220490-427-10 znaleck.pdf - ExekutorskÃ½ ÃºÅad ÄeskÃ½ Krumlov

- 1 - 

ZNALECKÝ POSUDEK 

č. 691/8/11 

o ceně rodinného domu č.p. 234 na parcele č. 820 vč. pozemků a příslušenství, které se nacházejí v 

katastrálním území Petřvald u Karviné v obci Petřvald v okrese Karviná 

Objednatel posudku: 

Účel posudku: 

Exekutorský úřad Český Krumlov 

Radniční 28 

381 01 Český Krumlov 

Ocenění se provádí pro účely exekučního řízení 

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 

Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 

3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke 

dni 12.3.2011 posudek vypracoval: 

Ing. Miroslav Balnar 

Mitušova 19 

700 30 Ostrava - Jih 

Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 

vyhotoveních. 

V Ostravě 12.3.2011

- 2 - 

A. Nález 

1. Znalecký úkol 

Na základě Usnesení Exekutorského úřadu v Českém Krumlově č.j. 125 EX 427/1 - 129 ze dne 

25.2.2011 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti rodinného domu 

č.p. 234 na parcele č. 820 vč. pozemků a příslušenství, které se nacházejí v katastrálním území 

Petřvald u Karviné v obci Petřvald v okrese Karviná. 

Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. 

stanovení obvyklé ceny. 

2. Informace o nemovitosti 

Název nemovitosti: Rodinný dům 

Adresa nemovitosti: 735 41 Petřvald 234 

Kraj: 

Moravskoslezský 

Okres: 

Karviná 

Obec: 

Petřvald 

Katastrální území: Petřvald u Karviné 

Počet obyvatel: 7 048 

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 79,8399 Kč/m 2 

kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) 

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. d) : ZC = Cp * 3,5 = 279,44 Kč/m 2 

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti 

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.3.2011 za přítomnosti pana Ing. Jiřího 

Karkošky a pana Jiřího Mařece. 

4. Podklady pro vypracování posudku 

- Usnesení Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j. 125 EX 427/10 - 129 ze dne 25.2.2011 o 

vypracování znaleckého posudku 

- Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 317, který byl vyhotovený dálkovým přístupem ke 

dni 11.1.2011 

- Kopie katastrální mapy, kterou vyhotovil Katastrální úřad v Karviné pod č. PÚ 518/2011 ke dni 

2.3.2011 

- Informace získané znalcem ze schváleného územního plánu města Petřvald 

- Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 

5. Vlastnické a evidenční údaje 

Rodinný dům č.p. 234 na parcele č. 820 

Parcela č. 820 - zastavěná plocha - 615 m 2 

Parcela č. 740/289 - ostatní plocha - 1 914 m 2 

jiná plocha

- 3 - 

Parcela č. 818 - zahrada - 2 259 m 2 

Parcela č. 819 - zahrada - 59 m 2 

Parcela č. 821 - zahrada - 206 m 2 

Parcela č. 822 - orná půda - 1 023 m 2 

Parcela č. 823 - orná půda - 1 232 m 2 

Parcela č. 824 - ostatní plocha - 268 m 2 

ostatní komunikace 

Vlastník : 

Ing. Jiří Karkoška r.č. 630625/2029 

náměstí gen. Svobody 1982/16 

700 30 Ostrava - Zábřeh 

6. Dokumentace a skutečnost 

Znalec neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření bylo provedeno 

laserovým dálkoměrem zn. Stabila. 

7. Celkový popis nemovitosti 

Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou, který je téměř 

celý podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor. Objekt je napojen na vodu a 

elektrickou energii. Dům se nachází na okraji obce u autobusové zastávky Petřvald - Tesla na ulici 

Ostravská. Přístup k objektu je po místní zpevněné komunikaci. Objekt byl postaven okolo roku 

1881 a v současné době je v rekonstrukci a neschopný trvalého užívání. 

