Laheranna 4 eksperthinnang.pdf - Jõelähtme Vallavalitsus

EKSPERTHINNANG
Hoonestamata kinnistu (ärikruntide arendusprojekt)
Laheranna 4, Ihasalu küla, Jõelähtme vald, Harjumaa
Töö nr 0095 AP/2011
ERI Kinnisvara
Tel (+372) 606 0077
www.eri.ee

Hindaja Andres Teder, atesteeritud kinnisvarahindaja,
+ 372 5072216
Hinnangu kinnitaja Kristin Rammo, atesteeritud kinnisvarahindaja
Ettevõte ERI Kinnisvara OÜ
Töö nr 0095 AP/2011
Tellija Jõelähtme Vallavalitsus
Hindamise eesmärk Müügihinna määramine
Hinnangu kasutaja Tellija
Aadress Laheranna 4, Ihasalu küla, Jõelähtme
vald, Harjumaa
Objekt Hoonestamata kinnistu (ärikruntide arendusprojekt)
Kinnistusregistriosa nr 4837902
Ülevaatuse kuupäev 06.03.2011
Hindamiskuupäev 08.03.2011
Väärtuse kuupäev 06.03.2011
Väärtuse liik Turuväärtus
Hindamistulemus
Turuväärtus 227 000 €
2
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

I Hindamise alused
Tellimus:
Tellija Jõelähtme Vallavalitsus
Tellimusleping Suuline tellimus 04.03.2011.a
Hindamise eesmärk Müügihinna määramine
Väärtuse liik Turuväärtus
Tellimuses püstitatud eeldused Hindamisel ei ole arvestatud hüpoteekidega.
Hindamisel on eeldatud vastavalt tellimusele,
et menetlusjärgus, hinnatavat objekti hõlmav
detailplaneering, on kehtestatud
Kasutatud materjalid:
Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;
Maa-ameti avaliku teenuse andmed;
Ihasalu küla Laheranna 2, 3 ja 4 ning nendega külgneva Jõesuu puhkeala maaüksuste
detailplaneeringu planeerimisjoonis, Tallinn 13.01.2011, AS Pöyry Entec
ja detailplaneeringu seletuskiri;
Kinnistusregistri väljavõte, 07.03.2011;
Jõelähtme valla koduleht, http://www.joelahtme.ee/;
Jõelähtme valla üldplaneering ja Maa-ameti planeeringute kaardirakendus;
ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute
andmebaas.
Objekti ülevaatus:
Ülevaatuse kuupäev 06.03.2011
Ülevaatuse teostanud isik Andres Teder
Ülevaatuse juures viibinud isik -
Algandmed esitanud isik
Abivallavanem Teet Sibrits,
Ülevaatuse ulatus Maaüksuste osaline visuaalne ülevaatus, täpseid
kõiki piire ülevaatusel ei õnnestunud lumeolude
tõttu tuvastada
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, kasutatud ei ole erivahendeid
Klauslid piiratud vastutuse kohta:
Avalikustamine:
Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid
käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski
dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat
hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga
eelnevalt kokku leppida.
Võimalik väärkasutus:
Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool
avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust
juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud
eesmärgil
3
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

Keskkonnalased uuringud:
Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et
saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud
mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete
olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud
või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused
või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav.
Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega
ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu
eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu
kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune
võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,
et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste
ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt
ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saasteaineid või
–allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise,
võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust
II Objekti kirjeldus
Asukoht:
Paiknemine Jõelähtme vallas, Jõesuu külas. Ihasalu-Ruu tee ja
Jõesuu rannaala vahel, Jägala jõe suudme lähedal.
Tallinna kesklinnast ca 31 km kaugusel
Asukoht
Kaugus lähimast ühis- Umbes 1 km kaugusel Ihasalu-Ruu tee ääres (Ihasalu
transpordi peatusest peatus)
Kaugus lähimast teenin- Umbes 4,5 km kaugusel Neeme külas algkool, umbes
duspunktidest
9 km kaugusel kauplus, postkontor ja bensiinijaam
Piirkonna hoonestus Naabermaaüksused on hoonestamata, lõunasuunal
veidi eemal paiknev kinnistu on hoonestatud kahe uuselamuga
Haljastus Kõrghaljastusega
Juurdepääsuteed Tallinn-Narva mnt-lt, Ihasalu-Ruu tee kaudu. Juurdepääs
objektile on praegu lõunaservale, randa viiva tee
kaudu. Ca pooles ulatuses on nimetatud tee kasutatav
autodega (rajatud on ka väike parkimisala). Projektisisesed
teed on välja ehitamata
Müra ja õhusaaste tase Keskmisest väiksem, Ihasalu-Ruu tee ei ole väga suure
liiklustihedusega
4
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

Maaüksuse andmed
Suurus 5,2 ha
Maa-ameti kaart
Katastritunnus 24505:001:0254
Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%
Krundi kirjeldus Valdavalt korrapärane, valdavalt tasase pinnareljeefiga.
Kaetud valdavalt mändidega.
Maaüksusest läbib pikisuunas kogu pikkuses el.liin
Kitsendused Ranna või kalda piiranguvöönd – 46 256 m 2
Teekaitsevöönd – 844 m 2
Ehitusõigused/planeeringud:
Jõelähtme valla üldplaneering
Uue hoonestuste rajamine (väljavõte Jõelähtme valla üldplaneeringust)
Uue hoonestuse rajamine tiheasustusalal:
• ehituskeeluvöönd merest on üldjuhul 100m, oleva hoonestusega alal arvestatakse
ehituskeeluvööndi määramisel hoonestuse paiknemisega;
• miljöökaitsealal ja metsaga tiheasustusalal ei kuulu alla 1,0 ha suurused kinnistud
jagamisele, suuremate kinnistute kruntimisel ei ole lubatud moodustada elamu-
krunte reeglina alla 0,7 ha ja elamute min. vahekaugus on 50 m;
• tiheasustusalal, mis ei ole metsaala ei ole lubatud moodustada elamukrunte reeg-
lina väiksemaid kui 3000 m², elamute min. vahekaugus 25 m;
• miljöökaitsealal peab erilist tähelepanu pöörama rajatava hoonestuse sobivusele
olemasolevasse keskkonda;
• uue hoonestuse rajamisel ei tohi rikkuda väljakujunenud pinnaveerežiimi olemas-
olevate kuivendussüsteemide rikkumisega.
Uue hoonestuse rajamine hajaasustusse:
5
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

