Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
İmar Planları ait oldukları alanda yepyeni bir doku oluşacaktır. Bu dokuda imar adaları,<br />
bunları çevreleyen yollar, parklar, yeşil alanlar, v.b. donatılar bulunur. Kamu hizmetine<br />
sunulacak bu alanların, kamunun kullanımına sunulması için özel mülkiyet ile olan<br />
ilişkisinin kesilmesi ve kamu mülkiyetine geçmesi sağlanmalıdır. Bu geçişin sağlanması<br />
yada kamu yararına taşınmazların düzenlenmesi için değişik yöntemler kullanılır;<br />
Belediye/Valilik’lerce yapılan uygulamalar;<br />
Re’sen<br />
a) İmar Islah Planı Uygulaması,<br />
b) Arazi ve Arsa Düzenlemesi<br />
c) Kamulaştırma<br />
Rızaen<br />
Taşınmaz mal sahiplerinin isteği ile yapılan uygulamalar;<br />
İfraz-Tevhid, yola terk, sınır düzeltmesi
KAMULAġTIRMA<br />
KamulaĢtırma, kamu yararı söz konusu olan arsa veya arazilerin elde edilmesi<br />
için mal sahiplerine yaptırılan zorunlu satıştır.<br />
İmar planında gösterilen, yol, park, çocuk bahçesi, okul, hastane, v.b.<br />
kamunun kullanacağı veya kamuya hizmet edecek tesislerin üzerine<br />
kurulacağı arazinin mülkiyeti özel kişilerin elinde olabilir. Bu gibi yerleri<br />
kullanabilmek için önce bunların mülkiyetinin ilgili kamu kuruluşuna geçmesi<br />
gerekir.
Kamulaştırma kanunu’nun evreleri<br />
533 sayılı Ankara için İstimlak yasası<br />
6830 sayılı İstimlak yasası<br />
2942 sayılı kamulaştırma kanunu (08.11.1983)<br />
4650 sayılı kamulaştırma yasasında değişiklik (05.05.2001).<br />
İlk bakışta bu kanun mülkiyet hakkını zedeleyen bir kanun olarak görülebilir. Ancak<br />
toplumun yararı için, kişinin haklarından feragat edilmesi gerekmektedir. Nitekim 1982<br />
Anayasası’nın 46. maddesi kamulaştırma ile ilgili hükümleri kapsamakta ve ilk<br />
paragrafında “Devlet ve kamu tüzel kiĢileri, kamu yararlarının gerektirdiği<br />
hallerde, karĢılıklarını peĢin ödemek Ģartıyla, özel mülkiyette bulunan taĢınmaz<br />
malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre,<br />
kamulaĢtırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir” hükmünü<br />
getirmektedir.
Kamulaştırmanın öğeleri, anayasanın ve kamulaştırma<br />
kanununun ilgili maddelerine göre şöyle sıralanabilir.<br />
Kamu yararı bulunmalıdır.<br />
Kamulaştırma kararı yetkili mercilerce verilmeli ve onaylanmalıdır.<br />
Kamulaştırılan taşınmazın bedeli peşin ödenmelidir.<br />
Kamulaştırılan taşınmaz amacında kullanılmalıdır.<br />
Kamulaştırılan taşınmaz özel kişilere ait olmalıdır.
Mülkiyet kaybından doğan zararın yine devlet tarafından karşılanacağı,<br />
kamulaştırma ile ilgili kanun ve yönetmeliklerin temel ilkesidir. Bu ilkeye ne<br />
derece uyulduğu, sadece ülkemizde değil, bütün gelişmiş ülkelerde de<br />
tartışma konusudur. Bununla birlikte, günümüze kadar yapılan kamulaştırma<br />
çalışmalarında karşılaşılan en önemli problemler, kamulaştırma işlemlerinin<br />
fazla zaman alması ve yapılan değer tespitlerinin tam olarak gerçeği<br />
yansıtmadığı şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bunlardan özellikle ikincisi,<br />
kamulaştırmalarda en büyük dava konusunu teşkil etmektedir.<br />
Kamu yararı verecek kurumlar kanunda tanımlanmıştır. Bunların dışında<br />
herhangi bir kurumun kamulaştırma yapma yetkisi yoktur.<br />
İmar planı gereği yapılacak kamulaştırmalarda kamu yararı kararı aranmaz.
