Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym - Łomianki ...

wersja (2) PL1212/04/13ANALIZA ZMIAN W ZAGOSPODAROWANIUPRZESTRZENNYM MIASTA I GMINY ŁOMIANKI W OKRESIE2008-2012 WRAZ Z PRZEWIDYWANIAMI I KIERUNKAMIDZIAŁAŃ DOTYCZĄCYMI PRZYSZŁEGO ROZWOJU

Gmina Łomiankiul. Warszawska 11505-092 Łomiankiwww.lomianki.plRDH Architekci Urbaniściul. Chwaliszewo 68/66 1 - 1 0 5 Poznańtel. 061 852 46 83www.rdh.eu

ANALIZA ZMIAN W ZAGOSPODAROWANIUPRZESTRZENNYM MIASTA I GMINY ŁOMIANKIW OKRESIE 2008-2012 WRAZ Z PRZEWIDYWANIAMII KIERUNKAMI DZIAŁAŃ DOTYCZĄCYMIPRZYSZŁEGO ROZWOJUZespół RDH Architekci UrbaniściMarzec/ Kwiecień 2013

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuSpis treści:7.Wprowadzenie9.Część I Analityczna10.Najważniejsze elementy kształtowania się struktury urbanistycznejŁomianek13.1. Charakterystyka aktualnej sytuacji - oblicza Łomianek19.2. Polityka przestrzenna – analiza i ocena Studium Uwarunkowań iKierunków Zagospodarowania Przestrzennego oraz miejscowych planówzagospodarowania przestrzennegoa) Analiza zapisów StudiumHISTORYCZNEb) Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennegoŚRODOWISKOSOCJALNEOTWARTOŚĆNA WYMIANĘWIEDZYc) Oddziaływanie obowiązujących planów na strukturę urbanistyczną Łomianekd) Ruch budowlany (pozwolenia na budowę i decyzje WZ)DOKUMENTYFORMALNETRENDY WROZWOJUANALIZYEUROPEJSKIEPROGNOZYSYTUACJAOBECNAUDOWODNIONEDOŚWIADCZENIE25.29.e) Aktualnie opracowywane projekty planów miejscowych3. Specyficzne uwarunkowania przestrzenne i środowiskowea) Zagrożenie powodzioweb) Zagrożenia środowiskowe4. Uwarunkowania gospodarcze - lokalna ekonomia533.Część II kierunki działań dotyczące przyszłego rozwoju Łomianek35.1. Scenariusze determinujące przyszły rozwój39.2. Proponowana wizja rozwoju - struktura przestrzenna41.3. Kierunki działań przestrzennych - trzy strefy aktywnościa) Strefa 1: Dolina Łomiankowskab) Strefa 2: Korytarz ekologicznyc) Strefa 3: Obszar ul. Warszawskiej

Łomianki na pograniczu trzech stref:• centralnej (Warszawa),• przemysłowo-gospodarczej,• przyrodniczo-rekreacyjnejSTAN ISTNIEJĄCY ISTNIEJĄCE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (2011)AGLOMERACJA WARSZAWSKA: KIERUNKI ROZWOJU(PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGOWOJEWÓDZTWA MAZOWIECKIEGO 2004)Łomianki jako niezależna od Warszawystruktura pomiędzy Kampinoskim ParkiemNarodowym a Wisłą6PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WOJ. MAZOWIECKIEGO 2011,OBSZAR METROPOLITALNY WARSZAWY:(STUDIUM PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGOOBSZARU METROPOLITALNEGO WARSZAWY (2010Łomianki jako przedmieścia WarszawyPLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WOJEWÓDZTWA MAZOWIECKIEGO, 2004;STUDIUM PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO OBSZARU METROPOLITALNEGO WARSZAWY, 2011OBSZAR METROPOLITALNY WARSZAWY:(STUDIUM PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO OBSZARUMETROPOLITALNEGO WARSZAWY (2010

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuWprowadzenieKształtowanie się struktury funkcjonalno-przestrzennej i społecznejŁomianek pozostaje w ścisłym związku ze strategicznym położeniemw strefie wpływów Warszawy. Zachodzące, zwłaszcza w ostatnichdwóch dekadach, zmiany ekonomiczne w Polsce są tutaj zauważalne,przede wszystkim poprzez pryzmat wysokiej aktywności inwestycyjneji rozwoju zabudowy mieszkaniowej. Konsekwencją tak intensywnegorozwoju są duże zmiany przestrzenne i społeczne. Lokalizacja Łomianekw strukturze oddziaływania aglomeracji warszawskiej oraz istniejącegoukładu komunikacyjnego sprawia, że gmina jest szczególnie konfrontowanaz tą ekonomiczną i społeczną dynamiką. Doświadczenie tychskutków, aktualnie bardzo odczuwalne i drażliwe dla mieszkańców,powinno być wystarczająco silnym czynnikiem motywującym dookreślenia priorytetów w działaniu władz, wyboru metod współpracyi decydowania o dalszych losach miasta i jego społeczności.Swoboda wyboru miejsca zamieszkania, robienia zakupów, korzystaniaz usług wzmacnia mobilność mieszkańców,to z kolei skutkuje obciążeniemkomunikacyjnym. Mieszkańcy Łomianek, zarówno ci, związani z nim odlat, jak i mieszkający tam od niedawna, w ciągu kolejnych lat stawiaćbędą coraz większe wymagania odnośnie jakości otoczenia, w którymżyją. Mobilny i zamożniejszy konsument coraz krytyczniej zacznie teżrozważać gdzie jest najbardziej atrakcyjne i przyjazne dla niego miejscedo zamieszkania, pracy, robienia zakupów czy korzystania z usług.Władze Łomianek kierując się koniecznością i potrzebą określeniakierunków przyszłego rozwoju przestrzennego postanowiły rozważyćmożliwości i szanse miasta w obliczu zachodzących zmian. Łomiankimają przed sobą perspektywę podejmowania kluczowych decyzji, którena stałe zdecydują o ostatecznym wizerunku miasta oraz jego strukturzeprzestrzennej.Nawet najbardziej skomplikowane procedury, przepisy prawne, lokalnekonflikty czy rozproszenie kompetencji między właściwymi instytucjami,nie zwalniają władz miasta z bycia reżyserem zmian na swoim obszarze.Zwłaszcza tych, które wpływać i decydować będą o wyglądzie, jakościi funkcjonowaniu miasta. Wnioski płynące z niniejszego dokumentuwyznaczają kierunki polityki przestrzennej w perspektywie najbliższychkilu i kilkunastu lat. Kierunki te pomimo ich złożoności, niezbędnegozaangażowania organizacyjnego, finansowego, otwarcia się na komunikacjęze środowiskiem lokalnym w żaden sposób nie ograniczająmożliwości działania miasta i nie tworzą dla niego niekorzystnychwarunków. Zważywszy na bardzo złożony przestrzennie, społecznieigospodarczo obszar Łomianek, stanowić one powinny podstawę dlarzetelnej publicznej debaty oraz odpowiedzialnych decyzji dotyczącychprzyszłości.Można postawić pytanie, jak pozyskać tę nieufną, zniechęconą lubmoże skonfliktowaną część środowiska lokalnego, by włączyła sięw działania na rzecz realizacji kierunków polityki przestrzennej.Czy jest w ogóle szansa podjęcia się takich działań? Istota politykiprzestrzennej sprowadza się do działań podejmowanych w interesiepublicznym. Polityka przestrzenna wprowadzająca korzystne rozwiązaniadla przyszłości Łomianek i społeczności lokalnej ma szansęzyskać wiarygodność i akceptację. Jakiekolwiek byłyby w tej sferzeuregulowania prawne, ułomności instytucjonalne, czy zaszłościw lokalnych konfliktach, w istocie chodzi przecież o poprawę, a niepogorszenie jakości życia, wzmocnienie, a nie osłabienie obszarówobjętych jej zasięgiem, podkreślenie, a nie umniejszenie znaczeniarelacji społecznych . Polityka przestrzenna daje również przestrzeń dodziałania dla różnych środowisk lokalnych. Na tym zasadza się jej idea.Włączenie się w te działania może być najlepszą drogą do przekonaniasię środowisk lokalnych, gdzie jest ich miejsce i najlepsze możliwościzaangażowania w interesie mieszkańców i miasta.Trudno jest prowadzić taki proces, jeżeli jego realizacja postrzeganajest wyłącznie w kategoriach formalnych dotyczących przygotowaniai posiadania dokumentu. Lokuje to niesłusznie politykę przestrzennąw formule wyłącznie działań proceduralnych.Narosłe przez lata problemy nie są możliwe do rozwiązania ze skutkiemna jutro. Nikt też tego nie powinien oczekiwać. Tym bardziej, że praktykadziałania często dowodzi, że nie tyle przepis prawny lub jego brak możebyć tym, co blokuje czy zagraża dobrym rozwiązaniom. Bywa, że jestto postawa społeczna, indywidualne preferencje, przyzwyczajenia czykultura kształtowania polityki lokalnej.Opracowanie i przekazanie gminie Łomianki niniejszego dokumentu,wspartego rozmowami z przedstawicielami społeczności lokalnej,stanowi podstawę do wykonania przez miasto pierwszego krokui zdecydowania o wyborze kierunku, w jakim dalej chce podążać. Liczysię tu nie tyle ślad pozostawiony na papierze, ile wywołana zawartymiw nim propozycjami zmiana w świadomości ludzi oraz akceptacjaspołeczna, utrwalana w ramach regularnych konsultacji i współdziałaniaze środowiskiem lokalnym.W pracach nad dokumentem uwzględniono najważniejsze elementyhistorycznego kształtowania się struktury urbanistycznej Łomianek,układu ulic, dróg i połączeń kolejowych. Uwagę zwrócono narelację między mieszkańcami a rzeką, kształtowanie się układówurbanistycznych i form architektonicznych. (np. Dąbrowa Leśna, KępaKiełpińska etc). oraz historyczne aspekty tworzenia się społecznościlokalnej i ich odzwierciedlenie w strukturze przestrzennej Łomianek.7

W pracach uwzględniono następujące opracowania planistycznewyższego rzędu:1. Strategia Rozwoju Województwa Mazowieckiego do roku 2020(uchwalona przez Sejmik Województwa w dniu 29 maja 2006 roku,obecnie aktualizowana)2. Strategia rozwoju Województwa Mazowieckiego do 2030roku - projekt czerwiec 2012 (uchwała nr 1234/55/11 ZarząduWojewództwa Mazowieckiego z dnia 21 czerwca 2011 r. w sprawiepodjęcia prac nad aktualizacją Strategii Rozwoju WojewództwaMazowieckiego do roku 2020)3. Strategia Rozwoju Powiatu Warszawskiego Zachodniego do2015 roku4. Plan zagospodarowana Województwa Mazowieckiego(przyjęty uchwałą Nr 65/2004 Sejmiku Województwa Mazowieckiego zdnia 7 czerwca 2004 roku).5. Studium Planu Zagospodarowania Przestrzennego ObszaruMetropolitalnego Warszawy (2010, nie stanowiące dokumentuplanistycznego w myśl ustawy z dnia 27 marca 2003 roku, oplanowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2012.647 )6. Strategia zrównoważonego rozwoju gminy Łomianki do 2020roku (przyjęta uchwałą Nr XXII/155/08 Rady Miejskiej w Łomiankach zdnia 27 marca 2008 roku)Aktualność głównych celów i ogólnych kierunków kształtowaniapolityki przestrzennej określonej w Studium i planachmiejscowych w odniesieniu do planów i polityki regionalnej.8Aktualność głównych celów i ogólnych kierunków kształtowaniapolityki przestrzennej określonej w Studium i planach miejscowychpowinno się oceniać w pierwszej kolejności w kategoriach, na ileprowadzą one i są wystarczające dla zaspokojenia potrzeb rozwojulokalnego, zabezpieczenia słusznego interesu lokalnej społecznościoraz podjęcia strategicznych decyzji przez władze gminy, wyrażonychdalej w zapisach tych dokumentów. Takie też podejście przyjętezostało w pracach nad analizą. Oczywiście w odniesieniu do planówi polityki regionalnej ważne jest harmonizowanie zamierzeń różnychjednostek. Przyjęte podejście oznacza jednak świadomy udział wkonsultacjach dokumentów planistycznych, formowanych na poziomieregionalnym i krajowym, obejmujących generalne cele i kierunkistrategiczne dla gospodarki państwa i regionu. Tym bardziej jestto istotne, że najważniejsze dokumenty planistyczne województwaznajdują się w fazie bardziej lub mniej zaawansowanych aktualizacji,a regionalny program operacyjny dotyczący perspektywy finansowej2014-2020 będzie dopiero tworzony.Odwrotne podejście mogłoby być interpretowane w skrajnymprzypadku, jako ograniczenie swobody decyzji władz lokalnych wformowaniu ich celów rozwojowych.

