Vabaduse pst 65 Nõmme linnaosa Tallinn Harjumaa Eks
Vabaduse pst 65 Nõmme linnaosa Tallinn Harjumaa Eks
Vabaduse pst 65 Nõmme linnaosa Tallinn Harjumaa Eks
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Eks</strong>perthinnang:<br />
Hinnatav objekt:<br />
Aadress:<br />
<strong>Eks</strong>perthinnangu tellija:<br />
0847/0812 MT<br />
Hoonestatud kinnistu<br />
<strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> <strong>65</strong> Nõmme <strong>linnaosa</strong> <strong>Tallinn</strong> <strong>Harjumaa</strong><br />
<strong>Tallinn</strong>a Linnavaraamet<br />
Turuväärtus:<br />
vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuväärtus väärtuse<br />
kuupäeval s.o. 22.08.2012.a.:<br />
199 000 EUR (ükssada üheksakümmend üheksa tuhat eurot)<br />
Hindaja:<br />
Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ<br />
Rävala <strong>pst</strong> 6, <strong>Tallinn</strong> 10143<br />
www.uusmaa.ee<br />
hindamine@uusmaa.ee<br />
tel 627 2600<br />
faks 627 2601
2<br />
Sisukord<br />
1. <strong>Eks</strong>perthinnangu koostamise alused ............................................................................................ 3<br />
2. <strong>Eks</strong>perthinnangu kehtivuse eeldused ........................................................................................... 3<br />
3. Kinnistu andmed ................................................................................................................................. 4<br />
4. Asukoht .................................................................................................................................................. 4<br />
5. Objekti kirjeldus ................................................................................................................................... 5<br />
Krundi kirjeldus ...................................................................................................................................... 5<br />
Hoone kirjeldus ...................................................................................................................................... 5<br />
6. Tehnovõrgud ........................................................................................................................................ 6<br />
7. Parim kasutus ...................................................................................................................................... 6<br />
8. Turuanalüüs .......................................................................................................................................... 6<br />
9. Hindamismeetod ja hindamine ........................................................................................................ 7<br />
9.1 Hindamismeetod ............................................................................................................................. 7<br />
9.2 Hindamine ........................................................................................................................................ 7<br />
10. Hindamistulemus .............................................................................................................................. 9<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
3<br />
1. <strong>Eks</strong>perthinnangu koostamise alused<br />
Hindamise eesmärk:<br />
<strong>Eks</strong>perthinnang on koostatud objekti turuväärtuse* määramiseks, tellija<br />
soovil.<br />
*Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse<br />
kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut<br />
sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus<br />
pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on<br />
tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.<br />
Tellimusleping:<br />
Tellijaga sõlmitud kirjalik tellimusleping.<br />
