s sodno prakso, Volk Dida, pdf - Planet GV

Sklenitev prodajne pogodbe• sposobnost pogodbenih strank (pravna inposlovna sposobnost)• soglasje volje strank o vsebini pogodbe(zmota, prevara, grožnja, navideznapogodba)• možnost in dopustnost (predmeta izpolnitvein poslovne podlage)• pisna oblika (predpisana je le pri prodajinepremičnin (52. člen OZ) in pri prodaji naobroke – 522. do 526. člen OZ).neveljavnost pogodbe• absolutna neveljavnost – ničnost• relativna neveljavnost – izpodbojnostZakon včasih jasno predpiše, da je pogodbanična (npr. če je predmet pogodbe nemogoč,nedovoljen, nedoločen, nedoločljiv) aliizpodbojna (npr. če jo sklene poslovnoomejena oseba), v drugih primerih pa zakonpravi, da lahko stranka zahteva razveljavitevpogodbe (npr. pri grožnji, zmoti, prevari).Sestavine pogodbe• Predmet – nepremičnina• kupnina2

odgovornost za stvarne napake• če nima lastnosti, potrebnih za njenonormalno rabo ali za promet,• če nima lastnosti, ki so potrebne zaposebno rabo, za katero jo kupec kupuje,ki pa je bila prodajalcu znana oziroma bimu morala biti znana,• če stvar nima lastnosti oziroma odlik, ki sobile izrecno ali molče dogovorjene oziromapredpisane,• če je prodajalec izročil stvar, ki se neujema z vzorcem ali modelom, razen če jebil vzorec ali model pokazan le zaradiobvestila.dolžnosti kupca• kupec je dolžan prejeto stvar na običajennačin pregledati ali jo dati v pregled, brž koje to po normalnem teku stvari mogoče• kupec mora o očitnih napakah obvestitiprodajalca v osmih dneh, pri gospodarskihpogodbah pa nemudoma (notifikacija).3

Obvestilo o napaki:• natančen opis napake (ne zadošča npr.,da kupec izjavi, da dobavljeno blago ni vskladu s pogodbo)• zahtevek, da prodajalec pregleda stvar.SODNA PRAKSAPisna oblika za nepremičnineAra je premoženjska korist, ki jo ob sklenitvipogodbe ena stranka izroči drugi strankizaradi utrditve svoje obveznosti. Zaveljavnost are je značilno, da je odvisnaod temeljne pogodbe. Če temeljnaobveznost ni veljavna, tudi ara ni veljavna.4

2. delKer sta sodišči ugotovili, da osnutkakupoprodajne predpogodbe medprvotoženo stranko in tožnikom (brezštevilke in brez datuma) pogodbeni strankinista podpisali, sta pravilno uporabilidoločilo prvega odstavka 70. člena ZOR,po katerem pogodba, ki ni sklenjena vpredpisani obliki, nima pravnega učinka, stem pa tudi akcesorni dogovor o ari ne.Več kupcev-določenost v prodajnipogodbiČe je kupcev več, pridobijo s prodajnopogodbo vsak toliko, kot navaja pogodba;ta je temelj za pridobitev lastninskepravice (33. člen ZTLR), ne glede na to,kdo plača kupnino.Oglas v časopisu-vabilo k ponudbiTožena stranka je oglašala prodajo večje parcele,kot pa je bila dejansko prodana. Vendar pa sitožeča stranka, ki uveljavlja odstop od pogodbe,napačno razlaga pomen oglasa v časopisu: negre namreč za ponudbo (33. čl. ZOR), saj nevsebuje vseh bistvenih sestavin pogodbe,temveč za vabilo k ponudbi (prim. 35. čl. ZOR).V oglasu označena površina parcele zato še nepomeni njene dokončne in točne opredelitve poobsegu.5

