Netsel Marina / Marmaris - Torunlar GYO

S v P 

SvP_11_TRGYO_18 

STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. 

TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. 

MUĞLA ĠLĠ – MARMARĠS ĠLÇESĠ 

17.18 /1 PAFTA – 236 ADA – 5 NUMARALI PARSEL 

18/1 PAFTA – 316 NUMARALI PARSEL 

18/1 PAFTA – 318 NUMARALI PARSEL 

Gayrimenkule Bağlı Hak Değerleme Raporu 

27.02.2012

SvP_11_TRGYO_18 1 

S v P 

ĠÇĠNDEKĠLER 

1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER ................................................................................................... 2 

1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası ............................................................................................................................. 2 

1.2. Değerleme Tarihi .............................................................................................................................................. 2 

1.3. Rapor Tarihi ve Numarası .................................................................................................................................. 2 

1.4. Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 2 

1.5. Raporu Hazırlayanlar ......................................................................................................................................... 2 

2. ġĠRKET ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER ................................................................................................... 2 

2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri ........................................................................................... 2 

2.2. Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri ......................................................................... 2 

3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ ...................................................................................................... 3 

3.1. Değerleme Raporunun Amacı ............................................................................................................................. 3 

3.2. Sınırlayıcı KoĢullar ............................................................................................................................................. 3 

3.3. Beyanlar ........................................................................................................................................................... 3 

3.4. Rapor‟da Kullanılan Kısaltmalar .......................................................................................................................... 4 

3.5. Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler .................................................................................................. 4 

3.5.1. Piyasa Değeri YaklaĢımı ......................................................................................................................... 4 

3.5.2. Maliyet YaklaĢımı ................................................................................................................................... 4 

3.5.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi ...................................................................... 5 

4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER ................................................................................... 6 

4.1. Global Görünüm ................................................................................................................................................ 6 

4.2. Ulusal Ekonomik Görünüm ................................................................................................................................. 6 

4.3. Piyasalarda Son Durum ..................................................................................................................................... 8 

4.4. Sektörel Görünüm ........................................................................................................................................... 10 

4.4.1. Deniz Turizmi ...................................................................................................................................... 10 

4.4.2. Türkiye‟de Deniz Turizmi ...................................................................................................................... 10 

4.5. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler ...................................................................... 13 

5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER ve GAYRĠMENKULLERE BAĞLI HAKLARA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER ve 

ANALĠZLER ............................................................................................................................................................. 14 

5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler .............................................................. 14 

5.1.1. Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, ........................................................................................... 14 

5.1.2. Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri, ....................................................................................... 14 

5.1.3. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri................................................................................. 17 

5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi .................................................................................... 17 

5.2.1. Gayrimenkullerin Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım ĠĢlemleri, ............................................... 17 

5.2.2. Gayrimenkullere Ait Takyidat Ġncelemeleri, ............................................................................................ 17 

5.2.3. Gayrimenkullere Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri, ............................................................. 18 

5.2.4. Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri, ................................................................................................. 18 

5.3. Netsel Marina Ġrtifak Hakkı SözleĢmesi .............................................................................................................. 18 

6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI ........................................................................................................................... 20 

6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler .............................................................. 20 

6.2. Hakların Bağlı Olduğu Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler ............................... 20 

6.3. Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar .......................................................................... 20 

6.4. AyrıĢtırma Yöntemi Ġle Gayrimenkul Değerinin Tespiti ........................................................................................ 20 

6.4.1. Ġrtifak Hakkı Değerinin Tespiti: ............................................................................................................. 20 

6.4.2. Yapı Maliyetinin Belirlenmesi ................................................................................................................ 22 

6.4.3. Gayrimenkulün Toplam Değeri ............................................................................................................. 24 

6.5. Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠNA Analizi ............................................................................................................. 24 

6.6. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri ............................ 27 

6.6.1. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi, ..................................................................................................... 27 

6.6.2. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi, .......................................................................... 27 

6.6.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, ............................................................. 27 

7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ........................................................................................... 28 

7.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntem ve 

Nedenlerinin Açıklanması ................................................................................................................................................ 28 

7.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri, ........................................... 28 

7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve 

Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler .................................................................................................. 29 

7.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün G.Y.O. Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir 

Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ ............................................................................................................................... 29 

8. SONUÇ ........................................................................................................................................................... 30 

8.1. Nihai Değer Takdiri ......................................................................................................................................... 30 

9. RAPOR EKLERĠ .............................................................................................................................................. 31 

10. DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ ............... 31 

11. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN ġĠRKET TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ 

YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER .................................................................................... 31

1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 

1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası 

10.10.2011 / TRGYO-2011 

1.2. Değerleme Tarihi 


S v P 

Bu değerleme raporuna konu olan taĢınmaz hakkında, 01.12.2011 tarihinde ilgili makamlar (tapu ve 

belediye) nezdinde çalıĢmalara baĢlanılmıĢ ve değerleme çalıĢmalarına esas teĢkil edecek olan 

dokümanlar ise 31.12.2011 tarihine kadar hazır hale getirilmiĢtir. 

1.3. Rapor Tarihi ve Numarası 

27.02.2012/SvP_11_TRGYO_18 

1.4. Rapor Türü 

ĠĢ bu Rapor; Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talebi 

üzerine; 

a) MüĢteri‟nin iĢtiraki Netsel Turizm Yatırımları A.ġ. (Netsel) lehine 22.12.2037 tarihine 

kadar irtifak hakkı bulunan ve tapuda Maliye Hazinesi adına kayıtlı, Muğla Ġli, Marmaris Ġlçesi; 

o Tepe mahallesi, 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 parsel numarasında kayıtlı 

25.070,-m 2 arsa vasıflı parselin üst hakkına dayalı kullanım hakkı, 

o Adaköy Köyü, 18/1 pafta, 316 parsel numarasında kayıtlı 11.972,-m 2 arsa 

vasıflı parselin üst hakkına dayalı kullanım hakkı, 

o Adaköy Köyü, 18/1 pafta, 318 parsel numarasında kayıtlı 436,-m 2 arsa vasıflı 

parselin üst hakkına dayalı kullanım hakkı, 

b) Kullanım hakkına bağlı olarak üst hakkı tesis edilen parseller üzerinde konumlanmıĢ olan, 

o saniter üniteleri (deniz yoluyla gelen misafirlere yönelik duĢ, WC, soyunma 

/ giyinme üniteleri ) 

o idari binalar ve 

o idari, konaklama ve ticari ünitelerin 

yasal durumunun irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin tespiti ve Malik ġirket Netsel hisselerinin 

ĠĢtirak yoluyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup 

olmadığının tespitine yönelik olarak hazırlanmıĢ gayrimenkule bağlı kullanım hakkı değerleme 

raporudur. 

1.5. Raporu Hazırlayanlar 

Değerleme Uzmanı: 

Sorumlu Değerleme Uzmanı: 

Güner ġAN 

S.P.K. Lisans No.: 400288 

Yusuf YaĢar TURAN 


2. ġĠRKET ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 

2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri 

STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. 

Eski Büyükdere Caddesi Ġz Plaza Giz No:4 Kat:6/18 Maslak – Ġstanbul 

T: 0-212-290 64 93; F: 0-212-290 64 91; W: www.standartgd.com 

2.2. Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri 

TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. 

Rüzgarlı Bahçe 95. Sokak No: 6 - 34805 Kavacık / Beykoz / Ġstanbul 

Tel: 0-216-425 20 07; Faks: 0-216-425 03 12; W: www.torunlargyo.com.tr

3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 

3.1. Değerleme Raporunun Amacı 


S v P 

ĠĢ bu Rapor, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talebi 

üzerine, Rapor‟da detaylı bilgileri verilen gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı hakların yasal durumunun 

irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin tespiti ve Malik ġirket Netsel hisselerinin ĠĢtirak yoluyla 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespiti 

amacıyla düzenlenmiĢtir. 

3.2. Sınırlayıcı KoĢullar 

ĠĢ bu Rapor, Standart tarafından, MüĢteri‟nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkul ve 

gayrimenkullere bağlı hakların fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değeri ile Malik ġirket 

Netsel hisselerinin ĠĢtirak yoluyla GYO portföyünde yer almasında herhangi bir kısıt olup olmadığının 

tespiti amacıyla hazırlanmıĢ olan gayrimenkule bağlı kullanım hakkı değerleme raporudur. 

MüĢteri tarafından Standart‟a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme 

ve araĢtırmalar ile ekonomi ve piyasa koĢulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru 

olduğu kabulüne dayanarak gerçekleĢtirilmiĢtir. Rapor‟da nihai değeri ve analiz sonuçlarını 

etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlıĢ, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart 

sorumluluk kabul etmeyecektir. 

Rapor‟da değerleme konus varlıkların adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak 

belirlenmiĢ olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koĢullarının değiĢmesi halinde olabilecek maddi 

değiĢikliklerden ve ilgili kuruluĢlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuĢ hukuki 

iĢlemlerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. 

Rapor, MüĢteri‟nin münhasır kullanımı için hazırlanmıĢ olup, MüĢteri Rapor‟u kamu kurum ve 

kuruluĢları ile mahkemeye sunabilir. Rapor‟un teslimi ile MüĢteri, Rapor‟da yer verilen bilgilerin kamu 

kurum ve kuruluĢları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart‟a taahhüt eder. 

Rapor hiçbir zaman Standart‟ın yazılı ön izni olmadan üçüncü Ģahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya 

tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. 

3.3. Beyanlar 

Tarafımızdan yapılan değerleme çalıĢmaları ile ilgili olarak; 

- Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, 

- Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlı olduğunu, 

- Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluĢturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, 

- Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, 

- Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleĢtiğini, 

- Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim Ģartlarına haiz olduğunu, 

- Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden 

deneyimi olduğunu, 

- Değerleme Uzmanının, mülkü kiĢisel olarak denetlediğini 

- Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda 

bulunmadığını, 

beyan ederiz.

3.4. Rapor‟da Kullanılan Kısaltmalar 

RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR 

SPK Sermaye Piyasası Kurulu 

Kurul Sermaye Piyasası Kurulu 

GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 

MüĢteri Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 

Netsel Netsel Turizm Yatırımları A.ġ. 

STANDART Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.ġ. 

TAKS Taban Alanı Kat Sayısı 

KAKS Kat Alanı Kat Sayısı 

E ĠnĢaat Emsali 

Hmax 

Maksimum Yapı Yüksekliği 

m 2 Metrekare 

ĠNA ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı 

DED Devam Eden Değer 

Rf Risksiz Getiri Oranı 

Rp Risk Primi 

Β Beta Katsayısı 

% Yüzde 

000 Bin 

€ Euro 

DOP Düzenleme Ortaklık Payı 

ABD$ ABD Doları 

ABD $ / TL 30.12.2011 tarihli TCMB efektif satıĢ kuru 1,9008 TL esas alınmıĢtır. 

Euro/ TL 30.12.2011 tarihli TCMB efektif satıĢ kuru 2,4593 TL esas alınmıĢtır. 

EURO/ABD$ 30.12.2011 tarihli çapraz kur 1,2939 olarak esas alınmıĢtır 

3.5. Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler 


S v P 

Gayrimenkul değerleme çalıĢmalarında yaygın olarak genel kabul görmüĢ 3 farklı yöntem 

kullanılmaktadır. 

- “Piyasa Değeri YaklaĢımı” 

- “Maliyet OluĢumları YaklaĢımı” ve 

- “Gelirlerin Kapitalizasyonu –ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı YaklaĢımı” dır. 

Bu yaklaĢımlara iliĢkin özet bilgiler aĢağıda sunulmuĢtur. 

3.5.1. Piyasa Değeri YaklaĢımı 

Piyasa Değeri YaklaĢımı, satıĢa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve 

gerçekçi yaklaĢımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün 

bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler 

yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaĢılır. 

Piyasa Değeri YaklaĢımı‟nın uygulanabilmesi için aĢağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: 

- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda 

alıcı ve satıcı) gereklidir. 

- Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, 

kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. 

- Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için satıĢta kaldığı, talep 

edenlerin, belirli bir fiyat ve satıĢ özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. 

- Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, 

makul bir zaman aralığında, satıĢı bekleyen veya gerçekleĢtirilmiĢ emsal mevcut olmalıdır. 

3.5.2. Maliyet YaklaĢımı 

Maliyet yaklaĢımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliĢtirme 

maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaĢımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliĢtirilen 

maliyet tahmininde, konu mülkle yaĢ, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer 

arasında bir iliĢki olduğundan, maliyet yaklaĢımının piyasanın düĢünce tarzını yansıttığı kabul 

edilmektedir.

Maliyet YaklaĢımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metot kullanılmaktadır. 

- Yeniden ĠnĢa Maliyeti 

- Ġkame Maliyeti 


S v P 

Bu yaklaĢımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aĢağıda 

belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düĢülmek suretiyle, 

mevcut yapı değerine ulaĢılır. 

- Piyasadan Çıkarma Yöntemi 

- YaĢ – Ömür Yöntemi 

- AyrıĢtırma Metodu 

Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düĢüldükten sonra 

bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaĢılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer 

göstergesidir. 

3.5.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi 

Yöntem, genellikle geliĢtirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya iĢletilmesi ile elde edilmesi 

planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliĢtirilecek projede satıĢın 

planlanması halinde de kullanılabilmektedir. 

GeliĢtirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inĢa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satıĢı 

mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akıĢlarının belirlenmesi çalıĢmaları da farklılıklar 

gösterebilmektedir. 

Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düĢünülen bölümlerin, iĢletme 

giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artıĢlar da dikkate 

alınarak, nakit giriĢleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boĢ kalma 

yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. 