Tellimuses püstitatud eeldused: Puuduvad<br />
Algandmed esitanud isik: Natalie Neill-Puskar<br />
Ülevaatuse kuupäev:<br />
Objekti ülevaatusel viibinud<br />
isikud:<br />
Ülevaatuse ulatus:<br />
Ülevaatuse põhjalikkus:<br />
Väärtuse kuupäev<br />
Hindamisaruande kuupäev:<br />
Kasutatud allhanked:<br />
22.08.2012.a.<br />
Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal on teostatud objekti ülevaatus. Objekti<br />
ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema hindamise kuupäevale.<br />
Meelis Tammre, Kristjan Kuusik<br />
Ülevaatus hõlmas objekti tervikuna<br />
Visuaalne ülevaatus<br />
22.08.2012.a.<br />
Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamisetulemus on esitatud.<br />
Peab alati kokku langema hindamise kuupäevaga või sellele eelnema, st<br />
hindamine peab olema teostatud kas oleviku või mineviku kuupäeva<br />
seisuga.<br />
23.08.2012.a.<br />
Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal on allkirjastatud<br />
hindamisaruanne<br />
Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.<br />
Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;<br />
Eesti Vabariigi seadusandlus;<br />
Maa-ameti elektrooniline kaardiserver;<br />
Ehitisregistri elektrooniline andmebaas;<br />
Maa-ameti tehinguregister;<br />
Kinnistusregistri väljavõte 23.08.2012.a.;<br />
2. <strong>Eks</strong>perthinnangu kehtivuse eeldused<br />
tellija esindaja poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;<br />
objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud;<br />
objekt ei ole koormatud Asjaõigusseaduse osades 4-8 toodud piiratud asjaõigustega;<br />
Klauslid<br />
* Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et<br />
saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest<br />
uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud<br />
hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud<br />
kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta<br />
endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on<br />
vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib<br />
saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see<br />
vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.<br />
* Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või<br />
ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa<br />
avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita<br />
vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
4<br />
* Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi<br />
ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada.<br />
Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga<br />
eelnevalt kirjalikult kokku leppida.<br />
* Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud<br />
eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda<br />
tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.<br />
3. Kinnistu andmed<br />
Hinnatav objekt<br />
Hoonestatud kinnistu<br />
Aadress<br />
<strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> <strong>65</strong> Nõmme <strong>linnaosa</strong> <strong>Tallinn</strong> <strong>Harjumaa</strong><br />
Kinnistusjaoskond<br />
Harju Maakohtu <strong>Tallinn</strong>a jaoskond<br />
Registriosa nr 48<strong>65</strong>01<br />
Katastritunnus 78404:401:0710<br />
Sihtotstarve<br />
Ühiskondlike ehitiste maa<br />
Omanikud<br />
<strong>Tallinn</strong>a linn<br />
Koormatised, avaldused<br />
* Isiklik kasutusõigus AS'i EMT (reg.kood 10096159, <strong>Tallinn</strong>) kasuks<br />
tähtajaga kümme aastat vastavalt 05.12.2002 lepingu punktile 5.<br />
(Kasutusõigusest laekuva tulu kohta hindajal andmed puuduvad).<br />
Hüpoteegid<br />
* Isiklik kasutusõigus Elisa Eesti AS (registrikood 10178070) kasuks.<br />
Tasuline isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat elektroonilise side võrgu<br />