• uute elamugruppide rajamisel hajaasustusse, see tähendab uutel tiheasustusala-
del, ei tohi elamukruntide suurus olla alla 3000 m² ja elamute min. vahekaugus 25
m, hoonestuse paiknemine peab sobima siin ajalooliselt väljakujunenud hoones-
tusviisile;
• hajaasustuses metsaalal ei tohi elamukruntide suurus olla alla 0,7 ha ja elamute
min. vahekaugus 50 m.
Detailplaneering ja ehitusõigused
Ihasalu küla Laheranna 2, 3 ja 4 kinnistute ning nendega külgnevate Jõesuu puhkeala
maaüksuste detailplaneering on algatatud Jõelähtme Vallavalitsuse 11.07.2005
korraldusega nr 663. Planeeritava ala moodustavad Laheranna 2, 3 ja 4 kinnistud
(24505:001:0252, 24505:001:0253 ja 24505:001:0254), osaliselt Jõesuu küla/Jõesuu
puhkeala kinnistu (24505:001:0246) ja osaliselt Jõesuu puhkeala kinnistu
(24505:001:0248) (edaspidi planeeringuala). Planeeringuala suurus on ca 32 ha.
Ihasalu küla Laheranna 2, 3 ja 4 ning nendega külgneva Jõesuu puhkeala maaüksuste
detailplaneeringu korduv avalik väljapanek toimub ajavahemikul 07. märts kuni
03. aprill 2011.
Laheranna 4 kinnistule võib moodustada kuni 4 ärimaa krunti. Ärimaa kruntideks kavandatud
maa-alal on lubatav ühe kuni nelja ärimaa krundi moodustamine. See tagab
vajadusel võimaluse sobiva hoonestusalaga krundi moodustamise.
Tehnovõrgud:
Projektis on tehnovõrgud välja ehitamata.
Veevarustus
Veevarustus lahendatakse planeeringualal kahes etapis ja uue kavandatava
puurkaevu baasil. Esimeses etapis, samaaegselt elamukruntide arendamisega,
ehitatakse puurkaev välja üheastmelise veepumplana. Teises etapis, kui
koos ärikruntide arendamisega tarbitakse üle 18m³/ööpäevas või ärimaa
krundid eraldi üle 9m³/ööpäevas, ehitatakse veepumpla ümber kaheastmeliseks.
Puurkaevu asukoht jääb käesoleva planeeringu alast välja, asudes planeeringuala
vahetus läheduses, 94 m põhjasuunas, Laheranna 5 kinnistul katastritunnusega
24505:001:0255 (kuulub käesoleva detailplaneeringu tellijale).
Käesoleva detailplaneeringuala (st 21 ühepereelamu krunti ja 4 ärimaa
krunti) hoonestuse arvutuslik tarbevee vajadus on orienteeruvalt 90 m³/d, mil-
6
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

lest 9 m³/d on orienteeruv elamukruntide veevajadus ja 81 m³/d on orienteeruv
ärimaakruntide veevajadus.
Kanalisatsioon
Jõelähtme Vallavalitsuse tellimusel on 2006. a kevadel valminud Jõelähtme
reoveekogumisalade kaart (koostaja AS Entec). Kaardi ettepaneku kohaselt
käsitletakse Neeme ja Ihasalu külasid ühe reoveekogumisalana, kuid koostatud
ja kehtiv Jõelähtme valla ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni arengukava aastateks
2009-2020 II etapp ei näe ette planeeringuala ühiskanalisatsiooniga
kaetava alana. Samas on Jõelähtme valla ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni
arengukava aastateks 2009-2020 II etappi skeemile (Neeme perspektiivne
ühiskanalisatsioon NEM-4 vt.
http://www.joelahtme.ee/public/files/yvkarengukava/Neeme_persp_kanal.pdf )
kantud perspektiivne ühenduskoht planeeringualale võimaliku ühiskanalisatsioonisüsteemi
osa kavandamise tarbeks (Laheranna elamuarenduspiirkond).
Ühiskanalisatsioonisüsteem ehitatakse välja etapiviisiliselt. Esimeses etapis rajatakse
elamumaade ja ärimaade ühiskanalisatsiooni torustikud ja kaks reoveekogumismahutit
(minimaalse mahuga 30m3 ja 50m3), mis paigaldatakse tehnovõrkude joonisele
kantud reoveepumplate asukohtadesse
Elektrivarustus
Ala arendamisel tuleb asendada Laheranna 2, 3 ja 4 kinnistutel olev "Jägala-Ihasalu"
10 kV fiidri õhuliin 24 kV maakaabliga. Ihasalu külas Laheranna puhkeala elektrivarustuseks
on planeeritud 21 pereelamu koormiskeskmesse komplektalajaam nr 1 ja
ärimaale komplektalajaam nr 2.
Õiguslik määratlus:
Õiguslik määratlus Kinnisasi
Kinnistu koosseis Maatulundusmaa 100%, Harjumaa, Jõelähtme vald, Ihasalu
küla, Laheranna 4
Registriosa nr 4837902
Omanik OÜ Jõelähtme Arendusgrupp ( reg.kood 10465355)
Kinnistusraamatu kanded
(hüpoteegid, koor-
matised ja kitsendused)
Seadustest ja lepingutest
tulenevad, kinnistusraamatusse
mittekantud õigused
ja kohustused
III Hindamine
Mõisted ja hindamismeetodi valik:
7
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Koormatud hüpoteegiga Jõelähtme valla kasuks.
Väljavõte toodud eksperthinnangu lisas.
Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval objektil
seadustest ja lepingutest tulenevaid õigusi ja kohustusi,
mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude
ilmnemine võib muuta objekti käesolevas eksperthinnangus
toodud turuväärtust
Turuväärtuse mõiste (EVS 875 osa 3: Väärtuse liigid):
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval
minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale
sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat

müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma
sunduseta.
Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused):
Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,
õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav
vara omandab kõrgeima väärtuse.
Parim kasutus:
Väljaehitamata juurdepääsuteeta ja tehnovõrkudeta kruntide vastu on hetkel
väga väike ostuhuvi, seda eriti juhtudel kui tee ja tehnovõrkude väljaehitamine
on tõenäoliselt kulukam, kui hetke maade turu madalseisu tõttu võimalik müügihind.
Mereäärsete ja looduslikult kaunis asukohas kruntide vastu on ostuhuvi
suurem, kuid ka siin on suuremas arendusprojektis eraldi kruntide müügiks
vajalik teede ja tehnovõrkude väljaehitamine.
Menetlusjärgus oleva detailplaneeringu järgselt on hinnatavale objektile planeeritud
neli ärimaa krunti ühesuguste ehitusõigustega. Võimalik ehitusmaht
on üsna suur, lubatud on ehitusalune pind 15%, lubatud hoonete arv igal krundil
10 ja lubatud max korruselisus 5. Detailplaneering pakub sobilike ettevõtetena
järgnevad variandid: kämpingud, SPA-tervisekeskus, kauplus/pood, hotell,
konverentsikeskus, laste päevakodu, seenioride kodu, restoran, kohvik ja
spordihoone. Keelatud on rajada antud alale ladusid ja tootmisettevõtteid.
Arvestades hetke madalseisu äri- ja puhkeotstarbelisel arendusel, on sarnase
ehitusmahu realiseerimine vähemalt paari aasta perspektiivis ebatõenäoline.
Seetõttu on tõenäolisem objekti realiseerimine pikemaajaliseks investeeringuks,
kus objekti arendamisele asutakse alles paari aasta möödudes kinnisvaraturu
olukorra paranedes ja arendusperspektiivi selginedes. Välistada ei saa
näiteks ka olemasoleva sihtotstarbe muutmist osaliselt või tervikuna tulevikus
elamumaaks, kuna selliste privaatsust võimaldavate suurusega kruntide järele
on huvi taas tõusmas, aga siiski ka puhkemajade (mida üüritakse nt osakutena)
ehitust või ka segakasutusega (puhke- ja äri) hoonete püstitamist.
Ka olemasolevas detailplaneeringus on esimese etapina ette nähtud sama detailplaneeringu
elukondlike kruntide arendus. Hinnatava objekti muudab seejuures
atraktiivseks paiknemine vahetult mere (supelranna) ääres ja ehitusõiguse
olemasolu (hindamisel on eeldatud olemasoleva detailplaneeringu kehtestamist)
ning kõrghaljastuse olemasolu.
Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise
üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.
Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)
Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)
Kulumeetod (Cost Approach)
Hinnatavale objektile turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi, mis on
enimlevinud elamispindade hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi
eelistuse viis kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoo-
8
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

ne kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, maa kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod.
Turuanalüüs:
Jõelähtme valla üldiseloomustus
Jõelähtme vald asub Ida-Harjumaal. Vald piirneb põhjast 42 km ulatuses Soome lahega.
Rannajoon on kääruline, seda liigendab mitu poolsaart (Tahkumäe ja Koljunuki
neem, Ihasalu ja Kaberneeme poolsaar) ja Soome lahe väikelahte (Muuga, Ihasalu,
Kaberneeme ja Kolga). Jõelähtme valla territooriumil voolab Jõelähtme jõgi (kogupikkusega
46 km), mis ühineb 3 km enne Ihasalu lahte suubumist Jägala jõega
(97 km). Valla pindala: 211 km 2 . Elanike arv: 5786 elanikku1 (2009). Asustustihedus
on 27 elanikku km 2 k
Harjumaa maad ja majad
Viimase kahe-kolme aastaga on kinnisvaraturu olukord kardinaalselt muutunud –
pakkumisi on palju, tehinguid vähe, hinnad on oluliselt langenud.
Võrreldes hinnatipuga (2007 aprill) saame märkida ca 50%-list hinnalangust hoonestatud
kinnistutel Harjumaal. Hinnalangus on põhjustatud peamiselt karmistunud laenutingimustest
(kõrgem laenuintress, suurem omaosalus, palganõuded jne), vähenenud
ostujõust, oluliselt suurenenud pakkumisest, korterite hinnalangusest ning
sarnaselt korteritega nn spekulatiivsete ostude vähenemisest.
Väikseima müügilikviidsusega on hetkel nn põllupealsed elamurajoonid, milliste järelmüügihinnad
on langenud enim. Tihti on sarnaste projektide vähenenud müügilikviidsuse
taga ka arendajad ise madala ehituskvaliteedi ja täitmata lubadustega (korralikult
väljaehitamata teed, tänavavalgustus, rajamata haljasalad/mänguväljakud
jne). Samuti ei ole infrastruktuuri üldine areng jõudnud järele arendustegevuse kiirusele
ning kõik uusarendused puutuvad kokku lasteaiakohtade vähesuse, kaupluste
kauguse ning halva ühistranspordiühendusega. Oma tõrvatilga lisavad veel ka ühe
suurenevad Tallinna ummikud tipptundidel. Kruntide hinnad ja tehingute arv on langenud
enim, üks põhjustest kindlasti pankade vähene soov hoonestamata krunte
finantseerida (suurem omafinantseering ja kõrgem intress võrreldes valmis elamu
ostjaga). Aina rohkem on väärtustama hakatud kõrghaljastuse olemasolu, hinnavahed
nn põllupealsete kruntide ja kõrghaljastusega kruntide vahel on oluliselt suurenenud.
Kuna elamute ja kruntide turg on rahunenud, siis saavad ostjad üha enam
teha valikuid ümbruse ja kvaliteedi põhjal.
Vaatamata halvemale infrastruktuurile otsitakse elamispinda või suvekodu ka eemale
pealinna mürast ning saastatusest, lähemale rohelusele ja vaikusele, kuid samas
mitte liiga kaugele, et jõuaks Tallinna ca 30 minutilise autosõiduga.
Pakkumine
Alates 2010. a algusest kasvanud elamute ja kruntide pakkumiste arv on aasta teisest
poolest stabiliseerunud ja 2011 aasta esimestel kuudel püsinud samal tasemel.
Nõudlus
Prognoositud huvi kasv on teoks saamas - külma taandumisel ning päevade pikenemisel
tuntakse üha suuremat huvi eramute ja elamumaade vastu. Asukoha tähtsus
muutub iga kuuga üha olulisemaks. Eelkõige tuntakse huvi Tallinnas või selle
piiril paiknevate majade vastu, kus on korralik infrastruktuur, nn buumiaegseid „põlluarendusi“
ostetakse vaid väga madala hinna eest. Kui vahepeal otsiti maju hinna-
9
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