Buna karĢılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, 

yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit giriĢleri olarak bağımsız bölümlere 

dağıtımı yapılır. 

ĠĢletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düĢülen bağımsız 

bölümler ile ortak alanlar için katlanılan iĢletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve iĢletme 

sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkıĢı olarak dikkate alınır. 

Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satıĢ yoluyla 

elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriĢ ve 

çıkıĢ farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir.

4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 

4.1. Global Görünüm 


S v P 

Küresel ekonomide kriz sonrasında, geliĢmiĢ ve geliĢmekte olan ülkelerin ekonomik görünümlerinde 

önemli bir ayrıĢma yaĢanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir. Krizin ardından geniĢ 

kapsamlı ve etkili kamusal müdahalelerin, efektif talebi canlandırması ve finansal piyasalarda hüküm 

süren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik büyüme sürecine girilmiĢtir. 

Finansal piyasalardaki koĢullar düzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak geliĢmiĢ 

ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa‟daki bazı ülkelerin 

bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir. 

Özellikle bütçe dengesinde ciddi boyutta bozulmanın yaĢandığı ve kamu borçluluk düzeyinin aĢırı 

yükseldiği geliĢmiĢ ülkelerde mevcut kırılganlıklar önemini korumaktadır. 

Kriz sonrası dönemde küresel düzeyde ortaya çıkan atıl kapasite ve özel tüketim ve yatırımın azalması, 

tüm dünyada enflasyonu bir kaygı olmaktan çıkarmıĢ, ekonomide öncelik finansal istikrar, büyüme ve 

istihdama yönelmiĢtir. Bu çerçevede, ekonomileri canlandırmak amacıyla para politikaları mümkün 

olduğunca gevĢetilmiĢ, bütçe açıkları artırılmıĢtır. Uygulanan gevĢek para politikalarının sunduğu bu 

ortam bir yandan ekonomileri canlandırırken, diğer yandan da baĢta gıda ve petrol olmak üzere emtia 

fiyatlarının, yüksek oranda artmasına imkan tanımıĢtır. Bu koĢullar altında krizin etkilerinin 

hafiflemesiyle birlikte enflasyon, özellikle geliĢmekte olan ülkelerde geleceğe dair en önemli risklerden 

biri haline gelmiĢtir. 

Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan 

geliĢmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma sürecine 

girmiĢlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleĢik yapısı dikkate alındığında, geliĢmiĢ ülkelerdeki 

sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, geliĢmekte olan ülkelerde daha ziyade iç talebe dayalı olan 

mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu belirsizliğini korumaktadır. 

GeliĢmiĢ ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düĢük kalacağına yönelik beklentiler, 

yatırımcıları yüksek getiri arayıĢına sevk etmiĢ ve geliĢmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep 

artmıĢtır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere iliĢkin risk 

algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır. 

4.2. Ulusal Ekonomik Görünüm 

Ġktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin 

süreceğine iĢaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluĢlarının olumlu 

değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi ülkemiz 

ekonomisi açısından olumlu bir görünüme iĢaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa vadeli 

sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve cari iĢlemler 

açığının artması finansal istikrar açısından önem taĢımaktadır. Bu çerçevede, makro riskleri azaltıcı 

önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır. 

Küresel risk iĢtahındaki artıĢ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki 

disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı olarak 

bankaların yurt dıĢı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluĢan sermaye giriĢi 

yaĢanmaktadır. Küresel krizden çıkıĢla birlikte sermaye giriĢleri hızlanmıĢ ve 2011 yılı Ocak-Nisan 

döneminde net doğrudan uluslararası yatırım giriĢi (fiili giriĢ) 4.677 milyon ABD doları düzeyinde 

gerçekleĢmiĢtir. 1 Uluslararası doğrudan yatırım giriĢleri kaleminde yer alan sermaye giriĢi 2011 yılının 

ilk dört ayında toplam 6.002 milyon ABD dolarına ulaĢmıĢtır. 4.342 milyon doları mali aracı kuruluĢların 

faaliyetleri sektöründen kaynaklanmıĢtır. 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde nakit sermaye giriĢinin 

%88,6‟sı AB ülkeleri kaynaklıdır. 

1 Hazine MüsteĢarlığı, Uluslararası Doğrudan Yatırım Verileri Bülteni, Haziran 2011


S v P 

Ekonomide yurt içi talepteki artıĢın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleĢmektedir. 

2010 yılının son çeyreğine iliĢkin hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla değeri bir önceki yıla göre sabit 

fiyatlarla %9,2 artıĢ göstererek 28.015 milyon TL olmuĢtur. 2010 yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari 

fiyatlarla %16,0‟lık artıĢla 1.105.101 milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,9‟luk artıĢla 105.680 milyon TL 

olmuĢtur. 2010 yılında kiĢi baĢına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla 15.138 TL, ABD doları 

cinsinden 10.079 dolar olarak hesaplanmıĢtır. 

ĠĢsizlik oranları kriz öncesi seviyelerine yaklaĢsa da, temel enflasyon göstergeleri orta 

vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir. Küresel kriz ve ekonomideki daralmayla 

birlikte artan iĢsizlik oranları mevsimsel etkilerden arındırılmıĢ verilerle 2009 yılı ilk çeyreğinden itibaren 

gerilemeye baĢlamıĢ, 2011 yılı ilk çeyreğinden itibaren ise istihdamda görülen güçlü artıĢların etkisiyle 

hızla azalarak kriz öncesi seviyelerine yaklaĢmıĢtır. 2011 yılı Mart döneminde %10,8‟e gerilemiĢtir 2 . 

Ġstihdam koĢullarındaki iyileĢmeye rağmen iĢsizlik oranları halen yüksek seviyelerdedir. DıĢ talebin 

zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz öncesi seviyelere ulaĢmasının zaman alması, 

istihdam koĢullarındaki iyileĢmeye rağmen halen yüksek seviyesini koruyan iĢsizlik oranı ve Türk 

Lirasının güçlü konumu temel enflasyon göstergelerindeki düĢük düzeylerin korunmasına destek 

vermektedir. 

Cari iĢlemler açığı artmaya devam etmektedir. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki 

durgunlaĢma ve emtia fiyatlarındaki düĢüĢ nedeniyle daralan ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar ABD 

dolarına gerileyen dıĢ ticaret açığı, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baĢlamıĢ ve 2011 

Nisan ayında 9,1 milyar dolar açık vermiĢtir. Ġhracattaki toparlanmaya rağmen ithal mallara yönelik 

talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde dıĢ ticaret açığı geçen yılın aynı 

dönemine göre %86,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aylık kümülatif dıĢ ticaret açığı 

Mart‟taki 83,7 milyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara geniĢlemiĢ ve iç ve dıĢ talebin toparlanma 

hızlarındaki ayrıĢma daha belirgin hale gelmiĢtir. Nisan ayındaki ihracat, Mart‟taki %19,5‟ten sonra 

yıllık bazda %26,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulaĢmıĢtır. Diğer taraftan ithalat %40,2 artıĢla 21 

milyar ABD dolar olarak gerçekleĢerek, ilk çeyrek boyunca görülen artıĢ hızının altında kalmıĢtır. Diğer 

yandan mevsimsellik ve çalıĢılan iĢgünü etkisinden arındırılmıĢ verilere göre ihracat Nisan‟da önceki 

aya göre %9,2 yükselirken, bu yükseliĢ ithalattaki %2,8 artıĢın oldukça üzerinde gerçekleĢmiĢtir. Nisan 

ayı verileri ihracat ve ithalatın büyüme oranlarının birbirine önemli oranda yakınlaĢması nedeniyle cari 

açıktaki yavaĢlama konusunda ilk önemli iĢaret olabilir. Küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 

2009 yılı sonunda milli gelirin %2,3‟üne kadar gerileyen cari iĢlemler açığı, iktisadi faaliyetteki 

canlanmayla birlikte tekrar artmaya baĢlamıĢ ve 2010 yılı sonu itibarıyla milli gelirin % 6,6‟sına 

ulaĢmıĢtır. Ocak-Nisan 2010 döneminde 13,9 milyar ABD dolar açık veren cari iĢlemler hesabı, 2011 yılı 

ilk dört ayında %113,8 oranında artarak 29,6 milyar ABD dolara yükselmiĢtir. 

Para politikası sıkı bir duruĢ sergilerken iktisadi faaliyetin öngörülenden hızlı 

toparlanması, kontrol altında tutulan kamu harcamaları ve faiz giderlerindeki düĢüĢ kamu 

maliyesi dengelerini olumlu yönde etkilemiĢtir. 2010 yılında bütçe gelirleri, iç talepteki artıĢa 

bağlı olarak yükselmiĢ, faiz oranlarındaki düĢüĢle faiz giderleri azalmıĢ ve faiz dıĢı harcamalar görece 

sınırlı düzeyde artmıĢtır. Bu geliĢmeler sonucunda bütçe performansı olumlu bir seyir izlemiĢ ve 2009 

yılı sonunda yıllık 440 milyon TL olan merkezi yönetim faiz dıĢı bütçe fazlası, 2010 yılı sonunda 8,7 

milyar TL‟ye yükselmiĢtir. Merkezi yönetim bütçe açığı ise 2009 yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 

2010 yılında 39,6 milyar TL‟ye gerilemiĢtir. Böylece, 2009 yılında milli gelirin % 5,5‟ine ulaĢan bütçe 

açığı, 2010 yılında milli gelirin % 3,6‟sına düĢmüĢtür. 2011 yılının ilk dört aylık döneminde bütçe 

performansındaki iyileĢme devam etmektedir. Bu dönemde artan vergi gelirleri ve faiz 

harcamalarındaki gerileme bütçe geliĢmelerine olumlu katkıda bulunurken, faiz dıĢı harcamaların artıĢ 

hızının yavaĢlaması bütçe performansındaki iyileĢmeye destek vermiĢtir. 2011 yılı Ocak-Mart dönemine 

iliĢkin bütçe açığı geçen yılın aynı dönemine göre % 63,6 oranında azalarak 4,1 milyar TL olmuĢtur. 

Faiz dıĢı fazla ise geçen yılın aynı dönemine göre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerçekleĢmiĢtir. 

Bütçe gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,5 oranında artarak 68,7 milyar TL olmuĢtur. 

Bütçe giderleri ise sadece % 6,6 oranında artarak 72,9 milyar TL olarak gerçekleĢmiĢtir. Vergi gelirleri 

geçen yılın aynı dönemine göre % 19,9 oranında artarak 57,5 milyar TL olarak gerçekleĢmiĢtir. Buna 

karĢın faiz hariç bütçe giderleri ise % 10,3 oranında artarak 58,9 milyar TL olmuĢtur. 3 Cari iĢlemler 

2 TUĠK 

3 Maliye Bakanlığı, Makro Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan 2011


S v P 

açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde 

gevĢemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düĢünülmektedir. 

Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında yaĢanan 

düĢüĢ ve kredi kullandırma koĢullarında görülen iyileĢme sonucunda firmaların borçluluğu 

artmakla birlikte yurt dıĢı kaynaklı borçların payı azalmaktadır. Firmaların toplam finansal 

borçları 2009 yılında önemli bir değiĢim göstermezken, 2010 yılında kademeli olarak artmıĢ, 2011 yılı 

ġubat ayı itibarıyla 461 milyar TL seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. Firmaların finansal borçlarının milli gelire 

oranı da 2010 yılı sonunda bir önceki yılsonuna göre 2,9 puan artarak % 39,1‟e yükselmiĢtir. 2011 yılı 

ġubat ayı itibarıyla firmaların finansal borçlarının % 59‟u yabancı para cinsinden olmakla birlikte, 

yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir. Aynı dönemde yurt dıĢı kaynaklı kredilerin toplam 

krediler içindeki payı % 29,2 olup, Türk bankalarının yurt içi ve yurt dıĢı Ģubeleri ile yurt dıĢı 

iĢtiraklerince reel sektöre kullandırdıkları Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı 2010 

yılı Eylül ayına göre, 1,8 puan artarak % 79,8‟e ulaĢmıĢtır. 

Firmaların kredi kullanımlarının yanı sıra satıĢ gelirlerinin arttığı ve kârlılık 

performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. ĠMKB‟de iĢlem gören firmaların satıĢ gelirleri 

2011 yılı Mart döneminde geçen yıla göre % 25, faaliyet kârları % 28 artarken, dönem kârları % 13,1 

azalmıĢtır. Firmaların artan satıĢ gelirleri ve faaliyet kârlarına rağmen kur farkı giderlerindeki artıĢa 

bağlı olarak artan finansal giderler dönem kârındaki azalıĢta etkili olmuĢtur. Bu geliĢmeler sonucunda 

2010 yılı Mart döneminde % 3,72 olan özkaynak kârlılığı, 2011 yılı Mart döneminde yılında % 2,95‟e 

gerilemiĢtir. Firmaların gerileyen özkaynak kârlılığında özellikle kâr marjındaki düĢüĢ etkili olmuĢtur. 

Faaliyet kârı dıĢında tutulan finansal giderlerdeki artıĢ firmaların kâr marjlarını olumsuz etkilemiĢtir. 

Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net açık 

pozisyonunun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu görülmektedir. Küresel 

krizden sonra azalmaya baĢlayan reel sektörün net açık pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla birlikte 

artmaya baĢlamıĢtır. 2009 yılında bir önceki yıla göre % 2,5 azalan yabancı para açık pozisyonu, 2011 

yılı ġubat ayında % 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolarına ulaĢmıĢtır. 2011 yılı ġubat ayında yabancı 

para varlıkların yükümlülükleri karĢılama oranı ise 2010 yılı son çeyreğinden itibaren 1,6 puan azalarak 

% 47‟ye gerilemiĢtir. 

Hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artmaya 

devam ederken, taĢıt kredilerinin payı sınırlı bir artıĢ, kredi kartlarının payı ise düĢüĢ 

göstermiĢtir. Hane halkı yükümlülüklerinin geliĢimi türlerine göre incelendiğinde, 2011 yılı Mart ayı 

itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri % 53, konut kredileri % 42, taĢıt kredileri % 43,6, 

kredi kartları ise % 18,4 artıĢ göstermektedir. Bu geliĢmeler sonucunda hane halkı yükümlülükleri 

içinde ihtiyaç kredileri, konut kredileri ve taĢıt kredilerinin payı artarken, kredi kartının payı gerilemiĢtir. 

2010 ve 2011 yıllarında kredi kartı bakiyeleri artıĢını sürdürmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam 

kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla gerilemiĢtir. 

4.3. Piyasalarda Son Durum 

2011 Ağustos ayı baĢı itibariyle, piyasalarda, ABD ekonomisinin ikinci dibe girebileceğine iliĢkin 

endiĢelerle TCMB‟den gelen sürpriz kararlar etkili olmuĢtur. Bunlarla birlikte, Ġtalya ve Ġspanya‟nın 10 

yıllık tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasındaki getiri farkının açılması, borç krizinin önümüzdeki 

dönemde bu ülkelerde daha sert hissedileceği yönündeki endiĢeleri güçlendirmektedir. 

En önemli geliĢmelerden birisi, kredi derecelendirme kuruluĢu S&P‟nin ABD‟nin kredi notunu düĢürmesi 

olmuĢtur. S&P ABD‟nin “AAA” olan kredi notunun “AA+”ya düĢürüldüğünü, kredi notu görünümünün 

ise negatif izlemeye alındığını açıklanmıĢtır. 

GeliĢmiĢ ekonomilerde ve Çin‟de son dönemde büyümede görülen yavaĢlama Ağustos‟ta yeniden 

belirsizlik dalgasını, dolayısıyla uluslararası piyasalardaki dalgalanmayı güçlendirmiĢ durumdadır. 

Avrupa‟da yaĢanan borç sorunlarına ABD kaynaklı endiĢelerin de eklenmesi, politika çözümlerinde geç 

kalınması ve yeterli adım atılmamasının Amerika‟nın not düĢüĢüne neden olması, G7 ve G20 

ülkelerinde politika yapıcıları yeniden koordineli bir çare arayıĢına itmiĢ gibi görünmektedir.


S v P 

Temel olarak bakıldığında yılın ikinci yarısında Amerikan ekonomisinin daha iyi bir performans 

göstermesi olasılığı hala güçlü olmakla beraber, bunun için piyasalardaki satıĢ ve panik havasının 

kontrol altına alınması gerektiği belirtilmektedir. G7 veya G20‟den gelecek açıklamaların bu nedenle 

önemli olması beklenmektedir. 

Yurtiçinde, yaĢanan geliĢmeler üzerine TCMB, geliĢmiĢ ülkelerdeki sorunların artması ve yurtiçinde 

iktisadi faaliyetteki yavaĢlamanın beklenenden daha sert olması halinde para politikası araçlarının 

geniĢletici yönde kullanılabileceğinin sinyalini vermiĢtir. TCMB, küresel ekonomiye iliĢkin giderek artan 

sorunların yurtiçi iktisadi faaliyet üzerinde “durgunluğa yol açma riskini” azaltmak amacıyla politika faiz 

oranını beklenmedik bir Ģekilde 50 baz puan indirerek %5,75 düzeyine çektiğini açıklamıĢtır. Ayrıca, 

kısa vadeli faizlerde oluĢabilecek aĢağı yönlü oynaklığı azaltmak amacıyla gecelik borçlanma faiz 

oranını %1,50 seviyesinden %5 düzeyine yükselttiğini duyurmuĢtur. Bunun yanında, 5 Ağustos‟tan 

itibaren gerek gördüğü günlerde piyasaya döviz likiditesi sağlamak amacıyla döviz satım ihalelerine 

baĢlayacağını açıklamıĢ, taraftan yabancı para cinsinden zorunlu karĢılık oranlarında da tüm vadeler 

için 0,5 puan indirim yapmıĢtır. 

Enflasyon verileri beklentilere kıyasla daha olumlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011‟de bir önceki 

aya göre TÜFE %0,41, ÜFE %0,03 gerilemiĢtir. Piyasanın aylık enflasyon beklentisi TÜFE‟nin %0,07 

düĢeceği, ÜFE‟nin ise %0,80 artacağı yönünde iken, TÜFE, aylık bazda Haziran 2011‟de kaydettiği hızlı 

düĢüĢün ardından Temmuz 2011‟de gerilemiĢ, yıllık artıĢ ise hafif yükseliĢ kaydederek %6,3 

seviyesinde gerçekleĢmiĢtir. Yıllık ÜFE artıĢı da benzer bir seyir izleyerek %10,3‟e yükselmiĢtir. 

Temmuz 2011 itibariyle TÜFE‟deki gerilemenin beklentilerin üzerinde gerçekleĢmesinde, giyim ve 

ayakkabı ile gıda ve alkolsüz içecekler grubundaki fiyat geliĢmeleri etkili olmuĢtur. 

Bu ortamda bir süredir Türkiye‟de sinyalini aldığımız büyümeye odaklı para politikası tercihinin ise 

Ağustos ayında TL‟nin değerine istikrar kazandırma arayıĢı sırasında sürpriz bir faiz indiriminin eĢlik 

etmesiyle yeni bir boyut kazanmıĢtır. Bu geliĢme bize mevcut para politikasını enflasyon hedeflemesi 

çerçevesinde değerlendirmenin, diğer bir deyiĢle mevcut beklentilerle hedefler arasındaki farkı dikkate 

alarak temkinli bir duruĢ beklemenin yanıltıcı olduğunu göstermiĢtir. Önümüzdeki döneme dair 

görünüm değerlendirilirken, bunun dikkate alınması faydalı olacaktır. 

Ülkelerin çok uzun süre yüksek cari açıkla yaĢayamayacağı, çünkü yüksek cari açığın o ülkede döviz 

arzı eksikliği yaratacağı, bu da zaman içinde o ülkenin para biriminin değer kaybetmesine, dolayısıyla 

cari dengeye ulaĢılmasına neden olacağı hipotezi, bu resme cari açığın finansmanını yani sermaye 

hareketlerini de eklendiğinde ve sermaye hareketlerinin cari açıktan daha güçlü olduğu zamanlarda bu 

tezi çürütmektedir. Bugün Türkiye‟de izlenen para politikasının özünü de bu oluĢturmaktadır. Yüksek 

cari açığı olan bir ülkede sermaye giriĢi güçlü kalmaya devam ediyorsa faizleri yükselterek ekonomiyi 

soğutmak bir çözüm olmaktan çok sorunu büyütebilir. Çünkü yüksek faiz dünyanın içinde bulunduğu 

konjonktür itibarıyla ülkeye sermaye giriĢini (daha çok da portföy yatırımları giriĢini) güçlendirebilecek, 

bu da para biriminde gereken düzeltmeyi geciktirecek (aksine değerlenmeyi güçlendirebilecek) Ve cari 

açık sorununu daha da büyütebilecektir. 

2009 krizine yüksek faiz ortamında giren TCMB‟nin küresel belirsizlikleri dikkate alarak olası bir 

sermaye hareketi oynaklığına karĢı benzer bir durumda kalmak istemediği açıkça görülmektedir. 2010 

sonundan bu yana uygulanan para politikasının sermaye hareketlerinde bir kırılganlık yaratmamıĢ 

olması da (ki bunu da Türkiye ekonomisinin yapısal güçlü tarafları ve genel olarak geliĢmekte olan 

ülkelere olan ilgi ile açıklamak mümkün) bu duruĢu desteklemektedir. Burada alınan en temel riskin ise 

kura istikrar kazandırmak ve enflasyon görünümüne iliĢkin olduğu düĢünülmektedir. Bu ortamda 

rezervlerin kullanılıyor olması kredi derecelendirme kuruluĢlarından gelebilecek negatif bir tepki 

olasılığını arttırmıĢ olsa da, buna kısa vadeli borç stokunun düĢüĢünün (özellikle bankaların) eĢlik 

edebileceği ve görünümü rahatlatabileceği düĢünülmektedir. Temel güven unsurunun ise, enflasyonun 

baz etkisinin desteğiyle gerilemesi, önümüzdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaĢlamayı teyit etmesi 

ve maliye politikasında beklenen sıkılaĢtırmanın açıklanmasının olacağı düĢünülmektedir.

4.4. Sektörel Görünüm 

4.4.1. Deniz Turizmi 


S v P 

Deniz Turizmi Yirminci Yüzyılın son çeyreğinde tüm dünyada önemli bir geliĢme trendi yakalamıĢtır. Bu 

hızlı geliĢimin 21. Yüzyılda da devam edeceği tahmin edilmektedir. Bunun temel nedeni de birçok 

alanda sağladığı ekonomik getirilerdir. Sektördeki bu olumlu geliĢme ülkemizdeki deniz turizmini de 

pozitif yönde etkilemektedir. 

Akdeniz‟de deniz turizmi için potansiyel bir alandır. Ancak, yatçılığa elveriĢli bölgelerin doğal 

potansiyelinin neredeyse tümü kullandığı halde, Avrupa ve Akdeniz kıyılarında 407.546 civarında yat 

bağlama kapasitesi bulunmaktadır. 

1940‟lı yıllarda yatçılığa baĢlayan Fransa, Ġspanya, Ġngiltere ve Ġtalya Doğu Akdeniz ülkeleriyle 

kıyaslanamayacak marina ve bağlama kapasitesine ulaĢmıĢlardır. Oysa, Avrupa ve Akdeniz‟deki 

limanlarda bağlı yaklaĢık 1.5 milyon yat bulunmakta ve yılda 50.000 yeni yat pazara dahil olmaktadır. 

Avrupa kıyılarındaki mevcut marinaların kapasiteleri hemen hemen dolu olduğundan ciddi fiyat artıĢları 

yaĢanmaktadır. Bu nedenle yeni marinalara daha çok ihtiyaç duyulmaya baĢlanmıĢtır ve yatçılar da 

kaliteyle birlikte fiyat avantajı sağlayacak yeni arayıĢlara girmiĢtir. 

Avrupa Yatçılarının hedef ülkeleri arasında Ġspanya, Fransa, Ġtalya, Slovenya, Hırvatistan, Yunanistan, 

Türkiye bulunmaktadır. Türkiye halen saydığımız ülkeler arasında ilk önce tercih edilen ülke değilse de 

mavi tur, yatlarımızda üretilen turizm hizmetleri ile marinalarımız ve yat çekek yerlerinde üretilen 

bakım onarım hizmetleri ile Akdeniz Çanağının yatçılık merkezi olmuĢtur 

4.4.2. Türkiye‟de Deniz Turizmi 

Türkiye‟de 1970‟li yıllarda Mavi yolculuk adı ile büyük balıkçı tekneleri tarafından baĢlatılan Bodrum 

Gökova koyu deniz gezileri ile ilk deniz turizmi hareketleri baĢlamıĢtır.1983 yılında yürürlüğe giren 

2634 sayılı Turizmi TeĢvik Yasası ile yabancı bayraklı yatlara üç ayda bir giriĢ-çıkıĢ yapma zorunluluğu 

kaldırılarak 5 yıl süre ile Türkiye‟de kalmak, Türk karasuları ve limanları arasında, gezi ve spor amaçlı 

turizm hizmeti verme imkanının ve serbestçe çalıĢma olanağının sağlanması ile Deniz Turizmi Sektörü 

yaratılmıĢ ve sektör hızla geliĢmiĢtir. 

Türkiye, geliĢen deniz turizminden daha fazla pay alma potansiyeline sahip olup doğal ve kültürel 

zenginlikleri, uygun coğrafi yapısı, neredeyse on iki ay yatçılığa elveriĢli iklimi nedeniyle önemli 

avantajlara sahiptir. Sahip olunan avantajları faydaya dönüĢtürmenin iki temel bileĢeni: 

- sektörde sürdürülebilir bir geliĢmeyi sağlayacak planlı yatırımların hayata geçirilmesi ve 

- bir hizmet sektörü olan turizmin faaliyet alanı içinde yer alan deniz turizminde tanıtım ve 

pazarlama faaliyetlerinin bilinçli yapılması, 

bulunmaktadır. 

Deniz Turizmi, sektörel bazda büyüyebilen tek sektör olmuĢ ve çok geniĢ toplumu kucaklayabilen bir 

ticaret hacmi doğurmuĢtur. Deniz turizmi sektörü, son yıllarda sağladığı döviz girdisi ile ülke ekonomisi 

ve turizm sektörü içerisinde, kendini kanıtlamıĢtır. 

Sektör olarak doğrudan 750.000, dolaylı olarak 2.5 milyona yakın insana iĢ istihdamı 

sağlayan ve ülkemizin kalkınma ve geliĢmesinin lokomotiflerinden biri olan turizm sektörü 

içerisinde de, en önemli bölümlerinden birini Deniz Turizmi oluĢturmaktadır. 

Türkiye‟nin sahip olduğu değerlere, yat ve marinalarımızın sayısal verileri ile Avrupa ve Dünyadaki 

geliĢmelere baktığımızda, Türk Deniz Turizm Sektörünün önümüzdeki yıllarda varması gereken hedef, 

Türkiye alacağı önlemlerle birlikte; Dünya Deniz Turizmi Pazarı için 1 numaralı yatçılık bölgesi haline 

gelebilme ve 10 Milyar ABD $ döviz girdisi yaratma olarak belirtilmektedir. 