Taşınmaz mal sahiplerinin isteği ile yapılan uygulamalar;<br />
İmar planının uygulanmasına yönelik bütüncül çözümler üretilemiyorsa,<br />
taşınmaz sahipleri arazilerini imara uygun bir şekilde kullanabilmek için<br />
kendileri çözüm üretmek mecburiyetinde kalırlar. Bazıları, imar planının<br />
kendilerine sağladığı avantaj dolayısıyla küçük bir taviz karşılığı çözüm<br />
bulabilirken, bazıları çok büyük fedakârlık yapma durumunda kalırlar.<br />
Sahiplerinin isteği ile taşınmazlar üzerinde yapılan uygulamalar;<br />
a) Sınır düzeltmesi,<br />
b) İfraz, tevhid, terk (yol, park,okul), parselasyon
Değişiklik işleminin gerçekleşmesi için karar vermekle yetkili birimler<br />
Belediye sınırları içinde belediye encümeni<br />
Belediye sınırı ve mücaviri dışında ise İl özel idaresi (İl encümeni<br />
PLANSIZ ALANLAR ĠMAR YÖNETMELĠĞĠ ***<br />
R. Gazete Tarihi : 02.11.1985, No : 18916<br />
Bölüm 5<br />
Belediye Mücavir Alan Sınırları DıĢında Planı Bulunmayan Köy ve<br />
Mezraların YerleĢik Alanlarında Uygulanacak Esaslar<br />
***Yönetmeliğin "BELEDĠYE VE MÜCAVĠR ALAN SINIRLARI ĠÇĠNDE VE DIġINDA PLANĠ<br />
BULUNMAYAN ALANLARDA UYGULANACAK ĠMAR YÖNETMELĠĞĠ" olan ismi 30.6.2001 tarih ve<br />
24448 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmeliğin 1. maddesi hükmü gereğince "PLANSIZ<br />
ALANLAR ĠMAR YÖNETMELĠĞĠ" olarak değiĢtirilmiĢtir
102<br />
104<br />
101<br />
103<br />
107<br />
105<br />
108<br />
106
Taşınmaz malikinin talebi<br />
İL Ö. İDR.<br />
H<br />
Taşınmaz belediye sınırları<br />
içinde mi?<br />
E<br />
BELEDİYE<br />
H<br />
İmar planı mevcut mu?<br />
E<br />
H<br />
İmar planı<br />
mevcut mu?<br />
E<br />
Köy yerleşik alanı içi/dışı<br />
Tip imar yönetmeliğine göre<br />
ifraz<br />
Plansız Alanlar<br />
yönetmeliği<br />
Tip imar<br />
yönetmeliğine<br />
göre ifraz<br />
Plansız Alanlar yönetmeliği<br />
İlgili Belediye encümen kararı<br />
İl Özel İdaresi<br />
Özel Harita Bürosu<br />
Kadastro ve Tapu müdürlüğü
TRABZON İL ÖZEL İDARESİ<br />
Trabzon, Sürmene, Üzümlü köyü, 17 pafta, 104 ada, 9 nolu parselin İfraz<br />
(Ayırma) Planında görüldüğü gibi A ve B olmak üzere ikiye ifrazını yapmak<br />
istiyorum.<br />
İlgili encümen Kararının çıkartılarak tarafımıza verilmesini saygılarımla arz<br />
ederim. 16.05.2005<br />
Adres: Üzümlü Köyü Sürmene/ TRABZON<br />
Hakkı TÜYSÜZ<br />
EK:<br />
1 adet Tapu kaydı<br />
1 adet İfraz (Ayırma) Planı<br />
1 adet Pafta örneği (fotokopisi)<br />
1 adet Belediye sınırı dışında olduğuna dair yazı
Planlı alanlarda ifraz şartları imar planına göre yapılır.<br />
Planı olmayan alanlarda ise<br />
Plansız alanlar imar yönetmeliği<br />
Madde 44- (Değişik - R.G.: 2.9.1999 - 23804 /25 md. ile ) İfraz suretiyle elde edilecek<br />
parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir<br />
yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz<br />
sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak<br />
oluşturulamaz.<br />
Madde 45- (Değişik - R.G.: 2.9.1999 - 23804 /26 md. ile ) Köy ve mezraların yerleşik<br />
alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel geniĢlikleri (15.00) m.den,<br />
parsel derinlikleri de (20.00) m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beĢ adet parsel<br />
elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.
