominerande är företag inom branscherna 

försvarsverksamhet och övrig offentlig verksamhet, 

vilka tillsammans utgör 81 procent av årsintäkterna 2002. 

Rosenholm 

Karlskrona kommun och Vasallen driver ett gemensamt planarbete 

för Rosenholm, innehållande såväl verksamheter som 

nya bostäder vid infarten till Karlskrona. Drivkraft är planerna 

på ett Idrottscenter Rosenholm. 




Karlskrona Kommun 2007 

Vägverket 2009 


Övriga, 8% 





4 

3 

2 

1 

0 


2003 

2004 


2005 

2006 

2007 

2008 

2009 


2010 



2011 2012-ff 

BO 

71 

Karlskrona

72 V 

Ängelholm 


Ängelholm är den tredje största kommunen i nordvästra Skåne, 

med 38 000 invånare och har sedan början av 1990-talet 

uppvisat en obruten årlig befolkningsökning. I själva tätorten 

bor 22 000 personer. Ängelholm har en stark handel och ett 

varierat näringsliv med tyngdpunkt på transport och tillverkning 

samt god tillväxt av nystartade företag. Som eftergymnasial 

utbildning finns till exempel Ängelholms Högre Utbildningar 

med utbildning inom bland annat export och IT. Kommunikationerna 

är goda med närhet till europavägarna E6 och 

E4. Ängelholms flygplats har flyglinje till Arlanda och byggs 

ut med en ny terminal. Tågförbindelser finns med Malmö, 

Göteborg, Köpenhamn, Oslo och Stockholm. En järnvägstunnel 

under Hallandsåsen är under byggnation. Många väljer 

att ha Ängelholm som bostadsort och pendla till arbetet i 

andra kommuner. 

Marknad 

För kontor är bästa läge runt Stortorget och Storgatan. B-läge 

är området runt A-läge, mellan Kristian II:s väg och Socker- 



0% 


LÄGE I ÄNGELHOLM 













Bostäder etc BO 

Ängelholm 

Totalt 62,0 100 62 116 

bruksområdet och upp till Värngatan. Kontorshyrorna i A-läge 

ligger i intervallet 750–1 000 kr/kvm. I Ängelholm utgörs det 

främsta läget för industrifastigheter i Nya Kungsgården, nära 

E6. Även öster om E6:an finns bättre lägen. Som B-läge för 

industri kan räknas södra industriområdet. Hyrorna för 

industrilokaler i bästa läge ligger i spannet 375–450 kr/kvm. 

Vasallens fastighet är belägen 4 km norr om centrum, öster 

om Skälderviken. Intresset är stort för F10-området. Fastighetens 

läge utanför stadsbebyggelsens kärna vägs upp av en vacker 

parkmiljö och toppmoderna lokaler. Läget bedöms idag främst 

intressant avseende industri- och flygrelaterad verksamhet men 

också för utbildning och kontor. Läget är bra avseende kommunikationer, 

även om direkta utfartsvägar till E6:an saknas. Med 

hänsyn till läge, kommunikationer och områdets karaktär 

bedöms industriverksamhet vara det bättre alternativet. 

Tendensen är något ökande hyresnivåer och sjunkande 

vakanser för kontor i A-lägen. 

Ängelholm omsätter endast ett fåtal lokal- och bostadshyresobjekt 

per år. Ägandet är något splittrat, med i huvudsak 



Försvarsmakten 2002 

KONTRAKTSPORTFÖLJ, ÅRSHYRA PER BRANSCH 


70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 


2003 

2004 


2005 

2006 

2007 

2008 

2009 


2010 

2011 2012-ff 

BO

lokala aktörer men även vissa nationella bolag. Större fastighetsägare 

avseende hyreshus i Ängelholm är framförallt 

Ateneum, Drott och Melinfastigheter. Det finns i Ängelholm 

flera mindre privata fastighetsägare och småbolag. 

I de fall institutionella ägare varit aktiva på marknaden så 

är det som säljare. Bostadssidan domineras av Ängelholmshem 

och HSB, men även större privata aktörer finns. Det 

finns flera noteringar av fastighetsköp i nivån 10 000 kr/kvm i 

Ängelholm. I bästa läge ligger direktavkastningskraven för 

kontor på cirka 8 procent, för bostäder på cirka 7,5 procent 

och för industri på cirka 10 procent. Sammantaget ger detta 

vid handen att fastighetsmarknaden är relativt stabil och att 

det finns en framtidstro på Ängelholm. Direktavkastningskraven 

förväntas kvarligga på dagens nivåer, men kan komma att 

öka i det fall att räntorna stiger. 



