Bilaga 2. Yttrande från KA - Råby Gärde

Gunilla Wirén Arkitektbyrå
Gillsätragränd 72, 127 36 Skärholmen. Tel/fax 08-88 13 28 mobil 070-665 81 66
Org nr 551013-7507
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Beträffande kontrollsystemet och kvalitetssäkringen för radhusprojekten på
Råby Gärde. (Bro-Skällsta 1:45, Upplands-Bro kommun)
KVALITETSSÄKRING
Kvalitetssäkring innebär i stora drag att säkra att rätt (avtalad) kvalitet uppnås. Eventuella fel som
uppstår ska snabbt upptäckas och åtgärdas, så att följderna (och därmed kostnaderna) minimeras.
Och av upptäckta fel ska man lära sig för framtida undvikande. Det är så kontrollsystem ska fungera -
aktivt och förebyggande samt återkopplande. ISO 9001 beskriver sådana processer och principerna
tillämpas i alla moderna byggprocesser.
Några dokument, aktiviteter och parter för kvalitetsstyrning
Ritningar och beskrivningar
Kontrollplan (täckande samtliga tekniska egenskapskrav)
Checklistor för egenkontroll
Brandskyddsdokumentation
Fuktskyddsdokumentation
Lägeskontroll
Arbetsmiljöplan
Mottagningskontroll
Kvalitetsansvarig/Kontrollansvarig (KA)
Kommunens tillsyn
Byggsamråd/Tekniskt samråd
Startbesked
Besiktningar
Övriga besök och tillsyn
Slutbevis/Slutbesked
RÅBY GÄRDE
Huslängor 7 -15
Det pågår sedan vintern 2009/2010 etappindelade byggprojekt för huslängorna 7 - 15 och jag är KA för
dessa. De har bygglov beviljade vid olika tillfällen och enligt gamla respektive nya PBL (Plan och
bygglagen)
Bygganmälan Hus 14. Enligt gamla PBL.
Förslag till kontrollplan Hus 14 daterad 2010-08-20 och rev 2010-08-23 (gemensam med Hus 15)
Byggsamråd hölls 2010-08-20.
Beslut om kontrollplan är daterat 2010-09-14.
Jag är kvalitetsansvarig (KA) enligt PBL
Bygganmälan Hus 10-13 och Hus 15. Enligt gamla PBL.
Förslag till kontrollplan Hus 10-13 daterad 2010-10-15
Förslag till kontrollplan Hus 15 (gemensam med Hus 14) daterad 2010-08-23 rev 2010-10-15
Byggsamråd hölls 2010-10-18.
Beslut om kontrollplaner är daterat 2010-10-26.
Jag är kvalitetsansvarig (KA) enligt PBL
Byggärende Hus 7-9. Enligt nya PBL
Tekniskt samråd hölls 2012-04-25.
Delstartsbesked 2012-04-26 (avseende pålning). Startbesked 2012-08-02
Jag är kontrollansvarig (KA) enligt nya PBL.
I respektive etapp och huslänga samt delar av längor görs egenkontroller, byggplatsbesök,
syneförättningar, besiktningar, rapporteringar och så vidare, enligt respektive beslutad kontrollplan och
startbesked samt i övrigt enligt behov. Enligt nya PBL ska även kommunen göra byggplatsbesök.
Att vara KA kan liknas vid att vara ett slags revisor för bygget.
Egenkontroller (som dokumenteras) är mycket viktig del i kontrollsystemet och dessa sköts
kontinuerligt. Avvikelser noteras.
1(4)

Kvalitetssäkringen specifikt för radhuslängor 7 -15 innebär följande:
Vid Byggsamråd/Tekniskt samråd hos kommunen har gåtts igenom vad som ska kontrolleras och vad
som ska redovisas. Samtliga tekniska egenskapskrav ska uppfyllas enligt lagar och förordningar.
Kontroll i projekteringen:
I detta ingår kontroll av byggdetaljer, dimensionerings- och konstruktionsberäkningar. Det som
dimensionerats av den utländska stomtillverkaren har kontrollerats av (den svenska) konstruktören.
Kontroll av utförande:
Efter exempelvis stommontaget har för varje aktuell huslänga konstruktören gjort stombesiktning med
utlåtande. Anmärkningar har åtgärdats.
Fuktskyddsprogrammet innehåller kontroller som utförs av konsult.
I mitt uppdrag som KA ingår att göra besök på bygget i lämpliga skeden. Förutom att ta del av
entreprenörens egenkontroller gör jag alltid syn av grundläggningen innan gjutning och detta
dokumenteras skriftligt och med stöd av foton. Övriga besök blir mer stickprovsmässiga i olika skeden.
Eftersom inflyttning sker delvis utspritt vartefter enskilda radhus funnit sina köpare blir även
slutbesiktningarna spridda och ofta för bara ett radhus i taget. Även där deltar jag stickprovsmässigt. I
övrigt tar jag del av besiktningsprotokollen. Inför slutbesiktningen förväntas de dokumenterade
egenkontrollerna och sådant som t ex sotarbesiktning finnas komplett. Både jag som KA och den/de
anlitade besiktningsmännen verifierar att egenkontrollerna o dyl finns. Om de saknas eller är
ofullständiga noteras detta och följs upp.