Bu nedenle, Marinacılık önemli bir yatırım alanı haline gelmiĢ ve Birçok büyük holding sektöre girmiĢtir. 

Koç, DoğuĢ, Doğan, Çelebi gibi pek çok holdingin yatırım yaptığı sektöre yeni yatırımcılar da 

girmektedir. Türkiye'de özel marina yatırımlarında Koç ve DoğuĢ Holdingler oldukça aktiftir. Ayrıca, 

Doğan Holding, Çukurova Holding, Net Holding, Torunlar, Profilo Holding ve Park Holding, Çelebi


S v P 

Holding, IC Holdlng-Camper & Nicholsons Marinas International ortaklığı ve Kolin Grubu, yatırımlarıyla 

dikkat çekmektedir. Akdeniz çanağında marina yapacak yer kalmaması nedeniyle yabancı 

yatırımcılarda Türkiye'de araĢtırma yapmaktadırlar. Marina yatırımlarına olan talebin son yıllarda 

artmasının nedenleri olarak; 

1. Mevcut bağlama kapasitesinin hali hazırda çok düĢük olması ve söz konusu kapasitenin 70 

bine ulaĢan ve her yıl 1500 - 2 bin kadar artan Türk yatların bağlama ihtiyacını bile 

karĢılayamıyor olması, 

2. Yaz aylarında yerli olanların yanı sıra 30 - 40 bin arasında yabancı yatın marina talebi 

oluĢturduğu, 

3. Asıl önemli olanı, Akdeniz'de dolaĢan ve sayısı 1 milyona çıkan yabancı yatlar büyük bir 

bağlama talebi yaratığı, 

4. Akdeniz çanağında marinacılığın merkez ülkelerinde birçok yerde marinaların dar bir 

coğrafyada toplanmıĢ olması ve yatırım yapacak alanlar olmaması, 

5. Ġspanya, Ġtalya ve Fransa'daki marina fiyatlarının yüksek olması ve Türk tesislerinin bu 

sektörde rekabet edebilir fiyatlara sahip olmaları, 

Gibi hususlar sayılabilir. 

Kamu kaynaklarıyla bugüne kadar yapılan yat limanları için 300 milyon lira harcanmıĢ olup bu 

rakamdan daha büyük bir miktarı da özel sektör harcamıĢtır. Hali hazırda farklı ölçeklerde 46 marina 

ve çekçek yeri faaliyettedir. Yap-ĠĢlet-Devret (YĠD) modeliyle 9 yat limanının (marina) inĢaatı devam 

etmekte olup 10 kadarı ihale sürecindedir. Marina için bakanlıktan izin sürecinde olan yatırım projesi 

sayısının 15 olduğu belirtilmektedir. Ayrıca, Ġstanbul'daki marina sıkıntısı dikkate alındığında Ġspark bu 

talebi değerlendirmek için 10 adet marina yapmayı amaçlamaktadır. Sektör yetkililerinin verdiği bilgiye 

göre kuruluĢu ve projeleri süren yatırımların değeri toplam 1 milyar dolara ulaĢmaktadır. Bu projeler 

gerçekleĢtiğinde Türkiye'deki marinaların bağlama kapasitesi 15 binden 25 bine çıkacak ve sektörün 10 

milyar dolar gelir yaratma hedefi 2023‟de gerçekleĢebilecektir. 

MEVCUT, ĠNġA, ĠHALE VE YA PLANLAMA AġAMASINDAKĠ YAT LĠMANLARI KAPASĠTESĠ* 

Mevcut Durum Denizdeki Kapasite Karadaki Kapasite Toplam Kapasite 

Faaliyette 9.345 4.664 14.949** 

Yapımı Süren 3.890 1.860 4.900 

Ġhalede Olan 1.675 800 2.475 

Plan Sürecinde 2.375 500 2.875 

Genel Toplam 17.375 7.824 25.199 

Kaynak: DLH Genel Müdürlüğü, 2009 

*DeğiĢik kaynaklardaki istatistikler arasındaki fark, kıyı yapılarının farklı statülerinden ve kapasite hesabına sokulan tekne 

boyutlarının farklılığından kaynaklanmaktadır. Örneğin, yelken kulüpleri ya da belediyeler tarafından hizmete sokulan pek çok 

yanaĢma yeri istatistiklerde görülmemektedir. Yukarıdaki değerler 'yat limanlarına' iliĢkindir. 

**Yeni açılan Yalova ve Sığacık'ın 940 bağlama kapasitesi dahil. 

Hâlihazırda iĢletilmekte olan yat limanlarının kapasitesi denizde 9.345 adet, karada 4.664 adet olarak 

belirtilmektedir. Yapılan düzenlemeyle Türk bayraklı yatlarda ÖTV'nin sıfırlanması ve KDV'nin yüzde 1'e 

indirilmesinin ardından bin 250'ye yakın yat Türk bayrağına geçerek sektörü hareketlendirmiĢtir. 

Sektör yetkilileri, Marmara'da 7, Akdeniz'de 10, Ege'de 15, Karadeniz'de 8 olmak üzere 40 adet marina 

daha yapılması gerektiğini savunmaktadırlar. Mevcut marinaların bağlama kapasitesi 70 bine ulaĢan 

Türk tekneleri için bile yeterli değildir. Bu sayı yaz aylarında yabancılarla birlikte 100 bini bulmaktadır. 

Akdeniz çanağında dolaĢan 750 bin (bazı tahminlere göre 1 milyon) yabancı tekneyi Türk marinalara 

çekmek amaçlanmaktadır. Global krizde, Türk Marinaları yeni ve sağlam altyapıları ve Ġspanya, Ġtalya 

ve Fransa'daki marinalara göre fiyat avantajı nedeniyle yüksek talep görmüĢ ve kapasitelerinin 

üzerinde çalıĢmıĢtır. 

Sektörde yatırımları engelleyen en önemli konu yer teslimi gibi konuları içeren bürokrasi ve karĢı 

davaların süreci uzaması olarak iĢaret edilmektedir. Bir marina yatırımı ile ilgili izinlerin alınması 5-6 yıl 

kadar sürdüğü ve yatırımının gerçekleĢtirilmesi için 11 bakanlıktan görüĢ almak gerekmektedir. Ancak, 

yatırım sürecinde her Ģey normal giderse yatırımı gerçekleĢtirmek 3-4 yıl kadar sürmektedir.

Marinalar ve Çek Çek Yerleri 

1. Ġstanbul KalamıĢ ve Fenerbahçe (Setur) 

2. Setur KuĢadası Marina (Setur) 

3. Setur Ayvalık Marına. (Setur) 

4. Marmaris Yat limanı (Setur) 

5. Finike Marina (Setur) 

6. ÇeĢme Altınyunus (Setur) 

7. Yalova (Setur) 

8. Antalya Setur Marina (Setur) 

9. Milta Bodrum (Doğan) 

10. D Marin Turgut Reis (DoğuĢ) 

11. D Marin Didim (Dogus) 

12. Port Bodrum Yalıkavak (Jefi Kamhi) 

13. Türkiz Kemer Marina (Ahsel Grup) 

14. Ataköy Marina (DATĠ) 

15. Celebi Marina Antalya (Çelebi Holding) 

16. Sığacık Teos Marina (Kolin) 

17. Netsel Marmaris Marina (Setur-Torunlar) 

18. Ġstanbul City Port (MarinTürk) 

19. Göcek Village Port (Marintürk) 

20. Göcek Exclusive (Marintürk) 

21. Port Göcek (Turkon Holding) 

22. Martı Marina Orhaniye 

23. Kaleiçi Antalya Marina 

24. Çanakkale Yat Limanı 

25. Fethiye Yat YanaĢma Yeri (Kamu) 

26. ÇeĢme Yat Limanı (IC Holding) 

27. Ayvalık Tali Turizm Limanı 

28. Bodrum Yat Limanı 

29. Marmaris Yat YanaĢma Yeri 

30. Datça Gerince Tali Yat Limanı 

31. Eskifoça Yat YanaĢma Yeri 

32. Çesme Dalyanköy Yat YanaĢma Yeri 

33. Göcek Ġltur Marina 

34. Ġltur Club Marina 

35. Fethiye Yat Limanı 

36. Albatros Yat YanaĢma Yeri 

37. Levent Yat Limanı 

38. KaĢ Yat Limanı 

39. Bozburun Yat Limanı 

40. Ece Marina (Fethiye) 

41. Port Alaçatı Yat limanı 

42. Club Marina Göcek 

43. My Marina Ekincik 

44. Sun Marina Marmaris 

45. Yat Lift Bodrum 

46. Kumlubükü Yat Club Marmaris 

Yapımı veya Ġhalesi Devam Edenler 

1. Muğla Datça Yat Limanı 

2. Muğla Dalaman Yat Limanı 

3. Antalya KaĢ Yat Limanı (400) 

4. Antalya Alanya Yat Limanı 

5. Antalya GazipaĢa Yat Limanı 

6. Mersin Yat Limanı 

7. Muğla Ören Yat Limanı 

8. Mersin Kumkuyu Yat Limanı 

9. Trabzon Yat Limanı 

10. Tekirdağ Yat Limanı 


S v P

11. Silivri Yat Limanı 

12. Avsa Türkeli Yat Limanı 

13. Burhaniye Yat Limanı 

14. Yenifoça Yat Limanı 

15. Karaburun Yat Limanı 

16. Çesme-Sifne Yat Limanı 

17. Seferihisar Ürkmez Yat Limanı 

4.5. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 4 


S v P 

MUĞLA: Türkiye‟nin Ege Bölgesi‟nde yer alan Muğla Ġli‟nin kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli 

ve Burdur, doğusunda Antalya Ġlleri ve güneybatısında Ege Denizi, güneydoğusunda ise Akdeniz yer 

almaktadır. 13.338 km² büyüklüğünde alana sahip olan ilde toplam 12 ilçe ( Muğla Merkez dıĢında; 

Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Kavaklıdere, Köyceğiz, Marmaris, Milas, Ortaca, Ula, Yatağan) 

bulunmaktadır. Uzunluğu yaklaĢık 1.100 km. olan denize cephesiyle Muğla Türkiye‟nin en uzun sahil 

Ģeridine sahip ilidir. 

Ġlin bitki örtüsü makidir. GeniĢ yer tutan kızılçam ormanları bazı kesimlerde kıyıdan itibaren baĢlar. 

Muğla‟da Akdeniz iklimi etkisinde kalan kara iklimi hüküm sürmektedir. Yazlar sıcak ve kurak, kıĢlar ılık 

ve yağıĢlıdır. Ġlin ekonomisi turizm, tarım, hayvancılık, ticaret, ormancılık ve inĢaata dayalıdır. Turizmin 

geliĢmesi ile birlikte inĢaat sektöründe de büyük hareketlilik ve canlılık olmuĢtur. 

Turizm il genelinde önemli bir ekonomik aktivite rolündedir. Muğla Ġli‟nin coğrafi yapısı ve doğal 

özellikleri, sezonun uzunluğu ve tarihsel yapısı bölgedeki turizm potansiyelini artırmaktadır. Ġl sınırları 

içinde bulunan Dalaman, Fethiye, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil bölgeleri ile dünyaca tanınan 

tatil yerleri haline gelmeye baĢlamıĢtır. Bölgede temel konaklama Ģekli olan otellerin yanı sıra tatil 

köyleri de bulunmaktadır. Muğla‟ya gelen yerli ve yabancı ziyaretçilerin büyük çoğunluğu 4 ve 5 yıldızlı 

otelleri tercih ederken kalıĢ süreleri de ortalama 1 hafta uzunluğundadır. Bölgeye olan ulaĢılabilirliğin 

yüksek olması ve geniĢ bir kıyı kesimine sahip olması bölgeye olan talebi ve ziyaretçi sayılarını olumlu 

yönde etkilemektedir. 

MARMARĠS: Ege Bölgesi‟nde, Muğla iline bağlı bir ilçe olan Marmaris‟in, kuzeydoğusunda Ula, 

doğusunda Köyceğiz, güneyinde Akdeniz, güneyinde ve batısında Akdeniz ile Datça, kuzeybatısı ve 

kuzeyinde de Gökova Körfezi bulunmaktadır. Marmaris, Akdeniz ile Ege Denizi‟nin birleĢtiği bölgede, 

önü yarımada ve adalarda kısmen kapanmıĢ küçük bir koyun kenarında kurulmuĢtur. 

Ġlçenin ekonomisi tarım, hayvancılık, balıkçılık, süngercilik, turizm ve tekne yapımına dayalıdır. 

Marmaris‟in uzun yaz mevsimi, elveriĢli iklim koĢulları, 

zengin doğası, yat limanları ile Türkiye‟nin önde gelen 

turizm alanlarındandır. Ġlçede otel, motel pansiyon ve tatil 

köyleri bulunmaktadır. Dalaman hava alanından ötürü de 

turizm büyük ölçüde geliĢmiĢtir. 

Marmaris Ġlçesi, Muğla Ġli Deprem Haritasına göre 1. 

Derece deprem bölgesinde kalmaktadır. 

2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus 

sayımı sonuçlarına göre, Muğla Ġli, Marmaris Ġlçesi‟nin 

nüfusu aĢağıdaki tabloda gösterilmiĢtir. 