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuCzęść IAnalityczna9

NAJWAŻNIEJSZE ELEMENTY KSZTAŁTOWANIA SIĘ STRUKTURY URBANISTYCZNEJ ŁOMIANEK1) SYTUACJA OBECNAGRANICE GMINY I MIASTA ORAZ UKŁAD GŁÓWNYCH DRÓG10 2) XV WIEKKOŚCIELNA DROGA - JEDNA Z NAJSTARSZYCH DRÓG W STRUKTURZE MIASTARDH AU na podstawie opracowania: "Dawne Łomianki", autorzy: E.Pustowska-Kozłowska, M. Konopka, K. Pacuski, P. Urbaniak (Łomianki 2005)

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju3) POCZĄTKI XIX WIEKUZASIEDLANIE KĘPY KIEŁPIŃSKIEJ4) ROK 1844WIELKA POWÓDŹ - PRZENOSZENIE WSI KIEŁPIN I ŁOMIANKI NA WYŻSZE MIEJSCA5) LATA 30 XX WIEKUREALIZACJA FRAGMENTU PLANOWANEJ LINII KOLEJOWEJ; BUDOWA WAŁU6) LATA 80 XX WIEKUBUDOWA UL. KOLEJOWEJ - "OBWODNICY ŁOMIANEK"; OBECNEJ DROGI S711RDH AU na podstawie opracowania: "Dawne Łomianki", autorzy: E.Pustowska-Kozłowska, M. Konopka, K. Pacuski, P. Urbaniak (Łomianki 2005)

STRUKTURA URBANISTYCZNA GMINYTereny stopniowo zagospodarowywane poprzeznowe inwestycje oraz zagęszczanie zabudowyistniejącejObszar dawnego korytarza ekologicznego -wolny od zabudowyObszar Doliny Łomiankowskiej - terenynadzalewowe z przewagą gruntów rolnych, póli łąk. Obecnie pod dużą presją inwestorskąWysokie walory przyrodnicze Starorzeczaze Strugą DziekanowskąTereny, stopniowo zagospodarowywanepoprzez nowe inwestycje, proceszagęszczania istniejącej zabudowy12Obszar nieformalnego centrum Łomianek wzdłużul. Warszawskiej. W jego strukturze wydzielićmożna 3 strefy:1. "Strefa wjazdu" z przemieszaniem usług i małozdefiniowanym charakterem ulicy2. "Strefa ścisłego centrum", której znaczenieukształtowało się historycznie poprzez lokalizacjęzarówno usług komercyjnych, jak i publicznych3. "Strefa zabudowy mieszkaniowo-usługowej"o niezdefiniowanym charakterzeOsiedle Dąbrowa Leśna i okolice -najbardziej ekskluzywna część mieszkaniowagminy w bezpośrednim sąsiedztwieKampinoskiego Parku NarodowegoObszar zabudowy mieszkaniowej, rozwiniętej woparciu o parcelację zagonową (długie wąskiedziałki przedzielone drogami doajzdowymi)Tereny w większości w pełni zagospodarowanei rozparcelowaneRDH AU na podstawie opracowania: "Dawne Łomianki", autorzy: E.Pustowska-Kozłowska, M. Konopka, K. Pacuski, P. Urbaniak (Łomianki 2005)

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju1. Charakterystyka aktualnej sytuacji – oblicza ŁomianekUwarunkowania demograficzne i aspekty własnościowe.Głównymi czynnikami przez lata kształtującymi aktualny wizerunekŁomianek były: strategiczna lokalizacja w otoczeniu Warszawy, rozwójna styku z naturą i rzeką, zróżnicowana struktura społeczności lokalnej,zmieniające się na przestrzeni dekad i dyktowane zmieniającą sięekonomią lokalne postrzeganie wartości nieruchomości, jednego zeźródeł lokalnych konfliktów i przyczyn bałaganu przestrzennego.Co dla jednych stanowi powód do dumy z racji bycia częścią społecznościwielkomiejskiej, dla innych jest problemem zacierania się lokalnegoklimatu, tożsamości Łomianek, zaniku pozostałości, ukształtowanychna przestrzeni wieków, elementów definiujących jego strukturę, lokalnąarchitekturę czy relacje społeczne.Jak na tym tle plasują się Łomianki? Czy zachowały swoją tożsamośći jak postrzegane są przez społeczność w różny sposób związaną ztym miejscem? Czy Łomianki mogą być miastem przyjaznym dlamieszkańców? Miastem oferującym wysokiej jakości usługi ? Czyimmiastem są Łomianki? Czy dla Łomianek jest już za późno? Co stanowitożsamość Łomianek?Odnalezienie równowagi między historią, teraźniejszością i przyszłościąjest elementem decydującym o tożsamości Łomianekoraz definiującym oczekiwany wizerunek miasta w przyszłości.Anonimowość, brak integracji społecznej, brak więzi międzyludzkichstanowią przykłady opinii na temat tożsamości Łomianek oraz cechcharakteryzujących społeczność lokalną. Takie odczuwanie miastaw świadomości społecznej ma swoje uzasadnienie. Dla większościmieszkańców Łomianek sfera życia zawodowego i prywatnego skupiasię wokół Warszawy.Zarówno lokalizacja samych Łomianek, czynnik ekonomicznyprzejawiający się w atrakcyjniejszych niż w stolicy cenach mieszkań,wola zamieszkania w małym mieście, wśród zieleni, pragnienie ciszyi spokoju a jednocześnie bliskość dużego miasta były głównymielementami decydującymi o zamieszkaniu w Łomiankach. RozwójŁomianek w kierunku nowych osiedli mieszkaniowych, ingerującychcoraz bardziej w obszary o wysokich walorach przyrodniczych, brakzabezpieczenia niezbędnej infrastruktury drogowej i komunikacyjnejto głównie podkreślane problemy. Równie istotnym, zarówno dlardzennych jak i napływowych mieszkańców Łomianek, był temat jakościprzestrzeni oraz funkcje jakie Łomianki powinny skupiać w przyszłości.Tożsamość Łomianek jako miejsca, postrzegana w negatywnymznaczeniu, to: nieład architektoniczny i przestrzenny, brak atrakcyjnychciągów komunikacji rowerowej i pieszej, brak odpowiedniozagospodarowanych terenów rekreacyjnych, nadmierna koncentracjaniskiej jakości zabudowy w obszarach o wysokich walorachprzyrodniczych, rozproszenie zabudowy miejskiej nie powiązanej sieciątransportu publicznego, przeciążenie komunikacyjne, zaśmiecenieprzestrzeni publicznej reklamami.1-4 NIEŁAD PRZESTRZENNY, BRAK SPÓJNOŚCI ARCHITEKTONICZNEJ, SZPECĄCE REKLAMY135. WYSOKIE WALORY PRZYRODNICZESTARORZECZA6. PRZEDWOJENNA ZABUDOWANA UL. WARSZAWSKIEJ7. EKSKLUZYWNY CHARAKTERDĄBROWY LEŚNEJ8. ATRAKCYJNA CZĘŚĆ MIESZKANIOWAGMINY W SĄSIEDZTWIE LASÓWźródło zdj. 5 -gmina Łomianki; zdj. 1-4, 8 - RDH AU; zdj. 6,7 - "Dawne Łomianki", autorzy: E.Pustowska-Kozłowska, M. Konopka, K. Pacuski, P. Urbaniak (Łomianki 2005)

1. ZAGROŻENIA ŚRODOWISKOWE ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ INWESTYCYJNĄ142. ZAGROŻENIE POWODZIOWE DOTYCZĄCE PONAD 90 % TERENÓW GMINY3. ROSNĄCA NIEWYDOLNOŚĆ KOMUNIKACYJNAźródło zdj. - RDH AUZAGROŻENIA DLA STRUKTURYPRZESTRZENNEJ GMINY

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuRozmowy, obok problemów nurtujących lokalną społeczność, pokazałyrosnącą wśród mieszkańców świadomość znaczenia odpowiedniegozagospodarowania przestrzeni, jako czynnika decydującego o jakościich życia, pracy, zamieszkania i wypoczynku. Mądre wykorzystanienaturalnych uwarunkowań Łomianek, zdaniem rozmówców, może byćelementem podkreślającym jego rolę i dającym szansę na wzmocnienietożsamości w przyszłości.Warty podkreślenia jest również fakt, że wśród wypowiedzi dotyczącychrelacji społecznych i tożsamości Łomianek, pojawiły się bardzo istotnegłosy o woli mieszkańców do pozostania oddzielnym organizmemmiejskim, a nie stania częścią Warszawy. Ponadto były to głosyprzypominające o znaczeniu działalności organizacji pozarządowych,roli otwartej komunikacji, oraz potrzebie budowania partnerstwa dlaszeregu inicjatyw dotyczących życia miasta.Dla części mieszkańców Łomianek ten etap rozwoju miasta nie zapewniaim odpowiedniej jakości życia i zamieszkania, jakiej oczekująrównież z myślą o przyszłości. Prawdziwe, żyjące centrum miasta –jego kręgosłup jakim jest ul. Warszawska, bezpieczne i dobrze zagospodarowanetereny zielone w centrum i otoczeniu, przyjazne zarównodla młodych matek z dziećmi, młodzieży i osób starszych, wysokiejjakości infrastruktura społeczna (szkoły, zaplecze rekreacyjne), profesjonalnyserwis usług dla osób starszych i niepełnosprawnych, wydolnyukład drogowy, to tylko kilka z przykładów oczekiwań, których realizacjawypełnia kryteria dobrze funkcjonującego organizmu miasta.4. ROSNĄCE POTRZEBY INFRASTRUKTURY KOMUNIKACYJNEJ, TECHNICZNEJI SPOŁECZNEJ ZWIĄZANE Z ROZWOJEM ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ;ROSNĄCE KOSZTY DLA BUDŻETU GMINY5. ZANIK LOKALNEJ TOŻSAMOŚCI156. NISKA JAKOŚĆ LOKALNEJ EKONOMIIźródło zdj. - RDH AU (4,6), GOOGLE STREET VIEW (5)