Observera att överlåtelsebesiktning och slutbesiktning inte är samma sak.
Garantitiden börjar gälla fr o m godkänd slutbesiktning. Eventuell garantibesiktning ska göras inom två
år och byggherren (köparen) ska kalla till den.
Försäkringar och garantier
Förutom alla kontroller – som sker både innan och under byggandet och slutar med slutbesiktning
samt slutredovisning till kommunen – finns, som nämnts, för köparens skydd efter ibruktagandet, först
och främst garantitiden. Det finns också enligt lag en byggfelsförsäkring, som följer huset i 10 år
oavsett ägare.
Byggherrens kontrollsystem, generellt
Innan den första översiktliga kontrollplanen skrevs för någon av huslängorna 7 -15 granskade jag
byggherrens eget kontrollsystem och dess checklistor för dokumenterad egenkontroll av respektive
byggnadsdelar, installationer o s v. Detta system fann jag genomtänkt och redigt uppbyggt. Det har
fungerat väl i bygget av dessa huslängor, varav några är färdiga eller i det närmaste färdiga, andra har
nyligen pålats och hittills är en länga slutredovisad till kommunen.
Under de gångna tre åren har arbetet flutit på väl och kontrollerna fungerat bra. Vid de slutbesiktningar
som gjorts har heller inte funnits några grava anmärkningar. Och besiktningsanmärkningarna har
åtgärdats.
Informerad om tidigare problem
Jag blev tidigt, redan i samband med första bygglovsansökan för ovan nämnda radhuslängor,
informerad om att det varit problem med bjälklag, som varit feldimensionerade av tillverkaren samt
andra brister som uppstått och var föremål för fortsatt åtgärdande.
Jag har beretts tillfälle att ta del av många dokument rörande tidigare etapper av byggen på Råby
Gärde (Bro-Skällsta), vilka jag inte alls varit inblandad i. I materialet finns flera besiktningsprotokoll,
mätningar med utlåtanden, tidningsartiklar m m – delvis partsinlagor. De huslängor jag är involverad i
är enbart radhuslängorna 7 - 15 och således ej någon av de friliggande villorna på Beckasinvägen eller
radhuslängorna 1 - 6 på Brushanevägen.
Dessa tidigare etappers brister återkommer inte i Hus 7 - 15. Jag har noga studerat tillgängligt material
och ser inte att det finns fog att påstå att bristerna skulle finnas även i radhuslängorna 7 -15.
2(4)

Tidigare identifierande problem
De tidigare problem som identifierats är huvudsakligen följande:
Bjälklagskonstruktionen
Det har varit problem med bjälklag, som varit feldimensionerade av tillverkaren och orsakat svikt.
Dessa brister i bjälklagen återkommer inte. Man har ändrat konstruktionen och man har genom att
övergå till att anlita en svensk konstruktionsfirma utmärkt god kontroll både av dimensioneringsberäkningar
och stombesiktningar. Stomelementen är ändrade och planlösningarna är dessutom inte
samma som tidigare. De tidigare felen och bristerna återupprepas inte.
Slutbesiktning gjordes sent (långt efter inflyttning)
Inflyttning skedde trots att allt inte var färdigt och det var inte slutbesiktigat. Motivet var att kompensera
för försenat färdigställande. Sådana avtal bäddar för tvister och har inte slutits vid inflyttning i senare
etapper. Husköparen i en villa har dessvärre inte fullgjort sitt åtagande att betala.
Plåtavtäckning i takförskjutning
Svag punkt, som blivit föremål för skada.
Köparen har inte skottat sitt tak, vilket medfört ansamling av is.
Vatteninträngning terrasser
- Det var inte uppvikt kant
- Miss i fog under (och delvis i sidan) av plåtblecket
- Låg nivåskillnad
Inte samma nivåskillnad och detaljer i senare huslängor
Mögel i hörn
Uppföljande besiktning visar uttorkning av det tidigare fuktiga.
Mögelskador har bekräftats. Utredning pågår.
Termografering har skett.
Brister i isolering. Förslag till åtgärder finns.
Detaljerna är inte samma i senare etapper
Vattnet frös i ledning till ÖV
Avhjälptes med frostvakt, som installerades
Inte samma placering av ledningar i nya radhusen.
Detta fel kan inte uppstå igen.
Hål under stora fönsterpartiet
Åtgärdat
Uppmärksammat i fortsättningen.
Golvvärme
Skiljaktiga utlåtanden om värmen och dess kapacitet.
Detta var en av de punkter som inte anmäldes under garantitiden.
Intrimning har gjorts. Förbättringar gjorda beträffande plåtarna
Utegivarnas montage (det råder delade meningar om krav)
Flera av felen och bristerna har inte anmälts innan garantitiden gick ut. Och entreprenören har inte
beretts möjlighet att åtgärda kvarstående fel.