klassis kuni 130 000 € (ca 2 miljonit krooni), siis ostjate valulävi on paranenud ning
aktiivselt otsitakse kuni 200 000 € maksvaid (üle 3 mln kr) eramuid.
Harjumaa hoonestamata elamumaa keskmised müügihinnad (€/m 2 ). Allikas: Maaamet,
City24
arv, tk
Arenduskrundid
Tallinna lähiümbruses on müüdud suuremaid arenduskrunte (üldpinnaga üle 5 ha)
väga vähe, olemasolevad tehinguhinnad on olnud vahemikus 0,95 – 6,4 €/m 2 maaüksuse
pinna kohta. Hinda mõjutab planeeringu olemasolu, asukoht, kommunikatsioonide
paiknemine jne.
Kaugemates piirkondades analoogsete kruntidega müügitehingud puuduvad.
Enamus teadaolevaid arenduskruntide tehinguid on teostatud enampakkumisel või
sundmüügi kaudu.
Vastavalt Maa-ameti andmetele on Jõelähtme vallas alates 01.01.2010 teostatud 58
hoonestamata elamumaa tehingut ja 53 hoonestamata maatulundusmaa tehingut.
Hoonestamata elamumaa kalleim tehing oli hinnaga 127 823 €, keskmine hind 23,
32 €/m 2 , mediaanhind 8,3 €/m 2 . Maatulundusmaade keskmine tehinguhind oli 3,93
€/m 2 , mediaanhind 1,6 €/m 2
6.02.2011
elamumaamaatulundusmaa
5 0 0 0
4 5 0 0
4 0 0 0
3 5 0 0
3 0 0 0
2 5 0 0
2 0 0 0
1 5 0 0
1 0 0 0
5 0 0
0
85
103
92
H a rju m a a h o o n e s ta m a ta e lam u m a a
109
122
70
78
48
87
46
61
80
39
60
67
38
37
64
60
72
72
39
99
Hoonestamata maa tehingud
Harju maakond Jõelähtme vald ajavahemikul 01.01.2010 kuni 06.02.2011
arv pindala(m 2 ) tehingu summa(€) pinnaühiku hind (€ /m 2 )
kokku keskmine kokku
minimaalne
69
69
62
10
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
31
32
35
maksimaalne
46
32
56
55
42
78
minimaalne
31
41
55
75
53
37
63
87
54
40
82
48
23
35
01. 2007
02. 2007
03. 2007
04. 2007
05. 2007
06. 2007
07. 2007
08. 2007
09. 2007
10. 2007
11. 2007
12. 2007
01. 2008
02. 2008
03. 2008
04. 2008
05. 2008
06. 2008
07. 2008
08. 2008
09. 2008
10. 2008
11. 2008
12. 2008
01. 2009
02. 2009
03. 2009
04. 2009
05. 2009
06. 2009
07. 2009
08. 2009
09. 2009
10. 2009
11. 2009
12. 2009
01. 2010
02. 2010
03. 2010
04. 2010
05. 2010
06. 2010
07. 2010
08. 2010
09. 2010
10. 2010
11. 2010
12. 2010
01. 2011
02. 2011
p ak k um iste a r v te hin g u te arv p ak k u m iste ke sk m in e h ind teh in g u te k esk m ine hin d
maksimaalne
mediaan
keskmine
standardhälve
58 142 598,00 2 458 2 176 455 2 780 127 823 1,18 81,53 8,30 23,32 26,33
53 5 727 858 108 072 13 828 320 1 000 1 200 000 0,04 35,00 1,60 3,93 6,31
48
7 0 ,0 0
6 0 ,0 0
5 0 ,0 0
4 0 ,0 0
3 0 ,0 0
2 0 ,0 0
1 0 ,0 0
0 ,0 0
hind, €/m2

