PDF-failina - Äripäev

Kinnisvaraaprill 2013 | nr 2 (58)Riverside OÜMõisa 4, Tallinn 13522Tel +372 672 8960Faks +372 672 8965riverside@riverside.ee

REKLAAM 2 Kinnisvara

SISUJUHT4–6 Uued arendusedkesklinna lähistel8–9 Avar eluruum esialguluksus10–11 Heade büroode pakkuminelanguses12–13 Küsitlus: kas olete omakinnisvarahaldajaga rahul?14 Maamaksutõus vähendabelamispindade kättesaadavust16–17 Kinnisvarahindaja vastutus18–19 Kaasomandi võlu ja valu20–22 Kaasomand = vaidlused?KinnisvaraToimetaja: Urve Vilk,tel 667 0343, e-post: urve.vilk@aripaev.eeReklaami projektijuht: Martin Voll,tel 667 0030, e-post: martin.voll@aripaev.eeftp.aripaev.ee/incoming/ReklKujundaja: Estel Eli, estel.eli@aripaev.eeFototoimetaja: Raul Mee, raul.mee@aripaev.eePeatoimetaja: Meelis MandelVäljaandja: AS ÄripäevPärnu mnt 105, 19094 Tallinntelefon: (372) 667 0195, (372) 667 0222,faks: (372) 667 0265, (372) 667 0165Trükk AS KroonpressToimetus:e-post: aripaev@aripaev.eetel: (372) 667 0111Tellimine ja levi:e-post: register@aripaev.eetel: (372) 667 0099Tellimine internetis: www.aripaev.ee/tellimineÄripäev veebis: www.aripaev.eeTrükk AS KroonpressToimetus võtab endale õiguse kirju ja kaastöid vajaduse korral lühendada.Toimetus kaastöid ei tagasta. Kõik ajalehes Äripäev ja tema lisadesavaldatud artiklid, fotod, teabegraafika (sh päevakajalisel, majanduslikul,poliitilisel või religioossel teemal) on autoriõigusega kaitstudteosed ning nende reprodutseerimine, levitamine ning edastaminemis tahes kujul on ilma ASi Äripäev kirjaliku nõusolekuta keelatud.Kaebuste korral ajalehe sisu kohta võite pöörduda Pressinõukogusse,pn@eall.ee või tel (372) 646 3363.aprill 2013JUHTKIRIParemad ja halvemadnäitajadStatistilised näitajad Eestielamispindade kohtaon mõnes aspektis Euroopakeskmisest paremadja mõnes jälle halvemad.Statistikaameti 2012. aasta sotsiaaluuringuandmetel on 28 protsendi Eestielanike elukoha ümbruses müra. Samasprobleemiks peab seda iga kaheksaselanik.Müra tekitajad võivad olla kõrvalkorteritest,koridorist, veetorudest võika väljast kostvad hääled, liiklus müra(maantee-, rongi-, lennuliiklus), samutivõib müra tulla äritegevusest, tehastest,põllumajandusest või ka meelelahutusasutustest.Kõige sagedamini mainisideluruumi ümbruse häirivat müra Kirde-Eesti elanikud (37% elanikest) ja kõigeharvem Kesk-Eesti elanikud (15%), kirjutasStatistikaameti juhtivstatistik ErikaTaidre statistikaameti blogis.Võrreldes teiste Euroopa riikidegaelab Eesti elanik suhteliselt müra vabaskeskkonnas. Kui panna kõrvuti Eesti2012. aasta andmed ja Euroopa Liiduriikide viimati avaldatud 2010. aastanäitajad, selgub, et kui Eestis pidas eluruumiümbruse müra probleemiks13 protsenti elanikest, siis Euroopa Liiduskeskmiselt 21 ja Rumeenias lausa 32protsenti.Jõukus ja sellega seotud eluruumikeskmine suurus inimese kohta on Eestisviimase paarikümne aastaga suurenenud.See näitaja jõudis 2011. aasta alguses30,1 ruutmeetrini elaniku kohta.Viimastel aastatel aga ei ole eluruumideseisukorra hinnangutes olulisi muutusiolnud.Statistikaameti andmetel märkis2012. aastal 6 protsenti elanikest,et nende eluruumi katus laseb läbi, 13protsenti elab kodudes, kus seinad, põrandadvõi vundament on rõsked. Ligi6 protsenti elanikest hindas, et nendetoad on liiga hämarad. Võrreldes Euroopakeskmisega on Eesti eluruumide olukordhalvem. Euroopas elas 2010. aastallekkiva katuse, niiskete seinte, põrandatevõi aknaraamidega keskmiselt igakuues elanik, aga Eestis iga viies.URVE VILKKinnisvara toimetajaJõukus jakeskmineeluruumisuurusinimesekohta onpaarikümneaasta jooksulsuurenenud,aga eluruumideseisukorrahinnangutespolemuutusitoimunud.3

pdfpad.com/flags/ pdfpad.com/flags/ pdfpad.com/flags/pdfpad.com/flags/pdfpad.com/flags/pdfpad.com/flags/pdfpad.com/flags/pdfpad.com/flags/pdfpad.com/flags/pdfpad.com/flags/pdfpad.com/flags/REKLAAMKeegi ei müü maailmas rohkem kinnisvara kui RE/MAX!TASUTA nõuanded – kuidas MÜÜA omaKINNISVARA KIIREMINI ja PARIMA HINNAGA.INVESTORID otsivad suuremahulisi kinnisvaraprojekte– korterelamud, büroohooned, mõisad,arendusprojektid, metsad, maad.REKLAAMIME sinu KINNISVARA ka SOOMESja VENEMAAL.Erki Sepa+372 56 455 085erki.sepa@remax.eeLaura Maasik+372 56 664 447laura.maasik@remax.eePille Sild+372 52 98 909pille.sild@remax.eeTarmo Laur+372 56 500 400tarmo.laur@remax.ee4 Kinnisvara

UUDISEDKinnisvarateolaureaat on linnaplaneerimiseametEesti Kinnisvarafirmade Liit(EKFL) kuulutas 2012. aastakinnisvarateo laureaadiksTallinna linnaplaneerimiseameti uue ehitusmääruseeest.“Põhjus, miks Tallinna ehitusmäärusteiste nominentideseas rohkem hääli sai jalaureaadiks osutus, on kinnisvaraarendajaidseni ahistanuddetailplaneeringute menetlustähtaegadekohati ebamõistlikpikkus,” märkis EKFLitegevdirektor Tõnis Rüütel.Kinnisvaraarendajate lootustekohaselt peaks uue ehitusmääruserakendamine ennekõiketagama planeeringutemenetlusaja tuntava lühenemise,menetluse parema jälgitavuseja halduskoormuse vähenemise.Ühe peamise muudatusenaei nõua uus ehitusmäärusenam detailplaneeringu eskiisikoostamist. Kuna eskiisikoostamine ja menetleminevõttis kolmandiku kuni pooleplaneeringu koostamiselekuluvast ajast, peaks detailplaneeringumenetlemiseleeelnevast dubleerivast eskiisimenetlusestloobumine menetlusaegamärkimisväärseltlühendama.Teine oluline uuendus ondetailplaneeringu esitamine,menetlemine ja kooskõlastamineelektroonselt. Ka sellegasaab aega kokku hoida, samasmuutub kogu süsteem lihtsaminijälgitavaks.Kinnisvarateo auhinnalesaid kandidaate esitada kõikEKFLi liikmed. Nominentidehulgast valis võitja liidu juhatus.Aasta kinnisvarategu märgitakseära kord aastas ningvõitja kuulutatakse välja EKFLiigakevadisel konverentsil “Kuhuliigub Eesti kinnisvaraturg”.Eesti KinnisvarafirmadeLiit ühendab kinnisvara vahendamise,arendamise, haldamiseja konsultatsioonidegategelevaid äriühinguid.ÄRIPÄEVKorterid Tallinnasja Pärnus kallinevadEfTEN Kinnisvarafondlaieneb LättiOber-Hausi Kinnisvara korteritehinnaindeks tõusisveebruaris võrreldes jaanuariga2,7%. Eelmise aasta veebruarigavõrreldes oli indeks9% kõrgem.Tallinnas tehti veebruariskorteriomanditega 576 tehingutehk 13,2% rohkem kuimullu samal ajal. Pinnaühikukeskmine hind tõusis võrreldesjaanuariga 3,3%, linnaositinäiteks kesklinnas 2%,Lasnamäel 0,3% ja Mustamäelisegi 5,8%. Võrreldes hinnatasemetipuga 2007. aasta algusesoli pinnaühiku keskminehind veebruaris 31,3% madalamehk 1173 eurot ruutmeetrikohta.Ober-Hausi andmetel tõusispinnaühiku keskmine hindka Pärnus – 1,1% –, jõudes 732euroni.EfTEN Kinnisvarafond ostisRiia lähistel Jelgavas kinnistu,kuhu on plaanis rajadakaubanduskeskus, mille ankurrentnikukson Rimi.Ost tähistab EfTENi sisenemistLäti turule, asutamiselon ka fondivalitseja kohaliktütarfirma. EfTEN Capitalitegevjuhi Viljar Arakase sõnulon Jelgava kinnistule rajatavalkaubanduskeskusel tugev lähtepositsioon.“Kinnistu asubsoodsas asukohas tiheda liiklusegatee ääres. AnkurrentnikuRimiga, kes võtab enda alla60% keskuse pinnast, on üürilepingjuba sõlmitud ning ülejäänudpinnale rentnike leidmissesuhtume üsna kindlalt,“lausus Arakas.Kinnistu asub Jelgavas aadressilRigas iela 48, 60 000 elanikugaJelgava linn ise asubRiiast 40 km kaugusel. Jelgavakinnistu maaüksuse kogusuuruson 16 785 ruutmeetrit,millest hoone rendipind on4470 ruutmeetrit. Parkimiskohtion ca 240.ÖKONOOMNE UNIVERSAALHALLProjekteerimisestpaigalduseniwww.betcons.eeInfo tel 51 82 581Koostöös ASiga TMBaprill 20135