Vasallen köpte F10 den 1 juli 2002. Försvarsmakten hyr hela 

flottiljområdet och kommer att lämna området successivt fram 

till inledningen av 2004. Parallellt med omstruktureringen 

inleds förhandlingar med nya företag, en del med koppling till 

flygverksamhet, logistik och utbildning. Förhandlingarna med 

Försvarsmakten är inte klara. 

F10 

I det expansiva nordvästra Skåne förvärvade Vasallen under 

2002 flygflottiljen i Ängelholm. Byggnadsbeståndet innehåller 

allt från verkstäder och matsalar till hotell och JAS-hangarer. 

Utvecklingsalternativen är många och tillgång till civil flygplats 

och närhet till såväl europaväg som järnväg innebär att 

intresset är stort. 

73

74 V 

Kristianstad 


För några hundra år sedan var Kristianstad en gränsfästning 

mot Sverige. Idag är de flesta försvarsanläggningarna nedlagda 

men orten har behållit sin ställning i kommunen men nu 

som administrativt centrum och som marknadsplats för handel. 

Näringsgrenarna vård och omsorg, totalförsvar och jordbruk 

är högre än snittet för riket. Genom högskolans etablering 

på 1990-talet vill kommunen förstärka ortens utveckling. 

Basen i näringslivet utgörs även av flera stora livsmedelsindustrier. 

Idag bor det 74 000 invånare i kommunen varav 

31 000 i tätorten Kristianstad. Befolkningsutvecklingen under 

senaste 10-årsperioden följer riksgenomsnittet. 

Marknad 

Det råder stor efterfrågan på bostäder i Kristianstad, med låga 

vakanser som följd. De mest attraktiva lägena är bland annat 

centrum, Östermalm, Lyckans höjd, Egnahem och Hammar. 

Lägenhetshyrorna för nyare bostäder ligger kring 740–790 

kr/kvm. Ett överskott på lokaler i centrala Kristianstad gör att 

prisbilden pressas. Lägena runt Lilla torg värderas högst. 

Vakansgraden är cirka sex procent och utgörs främst av lokaler 

i äldre byggnader med lägre standard. Hyrorna i bästa läge 

är cirka 850–1050 kr/kvm. Östra Kasern ligger mycket 

centralt, alldeles norr om de centrala kvarteren, och kan lätt 

knytas samman med centrala Kristianstad och med kommunikationerna 

på orten. 



1% 


LÄGE I KRISTIANSTAD 



Omteckning 2003 2,3 31 2 880 

Omteckning 2004 0,1 1 333 


Omteckning 2006 3,8 51 4 312 


Omteckning 2008 0,5 6 840 





Bostäder etc 

Kristianstad 

Totalt 7,5 100 9 347 

Östra Kasern – Kontraktsportfölj 2002-12-31 

Områdets största lokalhyresgäster är Pliktverket och Pysslingen 

Förskolor & Skolor AB, vilka tillsammans står för 77 procent 

av kontraktsvärdet. Övriga större hyresgäster är Fortifikationsverket 

och NCC Construction Sverige AB. 





varav cirka 51 procent av årshyran ska omtecknas 2006 och 

cirka 31 procent år 2003. Dominerande är företag inom branscherna 

försvarsverksamhet samt sällanköpsvaror och tjänster, 

vilka tillsammans utgör 80 procent av årsintäkterna 2002. 

Östra Kasern 

För Östra Kasern har Vasallen tillsammans med Kristianstads 

kommun tagit fram ett underlag för detaljplan vilken medger 

stora möjligheter för bostäder och verksamheter. Området 

ligger centralt i Kristianstad med närhet till såväl centrum 

som järnvägsstation. Bostäder planeras i de gamla fina 

kasernerna och stallarna samt i nyproducerade delar. 



Pliktverket 2006 

Pysslingen Förskolor och Skolor AB 2003 

Fortifikationsverket 2002 


Övriga, 13% 





4 

3 

2 

1 

0 


2003 

2004 


2005 

2006 

2007 

2008 

2009 


2010 



2011 2012-ff 

BO


Östra Kasern blir ett nytt attraktivt boendealternativ i Kristianstad med närhet till centrum, resecentrum och evenemangsbyggnaden Croniushallen. 