Võrreldavatest pakkumistest saame välja tuua alljärgneva:
Harjumaa, Jõelähtme vald/Jõesuu küla, Tammiku
Müük, Maa, hind: 249 255,43 €, 3 900 000 EEK, hind: 4,03 €/m²
Omandivorm: Kinnistu
Krundi suurus: 62 400 m²
11
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Hind m² kohta: 4,03 €
Kaugus Tallinnast: 25 km
Lisaandmed: otstarbe muutmise võimalus, detailplaneering, elekter
Katastritunnus: 24505:002:0034
Otseviide: www.city24.ee/ID:695369
Info: Looduskaunis kohas asuv maatükk, 300 m kaugusel Jägala jõgi, mereni 1,5 km. Elektri-
liin krundi kõrval, vallale esitatud taotlus det.planeeringu lähteülesande saamiseks (lubatakse
teha 7000 m² krundid metsamaale, mujale 3000 m²). Kogupinnast 3,86 ha kaetud metsaga-
peamiselt männid, kased, tammed.
Hindamine võrdlusmeetodil:
Kuna sarnaste ärimaa kruntide tehinguid viimasel kahel aastal ei ole teada, on võrdluseks
kasutatud maatulundusmaade ja elamumaade tehinguid. Kuigi hinnatavate
ärimaa kruntide ehitusmaht on elamukruntidest kordades suurem, on praeguses turusituatsioonis
elamumaa likviidsem ja seda on järgnevates kohandustes ka arvestatud.
Võrdluseks oleme kasutanud enimsobivaid tehinguid, kohandades võrreldavate
objektide koguhinda. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud
võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks
objektide turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid.
Turuväärtust suurendavad tegurid:
+ hinnatav objekt piirneb ca 300 m ulatuses mererannaga (supelrand);
+ hea läbitavusega Tallinn-Narva mnt lähedus, mis tagab kiire ühenduse Tallinna
linnaga;
+ kõrghaljastus.
Turuväärtust vähendavad tegurid:
- tehnovõrgud välja ehitamata;
- juurdepääsuteed välja ehitamata.

Võrdluseks saame välja tuua järgmised mereäärsete maatulundusmaade ja elamukruntide
tehingud:
Nr. Aadress Krundi
pindala,
m 2
1. Kullamäe
küla x, Jõelähtme
vald
2. Laulasmaa
küla X, Keila
vald (Lohusalu
piiril)
3. Harju maakond,
Keila
vald, Kloogaranna
küla,
Adruvahi tee
X
4. Harju maakond,Kuusalu
vald,
Tammispea
küla
5. Põhja tee xx,
Mäepea küla,
Kuusalu
vald
6. Harju maakond,Jõelähtme
vald,
Ihasalu küla
7. Metsamarja
x, Neeme
küla, Jõelähtme
vald
Tehingu-
hind, €.
€/m 2
krundi
pinna
kohta
Müügi
aeg
12
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Iseloomustus
20 000 134 214 6,7 02.2009 Maatulundusmaa, detailplaneering puudub, teadaolevalt
võimalik ehitada elamu ja abihoone,
kõrghaljastusega, ebakorrapärase kujuga, piirneb
merega
25 097 159 779 6,3 10.2009 Elamumaa, detailplaneering kehtestatud, piirnes
merega, liivarand, krundil männimets, ligipääsutee
rahuldav, paiknes kaitse all olevas metsa
ääres, privaatne, kommunikatsioonid puudusid
6707 111 845 17 02.2010 Looduslikult väga kaunis asukohas kinnistu piirneb
merega. Olemas ehitusluba ja maja eskiisprojekt.
Elamurajooni teed on asfalteeritud, tänavavalgustus
paigaldatud ja privaatsuse tagab
stiilne paekivimüüridega elektrooniliselt avatav
metallvärav. Kinnistu on eraldatud elamurajooni
sisesest teest maitseka puitlattaiaga. Kinnistul
olemas liitumised trassiveega, elektriga ja sidega.
Ranna nimeline elamurajoon asub Paldiski
mnt. ja Lahepere lahe vahelisel alal. Kaugus
Tallinnast ca38 km, Keila linnast ca15 km, Paldiski
linnast ca9 km.
11 073 54 964 4,9 05.2010 Kinnistu asub maalilises kohas Tammispeal,
sobib puhkuseks kui ka aastaringseks elukohaks.
Ligipääs kinnistule väga hea, head sõidetavad
teed. On olemas ehitusluba, projekteerimistingimused,
geoalus kui ka projekt 130 m2
ehitusaluse pinnaga hoone ehitamiseks, el. liin
kinnistul. Kinnistust 3207 m2 on metsamaa,
5258 m2 põllumaa ja 2608 m2 muu maa s.h.
veealune maa.
11 702 51 129 4,4 06.2010 Elamumaa, piirneb merega, Krundile on kehtestatud
detailplaneering, mille kohaselt saab sellele
ehitada ühepereelamu ja kaks abihoonet. Ehitiste
suurim lubatud ehitusalune pind on kuni 450
m 2 (2 korrust). Hinna sees on modernse ühepereelamu
projekt. Planeeritud hoone suletud netopind
on 350 m 2 . Ehitusluba on väljastatud.
Hoone on orienteeritud krundil nii, et tagada
maksimaalselt head vaated merele. Kommunikatsioonid
krundi piiril, liitumised olemas, juurdepääs
kruusakattega teelt
9300 67 165 7,2 09.2010 Müüdud Maa-ameti enampakkumisel, maatulundusmaa,
pikk ja kitsas, piirneb kitsama küljega
merega, kinnisasja kitsendused: alla 1 kV elektriõhuliin,
kuni 20 kV elektriõhuliin, ranna ehituskeeluvöönd,
piiranguvöönd
7779 85 002 10,9 10.2010 Elamumaa 2171 m2 ning maatulundusmaa
5608, kõrghaljastusega, ehitusõigus: üks elamu
ja abihoone, meri ca 100 meetrit, 2.rida merest,
kruusatee, vee ja kanalisatsiooni liitumine hinnas,
liitumiskoht krundi piiril