UUSARENDUSUusiarendusprojekteon varasemagavõrreldes turulrohkem. Nõudlusheas kohaspaiknevateelamispindadejärele on olemas,ka valmivatehoonete parimadpakkumisedbroneeritakse üsnakiiresti.UusiarendusikesklinnalähistelURVE VILKurve.vilk@aripaev.eeUusi arendusprojekte on praegu töös mitu,räägib Pindi Kinnisvara analüütik Siim Simson.“Haaberstis Pärnaõue asumprojekt, kus5–6 maja on valmis, kolm ehituses, ja kui needvalmis saavad, siis lähevad töösse järgmised.Mardi Majades on paar maja. Astangul pärissuur projekt paarisaja korteriga. Nii et suuriprojekte on tulnud küll,” ütleb ta.Siiski on turg väike ja oma väiksuses ka väiksenõudlusega. “On veel üks väga suur ala, tühermaaBaltika ärikvartali kõrval, kuhu mahuks800 korterit. Aga see projekt on ootel.Arendaja ilmselt ei julge turule tulla, kunaturg pole võimeline sellist hulka vastu võtma.”Üldse on Simsoni sõnul turul 1700 vaba korterit,see on jääk, mis arendajatel müümata.“See polegi eriti suur number. Poolte projektidepuhul on jääk minimaalne ja alles on jäänudkehvemad asjad,” ütleb ta.6 Kinnisvara

UUSARENDUSKa ASi Skanska kinnisvaradivisjoni arendusevaldkonna juht Oliver Makko räägib, et tööson mitu projekti. “Hiljuti valmis Karulaugu 9Viimsis, praegu oleme alustanud Astangu 19projekti müügiga Haabersti linnaosas. Ettevalmistamiselon Admiraliteedi Basseini alale ehitatavatekorterelamute müük, mis algab samutiveel sel aastal.”Tema sõnul on juhul, kui hinna ja kvaliteedisuhe on paigas, huvi uute korterite vastu tavaliseltküllaltki suur, eriti kesklinna piirkonnauusarenduste puhul.Nõudlus ja pakkumine tasakaalus. Broneeringutekohta ütleb Makko, et puhtalt nn plaanipealt on siiski enamasti raske müüa ja niimoodibroneeritakse kortereid ainult väga atraktiivsesasukohas. “Enamasti eelistatakse ostajuba valmis korter või broneerida korter elamus,mille ehitusega on juba alustatud. Samastundub, et üldisemalt on nõudlus tõusuteel jakortereid broneeritakse ka enne, kui maja ehitusegaon alustatud. Suures plaanis paistab, etnõudlus ja pakkumine on tasakaalus.”Millal uusarenduste mahu poolest jõutaksebuumiaegsele tasemele, Makko prognoosidaei julge. Turg uusarenduste mahtude poolestbuumi aja tasemel praegu kindlasti veel eiole, lisab ta.Endover Kinnisvara tegevjuht Robert Laudräägib, et nende ettevõte on arendanud alatiühe-kahe hoone kaupa Tallinna kesklinnapiirkonnas ja püütakse pakkuda just vastavassepiirkonda sobivaid maju.Uuedprojektidontulnudjustkesklinnaäärealadele,kustselleaastajooksulvõetakseparemadpaladjuba ära,ja seeajab hinnaüles.PindiKinnisvaraanalüütikSiim SimsonKa hinnad on Simsoni sõnul läinud jälle ulmeliseks.“Aga eks maa hind ja ehitushinnadpanevad selle paika ja kui klient hinna alla neelab,siis miks mitte.”Käärid uute ja vanade elamute hinna vahelon tema sõnul veelgi kasvanud ja ulatuvad juba60%ni. Arendatakse peamiselt kesklinna ääresja Põhja-Tallinnas, Mustamäel, Lasnamäel jaäärelinnas on projekte vähe, sest need piirkonnadon arendajatele keerulised ja ka see mõjutabSimsoni sõnul hinda. Hinnad ilmselt kasvavadsel aastal kuni kahekohalise protsendinumbrivõrra, usub ta. “Sest uued projektid ontulnud just kesklinna äärealadele, kust selleaasta jooksul võetakse paremad palad juba ära,ja see ajab hinna üles,” leiab ta.Kundesid jätkub. Kui uus projekt välja tuleb,siis poole aastaga müüakse ära 20–30% korterites,mis on paremad palad: kesklinnas kõrgedavarad korterid hea vaatega või kahe- ja kolmetoalisedkorterid kortermajades. Ühe ja neljatoalistegaläheb tavaliselt kauem.On ka selliseid arendajaid, kes ootavad ärakümme broneeringut, ja alles siis alustavad ehitustööga,et risk oleks väiksem, räägib Simson.aprill 2013ENDOVERKinnisvarategevjuhiRobert Lauasõnul onnõudlusekasvu tundamitte ainultodavate,vaid ka ülekeskmisehinnatasemegaobjektidepuhul.FOTO: TERJE LEPPTuntav nõudluse oluline kasv. “Me pakumekeskklinna piirkondades erinevaid hooneid,nii rekonstrueeritud kui ka uusehitisi,” räägibLaud. Ta toob näiteks uusehitised Endla jaLille tänava nurgal Kristiine piirkonnas ningRaua ja Vilmsi tänava nurgal Kadrioru piiril.“Lisaks rekonstrueeritavad esimese Eesti Vabariigiaegsed majad Tartu mnt 67. Valikuvõimalusion,” lisab ta.Laud ütleb, et turgu vaadates ollakse optimistlikud.“Tunnetame nõudluse kasvu ja mitteainult lihtsamate lahenduste suhtes, vaid kaüle keskmise hinnatasemega korterite puhul.Näiteks Kadrioru Residentsides müüsime 60%ulatuses korterid maha enne ehituse algust,”räägib ta.Ta lisab, et ettevõte ei tee tasuta broneerimisi,vaid ainult kindlatele huvilistele. “Müümekortereid ka enne hoone valmimist. Turgon selgelt aktiivsem ja kui mõnes atraktiivsespiirkonnas tuleb mõni pakkumine, siis reageerimineon kiire.”Laud sõnab, et nende tugevus on see, et kamasu ajal müüdi kenasti. “Mahud olid nii ennekriisi kui ka kriisi ajal väiksemad kui praegu.Kui on läbi mõeldud arendus heas kohas, siison võimalik hästi müüa.”7