Prepoved prometa z zemljiščemPrepoved prometa z zemljiščem, ki ga dajeena stranka drugi v zamenjavo, vpliv naveljavnost menjalne pogodbe v celoti.Drugi odstavek 103. člena ZOR se nanašana prepovedi, ki zadevajo samo enostranko in se tičejo prav nje in lastnosti nanjeni strani, ne pa predmeta posla.Pogodbena voljaPogodbeni stranki sta se sami dogovorili, dabo kupec nastopil posest nepremičninešele po plačilu dela kupnine, prenoslastninske pravice pa bo mogoč šele poizpolnitvi vseh pogodbenih obveznosti inob predložitvi potrdila o plačilu celotnekupnine. Tak dogovor je v okvirusvobodnega urejanja obligacijskih razmerijdovoljen in ni v nasprotju z ustavniminačeli, prisilnimi predpisi ali moralo.Dvojna prodajaDobroverna posest lahko konkurira z vpisomv zemljiško knjigo le izjemoma. To (pa) jelahko le dobroverna posest prvega kupcaproti slabovernemu vknjiženemu drugemukupcu, in sicer zato, ker je prodajalec sprvo prodajo in izročitvijo v posest prvemukupcu že izčrpal svoja lastninskopravnaupravičenja iz 3. člena ZTLR.6

Dražba v stečajnem postopkuProdajna pogodba, ki jo sklene po končanijavni dražbi stečajni upravitelj znajugodnejšim ponudnikom (4.odst.154.člena ZPPSL), ni običajna obligacijskapogodba, temveč samo izvedbeno dejanjejavne dražbe; zato kupec ne pridobi stvaris to pogodbo, temveč originarno pokončani javni dražbi, ki jo izvede državniorgan.Stvarne napakeČe stranka pristane na določilo "videnokupljeno",potem je jamčevanje za stvarnenapake zoženo na dejanski stan, ko jenapaka skrita, prodajalec pa je zanjovedel, a jo je kupcu zamolčal.Stvarne napakeČe je tožeča stranka vedela, da bodo v sobistopnice in poševni stropi, ne moreuveljavljati manjvrednosti kupljenegastanovanja. Če je dovolila montažoelektričnih omaric drugih odjemalcev nafasado svoje hiše, ne more zahtevatiodškodnine za to.7

Stvarne napakeUgotovljeno je, da ima stavba take gradbenenapake, da ni varna in je zato predvidenanjena sanacija. Takšno stanje ne ustrezapričakovanjem tožnice kot kupovalke. Zatokupljeno stanovanje nima molčedogovorjenih lastnosti (tretja točka 479.člena ZOR) in je torej obremenjeno sstvarno napakoPravne napake• Za obstoj pravne napake zadošča, dazato, ker prodajalec ni bil lastnik stvari, nibil dosežen učinek sklenjene prodajnepogodbe in izročitve stvari, to je kupčevapridobitev lastninske pravice. Katera tretjaoseba je pravi lastnik sporne stvari pa jeza razmerje med pravdnima(pogodbenima) strankama nepomembno.Predkupna pravica• pogodbena predkupna pravica• zakonita predkupna pravica8

Pogodbena predkupna pravica• Ureditev v Obligacijskem zakoniku• Rok 30 dni od obvestila – za predkupnegaupravičenca• Kršitev predkupne pravice – rok 6mesecev za tožboZakonita predkupna pravica• Po SPZ (etažnega lastnika)• Na kmetijskih zemljiščih• po SZ (najemnik-prejšnji imetnikstanovanjske pravice)• po Zakonu o urejanju prostora (naobmočjih odloka Občin)• po Zakonu o varstvu kulturne dediščineSodna praksaKadar predkupni upravičenec uveljavljapredkupno pravico s tožbenim zahtevkomna razveljavitev pogodbe in sklenitevpogodbe z njim, mu ni treba hkrati plačatikupnine ali je položiti pri sodišču.9

Sodna praksaPogodbeno predkupno pravico je mogoče uveljaviti le priprostovoljni prodaji, saj 1. odst. 530. čl. ZOR določa, dase pri prisilni javni dražbi predkupni upravičenec ne moresklicevati na svojo predkupno pravico. 2. odst. tegačlena določa, da lahko predkupni upravičenec, čigarpredkupna pravica je vpisana v javni knjigi, zahtevarazveljavitev dražbe, če ni bil nanjo posebej povabljen.Ta določba predstavlja izjemo od pravila, da se priprisilni javni dražbi predkupni upravičenec ne moresklicevati na dogovorjeno predkupno pravico. Pri tejizjemi pa je predkupna pravica tudi omejena in sicer lena pravico do posebnega povabila na javno dražbo, nadruge dogovorjene pravice pa se ne more sklicevati.Sodna praksaKer tožnik v 60 dneh (tretji odstavek 19.člena SZ) ni izjavil, da ponudbo sprejema,(prvotoženo stranko je le z dopisom z dne24. 8. 1998 obvestil, da se ne odpovedujesvoji predkupni pravici), bi bila prvotoženastranka upravičena sporno stanovanjeprodati drugemu pod enakimi ali manjugodnimi pogoji, seveda v kolikorstanovanja ne bi prodajala na prisilni javnidražbi.NAJEMNA RAZMERJA• Poslovni prostori (Zakon o poslovnihstavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP)• Stanovanja (Stanovanjski zakon – SZ-1)10