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojutys.2,82,11,40,7ŁĄCZNIE: 22,8 tys.PROCENTOWY UDZIAŁ LICZBY MIESZKAŃCÓWPOSZCZEGÓLNYCH JEDNOSTEK ADMINISTRACYJNYCHGMINY W ŁĄCZNEJ POPULACJI GMINY W 2011r. (%)GĘSTOŚĆ ZALUDNIENIA W POSZCZEGÓLNYCH JEDNOSTKACHADMINISTRACYJNYCH GMINY W 2011r. (os./km 2 )Od roku 1998 do 2011 liczba mieszkańców gminy zwiększyła się o40%, a liczba mieszkańców na obszarze wiejskim gminy aż o 155%. W tym samym okresie liczba ludności w mieście wzrosła tylko o21%. Pokazuje to wyraźnie tendencje ostatnich kilkunastu lat, któreznajdują swoje odzwierciedlenie w zagospodarowywaniu terenówpodmiejskich i rolniczych wśród sąsiadujących z Warszawą gminach.Przekłada się to również na budżet gminny, w tym wydatki inwestycyjne.Wydatki samorządu Łomianek na jednego mieszkańca w 2010 r.wyniosły 4 028,29 PLN. Z kolei dochod na gminy jednego mieszkańcato 3 638,72 PLN. Na cele inwestycyjne przeznaczono 85% wydatkówmajątkowych. Podobnie po 2008 przyrost na obszarze wiejskimgminy wyniósł 14,3% podczas gdy na terenach miejskich tylko 0,65%.Największy przyrost ludności w tym okresie nastąpił na terenie osiedlaŁomianki Chopina (58%) i Łomianki Dolne (35%). Dla porównania wzrostliczby mieszkańców w najliczniejszym aktualnie osiedlu - DąbrowieLeśnej (ponad 2400 mieszkańców, co stanowi 10,5% całkowitej liczbymieszkańców gminy) wyniósł ok 4%. Pokazuje to, że najszybciejzaludniające się w ostatnich latach osiedla w północno-wschodniejczęści gminy, należą jeszcze wciąż do najmniej zaludnionych (ok 4,6%ludności całej gminy).Z punktu widzenia uwarunkowań własnościowych przeważającawiększość gruntów w gminie stanowi własność prywatną. Znacznymutrudnieniem w zagospodarowaniu przestrzennym jest wtórny podziałgruntów rolniczych na długie wąskie działki budowlane (parcelacjazagonowa). Taka rozdrobniona struktura własności może znaczniewydłużać, czasami nwet uniemożliwiać niektóre działania inwestycyjne.Kształtowanie się struktury przestrzennej Łomianek w ujęciu historycznym,obok układu dróg, wyznaczane było formowaniem się relacjimiędzy mieszkańcami, architektonicznymi formami kształtowania zabudowyoraz rzeką. Dodatkowo lokalizacja w otoczeniu Warszawywpływała na strukturę i relacje społeczne, które znalazły również swojeodzwierciedlenie w założeniach urbanistycznych tworzącej się naprzestrzeni lat zabudowy (np. Dąbrowa Leśna). W odniesieniu do drógkluczowe znaczenie miały ulica Kościelna Droga, Rolnicza, Kolejowai powoływana wcześniej ulica Warszawska). Najstarsza z nich, ulicaKościelna Droga zyskuje obecnie na znaczeniu poprzez ruch inwestycyjnyna terenie Doliny Łomiankowskiej. Przy ulicy Rolniczej zachowałysię drewniane chałupy ustawione szczytem do ulicy – przykład lokalnegostylu budownictwa wiejskiego w XIX wieku. Ulica Kolejowa pełnirolę obwodnicy miasta i stanowi barierę przestrzenną, dzielącą gminęna dwie części południową i północną,Ważną rolę w identyfikacji przestrzennej Łomianek pełni przyroda,plasująca gminę pomiędzy rzeką Wisłą (od strony północno-wschodniej)i Kampinoskim Parkiem Narodowym (KPN – od strony południowozachodniej).Dolina Łomiankowska wraz ze starorzeczem - ciągiem naturalnychzbiorników wodnych połączonych kilkukilometrowym ciekiemwodnym Strugą Dziekanowską, starodrzew związany z siedliskiemłęgowo-wierzbowym, stanowiący ostoję dla wielu gatunków zwierząt,charakterystyczny motyw doliny jakim jest wierzba przydrożna tworząwizerunek Łomianek jako miejsca, którego tożsamością jest natura.17

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju2. Polityka przestrzenna – analiza i ocena Studium Uwarunkowańi Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego orazmiejscowych planów zagospodarowania przestrzennegoa) Analiza zapisów StudiumObowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowaniaprzestrzennego miasta i gminy Łomianki w części określanej jako„Kierunki zagospodarowania przestrzennego”, tj. mającej zawieraćustalenia, co do sposobu zagospodarowania gminy, w dużej mierzezawiera opis (inwentaryzację) gminy. Czyli to, co jest właściwe dla częścizawierającej uwarunkowania zagospodarowania przestrzennego.W części I (założenia), obok podanych celów rozwoju i nielicznychustaleń-kierunków, jest dużo informacji o dotychczasowym staniegminy, m.in. o ludności i zasobie mieszkaniowym, które jak najbardziejpowinny się znaleźć w uwarunkowaniach.W części II (ustalenia ogólne), w poszczególne rozdziały zawierająrównież dużo informacji o elementach istniejących (np. obiekty i obszarychronione, zasoby i zagrożenia środowiska, infrastruktura techniczna)bądź informacji i celów ogólnych, a niewiele ustaleń co do zasadzagospodarowania. Pozytywnie wyróżnia się rozdział o transporcie (nr6), gdzie ustaleń – nie oceniając ich aktualności – jest odpowiedniodużo i to one stanowią główną zawartość tego rozdziału. Natomiastrozdział 9 (polityka planistyczna) w zakresie np. ustaleń przewidującychobowiązek sporządzenia planów miejscowych wymaga weryfikacji podkątem przepisów obowiązujących w tym zakresie (m.in. ustawy z 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).W części III (ustalenia szczegółowe) zamieszczona tam tabela zawieraustalenia dla poszczególnych stref gminy. Wymaga ona zweryfikowaniapod kątem nowej polityki przestrzennej gminy, obejmującej zarównonowe pomysły „odgórne” (gminy), jak i próbę ujęcia i uregulowaniazjawisk „oddolnych”, wyrażających się m.in. w uzyskiwanych decyzjacho warunkach zabudowy. Niezależnie od powyższego, sama tabelamoże być uzupełniona o parametry np. dotyczące usług lub przestrzenipublicznych.Odnosząc się do całości „Kierunków zagospodarowania przestrzennego”można zauważyć, że jest to przede wszystkim opis stanu istniejącego(uwarunkowania). Brakuje natomiast wyraźnie sformułowanegopomysłu na gminę, na jej politykę przestrzenną, czyli tego, co stanowićpowinno treść kierunków zagospodarowania.b) Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego wŁomiankachNa terenie gminy obowiązuje 17 miejscowych planów zagospodarowaniaprzestrzennego, które pokrywają 18% powierzchni gminy. Dlaporównania przed rokiem 2008 obowiązujące plany pokrywały tylko1,1% powierzchni gminy. Oznacza to, że plany uchwalone po roku2008 stanowią 94% wszystkich uchwalonych planów. Uchwalone planyobejmują obszar centralny gminy w tym 40,6% obszaru miasta.c) Oddziaływanie obowiązujących planów na strukturęurbanistyczną ŁomianekPrzedmiot oceny oddziaływania planów na strukturę urbanistycznąstanowią główne miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,obejmujące centrum miasta Łomianki i przyległe intensywniezurbanizowane obszary – są to mpzp „Łomianki Centrum”, mpzp„Stare Łomianki”, mpzp „Kiełpin”, mpzp „Kiełpin Poduchowny”, mpzp„Chopina” oraz mpzp obszaru północnej części osiedla ŁomiankiChopina i północnej części osiedla Łomianki Pawłowo część A” (zwanydalej mpzp „Chopina część A”). Ocena planów dokonywana jest podkątem kształtowania przez nie przestrzeni centralnej części miastai gminy. Ze względu na podobieństwo wielu ustaleń, ocena planówprzedstawiona w niniejszym punkcie dokonana będzie łącznie.Z uwagi na fakt, że Łomianki nie posiadają wyraźnie wykształconegomiejskiego centrum, plany miejscowe powinny wspierać kształtowanietakiego centrum, narzucając jako docelową zabudowę śródmiejskąwzdłuż ulicy Warszawskiej i zabudowę z usługami wzdłuż najważniejszychulic poprzecznych m.in. Wiślanej i Armii Poznań oraz innychpodstawowych elementów struktury przestrzennej miasta. Planymiejscowe powinny zatem posiadać charakter bardziej „kreacyjny”,przy jednoczesnym poszanowaniu (umożliwieniu funkcjonowania)istniejącej już zabudowy o typowo podmiejskim charakterze.Ocena obowiązujących planów pokazuje jednak, że plany te, choćzawierają pewne ustalenia w pożądanym zakresie mają raczejcharakter „inwentaryzacyjny”. Wyznaczają one bowiem wzdłuż ulicyWarszawskiej tereny o charakterze w intencji śródmiejskim, oznaczanesymbolami np. UM, UMN, U/MN4, jednakże w ustaleniach planu dlatych terenów często zawarte są dopuszczenia wszelkiego rodzajuzabudowy, od usługowej do czysto mieszkaniowej jednorodzinnej(zwłaszcza na UMN i U/MN4).19