Valitaksekompaktsusja odavus.Avar eluruumesialgu luksusURVE VILKurve.vilk@aripaev.eeMeil on valiku puhulsiiski otsustavfaktor pigem ratsionaalsus.Uus Maa Kinnisvara juhtJaanus Laugus24%on kasvanud Eestiseluruumi keskminepind 1994. aastagavõrreldes.Ehkki Eesti keskmine eluruumisuurus on kasvanud,eelistatakse elamispinna valikulkompaktsust, mistõttuEuroopa keskmisele jäämeme veel alla.Uus Maa Kinnisvara juhiJaanus Lauguse sõnul võiksmeil sarnaselt Euroopa riikidegaolla inimese kohta ruutmeetreidpalju rohkem. Temasõnul vaadatakse meil enamsiiski kortereid, kus on 40ruutmeetril kaks tuba ja 60ruutmeetril kolm tuba. “Needlähevad kõige paremini,” ütlebta.Inimesed elavad väiksemapinna peal mitu põlve, nii etkeskmine elamispinna kasutamisvõimaluspole meil eritiluksuslik. Seega on ressurssiruutmeetrite arvu kasvuksinimese kohta. Samas võib arvata,et see kasv ei ole väga kiirenagu kõikide näitajate Euroopakeskmistega võrreldes,ütleb Laugus.Samas sisaldab ka Euroopakeskmine võrdluses erinevaidpiirkondi: Põhjamaades,kus tuleb soojustada ja kütta,on eluruumide kasutus paljuratsionaalsem kui lõuna pool,kus elamispinnad on suuremad,sest see on odavam.“Aga meil on valiku puhulsiiski otsustav faktor pigemratsionaalsus. Vaadataksekompaktseid elamispindu,kus oleks väikesest ruutmeetritearvust hoolimata mitu tuba.Kõige paremini lähevadväikeste, 10–12ruutmeetristetubadega korterid. Suurt jaavarat elamispinda saavad endalelubada vähesed, aga ekska nendel objektidel on omaostjaskond olemas.”Hinnatakse väikseid küttekulusid.1Partner Kinnisvarategevdirektor Martin Vahterräägib, et valitava elamispinnasuurus on kahe tegurikoosmõju, need on kulud javõimalused.“Kui meil on õues 20 kraadikülma ja elamispinnad väikesed,siis Rumeenias näiteks onmajad 300 ruutmeetrit, eramudon nagu lossid, sest küttekulusidpole,” toob ta väljaerinevuse.Eestis toimunud keskmineruutmeetrite arvu kasv elanikukohta tuleb tema sõnul osaliseltsellest, et põllupealsedon maju täis ehitatud. Kui ennekriisi ehitati maju ka suurusega400–500 ruutmeetrit, siisnüüd seda siiski eriti enam eiesine, lisab ta.Teiseks on kasvanud ka rikkus,sagedamini saadakse lubadaendale korteri asemeleramut. “Kui minu lapsepõlveselas neli inimest kahetoaliseskorteris, siis praegu seeenam standard pole,” selgitabta. Peale selle on elamispinduon juurde tulnud.Vahter sõnab, et kui vaadatavõrdlust Euroopaga, siis sellekeskmisele järele jõudmineon pikem protsess. “Ja muidugioleneb ka konkreetsest piirkonnast.Näiteks Pariisi korteridon kindlasti väiksemadkui meil, samas Prantsusmaalkeskmiselt suuremad,” lisab ta.Trend on tema sõnul Eestissiiski pigem energiasäästlikkuseeelistamisele.8 Kinnisvara

ELURUUM2011. aasta rahva ja eluruumideloendusel selgus, etasustatud tavaeluruumikeskmine pind elanikukohta on 30,5 ruutmeetrit.FOTO: ERIK PROZESEesti elanike kodud suurenevad2011. aasta rahva ja eluruumideloendusel loendati Eestiskokku 657 791 eluruumi,võrreldes eelmise loendusegaon suurenenud nii eluruumikeskmine pind kui ka tubadearv elaniku kohta, teatasstatistikaamet.Asustatud tavaeluruumikeskmine pind elaniku kohtaoli 30,5 m 2 , eelmisel loendusel24 m 2 . Kõigis Eesti maakondadeson võrreldes eelmise loendusegakeskmine pind elanikukohta suurenenud.Asustatud tavaeluruumisoli keskmiselt 1,24 tuba elanikukohta, 2000. aasta loendusel1,06.Korterelamutes on enim40–49 ruutmeetri suuruseidkahetoalisi ning 60–79 ruutmeetrisuuruseid kolmetoalisikortereid. Ühepereelamutesja muudes väikeelamutes elataksepeamiselt nelja või enamatoaga vähemalt 100ruutmeetriseseluruumis.Elatakse ka mitteeluruumides.Loendatud elamiseks kasutatavastruumist oli 98,8protsenti ehk 649 746 tavaeluruumid,nagu korter, eramu,ridaelamu- ja paarismajaboks.1,1 protsenti ruumidest oli püsielanikegaühiselamutoad võimuud majutusruumid.0,2 protsenti olid aga elamisekskasutatavad mitteeluruumid.“Peame silmas kõiksuguruume, mis ei ole algseltkavandatud aasta läbi elamiseksning mis ei ole tavapärasesmõistes eluruum, kuid kusloenduse ajal siiski elas mõnielanik, sest tal puudus muupüsielukoht. Need on näitekskontorid, suvilad, saunad, vagunelamud,garaažid, keldrid,”täpsustas statistikaametianalüütik Anu Tõnurist.Võrreldes 2000. aastal toimunudrahvaloendusega ontavaeluruumide arv Eestis kasvanud32 347 eluruumi ehk5,2 protsendi võrra.Tavaeluruumidest on asustatud544 967 (83,9 protsenti)ning püsielaniketa 93 442.2000. aasta loenduse ajal oliselliseid ruume rohkem – 87,1protsenti tavaeluruumidest.Hooneid, kus asuvad tavaeluruumid,oli 2011. aastaloenduse andmetel 215 620,neist korterelamuid 23 616,ühepereelamuid 178 069,muid väikeelamuid (ridaelamud,paariselamud) 13 146 jakorteritega mitteelamuid 789.Tavaeluruumidest 68,8%asub korterelamutes, 31% väikeelamutesja 0,2% korteritegamitteelamutes.MÜÜA PARIMAD TÖÖSTUSKINNISTUDPÄRNUS NURME TEHNOKÜLASInfo:+372 504 1305eero@erastus.eeaprill 20139

BÜROOPINNADHeadebüroodepakkuminelangusesKRISTO KIVIORGkaasautorTallinna kesklinnas on märkimisväärselt vähemüürile anda kvaliteetseid büroo pindu.See mängib rohkem trumpe kätte üürileandjatele.Jõujooned on võrreldes paari aasta tagusegamuutunud, vähemalt Tallinna kesklinnasja selle lähiümbruses. Vabade A-klassi büroopindadehulk on kokku kuivanud, mis jätabsuurema manööverdamisruumi üürileandjatele.Tõsi, buumiajaga pole praegust olukordaka mõttekas võrrelda.Kui eelmise kümnendi keskpaigas oli tavaline,et üürilepingud sõlmiti ligi kümneks aastaks,siis praegu sõlmitakse need enamasti kolmekuni viie aasta peale. Kompromisse teevadmõlemad osapooled. Mida suuremad on üürnikunõuded investeeringutele, seda pikematja jäigemat lepingut soovib üürileandja.“Põhilised lepingutingimused on ühe-kahekuu tagatisraha, lisaks lepitakse kokku kindelperiood, millal lepingust pole võimalik väljuda,kuid mille möödumisel on mõlemal osapoolelerakorraliselt võimalus leping lõpetadakokku lepitud tingimustel,” ütles kinnisvarafirmaUus Maa äripindade kinnisvaramaaklerRaido Talviste.Tema sõnul dikteerivad kahaneva vakantsusetõttu kesklinna büroopindade turgu üürileandjad.“Seevastu äärelinnas võib öelda, et dikteeribnõudluse ja pakkumise suhe. Mõlemadosapooled peavad tegema vajalikke kompromisseja leidma ühise keele,“ lausus ta.EnamikA-klassipindadepotentsiaalseidhuvilision seotudvälisfirmadeesindustejanendetugiüksustega.Ober-HausäripindadekinnisvaraspetsialistMaidoKalvisteLEPINGU lõppedes ei tormata enam koostööd jätkama,vaid otsitakse turult paremaid lahendusi, märkiskinnisvara ekspert Maido Kalviste. FOTO: MEELI KÜTTIMSenisest enam pööratakse lepingute sõlmimiseltähelepanu riskide maandamisele.Mõeldakse ette. Mis saab siis, kui on vaja ettevõttetegevust laiendada? Ehk jääb tulevikushoopis ruumi üle? Kas on võimalik lepingut10 Kinnisvara