Toplam Erkek Kadın 

Marmaris 77.390 41.158 36.232 

MUĞLA 817.503 416.029 401.474 

1 Bölge analizi ile ilgili bilgiler için Ġlgili Belediye BaĢkanlığı, Valilik WEB sayfalarından faydalanılmıĢtır.


S v P 

5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER ve GAYRĠMENKULLERE BAĞLI 

HAKLARA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER ve ANALĠZLER 

5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler 

5.1.1. Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, 

Değerleme konusu; “Netsel Marina” Muğla Ġli, Marmaris Ġlçesi sınırları içerisinde yer alan Kültür ve 

Turizm Bakanlığı‟ndan yap-iĢlet-devret modeli çerçevesinde tapuya tescilli üst hakkına istinaden 49 

yıllığına kiralanmıĢ üç parselden; 

o Tepe mahallesi, 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 parsel numarasında kayıtlı 25.070,-m 2 

arsa vasıflı gayrimenkul ve üzerinde konumlandırılmıĢ idari, konaklama ve ticari 

ünitelerden 

o Adaköy Köyü, 18/1 pafta, 316 parsel numarasında kayıtlı 11.972,-m 2 arsa vasıflı 

gayrimenkul ve üzerinde konumlandırılmıĢ saniter üniteleri diğer bir deyiĢle deniz 

yoluyla gelen misafirlere yönelik duĢ, WC, soyunma / giyinme üniteleri 


gayrimenkul ve üzerinde konumlandırılmıĢ idari binalardan, 

oluĢmaktadır. 

(EK: 1: Gayrimenkule Ait Fotoğraflar) 

Netsel Marina, 2005 yılından itibaren, Setur Marinaları ve Torunlar ġirketler Grubu ortaklığı 

kontrolünde olup, üzerinde konumlandırıldığı parseller 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 (22.12.2037 

tarihine kadar) yıllığına Kültür ve Turizm Bakanlığı‟ndan kiralanmıĢtır. 

5.1.2. Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri, 

1989 yılında faaliyete geçen Netsel Marina, 

o 5 numaralı parsel 25.070,-m 2 yüzölçümlü 

o 316 numaralı parsel 11.972,-m 2 yüzölçümlü ve 

o 318 numaralı parsel ise 436,-m 2 yüzölçümlü 

Olup, toplam 37.478,-m² alan üzerinde kurulmuĢtur. Türkiye'de marina faaliyetleri açısından hizmet 

veren ilk tesislerden birisidir. Netsel Marmaris Marina denizde 700, karada 130 olmak üzere 

toplam 830 teknelik bir kapasiteye sahiptir.

NETSEL MARĠNA 

Ebatlarına Göre Tekneler 

24 m² - 59,99m² 

60 m² - 119,99m² 

120 m² - 179,99m² 

180 m² ve üstü 


S v P 

Netsel Marina, 3.699,77m 2 ‟lik yüzer iskele alanı ve 96.031,75m 2 ‟lik denizalanı ile 

Türkiye'nin ilk üç büyük marinasından biridir. 

Marina, Marmaris ilçe merkezindeki ana marina olarak faaliyet göstermektedir. Ayrıca, Netsel Marina 

bölgedeki merkezi konumu itibari ile uluslararası yatçıların gümrük ve pasaport kontrolü gibi hizmetleri 

sunmaktadır. 

Lift 

NETSEL MARĠNA 

Max. 15 ton ve Max. 100 ton kapasiteli iki adet travel lift 

Elektrik 

Denizde ve karadaki teknelere elektrik bağlantısı 31.500 V orta gerilimle çalıĢan biri 400kVA 

diğeri 1.000 kVA olan iki adet trafo ve 100kVA ve 550 kVA‟lık iki adet jenaratör mevcuttur. 

Su Denizde ve karadaki teknelere su bağlantısı 

Telefon Yatlara telefon bağlantısı 

Araç Pakı 40 araçlık açık otopark 

Güvenlik 24 saat güvenlik görevlisi 

Açık Spor Alanı Açık yüzme havuzu 

Yeme-Ġçme 3 restaurant, 2 cafe-bar 

Market Migros 

Yılın 365 günü boyunca faal olan marina içerisinde, ortalama 80,-m boylarında, 3,5mmin ve 

18,-mmax derinliğe sahip 9 adet yüzer iskele bulunmakta olup tekne / yatların giriĢ ve 

çıkıĢlarını kolaylaĢtırmak amacıyla gerekli alt yapı mevcuttur. 

Ayrıca, Marina içerisinde gelen misafirlere hizmet sunan sosyal ve ticari üniteler; 

- Restoranlar 

- bar 

- kafeler 

- sağlık merkezi 

- alıĢveriĢ merkezi 

- yat kulübü 

- seyahat acenteleri 

- yüzme havuzu 

- tamir-bakım atölyeleri 

- akaryakıt istasyonu 

- çamaĢırhane 

- duĢ ve wc kabinleri ve 

- 15 adet stüdyo tip daire 

bulunmaktadır. 

Mimari Proje doğrultusunda, değerleme konusu parseller üzerinde konumlu mülklerin metrajları 

aĢağıda verilmiĢtir. 

Marina Yönetim Binası 421,62 

Ofis (GĠNO) 191 

Lokanta- Dükkan 1.455,21 

Pub 109,84 

Dükkan 433,15 

Dükkan + Depo 569,38 

Dükkan + Apart Daire 2.364,58 

Trafolar 200 

Saniterler 752 

Yat Kulübü 250,52 

Su Deposu 143

Atölye 104,6 

Ofis 90,50 

Atölye 110 

Dükkan 300 

TOPLAM 7.494,9 


S v P 

316 Numaralı Parsel Üzerinde Yer Alan Yapılar: 

o Marina Yönetim Binası: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamımda inĢa edilmiĢ 

olup, kısmen tek katlı kısmen ise zemin + 1 normal katlıdır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre 422,-m 2 

kapalı alana sahiptir. 

o Ofis Binası: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamımda inĢa edilmiĢ olup, zemin + 1 

normal katlıdır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre 191,-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Trafo 1 Binası: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamımda inĢa edilmiĢ olup, zemin 

+ 1 normal katlıdır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre 110,-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Saniter 1 Binası: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamımda inĢa edilmiĢ olup, tek 

katlıdır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre 376,-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Yüzme Havuzu: 48,-m 2 alanlıdır. 

o Acenta Ofisleri: Çelik konstrüksiyon tarzında yapılmıĢ olup, Yapı Kullanma Ġzin Belgesine 

göre 90,50m 2 kapalı alana sahiptir. 


Söz konusu parsel tekne / yatların kara park alanı olarak kullanılmaktadır. 


o Lokanta & Dükkan: Ön Blok olarak tanımlanan üniteler betonarme karkas sistemde, ayrık 

inĢaat nizamında inĢa edilmiĢ olup, zemin + 1 normal kat olmak üzere iki katlıdır. Mimari Projeye göre 

1.455,57m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Pub: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamında inĢa edilen yapı zemin + 1 normal 

kat olmak üzere iki katlıdır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre 110,-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Yat Kulübü: Migros tarafından kullanılan yapı betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat 

nizamında inĢa edilmiĢ olup, zemin + 1 normal kat olmak üzere iki katlıdır. Mimari projesine göre 

250,52-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Depo + Dükkan: Mudo tarafından kullanılan yapı betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat 

nizamında inĢa edilmiĢ olup, zemin + 1 normal kat olmak üzere iki katlıdır. Yapı Kullanma Ġzin 

Belgesine göre 569,38-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Dükkan+Apart Daire: Apart olarak kullanılan üniteler betonarme karkas sistemde, ayrık 

inĢaat nizamında inĢa edilmiĢ olup, zemin + 2 normal kattan oluĢmaktadır. 

o Zemin Kat: Mağaza kullanım fonksiyonlu ünitelerden 

o 1‟nci Kat: Ofis ve dükkan kullanım fonksiyonlu ünitelerden ve 

o 2‟nci Kat: konaklama kullanım fonksiyonlu ünitelerden 

oluĢmaktadır. Mimari Projesine göre 2.364,-m 2 kapalı alana sahiptir. Söz konusu konaklama 

ünitelerinden 1‟i hariç 12 adet ünitenin kiralamaya konu oldukları tespit edilmiĢtir. 

o Trafo 2 Binası: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamında inĢa edilmiĢ olup, tek 

katlıdır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre, 90,-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Saniter 2 Binası: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamında inĢa edilmiĢ olup, tek 

katlıdır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre 376,-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Su Deposu: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamında inĢa edilmiĢ olup, tek katlıdır. 

Yapı Kullanma Ġzin Belgesine göre 143,-m 2 kapalı alana sahiptir. 

o Atölyeler: Yığma kagir tarzda inĢa edilen binalar 214,60m 2 kapalı alanlıdır. 

o Dükkanlar: Betonarme karkas sistemde, ayrık inĢaat nizamında inĢa edilmiĢ olup, Mimari 

projesine göre 733,-m 2 kapalı alana sahiptir.

5.1.3. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri 

ÜST HAKKI TAPU BĠLGĠLERĠ 

Ġli Muğla 

Ġlçesi Marmaris 

Mahallesi/Köyü Tepe Adaköy 

Mevki Ilıca 


S v P 

Pafta No 17-18/1 18/1. 

Ada No 236 - 

Parsel No 5(*) 316 318 

Yüzölçümü, m² 25.070,00 11.972,00 436,00 

Niteliği ARSA (Daimi ve Müstakil Ayni Hak) 

Edinme Tarihi ve Yevmiye No. 05.05.1989/912 

Üst Hakkı Maliki Netsel Turizm Yatırımları A.ġ. 

(*) 236 ada, 5 numaralı parsel üzerinde konumlu ana gayrimenkulde, 112 adet bağımsız bölüm yer almakta 

olup, bağımsız bölüm listesi ekte sunulmuĢtur. 

(Ek:2: Gayrimenkullere Ait Üst Hakkı Tapu Belgeleri ve Bağımsız Bölüm Listesi) 

5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi 

19.12.2011 tarihi itibari ile Muğla Ġli – Marmaris Ġlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü ve ilgili Belediye Ġmar ve 

ġehircilik Müdürlüğü‟nde yapılan inceleme ve alınan yazılı tapu takyidat bilgileri aĢağıda sunulmuĢtur. 

5.2.1. Gayrimenkullerin Son Üç Yıl Ġçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım ĠĢlemleri, 

Ġlgili Tapu Sicil Müdürlüğü‟nde yapılan incelemeler sonucunda, konu parsellerin üzerinde Netsel 

Turizm Yatırımları A.ġ. lehine üst kullanım hakkı Ģerhi yer aldığı ve son üç yıl içerisinde herhangi 

değiĢikliğe konu olmadığı tespit edilmiĢtir. 

5.2.2. Gayrimenkullere Ait Takyidat Ġncelemeleri, 

18/1 pafta, 316 ve 318 no‟lu parseller üzerinde müĢtereken: 

Ġrtifak Bölümü: 

49 yıl müddetle Netsel Turizm Yatırımcılığı A.ġ. lehine daimi ve müstakil aynı hak 

vardır. (05.05.1989, Yev:912) 

Maliye Hazinesi lehine seneliği 63.450.055,-TL‟den bedelle 22.12.2037 tarihine 

kadar Gayrimenkul Mükellefiyeti (BaĢlama tarihi: 31.05.1989, BitiĢ tarihi: 

22.12.1937, Süre: - ) (28.02.1991/525 Yevmiye) 

Beyanlar Bölümü: 

Daimi ve müstakil aynı hak olarak 327 sahifede kayıtlıdır (05.05.1989, Yev: 912) 

17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no‟lu parsel üzerinde konumlu tüm bağımsız bölümler üzerinde 

müĢtereken; 


Yönetim Planı: 28.02.1991 

Daimi ve müstakil aynı hak olarak Tepe Mahallesi 2299 sahifede kayıtlıdır. 

(23.01.1991, Yev: 161) 




22.12.1937, Süre: - ) (28.02.1991/525 Yevmiye) 

Değerleme konusu parseller üzerinde konumlu 112 adet bağımsız bölüm olması nedeni ile tapu 

takyidatı bilgileri yukarıda verilmiĢ olup, Yazılı Tapu Takyidat dökümleri dosyasında saklanmaktadır.

5.2.3. Gayrimenkullere Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri, 


S v P 

Rapor konusu 316, 318 ve 5 numaralı parseller, 29.12.1977 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Marmaris 

(Muğla) Yat Limanı Ġmar Planı‟na göre; “Yat Limanı Tesis Alanı” nda kalmakta olup, yapılaĢma 

koĢulları aĢağıda verilmiĢtir. 

- Emsal (E): 0.20 

- Yat Limanı‟nda yapılacak olan kule ve fener T.C. UlaĢtırma Bakanlığı‟nca belirlenecek alanda 

tatbik edilecektir. 

- Yat Limanı tesis alanında yapılacak tesisler 2634 sayılı “Turizmi TeĢvik Kanunu” uyarınca 

çıkarılan turizm yatırım ve iĢletmeleri nitelikleri yönetmeliğine uygun olarak yapılacaktır. 

“Turizm Yatırım Belgesi” almadan inĢaat ruhsatı verilemez. 

- T.C. UlaĢtırma bakanlığı, yolcu ve araç hizmet tesisleri alanında yapılacak tesislerle ilgili mimari 

projeler Kültür ve Turizm Bakanlığı‟nca uygun görülmeden inĢaat uygulaması yapılamaz. 

- Pis su kanalları hiçbir Ģekilde deniz, göl ve akarsulara veya tabi araziye deĢarj edilmeyecektir. 

- 2.derece tasfiye tesisi yapılmadan (pis suyun %50-%70‟ini tasfiye eden tesis) iskan ruhsatı 

verilemez. 