Önce hatırlayalım….<br />
TKAK kanunu<br />
MADDE 25. — 3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 8 inci maddesinin birinci<br />
fıkrasına aşağıdaki (c) bendi eklenmiştir.<br />
c) Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler<br />
alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere plânlanamaz.<br />
3194 sayılı imar kanunu plansız alanlar yönetmeliği<br />
(Değişik - R.G.: 2.9.1999 - 23804) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve<br />
mezraların yerleşik alanı ve civarı: Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak<br />
yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde<br />
yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu<br />
olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından<br />
geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile 100 m.<br />
dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il idare kurulunca karara bağlanan<br />
sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarını tanımlar
Toprak koruma ve arazi kullanım kanunu<br />
Kanun No: 5403<br />
Kabul Tarihi: 03.07.2005<br />
Amaç<br />
MADDE 1. — Bu Kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve<br />
niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli<br />
sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak, plânlı arazi kullanımını sağlayacak usûl ve<br />
esasları belirlemektir.<br />
Kapsam<br />
MADDE 2. — Bu Kanun; arazi ve toprak kaynaklarının bilimsel esaslara uygun<br />
olarak belirlenmesi, sınıflandırılması, arazi kullanım plânlarının hazırlanması, koruma ve<br />
geliştirme sürecinde toplumsal, ekonomik ve çevresel boyutlarının katılımcı yöntemlerle<br />
değerlendirilmesi, amaç dışı ve yanlış kullanımların önlenmesi, korumayı sağlayacak<br />
yöntemlerin oluşturulmasına ilişkin sorumluluk, görev ve yetkilerin tanımlanması ile ilgili<br />
usûl ve esasları kapsar.
Tanımlar…<br />
l) Arazi yetenek sınıflaması: Toprak bozulmasına neden olmayacak şekilde arazinin en<br />
uygun kullanım şeklini belirlemek için kullanım ve koruma verilerini bir araya getirerek<br />
temel toprak etütlerine ve iklim koşullarına dayalı yapılan plânlamalara yönelik arazi<br />
sınıflamasını,<br />
m) Arazi kullanım plânlaması: Her ölçekte plânlamaya temel oluşturmak üzere,<br />
toprağın ve diğer çevresel kaynakların bozulmasını önlemek için ekolojik, toplumsal ve<br />
ekonomik şartlar gözetilerek sürdürülebilirlik ilkesine uygun, farklı arazi kullanım<br />
şekillerini oluşturmaya yönelik toprak ve su potansiyelinin belirlenip, sistematik olarak<br />
değerlendirilmesini ve birbirleri ile olan ilişkilerini ortaya koyan rasyonel arazi kullanım<br />
plânlarını,
Toprak Koruma Kurulu<br />
MADDE 5. — Her ilde, valinin başkanlığında, ildeki tarımdan sorumlu birim<br />
amiri tarafından başkan yardımcılığı ve sekretarya hizmetleri görevi yürütülmek üzere,<br />
ilde plân yapma yetkisine sahip kamu kurum ve kuruluşları ile üniversitelerden, üç<br />
birimin ve Maliye Bakanlığının ildeki üst düzey temsilcisi ile plânlama ve/veya toprak<br />
koruma konularında ulusal ölçekte faaliyette bulunan kamu kurumu niteliğini haiz<br />
meslek kuruluşları ile sivil toplum kuruluşlarının yerel temsilcilerinden üç kişi olmak<br />
üzere Kurul oluşturulur. Kurulun gündeminde bulunan araziler özel kanunlarla koruma<br />
altına alınmış alanlar, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün proje alanı veya 22.11.1984<br />
tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu<br />
Kanununa göre uygulama alanı ilân edilen yerlerden ise bu alanlarda uygulama yapan<br />
birimin yetkili temsilcisi de Kurula dâhil edilir.