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuW praktyce więc plany pozwalają na kształtowanie nowej (zamiastjedynie dopuszczenia zachowania starej) zabudowy tylko mieszkaniowejjednorodzinnej wzdłuż centralnej ulicy miasta. Tym samym pozwalająkształtować przestrzeń tej ulicy identycznie jak przestrzeń większościobszarów miasta , a więc „typowych” kwartałów zabudowy oznaczonychw planach jako tereny MN. W praktyce oddaje to dzisiejszy wizerunekulicy Warszawskiej. Zapisy planu powinny jednak dążyć do jejukształtowania w kierunku nadania charakteru typowego centrummiasta, zważywszy na aktualny rozwój Łomianek.W tym kontekście należy zauważyć, że najlepiej w ocenie wypadajątereny UM (zwłaszcza w mpzp „Stare Łomianki”), dla których nie mawprost zapisanego dopuszczenia zabudowy tylko mieszkaniowejjednorodzinnej, jakkolwiek i one zawierają zapisy dotyczące wydzielaniadziałek pod zabudowę jednorodzinną szeregową, co sugeruje, że planrównież dopuszcza i taką zabudowę, nie do końca zgodną z pożądanymcharakterem centrum miasta.Odnosząc się do najważniejszych ulic poprzecznych należy najpierwpodkreślić, że mają one łączyć centrum miasta, ulicę Warszawskązarówno z Doliną Łomiankowską, jak i z ulicą Kolejową (obecną głównądrogą do Warszawy i potencjalną przyszłą trasą komunikacji szynowej).Zwłaszcza ten drugi odcinek, stosunkowo krótki (ok. 0,5 km), ma więcszansę stać się uzupełniającym centrum, łącząc ulicę Warszawską zprzystankami komunikacji szynowej.W tym kontekście ocenie poddana została zabudowa zapisana wplanach dla ulicy Wiślanej. Wzdłuż tej ulicy (jej południowego odcinka)wyznaczone zostały tereny MN2/U (mpzp „Łomianki Centrum”), a więco mieszanym, mieszkaniowo-usługowym charakterze, jednak i dlanich ustalenia planu dopuszczają możliwość powstawania zabudowyczysto mieszkaniowej jednorodzinnej. Na odcinkach przeciwległych,tj. w stronę Doliny Łomiankowskiej, plany praktycznie nie wyróżniająterenów o większym udziale funkcji usługowej wzdłuż głównych ulic,z wyjątkiem krótkiego odcinka ulicy Armii Poznań w rejonie Kiełpina,lecz bez zapewnienia jego ciągłości we wszystkich planach, tj. bez jegopołączenia z ulicą Warszawską. W zamian za to tereny o większymudziale usług, tj. tereny centrotwórcze, pojawiają się wewnątrz obszarumpzp „Chopina”, jako tereny MN(U), bez widocznego wyraźnegozwiązku ze strukturą przestrzenną miasta.Kończąc analizę funkcji usługowej można jeszcze zwrócić uwagę, żempzp „Łomianki Centrum” ma na celu wykształcenie placu miejskiegow sąsiedztwie ratusza – dominanty. Lokalizacja dominanty jest jednakwyznaczona niejako „na tyłach” kwartału „centralnego” – terenu UC(MW),z dala od ulicy Warszawskiej, co jest też podyktowane istniejącymzainwestowaniem. Jednakże nie będzie to sprzyjać kształtowaniu sięśródmiejskiej przestrzeni ulicy Warszawskiej, a w kontekście opisanegopowyżej braku kształtowania przez plany funkcji usługowych „na tyłach”ulicy Warszawskiej, tj. przy ulicach poprzecznych, może powodowaćtam swoisty chaos przestrzenny.W kontekście dokonywanej oceny warto jeszcze zwrócić uwagę nafakt, że we wszystkich planach na całym obszarze wrysowano tylkonieprzekraczalne linie zabudowy. I o ile w tekstach planów pojawia sięzapis, żeby budynki sytuować przy tych liniach, to jednak nie mają onetakiej mocy jak linie obowiązujące, które ułatwiłyby kształtowanie pierzeigłównych ulicy. Wydaje się, że i w tym zakresie obowiązujące planymają bardziej charakter „inwetaryzacyjny”. W powiązaniu z propozycjąobowiązujących linii zabudowy pojawia się też postulat, aby wzmocnićzapisy dotyczące wysokości zabudowy. Chodzi nie tylko o określanienp. minimalnej wysokości (która pojawia się w wielu przypadkach naobszarach wymagających „kreacji”). Ważne jest, by tylko w metrach, alei w kondygnacjach, po to, by tworzyć zabudowę faktycznie śródmiejską,a nie np. magazynową.Podobnie większej stanowczości wymagają zapisy dotyczącekształtowania przestrzeni publicznych (np. ulic) czy obszarówwymagających rehabilitacji, zwłaszcza potencjalnej zabudowyśródmiejskiej. W planach zbyt wiele jest zapisów nakazującychharmonizowanie różnych elementów wpływających na odbiórestetyczny, co poza należącymi do gminy przestrzeniami publicznymi– nie przyniesie efektu, jeśli nie wskaże się konkretnych rozwiązań czyich zakresów.W kontekście rozważań dotyczących ładu przestrzennego należyjeszcze zauważyć, że praktycznie na wszystkich terenach – w tymnawet na „zwykłych” terenach MN – pojawiają się ustalenia regulującestawianie ogródków gastronomicznych. Sugeruje to, że omawianawcześniej funkcja usługowa jest właściwie wszędzie niemal w pełnidopuszczona i praktycznie nie jest regulowana planami, co potwierdzaprzypuszczenia o „inwentaryzacyjnym” i „uniwersalnym” (tj. w efekcie nienadającym tożsamości – utrzymującym nieokreśloną „podmiejskość”)charakterze ocenianych planów.Reasumując, oczekiwaniem jest by plany były bardziej "kreacyjne",narzucające pewne rozwiązania dla nowej zabudowy, przy dopuszczeniuzachowania i przebudowy obiektów już funkcjonujących, odbiegającychgabarytami od planowanego zagospodarowania. W ten sposóbrealizacja, przy rozdrobnionej strukturze własności, może następowaćstopniowo, bez utrudniania funkcjonowania obecnym podmiotom, którebędą mogły same w odpowiednim dla siebie czasie dostosowywać siędo nowej przestrzeni ulicy.Drugim aspektem oceny planów jest sieć komunikacyjna, w tym wzakresie kształtowania układu „krótkich dróg” sprzyjających poruszaniusię po mieście pieszo lub rowerem. Przy tej ocenie, bardziej nawetniż przy ocenie poprzedniej, należy brać pod uwagę istniejącezainwestowanie.Pierwszym spostrzeżeniem w ramach tej oceny jest pozostawianiekształtowania się sieci komunikacyjnej na wielu obszarach zabudowymieszkaniowej w ręku właścicieli, inwestorów itp.21

WARTOŚĆLICZBOWAWARTOŚĆPROCENTOWA96724824ŁĄCZNIE WYDANYCH DECYZJI: 969ILOŚĆ (%) DECYZJI WZiZT WYDANYCHW LATACH 2008-2011 NA POSZCZEGÓLNYCH TERENACH22WARTOŚĆLICZBOWA64WARTOŚĆPROCENTOWA483216ŁĄCZNIE WYDANYCH POZWOLEÑ: 639RDH AU na podstawie danych z gminy ŁomiankiILOŚĆ (%) POZWOLEŃ NA BUDOWĘ WYDANYCHW LATACH 2008-2011 NA POSZCZEGÓLNYCH TERENACH

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuPlany bowiem określają tylko drogi publiczne, i to przeważnie już istniejące,natomiast praktycznie nie narzucają układu dróg wewnętrznych,który mógłby dopomóc w stworzeniu sieci komunikacyjnej i stanowićkorytarze zabezpieczające jej funkcjonowanie. Plany zawierają za toustalenia dopuszczające samodzielne wydzielanie dróg wewnętrznych,o długości w przypadku dróg nieprzelotowych mogącej dochodzićnawet do 150 m, co pozwala kształtować indywidualne drogi wewnątrzposzczególnych, dużych nieruchomości, natomiast może uniemożliwić(i w praktyce ma to już miejsce) wykształcenie prawidłowej, miejskiejsieci ulicznej.Drugim spostrzeżeniem jest widoczny brak pewnych połączeń ulicznych.I tak pomiędzy ulicą Warszawską a ulicą Kolejową rozwinięta jest siećulic poprzecznych, natomiast na większości obszaru (zwłaszcza nazachód od ulicy Wiślanej) brakuje (w stanie obecnym, a plan nic nienarzuca) ulicy równoległej, nawet w formie odcinków tylko dla ruchupieszego i rowerowego, która ułatwiłaby poruszanie się wewnątrz tegodużego (ok. 0,5 km szerokości) obszaru. Po przeciwnej stronie ulicyWarszawskiej, tj. w kierunku Doliny Łomiankowskiej, wyznaczonerównież ulice równoległe.O ile powyższą sytuację można jeszcze tłumaczyć zaszłościamii problemami przy wytyczaniu nowych ulic na zainwestowanychobszarach, o tyle całkiem nieuzasadniony wydaje się brak wytyczeniaw planach ulic (dróg) dochodzących do ciągu jezior na granicy Doliny,jako przedłużenia ulic poprzecznych wiodących od ulicy Warszawskiej.Zarówno w mpzp „Kiełpin Poduchowny”, jak i mpzp „Chopina częśćA”, ulice urywają się na linii Drogi Kościelnej, poza którą – z jednymwyjątkiem – wybiegają tylko krótkie ulice nieprzelotowe (w mpzp„Chopina część A”) lub w ogóle ulice nie są prowadzone.Ciąg jezior i zieleni, stanowiący jedną z atrakcji gminy, zostaniepraktycznie odcięty od miasta poprzez wyznaczenie ciągłego obszaruzabudowy (mieszkaniowej, agroturystycznej czy hotelarskiej) wzdłużjego południowej („miejskiej”) krawędzi. Dostęp do ciągu będzie możliwytylko w miejscach jego przecięcia się ze starymi drogami, tj. w odstępienierzadko 1-2 km, co utrudni dostęp do niego mieszkańcom rozwijającegosię miasta. Dodatkowo, brak takiego dostępu sprawi, że krawędzie tegociągu, dziś wciąż jeszcze położone w otwartym krajobrazie, staną się„tyłami” zabudowy przy Kościelnej Drodze, co dodatkowo pozbawi jeatrakcyjności i uczyni przestrzenią mało przyjazną dla człowieka. Wplanach powinny zatem znaleźć się przedłużenia dróg dochodzącedo tego ciągu, a także rozwiązania kształtujące (w mikroskali) układbulwarów związanych z tym ciągiem, tak aby zabudowa zwracała sięfrontem, a przestrzeń – poprzez swoje upublicznienie – była przyjaznadla człowieka. W bezpośrednim związku z tym pozostaje sam rodzajzabudowy. Tytułem przykładu planowanie zabudowy agroturystycznejwzdłuż ul. Kościelnej Drogi, na bardzo głębokich działkach, spowoduje,że i tak zwróci się ona frontem ku miastu. Być może funkcje turystyczneczy agroturystyczne powinny zostać zbliżone do ciągu jezior i zieleni(dodając w planach nowe drogi umożliwiające penetrację obszaru), abynie stały się tylko „wypełniaczem” przestrzeni w planie, a faktyczniestały się elementem ożywienia tego obszaru.W uzupełnieniu można dodać, że część z opisywanych rozwiązańkomunikacyjnych może być zaplanowana także w formie odcinkówtylko dla ruchu pieszego i rowerowego – np. niektóre przedłużenia dróg.Istotne jest również, aby opisywane zasady znalazły zastosowaniepo drugiej stronie ciągu, w opracowywanych planach dla ŁomianekDolnych i pozostałych, tak aby w miejscach przewężeń cieków (lubnawet poprzez mosty piesze) można było tworzyć połączenia miastai Doliny.Trzecim, nieco mniej istotnym z punktu widzenia ładu przestrzennegoaspektem, są kwestie infrastruktury technicznej. Zasadniczo ocenianeplany nie ustalają lokalizacji np. stacji transformatorowych, pozostawiającto do rozstrzygnięcia na dalszych etapach, co może jednak powodowaćproblemy i skutkować czasem przypadkową lokalizacją stacji. W wynikuoceny pojawia się również pytanie, czy w miarę rozwoju zabudowy,zwłaszcza na krawędzi Doliny Łomiankowskiej, biorąc pod uwagęlokalizację oczyszczalni ścieków w górze rzeki, nie pojawi się problemprzepompowni ścieków – kwestia ta nie jest poruszona ani w tekście,ani na rysunku planu.d) Ruch budowlany (pozwolenia na budowę i decyzje WZ)Położenie gminy w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy, spotęgowanebliskością końcowej stacji linii metra z parkingiem (Młociny), wywołujeduże zapotrzebowanie na nowe tereny budowlane. Zwrócić przy tymnależy uwagę, że obserwacje poczynione na bazie kilku ostatnich latmogą nie oddawać w pełni zjawiska, gdyż ukończenie I linii metra(doprowadzenie jej do Młocin) zbiegło się w czasie z początkiemspowolnienia gospodarczego (kryzysu). Dodatkowo, w dalszejprzyszłości, zainteresowanie terenami budowlanymi w Łomiankachmoże jeszcze wzrosnąć w przypadku planowanej realizacji trasykomunikacji szynowej z Młocin w kierunku Modlina, nawiązującej doprzebiegu dawnej linii kolejowej prowadzącej przez Łomianki i znaczącopoprawiającej dojazd do Warszawy.Tym samym, biorąc pod uwagę ciągły rozwój aglomeracji warszawskiej,w polityce przestrzennej gminy celowym będzie uwzględnienie nowychterenów rozwojowych. Główne i największe tereny niezabudowane naobszarze gminy znajdują się obecnie w jej północnej części, w DolinieŁomiankowskiej. Jest to jak dotąd przeważnie obszar rolniczy (pola,łąki i stare wsie oraz powstające tam nowe osadnictwo). Rozwój wobecnej chwili odbywa się wyłącznie na podstawie decyzji o warunkachzabudowy. Po roku 2008 wydano na tych obszarach ok 20% wszystkichdecyzji WZ i 21% wszystkich pozwoleń na budowę (łącznie z osiedlemŁomianki Chopina, gdzie od roku 2011 obowiązuje plan miejscowy).23