8. Harju maakond,Kuusalu
vald,
Tammistu
küla
3396
51 130
13
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
15 01.2011 Elamumaa, detailplaneering on kehtestatud.
Krundile on lubatud ehitada 2 hoonet: elamu ja
abihoone. Lubatud ehitusalune pind 200m2, korruselisus
1,5. Olemas on uus veetrass, leping
veeühistuga. Lisaks on liitumine elektrivõrguga
3x16 A. Juminda poolsaarel, Lahemaa Rahvuspargis
Eeltoodud tehingutest on edasiseks kohandamiseks valitud võrdlustehing nr 4, 5, 6
ja 7, mis on parameetritelt ja tehinguajalt sarnasemad.
Hindaja on valinud võrdluseks 6 väärtustegurit, mida on kohandatud. Kohandamise
eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks
hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja langetavaid
tegureid. Võrdlusobjektide kohandamisel arvestatakse hinnatava objektiga
võrreldes turuväärtust alandav tegur positiivse märgiga ja turuväärtust tõstev tegur
negatiivse märgiga. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse,
seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusega tehing.
Kohandused:
Ajaline kohandus – alates 2010.a algusest ei ole maade turul olulist hinnamuutust
toimunud, kuude kaupa on hinnad liikunud üles- ja allapoole, kindel hinnatrend puudub;
Asukoht – hinnatud on mereäärsed, rannamändidega ja kadakatega asukohad, oluline
ka piirkonna teede läbitavus;
Juurdepääsutee – juurdepääsutee olemasolu on oluline, kuna selle väljaehitamise
kulu ühe krundi kohta võib olla suurem kui tehnovõrkudel, mis on võimalik lahendada
ka lokaalselt v.a elekter);
Kitsendused – kitsendused vähendavad turuväärtust;
Üldpind – suurema üldpinnaga kruntide/maaüksuste ühikuhind on reeglina madalam;
Tehnovõrgud- tehnovõrkude olemasolu mõjutab oluliselt turuväärtust, oluline on seejuures
ka näiteks võimaliku elektriliitumispunkti kaugus;
Detailplaneering- detailplaneeringuga maaüksused on enamhinnatud, eriti on detailplaneeringu
olemasolu oluline tiheasutusalas ja piirangutega ja veekoguäärsetes piirkondades.
Kuigi hinnatavate ärimaa kruntide ehitusmaht on elamukruntidest kordades
suurem, on praeguses turusituatsioonis elamumaa likviidsem.

Võrdlustabel (€)
Võrdluselem ent Hinnatav objekt Kuusalu, Jõelähtme, Kuusalu, Jõelähtm e,
Mäepea Ihasalu
Tamm ispea Neem e
Tehingu hind, 51129 67165 54964 85002
Tehingu aeg m ärts-2011 juuni-2010 sept-2010 mai-2010 okt-2010
Ajaline kohandus 0% 0% 0% 0%
Ajaliselt
51 129 67 165 54 964 85 002
kohandatud Asukoht hind Jõesuu, vahetult
m ere ääres,
supelrand
piirneb m erega,
kaugemal, rand
puudub
14
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
piirneb m erega, piirneb merega,
natuke kaugem al, kaugem al, rand
sam a
puudub
Asukoha kohandus 20% 0% 30% 10%
Haljastus ja kuju Kõrghaljastus,
korrapärane
piklik, koosneb
kaest kinnistust
pikk ja kitsas piklik sama
Haljastuse kohandus 5% 10% 5% 0%
m ere lähedal,
teine rida
Üldpind (m2) 12162 11702 m 2 9300m 2 11073m 2 7779m 2
Üldpinna kohandus 0% 5% 0% 7%
Detailplaneering ärim aa,
detailplaneering
Detailplaneeringu
kohandus
Juurdepääs Juurdepääsutee
osaliselt
Juurdepääsu
kohandus
kehtestatud,
elam um aa
puudub,
maatulundusmaa
puudub,
maatulundusm aa,
väljastatud
ehitusluba elam u
-20% 0% -15% ehituseks -20%
kruusatee olem as servale ja
väiksem tee
keskosas
kehtestatud,
elam umaa
olemas servale killustikkattega,
lõpuni
väljaehitamata
0% -5% -3% -10%
Tehnovõrgud Välja ehitamata Vesi ja el. puuduvad,
naaberkinnistul
Kom m unikatsioonide
kohandus
el.liin kanal, vesi, el.
liitum ised
tegem ata
-20% -10% 0% -20%
Kohandus kokku -15% 0% 17% -33%
Kohandatud hind 43 460 67 165 64 308 56 951
Absoluutkohandus 65% 30% 48% 65%
Osakaalud 0,20 0,35 0,25 0,20
Kaalutud tulemus 8 692 23 508 16 077 11 390 59 667
Võrdlusmeetodil saame ühe krundi turuväärtuseks ca 59 667 €.
Nelja krundi turuväärtuseks kokku annab ca 238 668 €, nimetatud turuväärtusest
oleme lahutanud veel -5% kruntimise ja vajadusel kruntide eraldi müügi kuludena
(kuigi välistada ei saa objekti tervikuna müüki).
Seega saame tulemuseks kokku ~ 227 000 € (~3 550 000 EEK).