rajatiste (kaablikanalisatsioonid) ehitamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks<br />
ja remontimiseks isikliku kasutusõiguse alal, milline on tähistatud<br />
11.07.2012 lepingu lisaks nr 3 oleval skeemil, 11.07.2012 lepingu punktides<br />
3 ja 4 kokku lepitud tingimustel. 11.07.2012 kinnistamisavalduse alusel<br />
sisse kantud 19.07.2012.<br />
Kanded puuduvad<br />
4. Asukoht<br />
Hinnatav objekt paikneb Nõmme<br />
<strong>linnaosa</strong>s Nõmme asumis,<br />
liiklustiheda <strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> ääres,<br />
<strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> ja Hämariku tn<br />
nurgal. Asukoht on <strong>linnaosa</strong><br />
siseselt keskmiselt madalamalt<br />
hinnatud.<br />
Kaugus <strong>Tallinn</strong>a südalinnast Ca 6,5 km<br />
Piirkonna hoonestus<br />
Ümbruskonnas paiknevad valdavalt erinevatel aegadel rajatud eramud.<br />
Müra ja õhusaaste tase<br />
Kõrge, paikneb vahetult liiklustiheda <strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> ääres.<br />
Parkimine<br />
Parkimisvõimalus on lahendatud krundil.<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
Turvalisus<br />
Infrastruktuur<br />
Lähim hoone<br />
5<br />
Piirkonna arvestuses hea.<br />
Linnaosas on olemas haridus- ja teenindusasutused, kauplused jms. Teede<br />
ja transpordiühendus kesklinna ja muude <strong>linnaosa</strong>dega on hea.<br />
Ühistranspordipeatus asub <strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong>-l.<br />
Lähimad hooned asuvad ca 30-40 m raadiuses ja on erineva<br />
tulepüsivusklassiga ehitised.<br />
5. Objekti kirjeldus<br />
Krundi kirjeldus<br />
Pindala 2622 m²<br />
Tegemist on tasase reljeefiga<br />
korrapärase kujuga kinnistuga,<br />
mis piirneb kahest küljest<br />
naaberkinnistutega ja kahest<br />
küljest tänavatega.<br />
Juurdepääs<br />
kinnistule<br />
kõvakattega tänavalt nii<br />
<strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> kui Hämariku tn<br />
poolt.<br />
Hoonestus<br />
Haljastus ja heakord<br />
Kinnistul paikneb endine elamu, kus hindamishetkel tegutseb Nõmme<br />
Linnaosa valitsus. Lisaks paikneb kinnistul isikliku kasutusõiguse alusel AS<br />
EMT mobiilimast. Antud masti olemasolu ei piira märkimisväärselt kinnistu<br />
kasutamist.<br />
Kinnistul kõrghaljastus ja muru, piiratud aiaga. Kinnistu on heakorrastatud.<br />
Hoone kirjeldus<br />
Ehitisregistri kood 101006723<br />
Kasutuselevõtu aasta<br />
1920.a. (www.ehr.ee)<br />
Ehitus- ja kasutusluba<br />
Ehitisregistris andmed puuduvad.<br />
Korruselisus/korrus<br />
Põhikorrus + soklikorrus ja pööningukorrus<br />
Hoone tüüp<br />
Üksikelamu<br />
Hoone üldpind 285,4 m²<br />
Ehitisalune pind 168 m²<br />
Ruumilahendus<br />
Hindamishetkel tegutseb hoones <strong>linnaosa</strong> valitsus, hoonel on fuajee, kust<br />
avanevad erinevad kontoriruumid, sanitaarruumid ning pääsud<br />
soklikorrusele ja pööningukorrusele, kus samuti asuvad erinevad<br />
kontoriruumid.<br />
Vundament<br />
Madalvundament<br />
Välisseinad<br />
Puitkonstruktsioon<br />
Kandekonstruktsioon<br />
Puitkonstruktsioon<br />
Vahe- ja katuslaed<br />
Puitkonstruktsioon<br />
Välisviimistlus<br />
Puitlaudis, poolpalk, värv<br />
Katusekattematerjal<br />
Katusekivi<br />
Aknad<br />
2 x klaaspakett PVC-alumiiniumraamis<br />
Uksed<br />
Puituksed<br />
Siseviimistlus<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
Põrandad<br />
Seinad<br />
Laed<br />
Sanitaartehnika<br />
Hoone põhi-konstruktsioonide<br />
ehitus– tehniline seisukord ja<br />
remondivajadus<br />
6<br />
Keraamiline põrandaplaat, parkett, PVC-kate<br />
Värv, Seinex, keraamiline seinaplaat<br />
Värv<br />
Sanitaartehnika on kaasaegne, kuid odavamast hinnaklassist<br />
Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole teostatud.<br />
Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid heas ehitus-tehnilises<br />