- Teknik alt yapı sitemi, yol, içme ve kullanma suyu, pis su sistemi enerji sistemi, çöp sistemi 

tümüyle yapılmadan iskan ruhsatı verilemez. 

- 1/1000 veya 1/500 ölçekli vaziyet planı Kültür ve Turizm Bakanlığı‟nca uygun görülmeden 

uygulamaya geçilmez. 

- Tabii Afetler Yönetmeliğinin geçerlidir. 

Yapı Kullanma Ġzin Belgesi: 

76/13 cilt ve sahife numaralı “lojman, bekçi kulübesi, atölye, su deposu, ofis, yüzme 

havuzu-duĢ, pub, marina yönetim binası, lokanta + dükkan, yat kulübü, depo-personel” için 

verilmiĢ, 

15.10.1990 tarih, 68/15 cilt ve sahife numaralı “Marina Yönetim Binası” için verilmiĢ, 

05.03.1992 tarih, 61/7 sahife ve cilt numaralı “Saniter Üniteler ve Trafo” için verilmiĢ, 

28.02.2008 tarihli ve 3243 belge numaralı “Ofis” için verilmiĢ 

28.04.2009 tarihli ve 3243 belge numaralı “Dükkan, Misafirhane ve Büro” için verilmiĢ, 

28.04.2009 tarihli ve 3243 belge numaralı “Dükkan” için verilmiĢ, 

28.04.2009 tarihli ve 3243 belge numaralı “Büro” için verilmiĢ, 

28.04.2009 tarihli ve 3243 belge numaralı “Dükkan, Lokanta” için verilmiĢ, 

28.04.2009 tarihli ve 3243 belge numaralı “Dükkan, Umumi Helalar” için verilmiĢ, 

Yapı Kullanma Ġzin belgeleri mevcuttur. 

(EK: 3: Gayrimenkullere Ait Yapı Kullanma Ġzin Belgeleri) 

(EK: 4: Gayrimenkullere Ait Ġmar Paftası, Plan Notları ve Aplikasyon Krokisi) 

(EK: 5: Gayrimenkullere Ait Turizm ĠĢletme Belgesi) 

(EK: 6: Gayrimenkullere Ait Kıyı Tesisi ĠĢletme Ġzin Belgesi) 

5.2.4. Yapı Denetim KuruluĢu ve Denetimleri, 

Değerleme konusu parseller üzerinde konumlu yapıların yapı denetimi yapılmamıĢtır. 

5.3. Netsel Marina Ġrtifak Hakkı SözleĢmesi 

Taraflar arasında imzalanan sözleĢmesinin değerleme çalıĢmalarında önem arz eden maddeleri aĢağıda 

sunulmuĢtur. 

Madde 2: Ġrtifak Hakkının Süresi BaĢlama ve BitiĢ Tarihi 

Hakkın süresi 49 yıldır. Bu hak 22.12.1988 tarihinde baĢlayıp 22.12.2037 tarihinde sona erecektir. 

Madde 7: Ġrtifak Hakkı Bedeli 

Ġrtifak hakkı bedeli, aĢağıdaki iki unsurdan oluĢmaktadır.


S v P 

a. Zeminin Ġrtifak Hakkı Bedeli: 

Ġlk Yıl için 63.450.055,-TL 5 dır. 2. ve 3. yıllar kullanım bedeli ise Maliye ve Gümrük Bakanlığı‟nca, (Bütçe 

ve Mali Kontrol Genel Müdürlüğü) her yıl yayımlanan Devlet Ġhaleleri Genelgesinde Belirtilen artıĢ 

oranlarının bir önceki yılı irtifak hakkı bedeline eklenmesi suretiyle saptanır. Saptanan bu bedele hak 

lehtarınca herhangi bir Mahkeme ve Makama BaĢvurarak itiraz edilemez. 

b. Kardan veya Cirodan Pay Alınması 

Ġrtifak hakkına konu taĢınmaz üzerinde gerçekleĢtirilen tesisin iĢletmeye geçmesinden sonra; Ticari 

kar üzerinden 5 % oranında pay alınacaktır. Bu pay Ġlk üç yılda % 50 oranında alınacaktır. 

5 Eski TL‟dır.

6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI 

6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 


S v P 

Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan 

herhangi bir faktör bulunmamaktadır. 

6.2. Hakların Bağlı Olduğu Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede 

Baz Alınan Veriler 

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalıĢmasında baz alınan verilere 

Rapor‟un 5.1.2„nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiĢtir. 

6.3. Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar 

Raporun 3.5‟inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen analiz ve değerleme yöntemlerinden, Rapor‟a 

konu olan gayrimenkuller ve gayrimenkule bağlı hakların özellikleri dikkate alınmak suretiyle 

kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalıĢmaları gerçekleĢtirilmiĢtir. 

316, 318 ve 5 numaralı parsellerin üst hakkı ve yapı değerinin belirlenmesinde; 

AyrıĢtırma Yöntemi kullanılarak, 

o Piyasa (emsal) yaklaĢımı çerçevesinde değerleme konusu gayrimenkule benzer Ģekilde, üst 

hakkı tesisi ile marina olarak geliĢtirilen gayrimenkullerden, aynı bölgede ve benzer nitelikteki, 

emsal olabilecek mülklerden yola çıkılmıĢ ve değerleme konusu gayrimenkulün özel nitelikleri 

ve emsallerden farklılıkları da dikkate alınmak suretiyle gerekli düzeltmeler yapılarak üst 

hakkı değerine ulaĢılmıĢ ve 

o Bulunan bu üst hakkı değerine, maliyet yaklaĢımı esasları çerçevesinde tespit edilen 

yapılaĢma maliyeti eklenerek yapı değeri + üst hakkından oluĢan gayrimenkul toplam 

değerine ulaĢılmıĢtır. 

Alternatif karĢılaĢtırma yöntemi olarak AyrıĢtırma Yöntemi ile bulunan değerleme konusu 

gayrimenkullerin toplam (Üst Hakkı+Yapı) değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teĢkil edip etmediğinin 

belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi 

çalıĢmasına yer verilmiĢtir. 

Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi çerçevesinde, gelirlerin 

öngörülmesinde, değerleme konusu tesisin gerçekleĢen, yapılan kira sözleĢmelerine göre, kira gelirleri 

ve kira artıĢ oranları esas alınmıĢ; gider öngörülerinde ise irtifak hakkı sabit ve ticari kar üzerinden 

ödenen ciro payları dikkate alınmıĢtır. Bu analiz sonucunda değerleme konusu gayrimenkullerin irtifak 

hakkı + yapı değerinden oluĢan gayrimenkul toplam değerine ulaĢılmıĢtır. 

6.4. AyrıĢtırma Yöntemi Ġle Gayrimenkul Değerinin Tespiti 

6.4.1. Ġrtifak Hakkı Değerinin Tespiti: 

Değerleme konusu parsellerin, “Liman Ġmarlı” olmaları ve söz konusu imarlı parsellerin genellikle devlet 

kontrolü altında olması sebebiyle, marina kullanım fonksiyonlu parsellerin “Devlet Liman 

ĠĢletmeleri - DLH” tarafından, yap-iĢlet-devret esaslarına uygun olarak ihaleye çıkarılmak suretiyle 

geliĢtirildiği görülmektedir. 

Bu sebeple, değerleme konusu 316, 318 ve 5 numaralı parseller ve üzerinde konumlandırılan tesisin 

toplam (Üst hakkı) değerinin tespiti amacıyla, değerleme konusu gayrimenkul ile ortak 

niteliklere sahip yakın zaman Yap ĠĢlet Devret Modeli ile ihaleye çıkarılmıĢ Marina 

araĢtırılmalarına gidilmiĢtir. Yetkili mercilerin basın açıklamaları esas alınarak Ġzmir – ÇeĢme 

Marina ihale Ģartları aĢağıda sunulmuĢtur.


S v P 

2007 yılında Yap ĠĢlet Devret (YĠD) modeli ile 25 yıllığına kiralanan Ġzmir - ÇeĢme Marina 

o 34.000,-m 2 kullanım alanına sahiptir. 

o 400 adet denizde ve 100 adet karada olmak üzere toplam 500 adet yat kapasitesi 

mevcuttur. 

o Yapılan yatırım maliyeti 12.000.000,-€‟dur. 

o 1,5 yıl yapım süreci ve 23,5 yıl ise iĢletim hakkı mevcuttur. 

o ĠĢletmeye girmesini takip eden sene 1.555.000,-TL ve 23,5 yılda ise 67.000.000,-TL 

kullanım hakkı bedeli ödemesin gerçekleĢecektir. 

Yukarıda yapılan açıklamalar ıĢığında, irtifak hakkı bedeli tespiti amacı ile; 

Emsal tesisin 2010 yılı ortasında faaliyete girdiği dikkate alınarak söz konusu dönemde 

ödenecek olan yıllık irtifak hakkı bedelinin değerleme tarihi itibari ile ifade edilmesi gerektiği 

dikkate alınarak, 

bu değerin denizdeki yat kapasitesine bölünmesi ile denizdeki yat kapasitesi baĢına yıllık 

irtifak hakkı emsal değeri, 

hesaplanmıĢtır. 

Değerleme konusu Netsel Marina tahsisli arsalarının kullanım haklarının değeri, bu haklar için 

ödenmesi gereken (emsal) bedellerle, mevcut sözleĢmelerden kaynaklanan mevcut irtifak 

hakkı ödemeleri arasındaki fark dikkate alınarak hesaplanmıĢtır. Diğer bir deyiĢle, bu hakka sahip 

olmakla, günümüz itibariyle sağlanan maddi menfaatlerin (yıllık ödeme farkları) bugünkü değeri 

belirlenmiĢtir. 

Yıllık Ġrtifak Hakkı Bedeli (2011 Yılı) 921.449 

Tekne Kapasitesi 830 

Tekne Kapasitesi BaĢına Ġrtifak Hakkı Bedeli 1.110 

Kalan Kiralama Süresi 26 Yıl 

Ġzmir ÇeĢme Marina Yıllık Ġrtifak Hakkı Bedeli, TL 1.770.481 

Tekne Sayısı 500 

Tekne Kapasitesi BaĢına Ġrtifak Hakkı Bedeli, TL 3.541 

Kalan Kiralama Süresi 23,5 Yıl 

Tekne BaĢına Ġrtifak Hakkı Emsal Bedeli Farkı (TL) 2.431 

Tekne Kapasitesi 830 

Yıllık Ġrtifak Hakkı Emsal Bedeli Farkı (TL) 2.017.549 

Yıllık Ġrtifak Hakkı Emsal Bedeli Farkı (€) 820.375 

Netsel Marina‟nın yukarıda yer alan emsal doğrultusunda Yıllık Ġrtifak Hakkı Emsal Bedeli Farkı 

820.375,-€ olarak tespit edilmiĢ ve aĢağıda yapılan hesaplamalar sonucu, gayrimenkulün kullanım 

hakkı değeri hesaplanmıĢtır. 

2012 2013 2014 2015 DED 6 

NET NAKĠT AKIMI, € 820.375 836.783 853.519 870.589 9.823.257 

Iskonto Oranı 0,101 0,101 0,101 0,101 0,101 

Iskonto Faktörü 1,101 1,21 1,33 1,47 1,62 

1 / Iskonto Faktörü 0,91 0,82 0,75 0,68 0,62 

Nakit Akımı NBD 745.119 690.301 639.515 592.467 6.071.821 

Toplam Nakit Akımı NBD, € 8.739.222 

Yıl Ortası Düzeltme Faktörü 1,0493 

DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer, € 9.169.938 

DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer, TL 22.551.630 

Sonuç olarak, değerleme konusu parsellerin kullanım hakkı değeri 22.551.630,-TL olarak 

hesaplanmıĢtır. 

6 2037 yılına kadar devam eden değer.

6.4.2. Yapı Maliyetinin Belirlenmesi 


S v P 

Bu çalıĢmada, Maliyet YaklaĢımı çerçevesinde, değerleme Kara Binaları ve Yüzer Ġskele Alanları ve 

Rıhtım ile dolgu alanları fonksiyonlu yapıların yeniden yapım maliyeti hesaplanırken; 

- Kara Binaları, Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı Mimarlık ve Mühendislik Hizmet 

Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2011 Yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyet bedellerini 

gösterir cetvelde yer alan 4. Sınıf A grubu yapıların maliyet bedeli olan 625,-TL TUĠK 

tarafından açıklanan, bir önceki yılın son dönemine göre inĢaat malzemeleri ve iĢçiliklerindeki 

artıĢ (%12,76) oranında eskale edilerek hesaplamalara dahil edilmiĢtir. 

- Yüzer Ġskele Alanları, özellikli yapı olması sebebiyle bu tür özellikli yapıları inĢa eden 

firmalar ile yapılan görüĢmeler sonucunda, bu tür kullanım fonksiyonlu yapıların inĢaat maliyeti 

olarak 3.500,-TL/m 2 esas alınarak hesaplamalar gerçekleĢtirilmiĢtir. 

- Yıpranma oranı %15 olarak tespit edilmiĢ ve bu oranda yıpranma hesaplanarak gayrimenkul 

değerinden düĢülmüĢtür. 

Mimari ve Mühendislik Bedeli Oranı 4% 

Mimarlık ve Mühendislik giderleri toplam inĢaat maliyetinin % 4‟ü oranında varsayılmıĢtır. 

Koordinasyon ve Genel Giderler Oranı 4% 

Koordinasyon ve Genel Giderler Oranı, inĢaat maliyeti ve Mimari ve Mühendislik Bedelleri toplamının % 4‟ü 

oranında varsayılmıĢtır. 