IV Kokkuvõte
Hinnatava objekti (hoonestamata kinnistu aadressil Laheranna 4, Ihasalu küla, Jõelähtme
vald, Harjumaa) turuväärtus väärtuse kuupäeval 06.03.2011 on 227 000 €
(kakssada kakskümmend seitse tuhat eurot)
Eksperthinnang on koostatud 15 lehel ja sisaldab järgnevaid lisasid:
Tulenevalt võrdlustehingute vähesusest on objekti turuväärtus keskmisest madalama
täpsusega.
- Vastavuskinnitus;
- Hindamisel kasutatavad metoodikad;
- Turuülevaade;
- Väljavõte kinnistusregistrist;
- Asukoha plaan;
- Maa-ameti andmed ja väljavõte detailplaneeringust.
Andres Teder
ERI Kinnisvara / atesteeritud kinnisvara
hindaja (üldatestaat nr. AKH 071206),
Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult
tunnustatud ekspert
Tallinnas, 08.03.2011. a
15
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Kristin Rammo,
ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / valdkonna
juht/ atesteeritud kinnisvara hindaja (üldatestaat
nr AKH 040507)

Vastavuskinnitus:
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja
kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise
standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus
abistanud.
Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi
mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus
seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.
Hindaja on olnud sõltumatu.
Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu
suhtes.
Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale
teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused
on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
16
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

Hindamisel kasutatavad metoodikad
Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise
üldised alused):
Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)
Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud
sarnaste objektide võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete
objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas.
Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne
ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul
makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega
toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmeetodit
pidada hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks.
Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)
Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse.
Tulupõhised käsitlused on:
− tulu kapitaliseerimine;
− diskonteeritud rahavoo analüüs
Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne
ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota.
Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esimese)
aasta puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguriga,
et arvestada tulu ümber väärtuseks.
Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi
(tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades
ümber nüüdisväärtuseks.
Kulumeetod (Cost Approach)
Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud
kulusid. Turuväärtuse hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne
ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade omandamise
kulud (maa ostu ja ehituskulud).
Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad
andmed leitakse vabalt turult.
Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-5
17
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

Turuülevaade
Majanduslik taustsüsteem
Väljavõte Eesti Panga 29. septembri 2010 majanduskommentaarist.
Eesti majandus on langusest üle saanud ning hakanud kasvama põhiliselt ekspordi toel.
Peamiste kaubanduspartnerite majanduskasv oli 2010. aasta esimesel poolel oodatust kiirem,
mis aitas kaasa Eesti majanduse taastumisele. Eesti ettevõtjad ja riik on muutnud oma tegevust
tõhusamaks. Langusjärgne kohandumine lõi aluse tootlikkuse tõusul põhinevale majanduskasvule
ning 2012. aastal ulatub toodang töötaja kohta tõenäoliselt kõigi aegade kõrgeimale
tasemele. Sellegipoolest jääb majanduse maht lähiaastatel kriisieelsest tasemest allapoole
ning lähikvartalite kiire kasv võrreldes eelmise aastaga on välisnõudluse aeglustuva
kasvu tõttu ajutine. 2010. aasta teisel poolel tööpuudus Eestis väheneb, kuid pikaajaline töötus
suureneb veel ka 2011. aastal. Palga- ja hinnataseme langus on osutunud lühemaajalisemaks
ja väiksemaks, kui oleks võinud eeldada sisemajanduse koguprodukti kahanemisest.
Senine palga- ja hinnalangus on majanduse stabiliseerumisele küll kaasa aidanud, kuid on
oht, et praegune hinna- ja palgatase ei toeta uusi investeeringuid ja töökohtade loomist piisavalt.
Inflatsioon jääb lähiaastatel euroala keskmisest kõrgemaks, kuid selle taga on peamiselt
välised tegurid ja administratiivsed meetmed. Selleks, et saavutada riigieelarve ülejääk, tuleks
majanduskasvust laekuvate täiendavate maksutulude abil vähendada eeskätt puudujääki,
mitte suurendada kulusid. Eraisikute võlakaitse seadusega kavandatavad muudatused, millega
kohtunikele antakse õigus võlgu vähendada, võib ajendada panku mitte jätkama intressimarginaalide
alandamist ja piirama laenuandmist. Kui see oht realiseerub, on majanduskasv
ja tööpuuduse vähenemine prognoositust aeglasem
Sisemajanduse koguprodukt
Täpsustatud andmetel suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2010. aasta III kvartalis
eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 5,0%. Võrreldes II kvartaliga kasvas sesoonselt ja
tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP III kvartalis 0,7%. Eelmise kvartaliga võrreldes kasvas
SKP neljandat kvartalit järjest. Tänavu II kvartalis oli kasv 1,9% ja I kvartalis 1,0%. SKP jooksevhindades
oli III kvartalis 58,8 miljardit krooni (3,76 miljardit eurot). III kvartali SKP-le avaldas
enim mõju töötlevas tööstuses tugeva ekspordi toel loodud lisandväärtuse kasv (25%).
Samuti suurenes kodumaisele turule suunatud töötleva tööstuse toodangu müük. Viimati suurenes
kodumaisel turul müüdud töötleva tööstuse toodang 2008. aasta I kvartalis. Töötleva
tööstuse kasvus oli kõige suurema osatähtsusega elektri- ja optikaseadmete tootmisega loodud
lisandväärtuse suurenemine. Olulist mõju avaldas veel puidutöötlemises ja puittoodete
tootmises ning metalli ja metalltoodete tootmises loodud lisandväärtuse suurenemine. Töötleva
tööstuse panus SKP kasvu oli 3,1 protsendipunkti ehk üle 60%
Töötus
Töötute hinnanguline arv oli 2010. aasta III kvartalis 106 000 ja töötuse määr 15,5%. Töötus
vähenes teist kvartalit järjest. Töötute arv, mis tänavu I kvartalis tõusis rekordilise 137 000-ni,
vähenes II kvartalis 9000 võrra ja III kvartalis 22 000 võrra. Töötuse määr langes 18,6%-st II
kvartalis 15,5%-ni III kvartalis. Võrreldes eelmise aasta III kvartaliga, mil töötuid oli 102 000 ja
töötuse määr 14,6%, oli töötus tänavu III kvartalis siiski suurem.
Tarbijahinnaindeks
Jaanuari tarbijahinnaindeks detsembriga võrreldes ei muutunud. Tarbijahinnaindeksi muutus
oli 2011. aasta jaanuaris võrreldes eelmise aasta jaanuariga 5,3% ja võrreldes 2010. aasta
detsembriga 0,0%. Kaubad olid 2010. aasta jaanuariga võrreldes 6,5% ja teenused 3,0% kallimad.
Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta jaanuariga
võrreldes tõusnud 6,2% ja mittereguleeritavad hinnad 4,9%. Eelmise aasta jaanuariga
võrreldes mõjutas indeksit kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookide 11,4%-line kallinemine,
mis andis kogutõusust poole. Sellest omakorda poole andsid aastataguse ajaga võrreldes
18,4% kallimad piimatooted ja 11,9% kallimad jahutooted ning kolmandiku aastaga
27% kallinenud köögivili ja 23% kallinenud värske puuvili. Suuremat mõju avaldas veel elektri,
soojusenergia ja kütte 6,1%-line ja mootorikütuse 12,7%-line kallinemine, mis kokku andsid
indeksi kogumuutusest ligi neljandiku.
Ehitushinnaindeks
Ehitushinnaindeks tõusis 2010. aasta IV kvartalis 0,6% võrreldes nii 2009. aasta IV kvartaliga ,
kui ka 2010. aasta III kvartaliga.
18
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