Förskola och skola kommer att finnas i området innan de första boende flyttar in. 

75

76 V 

Ystad 


Ystad är centralorten i sydöstra Skåne och har 27 000 invånare, 

varav cirka 16 000 bor i tätorten. Folkmängden i kommunen har 

de senaste åren ökat till viss del beroende på de förbättrade kommunikationerna 

till Malmö och Köpenhamn samt Kastrup. 

Utvecklingen i Öresundsregionen stärker Ystad. En viss avmattning 

har dock skett i tätorten på grund av låg nyproduktion av 

bostäder och att det inte finns några lediga lägenheter i befintligt 

bestånd. Folkmängden förväntas öka med cirka 900 personer till 

2005, men för det krävs sannolikt att bostadsproduktionen tar 

fart. Ystads näringslivsstruktur har jämfört med riket i övrigt en 

mindre andel anställda inom privata tjänster och handel och fler 

anställda inom jordbruk och sjukvård/omsorg. En styrka hos 

Ystads näringsliv är den stora andelen av småföretag; 72 procent 

av företagen har mindre än fem anställda. Detta skapar ett 

diversifierat näringsliv som är mindre känsligt för branschvisa 

kriser. Kommunen arbetar aktivt för att ge bättre förutsättningar 

för högre studier i Ystad. Arbetslösheten är högre än rikets 

genomsnitt. Ystad har bra kommunikationer med bil, buss, tåg 

samt snabbfärja till Bornholm och Polen. Närmaste flygplats är 

Sturup, belägen 30 km från Ystad. 

Marknad 

Ystads hyresmarknad är stabil. Det råder bostadsbrist vilket 

medfört att vakanserna är mycket låga. Det finns dock ett måttligt 

överskott på lokaler, vilket hämmar möjligheten till 

hyreshöjningar. 

I Ystad utgörs det främsta läget för kontor och butik av 

området runt Stortorget och en bit inåt Stora Östergatan med 

hyresnivåer på cirka 850 respektive 1 300 kr/kvm. Bästa läge 

för industrifastigheter är Hamnen, Östra industriområdet och 

Arenan är en ny spännande mötesplats för Kunskapsskolan på Regementet Ystad. 

utmed Ringleden. Hyresnivån för industri och lager i bästa läge 

ligger på cirka 350 respektive 250 kr/kvm kallhyra. Regementet 

är beläget i östra delen av Ystad vid Sandskogen och bedöms 

för närvarande utgöra ett B-läge, såväl avseende bostäder och 

kontor som handel. För industri bedöms läget vara ett A-läge. 

Objektet ligger förhållandevis nära centrum och med närhet till 

service. Kommunikationerna bedöms som goda. 

Hyresmarknaden i Ystad domineras på lokalsidan av 

mindre lokala företag och privatpersoner samt Ystads kommuns 

fastighetsbolag. På bostadssidan dominerar det allmännyttiga 

bostadsföretaget Ystadbostäder. 

Omsättningen av fastigheter i Ystad är måttlig. Under ett 

normalår byter omkring fem industrifastigheter och tio hyresfastigheter 

ägare. Köpare är nästan uteslutande lokala investerare 

eller egenanvändare. I bästa läge ligger direktavkastningskraven 

för kontor på cirka 8,5 procent, för bostäder på 

cirka 7,5 procent och för industri på cirka 9,5 procent. Att 

direktavkastningskraven är så pass låga tyder på att det finns 

en framtidstro hos aktörerna på fastighetsmarknaden. 


Regementets största hyresgäst är Ystads kommun som står för 

46 procent av kontraktsvärdet. Övriga större hyresgäster är 

Kunskapsskolan i Ystad AB samt Ystads SPA och Konferenshotell 

i Sydskåne AB. 





varav 25 procent av årshyran ska omtecknas efter 2012.

Dominerande är företag inom branschen sällanköpsvaror och 

tjänster, vilken utgör 69 procent av årsintäkterna 2002. 