96724824ŁĄCZNIE: 969GRANICE TERENÓW, DLA KTÓRYCH SPORZADZANE SĄPLANY MIEJSCOWE W ODNIESIENIU DO ZAINTERESOWANIAINWESTYCYJNEGO (WYRAŻONEGO W ILOŚCI WYDANYCH DECYZJIWZiZT NA POSZCZEGÓLNYCH OBSZARACH W LATACH 2008-201124DECYZJE WZiZT W KONFRONTACJIZ KAPITAŁEM BAZOWYM GMINYRDH AU na podstawie danych z gminy Łomianki

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuPołudniowo-zachodnia, „wyższa” część gminy, położona wzdłuż ul.Kolejowej i obecnej drogi krajowej nr 7 i sąsiadująca z KPN, jest jużw znacznym stopniu zurbanizowana lub rozparcelowana, zwłaszcza wrejonie miasta. Przeważnie są to obszary o dosyć dawno zaplanowanejstrukturze przestrzennej. Obecnie obszar ten ulega stopniowemunasyceniu. Ponadto nowe inwestycje są tu ograniczane z uwagi nauwarunkowania lokalizacyjne Kampinoskiego Parku Narodowego.e) Aktualnie opracowywane projekty planów miejscowychAktualnie w przygotowaniu przez gminę znajduje się 13 projektówkolejnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,pokrywająch 33% powierzchni gminy. Obejmują one obszarnajwiększego zainteresowania inwestycyjnego (35% wszystkichdecyzji WZ i 30% wszystkich pozwoleń na budowę po roku 2008), wtym obszar Doliny Łomiankowskiej.Strategiczna decyzja o zagospodarowaniu Doliny Łomiankowskiej(o czym mowa w dalszej części opracowania), powinna znaleźć swojeodzwierciedlenie w studium . W ramach zapisów obowiązującegostudium przewiduje się dla tego obszaru kierunek rolny bądźagroturystyczny, a jedynie w pobliżu samego miasta dopuszcza terenypod typową zabudowę mieszkaniową. Tymczasem wydawane decyzjeo warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę, a także założeniaprojektów planów, sporządzanych przy braku wytycznych, zmierzają wkierunku wprowadzania tu zabudowy mieszkaniowej. Pozostawienie tejsytuacji bez uregulowania (i to już na poziomie studium) spowoduje wmiarę przybywania tej zabudowy coraz większy chaos przestrzenny,spowodowany brakiem świadomie i kompleksowo zaplanowanejinfrastruktury komunikacyjnej, technicznej i społecznej.3. Specyficzne uwarunkowania przestrzenne i środowiskowea) Zagrożenia środowiskoweDziałalność inwestycyjna prowadzona bez spójnego planu i wekspansywny sposób wpływa na funkcjonowanie przyrody, w tymukładu wodnego. Znaczącym problemem jest zaburzona gospodarkawodna, likwidacja ciągłości przepływu wody, jej wymiany międzyposzczególnymi jeziorami, czy obniżenie poziomu zwierciadła wodyw ciekach i zbiornikach wodnych (w tym też Jeziora Kiełpińskiegoobjętego ochroną rezerwatową). Taka zmiana stanu wody ma zływpływ na florę i faunę tych terenów. Istotnym zagrożeniem jest takżedewastacja środowiska naturalnego. Niszczone są brzegi ciekówi zbiorników, zanieczyszczana jest woda i płoszone są zwierzęta.W zbiornikach wodnych jak i w bliskim ich otoczeniu tworzone są„dzikie” wysypiska śmieci. Gmina Łomianki, wraz z organizacjamipozarządowymi, podjęła działania mające na celu zahamowanietych nieprawidłowości. Głównym zamierzeniem jest opracowaniespójnej wizji ochrony i zagospodarowania starorzecza w DolinieŁomiankowskiej.Obecnie trwają prace związane z rekultywacją Jeziora Fabrycznegoi zagospodarowaniem terenów w jego otoczeniu. Systematycznieprowadzone są zabiegi związane z oczyszczaniem Jeziora Dziekanowskiego.W najbliższym czasie planowana jest rekultywacja JezioraWiejskiego, Jeziora Pawłowskiego oraz Strugi Dziekanowskiej w rejonieosiedla Pawłowo. Kluczowym zadaniem jest regulacja przepływu wodypoprzez podniesienie poziomu lustra wody, która w dużym stopniupoprawiłaby warunki środowiskowe na tym terenie.Podobny problem dotyczy terenów KPN. Zaobserwowano postępującyregres ekosystemów bagiennych i występujących w ich obrębieunikalnych okazów flory. Wszystko to stanowi efekt nadmiernegoodpływu wód powierzchniowych z Parku, a co za tym idzie, obniżenialustra wód gruntowych.Przez ostatnich kilka lat prowadzone były prace nad „Planem OchronyParku”, który obowiązywać ma do roku 2031. Projekt jest w fazieopiniowania. Równocześnie z Planem Ochrony powstało opracowanie„Plan Kampinos”, a zawarte w nim projekty rozwiązań technicznychprzewidują piętrzenie wód, zasypywanie niektórych odcinków kanałów,zwężenie kanału Łasica celem wywołania efektu wylewania wodyz koryta kanału, a finalnie uniemożliwienie odpływu wody z terenu KPN.Na samej Łasicy zaprojektowano kilka zbiorników retencyjnych, zaś nastrategicznym, z punktu widzenia odwodnienia gminy Izabelin, KanaleZaborowskim planowana jest budowa zastawek spiętrzających.Zasadnym byłoby opracowanie programu integrującego działaniadla Kampinoskiego Parku Narodowego, Lasu Młocińskiego orazstarorzecza w Dolinie Łomiankowskiej oraz jego powiązanie z planemutrzymania układu wodnego gminy.25

ZAGROŻENIE POWODZIOWE W GMINIE ŁOMIANKIStudium miasta i gminy Łomianki 2011Studium 2011tereny niezagrożonepowodzią (ok 10% gminy)Zagrożenie powodziamiFlood riskSTUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIAPRZESTRZENNEGO MIASTA I GMINY ŁOMIANKI 2011maj 2010:60% gminy26najwyższy historyczniestan wody (1844 rok):79% gminySzacunkowa wartość zabudowy, przyjmując max. dopuszczone w studium wskaźniki*Estimated buildings value based on the maximum possible development indicators in studiumZAGROŻENIE POWODZIOWE W GMINIEZalany obszar w maju 2010 r.5.3152 mln zł233x650 tys. zł4.3256 mln zł320x800 tys. zł3.1144 mln zł180x800 tys. zł3.361 mln zł76x800 tys. zł4.2a367 mln zł459x800 tys. złŁĄCZNIE: 367 623 684 828 1,02 mln mld zł złRDH AU na podstawie danych z gminy Łomianki*) Na podstawie szacunkowej wartości budynku mieszkalnego wolnostojącego o parametrach zbliżonych dowytycznych studium (tj. 800 tys. zł oraz 650 tys. zł) – zbliżonych do aktualnych cen nieruchomości w Łomiankach.Szacunkowa kwota nie uwzględnia aktualnego stanu zabudowania poszczególnych obszarów.SZACUNKOWA WARTOŚĆ ZABUDOWY NA TERENACH, NA KTÓRYCHSTUDIUM 2011 ZEZWALA NA ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojub) Zagrożenie powodzioweDo terenów zagrożonych powodzią w Łomiankach zalicza się DolinęŁomiankowską oraz większość terenów zabudowanych, co stanowi ok.90% powierzchni gminy. Najwyższy historycznie stan wody (powódźz 1844 roku) obejmował 79% powierzchni gminy, a powódź w maju2010 roku – 60% (obszar leżący w granicach tarasów zalewowychi najbardziej zagrożony zalaniem). Obecne zabezpieczenia przeciwpowodziowegminy są niewystraczające. Uszkodzenie wałów groziutratą szczelności oraz niebezpieczeństwem zalania znaczącegoobszaru gminy - zaledwie ok.10% powierzchni gminy nie jest zagrożonezalaniemNowoczesny system zarządzania gospodarką wodną na świecieskupia o wile więcej działań aniżeli tylko budowanie czy utrzymaniewałów przeciwpowodziowych. Uwzględnia on modele zintegrowanegopodejścia do wykorzystania środowiska wodnego, począwszyod regulowania poziomu wody, jej przepływów, formowania liniibrzegowej, wyznaczania przebiegu dróg wodnych, aż po innowacyjnyrozwój obszarów nadbrzeżnych czy rozwiązania dla gospodarkiwodami gruntowymi. Myślenie o ochronie przeciwpowodziowejmusi sprostać wielu wyzwaniom. Wiążą się one z konsekwencjamizmian klimatycznych, potrzebą wdrażania coraz nowocześniejszychrozwiązań dla zabezpieczeń przeciwpowodziowych, prowadzeniemracjonalnej polityki przestrzennej oraz aspektami ekonomicznymi,kluczowymi dla wielu decyzji inwestycyjnych.Wisła jest w stanie zatopić 90% obszaru gminy. Ze względu na dużezasoby przestrzenne tereny północne, a więc najbardziej zbliżonedo rzeki stają się obiektem wzmożonego zainteresowania ze stronyinwestorów. Rosnąca liczba ludności decyduje się na zamieszkanie, żyjei pracuje na obszarze najbardziej obciążonym ryzykiem powodziowym.Z większą lub mniejszą świadomością konsekwencji dla ich zdrowia,życia czy nieruchomości, w które zainwestowali.Doświadczenie ostatnich lat powodzi w Polsce pokazuje, że problemjest realny. Wybudowanie i utrzymanie kilometrów wałów, wdrażanienowych technicznych rozwiązań wzmacniających bezpieczeństwokosztuje i nie odpowiada tak naprawdę w pełni na problem, zwłaszczatych obszarów miejskich i gminnych, które pozostają w bezpośredniejrelacji z wodą.Rozważając kierunki dla zmiany i wzmocnienia polityki przestrzennejŁomianek, nowoczesne rozwiązania z zakresu ochrony przeciwpowodziowejpowinny być jednym z zasadniczych zadań, które kierunektych zmian powinny faktycznie wyznaczać. Tym bardziej, że przypadekŁomianek można uznać za swego rodzaju ewenement, punktującyobowiązujące w tym zakresie ustawodawstwo, jak i funkcjonowanieposzczególnych instytucji w obszarze gospodarki wodnej.Jednak paradoksalnie, przez pryzmat tych negatywnych uwarunkowań,wymuszanych ruchem budowalnym, niekonsekwencją w przepisachprawnych, słabością polityki przestrzennej, rozproszeniem kompetencjiw zakresie gospodarki wodnej, itd., należy dostrzec szansę Łomianek nawypracowanie racjonalnego, pilotażowego programu wzmacniającegorozwój i bezpieczeństwo przeciwpowodziowe gminy w interesiewszystkich jej mieszkańców. Wypełniać on może wszelkie kryteriaracjonalnego i innowacyjnego rozwiązywania problemów łączącychw sobie zagadnienia bezpieczeństwa, ochrony środowiska, gospodarkiwodnej, jakości zamieszkania, nowoczesnej infrastruktury, przestrzenipublicznych i komunikacji. Jego realizacja wymaga jednak dużejdeterminacji gminy, otwartości na współpracę ze wszystkimi lokalnymiśrodowiskami. To samo oczekiwanie stawia się po stronie tych, doktórych miasto wyjdzie z propozycją współpracy. Podejście takiema solidne ekonomiczne, przestrzenne i społeczne uzasadnienie.Dodatkowo wpisuje się w działania związane z wdrażaniem Dyrektywy2007/60/WE oraz towarzyszącym jej pracom legislacyjnym orazplanistycznym daleko ingerującym w polityki przestrzenne na poziomieregionów i gmin.27ARCHIWUM RDH AU