BÜROOPINNADvarem lõpetada või on rendipinda samas hoonessuurendada?Nagu ikka, maksab mugavus. Heaks büroopinnaksvõib nimetada kohta, mille juures onhea parkida nii töötajatel kui ka klientidel. Sealon hea ühistranspordiühendus ja loomulikultvõimalikult paindlik leping. “Tasub jälgida kakõrvalkulusid, kuna suured kõrvalkulud nullivadmadala üürimakse,” märkis Talviste.Tema sõnul on oluline üürileandja paindlikkusnii ruumilahenduse, üürihinna kui kalepingu osas. Põhilised murelapsed on büroopinnad,mille planeering ja tehnosüsteemidon aegunud. “Väga raske on üürnikku leida kapinnale, kus on vähene looduslik valgus,“ laususTalviste.Üüriotsuseid mõjutab ebakindlus euroalal.Kinnisvarabüroo Ober-Haus äripindadekinnis varaspetsialisti Maido Kalviste sõnul mõjutavadTallinna büroopindade turgu järgnevalpaari aastal kõige rohkem riigi tellimused. Nimeltkolivad uuele pinnale statistikaamet ningmaksu- ja tolliamet.“Enamik A-klassi pindade potentsiaalseidhuvilisi on seotud välisfirmade esinduste janende tugiüksustega, kuid viimastel kuudelon võimalike klientide üüriotsuseid mõjutanud25protsendini võib vakantsus ulatudakehvemas asukohas olevateB-klassi üüripindade puhul.ebakindlus euroalal,” ütles Kalviste. Ta märkis,et sel aastal on A-klassi büroopindade nõudlusjätkuvalt suurenenud ja vakantsus on vähenenudeelkõige B-klassi pindade arvel. “Vakantsusmääron langenud alla kümne protsendi.Kehvemas asukohas paiknevate B-klassi pindadepuhul ületab pakkumine endiselt nõudlustja vakantsus võib sõltuvalt hoonest ulatuda kuni25 protsendini,“ lisas Kalviste.Kalviste ütlust mööda suunas järsult kerkinudenergiahind üürilevõtjate fookuse kõrvalkuludele,kus selge eelistus langeb energiasäästlikelelahendustele. Seega ei tormata temahinnangul ka üürilepingute lõppemise lähenedeskohe koostööd üürileandjaga jätkama,vaid vaadatakse turul ringi, lootuses leida paremaidlahendusi.KommentaarLähitulevik toobturule muutustPRIIT-MARTTI OJARI,Arco Vara äripindade osakonna juhatajaNõudluse-pakkumise dünaamikavõib tulevikusmuutuda, kui turule jõuavaduued suured ärihoonedÜlemiste Citys, Pärnu maanteelja kesklinnas aadressilLaeva 2.Nendesse kolivatest klientidestjääb üle vakantsi, mis võibmõjutada nõudlust ja ruutmeetrihinda, eriti väljaspoolkesklinna. Praegu on nõudluskesklinnas asuvate A jaA+ büroopindade järele, misoleks suurusega umbes 100–300 ruutmeetrit. Keerulisemon üürnikku leida büroopindadele,mis asuvad kesk linnasamortiseerunud hoonetes, kusei ole parkimisvõimalust ningbüroopind on väga suur ja sedaei saa kuidagi jagada.KLEMENTI ÄRIMAJASÜÜRILE ANDAbüroopinnad (18–466 m 2 ),kaubanduspinnad (22, 110 ja 324 m 2 ),laopind (1328 m 2 ).Võimalikud erinevad variandid!telefon 513 6443,tiigikeskus@tiigikeskus.eemargus@tiigikeskus.eeaprill 201311

HALDUSKas olete oma kinnisvarahaldajagarahul? Kui kiiresti probleemidelereageeritakse, kui kaua nendelahendamiseks aega läheb ja kuialtid ollakse hinnaläbirääkimistes?HELENA LÕHMUSSalongiketi Salon+ juhatajaKeerulisem teemaon hindade erikokkulepped,siis onloomulikult mõlemadpooled omahuvide eest väljas.Helena Lõhmus, salongiketiSalon+ juhatajaSalon+ salongidel on suhtleminekeskuste haldajategaseni hästi sujunud. Kui onmingi probleem tekkinud, onkeskus selle üldjuhul kiirestilahendanud.Näiteks oli mõni nädal tagasivaja Rocca al Mare salongiskiirkorras vahetada väljavaheseinaks olev klaaspaneel.Keskus oli seejuures vägaabivalmis ja reageeris üsnakiiresti.Kristiine keskuses käivadaatriumis praegu ehitustöödja selle käigus muutusid ruumidjahedaks. Salongi töötajatemure lahendamisel olitaas keskus abiks.Parkimiseks on keskusedoma maja töötajatele eraldanudteatud arvu kohti, ka sellesvallas pole mingeid arusaamatusiolnud. Ühesõnaga,igapäevase töökorralduse jakoostöö huvides on reageerimineolnud kiire.Keerulisem teema on hindadeerikokkulepped, siis onloomulikult mõlemad pooledoma huvide eest väljas.Kuid ka hinnaläbirääkimistesoleme saavutanud sobivaidkompromisse.Keskusi, kellega on raskenii üüriperioodi pikkusekui ka erikokkulepete üle läbirääkimisipidada ning keslahendavad probleeme aeglaselt,on vähe. Praegu meenubmulle ainult üks sellinekeskus.PILLE HEIDORSA Kindlustuse turundusjuhtÜldjoontes oleme oma praeguseasukohaga Delta Plazateisel ja kolmandal korruselrahule jäänud.Alustasime oma tegevustDelta Plazas ainult paarikümneinimesega ühel korrusel,kuid nüüdseks olemelaienenud edasi kahele korrusele.Majahaldaja on seejuuresmüüaKrundid KloogarannalBelinvest Holding OÜKristina Raubatel 51 11 184, kristina@metsavahi.eewww.metsaranna.eeasukohtKloogaranna, Laulasmaa,Keila valdkruntide arv 98kruntide suurused 3000–12 000 m²kruntide hinnad al 12 €/m²Lisainfo: elamurajoonis on välja ehitatud vee-,elektri-, sidetrassid, asfalteeritud teed ja tänavavalgustus.Lähedal meri, Laulasmaa spaa, Lohusalusadam. Kõik krundid kõrghaljastusega. Sobibsuvilaks, aastaringseks elamiseks ning investeerimiseks.12 Kinnisvara

HALDUSmeile suureks toeks olnud.Mingeid probleeme, milleüle kurta võiks, ei ole seni ettetulnud.MART KIVIPrisma Peremarketi haldusjuhtKinnisvara kasutajatel tekibikka vahetevahel haldusegaseotud probleeme. Levinudprobleemid on ventilatsiooniseadmeteajutineülesütlemine ja lühiajalisedveekatkestused.Kui veekatkestust märkavadkohe nii kinnisvara kasutajakui ka kolmandad inimesed,siis näiteks mõne üksikuventilatsiooniseadme rike eipruugi suures hoones pikkaaega välja tulla.Talvel on põhilised probleemidlume- ja libedustõrjekiirus ja kvaliteet. Harvad polejuhused, kus lumi lükataksetraktoriga parkimisplatsilekokku, kuid selle äravedu võtabkaua aega ja seni on parkimisruumlumehunniku võraväiksem.Veel tuleb ette küttesüsteemiebapiisavat reguleerimist,mis võib tekitada kasliiga palava või liiga jahedakeskkonna.Seadmete hooldustöödekvaliteet kipub teinekord sõltumatöömehe oskustest javiitsimisest. Alati tasub tehtudtööde kvaliteeti pisteliseltkontrollida ja anda haldajaletagasisidet.Mis puudutab teenusehinda, siis siinkohal kipubkehtima ütlus, et saad selle,mille eest maksad.Kui hinnapakkumine tehaksenii soodne, et selle eestei ole võimalik lubatud teenustpakkuda, siis tõenäoliseltseda ka ei saa või saabebarahuldava kvaliteedigateenuse.INGE SUDEREesti Posti kommunikatsioonijuhtEesti Post kasutab ettevõtteenda ja üüripindadel erinevatekinnisvarahaldajateteenuseid. Haldusteenusteliigid on määratletud üürilepingus.Probleemide hulk ja liigidvarieeruvad objektiti oluliselt,seega on äärmiselt raskesiin mingeid üldistusi teha.Eesti Postil on üle kolmesajaobjekti, nii enda kui kaüüripinnad.Siiski võib öelda, et mingeidsuuri probleeme ei olemeil siiani esinenud, 90%-lpindadel haldusprobleeme eiole ning lepinguid täidetaksekorrektselt.JANE-LIINA LIIVNordea Panga kommunikatsioonijuhtOleme oma haldusteenusegaigati rahule jäänud. Ettepole tulnud midagi, mille ületasuks kurta.Meid on planeeritavatesttöödest ja katkestustest aegsastiinformeeritud. Samutivõib öelda, et kõigile seni ettetulnud probleemidele on alatipiisavalt kiiresti reageeritudning lahendus leitud niiruttu, kui see võimalik on olnud.Meie üürihind vastab Tallinnakesklinna bürooruumidehinnatasemele.Eesti Haldus pakub äri- jaelamupindadelekoristus- ja haldusteenust.Eesti Halduse teenused:• kinnisvara haldusteenus• avariiteenus 24 h• soojussõlme tehnohooldus• büroode ja väliterritooriumitekoristusteenus• kõrgtööteenus• ventilatsioonitorustiku ja-seadmete sisepuhastus• põrandakatete vahatus,puhastus ja hooldus• aknapesuwww.eestihaldus.eeEhitajate tee 110, Tallinn 12618Tel +372 664 6440, Faks +372 664 6441info@eestihaldus.eeaprill 201313