Regementet 

Regementet Ystad har utvecklats med sitt centrala läge till en 

ny stadsdel präglad av småskalighet och mångfald. Kontorshotell 

och industrihotell varvas med ett stort utbud av service- 



4% 


LÄGE I YSTAD 



Omteckning 2003 1,6 12 4 396 

Omteckning 2004 1,5 11 3 160 

Omteckning 2005 1,1 8 2 347 


Omteckning 2007 1,4 10 2 630 

Omteckning 2008 3,3 24 3 020 

Omteckning 2009 0,8 5 2 295 

Omteckning 2010 0,3 2 500 

Omteckning 2011 0,4 3 405 

Omteckning 2012-ff 3,4 25 2 325 

Bostäder etc 

Totalt 13,9 100 21 193 


inrättningar i form av ett modernt hotell och Spa, restaurang 

och biograf. Under året har ett före detta stall byggts om till 

grundskola för Kunskapsskolan. Ändamålsenliga lokaler för 

högskolestudier färdigställs under våren 2003 för Forum 

Ystads verksamhet i den före detta matsalen. En av portalkasernerna 

byggs om till 38 exklusiva bostadsrättslägenheter. 

Inflyttning sker i maj månad 2003. 



Ystads Kommun 2009 

Kunskapsskolan i Ystad AB 2017 

Ystads SPA och Konferenshotell i Sydskåne AB 2007 


Övriga, 15% 




4 

3 

2 

1 

0 


2003 

2004 


2005 

2006 

2007 

2008 

2009 


Sällanköpsvaror och tjänster, 69% 

2010 

2011 2012-ff 

BO 

77

78 V 


Styrelse och revisorer 

Holger Wästlund, f 1938 

Vice styrelseordförande 

Managementkonsult 

Styrelseledamot sedan 2000. 

Övriga styrelseuppdrag: Ordförande 

Albihns AB, ledamot 

Omniagruppen AB med flera. 

Bo Netz, f 1962 

Departementsråd, Finansdepartementet 


Övriga styrelseuppdrag: 

Ledamot Lotteriinspektionen. 

Styrelsens arbetssätt 

Lena Hedlund, f 1961 

Chef Företagsmarknad, SBAB 


Övriga styrelseuppdrag: – 

Agneta Rodosi, f 1957 

Finansdirektör, 

Akademiska Hus AB 


Övriga styrelseuppdrag: 

Ledamot första AP-fonden, 

suppleant Svenska Skeppshypotekskassan. 

Revisorer 

PricewaterhouseCoopers AB (vald 2000) 

Per Wardhammar, Auktoriserad revisor, huvudansvarig 

Göran Tidström, Auktoriserad revisor 

Styrelsen omvaldes i sin helhet vid ordinarie bolagsstämma 

2002-04-18. Suppleanter har inte utsetts. 

Styrelsen har under 2002 hållit sex sammanträden. 

Styrelsen har även besökt Vasallens dotterbolag i Sollefteå. 

Styrelsearbetet har bedrivits enligt en fastlagd arbetsordning 

som även innehåller en VD-instruktion. Vid sammanträdena 

har behandlats bland annat ägarens direktiv, anställningsvillkor 

för VD, års- och delårsbokslut, investeringsärenden 

som enligt fastställd besluts- och attestordning behandlas av 

styrelsen, försäljningsstrategi, budget, affärsplaner, miljöpolicy, 

Lars Johnsson, f 1961 

Chef Affärsutveckling, 

AP Fastigheter AB 



Arbetstagarrepresentanter 

Jan-Inge Kull, f 1960 

Drifttekniker, utsedd av SEKO 



Jan-Peter Jonsson, f 1943 

Verkställande direktör, Vasallen AB 


Övriga styrelseuppdrag: Ledamot 

Hyresbostäder i Karlskoga AB. 

Richard Westling, f 1945 

Ingenjör, utsedd av TCO 



jämställdhetspolicy, organisations- och bemanningsfrågor, samt 

resultatet av kund- respektive personalenkäter. Under året har 

också styrelsearbetet utvärderats i särskild ordning. 

Bolagets revisor rapporterar varje år personligen sina iakttagelser 

från granskningen och bedömning av bolagets interna 

kontroll. 

Styrelsens ordförande Pär Nuder utsågs hösten 2002 till 

statsråd i Regeringen och lämnade samtidigt sitt uppdrag i styrelsen. 

Holger Wästlund utsågs därefter till vice ordförande.

Ledande befattningshavare 

Jan-Peter Jonsson*, f 1943 

VD 

Ingenjör, Bygg. 

Anställd sedan 1997. 

Tidigare: VD, Specialfastigheter 

AB. Fastighetsdirektör, Vasakronan 

AB. Fastighetschef, 

Byggnadsstyrelsen. 

Björn Lavett*, f 1943 

Chefsjurist 

Jur kand. 