ANALIZA LOKALNEJ EKONOMII POD KĄTEM USŁUG W CENTRUM MIASTA (UL.WARSZAWSKA)20%22%14%22%14% 8% JAKOŚĆTYPOLOGIA OBIEKTÓW USŁUGOWYCHZLOKALIZOWANYCH NA UL. WARSZAWSKIEJ NA ODCINKUOD UL. BRUKOWEJ DO UL. SIERAKOWSKIEJ2829%37%34%WIELKOŚĆ36%38%26%ANALIZA JAKOŚCIOWA OBIEKTÓW USŁUGOWYCHZLOKALIZOWANYCH NA UL. WARSZAWSKIEJ NA ODCINKUOD UL. BRUKOWEJ DO UL. SIERAKOWSKIEJRDH AU

30DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA: UL. WARSZAWSKA NR 84-296, CZĘŚĆ PÓŁNOCNARDH AU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju31DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA: UL. WARSZAWSKA NR 23-153c, CZĘŚĆ POŁUDNIOWARDH AU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuCzęść IIKierunki działań dotycząceprzyszłego rozwoju Łomianek33

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju1. Scenariusze determinujące przyszły rozwójPrzemiany ekonomiczne oraz projekty inwestycyjne realizowanez poziomu krajowego czy regionalnego, skutkujące zmianamiw przestrzeni , nie powinny prowadzić do zaniku wartościowych lokalnie,charakterystycznych elementów strukturalnych identyfikującychmiasto. Rozważając przyszłość Łomianek w aspektach składającychsię na istotę zrównoważonego rozwoju tj. przestrzennym, społecznymi ekonomicznym, należy spojrzeć uważnie na cztery możliwe scenariuszerozwoju i ich skutki. Dotyczy to przede wszystkim tak istotnegow polityce przestrzennej Łomianek przebiegu najważniejszychszklaków infrastruktury drogowej i kolejowej/szynowej. W praktycedecyzja na ten temat przesądzać będzie ostatecznym kształcie miasta,ze wszystkimi konsekwencjami w zakresie spójności przestrzennej,społecznej, kosztów ekonomicznych, bezpieczeństwa i tożsamości.35RDH AU

MOŻLIWE SCENARIUSZE PRZYSZŁEGO ROZWOJU GMINY I ICH KONSEKWENCJESCENARIUSZ 1 ROZWOJU GMINY: STAN ISTNIEJĄCYPRZESTRZEŃ EKONOMIA TOŻSAMOŚĆNIEROZWIĄZANEPROBLEMYKOMUNIKACYJNEOTWARTA RELACJA ZRZEKĄ (CZĘŚĆ PÓŁNOCNA)I KAMPINOSKIM PN (CZĘŚĆPOŁUDNIOWAPOTENCJALNE KOSZTYZWIĄZANE Z ZAGROŻENIEMPOWODZIOWYM(WĄTPLIWY STAN WAŁÓWPRZECIWPOWODZIOWYCH)SŁABNĄCA TOŻSAMOŚĆ,ROSNĄCY WPŁYWAGLOMERACJIWARSZAWSKIEJ36SCENARIUSZ 2 ROZWOJU GMINY: STAN PLANOWANY (ISTNIEJĄCESTUDIUM)PRZESTRZEŃ EKONOMIA TOŻSAMOŚĆTKANKA MIEJSKAPODZIELONA NA CZTERYCZĘŚCIOTWARTA RELACJA Z RZEKĄ(CZĘŚĆ PÓŁNOCNA)ODSEPAROWANIE ODKAMPINOSKIEGO PNPOTENCJALNE KOSZTYZWIĄZANE Z ZAGROŻENIEMPOWODZIOWYM,WYSOKIE NAKŁADYNA ROZBUDOWANĄINFRASTRUKTURĘ (WAŁPRZECIWPOWODZIOWY + S7)BRAK SPÓJNEJ TOŻSAMOŚCIMIESZKAŃCÓWPOSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCIGMINY,RYZYKO UTRATY WARTOŚCIPRZYRODNICZYCH ITOŻSAMOŚCI MIEJSCA NASKUTEK ODCIĘCIA KPNRDH AU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuSCENARIUSZ 3 ROZWOJU GMINY: WŁASNE WARUNKIPRZESTRZEŃ EKONOMIA TOŻSAMOŚĆWIĘKSZA SPÓJNOŚĆPRZESTRZENNA GMINYOTWARTA RELACJA Z RZEKĄI KAMPINOSKIM PNPOTENCJALNE KOSZTYZWIĄZANE Z ZAGROŻENIEMPOWODZIOWYM,WYSOKIE KOSZTYINFRASTRUKTURYSZANSA NA WZMOCNIENIETOŻSAMOŚCI POPRZEZZACHOWANIE RELACJIZ KPN ORAZ SPÓJNOŚĆPRZESTRZENNĄ GMINYSCENARIUSZ 4 ROZWOJU GMINY: DROGA S7 PO WALEPRZECIWPOWODZIOWYM37PRZESTRZEŃ EKONOMIA TOŻSAMOŚĆGMINA JAKO JEDNASPÓJNA CAŁOŚĆ,BEZPOŚREDNIA RELACJAZ KAMPINOSKIM PN,POŚREDNIA Z RZEKĄREGULACJA PRZESTRZENNADOLINY ŁOMIANKOWSKIEJBEZPIECZEŃSTWOPOWODZIOWE,OGRANICZENIEKOSZTÓW POPRZEZPOŁĄCZENIE RÓŻNYCHFUNKCJI I CHARAKTERUINFRASTRUKTURYSPÓJNA TOŻSAMOŚĆ,WZMOCNIENIE ZIELONEGOCHARAKTERU MIEJSCAW SĄSIEDZTWIEKAMPINOSKIEGO PNRDH AU, RDH AU & DELTARES: PROJECT PARTNERS FOR WATER

WIZJA ROZWOJU GMINY38RDH AUZALECANY MODEL STRUKTURY PRZESTRZENNEJ ŁOMIANEK

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju2. Proponowa wizja rozwoju – struktura przestrzennaKluczowe znaczenie dla przyszłego rozwoju Łomianek będzie miałakompleksowo rozplanowana infrastruktura komunikacyjna, technicznai społeczna. W tym kontekście pojawia się kwestia przebieguplanowanej drogi S-7. Przewidywany w aktualnym studium przebiegtej drogi, opierający się w części na istniejącej drodze nr 7 (trasaMszczonowska) zakłada odsunięcie jej od miasta w kierunku zachodnim,tj. w bezpośrednie sąsiedztwo Kampinoskiego Parku Narodowego i nahistoryczne obszary zabudowy podmiejskiej w pobliżu granic Parku.Rozwiązanie wydaje się słuszne jednak na własnych warunkachgminy, t.j.: z poprowadzeniem drogi S7 w tunelu i/lub w obniżeniu nawyznaczonych odcinkach i zlokalizowaniem bezkolizyjnych ¬zielonychprzejść pieszo-rowerowych (rys. str.58)Dodatkowo, w celu połączenia drogi S-7 z planowanym mostemprzez Wisłę, konieczne stało się również wyznaczenie przebiegudodatkowej, poprzecznej trasy komunikacyjnej o wysokich parametrachtechnicznych, która dzieliłaby obszar Doliny Łomiankowskiej na dwieczęści.Wobec przewidywanego zagospodarowywania tej Doliny, zważywszyrównież na jej znaczenie w strukturze przestrzennej, możliwości jakieniesie jej odpowiednie zagospodarowanie (wartość dodana dla całejspołeczności Łomianek o czym więcej w dalszej części opracowania)pomysłem, wartym przeprowadzenia dalszych analiz, wydaje siępoprowadzenie drogi S-7 wzdłuż Wisły, po wale przeciwpowodziowym.Jej przebieg zniweluje potrzebę poprowadzenia poprzecznejtrasy komunikacyjnej ingerującej najbardziej w strukturę DolinyŁomiankowskiej.Jak już wspomniano w punkcie dotyczącym zagrożenia powodziowego,nowoczesne systemy zarządzania gospodarką wodną na świecieskupiają o wiele więcej działań aniżeli tylko budowanie czy utrzymaniewałów przeciwpowodziowych, które generują znaczące koszty.Uwzględniają one modele zintegrowanego podejścia do wykorzystaniaśrodowiska wodnego, ukierunkowanych na innowacyjny rozwójobszarów nadbrzeżnych w połączeniu z nowoczesnym systememochrony przeciwpowodziowej. Rozważając kierunki dla zmianyi wzmocnienia polityki przestrzennej Łomianek, nowoczesne rozwiązaniaz zakresu ochrony przeciwpowodziowej powinny być jednymz zasadniczych zadań, które kierunek tych zmian powinny faktyczniewyznaczać. Dlatego podejście do rozwoju niezbędnej w gminieinfrastruktury w oparciu o system „bezpieczeństwo poprzez rozwój”,łączącej inwestycje z zakresu rozwoju infrastruktury drogowej i rozwiązańpodnoszących bezpieczeństwo przeciwpowodziowe, jest jaknajbardziej uzasadnionym rozwiązaniem. Rozwiązaniem, któregoznaczenie powinno być szeroko prezentowane i tłumaczone, by niestało się ono wyłącznie jednym z modelowych przykładów konfliktówprzestrzennych. Nikogo nie stać tylko na utrzymanie wyłącznie wałów,tak samo jak Łomianki nie powinny się stać przykładem miasta, któregowizerunek kształtowany jest układem drógAby jednak taka inwestycja nie odcięła gminy od rzeki (tj. nie pozbawiłaDoliny dostępu do „naturalnej” rzeki – czyli jednego z jej istotnychwalorów, mogącego być magnesem dla przyszłym mieszkańców),pożądane będą poprzeczne, odpowiednio szerokie przejścianad drogą S-7 w poprzek wału przeciwpowodziowego (na wzórstosowanych przejść dla zwierząt nad drogami i liniami kolejowymi).Istnieje możliwość na wybranych odcinkach, by droga przechodziław zagłębieniu wału, w przekrytym wykopie, na powierzchni któregozrealizowane byłyby „naturalne” połączenia Doliny Łomiankowskieji obszarów nad Wisłą. Takie rozwiązanie stanowiłoby analogię dozrealizowanego w centrum Warszawy tunelu dla Wisłostrady, który– poprzez schowanie drogi – umożliwił zagospodarowanie brzegui powrót ludzi nad rzekę. W przypadku Doliny Łomiankowskiej takierozwiązania powinny być wskazane już na etapie studium, poprzezokreślenie kierunków takich połączeń, przede wszystkim w sąsiedztwieistniejących i planowanych miejsc koncentracji struktur osadniczych.39UKŁAD KOMUNIKACYJNY AGLOMERACJI WARSZAWSKIEJ:STAN AKTUALNY ORAZ PROJEKTOWANYRDH AU