ÜÜRITURGMaamaksutõus vähendabelamispindade kättesaadavustTÕNU TOOMPARKkinnisvaraekspertKodukulude alandamisestja maamaksuvabastuseston räägitud küll, agakahetsus väärsel kombel onkõrvale jäänud maamaksuja üürikorterite kurb seos.Maamaksuvabastus onmõeldud ainult omanikekodu alusele maale. Seegajääb maamaksuvabastusestkõrvale elamispind, mis ei oleomaniku enda kodu – näitekseluruum, mida ta välja üürib.Võlaõigusseaduse paragrahv293 ütleb, et üürileandjakannab asjaga seotud maksudja koormised, kui ei olekokku lepitud teisiti. Seegaannab seadus loogilise võimaluse,et üürileandja ja üürniklepivad kokku, et maamaksutasub üürnik.Enamik üürileandjaidei ole maamaksu tasumisesüürnikuga kokkulepet teinud.Seega peavad omanikudmaamaksu enamasti ise tasuma.Maamaksu näilise kaotamisegakaasnes maamaksuoluline tõus. Seetõttu pööravadkõik üürileandjaid vanadeüürilepingute lõppemiselja uute sõlmimisel maamaksuleolulist tähelepanu.Maamaks on väljaüüritavastasjast tulenev kulu. Vägaloogiline on, et selle kulukannab üürnik. Arvestades,et üürileandjad ei ole üürnikegamaamaksus kokkuleppeidteinud ja nad peavadmitmekordseks kasvanudmaamaksu siiski ise tasuma,on elamispindade väljaüürimiseraskele teele veeretatudStatistikaMaamaksutõus vähendabelamispindadekättesaadavustTallinna üüripakkumiste arv, tkpakutav üürihind €/m250004000300020001000020057,3eurot ruutmeetrieest oli üüripakkumistekeskmine hindveebruaris Tallinnas.ÜÜRIPAKKUMISTE ARV02.20131938ÜÜRIHIND02.201310Maamaks vähendabeluruumide üürileandjatemadalatüüritootlust veelgija muudab selle ettevõtlusevormi veelkeerukamaks.veel üks kivi. See kivi on küllväike, aga ikka takistab.Maamaks vähendab eluruumideüürileandjate madalatüüritootlust veelgi. Onveel palju teisigi üürnikupoole kaldus olevaid seadusandlusesttulenevaid takistusi,mis muudavad üürimisekui ettevõtluse vormi veelgikeerukamaks.Maamaksu oluline tõusja üürileandjate teadlikkusekasv viivad selleni, et uutesseüürilepingutesse kirjutataksesisse punkt, millegamaamaksu kulu kantakseedasi üürnikule. See muudabeluruumi üürilevõtmisekallimaks.Alternatiivne võimalusneile üürileandjatele, kes tahavadseadusest mööda hiilida,on registreerida eneseelukoht ka väljaüüritavalepinnale. Selline kavalus käibtõenäoliselt käsikäes üüri tuluvarjamise ja maksudest kõrvalehiilimisega. Õigupoolestei ole see suund, kuhu metüüri peaksime pöörama.Riik on teinud elamumajandusearengu kava, millegateadvustavad, et üüripindadeston puudus. Eluruumideüürisektor ja selle laienemineon elamis pindadekättesaadavuse seisukohastäärmiselt olulised.Samas on maamaksuvabastusüüri sektori puhulviinud sisuliselt olulisemaksu tõusuni, mis pärsibuute üüripakkumiste turuletoomist.Selle asemel, et elamispindadeüürileandmisttakistada, tuleks seda hoopissoodustada. Elamispindadeturgu tuleb kvalitatiivseltarendada ja nende kättesaadavusttuleb suurendada.Äsja lõppenud majanduskriisitõttu ei ole paljudel koduotsijatelpiisavalt kõrgetpalka, mis lubaks eluasemelaenultabi otsida. Ei ole kasääste, millega korteriostuomafinantseeringut katta.Lahendus on lihtne. Elamumaamaamaksuvabastuspeab kehtima kogu elamumaakohta, sõltumata, kasomanik kasutab seda kodunavõi üürib välja. See muudabmaksuadministreerimiselihtsamaks ja kaovad praegusemaksuvabastuse korrakeerdkäigud ja pseudoprobleemid.14 Kinnisvara7, 386420

HINDAMINEKinnisvarahindaja vastutus.Karmid nõuded on vajalikudKRISTJAN GROSSDomus Kinnisvara hindamisvaldkonna juhtKarmid reeglid hindajateleon vajalikud, kuna hindamisetulemus on konsultatsioon,mille põhjal tehaksesuuri rahalisi otsuseid.Eestis reguleerib kutselistehindajate tegevust kutseseadus,kutsestandard, EestiKinnisvara Hindajate Ühingukehtestatud heade tavadekoodeks ja Eesti Standardikeskusehindamisstandard.Neis dokumentides on sätestatudhindajate kutse-eetika,hariduse, teadmiste jakogemuste nõuded. Esitatudnõuded on üsna kõrged – näitekspääseb vara hindaja kutseeksamilevastava kõrghariduseja vähemalt kolmeaastasestaažiga hindaja.Eksam koosneb kirjalikustja suulisest osast, eeldadespõhjalikke teadmisi õigusest,majandusest, ehitusest,raamatu pidamisest, statistikastjne.Karmid nõuded on vajalikud,sest hindamise tulemusekson konsultatsioon, millebaasil tehakse väga suurirahalisi ja teisi varalisi otsuseid.Pank otsustab eksperthinnangubaasil laenu andmise,ettevõte ostab või müübsuure tootmishoone, tuginedeskinnisvarahindaja arvamusele.Neid olukordi, kus kinnisvarahindajakui eksperdi arvamuson otsustamise alus,on palju. Seega, kuna hindajavastutus on suur, peab ta olemapädev, põhjalik ja kohusetundlik.Hindaja pädevuse üks näitajaon kutsetase. Eestis onkolm hindaja taset. MadalamÜlevaatus peabhõlmama vara kõikinähtavaid osasid niiseest kui ka väljast.tase on kinnisvarahindaja assistent,kelle hinnangu peabüle vaatama ja kinnitamakõrgema tasemega kutselinehindaja. Järgneb kinnisvarahindaja,kelle pädevusse kuuluvadelamispindade ja -maadehindamised.Kõige kõrgem kutsetaseon varahindaja, kes võibkoostada kõikide varaliikidehinnanguid.Eesti kinnisvarafirmadeseas on tavaks, et eksperthinnangukoostab kaks inimest:üks hindaja käib objektilja koostab hinnangu, teinekontrollib ja kinnitab. Vaatamatamitme inimese ühistöölesisaldavad eksperthinnangudaeg-ajalt vigu.Eksperthinnangusse võivadsattuda vead mitmel põhjusel:hindaja hooletus ja lohakusobjekti andmete suhtes,ebapädevus objekti määratlemisel,tellija antudväär info objekti kohta, valearvutus käik, sh ebaõigedvõrdlustehingud jne.Kuna hinnangus kasutatavateandmete hulk on suurja objektid on erinevad, onka vigade allikad mitmesugused.Hindajal on kohustus väljaselgitada kõik hindamiseläbiviimiseks vajalikudalgandmed. Tal ei ole õigustneid varjata ega moonutada.Üks oluline infokanal on objektiülevaatus, mis on osahindamistoimingust. Selletulemusel peab hindaja eksperthinnanguskirjeldamakõike, mis on oluline väärtuseseisukohalt.Kuna objekti seisukord ontihtipeale määrava tähtsusega,tuleb ülevaatusse suhtudaäärmise tähelepanelikkuseja põhjalikkusega. Ülevaatuspeab hõlmama vara kõikinähtavaid osasid nii seest kuika väljast.Kui ilmneb, et näiteks välisseinason suured praod võikatuse läbijooksu tõttu onkonstruktsioon oluliselt kahjustatud,tuleb see hinnangusvälja tuua ja turuväärtuseleidmisel tuleb sellega arvestada.Kaetud osade puhul eiole konstruktsiooni avamatatäpset hinnangut seisukorrakohta võimalik anda. Kunaobjekti ülevaatusel konstruktsiooneei avata, ei vastutahindaja varjatud puudustearvestamata jätmise eest.Siinjuures võib tuua näiteeksperthinnangust, milletellija pöördus Eesti KinnisvaraHindajate Ühingu pooleseisukohaga, et kutselinehindaja ei ole kinnisvara hinnanudpädevalt ega ole lähtunudühingu headest tavadest.Probleem tekkis sellest,et hindaja fikseeris kohapealselülevaatusel nii visuaalseltkui ka omaniku andmeteletuginedes, et korteris paiknev2007. aastal ehitatud ahion heas seisukorras.Klient kolis sisse ja hiljemtegi ahjule ülevaatuse kutselinekorstnapühkija. Temaekspertiisiakt ütles üheselt, etahi on täiesti tuleohtlik ja sellekasutamine tuleb kohe lõpetada.Siin jäi ühing hindajagaühisele seisukohale, sesthindaja ei saanud teada ahjukehvast olukorrast – vastutuslanges omanikule.Kui hindaja oleks tuvastanud,et ahju seisukord võibolla halb, või kui talle oleksseda öeldud või esitatudkorstnapühkija akt, tulnukshindamisel seda arvestada.2012. aastast tohib kortermajadekorstnaid puhastada ainultkutseline korstnapühkija,kes peab väljastama küttekolleteseisukorra kohta akti.Seetõttu soovitame nii korteriostjatel kui ka hindajatelahiküttega objektidel neidakte omanikelt küsida.Eksimuse puhul on õigustrahvida. Vastutus valede jaebapädevate hinnangute eeston sätestatud mitmel pool.Kinnisvarafirmad on sõlminudpankadega hindamislepingud,milles on üldjuhulsätestatud, et kinnisvarafirmavastutab eksperthinnangustoodud andmete õigsuseeest ja eksperthinnangusfikseeritud turuväärtusetegelikkusele vastavuse eestväärtuse kuupäeval.Kui ilmneb büroo eksimusvõi süüline käitumine, onpangal õigus nõuda trahvi.Võimalik on ka see, et pankütleb lepingu üles. Eestis onmitu näidet, mil firma ontrahvi saanud või pank lõpetanudkinnisvarabüroo hinnanguteaktsepteerimise.Kõige karmim karistuskutselisele hindajale kui füüsiliseleisikule tuleb kutseseadusest,kus paragrahvi 22lõik 1 järgi on Kutsekomisjonilvõi kutsenõukogul õigustunnistada väljastatud kutsetunnistuskehtetuks.Sama lõike punkti 3 järgitunnistatakse kutsetunnistuskehtetuks kui kutset omavaisiku tegevus ei vasta kutsestandardigasätestatud normidele.Seni kinnisvara hindamisekutsetunnistusi äravõetud ei ole.16 Kinnisvara