seisukorras, vajumeid, niiskuskahjustusi või deformatsioone ülevaatuse ajal<br />
ei tuvastatud.<br />
Hoone siseviimistlus pärineb tõenäoliselt 1990-ndatest aastatest.<br />
Arvestades hoone planeeringut ja viimistlust, on elamispinnana<br />
kasutamiseks vajalik teostada põhjalik ümberplaneering ning uuendada<br />
kogu viimistlus. Hoone üldseisukorraks hindame hea/rahuldav.<br />
6. Tehnovõrgud<br />
Andmed põhinevad Tellija ütlustel, kehtivaid liitumislepinguid hindajale esitatud ei ole.<br />
Veevarustus<br />
Tsentraalne<br />
Elektrivarustus<br />
220/380 V<br />
Kanalisatsioon<br />
Lokaalne (Ehitisregistri andmetel tsentraalne)<br />
Küttesüsteem<br />
Elektriküte<br />
Gaasivarustus<br />
Puudub<br />
7. Parim kasutus<br />
*Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult<br />
lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.<br />
Arvestades hinnatava objekti asukohta, seisukorda ning kinnisvaraturu hetkeolukorda, näeme vara parima<br />
kasutusena kasutust elamispinnana.<br />
8. Turuanalüüs<br />
Makromajanduslik taust<br />
Kindlam majanduskasv johtub euroala valitsuste tegevusest<br />
(Allikas: Eesti Panga majanduskommentaar 13.juuni 2012)<br />
Eesti majanduskasv aeglustub sel aastal väliskeskkonna tõttu märkimisväärselt. Aeglustumine ei ole siiski nii suur,<br />
kui eelmisel sügisel prognoositud. Praegune optimistlikum kasvuootus põhineb teadmisel, et sisenõudlus oli 2012.<br />
aasta alguses tugev. Samas on sisenõudluse kasv lühiajaline ega muuda kuigivõrd järgnevate kvartalite<br />
prognoosi, sest Eesti majandust mõjutavad tegurid on jäänud samaks. Inflatsioon aga aeglustub ka sel aastal.<br />
Euroala võlakriisiga kaasnev erakordselt suur ebakindlus pärsib endiselt Euroopa majanduskasvu väljavaadet.<br />
Euroala keskpankade koostöös valminud majandusprognoosi kohaselt on euroala majanduskasv sel aastal -<br />
0,5...0,3 protsendi vahemikus ning järgmisel aastal 0...2 protsendi vahel. Inflatsioon on euroalal 2012. aastal<br />
keskmiselt 2,3...2,5 protsenti ning alaneb järgmisel aastal 1...2,2 protsendini. Eesti kaubanduspartnerite<br />
majanduskasv ning sellest tulenevalt ka Eesti välisnõudluse kasv on võlakriisi tõttu 2012. aastal tagasihoidlik.<br />
Eesti majanduse prognoosi põhistsenaarium tugineb eeldusele, et euroala valitsused astuvad piisavaid samme<br />
finantsstabiilsust ohustavate riskide vaoshoidmiseks ning kasvuväljavaade paraneb selle aasta teises pooles.<br />
Kõrgem reaalpalk ja suurenenud hõive parandasid eestimaalaste kindlustunnet ja toetasid eratarbimist selle aasta<br />
alguses. Eesti ettevõtete investeeringud kasvasid jõuliselt 2011. aasta lõpus ning kasv jätkus ka selle aasta<br />
alguses. Investeerimist on toetanud hoogustunud laenuaktiivsus. Laenamist soosib kogu prognoosiperioodi (2012-<br />
2014) vältel erakordselt madal intressitase. Prognoosi kohaselt aeglustub nii eratarbimise kui ka investeeringute<br />
kasv aasta algusega võrreldes. Kasv võib hoogustuda eeldusel, et ekspordikasv kiireneb taas, kui välismajandus<br />
kosub.<br />
Majanduskasv on pikaajalise tööpuuduse probleemi seni vähe leevendanud. See suurendab pikemas perspektiivis<br />
ohtu, et palgad kasvavad kiiremini kui tootlikkus. Eesti tööturg on reageerinud majanduskasvule hõive jõulise<br />
suurenemise ja ka palgatõusuga. Nii kiirenes palgakasv veel selle aasta alguseski, kuigi majanduskasv aeglustus<br />
juba eelmise aasta sügisel. Tegu on suuresti tsüklilise ilminguga, kus palgatöötajad saavad põhipalga tõusu ja<br />
suurema tulemustasu näol osa ettevõtete varasemast kasumi kasvust.<br />
Inflatsioon on praegu madalam kui eelmisel aastal, kuid on aeglustunud oodatust visamalt. Selle peamine põhjus<br />
on hüplik nafta hind, mis oli aasta esimestel kuudel eeldatust kõrgem, kuid on nüüd madalam. Prognoosi eeldus<br />