Splošno – poslovni prostori• Najemna pogodba mora biti sklenjena vpisni obliki• Najemodajalec mora izročiti prostore tako,da jih je mogoče uporabiti za namen• Potrebna popravila• Povračila stroškovPrenehanje najema• Po določenem času – pri najemu zadoločen čas (domneva obnove – če niodpovedi• Sporazumno prenehanje• Najem za nedoločen čas:- odpoved (rok je najmanj 1 leto)- krivni razlogiKrivdni razlogi• če najemnik tudi po njegovem opominuuporablja poslovno stavbo oziroma poslovniprostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporabljabrez potrebne skrbnosti, tako da se delaobčutnejša škoda;• če je najemnik v zamudi s plačilom najemninedva meseca od dneva, ko ga je najemodajalecna to opomnil;• če najemodajalec iz vzroka, za katerega niodgovoren trajno ne more uporabljati prostorov,v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zatoposlovno stavbo oziroma poslovni prostor sampotrebuje.11

SODNA PRAKSAPisnost najemne pogodbe12. člen Zakona o poslovnih stavbah inposlovnih prostorih določa pisnostpogodbe o najemu poslovnih prostorov.Ker spada najemnina med glavne določbenajemne pogodbe, velja predpis oobličnosti pogodb tudi za njenespremembe, nanašajoče se na plačevanjenajemnine.Sprememba najemne pogodbePo 1. odstavku 133. člena ZOR lahkostranka, ki ji je izpolnitev obveznostiotežena, zahteva razvezo pogodbe. Nemore pa ta stranka zahtevati (sodno izsiliti)spremembe, v tem sporu torej znižanjanajemnine. Druga stranka sicer lahkoponudi spremembo pogodbe, ni pa tegadolžna storiti.12

Pobot najemnine z vlaganjiDogovora o poračunavanju najemnine zvlaganji v poslovni prostor tožena strankani dokazala.Kršitev najemne pogodbeDogovori o odkupu poslovnih prostorov nisopravno odločilna okoliščina, ki bi sama posebi povzročila prenehanje plačevanjanajemnine. O prenehanju te obveznosti bise stranki morali posebej dogovoriti, sajtakšen dogovor predstavlja poseg vveljavno najemno pogodbo. Spremenili pabi to pogodbo lahko le pisno.Sporazumno prenehanje-obličnostZa sporazumno prenehanje najemnegarazmerja pa posebna obličnost nipredpisana. Sodišče druge stopnje zato nikršilo materialnega prava, ko je presojalo,ali je najemno razmerje lahko prenehalo skonkludentnimi ravnanji pravdnih(pogodbenih) strank.13

Domneva sporazumnegaprenehanjaKer je bilo ugotovljeno, da je tožnikprostovoljno izpraznil poslovni prostor, jenajemno razmerje sporazumno prenehalo.Domneva podaljšanja najemnepogodbeČe bi tožnik želel uveljaviti domnevo iz 27.člena ZPSPP, bi tudi po mnenjurevizijskega sodišča moral ukrepati takojoziroma najpozneje potem, ko je sprejelključe od nasprotne stranke. Ukrepati tako,da bi se skliceval na 27. člen ZPSPP in odtožene stranke zahteval plačilo najemnineza vtoževano obdobje.Uporaba brez najemne pogodbeV denacionalizacijskem postopku v last inposest vrnjene poslovne prostoreuporablja tožena stranka brez najemnepogodbe ali drugega pravnega naslova.Tožeča stranka, kot lastnik takoutemeljeno zahteva izročitev stvari, to jepraznih poslovnih prostorov.14