UUDISEDKinnisvaratehinguteväärtus kasvasaastaga 14%1,8miljardit eurot olikinnisvaratehinguteväärtus.Eestis tehti 2012. aastal 36458 kinnisvaratehingut, teatasstatistikaamet. Aastagakasvas kinnisvaratehingutearv 12%.Kinnisvaratehingute väärtusoli samal ajal 1,8 miljarditeurot. Tehingute väärtus kasvasaastaga 14%. Eelmisel aastalsõlmitud kinnisvaratehingutest282 olid tehingud hoonestusõigusega.Hoonestusõigusetehingutekoguväärtusoli 40 miljonit eurot.Kinnisvaraturu hea tervislubab, et ka sel aastal on kinnisvaraturgpositiivne.Eelmise aasta kõrge korteritehingutearv aga on sedavõrdheal tasemel, et see ei lubapraeguselt aastalt sama suurttehingute arvu kasvu oodata.Küll võib jätkuva kinnisvarahindadekasvu tõttu eeldada,et 2013. aasta tehinguteväärtus on sarnaselt eelmiseaastaga tõusus 8–12%.EHITUSUUDISED.EEAina rohkemkinnisvara ostetakseilma laenutaKredExi analüüsist selgus, etmajapidamiste laenukohustustemaht on langenud.“Vaatamata majapidamistetugevale majanduslikuleseisule ja ülimadalatele intressideleei ole oodata laenukäibekasvu, kuna pärast kriisisoovitakse vähem laenu võtta,”ütles KredExi eluasemeja energiatõhususe divisjonijuht Mirja Adler. Ta märkis, etväheneb pankade tulubaas jasurve marginaale tõsta. “Seemuudab laenu teenindamisemajapidamistele kallimaks,”ütles ta.Pooled eluaseme soetamistehingudrahastatakse omavahenditest.Tulenevalt madalatesthoiuste intressidest onkinnisvara paljudele muutunudalternatiivseks investeeringukshoiuste asemel.“Käesoleval aastal onoodata kinnisvaraturu mõõdukatkasvu. Tehingute arvkasvab hinnanguliselt 10 jahinnad 5 protsenti,” laususAdler. Võrreldes 2011. aastagaon oluliselt langenud elamupindadepakkumiste arv. Sellepõhjus on väikeinvestoritekasvav huvi kinnisvara vastuja ehituse kõrge omahind,mis piirab projektidega alustamist.KINNISVARAE RKesklinna elustiil Kristiine rohelusesKorterid ja äripinnad Toompea külje allaprill 2013Almar Otter+372 56 805 405almar.otter@merko.eewww.merko.ee/tedreSimar Selezov+372 56 805 425simar.selezov@merko.eewww.merko.ee/eha17

KASUTUSKORDKaasomandi võlu ja valu.Kaasomanikel on ostueesõigusKAIJA KULLATUus Maa Kinnisvarabüroo maaklerKinnisvaraportaalidemüügi kuulutuste seas tulebküll üha harvemini, kuidvahel siiski ette kortereid,mida müüakse mitte harjumuspäraseltkorteriomandina,vaid hoopis kaasomandina.Kaasomandis majad onkõige levinumad puumajaderajoonides, näiteks TallinnasKassisabas või Kalamajas, TartusSupilinnas. Siiski leidubka uuemaid maju, kus erinevatelpõhjustel ei ole olnudvõimalik korteriomandeidmoodustada.Esmapilgul võib korteriostjaletunduda vastuvõetamatumõte, et ostan korterija see on siis ikkagi kellegiteise oma. Tegelikult ei ole asinii hull. Kaasomandi puhultuleb jälgida vaid mõningaidnüansse.Toon välja aspektid, midatuleb arvestada, kui ostateendale kaasomandis korteri.Juhul kui terve korter majaon üks suur kaasomand, onkõik korteriomanikud kaasomanikudja kõikide omanikeosad majas võrdsed.Tegelikkuses on majaskindlasti erineva suurusegakortereid ning kaasomanikevahel tuleb määrata, millistosa majast milline kaasomanikkasutab. Kindlastituleb sõlmida kasutuskord.Kasutuskorra saab kehtestadakorter maja omanike enamikuotsuse alusel.Ainult lihtkirjalikust võisuusõnalisest kokkuleppestsiiski ei piisa. Kasutuskord tulebkindlasti ka notari juureskinnitada ja kinnistus-Kaasomandis majadon kõige levinumadpuumajade rajoonides,näiteks TallinnasKassisabas võiKalamajas, TartusSupilinnas.raamatusse tehakse selle kohtamärge. Notariaalne kasutuskordkoos seal kehtestatudkokkulepetega kehtib siis kaneile, kes majja hiljem korteriostavad.Tasub tähele panna, et kuikasutuskorra majas saab kehtestadaomanike enamusega,siis notariaalse kinnitamisegapeavad nõus olema kõikkaasomanikud. Kõik peavadnotari juures käima ja sedakinnitama.Kui kaasomandis korterivõi maja peale tahetakse võttalaen või seda soovitaksekindlustada, müüa või ennastelanikuks registreerida, siistasub teada järgnevaid põhimõtteid.Pank ei soovi kasutuskorratafinantseerida. Üldjuhulpangad tõepoolest eisoovi finantseerida kaasomandeid,mis ei ole kaetudnotariaalse kasutuskorraga.Juhul kui kasutuskorda ei olejõutud veel kinnitada, seabpank selle laenulepingu tingimuseks.Siiski, kui notariaalne kinnituson olemas, on pangadnõus laenu andma ka kaasomandiskorterile.Tingimused jäävad sealjuuressamaks kui tavaliselekorteriomandile.Kaasomandi müügi korralon igal kaasomanikul ostueesõigus.See kehtib olenematasellest, kas tegu on notariaalseltkinnitatud kasutuskorragakorteriga või mitte.See tähendab, et igal kaasomanikulon õigus osta kunimüügitehinguni (ka ainultvõlaõigusliku lepinguni)kaas omandi osa samadel tingimustel,mis lepingus sätestatud.Ostueesõigust võib kasutadakahe kuu jooksul hetkest,mil tehingust teada saadakse.Soovitav on juba ennemüüki uurida, kas mõnikaas omanikest võib ollaostust huvitatud. Juhul kuikaas omanik rakendab omaostueesõigust, saab esialgneostja oma raha tagasi.Oluline on ostueesõigusepuhul veenduda, et kõik kaasomanikudsaavad teate tehingusõlmimise kohta kätte jaostueesõiguse algusperioodon fikseeritud.Ehitusloa hankimiseks onvajalik kaasomanike nõusolek.Ehitusloa hankimiseksvõi muudatuste tegemiseksregistrites, näiteks ruumidesihtotstarbe muutmiseks,on samuti vajalik saada nõusolekkõikidelt kaasomanikelt.Kuna ehitustegevus ja sellegakaasnev lärm kindlastisegab naabreid, siis tasubteha eelnevalt piisavalt selgitustöödja läheneda asjalediplomaatiliselt, et naabridnõusse saada.Juhul kui korteris tahetakseteha ehitustöid pärast korteriostu, on soovitav sellegaoodata kaks kuud ehk kuniostueesõiguse aegumiseni.Elukoha registreeriminenõuab kaasomanike nõusolekut.Kui inimene soovibenda elukohta registreeridaehk rahvakeeli end sisse kirjutadakaasomandis korterisse,tuleb selleks saada nõusolekkõikidelt kaasomanikeltvõi nende esindajatelt. Selliseljuhul sõltub nõusolekusaamise keerukus ilmselt sellest,kui palju on majas kaasomanikke.Kui on varem tehtud notariaalnekasutuskord, on omanikevahelinekokkulepe jubaolemas.Kindlustusfirmad on igal juhulnõus kindlustama kakaasomandis korterit. Notariaalsekasutuskorra puhulon võimalik korter kindlustadatavalise kodukindlustusega.Kasutuskorra puudumiselsoovitatakse kindlustada kogumaja tervikuna. Iga üksikuelaniku allkirja kindlustuselevaja ei ole. Kindlustuse võibsõlmida volitatud esindaja, kestegeleb maja asjadega.Kõikides toimingutes on kasunotariaalsest kasutuskorrast.Mida põhjalikum onnotariaalne kasutuskord, sedaparem.Kui kasutuskord on juriidiliseltkehtiv, võib kaasomandiskorterit pidada peaaeguvõrdväärseks tavapärasekorteriomandiga. Sellisekorteri ostmist ei ole põhjustpeljata.Juhul kui juriidilist kinnitustei ole veel tehtud, tasubuurida, kas selle saaks tehakas või koos korteri ostuga.Märksõnad kaasomandiühiseks edukaks valdamisekson kindlasti hea läbisaamineja koostöö naabrite vahel,kuid ega seda tasu unustadaka korteriomandite puhul.18 Kinnisvara