Kurulun görevleri<br />
MADDE 6. — Kurulun görevleri aşağıda belirtilmiştir:<br />
a) Arazi kullanılan tüm faaliyetlerde, arazinin korunması, geliştirilmesi ve<br />
verimli kullanılmasına yönelik inceleme, değerlendirme ve izleme yapmak, ortaya<br />
çıkan olumsuzlukları belirlemek, toprak korumayı ve bununla ilgili sorunları giderici<br />
önlemleri almak, geliştirmek, uygulanmasını sağlamak için görüş oluşturmak.<br />
b) Arazi kullanımını gerektiren tüm girişimleri yönlendirmek üzere, yerel<br />
plân veya projelerin uygulanması amacıyla takibini yapmak.<br />
c) Toprak koruma önlemlerinin yerine getirilmesi sürecini yerel ölçekte<br />
izlemek, değerlendirmek ve çözümleyici öneriler geliştirmek, hazırlanacak toprak<br />
koruma ve arazi kullanım plânları doğrultusunda, yerel ölçekli yıllık iş programları için<br />
görüş oluşturmak ve uygulamaya konulmasının takibini yapmak.<br />
ç) Ülkesel, bölgesel veya yerel ölçekli yapılan plânlar arasındaki uyumu<br />
denetlemek.<br />
d) Kanunda yer alan konularla ilgili başvuruları almak ve ilgililere aktarmak.<br />
e) Kanunla verilen diğer görevleri yapmak.
15 Aralık 2005 Tarihli Resmi Gazete (TKAKK’ yönetmeliği)<br />
Sayı: 26024<br />
Tarımsal arazi parsel büyüklüklerinin belirlenmesi<br />
Madde 11 — Tarım arazilerinde parsel büyüklüğü yörelere göre toplumsal,<br />
ekonomik ve ekolojik veriler gözetilerek belirlenir. Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak<br />
tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 1 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar<br />
(5000m2), örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2<br />
hektardan küçük olmamak kaydı ile tarım makinelerinin arazi bozulmasına neden olmadan<br />
verimli çalışmasını mümkün kılacak büyüklükte oluşturularak kullanılır. Tarım arazileri bu<br />
büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez. Arazi eğimi % 3 ten fazla olan yerlerde<br />
parselin uzun kenarı eğime dik olarak planlanır. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve<br />
toprak istekleri olan yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha<br />
küçük parsellerin oluşmasını zorunlu kılıyor ise yukarıda belirtilen parsel büyüklüklerinden<br />
daha küçük parseller oluşturulabilir.
Tarım arazilerinin sınıflandırılması ve arazi parsel büyüklüklerinin belirlenmesi<br />
MADDE 8. — Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine<br />
göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri,<br />
dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım<br />
arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.<br />
Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha<br />
fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve<br />
yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek, Bakanlık<br />
tarafından belirlenir. (Daha sonra değiştirilerek tarım il müdürlüğü bu konuda karar<br />
vermektedir.)<br />
Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri,<br />
belirlenen yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsellerinden daha küçük parçalara<br />
bölünemez. Miras yolu ile intikallerde yeter büyüklükteki parseller oluşturulamıyorsa<br />
ifraz yapılmaz; ortak kullanım, kiralama veya satış yoluna gidilir.<br />
Bayındırlık bakanlığı GENELGE NO: 2007/5<br />
e) Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı<br />
kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.