Potrebna popravilaNajemojemalec se loti popravil najetegalokala samo v primeru, če je dal poprejnajemodajalcu primeren rok. Kernajemojemalec ni tako ravnal ter se jespornih popravil lotil sam, ne more v časutrajanja najemnega razmerja zahtevati odnajemodajalca povračilo stroškov zapopravilo.Najemna pogodba za določen časNajemna pogodba, sklenjena za določen čas,preneha s pretekom časa, za katerega je bilasklenjena. Torej ni potrebna odpoved.Najemna pogodba, ki je bila sklenjena aliobnovljena za nedoločen čas, preneha zodpovedjo. Pri tem ima vročitev tožbe najemnikuznačaj sodne odpovedi.Rok enega meseca iz 2. odstavka 27. členaZPSPP je zakonski rok, ki ni podaljšljiv.Odpoved – enoletni rokKer je bilo ugotovljeno, da je imela toženkaposlovni prostor v najemu za nedoločenčas, je tožnica po vrnitvi denacional.premoženja vstopila na mestonajemodajalca in je lahko odpovedalaobstoječe najemno razmerje z enoletnimodpovednim rokom, kot sta določala 24. in26. člen ZPSPP.15

Odpoved-krivdni razlogiTožbenemu zahtevku je bilo ugodeno zaradizamude pri plačevanju najemnine kljubprejetemu opominu. Posledica te zamudeje odstop od pogodbe in zahteva zaizpraznitev. Tudi delno plačilo najemnineje nepravilna izpolnitev in s tem je podankrivdni razlog.Odpoved-krivdni razlogOdstop od najemne pogodbe na podlagi 2.alinee 28. člena je mogoč samo, čenajemodajalec najemnika opomni nazamudo s plačilom najemnine in jenajemnik v dveh mesecih po prejemuopomina ne poravna.Če najemna pogodba preneha po samemzakonu, preneha tudi podnajemnapogodba.Obvezen opominKo je tožeča stranka v tej zadevi vložilatožbo na odpoved najemnega razmerjazaradi delnega neplačevanja najemninebrez predhodnega opomina, je tvegala, dabo njen zahtevek zavrnjen, če bi toženkatedaj poravnala neplačano najemnino.16

Zamuda s plačilom ob izdaji nalogaNalog za izpraznitev poslovnih prostorovlahko ostane v veljavi le, če se potrdijo z28. členom ZPSPP predpisanepredpostavke. Med drugim mora bitiugotovljeno, da je bil toženec ob izdajiizpraznitvenega naloga res v zamudi splačilom najemnine.Stanovanjska najemna razmerja• neprofitno najemno stanovanje• tržno najemno stanovanje• službeno najemno stanovanje• namensko najemno stanovanjesplošno• Pisna oblika pogodbe• Obvezne sestavine najemne pogodbe• Najem: za določen – za nedoločen čas• Podnajem• Pri neprofitnih stanovanjih – vsakih 5 letmora najemnik dokazati, da še izpolnjujepogoje17

Obveznosti pogodbenih strank• Obveznosti najemodajalca• Obveznosti najemnika• SZ natančno predpisuje obveznostiVlaganja, spremembe• Najemnik mora pridobiti soglasjenajemodajalca• Primeri, ko najemodajalec ne more odrečisoglasja• Povrnitev neamortiziranih vlaganj obizselitviPravice najemnika• uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem;• opraviti popravila v stanovanju, če je popraviloneodložljivo, ter zahtevati povračilo stroškov, kiso nastali zaradi teh popravil;• zahtevati vračilo previsoko zaračunanenajemnine;• zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine začas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalnouporabljati18

Odpoved najemne pogodbe1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo,z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjoškodo na stanovanju ali skupnih delihstanovanjske ali večstanovanjske stavbe;2. če najemnik opravlja v stanovanju dejavnostbrez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja ;4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, kise plačujejo poleg najemnine, v roku, ki gadoloča najemna pogodba, če rok ni določen pa v60 dneh od prejema računa;5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, značinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijopravila sosedskega sožitja ali huje motijo drugestanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeniopremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika;7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecevuporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki nisonavedene v najemni pogodbi in če najemnik za to nipridobil soglasja lastnika;8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brezsoglasja lastnika;9. če najemnik lastniku ne dopusti vstopa v stanovanje;10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzamestanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30dneh po sklenitvi najemne pogodbe;11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi,nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kottri mesece niso stanovale v njem;12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitevpravice do subvencionirane najemnine v skladu s 121.členom SZ19