KASUTUSKORDMis on misOstueesõigusKaasomandiosa müümiselkolmandale isikule on teistelkaasomanikel ostueesõigus.Ostueesõiguse sisutuleb aga võlaõigusseadusest.Kaas omanikul on täielikõigus oma osa müüa, kuita seda soovib. Teiste kaasomanikenõusolekut ei olevaja, kuid pärast müügilepingusõlmimist on müüja kohustatudteisi kaasomanikketehingust ja kõigist selle olulistestasjaoludest informeerima.Selle teabe saamisestkuu jooksul on kaasomanikelõigus kasutada ostueesõigust,st asuda piltlikult öeldesise lepingusse ostja asemele.Selleks peab huvitatudkaasomanik minema notarijuurde, tegema ostueesõiguseavalduse ning deponeerimaostuhinna notari ametiarvel(deposiidis).KaasomandKaasomandi puhul on omanikekaasomandiosad määratletudning neile kuuluvatekaasomandiosade suurustväljendatakse murru, mõtteliseosana. Iga kaasomanikvõib käsutada talle kuuluvatmõttelist osa kaasomandisolevast asjast. Kaasomanikudvaldavad ja kasutavadühist asja kokkuleppevõi enamike otsuse kohaselt.Kinnisasjade puhul on soovitatavkanda kinnistusraamatussemärkus kasutuskorrakokkuleppe kohta, kunasiis kehtib kasutuskord ka isikusuhtes, kes hiljem mõnekaas omandi osa omandab.Kui kokkulepet ei saavutata,võib seda määrata ka enamikuotsusega või kohtu kaasabil.Kokkulepe asja kasutamiseosas ei muuda kaasomanikkukasutatava asjareaalosa ainuomanikuks.Kaasomanik võib alati nõudakaasomandi lõpetamist jaasja reaalset jagamist (tükeldamist),kui see on füüsiliseltvõimalik.KasutuskordKui kinnisasi on mitme isikuomandis, siis võib iga kaasomaniktalle kuuluvat mõttelistosa vastavalt enda äranägemiselekäsutada ehkmüüa, pantida või muul viisilkoormata. Samas tuleb kaasomandikasutuskord teistekaasomanikega kokku leppida.Põhimõtteliselt tulebkõikides toiminguteskaasomandipuhul vahe sisseselles, kas on seatudnotariaalne kasutuskordvõi mitte.ÜÜRILE ANDAMAINEKAS RÜÜTLI ÄRIKESKUSES(Rüütli 14) Pärnu kesklinnas erineva suurusega äripinnad (alates 25m 2 )aprill 2013Lisainfo: tel 518 4155, ryytli@hot.ee19

ÜHISVALDUSKaasomand= vaidlused?Kokkulepe väldibarusaamatusiIlmselt on paljud kuulnudmõnest kinnisasja kaasomanikevahelisest tülistvõi isegi nendevahelisestkohtuvaidlusest. Kas sellisederimeelsused on paratamatudvõi on võimalik midagiteha nende vältimiseks?Kaasomand on mitmeleisikule samal ajal mõttelistesosades ühises asjas kuuluvomand. Kaasomand võib tekkidaerinevatel alustel, millestpraktikas on kõige tavalisemadpärimine, ühe kinnis-JAANUS IKLA,Raidla Lejins & Norcousi partnerRAUNO KLEMM,Raidla Lejins & Norcousi advokaattu omandamine mitme isikupoolt, omandi jagamine ainuomanikupoolt või vara tagastamine.Kõige sagedaminiesineb kaasomandit kortermajades,kus igale korteriomanikulekuulub lisaks temaainuomandis olevale korterilemõtteline osa ühiseltkasutatavatest pindadest, katusest,välisseintest, küttesüsteemistjne. Me ei käsitlesiiski korteriomandiga seotudkaasomandit, mille suhteskohaldub korteriomandiseadus,vaid niisugust kaasomandit,mille puhul kinnisasikuulub mõtteliste osadena(näiteks 1/2, 1/3, 625/1000)kaasomanikele, kes ei ole korteriomanikud.Olulisim märksõna on kokkulepe.Just asjaolu, et kaasomandon omand mittekonkreetsele osale kinnisasjastvõi ehitisest, vaid üksnesmõttelisele osale kinnisasjast,tekitab praktikas sagelierimeelsusi. Kui ühel kinnistul,millel asub elumaja,on kolm kaasomanikku, siisigaühele neist kuuluv murdosanaväljendatav mõttelineosa ei ütle midagi selle kohta,missugust osa kinnistust jaelumajast ning mil viisil igakaasomanik kasutada võiks.See tähendab, et kaasomanikudpeavad suutma kokkuleppida selles, kes ja mis tingimustelmingit osa kinnisasjastja sellel asuvast hoonestkasutada võib, kuidas kantaksekinnisasjaga seotud kulutusi,kuidas toimub kinnisasjaja sellel asuva hoone parandaminejne.Asjaõigusseaduse kohaseltvaldavad ja kasutavad kaasomanikudühist asja tavaliseltkokkuleppel. Selleks, etkokkulepe kehtiks ka kaasomandiosa tulevikus omandavaisiku suhtes, tuleb kokkulepekanda märkusenaKINNISVARA MÜÜGIMATERJALID3D PILDID, PLAANID, SISEKUJUNDUSREKLAAMID, FOTOD, VEEB20 Kinnisvara