8. Obsah posudku 

a) Ocenění porovnávacím způsobem 

a 1 ) Rodinný dům č.p. 234 

b) Vedlejší stavby 

b 1 ) Hospodářská budova 

c) Studny 

c 1 ) Studna 

d) Pozemky 

d 1 ) Parcela č. 740/289 

d 2 ) Parcela č. 820 






d 8 ) Parcela č. 824

- 4 - 

B. Posudek 

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění 

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 

Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí 

některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 

a) Porovnávací hodnota 

a 1 ) Rodinný dům č.p. 234 - § 26a 

Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který je téměř celý podsklepený s 

jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Dům je napojen na přívod vody a elektrickou energii, 

odkanalizování je do trativodu mimo objekt. Dle zjištěných údajů byl dům postaven v roce 1881. 

Za dobu své existence byl stavebně upravován v roce 1930 a 2009. Dům se nachází na 

poddolovaném území a na jeho obvodové konstrukci jsou viditelné praskliny statického rázu. 

Základy jsou kamenné bez potřebné izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny jsou zděné z 

cihel vepřovic tl. 70 cm. Stropy jsou klenbové. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina je z pálené 

tašky. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda je hladká se stříkanou 

omítkou. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Vnitřní dveře dřevěné pouze tři kusy. Podlahy 

místností tvoří dřevěná prkna a cementový potěr. Schody na půdu jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou 

hladké vápenné. Keramické obklady schází. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je 

světelná. Rozvod vody je jen studené, pro ohřev vody slouží elektrický bojler. Záchod je standardní 

splachovací. Ostatní konstrukce a vybavení schází. 

Celkově je dům ve špatném technickém stavu, který neumožňuje jeho užívání bez závad. Objekt 

vyžaduje zásadní rekonstrukci. 

Zatřídění pro potřeby ocenění: 

Typ objektu: 

Rodinný dům 

Poloha objektu: 

Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 

Stáří stavby: 

130 roků 

Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m 3 

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 

Sklep: (9,0*15,0)-(4,5*5,8) = 108,90 m 2 

N.P.: (9,0*15,0)+(1,90*5,0) = 144,50 m 2 

Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 

Sklep: 108,90 m 2 1,95 m 

N.P.: 144,50 m 2 3,20 m

- 5 - 

Obestavěný prostor: 

Sklep: ((9,0*15,0)-(4,5*5,8))*(1,95) = 212,36 m 3 

N.P.: (9,0*15,0)*3,2+(1,90*5,0*4,5) = 474,75 m 3 

Půda a zastřešení: (9,0*15,0*5,0)/2 = 337,50 m 3 

Obestavěný prostor – celkem: = 1 024,61 m 3 

Podlažnost: 

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 144,50 m 2 

Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 253,40 m 2 

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,75 

Výpočet indexu cenového porovnání: 

Index vybavení: 

Název znaku č. V i 

0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 

1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 

2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 

3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 

4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 

5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 

žumpy nebo septiku 

6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 

7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 

nebo mimo stavbu RD 

8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 

9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 

jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 

12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 

13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná 

V 0,40 

rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 

Koeficient pro stáří 130 let: 0,60 

12 

Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,214 

i = 1 

Index polohy: 

Název znaku č. P i 

1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 

2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 

banka nebo policie nebo pošta 

3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 

4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 

bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým 

provozem 

5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 

služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 

6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní 

zařízení, přírodní sportoviště 

II 0,00

- 6 - 

7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost 

II 0,00 

zdravotnické péče 

8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, 

V 0,05 

příměstské linky vel. měst) 

9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 

10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 

11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 

12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 

12 

Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 

i = 1 

Index trhu s nemovitostmi: 

Název znaku č. T i 

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 

nabídka 

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 

3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 

3 

Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 

i = 1 

Celkový index I = I V * I P * I T = 0,214 * 1,030 * 0,950 = 0,209 

Ocenění: 

Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m 3 * 0,209 = 646,23 Kč/m 3 

Cena zjištěná porovnávacím způsobem 

CP = CU * OP = 646,23 Kč/m 3 * 1 024,61 m 3 = 662 133,72 Kč 

Rodinný dům č.p. 234 - zjištěná cena = 662 133,72 Kč 

b) Vedlejší stavby 

b 1 ) Hospodářská budova - § 7 

Jedná se o objekt hospodářské budovy na zahradě u rodinného domu, který slouží k chovu drůbeže 

a skladování zemědělského nářadí. 