on, et nafta hind odavneb järgnevatel aastatel tasahaaval. Maailmaturu toidutoorme hinnaootuste kohaselt peaks<br />
ka toiduainete hinnakasv jääma vaoshoituks. Seega aeglustub inflatsioon nii sellel kui ka järgnevatel aastatel.<br />
Ettevaates eeldame, et valitsus hoiab lähiaastatel kulude kasvu tulude omast aeglasema ja saavutab taas<br />
koondeelarve ülejäägi. Ebakindel väliskeskkond kutsub üles ettevaatlikkusele eelarvekulude püsival<br />
suurendamisel ning nõuab valitsussektorilt pidevat valmisolekut muutusteks, kui majandusolukord halveneb<br />
oluliselt. Valitsus ei tohiks 2013. aasta ülejäägi saavutamise eesmärgist liiga kergekäeliselt loobuda. Stabiilsuse<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
7<br />
tagamiseks tuleb Eesti eelarveraamistikku täiendada tasakaalus eelarve nõude kõrval ka kavaga, kuidas<br />
ohjeldada kulude kasvu keskmises plaanis.<br />
2012. aasta teises kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 12 052 tehingut ligikaudu 486 miljoni euro<br />
väärtuses. Aasta tagasi sooritati teises kvartalis kokku 10 617 kinnisvara tehingut 405 miljoni euro väärtuses.<br />
Kokku vahetas teise kvartali jooksul omanikku ligi 34 803 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 35 926<br />
hektarit. Kõige rohkem maad vahetas omanikku Lääne-Viru maakonnas - 3 819 hektarit, kõige vähem Hiiu<br />
maakonnas - 1 081 hektarit.<br />
Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2012. aasta teises kvartalis võrreldes 2011. aasta teise kvartaliga 8,4% ning<br />
võrreldes 2012. aasta esimese kvartaliga 5,5%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 11,9%,<br />
hoonestamata maa hinnaindeks 11,0% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks langes 7,3%.<br />
Eramute ja eramukruntide pakkumine on stabiliseerunud ning pakkumiste arv pole oluliselt kasvanud. Pakkumisi<br />
on siiski jätkuvalt palju ning hetkel jääb nõudlus sellele märkimisväärselt alla. Müügiperioodid on pikenenud ja<br />
hinnad langenud, kuid turuolukorrale vastava hinnaga on võimalik heas seisukorras elamuga tehinguni jõuda<br />
umbes poole aastaga. Samas on ka selliseid objekte, mille likviidsus on väga madal ning millega tehinguid<br />
tehakse vaid juhul kui hind on keskmisest oluliselt soodsam.<br />
Vaatamata juba pikalt kestnud hinnalangusele, ei ole paljud müüjad jätkuvalt nõus hindu piisavalt langetama ning<br />
seetõttu on paljud pakkumised ülehinnatud. Paljud müüjad muudavad oma plaane ning jätavad maja või krundi<br />
hoopis müümata kui soovitud hinda ei saada.<br />
Kuna pakkumine on suur, siis on tõusnud ka ostjate nõudmised. Väga täpselt on teada soovitud asukoht,<br />
ümbruskond ja lisaväärtused. Kuna turg on langev, siis ei kiirustata otsuse tegemisega ning valitakse põhjalikult.<br />
Et oldaks nõus oma kriteeriumites järeleandmisi tegema, peab olema pakutava maja või krundi hind väga soodne.<br />
Nõmme <strong>linnaosa</strong> tuntakse kui kõrgelt hinnatud miljööväärtuslikku aedlinna ning sisseelatud piirkonda, mille<br />
eeliseks on suhteliselt harvaesinevad ja väiksemad korterelamud, väljakujunenud infrastruktuur ning<br />
kõrghaljastus. Üksikud arendusprojektid Nõmmel on rõhunud läbi aegade oma reklaamides just rohelusele ja<br />
privaatsele elukeskkonnale, samuti väärtustatakse piirkonna puitarhitektuuri ning aedlinnale omast haljastust.<br />
Nõmme eelistatumaid piirkondi on Glehni lossi ja suusahüppetorni ümbrus, mis on Nõmme üks rohelisemaid<br />
piirkondi. Samuti jääb kõnealune piirkond Nõmme keskuse ehk teeninduspunktide ja ühistranspordi peatuste<br />
lähedusse ning piirkonnal on hea ühendus kesklinnaga. Nõmme vähemhinnatud piirkonnad on Männiku ja<br />
Pääsküla endise prügimäe lähedane piirkond. Männiku vähempositiivse maine põhjuseks on muu Nõmmega<br />
võrreldes suurem hulk korterelamuid ja endiseid ühiselamuid ning osaline tööstuspiirkonna staatus. Prügila<br />
