206539-zp 672-11.pdf - Exekutorský úÅad Äeský Krumlov
206539-zp 672-11.pdf - Exekutorský úÅad Äeský Krumlov
206539-zp 672-11.pdf - Exekutorský úÅad Äeský Krumlov
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2117 - 20 / 2012<br />
Typ nemovitosti<br />
Účel ocenění<br />
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě<br />
v současném stavu<br />
sjednání ceny při prodeji<br />
Předmět ocenění<br />
Budova RD č.p. 418, LV č. 558 na pozemku parc.č. 2215<br />
pozemek parc.č. 2215, LV č. 2248<br />
pozemek parc.č. 2216, LV č. 2248<br />
Adresa<br />
Kraj Zlínský kraj Obec Želechovice nad Dřevnicí Počet obyvatel 1943<br />
Kat. území Želechovice nad Dřevnicí Ulice Paseky č.p. 418<br />
Část obce dle LV Želechovice<br />
Objednatel<br />
Exekutorský úřad Český <strong>Krumlov</strong><br />
JUDr. Marek Frank<br />
Radniční č.p. 28<br />
381 01 Český <strong>Krumlov</strong><br />
ČESKÁ REPUBLIKA<br />
Č.j. EX <strong>672</strong>/11<br />
E-mail<br />
IČ<br />
DIČ<br />
Vlastnictví<br />
Budova RD č.p. 418 Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 11/60<br />
Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 11/60<br />
Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 11/60<br />
Polášek Peter - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 11/60<br />
Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 11/60<br />
Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13 5/60<br />
pozemek parc.č. 2215 Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 11/60<br />
Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 11/60<br />
Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 22/60<br />
Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 1160<br />
Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13 5/60<br />
pozemek parc.č. 2216 Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 11/60<br />
Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 11/60<br />
Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 22/60<br />
Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 1160<br />
Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13 5/60<br />
Zpracováno pro<br />
exekutora<br />
Vypracoval Ing. Mlčoch Jaroslav<br />
Dne 30.3.2012<br />
Licence číslo Kvítková 4323<br />
Ke dni 30.3.2012<br />
0180<br />
760 01 Zlín<br />
email: posudkyjmlcoch@seznam.cz tel: 603 207393<br />
Prohlídka dne 29.3.2002<br />
- 1 -
Počet stran textu 9 Počet stran příloh 5<br />
Obvyklá cena - současný stav<br />
Započitatelná podl. plocha 187.1 m 2 10 000 Kč/m 2 1 871 000 Kč<br />
Garáže v domě 1 x 50 000 Kč<br />
Obvyklá cena - současný stav<br />
Obvyklá cena podílu id. 11/60 – Nováková Marta – r.č. 725917/4131<br />
Cena po zaokrouhlení<br />
1 900 000 Kč<br />
Jeden milion devětset tisíc Kč<br />
384 333,33 Kč<br />
385 000,- Kč Kč<br />
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti<br />
Za kladné stránky považuji :<br />
v místě je dobrá zainvestovanost IS<br />
dobrá občanská vybavenost obce<br />
dobrá komunikační návaznost na krajské město Zlín<br />
Za záporné stránky považuji :<br />
technický stav vyžaduje generální rekonstrukci<br />
na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv<br />
v blízkosti probíhá hlavní komunikace (hluk, prach a exhalace)<br />
stagnace na trhu s nemovitostmi<br />
Podmínky platnosti ceny<br />
V ceně obvyklé nejsou zahrnuty exekuční zápisy vlastnického práva. Jedná se o cenu současnou - tržní, obecnou, za níž<br />
je možné nemovitosti zobchodovat.<br />
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav<br />
3 437 000 Kč<br />
Tři miliony čtyřistatřicetsedm tisíc Kč<br />
Vyhodnocení rizik<br />
ANO<br />
nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným<br />
stavem)<br />
ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku<br />
ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce be<strong>zp</strong>roblémový přístup<br />
ANO<br />
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním <strong>zp</strong>ůsobem podmiňujících vhodnost zástavy,<br />
např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva<br />
ANO<br />
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. –<br />
břemeno vedení IS, ochranná pásma<br />
NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.<br />