Tidigare: Bolagsjurist, Vasakronan 

AB. Avdelningsdirektör, 

Byggnadsstyrelsen. 

Håkan Andershed, f 1948 

Kvalitetschef 

Ingenjör, Bygg. 


Tidigare: Marknadschef region 

Mellansverige, Vasakronan AB. 

Fastighetsingenjör/projektledning 

bygg, Byggnadsstyrelsen. Projektledning 

fastighetsförvaltning, UD 

och SIDA. 

* Medlem i verkställande ledning. 

Leif Rytter*, f 1955 

Ekonomi- och finansdirektör 

Civilekonom. 


Tidigare: Ekonomichef region Mellansverige, 

Vasakronan AB. Ekonomichef, 

W-invest Fastigheter AB. 

Controller, Nitro Nobel AB. 

Maria Neander, f 1959 

Personalchef 

Socionom. 


Tidigare: Personaladministratör 

region Mellansverige, Vasakronan 

AB. Personalsekreterare, Örebro 

läns landsting. 

Micael Fransson, f 1960 

Redovisningschef 

Civilekonom. 


Tidigare: Revisor, Ernst & 

Young. 


Jan-Olof Lööf*, f 1950 

Fastighetsdirektör 

Civilingenjör, Väg och vatten. 


Tidigare: Avd. chef, Hifab Byggprojektledaren 

AB. VD, Dancon 

Ltd (London). Regionchef, Projektgaranti 

AB. 

Stig Ahlén, f 1957 

Teknikchef 



Tidigare: Produktionschef, HSB 

Sverige. Avdelningschef, Hifab 

Örebro. Projektledare, HSB Örebro. 

Ann Eriksson, f 1965 

Affärsutvecklingschef 

Civilingenjör, Lantmäteri. 


Tidigare: Fastighetsekonom 

region Mellansverige Vasakronan 

AB. Fastighetsekonom SJ 

Fastighetsdivision. Projektledare, 

SJ Fastighetsdivision. 

Johan Zetterberg*, f 1958 

Fastighetsdirektör 



Tidigare: Förvaltningschef, AB 

Svenska Bostäder. Byrådirektör, 

Boverket. 

Ann-Sofi Peippo, f 1962 

VD-assistent/Informatör 

Ingenjör, Elkraft. 


Tidigare: Assistent Research & 

Development, Atlas Copco 

Rock Drills AB. Marknadsassistent, 

Allhabo AB. Konstruktör/Projektingenjör, 

ASEA/ABB. 