Základy jsou kamenné. Obvodová konstrukce budovy je zděná z cihel. Střecha je dřevěná pultová. 

Krytina je živičná. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dřevěná 

svlaková, dveře dřevěné plné. Okno je dřevěné jednoduché. Podlaha je hliněná. Omítky jsou 

vápenné a vykazují již vyšší stupeň koroze a zvětrání. Elektroinstalace je světelná. Dle technického 

posouzení a zjištěných údajů je stáří objektu cca 100 let. 

Celkově je objekt ve špatném technickém stavu a ve vysokém stupni morálního a technického 

opotřebení. 


Vedlejší stavba: 

Svislá nosná konstrukce: 

typ B 

zděná tl. nad 15 cm

- 7 - 

Podsklepení: 

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 

Podkroví: 

nemá podkroví 

Krov: 

neumožňující zřízení podkroví 

Kód CZ - CC: 1274 

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 

Stodola: 6,1*12,2 = 74,42 m 2 

Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 

Stodola: 74,42 m 2 4,00 m 

Obestavěný prostor: 

Stodola: (6,1*12,2)*(4,00) = 297,68 m 3 

Obestavěný prostor – celkem: = 297,68 m 3 

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: 

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, 

A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 

Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení 

standardu 

1. Základy smíšené beton proložený kamenem S 100,00 

2. Obvodové stěny zděné tl. 15 - 30 cm S 100,00 

3. Stropy schází S 100,00 

4. Krov pultová střecha S 100,00 

5. Krytina živičná S 100,00 

6. Klempířské konstrukce neúplné S 100,00 

7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100,00 

8. Schodiště X 100,00 

9. Dveře dřevěné svlakové P 100,00 

10. Okna jednoduchá S 100,00 

11. Podlahy hliněná S 100,00 

12. Elektroinstalace S 100,00 

Výpočet koeficientu K 4 : 

Konstrukce, vybavení 

Hodnocení 

standardu 

Obj. podíl 

[%] 

Část 

[%] 

Koeficient Upravený obj. 

podíl 

1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 

2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 

3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 

4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 

5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 

6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 

7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 

9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1,38 

10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 

11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 

12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 

Součet upravených objemových podílů: 98,38 

Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9838 

Část 

[%]

- 8 - 

Ocenění: 

Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 

Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9838 

Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 

Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 

Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7460 

Základní cena upravená = 1 938,45 Kč/m 3 

Plná cena: 297,68 m 3 * 1 938,45 Kč/m 3 = 577 037,80 Kč 

Výpočet opotřebení lineární metodou 

Stáří (S): 100 roků 

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků 

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků 

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 130 = 76,923 % - 443 874,79 Kč 

Hospodářská budova - zjištěná cena = 133 163,01 Kč 

c) Studny 

c 1 ) Studna - § 9 

Jedná se o kopanou studnu na zahradě rodinného domu o hloubce 6 metrů. Studna je vyložena 

betonovými skružemi. Ruční čerpadlo je na zimu vždy demontováno. 


Typ studny: 

Kopaná 

Hloubka studny: 

6,00 m 

Ruční čerpadlo: 

1 ks 

Kód CZ - CC: 2222 

Ocenění: 

Základní cena dle příl. č. 10: 

prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč 

další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m + 3 810,- Kč 

ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč 

Základní cena celkem = 15 614,- Kč 

Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 

Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 


Plná cena = 27 046,76 Kč 

Výpočet opotřebení lineární metodou 

Stáří (S): 80 roků 

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků 

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků

- 9 - 

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,667 % - 18 031,26 Kč 

Studna - zjištěná cena = 9 015,50 Kč 

d) Pozemky 

d 1 ) Parcela č. 740/289 - § 27 - § 32 

Jedná se o pozemek v druhu jako ostatní plocha - jiná plocha. Dle schváleného územního plánu je 

pozemek zařazen v zóně ZO - zeleň ochranná a izolační. Tato zóna zahrnuje pozemky zeleně jejíž 

hlavní funkcí je izolace nebo ochrana okolního území od tras a ploch výroby, dopravy a 

technického vybavení. V těchto plochách je zakázáno povolovat a umisťovat veškeré nové stavby s 

výjimkou staveb doplňkových, realizovaných v rámci zastavěného území a liniových staveb 

protihlukových a ochranných stěn podél vedení a zařízení dopravní a technické infrastruktury. 

Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. 

Ocenění: 

Název Parcelní číslo BPEJ Výměra 

[m 2 ] 

JC 

[Kč/m 2 ] 

Úprava 

[%] 

UC 

[Kč/m 2 ] 

Cena 

[Kč] 

Parcela 740/289 1914 5,58 5,58 10 680,12 

Výměra celkem 1914 Mezisoučet 10 680,12 

Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 

Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem 10 680,12 

Parcela č. 740/289 - zjištěná cena = 10 680,12 Kč 

d 2 ) Parcela č. 820 - § 27 - § 32 

Jedná se o pozemek v druhu jako zastavěná plocha pod rodinným domem. Výše přirážky je 

stanovena s ohledem na umístění pozemku, dopravní dostupnost a napojení na inženýrské sítě. 

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: 

Název Parcelní číslo Výměra 

[m 2 ] 

Jedn. cena 

[Kč/m 2 ] 

Cena 

[Kč] 

Parcela 820 615,00 279,44 171 855,60 

Součet 171 855,60 

Úprava ceny – příloha č. 21: 

1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 % 

Úprava ceny celkem 30 % + 51 556,68 

Mezisoučet 223 412,28 

2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 

2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou 

-7 % 

kanalizaci 

Úprava ceny celkem -17 % - 37 980,09 

Mezisoučet 185 432,19

- 10 - 


Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem 300 043,01 

Parcela č. 820 - zjištěná cena = 300 043,01 Kč 

d 3 ) Parcela č. 818 - § 27 - § 32 

Jedná se o pozemek v druhu jako zahrada. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou 

rodinného domu a stavebním pozemkem. 

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. 

Základní cena = 279,44 Kč/m 2 . 

Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 

Cena 

[Kč] 

[m 2 ] [Kč/m 2 ] 

Parcela 818 2 259,00 279,44 631 254,96 

Součet 631 254,96 

Úprava ceny - příloha č. 21: 






-7 % 

kanalizaci 


Mezisoučet 681 124,10 

Úprava ceny dle § 28 odst. 5: * 0,4000 



Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem 440 843,68 


d 4 ) Parcela č. 819 - § 27 - § 32 






Cena 

[Kč] 

[m 2 ] [Kč/m 2 ] 

Parcela 819 59,00 279,44 16 486,96 

Součet 16 486,96

- 11 - 







-7 % 

kanalizaci 








d 5 ) Parcela č. 821 - § 27 - § 32 






Cena 

[Kč] 

[m 2 ] [Kč/m 2 ] 

Parcela 821 206,00 279,44 57 564,64 

Součet 57 564,64 







-7 % 

kanalizaci 







Parcela č. 821 - zjištěná cena = 40 200,88 Kč

- 12 - 

d 6 ) Parcela č. 822 - § 27 - § 32 

Jedná se o pozemek v druhu jako orná půda. Dle schváleného územního plánu obce je pozemek 

zařazen v zóně SC - smíšené obytné. V tomto území se prolíná funkce bydlení, občanské 

vybavenosti a drobných výrobních služeb. V těchto zónách je možno umisťovat rodinné domky 

nebo nízkopodlažní bytové domy s případnou vestavěnou občanskou vybaveností. 

Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle § 32 odst. 1. 



[m 2 ] 

Jedn. cena 

[Kč/m 2 ] 

Cena 

[Kč] 

Parcela 822 1 023,00 279,44 285 867,12 

Součet 285 867,12 







-7 % 

kanalizaci 

2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % 








d 7 ) Parcela č. 823 - § 27 - § 32 

Jedná se o pozemek v druhu jako orná půda, který je dle schváleného územního plánu obce určen k 

zastavění. Nachází se v zóně SC - smíšené obytné. V této zóně je možno stavět stavby , které plní 

funkci bydlení. Je zde možno stavět rodinné domy, nízkopodlažní stavby bytových domů s 

vestavěnou občanskou vybaveností. 

Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle § 32 odst. 1. 