Diğer Giderler Oranı 4% 

Diğer Giderler, toplam maliyetlerin % 4‟ü oranında varsayılmıĢtır.


S v P 

Yukarıda verilen varsayımlar sonucu konu Marinanın bugünkü yapı değeri aĢağıdaki tabloda hesaplanmıĢtır. 

Kara Binaları Alan, m 2 

Birim Maliyet, 

TL 

Mimari Ve 

Mühendislik 

Gideri 

Koordinasyon 

Gideri 

Diğer 

Giderler 

GiydirilmiĢ 

Birim 

Maliyet, TL 

Yeniden 

Yapım 

Maliyeti 

Yıpranma 

Oranı 

Bina Değeri 

Marina Yönetim Binası 421,62 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 334.238 0,15 284.103 

Ofis 191,00 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 151.415 0,15 128.703 

Lokanta- Dükkan 1.455,21 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 1.153.615 0,15 980.572 

Pub 109,84 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 87.075 0,15 74.014 

Dükkan 433,15 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 343.379 0,15 291.872 

Dükkan + Depo 569,38 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 451.375 0,15 383.669 

Dükkan + Apart Daire 2.364,58 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 1.874.516 0,15 1.593.338 

Trafolar 200,00 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 158.550 0,15 134.767 

Saniterler 752,00 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 596.146 0,15 506.724 

Yat Kulübü 250,52 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 198.599 0,15 168.809 

Su Deposu 143,00 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 113.363 0,15 96.359 

Atölye 104,60 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 82.921 0,15 70.483 

Ofis 90,00 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 71.347 0,15 60.645 

Atölye 110,00 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 87.202 0,15 74.122 

Dükkan 300,00 704,75 0,04 0,04 0,04 792,75 237.824 0,15 202.151 

Kara Binaları Toplamı 7.494,90 5.050.331 

Yüzer Ġskele Alanları 3.699,77 3.500 0,04 0,04 0,04 3.937 14.566.083 0,15 12.381.171 

Yüzer Ġskele Alanı Toplamı 3.699,77 12.381.171 

(*)Netsel Marina Rıhtım - Dolgu Maliyeti 25.074.559 

Çevre Düzenleme Maliyeti 20.000 50 1.000.000 

NETSEL MARĠNA YAPI DEĞERĠ (TL) 43.506.061 

(*)Netsel Marina Rıhtım - Dolgu Maliyetine ait detay bilgi rapor ekinde sunulmuĢtur. 

Maliyet YaklaĢımı sonucunda, değerleme konusu Netsel Marina bugünkü yapı değerinin 43.506.061,-TL olarak kabulünün uygun olacağı kanaatine 

varılmıĢtır.

6.4.3. Gayrimenkulün Toplam Değeri 


S v P 

Gayrimenkulün toplam değeri, gayrimenkulün yapı maliyet değerine parselin üst hakkının bugünkü 

değeri ilave edilerek hesaplanmıĢ ve aĢağıdaki tabloda gösterilmiĢtir. 

316, 318 ve 5 Numaralı Parsellerin Ġrtifak Hakkı Değeri (TL) 22.551.630 

Yapıların Bugünkü Maliyet Değeri (TL) 43.506.061 

NETSEL MARĠNA ĠRTĠFAK HAKKI VE YAPI DEĞERĠ (TL) 66.057.690 

Yukarıda yapılan hesaplamalar sonucunda; 

- 316, 318 ve 5 numaralı parsellerin üst hakkının bugünkü değeri 22.551.630-TL 

- Marina tesisi fonksiyonlu yapının fiili değerleme tarihi itibari ile yeniden yapım maliyeti 

43.506.061,-TL 

- Değerleme konusu taĢınmazın toplam değeri (parsellerin bugünkü üst hakkı değeri + yapı 

maliyeti) 66.057.690,-TL 

olarak hesaplanmıĢtır. 

6.5. Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠNA Analizi 

Piyasa YaklaĢımı ile hesaplanan değerin, mevcut piyasa (risk ve getiri oranları) koĢullarında 

gayrimenkulün gelecekte yaratacağı nakit akımlarının (kira gelirlerinin) toplamına eĢit olacağı 

varsayılmıĢ olup değerleme konusu olan bölgede yapılan emsal araĢtırmaları sonucunda türetilen kira 

bedeli esas alınarak hesaplanan değerin, Piyasa YaklaĢımı sonucunda bulunan değeri destekleyip 

desteklemediği test edilmiĢtir. 

Bu çalıĢmada; Ġki husus önem arz etmektedir. 

- Iskonto Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının 

günümüz değerlerine indirgenmesinde kullanılmakta olup gerçekçi tahmini çok önemlidir. 

- Büyüme Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının 

dönemsel (yıllık) ve nominal olarak büyüme oranını ifade etmekte olup, genelde kullanılan 

para birimi ile ilgili enflasyon oranı olarak kabul edilmektedir. 

Iskonto Oranı 10,1% 

Risksiz Getiri Oranı(*) 5,4% 

Piyasa Risk Primi 2,7% 

Sektör Risk Primi 2,0% 

(*) Risksiz getiri oranı, T.C.„nin uzun dönemli (2020 vadeli) Euro bazlı Eurobondların verim oranı baz alınmıĢtır. 

- Yıl ortası düzeltme faktörü: Proje gelir ve giderlerinin yıl içerisinde normal dağılacağı 

varsayımıyla, net proje gelirleri yıl ortası düzeltme faktörüyle düzeltilmiĢtir. Iskonto oranı 

bileĢik olarak düĢünüldüğünden, yıl ortası düzeltme faktörünün belirlenmesinde yıllık 

ıskonto faktörünün karekökü kullanılmıĢtır. 

Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, kiralama konusu mülklerin büyük ölçüde € cinsinden kiralamaya 

konu edilmiĢ olmaları sebebiyle, bu çalıĢmada TL olarak hesaplamalardan kaynaklanan sapmaların 

önlenmesi amacı da güdülerek analizlerin AVRO(€) bazlı yapılması uygun görülmüĢtür. 

ĠNA Analizi çerçevesinde esas alınan veriler aĢağıda sunulmuĢtur. 

i. Kira Gelirleri: Değerleme konusu Marinanın gelir kalemleri 

- Yat Bağlama Gelirleri, 

- AVM Gelirleri, 

- Marina Sahası Kira Gelirleri ve 

- Bakım Onarım Sahası Kira Gelirlerinden 

oluĢmakta olup söz konusu gelir kalemleri gerçekleĢmeleri aĢağıda verilmiĢtir.


S v P 

a. Bağlama Gelirleri: GerçekleĢen tekne bağlama gelirlerinde önemli olan iki unsura ait veriler 

Yıllık Kontratlı Tekne Sayısı ve Tekne Bağlama Tarifeleri aĢağıdaki tabloda sunulmuĢtur. 

Ebatlarına Göre Tekneler Yıllık Kontratlı Tekne Sayısı 

24 m 2 - 59,99 m 2 393 

60 m 2 - 119,99 m 2 190 

120 m 2 - 179,99 m 2 26 

180 m 2 ve üstü 6 

AĢağıdaki tabloda 2012 yılı boyunca uygulanacak olan fiyat tarifesi görülmektedir. 

Euro/m 2 

Süre 

24 m 2 -59,99 m 2 60 m 2 -119,99 m 2 120 m 2 -179,99 m 2 180 m 2 ve üstü 

Günlük 1,153 1,210 1,328 1,502 

1 Aylık 0,713 0,749 0,820 0,957 

2 Aylık 0,551 0,632 0,691 0,841 

3 Aylık 0,461 0,530 0,576 0,704 

4 Aylık 0,429 0,451 0,486 0,597 

5 Aylık 0,401 0,419 0,450 0,555 

6 Aylık 0,373 0,391 0,417 0,516 

7 Aylık 0,346 0,363 0,386 0,480 

8 Aylık 0,324 0,339 0,356 0,446 

9 Aylık 0,300 0,317 0,330 0,414 

10 Aylık 0,280 0,294 0,305 0,385 

11 Aylık 0,260 0,273 0,281 0,358 

12 Aylık 0,243 0,255 0,262 0,333 

Yapılan analizlerde; 

- Yat bağlama gelirlerinde yıllık bazda %5 oranında artıĢ olacağı, 

- yıllık kapasite artıĢının projeksiyon dönemleri boyunca sabit kalacağı ve 

- yıllık kontratlı tekne sayısında da artıĢ olmayacağı 

öngörülmüĢtür. 

b. AVM Gelirleri: GerçekleĢen AVM aylık kira geliri toplam 148.982,-€ olup yıllık kira artıĢ oranı 

%5‟dir. 

Kapalı alan aylık kira geliri 148.060,-€ ve doluluk oranı ise % 87‟dir. 

Açık alan aylık kira geliri 922,-€ ve doluluk oranı ise % 3‟dür. 

Yapılan analizlerde yıllık doluluk oranlarında artıĢ öngörülmemiĢ ve yıllık kira artıĢ oranı, sözleĢmeler 

esas alınarak, %5 olarak öngörülmüĢtür. 

c. Marina Sahası Kira Gelirleri: GerçekleĢen aylık kira gelirleri 14.715,-€ olup, yapılan 

sözleĢmelere göre yıllık artıĢ oranı %5‟dir. Söz konusu alanlar % 100 doluluk ile çalıĢmaktadır. 

Yapılan analizlerde yıllık kira artıĢ oranı sözleĢmelere göre, % 5 esas alınmıĢ ve yeni bir yatırım 

öngörülmemiĢtir. 

d. Bakım Onarım Sahası Kira Geliri: GerçekleĢen aylık kira geliri 6.956,-€ olup, yıllık kira artıĢ 

oranı, sözleĢmelere göre, % 5‟dir. Söz konusu bölümün doluluk oranı %100‟dür. 

GerçekleĢtirilen analizlerde yıllık kira artıĢ oranı, sözleĢmelere göre, %5 esas alınmıĢ ve doluluk 

oranı %100 olup, yeni yatırım öngörülmemiĢtir. 

ii. Genel Yönetim Gideri: Değerleme konusu tesis gelirlerinin yaratılması için gerekli faaliyet gideri 

toplam cironun % 45‟i oranında olacağı öngörülmüĢ ve irtifak hakkı süresince bu oran sabit 

tutulmuĢtur. 

iii. Tesis Bakım – Onarım ve Yenileme Yatırımları: Değerleme konusu tesislerin turistlik tesisler 

olması dikkate alınarak her yıl düzenli olarak bakım onarım ve yenileme yatırımları gerçekleĢeceği 

dikkate alınmıĢ ve projeksiyon dönemleri için bu oranın,

- Bakım Onarım Giderinin, Marinanın yıllık cirosu üzerinden %4 ve 

- Yenileme Yatırımı Giderinin, Marinanın yıllık cirosu üzerinden %4 

Olacağı öngörülmüĢtür. 


S v P 

iv. Ticari Kar Üzerinden Ödenen Ġrtifak Hakkı Bedeli: MüĢteri ġirketten alınan bilgiler 

doğrultusunda Ticari Kar üzerinden %5 oranında ödenen kira bedelinin 2010 yılı için 327.493,- 

TL olduğu öğrenilmiĢtir. MüĢterinin gelecek yıllar için Ticari Karı öngörülemediği için, 2012 yılı ve 

devam eden yıllar için irtifak hakkı bedeli ödemesinin, her yıl bir önceki yıla oranla %5 oranında 

artacağı varsayılmıĢ ve ĠNA Analizinde kullanılmıĢtır. 

v. Yıllık Sabit Ġrtifak Hakkı Ödemesi: MüĢteri ġirketten alınan bilgiler doğrultusunda 2011 yılı 

sabit ciro ödemesinin 577.581,-TL olduğu öğrenilmiĢtir. Söz konusu ödemenin 2012 yılı ve 

izleyen yıllarda yıllık %3 oranında artacağı varsayılmıĢtır. 

Yukarıda açıklanan varsayımlar ıĢığında gerçekleĢen ĠNA Analizi aĢağıda sunulmuĢtur. 