sulgemine on andnud potentsiaali Pääsküla ümbruskonna kinnisvaraturu maine paranemisele. Vähem on hinnatud<br />
<strong>Vabaduse</strong> puiestee äärne piirkond. Sealne müra ning õhusaaste viivad hinnad Nõmme keskmisest tasemest 10-<br />
20% allapoole.<br />
Hoonestatud kinnistute pakkumised on väga erineval tasemel - pakutakse eramuid alates amortiseerunud ja<br />
elamiskõlbmatutest väikestest n-ö aiamajadest kuni täielikult renoveeritud villadeni välja.<br />
Väiksematel kruntidel (pindala 600-1000 m²) paiknevate 1930-60.-ndatel aastatel ehitatud renoveerimata<br />
elamutega (üldpind 100-150 m²) tehakse käesoleval ajal tehinguid hinnavahemikus 95 000 – 150 000 eurot.<br />
Renoveeritud vanemate elamute müügihinnad võivad ulatuda 225 000 euroni, sõltuvalt elamu ja krundi<br />
parameetritest. Uuselamute hinnad jäävad sõltuvalt asukohast, elamu ja krundi suurusest valdavalt vahemikku<br />
190 000 – 320 000 eurot. Keskmisest suurematel kruntidel paiknevate ajaloolis-arhitektuurilise väärtusega<br />
hoonete tehinguhinnad on üldisest hinnatasemest olulisemalt kõrgemad, mistõttu võivad kinnistute tehinguhinnad<br />
ulatuda kuni 450 000 euroni.<br />
9. Hindamismeetod ja hindamine<br />
9.1 Hindamismeetod<br />
Käesolevas eksperthinnangus on objekti turuväärtuse leidmiseks kasutatud Eesti vara hindamise<br />
standardiseeriale EVS 875 vastavat Võrdlusmeetodit (Sales Comparison Approach).<br />
Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara<br />
eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse.<br />
Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste<br />
objektide võrdlemise alusel ning korrigeerides andmeid kohandusteguritega. Kohandamise eesmärk on hinnata,<br />
kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Objekt peab olema võrreldav<br />
teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas.<br />
Võrdlusmeetod on objektide turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul<br />
tõepäraseima tulemuse.<br />
9.2 Hindamine<br />
Positiivsed tegurid<br />
Nõmme kohta suure üldpinnaga krunt.<br />
Kõrghaljastus.<br />
Hoone põhikonstruktsioonid heas seisukorras.<br />
Negatiivsed tegurid<br />
Paiknemine vahetult liiklustiheda <strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> ääres.<br />
Hoone vajab ümberplaneeringut ja uut siseviimistlust.<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
8<br />
Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud<br />
analoogsed objektid, mis sarnanevad hinnatavale objektile oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest.<br />
Hindamisel on kasutatud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ andmebaasis ning Maa-ameti tehinguregistris leiduvat<br />
tehinguinfot.<br />
Võrdlustabel<br />
Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3<br />
Aadress <strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> <strong>65</strong> Nõmme Jõhvika tn Nõmme Kaevu/Sihi Nõmme Päikese <strong>pst</strong> Nõmme<br />
1 m² müügihind EUR 631 647 1 244<br />
Müügihind (EUR) X 215 000 245 000 295 000<br />
Tehingu aeg 02.2012 07.2011 08.2011<br />
Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00%<br />
Ajaldatud müügihind EUR 631 647 1 244<br />
Asukoha võrdlus<br />
Nõmme <strong>linnaosa</strong>s<br />
liiklustiheda <strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong><br />
ääres, Hämariku tn ja<br />
vabaduse <strong>pst</strong> nurgal<br />
Võrreldav, asub eemal<br />
liiklustihedast tänavast,<br />
kuid vähemhinnatud<br />
Männiku piirkonnas,<br />
läheduses raudtee ja<br />
tootmishooned<br />
Parem, asub<br />
sisekvartalis, eemal<br />
liiklustihedatest teedest<br />
Parem, asub<br />
sisekvartalis, eemal<br />
liiklustihedatest teedest<br />
Kohandus (%) 0,00% -20,00% -20,00%<br />
Krundi suurus m² 2 622 1 861 2 301 1 809<br />
Võrdlus Väiksem Võrreldav Väiksem<br />