[m 2 ] 

Jedn. cena 

[Kč/m 2 ] 

Cena 

[Kč] 

Parcela 823 1 232,00 279,44 344 270,08 

Součet 344 270,08 



Úprava ceny celkem 30 % + 103 281,02 

Mezisoučet 447 551,10

- 13 - 


-7 % 

kanalizaci 








d 8 ) Parcela č. 824 - § 27 - § 32 

Jedná se o pozemek v druhu jako ostatní plocha - ostatní komunikace. Komunikace tvoří příjezd k 

parcele č. 823 a má zpevněný asfaltový povrch. 

Pozemek oceněný dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem. 


[m 2 ] 

Jedn. cena 

[Kč/m 2 ] 

Ki Kp Srážka 

[%] 

Upr.jedn.cena 

[Kč/m 2 ] 

Min. cena 

[Kč/m 2 ] 

Max. cena 

[Kč/m 2 ] 

Cena 

[Kč] 

Parcela 824 268,00 279,44 

2,2840 0,4010 0 255,93 167,66 502,99 68 589,24 

Pozemek oceněný dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným 

68 589,24 

neprašným povrchem - celkem 

Parcela č. 824 - zjištěná cena = 68 589,24 Kč

- 14 - 

C. Rekapitulace cen nemovitosti 

Ceny bez odpočtu opotřebení: 

a) Rodinný dům č.p. 234 = 662 133,72 Kč 

b) Hospodářská budova = 577 037,80 Kč 

c) Studna = 27 046,76 Kč 

d) Pozemky 

d 1 ) Parcela č. 740/289 = 10 680,12 Kč 

d 2 ) Parcela č. 820 = 300 043,01 Kč 

d 3 ) Parcela č. 818 = 440 843,68 Kč 

d 4 ) Parcela č. 819 = 11 513,85 Kč 

d 5 ) Parcela č. 821 = 40 200,88 Kč 

d 6 ) Parcela č. 822 = 158 748,59 Kč 

d 7 ) Parcela č. 823 = 202 043,65 Kč 

d 8 ) Parcela č. 824 = 68 589,24 Kč 

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí 

2 498 881,30 Kč 

2 498 880,- Kč 

Výsledné ceny: 

a) Rodinný dům č.p. 234 = 662 133,72 Kč 

b) Hospodářská budova = 133 163,01 Kč 

c) Studna = 9 015,50 Kč 

d) Pozemky 

d 1 ) Parcela č. 740/289 = 10 680,12 Kč 

d 2 ) Parcela č. 820 = 300 043,01 Kč 

d 3 ) Parcela č. 818 = 440 843,68 Kč 

d 4 ) Parcela č. 819 = 11 513,85 Kč 

d 5 ) Parcela č. 821 = 40 200,88 Kč 

d 6 ) Parcela č. 822 = 158 748,59 Kč 

d 7 ) Parcela č. 823 = 202 043,65 Kč 

d 8 ) Parcela č. 824 = 68 589,24 Kč 

Výsledná cena nemovitosti činí celkem 

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí 

2 036 975,25 Kč 

2 036 980,- Kč 

slovy: Dvamilionytřicetšesttisícdevětsetosmdesát Kč

- 15 - 

Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí : 

Na listu vlastnictví č. 317 jsou uvedeny následující práva a závady váznoucí na oceňovaných 

nemovitostech. 

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, který byl vydán na základě Exekučního příkazu 039 EX - 

1633/2007 - 8 Exekutorský úřad Praha 3 - Mgr. Otakar Kořínek soudní exekutor ( 13 Nc 

29191/2006 - 13 ) ze dne 31.8.2007 

- Na oceňované nemovitosti ( rodinný dům s pozemky dle specifikace na listu vlastnictví č. 317 ) je 

uzavřena nájemní smlouva, kterou mezi sebou uzavřeli pan Ing. Jiří Karkoška ( pronajímatel ) a pan 

Jiří Mařec ( nájemce ) dne 6.7.2007. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní 

lhůtou v délce tří měsíců 

- Na oceňované nemovitosti dle specifikace v listu vlastnictví č. 317 je uzavřena Smlouva o budoucí 

kupní smlouvě, kterou mezi sebou uzavřeli pan Ing. Jiří Karkoška ( budoucí prodávající ) a pan Jiří 

Mařec ( budoucí kupující ) dne 20.1.2008. 