Na LV č. 558 a 2248, k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, váznou omezení vlastnických práv dle LV. Jedná se o<br />
exekuční záznamy, jejichž zápisy v ceně obvyklé nijak nevyhodnocuji a tudíž se k ceně obvyklé nepromítají.<br />
ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost<br />
ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem<br />
ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům<br />
ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční<br />
ANO<br />
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného<br />
povodňového plánu<br />
ANO stavba je dokončena<br />
ANO <strong>zp</strong>racovatel ocenění je odhadcem exekutora<br />
REET:<br />
ANO<br />
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu<br />
Oceňované nemovitosti se nacházeí ve stádiu exekuce, proto se vyjadřuji k současné možné ceně obvyklé (tržní,<br />
obecné).<br />
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu<br />
Nemovitosti byly nabyty na základě usnesení dědictví z roku 1995.<br />
- 2 -
Podklady<br />
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 558, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne<br />
29.3.2012.<br />
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2248, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne<br />
29.3.2012.<br />
Snímek kat. mapy pro k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště<br />
Zlín dne 29.3.2012.<br />
Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz dne 30.3.2012.<br />
Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 30.3.2012.<br />
Datum předání kompletních podkladů 30.3.2012<br />
Přílohy<br />
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 558, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne<br />
29.3.2012.<br />
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2248, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne<br />
29.3.2012.<br />
Snímek kat. mapy pro k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště<br />
Zlín dne 29.3.2012.<br />
Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz dne 30.3.2012.<br />
Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 30.3.2012.<br />
Místopis<br />
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu<br />
Obec Želechovice nad Dřevnicí je zemědělsko-průmyslovou obcí a má 1929 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v<br />
katastrálním území Želechovice nad Dřevnicí, v odloučené části obce, při hlavní komunikaci ve směru na obec Provodov<br />
na Moravě.<br />
Nejbližší správní centrum je ve městě Zlíně, od kterého je nemovitost vzdálena cca 4,80 km.<br />
Jedná se o bývalou stavebně oddělenou zlínskou městskou část.<br />
Obec Želechovice nad Dřevnicí leží při silnici I. třídy, č. 49, která spojuje Město Zlín s městem Vizovice. Jedná se o<br />
vyhledávanou obec z hlediska bydlení v rámci zlínského regionu a průměrnou obec z hlediska celé ČR.<br />
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...<br />
Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD<br />
Budova je umístěna v zóně převážně rodinných zděných domů, v odloučené části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné<br />
izolované domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující cenu obvyklou. V místě je dobrá<br />
zainvestovanost inž. sítěmi. Pro obec byl schválen územní plán v 6/2007. Podle schváleného územního plánu se pozemky<br />
nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v<br />
územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou rodinných domků. Vzdálenost zastávky MHD (autobus) a ČSAD je cca<br />
1,60 km. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 1,75 km v místě. Občanská vybavenost obce je dobrá - školka,<br />
škola, obecní úřad, pohostinství, obchod, praktický lékař.<br />
Informace o nemovitosti<br />
Předmětem ocenění je izolovaný RD č.p. 418 na p.č. 2215 a pozemky p.č. 2215 (zast.plocha) a p.č. 2216 (zahrada).<br />
Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod ze studny, kanalizace do septiku s přepadem a<br />
elektrorozvod, plynovod je v hranici pozemku. Přístup je po místní <strong>zp</strong>evněné komunikaci - ulice Paseky p.č. 2031/1, která<br />
je ve vlastnictví - Obec Želechovice nad Dřevnicí.<br />
Tvar pozemků je lichoběžníkového půdorysu a jedná se o pozemek p.č. 2215 (zast.plocha) a p.č. 2216 (zahrada).<br />
Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem.<br />
Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Ke stavbě nenáležejí další stavby, které<br />
mají vliv na cenu obvyklou. Vedlejší stavba není předmětem ocenění z důvodů špatného technického stavu, venkovní<br />
úpravy nemají vliv na cenu obvyklou.<br />
Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou.<br />
Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: obec Želechovice nad Dřevnicí je vyhledávanou z hlediska bydlení, je zde<br />
velmi dobrá komunikační dostupnost do krajského města Zlína, v místě je dobrá zainvestovanost inženýrskými sítěmi.<br />
Nemovitost má omezené vlastnosti užívání (viz. Rizika ocenění).<br />
Ke stavbě dále patří vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty, tyto však nejsou předmětem ocenění, protože<br />
jejich cena nemá vliv na cenu obvyklou a v takovýchto případech se počítá, že k hlavní stavbě patří.<br />
Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky<br />
č. 501/2006 Sb. - § 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce - (asi 3+1 se soc. zařízením) - nebyla mně umožněna<br />
prohlídka nemovitosti.<br />
Blízký protékající potok za pozemkem p.č. 2216 nemovitosti nezaplavuje (opačný terénní spád).<br />
Přístup a příjezd k nemovitostem<br />
přímo z veřejné komunikace parc.č. 2031/1 ve vlastnictví obce.<br />
Přístupová komunikace<br />
Přístup a příjezd k nemovitostem je po <strong>zp</strong>evněné komunikaci. Povrch: asfaltový.<br />
- 3 -
Příjezdová komunikace nevykazuje závady.<br />
Popis nemovitosti<br />
Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 125.06 m 2<br />
Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1<br />
Vybavení koupelny<br />
Vybavení kuchyně<br />
nebyla mně umožněna prohlídka RD<br />
nebyla mně umožněna prohlídka RD<br />
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny<br />
Ne<br />
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny<br />
Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne<br />
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný<br />
Ano<br />
Příslušenství<br />
Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků]<br />
dřevěný sklad<br />
za RD je provedený dřevěný, jednopodlažní objekt, zastřešený<br />
0.0 0<br />
sedlovou střechou s taškovou krytinou<br />
venkovní úpravy přípojky IS, <strong>zp</strong>evněné plochy, oplocení 0.0 0<br />
Technický stav<br />
Budova RD<br />
Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 45<br />
Opotřebení odhadem 55 %<br />
Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje<br />
Nákladová cena (stavba bez opotřebení)<br />
Obestavěný prostor 904 m 3 Cena 3 800 Kč/m 3 Cena celkem 3 437 000 Kč<br />
Pozemky<br />
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou<br />
Výměra 1 072 m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem 536 000 Kč<br />
Inženýrské sítě<br />
Elektro napojeno Voda z řadu není<br />
Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není<br />
Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno<br />
Kanalizace do vlastní není Plyn není<br />
ČOV<br />
Dálkové vytápění není<br />
RD je napojený na vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrorozvod.<br />
Popis provedení budovy<br />
Konstrukce<br />
Provedení<br />
%<br />
dokonč<br />
Konstrukce<br />
základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní<br />
vlhkosti<br />
svislé nosné<br />
konstrukce<br />
Provedení<br />
s izolací vodorovnou i<br />
svislou<br />
zděné 100 stropy nespalné do I profilů a<br />
dřevěné trámové s<br />
podhledem<br />
%<br />
dokonč<br />
100<br />
krov polovalbový 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100<br />
obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů nevyskytuje se 100<br />
cm<br />
vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště betonové 100<br />
okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře lakované i prosklené 100<br />
podlahy obytných parkety 100 podlahy nebytových keramická dlažba a PVC 100<br />
místn.<br />
místn.<br />
vytápění<br />
ÚT na tuhá paliva,<br />
100 elektro světelný a motorový rozvod 100<br />
radiátory jsou ocelové<br />
žebrové<br />
rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu nevyskytuje se 100<br />
zdroj teplé vody elektrický bojler 100<br />