79

80 V 


Adresser 

Koncernen 

Vasallen AB 

Trädgårdsgatan 14, 702 12 Örebro 

Tel: 019-17 50 70 

Fax: 019-17 50 90 

VD: Jan-Peter Jonsson 

E-post: info@vasallen.se 

Dotterbolag 

I22 Vasallen AB 

Box 836, 981 28 Kiruna 

Tel: 0980-819 90 

Fax: 0980-811 17 

VD: Åsa Persson 

E-post: asa.persson@vasallen.se 

A8 Vasallen AB 

Gamla A8-området, 961 43 Boden 

Tel: 0921-595 99 

Fax: 0921-595 98 

VD: Iréne Lernstål 

E-post: irene.lernstal@vasallen.se 


Studentplan 2, 831 40 Östersund 

Tel: 063-12 70 10 

Fax: 063-12 70 15 

VD: Thomas Fuchs 

E-post: thomas.fuchs@vasallen.se 


Hågesta 211, 881 41 Sollefteå 

Tel: 0620-519 60 

Fax: 0620-121 20 

VD: Ulf Nilsson 

E-post: ulf.nilsson@vasallen.se 

T3 Vasallen AB 


Tel: 0620-519 60 

Fax: 0620-121 20 



KA5 Vasallen AB 


Tel: 0620-519 60 

Fax: 0620-121 20 




Box 451, 791 16 Falun 

Tel: 023-180 35 

Fax: 023-270 05 

VD: Ulf Gustafsson 

E-post: ulf.gustafsson@vasallen.se 

F18 Vasallen AB 

Kanslivägen 29, 146 37 Tullinge 

Tel: 08-449 95 30 

Fax: 08-449 95 31 

VD: Christer Berglund 

E-post: christer.berglund@vasallen.se 

Ing 1 Vasallen AB 

Box 9022, 151 09 Södertälje 

Tel: 08-553 018 95 

Fax: 070-385 21 97 

VD: Ulph Lundgren 

E-post: ulph.lundgren@vasallen.se 

I4/A1 Vasallen AB 

Box 1373, 581 13 Linköping 

Tel: 013-35 99 60 

Fax: 013-12 94 90 

VD: Steve Andersson 

E-post: steve.andersson@vasallen.se 


Kustparken, 620 35 Fårösund 

Tel: 0498-29 18 80 

Fax: 0498-29 18 81 

VD: Peter Stenberg 

E-post: peter.stenberg@vasallen.se 


Tyggården 1B, 451 34 Uddevalla 

Tel: 0522-791 50 

Fax: 0522-793 50 

VD: Bodil Persson 

E-post: bodil.persson@vasallen.se 


Kasernvägen, 504 31 Borås 

Tel: 033-12 70 50 

Fax: 033-13 15 15 

VD: Bengt Askvid 

E-post: bengt.askvid@vasallen.se 


Rosenholm, 371 06 Karlskrona 

Tel: 0455-30 03 00 

Fax: 0455-30 03 04 

VD: Mats Andersson 

E-post: mats.andersson@vasallen.se 

F10 Vasallen AB 

Box 1271, 262 24 Ängelholm 

Tel: 0431-41 23 80 

Fax: 0431-41 23 84 




Box 506, 291 25 Kristianstad 

Tel: 044-10 38 70 

Fax: 044-10 38 74 



LV4 Vasallen AB 

Björnstjernegatan 1 C, 271 39 Ystad 

Tel: 0411-55 55 45 

Fax: 0411-171 40 

VD: Birgitta Ehrenfeldt 

E-post: birgitta.ehrenfeldt@vasallen.se

Rapporttillfällen 

Delårsrapport januari–mars 29 april 

Delårsrapport januari–juni 29 augusti 

Delårsrapport januari–september 27 oktober 

Bokslutsrapport februari 2004 

Årsredovisning mars 2004 

Definitioner och förkortningar 

BO 

Bostäder. 

BOA 

Bostadsarea. 

Branschkategori 

Anger inom vilken bransch en hyresgäst är verksam. 

Bruttoinvesteringar 

Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. 

Bruttokapitaliseringsfaktor 

En fastighets marknadsvärde dividerat med fastighetens årliga hyresintäkter. 

Byggrätt 

Mark, som genom detaljplan antagen av kommunen, får bebyggas med 

hus enligt det ändamål och den utformning som detaljplanen anger. 

Direktavkastning 

Driftöverskott dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga 

bokförda värde. 


Nettoomsättning minus drift-, underhålls- och fastighetsskattekostnader. 

Hyresgästkategori 

Anger hyresgästens associations/bolagsform och indikerar därmed 

betalningsförmågan. Exempel på olika hyresgästkategorier är aktiebolag, 

stat, handelsbolag, privatperson etc. 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 

Rörelseresultatet före finansiella poster med återläggning av avskrivningar 

och avdrag för ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta 

och betald inkomstskatt samt förändring av rörelsekapital. 

LOA 

Lokalarea. 


Marknadsvärde 

En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en fri och öppen 

fastighetsmarknad. 

Nettoinvestering 

Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda 

värdet på sålda/utrangerade anläggningar. 

Nettouthyrning 

Beräknas som kontrakterad lokalarea 2002-12-31 minus kontrakterad 

lokalarea 2001-12-31. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp 

ingår inte i nettouthyrningen. 

Räntabilitet på eget kapital 

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. 

Soliditet 

Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. 

Uthyrningsgrad 

Kontrakterad lokalarea i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. 

Återstående kontraktsvärde 

Kontraktsvärdet per lokalslag beräknas såsom respektive avtals årshyra 

multiplicerat med återstående kontraktstid. Kontraktsvärdet för bostäder 

beräknas genom att hyresgästerna har tre månaders uppsägningstid. 

Överskottsgrad 

Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. 

Produktion: n3prenör • Fotografering: Dan Coleman och Sandra Ekholm, m fl • Tryck: Jernströms Offset 

81

,, 

Med kompetens och innovationskraft 

förvandlar Vasallen tidigare regementsområden 

till nya, levande och spännande stadsdelar. 

www.vasallen.se 

Vasallen AB är ett publikt företag med säte i Örebro. Organisationsnummer 556475-4793. 

,,

Årsredovisning 2002 - Vasallen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?