Pisni opomin• Obvezen pred vložitvijo• Opomin mora vsebovati:- kršitev- način odprave odpovednega razloga- primeren rok za odpravo odpovednegarazloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni.Sodna praksaPravdni stranki sta sklenili najemno pogodbo zasporno stanovanje dne 1.4.1992, torej v časuveljavnosti SZ. Sklenili sta najemno pogodbo zadoločen čas, tj. za čas enega leta, po pretekupogodbene dobe pa najemnega razmerja nistapodaljšali, obnovili. Ob takih dejanskihugotovitvah je bila (glede na določbe 40. in 45.člena SZ) pravilna presoja sodišča drugestopnje, da je toženka po preteku enoletnenajemne dobe v spornem stanovanjunezakonito.Vlaganje-soglasje lastnikaZa montiranje etažne centralne napeljave jepotrebno soglasje lastnika, če se morajopri tem opraviti večje spremembe vstanovanju, če pa se etažna centralnanapeljava lahko montira že z manjšimiposegi, za takšno spremembo najemnikne potrebuje soglasja lastnika.20

Smrt najemnikaV primeru smrti najemnika stanovanja lahkoožji družinski član zahteva sklenitevnajemne pogodbe z lastnikom stanovanja,če je naveden v najemni pogodbi indejansko uporablja stanovanje zdotedanjim najemnikom.Stroški vzdrževanja-lastnikLastnik je tisti, ki mora vzdrževatistanovanje, skupne prostore, dele, objektein naprave v stanovanjski hiši v stanju, kizagotavlja najemniku normalno uporabostanovanja ter skupnih prostorov, delov,objektov in naprav stanovanjske hiše vesčas trajanja najema in to na svoje stroške.Tako je dolžan lastnik nositi stroškevzdrževanja kabelskega sistema in nenajemnik.Neplačevanje najemninevzdrževanjeZmotne so pritožbene navedbe, da toženastranka ni dolžna popravljati stanovanjskehiše, če tožnik ne plačuje najemnine. Vtakem primeru mu je najemodajalecopravičen odpovedati najemno pogodbo izkrivdnih razlogov. To pa ga ne razbremeni,da v skladu z določbo 42. čl. SZ vzdržujeprostore.21

Vzdrževanje-prevalitev obveznostina najemnika?Lastnik stanovanja ne more (na primerpogodbeno) prevaliti na najemnika zzakonom lastniku naloženega bremenazagotovitve popravil v zvezi zvzdrževanjem najemnega stanovanja nasvoje stroške. Če za taka popravila neposkrbi najemnik stanovanja, to ni razlogza odpoved najemne pogodbe po drugialinei prvega odstavka 53. člena SZ.Višina najemnine• Najemnik se ne more sklicevati nasocialno stisko v primeru neplačevanjanajemnine če gre za profitno stanovanje.Odpoved-neplačevanje najemnineLastnik lahko odpove najemno pogodbo, čenajemnik ne plača najemnine v roku, ki gadoloča najemna pogodba, dvakratzaporedoma ali dva meseca v zadnjihdvanajstih mesecih.22

Odpoved-aktivna legitimacijaAktivna legitimacija predstavljamaterialnopravno upravičenje subjektauveljavljati določeno pravico in gre zavprašanje materialnega prava. Pravicoodpovedati najemno pogodbo zastanovanje in terjati njegovo izpraznitevzato podeljuje materialni zakon, in sicerSZ v 53. členu, lastniku stanovanja.Odpoved + izpraznitevTožeča stranka ni uveljavljala tožbenegazahtevka na odpoved najemne pogodbezaradi krivdnih razlogov na strani toženestranke, temveč le na izpraznitev toženestranke iz stanovanja. Ker ima tako toženastranka še vedno pravno podlago zabivanje v stanovanju - najemno pogodbo,tožbeni zahtevek na izpraznitev izstanovanja ni utemeljen.23