Kohandus (%) 5,00% 0,00% 5,00%<br />
Hoone (m²) 285,4 340,5 378,4 237,2<br />
Võrdlus<br />
Suurem, ühiku hind<br />
madalam<br />
Suurem, ühiku hind<br />
madalam<br />
Võrreldav<br />
Kohandus (%) 5,00% 5,00% 0,00%<br />
Hoone konstruktsioon Puitmaja Puitmaja Puitmaja Segakonstruktsioon<br />
Võrdlus Võrreldav Võrreldav Parem<br />
Kohandus (%) 0,00% 0,00% -5,00%<br />
Hoonestuse seisukord<br />
Heas/rahuldavas<br />
seisukorras, vajab<br />
ülmberplaneeringut ja uut<br />
viimistlust<br />
Rahuldavas seisukorras,<br />
vajab kaasajastamist<br />
Rahuldavas seisukorras,<br />
vajab kaasajastamist<br />
Heas seisukorras elamu<br />
Võrdlus Halvem Halvem Parem<br />
Kohandus (%) 5,00% 5,00% -20,00%<br />
Haljastus, muu<br />
Kõrghaljastus, muru,<br />
piirded, heakorrastatud<br />
Kõrghaljastus, muru,<br />
heakorrastatud<br />
Kõrghaljastus, muru,<br />
piirded, heakorrastamata<br />
Kõrghaljastus, muru,<br />
heakorrastatud, piirded<br />
Võrdlus Võrreldav Halvem Võrreldav<br />
Kohandus (%) 0,00% 5,00% 0,00%<br />
Summaarne kohandus 15,00% -5,00% -40,00%<br />
Absoluutkohandus 15,00% 35,00% 50,00%<br />
Kohandatud hind (EUR) 697 726 615 746<br />
Kaalud 0,5 0,3 0,2<br />
Korrutades siintoodud tabelis saadud tulemuse hinnatava objekti üldpinnaga, saame objekti turuväärtuseks:<br />
285,4 m² x 697 EUR = 198 924 EUR ~ 199 000 EUR<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
9<br />
10. Hindamistulemus<br />
Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ hinnangul hoonestatud kinnistu<br />
aadressil <strong>Vabaduse</strong> <strong>pst</strong> <strong>65</strong> Nõmme <strong>linnaosa</strong> <strong>Tallinn</strong> <strong>Harjumaa</strong> turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o.<br />
22.08.2012.a:<br />
199 000 EUR (ükssada üheksakümmend üheksa tuhat eurot)<br />
Arvestades objekti asukohta, suurust ja kasutusotstarvet, võib likviidsust pidada heaks. Hindamistulemus<br />
on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 10%.<br />
Analoogsete objektide väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni üks<br />
aasta.<br />
Meelis Tammre<br />
Atestaat VH 111209<br />
Kutsetunnistus 046611<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ<br />
•Käesolev eksperthinnang on koostatud 8 leheküljel ja 3 lisal:<br />
Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele.<br />
Lisa 2: Vaated objektist.<br />
Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte.<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
10<br />
Lisa 1.<br />
Vastavuskinnitus standardi nõuetele<br />
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus<br />
on piisav hindamistellimuse täitmiseks.<br />
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS<br />
875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.<br />
Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.<br />
Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale<br />
tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise<br />
kutsealaga seotud toiminguteks.<br />
Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu<br />
suhtes.<br />
Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.<br />
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja<br />
korrektsed.<br />
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult<br />
hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.<br />
Hindamisaruande kuupäev: 23.08.2012<br />
Meelis Tammre<br />
Atestaat VH 111209<br />
Kutsetunnistus 046611<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
Lisa 2: Fotod<br />
11<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
12<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
13<br />
Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte<br />
Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ <strong>Eks</strong>perthinnang 0847/0812
Change language