Obvyklá cena nemovitosti : 

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena , která by byla 

dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo 

obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují 

všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných 

okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, 

důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, 

rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní 

hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 

Pro stanovení obvyklé ceny se používá tzv. porovnávací metoda. Principem porovnávací metody je 

nalezení a následné srovnání množiny objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými 

znaky. V tomto konkrétním případě se však jedná o nemovitost, která je svým technickým stavem 

jednoznačně určena pro zásadní rekonstrukci. Navíc k budově rodinného domu patří poměrně 

rozsáhlé pozemky. V databázi nemovitostí jsem nalezl několik nemovitostí, které svým rozsahem a 

technickým stavem se shodují nebo přibližují oceňovanému objektu. Pro srovnání uvádím několik 

nemovitostí. 

Dům č. 1 - jedná se o rodinný dům zděné konstrukce před rekonstrukcí ve špatném technickém 

stavu. Na pozemku se nachází garáž a hospodářská budova. Objekt je podsklepený o velikosti 3 + 1. 

K objektu náleží pozemky o celkové výměře 1 001 m 2 . Cena 1 120 000 Kč. 

Dům č. 2 - jedná se o rodinný dům zděné konstrukce v horším technickém stavu určeném pro 

kompletní rekonstrukci. Objekt je celý podsklepený se sedlovou střechou. Objekt se nachází u 

hlavní silnice. Celková plocha pozemku činí 1 490 m 2 . Cena 1 750 000 Kč.

- 16 - 

Dům č. 3 - jedná se objekt částečně podsklepeného rodinného domu zděné konstrukce o velikosti 

3 + 1. Dům je v rekonstrukci s potřebou dokončení. K domu náleží velká zahrada o velikosti 1 960 

m 2 . Cena 1 600 000 Kč. 

Dům č. 4 - jedná se o objekt rodinného domu zděné konstrukce o velikosti 3 + 1 se sedlovou 

střechou. Na pozemku se nachází navíc velká stodola. Objekt se nachází na okraji obce s dobrým 

dojezdem. Pozemky patřící k objektu mají rozlohu 2 230 m 2 . Cena 1 365 000 Kč. 

S ohledem na výše uvedené skutečnosti, zjištěné informace a na základě těchto informací následně 

provedení celkové závěrečné analýzy objektu s tímto závěrem. V úvahu byly zahrnuty veškeré 

informace získané znalcem. 

Výhody nemovitosti : 

- dobrá dopravní dostupnost 

- rozlehlé pozemky patřící k rodinnému domu vč. příjezdové komunikace 

Nevýhody nemovitosti : 

- špatný technický stav nemovitosti vyžadující zásadní rekonstrukci celého objektu 

- neudržované okolí domu ( oplocení na hranici životnosti ) 

- špatný technický stav hospodářské budovy 

- méně atraktivní lokalita 

Po vyhodnocení všech výše uvedených informací a zjištěných skutečností stanovuji obvyklou cenu 

nemovitosti rodinného domu č.p. 234 vč. příslušenství a všech pozemků uvedených v listu 

vlastnictví č. 317 na částku ve výši : 

1 800 000 Kč 

Podmínkou dodržení výše stanovené obvyklé ceny je prodej celého objektu rodinného domu se 

všemi součástmi a příslušenstvím jako jsou pozemky, hospodářská budova a venkovní úpravy. 

V Ostravě, 12.3.2011 

Ing. Miroslav Balnar 

Mitušova 19 

700 30 Ostrava - Jih 

D. Znalecká doložka 

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze 

den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady 

nemovitostí. 

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 691/8/11 znaleckého deníku. 

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 691/8/11.

- 17 - 

E. Seznam příloh 

1. List vlastnictví č. 317 

2. Kopie katastrální mapy 

3. Fotografie nemovitosti 

4. Mapa oblasti

220490-427-10 znaleck.pdf - ExekutorskÃ½ ÃºÅad ÄeskÃ½ Krumlov

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?

220490-427-10 znaleck.pdf - ExekutorskÃ½ ÃºÅad ÄeskÃ½ Krumlov