1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha<br />
sklady m 2 m 2<br />
100<br />
- 4 -
chodba se schodištěm m 2 m 2<br />
garáž m 2 m 2<br />
Součet ploch za podlaží 87.10 m 2 87.10 m 2<br />
1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha<br />
veranda m 2 m 2<br />
chodba se schodištěm m 2 m 2<br />
zřejmě byt 3+1 m 2 m 2<br />
Součet ploch za podlaží 100.00 m 2 100.00 m 2<br />
- 5 -
Srovnávací metoda<br />
1. srovnatelná nemovitost<br />
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Skvělý servis Zlín, datum vložení inzerátu 03/2012<br />
Konstrukční provedení Stavba zděná<br />
Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2<br />
Podlahová plocha 145.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 751.0 m 2<br />
Cena za nemovitost 2 200 000 Kč 15 200 Kč/m 2<br />
Redukce ceny 10 %<br />
Redukovaná cena 1 980 000 Kč 13 700 Kč/m 2<br />
Porovnání s nemovitostí oceňovanou<br />
Město Zlín - část Kostelec, okres Zlín<br />
Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní RD, dispozice 5+1 v přízemí a podkroví, zastřešený sedlovou střechou s<br />
taškovou krytinou, stáří 55 let, částečná rekonstrukce v roce 2000.<br />
2. srovnatelná nemovitost<br />
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realizovaný prodej, datum vložení inzerátu 11/2011<br />
Konstrukční provedení Stavba zděná<br />
Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 123.4 m 2<br />
Podlahová plocha 216.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 799.0 m 2<br />
Cena za nemovitost 2 000 000 Kč 9 300 Kč/m 2<br />
Redukce ceny 0 %<br />
Redukovaná cena 2 000 000 Kč 9 300 Kč/m 2<br />
Porovnání s nemovitostí oceňovanou<br />
Město Zlín - část Lužkovice, okres Zlín<br />
Jedná se o podsklepený, jednopodlažní RD, dispozice 5+1 v přízemí a podkroví, zastřešený sedlovou střechou s taškovou<br />
krytinou, stáří 21 let, technický stav je průměrný.<br />
3. srovnatelná nemovitost<br />
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realizoaný prodej, datum vložení inzerátu 06/2011<br />
Konstrukční provedení Stavba zděná<br />
- 6 -
Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 97.0 m 2<br />
Podlahová plocha 206.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2<br />
Cena za nemovitost 1 750 000 Kč 8 500 Kč/m 2<br />
Redukce ceny 0 %<br />
Redukovaná cena 1 750 000 Kč 8 500 Kč/m 2<br />
Porovnání s nemovitostí oceňovanou<br />
Obec Lípa nad Dřevnicí, okres Zlín<br />
Jedná se o podsklepený, dvoupodlažní RD, dispozice 2+1 a 2+1 v přízemí a patře, zastřešený valbovou střechou s<br />
taškovou krytinou, stáří 40 let, částečná rekonstruce v roce 2009. Zrychlený prodej pod minimální CO.<br />
Vyhodnocení srovnávací metody<br />
Ro<strong>zp</strong>ětí redukovaných cen 8 500 - 13 700 Kč/m 2 1 750 000 - 2 000 000 Kč<br />
Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 10 000 Kč/m 2<br />
Z uvedených nabídek je patrné, že o kupní ceně rozhoduje technický stav a výměra okolního pozemku. V našem případě<br />
se jedná o původně užívaný RD s dobrou výměrou přilehlých pozemků, umístěný v okrajové části obce Želechovice nad<br />
Dřevnicí, v oddělené části obce.<br />
Trh s nemovitostmi v obcích do 10-ti km, od krajského města Zlína je dobrý, o ceně rozhoduje umístění nemovitosti,<br />
technický stav, příslušenství, výměra pozemků.<br />
Cena u RD s průměrným technickým stavem, nebo po provedené částečné rekonstrukci, se v obcích cca 10 km, od<br />
krajského města Zlína, pohybuje v cenovém rozmezí 8 500 - 13 500,- Kč/m2/podlahové plochy, v závislosti na rozsahu,<br />
vybavení a umístění.<br />
V našem případě uvažuji z cenou 10 000,- Kč/m2/podlahová plocha u vlastního RD a 50 000,- u garáže v RD.<br />
Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku 1,90 mil. Kč.<br />
Hodnota podílu id. 11/60 paní Novákové Marty, r.č. 7259174131, činí 384 333,33 Kč, po zaokrouhlení 385 000,- Kč.<br />
Vypracoval<br />
Licence číslo<br />
0180<br />
Ing. Mlčoch Jaroslav<br />
Kvítková 4323<br />
760 01 Zlín<br />
podpis<br />
- 7 -
Fotodokumentace<br />
RD č.p. 418 - čelní pohled<br />
RD č.p. 418 - boční pohled<br />
RD č.p. 418 - boční pohled<br />
RD č.p. 418 - boční pohled + dřevěný sklad<br />
- 8 -
Fotodokumentace - mapy<br />
RD č.p. 418, Želechovice nad Dřevnicí, ulice Paseky, okres Zlín<br />
Letecký snímek<br />
- 9 -
Change language