2012 2013 2014 2015 DED 7 

NETSEL MARĠNA , € 5.719.717 6.005.703 6.305.988 6.621.287 6.952.352 

Yat Bağlama Gelirleri , € 3.671.873 3.855.467 4.048.240 4.250.652 4.463.185 

Ortalama Tekne Geliri 0,26 0,27 0,29 0,30 0,32 

Ortalama Tekne Ebadı 62,74 62,74 62,74 62,74 62,74 

Doluluk Oranı 74% 74% 74% 74% 74% 

Hizmet Verilen Tekne Adedi 615 615 615 615 615 

Tekne Kapasitesi 830 830 830 830 830 

AVM Kira Gelirleri , € 1.787.787 1.877.176 1.971.035 2.069.587 2.173.066 

Yıllık Ort. € / m 2 42 44 46 49 51 

Ort. Doluluk Oranı 79% 79% 79% 79% 79% 

Kiralanan Alan 3.545 3.545 3.545 3.545 3.545 

Toplam Alan 4.507 4.507 4.507 4.507 4.507 

Marina Sahası Kira Gelirleri, € 176.584 185.414 194.684 204.418 214.639 

Ort. € / m 2 29,02 30,48 32,00 33,60 35,28 

Kiralanan Alan 507 507 507 507 507 

Doluluk Oranı 100% 100% 100% 100% 100% 

Toplam Alan 507 507 507 507 507 

Bakım Onarım Sahası Kira 

Gelirleri , € 

83.472 87.646 92.028 96.629 101.461 

Yıllık, €/ m 2 32,89 34,53 36,26 38,07 39,98 

Kiralanan Alan 212 211,5 211,5 211,5 211,5 

Doluluk Oranı 100% 100% 100% 100% 100% 

Kapalı Alan 212 212 212 212 212 

Genel Yönetim Gideri 2.573.873 2.702.566 2.837.695 2.979.579 3.128.558 

Tesis Bakım & Yenileme Yat. 457.577 480.456 504.479 529.703 556.188 

Bakım Onarım Gideri 228.789 240.228 252.240 264.851 278.094 

Yenileme Yatırımları 228.789 240.228 252.240 264.851 278.094 

Ġrtifak Hak Bedeli 386.368 398.499 411.094 424.172 437.754 

Ġrtifak Hakkı Ciro Bedeli 146.815 154.155 161.863 169.956 178.454 

Ġrtifak Hakkı Bedeli 239.553 244.344 249.231 254.216 259.300 

NET NAKĠT AKIMI 2.301.899 2.424.181 2.552.720 2.687.833 40.329.978 

Iskonto Oranı 0,101 0,101 0,101 0,101 0,101 

Iskonto Faktörü 1,10 1,21 1,33 1,47 1,62 

1 / Iskonto Faktörü 0,91 0,82 0,75 0,68 0,62 

Nakit Akımı NBD 2.090.735 1.999.818 1.912.675 1.829.166 24.928.227 

Nakit Akımlarının Toplam NBD, € 32.760.620 

Yıl Ortası Düzeltme Faktörü 1,0493 

DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer, € 34.375.243 

DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer, TL 84.539.035 

Sonuç olarak, değerleme konusu Maliye Bakanlığı‟ndan kiralanmıĢ parsellerin kullanım hakkı 

değeri + Marina yapı değerinden oluĢan toplam değer 84.539.035,-TL (değerleme tarihi 

itibariyle 34.375.243,-€) olarak hesaplanmıĢtır. 

7 2037 yılına kadar devam eden değerdir.


S v P 

6.6. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin 

Seçilme Nedenleri 

6.6.1. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi, 

Değerleme konusu parseller üzerinde konumlandırılan yapıların yapılaĢma hakkı ve fonksiyonu 

itibariyle “En Etkin ve Verimli Kullanımı” teĢkil ettiği düĢüncesiyle, bu değerleme çalıĢmasında “En Etkin 

Ve Verimli Kullanım Analizi” gerçekleĢtirilmemiĢtir. 

6.6.2. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi, 

Değerleme konusu gayrimenkulün değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müĢterek 

veya bölünmüĢ kısımlar dikkate alınmıĢtır. 

6.6.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, 

Rapor‟un 5.2‟nci bölümünde, değerleme konusu gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi‟nde detayları 

verildiği üzere; değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde yer alan takyidatlar aĢağıda verilmiĢtir. 

18/1 pafta, 316 ve 318 no‟lu parseller üzerinde müĢtereken: 


49 yıl müddetle Netsel Turizm Yatırımcılığı A.ġ. lehine daimi ve müstakil aynı hak 

vardır. (05.05.1989, Yev:912) 



22.12.1937, Süre: - ) (28.02.1991/525 Yevmiye) 


Daimi ve müstakil aynı hak olarak 327 sahifede kayıtlıdır (05.05.1989, Yev: 912) 

17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no‟lu parsel üzerinde konumlu tüm bağımsız bölümler üzerinde 

müĢtereken; 


Yönetim Planı: 28.02.1991 

Daimi ve müstakil aynı hak olarak Tepe Mahallesi 2299 sahifede kayıtlıdır. 

(23.01.1991, Yev: 161) 




22.12.1937, Süre: - ) (28.02.1991/525 Yevmiye)

7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 


S v P 

7.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu 

Amaçla Ġzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması 

Raporun 3.5‟inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen analiz ve değerleme yöntemlerinden, Rapor‟a 

konu olan gayrimenkullerin özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek 

değerleme çalıĢmaları gerçekleĢtirilmiĢtir. 

316, 318 ve 5 numaralı parsellerin üst hakkı ve yapı değerinin belirlenmesinde; 

AyrıĢtırma Yöntemi kullanılarak, 

o Piyasa (emsal) yaklaĢımı çerçevesinde değerleme konusu gayrimenkule benzer Ģekilde, üst 

hakkı tesisi ile marina olarak geliĢtirilen gayrimenkullerden, aynı bölgede ve benzer nitelikteki, 

emsal olabilecek mülklerden yola çıkılmıĢ ve değerleme konusu gayrimenkulün özel nitelikleri 

ve emsallerden farklılıkları da dikkate alınmak suretiyle gerekli düzeltmeler yapılarak üst 

hakkı değerine ulaĢılmıĢ ve 

o Bulunan bu üst hakkı değerine, maliyet yaklaĢımı esasları çerçevesinde tespit edilen 

yapılaĢma maliyeti eklenerek yapı değeri + üst hakkından oluĢan gayrimenkul toplam 

değerine ulaĢılmıĢtır. 

Alternatif karĢılaĢtırma yöntemi olarak AyrıĢtırma Yöntemi ile bulunan değerleme konusu 

gayrimenkullerin toplam (Üst Hakkı+Yapı) değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teĢkil edip etmediğinin 

belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi 

çalıĢmasına yer verilmiĢtir. 

Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi çerçevesinde, değerleme konusu tesisin 

gerçekleĢen, yapılan kira sözleĢmelerine göre, kira gelirleri ve kira artıĢ oranları esas alınarak 

yapılmıĢtır. Bu analiz sonucunda değerleme konusu gayrimenkullerin irtifak hakkı + yapı değerinden 

oluĢan gayrimenkul toplam değerine ulaĢılmıĢtır. 

Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar aĢağıdaki tabloda gösterilmiĢtir. 

ÖZET TABLO 

Üst Hakkı Değeri, TL Yapı Değeri, TL Toplam Değer, TL 

AyrıĢtırma Yöntemi 22.551.630 43.506.061 66.057.690 

ĠNA Analizi 84.539.035 84.539.035 

Sonuç olarak; 

- Farklı yöntemlerle bulunan değerlerinin birbirlerine yakın ve tutarlı olduğu, 

- Gayrimenkulün gelir yaratıcı bir mülk olması ve gelir sağlamak amacı ile elde tutulması nedeni 

ile Gelirlerin Kapitalizasyonu - ĠNA Analizi sonucu bulunan değerin gayrimenkulün rayiç 

değerini doğru bir Ģekilde yansıtacağı, 

- Bu yöntem kullanılmak suretiyle hesaplanan 84.539.035,-TL tutarındaki değerin 

gayrimenkulün rayiç değeri olarak kabul edilmesinin uygun olacağı, 

kanaatine varılmıĢtır. 

7.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının 

Gerekçeleri, 

Bu değerleme çalıĢmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus 

bulunmamaktadır.


S v P 

7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması 

Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı 

Hakkında GörüĢler 

Rapor‟un 5.2.3. Gayrimenkullere Ait Ġmar Planı/KamulaĢtırma ĠĢleri v.s. Bilgileri bölümünde detayları 

verildiği üzere; değerleme konusu gayrimenkullerin mevzuat uyarınca alınması gerekli izin ve belgeleri 

eksiksiz ve tamdır. 

7.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün G.Y.O. Portföyüne Alınmasında 

Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında 

GörüĢ 

Raporu‟nun 5.2.‟nci bölümünde yer alan Yasal Süreç Analizi ve 6.6.3‟üncü Gayrimenkul ve Buna Bağlı 

Haklara ĠliĢkin Hukuki Analiz bölümünde de detayları verildiği üzere; değerleme konusu 

gayrimenkuller ve gayrimenkullere bağlı hakların (kullanım hakları) Netsel Turizm 

Yatırımları A.ġ. aktifinde yer aldığı ve Torunlar GYO A.ġ.‟nin Netsel Turizm Yatırımları 

A.ġ.‟ne %44,60 oranında iĢtirak ettiği anlaĢılmaktadır. 

Bu sebeple analiz, değerleme konusu gayrimenkullerin değil, bu gayrimenkullerin üst hakkı Maliki olan 

Netsel Turizm Yatırımları A.ġ. hisselerinin (iĢtirak) GYO portföyünde yer alıp alamayacağına 

yönelik olarak gerçekleĢtirilmiĢtir. 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları; 

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanmıĢ bulunan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin 

Esaslar Tebliği (Tebliğ)”nin, Seri: VI, No: 29 sayılı Tebliğ ile değiĢik, “iĢtirak” baĢlıklı 32/A maddesinin 

“e” bendinde; 

Ġktisap tarihinde gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz 

değerinin, iĢtirak edilecek Ģirketin bilanço aktifinin en az %75‟ini oluĢturduğu 

Türkiye‟de kurulu Ģirketlere, 

ĠĢtirak edebileceği hükmü yer almaktadır. 

Diğer taraftan, Tebliğ‟in Seri: VI, No: 21 sayılı Tebliğ ile değiĢik “Yatırımlara iliĢkin yasaklar” baĢlıklı 

26‟nci maddesinin “a” ve “c” bendlerinde, 

Ortaklıklar, hiç bir Ģekilde paylarını satın aldıkları Ģirketlerin sermayesine ve yönetimlerine 

hakim olma amacı güdemez ve hiç bir Ģirkette sermaye veya oy haklarının %5‟inden fazlasına 

sahip olamazlar, 

Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dıĢı teĢkilatlanmıĢ piyasalarda iĢlem görmeyen 

sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının 

Borsa kanalıyla yapılması zorunludur, 

Denmek suretiyle yapılacak ĠĢtirak yatırımlarına, ancak belirli nitelikteki ġirketlere ve sermayelerinin 

%5‟ini aĢmayacak oranlarda yapılması yönünde kısıtlama getirilmiĢ, 

Ancak, Tebliğ‟in 32/A maddesinin Seri: VI, No: 29 sayılı Tebliğ ile değiĢik son fıkrası, son 

cümlesinde 

Bu maddede belirtilen iĢtiraklerde 26‟ncı maddenin birinci fıkrasının (a) ve (c) 

bentleri uygulanmaz. 

denmek suretiyle, 32‟nci madde kapsamındaki iĢtiraklerde, Borsalarda iĢlem görmeyen ġirketlere de 

yatırım yapma imkanı tanınmıĢ, ayrıca bu ġirketlere yapılacak iĢtiraklerde sermayelerinin %5‟ini 

aĢmalarına imkan tanınmıĢtır. 

Özetle, yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; ġirket‟in Netsel Turizm Yatırımları A.ġ.‟ne 

%44,60 oranındaki iĢtirakinin, GYO portföyünde yer almasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine 

varılmıĢtır. 

Ancak;Tebliğ‟in “ĠĢtirak edilecek Ģirketin, iktisap tarihinde, gayrimenkullerin ya da 

gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz değerinin bilanço aktifinin en az %75‟inin 

oluĢturması” hükmüne uygunluğu, hususlarında bir çalıĢma gerçekleĢtirilmemiĢtir.

8. SONUÇ 

8.1. Nihai Değer Takdiri 

Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talebi üzerine; 


S v P 

a) MüĢteri‟nin iĢtiraki Netsel Turizm Yatırımları A.ġ. (Netsel) lehine 22.12.2037 tarihine 

kadar irtifak hakkı bulunan ve tapuda Maliye Hazinesi adına kayıtlı, Muğla Ġli, Marmaris Ġlçesi; 

o Tepe mahallesi, 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 parsel numarasında kayıtlı 

25.070,-m 2 arsa vasıflı parselin üst hakkına dayalı kullanım hakkı, 

o Adaköy Köyü, 18/1 pafta, 316 parsel numarasında kayıtlı 11.972,-m 2 arsa 

vasıflı parselin üst hakkına dayalı kullanım hakkı, 


parselin üst hakkına dayalı kullanım hakkı, 

b) Kullanım hakkına bağlı olarak üst hakkı tesis edilen parseller üzerinde konumlanmıĢ olan, 

o saniter üniteleri (deniz yoluyla gelen misafirlere yönelik duĢ, WC, soyunma 

/ giyinme üniteleri ) 

o idari binalar ve 

o idari, konaklama ve ticari ünitelerden 

oluĢan gayrimenkullerin yasal durumunun irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin tespiti ve Malik 

ġirket Netsel hisselerinin ĠĢtirak yoluyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında 

herhangi bir kısıt olup olmadığının tespitine yönelik olarak yapılan çalıĢmalar sonucunda; 

I) Rapor‟un 7.4 bölümünde yer alan açıklamalar ve ilgili düzenlemeler uyarınca; ĠĢtirakin 

(değerleme konusu gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı hakların maliki) GYO 

portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca olmadığı, 

II) Maliye Bakanlığından 49 yıllığına kiralanmıĢ olan parsellerin üst hakkı değeri + 

yapı değerinden oluĢan toplam adil piyasa değerinin, fiili değerleme tarihi 

itibariyle ve peĢin değer esasına göre; 

olduğu kanaatine varılmıĢtır. 

Saygılarımızla, 

Güner ġAN 

Değerleme Uzmanı 


o KDV hariç 84.539.035,-TL 

o KDV dahil 99.756.061,30 TL 

Yusuf YaĢar TURAN 

Sorumlu Değerleme Uzmanı 


ĠĢbu rapor, Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.ġ. tarafından Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.‟nin yazılı talebi 

üzerine üç nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiĢ olup kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan ġirketimiz sorumlu değildir.

9. RAPOR EKLERĠ 


S v P 

10. DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ 

DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ 

11. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN ġĠRKET 

TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ 

YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER 

Rapor‟a konu gayrimenkule iliĢkin olarak daha önce Ģirket tarafından hazırlanmıĢ değerleme raporu 

bulunmamaktadır.

Netsel Marina / Marmaris - Torunlar GYO

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?