TRZY STREFY PROJEKTÓW PILOTAŻOWYCHWPŁYW MIASTANA STRATEGICZNEDECYZJE40WPŁYW MIASTANA STRATEGICZNEDECYZJENASTAWIENIE NA JAKOŚĆKORZYŚCIEKONOMICZNESPOŁECZNEPRZESTRZENNEKORZYŚĆ - RYZYKOWPŁYW MIASTANA STRATEGICZNEDECYZJERDH AU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju3. Kierunki działań przestrzennych – trzy strefy aktywnościW ramach proponowanych kierunków działań dotyczących przyszłegorozwoju Łomianek wyodrębnione zostały cztery strefy przestrzenne,w ramach których prowadzone mogą być działania planistyczne. Strefywyodrębnione zostały w strukturze zabudowanych przestrzeni miasta,przedstawiających zróżnicowane uwarunkowania formalno-prawne,przestrzenne, własnościowe, potencjał społeczny i ekonomicznyoraz szczególne uwarunkowania środowiskowe. Każdej ze strefprzypisane zostały kierunki działań, których realizacja jest ważnymogniwem dla tzw. linked developement obszaru Łomianek. Rozwójkażdej ze stref wymaga indywidualnego podejścia, strategicznychdecyzji miasta oraz dobrej współpracy ze środowiskami lokalnymii instytucjami regionalnymi.Każda ze stref stwarza możliwość realizacji komplementarnych projektówdotykających najbardziej newralgicznych problemów zagospodarowaniaprzestrzeni Łomianek. Stwarza to szansę na prowadzeniezintegrowanych działań, budowanie wartościowych w wymiarze lokalnymi ponadlokalnym projektów oraz wzmocnienie oddziaływania tychprojektów, jako swego rodzaju alternatywy dla bezładnej, pozbawionejjakości urbanizacji oraz decyzji inwestycyjnych innych szczebli niżsamorządowy, nie zawsze leżących w interesie lokalnym.W ramach stref zawarte zostały kierunki działań angażującychwysiłek władz bardziej ukierunkowany lokalnie (poprawa jakościprzestrzeni Łomianek, dodanie wartościowych funkcji miejskich), jaki wymagających zdecydowanych działań strategicznych miasta (nowainfrastruktura drogowa, połączenie szynowe). Za każdym z tych działańkryją się określone korzyści jak i ryzyka społeczne, ekonomicznei przestrzenne, które należy w ramach podejmowanych działańracjonalnie wyważać.Wyodrębniono trzy strefy aktywności:Strefa 1: Dolina ŁomiankowskaStrefa 2: Korytarz ekologicznyStrefa 3: Obszar ulicy WarszawskiejWytypowane strefy wyraźnie pokazują, że przyszły wizerunekŁomianek może być postrzegany przez pryzmat ogniw łączących różneoblicza przestrzeni i funkcji lokalnych. Z jednej strony jest to ogniwołączące Łomianki z wielkomiejską przestrzenią, zwłaszcza w wymiarzegospodarczym, czyli wpływami Warszawy. Z drugiej natomiastogniwo to łączy strukturę przestrzenno-funkcjonalną Łomianekz obszarami zieleni, z silnym i zróżnicowanym zapleczem usługowymoraz mieszkaniowym. Wyznaczając kierunki rozwoju przestrzennegojest oczywiste, że nie ma możliwości, by przewidzieć wszystkiezdarzenia w przyszłości. Ważne jest jednak, by na bazie tego comiasto doświadczyło, co już posiada a ludzie potrafią i chcą zrobić,stworzyć warunki dla stabilnego rozwoju ukierunkowanego na jakośći zachowanie tożsamości.41Strefa 2 Korytarz ekologicznyStrefa 1 Dolina ŁomiankowskaStrefa 3 Ul. WarszawskaSTREFY PROJEKTÓW PILOTAŻOWYCHRDH AU

STREFA 1: DOLINA ŁOMIANKOWSKAWybrane powody interwencji oraz potrzeby wypracowania kierunków politykiprzestrzennej na obszarze Doliny Łomiankowskiej:• intensywny ruch budowalny w ramach decyzji o warunkach zabudowy,• zagrożenie powodziowe,• brak przestrzeni publicznych,• niska jakość nowej architektury, przypadkowość i różnorodność rozwiązań architektonicznych, ryzyko całko-witego zatracenia poprzez zabudowę deweloperską charakteru i naturalnych uwarunkowań tej przestrzeni,• zachwiane stosunki wodne, problem wód gruntowych,• zanik tożsamości, walorów środowiskowych i kulturowych tego obszaru historycznie powiązanego ztworzeniem się struktury Łomianek,• potrzeba wdrożenia polityki kształtowania jakości przestrzeni,• pozostawienie tego terenu bez jakiejkolwiek ingerencji spotęguje ryzykorozprzestrzeniania się chaosu przestrzennego i degradacji wartościowego w strukturze miasta obszaru.42ZNACZENIE RACJONALNEJ ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ W POŁĄCZENIU Z ODPOWIEDNIO PRZEMYŚLANĄ PRZESTRZENIĄ PUBLICZNĄDOMZ OGRODEMPRZESTRZEŃPUBLICZNADOMSĄSIADAWZROST WARTOŚCINIERUCHOMOŚCIARCHIWUM RDH AU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuPRZYKŁADOWE ROZWIĄZANIA PRZESTRZENNEa) Strefa 1. Dolina ŁomiankowskaProjekty zasadzają się na wyeksponowaniu w strukturze przestrzennejmiasta Doliny Łomiankowskiej, jako miejsca pozostającego wnajbliższej relacji do rzeki, eksponującego walory środowiskowepołączone z wysokiej jakości zagospodarowaniem poprzez m.in.:• tworzenie dodatkowych przestrzeni/równin dla wody i wzmocnienietym samym przestrzeni chroniących środowisko przyrodniczeoraz naturalne uwarunkowania tego obszaru przy jednoczesnymwsparciu systemu gospodarowania wodami gruntowymi. Rozwiązanieto konstruuje przyjazny ekologicznie obszar łączący w sobie elementyracjonalnego zagospodarowania w oparciu o innowacyjne projektytworzenia przestrzeni do zamieszkania w otoczeniu natury.W perspektywie doświadczeń ostatnich dekad w zagospodarowywaniuterenów wartościowych przyrodniczo, można postawić pytanie:czy warto walczyć zakazami, które w swojej formule poza ograniczeniem,nie zawsze skutecznym w praktyce, nie dodają nic do jakościprzestrzeni, która i tak pozostanie obciążona ruchem budowalnym lubzaniedbana? Czy radzić sobie z zaistniałą sytuacją dopuszczając rozwójtych terenów w sposób chroniący to, co jeszcze pozostało istotnymelementem nie tylko krajobrazu, ale i uwarunkowań naturalnych?Odpowiedź na drugie pytanie wydaje się być najbardziej racjonalna.W tym ostatnim przypadku musi się to odbywać z zastrzeżeniemściśle określonych warunków tego rozwoju, prowadzących do tworzeniazrównoważonych przestrzeni miejskich. Leży to w interesiewszystkich: właścicieli terenów, deweloperów, przyszłych nabywcówinwestujących tam swoje pieniądze i całej społeczności lokalnej.• Wprowadzenie rozwiązań z zakresu rozwoju infrastrukturyrekreacyjnej, mieszkaniowej oraz drogowej (opcja zintegrowaniarozwiązań konstrukcyjnych wału przeciwpowodziowego z przebiegiemtrasy S7 oraz wysokiej jakości rozwojem przestrzeni mieszkaniowychi rekreacyjnych), które pozostawać będą w ścisłej relacji z utrzymaniemrzeki oraz zachowaniem bezpieczeństwa przeciwpowodziowego.Takie podejście ma swoje ekonomiczne, przestrzenne i społeczneuzasadnienie. Stanowić może również bazę projektu pilotażowego,pokazującego działania na rzecz zagospodarowywania terenów zalewowychłączących rozwój i bezpieczeństwo w ramach jednego zintegrowanegoprogramu działań miasta. Działania takie angażowaćpowinny lokalne środowiska, zainteresowane jakością życia i zamieszkaniaw Łomiankach oraz właściwe instytucje w zakresie gospodarkiwodnej.Tym bardziej, że wpisują się one w działania związane z wdrażaniemDyrektywy 2007/60/WE oraz towarzyszącym jej pracom legislacyjnymoraz planistycznym daleko ingerującym w polityki przestrzenne na poziomieregionów i gmin.Stanowić to może tzw. spin-off zagospodarowania tego terenu.• Zastosowanie prostych rozwiązań dla uprządkowania terenówzielonych oraz zapewnienia ich dostępności w postaci ścieżek pieszo-rowerowychw postaci kładek spacerowych oraz uatrakcyjnieniepoprzez tworzenie zbiorników wodnych pełniących jednocześnie funkcjezbiorników infiltracyjnych.Podsumowując, przyjęty kierunek rozwoju Doliny Łomiankowskiej zasadzasię na wypracowaniu projektów łączących:• bezpieczeństwo i rozwój,• mądre i zrównoważone wykorzystanie potencjałulokalizacyjnego,• wzmocnienie i wyeksponowanie walorów środowiskowych,• właściwe utrzymanie infrastruktury ,• wprowadzenie wysokiej jakości przestrzeni publicznych,• zapewnienie doodsstuip do nowej jakości przestrzeni, jakoelementu scalającego społeczność lokalną,• wprowadzenie rozwiązań opartych na zasadzie „ochronaprzez rozwój” , co ograniczać może koszty zbudowaniai utrzymania niezbędnej infrastruktury na tym obszarze.43RDH AU

STREFA 1: DOLINA ŁOMIANKOWSKADOLINA ŁOMIANKOWSKA - WARIANT 1uzupełnić44OBSZAR DOLINY ŁOMIANKOWSKIEJ: SYTUACJA ISTNIEJĄCARDH AUPRZYKŁADOWE ROZWIĄZANIA DLA WARIANTU 1