Ehitushinnaindeksi muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga oli kahe aasta jooksul
esimest korda jälle positiivne. Kõige suurem oli indeksi langus 2009. aasta III kvartalis (-
10,5%). Seejärel on langus iga kvartaliga aeglustunud — 2009. aasta IV kvartalis oli langus
10%, 2010. aasta I kvartalis 7,1%, II kvartalis 3,4% ja III kvartalis 0,9%.
Ehitushinnaindeksit mõjutas 2010. aasta IV kvartalis enim materjalide kallinemine ― võrreldes
2009.aasta IV kvartaliga kallinesid materjalid 0,6%. Et tööjõu osakaal ehitushinnaindeksis on
väiksem kui materjalide osakaal, siis mõjutas tööjõu kallinemine indeksit vähem, kuigi tööjõud
kallines samuti 0,6 %. Võrreldes 2010.aasta III kvartaliga tõusis ehitushinnaindeks samuti
0,6%, seejuures tööjõud kallines 2,2% ja masintunnihind odavnes 0,8%.
Brutopalk
Keskmine brutokuupalk oli 2010. aasta III kvartalis 11 874 krooni (759 eurot) ja brutotunnipalk
72,00 krooni (4,60 eurot). 2009. aasta III kvartaliga võrreldes tõusis keskmine brutokuupalk
0,9% ja brutotunnipalk 0,3%. Eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes viis kvartalit langustrendis
olnud brutokuupalk tõusis tänavu II kvartalis 1,2%. III kvartalis tõus jätkus, ent aeglasemas
tempos. Samas reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse võetud,
langes kaheksandat kvartalit järjest. 2010. aasta III kvartalis langes reaalpalk 2,3%. Septembri
lõpu seisuga oli töötajaid 4,8% vähem kui 2009. aasta samal ajal. Keskmine brutokuupalk
tõusis 2009. aasta III kvartaliga võrreldes kõige enam mäetööstuses (9,2%) ja langes kõige
enam kinnisvaraalases tegevuses (10,2%). Keskmine brutotunnipalk tõusis 2009. aasta III
kvartaliga võrreldes kõige enam põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi tegevusalal
(5,2%) ning langes kõige enam kinnisvaraalases tegevuses (11,3%). Keskmine brutopalk oli
juulis 11 817 krooni (755 eurot), augustis 11 523 krooni (736 eurot) ja septembris 12 276
krooni (785 eurot).
Kinnisvaratehingud
2010 aasta I kvartalis tõestati 6184 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega
3,8 miljardit krooni. 2010 aasta II kvartalis tõestati 8 188 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega
4,7 miljardit krooni. 2010 aasta III kvartalis tõestati 8007 kinnisvara ostumüügitehingut
koguväärtusega 4,8 miljardit krooni. 2010 aasta III kvartalis tõestati 9 012
kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 5,8 miljardit krooni
Kinnisvaratehingute arv ja maht Eestis (Allikad: Maa-amet, Statistikaamet, Majandusministeerium)
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
17 098
14 229
15 548
18 371
14 906
16 605
16 530
21 358
13 693
18 420
13 750
17 000
I kvartal
II kvartal
III kvartal
IV kvartal
11 400
12 700
12431
8911
9 415
9767
10 002
8448
8 161
19
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
I kvartal
II kvartal
III kvartal
10764
IV kvartal
Tehingute arv
Tehingute väärtus, miljonit krooni
I kvartal
II kvartal
III kvartal
7 322
6 362
5432
4 706
6473
4 230
6350
3 900
8285
5 248
6184
3 811
8188
4 783
8007
4 881
9 012
5 818
2006 2007 2008 2009 2010
IV kvartal
I kvartal
II kvartal
III kvartal
IV kvartal
I kvartal
II kvartal
III kvartal
IV kvartal

20
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Fotod maaüksusest ja lähiümbrusest
Vaade rannale

21
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Vaade Ruu-Ihasalu teelt
´

Asukoha plaan Maa-ameti kaardil (hinnatav objekt tähistatud oranžiga)
22
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011

23
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Väljavõte Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusest
Väljavõte Maa-ameti detailplaneeringute kaardirakendusest

24
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Väljavõte detailplaneeringu eskiisist

25
KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0095 AP/2011
Kinnistusregistri väljavõte