Felen kan inte återupprepas i senare etapper
Jag är trygg med att tidigare förekommande fel inte riskerar återkomma. Detaljerna är annorlunda och
man är från alla inblandade parter uppmärksam på att motsvarande fel inte ska uppstå.
I fortsatta etapper finns inga systemfel eller andra fel som härrör från de tidigare uppkomna bristerna.
De fel som refererats till i diverse tidningsartiklar och besiktningar m m kan inte återkomma i de radhus
som gjorts i etapper fr o m 2010, d v s huslängorna 10 – 15 och nu senast huslängorna 7-9.
Besiktningsanmärkningar kan förekomma. Är de allvarliga eller sammantaget många och kostsamma
kan entreprenaden inte godkännas. Godkänd entreprenad, men med anmärkningar behöver inte
betyda ”slarvbygge”/”fuskbygge”. En del anmärkningar kan ibland vara ett bevis på extra noggrann
slutbesiktning, men generellt försöker besiktningsmän göra likartad bedömning och det finns t ex
noggranna regler för tillåtna toleranser m m. En entreprenör har heller ingen vinning av att göra så
dåligt resultat att entreprenaden underkänns vid slutbesiktningen eller att det blir många anmärkningar,
som genererar stora avdrag på entreprenadsumman. Att göra rätt från början och att upptäcka
eventuella fel tidigt är alltid billigast.
3(4)

Beträffande Beckasinvägen 16.
Godkänd slutbesiktning har hållits i mycket sent skede. Skälen för detta finns beskrivna.
Vid den första slutbesiktningen (2008-09-15) underkändes entreprenaden p g a många anmärkningar till
sammanlagt för stora kostnader. Därefter åtgärdades många fel. Ett försök till ny slutbesiktning 2008-
10-14 misslyckades p g a feladressering i kallelsen. Överlåtelsebesiktning hölls 2008-11-03 på
fastighetsägarens begäran.
Slutbesiktningen, som till slut gjordes 2009-10-12 blev godkänd med anmärkningar.
Kostnaden för avhjälpande av påtalade fel skulle belasta byggentreprenören, inte husleverantören.
Summan sattes till 80 000kr. Golvlutningen och värmefunktionen noterades som utredningspunkter.
Som brukligt skulle felen vara avhjälpta inom 2 månader. Dock tilläts inte entreprenören av
fastighetsägaren att avhjälpa felen.
Garantibesiktning begärdes aldrig. Anmärkningar som skulle ha kunnat hanteras vid en garantibesiktning
har heller inte gjorts i tid.
Många anmärkningar från andra besiktningar som husägaren låtit göra har bemötts av besiktningsmän
som husleverantören/entreprenören anlitat. En del noterade fel och brister har man dock varit helt
eniga om och att de ska åtgärdas.
Husägaren lät göra en ”byggnadsteknisk besiktning” 2012-04-20 och lät göra en kompletterande
besiktning beträffande fukt och med provtagning på mögel 2012-06-26.
Termografering gjordes 2011-11-22 beställd av fastighetsägaren. Skedde vid kraftigt undertryck.
Termografering (som efterbesiktning) gjordes beställd av entreprenören 2012-04-18 och kom delvis till
andra slutsatser. Kritik av tidigare. Några ställen angavs som att de bör åtgärdas, samt metod för det.
Beträffande nedböjning och svikt i bjälklaget har fastighetsägarens konsult gjort besiktning och
åtgärdsförslag i maj 2012. Husleverantörens konsult har gjort en annan bedömning och bemött detta i
sitt förslag i augusti 2012. Rivningsarbetena ansågs också ha förvärrat svikten.
En efterbesiktning gjordes av besiktningsman med båda parter närvarande 2012-08-31. Flera av
anmärkningarna och metodförslagen från besiktningarna i april och maj 2012 avvisas av
besiktningsmannen som felaktiga eller att felet inte går att återfinna. Några väsentliga fel och brister ska
avhjälpas av entreprenören. Det gäller bl a golvsvikten, möglet och isoleringsbristerna..
Många framförda tidigare anmärkningar är gjorde efter att garantitiden gått ut 2011-10-13.
Den ekonomiska tvisten mellan husköpare och säljare beträffande hela husköpet (inklusive tomt) går
långt utöver de kostnader som angivits för besiktningsanmärkningarna. Denna ekonomiska tvist har
inte med kvalitetssäkringen i sig att göra och är inte relevant för senare byggnader på Råby Gärde och
kvalitetssäkringen där. Husköparen har inte betalat överenskommen köpesumma, trots godkänd
slutbesiktning.
SAMMANFATTNING
De etapper som nu byggs genomförs enligt vad som överenskommits vid respektive samråd och sker
med startbesked från kommunen. Kvalitetssäkringen är god. Kontroller görs och dokumenteras som
de ska. Jag känner mig helt trygg med det som byggts och byggs i Huslänga 7 -15 på Råby Gärde.
Stockholm 2012-12-28
Gunilla Wirén
kvalitetsansvarig/kontrollansvarig enl PBL
4(4)