Arsa: Yerleşim alanları içinde veya dışında ilgili kuruluşlardan uygun görüş alınarak<br />
konut, sanayi, turizm ve benzeri amaçlarla yerleşim için imar planı yapılmış veya bu<br />
amaçla kullanılan, planı bulunmayan kasaba, belde ve köy yoğun yerleşim<br />
alanları içinde kalan arazileri,
Yoğun yerleşim alanı nedir, neresidir, parsel bazında mı?
Sınır Düzeltmesi<br />
İki parsel arasında kırıklı bir sınırın olması, taşınmazın kullanılmasında birtakım<br />
zorluklar meydana getirebilir. Meselâ, taşınmaz bir arsa ise üzerine yapılacak<br />
binanın yerleştirilmesinde bir takım zorluklar olabilir. Bu gibi durumlarda, iki komşu<br />
parsel sahibinin anlaşması ile aradaki kırık sınır düzeltilebilir. Sınır düzeltmesinde<br />
temel alınan husus, iki parselin sınır düzeltmesi yapıldıktan sonra parsellerin<br />
alanlarının değişmemesidir.<br />
A<br />
Alan A = Alan B<br />
15 16<br />
B
Sınır Düzeltmesi
Ġfraz, tevhid, terk (yol, park,okul), parselasyon<br />
Taşınmaz maliklerinin kendi istekleri ile ilgili uygulama çalışmalarında ifraz-tevhid<br />
(ayırma - birleştirme) en çok kullanılan şekildir. İmar Kanunu'nun 15. maddesi ifraz ve<br />
tevhid işleri ile ilgili hükümleri taşır.<br />
Buna göre;<br />
İfraz ve tevhid:<br />
Madde 15 - İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gi-bi umumi<br />
hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya<br />
tevhidine izin verilmez.<br />
İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu<br />
planlara uygun olması şarttır.<br />
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari<br />
cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.<br />
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük<br />
ifrazlara izin verilmez
Terk<br />
Madde 15 – İmar planlarına göre yol, meydan yeşil saha, park ve otopark gibi<br />
umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu<br />
kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez “3194 Sayılı Ġmar<br />
Kanunu”. .<br />
Madde 21 - İmar planlarında, iskan hudutları içinde bulunup da, umumi<br />
hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan arsaların, bu hizmetler için gereken<br />
kısmı ayrıldıktan sonra geriye kalan parçalan imar planı ve bu Yönetmelik<br />
esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza, imar planı ve<br />
yönetmelik esaslarına göre müsait olduğu takdirde, bunlar üzerinde yapı<br />
izni verilebilir. Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya<br />
kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılması müsait<br />
olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi<br />
kullanılmaya devam olunur “3030 Sayılı Kanun Kapsamı DıĢında Kalan<br />
Belediyeler Tip Ġmar Yönetmeliği”
Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında<br />
Kalan (İskân Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar<br />
Ġfraz ve Tevhid ĠĢleri:<br />
Madde 62- (Değişik - R.G.: 2.9.1999 - 23804 /33 md. ile ) Üst ölçek planı bulunmayan<br />
iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel (5000) m2 den<br />
küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu<br />
eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az (25.00) m. cephesi bulunması<br />
zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluĢturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma<br />
amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.<br />
(Ek fıkra - R.G.: 30.6.2001 - 24448 /2 md. ile ) 2510 sayılı İskan Kanunu uyarınca<br />
hazırlanan Tarımsal İskan Projeleri kapsamında yapılaĢma amacı taĢımayan tarımsal<br />
amaçlı ifrazlarda, yola cephe koĢulu aranmaz.<br />
Tevhid iĢlemlerinde (5000) m2 asgari büyüklük Ģartı aranmaz.
Change language