ÜHISVALDUSKokkuleppe peakssõlmima ka siis, kuikaasomanike omavahelisedsuhted onhead ning praktikasei tundu mingeidprobleeme olevat.kinnistusraamatusse. Erandinakehtib kaasomanike kokkuleperiigikohtu praktikakohaselt pärija suhtes sõltumatakinnistusraamatussekandmise faktist.Seega tuleks kaasomanikelvaidluste ennetamisekssõlmida kaasomandi valdamist,kasutamist ja kaasomandilõpetamist puudutavkokkulepe. Kokkuleppepeaks sõlmima ka siis, kuikaasomanike omavahelisedsuhted on head ning praktikasei tundu mingeid probleemeolevat, sest kaasomanikekoosseisus võib toimudamuutusi ning seda ka kaasomaniketahtest sõltumata.Seetõttu puudub kindlusselles, et ka uus kaasomaniknäeb kõike samas valguseskui eelneja. Näiteks sagelion probleemide allikas ühekaasomaniku surma järel temapärijate rahulolematussenise kasutuskorraga. Kaasomanikekokkuleppe sõlmiminening selle kohta kinnistusraamatussemärkuse tegemineannab kindluse, et niiolmasolevad kui ka tulevasedkaasomanikud järgivad kinnisasjakasutamisel väljakujunenudpraktikat ning saavadsellest ühtemoodi aru.Tekib küsimus, mida kaasomanikekokkuleppes reguleerida.Võib öelda, et midaenam hõlmav ja põhjalikumon kokkulepe, seda vähemjääb ruumi hilisemaks vaidlusteks.Seepärast võiks kokkulepesisaldada kõiki olulisemaidaspekte, mida kaasomanikudenda omandis olevakinnisasja kasutamisel javaldamisel praktikas järgivadvõi järgida soovivad.Kokku tuleb leppida kasutuskord.Kindlasti tulekskokku leppida, kes ja mis otstarbelning missugustel tingimustelvõib kasutada ehitiseja kinnistu osasid (nt korrus,toad, pööning, kelder, koridor,sissepääsud, garaaž,kuurid, aed, sõidu- ja jalgteed,kohad autode parkimiseksjne). Samuti missugusteltingimustel toimub kinnistuja hoone osas muudatusteja parenduste tegeminening kinnistu ja hoonekorrashoid (nt ühiskasutusesja konkreetse kaasomanikuvalduses olevate hoone osaderemont, korrashoid ja ümberehitus,ühiskasutuses jakonkreetse kaasomaniku kasutusesoleva maa-ala korrashoid,juurdeehitiste või täiendavateehitiste projekteerimineja püstitamine jne).Kuna asjaõigusseaduse kohaseltkannab kaasomanikasjaga seotud kulutusi vastavalttemale kuuluva mõtteliseosa suurusele, kuid kaasomanikupoolt tegelikkuses kasutatavateruumide ja/või maaalapindala ei pruugi vastatatäpselt tema mõttelisele osale,siis võib olla vajalik leppidakokku ka kulutuste kandmisesnii, et see oleks kõigikaasomanike suhtes võimalikultõiglane. Näiteks kuikaas omandis on kahekorruselinemaja ja kaasomanikelekuulub kummalegi 1/2 suurunemõtteline osa, siis võibolla kõige mõistlikum jättakummagi kaasomaniku kasutusseüks korrus. Kui agateine korrus juhtub oleman-ö poolik ehk katusekalde-Avatud Uste Päev 6. aprillil 2013.a. 12.00-16.00Narva mnt 90, Tallinnaprill 201321

SEADUSga korrus, siis on selge, et tegelikkusessaab ülemise korrusekasutaja kasutada väiksematosa majast. Sellises olukorrasvõib olla mõistlik kokkuleppida, et mis tahes kulutustest(nagu maamaks, remont)kannab ülemist korrustkasutav kaasomanikväiksema osa kui 1/2.Soovitatav on kokku leppidaka selles, kas ja mis tingimustelvõib üks kaasomaniktema kasutuses olevat kinnisasjareaalosa kolmandateleisikutele välja üürida ningkuidas jaotatakse saadud üüritulu.Kohtupraktika on sellesküsimuses vastuoluline.Problemaatiline on praktikaseelkõige see, et kaasomanikudvõivad nõustuda küllteise kaasomaniku poolt kinnisasjaosade teatud tingimustelkasutamisega (näitekssauna ühine kasutamine),kuid ei pruugi aktsepteerida,et võõrad üürnikud kasutavadsamadel tingimustel.Õigus nõuda kulutuste hüvitamist.Asjaõigusseadusekohaselt on kaasomanikulõigus teha asja säilitamiseksvajalikke toiminguid (näiteksparandada või vahetadaamortiseerunud katus) teistekaasomanike nõusolekuta janõuda teistelt kaasomanikeltvajalike kulutuste hüvitamistvõrdeliselt nende osadega.Et vältida hilisemaid vaidlusi,kas ja kui suures osas ühekaasomaniku tehtud kulutusedolid vajalikud kinnisasjasäilitamiseks, oleks soovitatavka selliste kulutuste kandmisetingimused eelnevaltomavahel kokku leppida.Kaasomanikul on igal ajalõigus nõuda kaasomandi lõpetamist,kuid kaasomanikekokkuleppega võib sellisenõudeõiguse ka välistada.Sellisel juhul võib lõpetamistnõuda üksnes juhul, kui sellekson oluline põhjus.Kui kaasomanikud kaasomandivaldamist, kasutamistja lõpetamist puudutavaidküsimusi täpselt läbi eimõtle ja kokkuleppena kirjaei pane (soovitatavalt kamärkena kinnistusraamatusse),tuleb tekkivate erimeelsustekorral toetuda õigusaktidessätestatule. Kaasomanditpuudutavad sätted on agaasjaõigusseaduses võrdlemisiüldised ja tihti tuleb lõplikotsus teha tulenevalt heausu ja mõistlikkuse põhimõtetest.Paraku pole neist põhimõtetestkaasomanike omavahelistesemotsionaalsetes vaidlustestihti kuigi palju abi janii võivadki vaidlused jõudakohtusse. Kohtuvaidlustoob aga tavaliselt kaasa oluliseaja- ja rahakulu mõlemalepoolele. Lisaks tuleb arvestadariskiga, et kohus ei lahendaasja vastavalt kohtussepöördunud isiku ootustele.Riigikohus on rõhutanud,et kaasomandi kasutuskorrakindlaksmääramisel on kohtullai diskretsiooniõigus: kasutuskorrakindlaksmääramiselei ole kohus seotud hagisvõi vastuväidetes taotletudkasutusviisidega, kusjuuresvajadusel tuleb kohtul eelistadaka vähemuse huvisid.Kaasomandi lõpetamiseküsimuses on riigikohus leidnud,et kohtul on õigus validaka selline kaasomandi lõpetamiseviis, mida hagis einõutud, kuid millega vähemaltüks kaasomanikest onkohtumenetluses nõustunud.Kaasomandi lõpetamisel võibkohtus kindlaksmääratudreaalsete osade jaotamine vajadusekorral toimuda ka liisuheitmise teel. On aga kaheldav,kas kaasomanik soovibkinnisvara saatuse jättajuhuse hooleks.UUS KORTERELAMU Pärnu mnt 104ARoheline elukeskkond kesklinna piirilwww.kaamos.ee/kodupargi | 50 13 88922 Kinnisvara

REKLAAMaprill 201323

REKLAAMmüüaHeki tee 6,Haabneeme, ViimsiALG Liisingu ASHirvo Lukastel 508 9234tel 614 3322hirvo@alg.eewww.alg.eeRuumikad korterid energiasäästlikus kivimajas.• 1-toalise korteri (39 m²) hind: 46 650 eurot (sh köögimööbel)• 1-toalise korteri (43 m²) hind: 50 500 eurot (sh köögimööbel)• 2-toalise korteri (77,6 m²) hind: 78 000 eurot• 2-toalise saunaga korteri (81,2 m² + rõdu 4,8 m²)hind: 82 000 eurot (sh köögimööbel)• 3-toalise korteri (81,4 m²+rõdu 4,8 m²) hind: 90 000 eurot• 3-toalise korteri (94,2 m²+rõdu 2,8 m²) hind: 96 500 eurot(sh köögimööbel)Majale on omistatud energiaklass B, mis tähendab minimaalseid küttekulusid.2007. aastal valminud maja ehitamisel on kasutatud ainult kvaliteetseidmaterjale. Viiekordses majas on liftid, mis algavad keldrist. Kuurid onsuletud maa-aluses parklas. Käe-jala juures kõik eluks vajalik: poed,koolid, lasteaiad, ühissõidukite peatused, haigla, apteegid jne. Mõnesajameetri kaugusel on mõnus supelrand. Tervisespordihuvilistele on olemasvalgustatud kergliiklustee.müüaKUNGLA 45, TallinnALG Liisingu ASHirvo Lukastel 508 9234tel 614 3322hirvo@alg.eewww.alg.eeValmimisaeg:maja 1 – juuni 2012maja 2 – märtsis 2013Hinnad algavad 40 500 eurostRekonstrueeritud kolmekorruselises puitmajas (maja 1) on kaheksa1–4toalist korterit pindalaga 37,0–82,7 m².Uues, pargipoolses neljakorruselises majas (maja 2) on kümme 1–3toalistkorterit pindalaga 22,5–81,3 m².Enamik kortereid paikneb läbi kahe korruse, pooltel korteritel on rõdud/terrassid pinnaga 1,6-29,2 m².Majas on autonoomne gaasiküte. Majad asuvad vanalinna külje all vaategaKalamaja kalmistupargile.müüaPirnipuu 89, 97 ja 99,Muuga aedlinn, MaarduALG Liisingu ASHirvo Lukastel 508 9234tel 614 3322hirvo@alg.eewww.alg.eeValmimisaeg: kevad 2013Kolme boksiga ridaelamudKrundid: 1000 m²Boksid: 110 m²Boksi hind: al 97 000 eurostKolme magamistoaga kahekordsed boksid Muuga aedlinnas uuselamuterajoonis, mis asub 15minutilise autosõidu kaugusel Tallinna kesklinnast.Linnaliinibusside peatused mõnesaja meetri kaugusel. Ümbruses ainulteramud. Vaikne ja rahulik elukeskkond endises suvitusrajoonis Tallinnakülje all.24 Kinnisvara