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuWariant 1 – przy założeniu większej ingerencjiTak samo jak woda potrzebuje przestrzeni, tak samo wywiera onawpływ na kształtowanie tej przestrzeni. Styk rozwoju miejskiego i wodydaje wiele możliwości. Dlatego wariant pierwszy zakłada możliwośćzagospodarowania obszaru Doliny Łomiankowskiej w kierunkuwysokiej jakości przestrzeni do zamieszkania, pozostającej w bezpośredniejrelacji z wodą. Uwzględnia on zarówno wykorzystanie jaki wzmocnienie istniejących uwarunkowań charakterystycznych dlaterenów podmokłych. W ramach rozpatrywanego wariantu brane są poduwagę działania wzmacniające system melioracyjny gminy. Wskazujeon na możliwość pobudowania zbiornika retencyjnego, pełniącegorównież funkcje krajobrazowe, mikroklimatyczne i rekreacyjne.Uwzględnienie Doliny Łomiankowskiej jako otwartego terenu dlanowoczesnych zespołów mieszkaniowych powiązanych z wodą,traktuje panujące na tym obszarze uwarunkowania środowiskowejako kreatywny element planowania. Realizacja takiego wariantuwymuszać będzie wprowadzanie wysokiej jakości zabudowyrespektującej uwarunkowania środowiskowe i innowacyjne rozwiązaniaarchitektoniczne. Leży to w interesie wszystkich mieszkańców, takżetych, do których należy własność znajdujących się tam terenów. Nasuwasię tutaj pytanie, czy celowe jest zagospodarowywanie obszarupołożonego bezpośrednio w zalewowej dolinie rzeki, wymagającegoodpowiednich zabezpieczeń? Jak już wspomniano teren ten jużpoddany jest intensywnej urbanizacji, bez jakiejkolwiek wizji czymasterplanu regulującego przyszły wizerunek tego obszaru. Taki rozwójnie stanowi żadnej wartości dodanej, nie tylko dla decydujących się nazamieszkanie tam mieszkańców, ale i całej społeczności Łomianek.Poza tym nie rekompensuje w żaden sposób szkód wyrządzanychśrodowisku naturalnemu. Szansą może być realizacja dla tegoobszaru programu łączącego zagadnienia bezpieczeństwa, ochronyśrodowiska, gospodarki wodnej, jakości zamieszkania, nowoczesnejinfrastruktury oraz przestrzeni publicznych i komunikacji. Program takiznacząco przyczyniłby się do poprawy jakości przestrzeni w wymiarzecałych Łomianek. To również dobry kierunek budowania świadomościspołecznej na temat ryzyka, jakie stwarza pozbawione jakiejkolwiekpodbudowy planistycznej zabudowywanie terenów zalewowych. Mato też bezpośredni wymiar ekonomiczny, zarówno dla gminy jak iwłaścicieli poszczególnych terenów. Realizacja przewidzianego w tymwariancie kierunku rozwoju, wbrew temu, co mogłoby się wydawaćdużym utrudnieniem – rozdrobnieniu struktury własnościowej iprywatnym właścicielom, rodzi szereg możliwości współpracy z gminąw poszukiwaniu sposobu finansowania, chociażby zbudowaniawspomnianego już zbiornika retencyjnego.Program taki musi też być czytelną informacją dla sprzedających ipotencjalnych nabywców, na temat tego, jaka jest polityka przestrzennamiasta w perspektywie lat, tworząc tym samym jedno z narzędziracjonalnego planowania infrastruktury drogowej i dbałości o ładprzestrzenny.Inwestycją, która w znaczący sposób przyczyniłaby się do zwiększeniabezpieczeństwa przeciwpowodziowego, wprowadzając podwalinypod racjonalny rozwój przestrzenny Łomianek, jest zbudo-wanietrasy S-7 wzdłuż Wisły. Wprowadzenie rozwiązań z zakresu rozwojuinfrastruktury w opcji, która łączy zintegrowane rozwiązania dlawzmocnienia wału przeciwpowodziowego z przebiegiem trasy S7oraz stworzeniem wysokiej jakości przestrzeni mieszkaniowychi rekreacyjnych, które pozostawać będą w ścisłej relacji z utrzymaniemrzeki oraz zachowaniem bezpieczeństwa przeciwpowodziowego, maswoje społeczne, przestrzenne i ekonomiczne uzasadnienie.Należy przy tym pamiętać, że najlepszą gwarancją dla opłacalnejinwestycji w architektoniczną jakość budynków jest sytuacja, gdyw długim okresie można przewidzieć wzrost wartości nieruchomościw stosunku do kosztów inwestycji.Reasumując, już na etapie studium powinny się pojawić wytyczneregulujące ten obszar całościowo, oczywiście na odpowiednio ogólnympoziomie. Pierwszą taką wytyczną powinna być sieć komunikacyjna, azwłaszcza ulice zbiorcze, które uporządkują komunikacyjnie ten obszar,a w przyszłości, w miarę stopniowego zagospodarowywania Doliny,pozwolą uruchomić racjonalnie poprowadzone trasy komunikacjizbiorowej (autobusowej) łączące obszar z centrum Łomianek i zWarszawą (Młocinami), a docelowo ze stacjami trasy komunikacjiszynowej w Łomiankach. Będą to ulice poprzeczne w stosunku do Doliny,a także niezbędne ulice równoległe. Ponadto niezbędna będzie trasaprowadząca do węzła drogi S-7 i mostu przez Wisłę, która wymagaćbędzie klasy głównej (i zapewne nie wyższej – gdyż nie będzie to jużtrasa tranzytowa, jak dotychczas planowana trasa poprzeczna, leczdroga zapewniająca dojazd z gminy Łomianki do mostu).Drugą wytyczną (bardziej wewnętrzną) powinna być sieć infrastrukturytechnicznej, a zwłaszcza elementy wyższego rzędu lub wymagająceściśle systemowego rozplanowania (elementy drobne – np. stacjetransformatorowe – powinny być lokalizowane w planach, niemniejmożna to również zasygnalizować w studium, by nie pomijać ichprzy planach sporządzanych fragmentarycznie). W szczególności jużw studium dobrze byłoby określić kierunki odprowadzania ścieków(rzutujące na potrzebę lokalizacji przepompowni) i zagospodarowaniawód opadowych – poprzez dostosowanie się do ukształtowania terenui zachowywanie obszarów zielonych, będących miejscami naturalnegoodbioru wód, bądź lokalizacji zbiorników retencyjnych. W tym kontekściepojawia się też kwestia zabezpieczenia dostępu do istniejącychzbiorników wodnych czy innych atrakcyjnych przyrodniczo miejsc,które podnoszą walory Doliny jako przyszłego miejsca zamieszkania.To zabezpieczenie powinno się odbywać poprzez odpowiednieukształtowanie lokalnej sieci dróg, co powinno mieć miejsce na etapieplanów, ale zasygnalizowanie może być już w studium.Tym samym pojawia się również kwestia odpowiedniego dostępu doinfrastruktury społecznej – różnego rodzaju usług (komercyjnych, publicznych),placów zabaw itp. Wybrane lokalizacje usług (zwłaszczaośrodki ich koncentracji) mogą być wskazywane już w studium (jakoprzestrzenie ośrodkotwórcze – do odpowiedniego ukształtowania wplanach), tak aby również i na nich opierała się lokalna sieć ulicznaokreślana w planach. Studium tej sieci nie powinno określać, natomiast45

STREFA 1: DOLINA ŁOMIANKOWSKADOLINA ŁOMIANKOWSKA - WARIANT 246PRZYKŁADOWE ROZWIĄZANIADLA WARIANTU 2RDH AUPROPONOWANY CHARAKTER ULIC WEWNĘTRZNYCH IZINTEGROWANYCH ZIELONYCH CIĄGÓW

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojupowinno wskazywać jej potrzebę oraz zasadę tworzenia właśnie sieciulicznej (a nie tylko tzw. sięgaczy), umożliwiającej (także poprzez drogiwewnętrzne) wytworzenie układu „krótkich dróg” pozwalających nadostęp do usług (np. szkół) pieszo lub rowerem. Jeśli chodzi o inwestycjepubliczne, np. nowe szkoły, to mogą one (a nawet powinny w świetleustawy) być wskazywane w studium jako inwestycje celu publicznego oznaczeniu lokalnym (np. na nieruchomościach gminnych) – również jakoswoisty sygnał dla projektanta sieci ulicznej w planie.Obecne studium określa podstawowe parametry zabudowy (w stosunkudo obszarów, na których taka zabudowa jest przewidywana i przez analogięmoże to być zapisane również dla Doliny Łomiankowskiej), natomiastmożna te parametry uzupełnić o wymagania dotyczące infrastrukturyspołecznej, zwłaszcza tej „miękkiej”. Przykładowo, bazując na wzorachz istniejących dokumentów, można zapisać dla obszarów mieszkaniowychwymóg wyznaczenia w planach terenu zabaw dla dzieci i wypoczynkudla osób starszych, przyjmując jego wielkość min. 10 m 2 nadziałkę (zabudowa jednorodzinna) lub mieszkańca (ewentualna zabudowawielorodzinna) i usytuowanie w odległości nie więcej niż np. 100 m(w zabudowie wielorodzinnej nie trzeba określać). Tak samo dla obszarówmieszkaniowych można zapisać wymóg wyznaczenia w planach terenurekreacyjno-sportowego o wielkości 3 m 2 (zabudowa jednorodzinna)lub 1,5 m 2 (ewentualna zabudowa wielorodzinna) na mieszkańca,usytuowanego w odległości do 500 m (w zabudowie wielorodzinnej nietrzeba określać).PRZYKŁADOWY CHARAKTER ULIC LOKALNYCHI ZINTEGROWANEGO ZIELONEGO KORYTARZAPRZYKŁADOWY CHARAKTER ULIC ZBIORCZYCHI ZINTEGROWANEGO ZIELONEGO KORYTARZAPodsumowując, studium powinno określać (także graficznie) podstawowe,najważniejsze elementy struktury przestrzennej, natomiast w częściopisowej powinno zawierać wytyczne co do uwzględniania różnychczynników technicznych, przyrodniczych i społecznych, tak aby planowanezagospodarowanie Doliny umożliwiło jej przekształcenie w funkcjonalnyzespół osadniczy. Studium nie powinno zbytnio wkraczać w zadaniaprzewidziane do rozwiązania w planach miejscowych, aby w efekcieprzez swoją zbytnią szczegółowość nie uniemożliwić ich sporządzaniaWariant 2 - przy założeniu minimalnej ingerencjiWariant drugi zakłada zagospodarowanie terenu poprzez stworzeniestruktury połączonych ze sobą zielonych ciągów zwanych też zielonymikorytarzami. Ich podstawę stanowić ma sieć nowotworzonychcieków wodnych zintegrowanych z układem dróg, ścieżek rowerowychoraz pieszych. Pełnić one mają zarówno funkcję regulacyjną układuwodno-przyrodniczego, jak i rolę lokalnych lub osiedlowych przestrzenirekreacyjnych, zintegrowanych z terenami sportowymi, spacerowymiczy skwerami. W zależności od parametrów wynikających zpotrzeb układu wodno-przyrodniczego, tworzące je korytarze miałybyzmienną szerokość oraz stanowiły integralną część założeń mieszkaniowychlub komunikacyjnych. Pełniłyby też funkcję buforu ochronnego,zabezpieczającego przed zbyt ekspansywnym zagospodarowaniemterenu. Ich przebieg powinien być zgodny z topografią terenu, biorącrównież pod uwagę istniejący układ wód na tym obszarze. Struktura korytarzyzapewniałaby połączenia z istniejącymi już na terenie drogamipublicznymi oraz dostęp do istniejących i projektowanych przestrzenipublicznych czy mieszkaniowych.RDH AU47

STREFA 2: KORYTARZ EKOLOGICZNY - KAMPUS48Wybrane powody interwencji oraz potrzeby wypracowania kierunków politykiprzestrzennej na obszarze tzw. korytarza ekologicznego:• pozostawienie tego terenu bez jakiejkolwiek wizji stanowi ryzyko rozprzestrzeniania się chaosuprzestrzennego oraz powstawania masowych produktów mieszkalnych,• brak wysokiej jakości przestrzeni publicznych,• lokalizacja w otoczeniu ul. Warszawskiej (tzw. strefy komercyjnej),• potrzeba czytelnego powiązania funkcjonalno–przestrzennego z centrum miasta (ul. Warszawską), a tymsamym oddziaływania ekonomicznego wzmacniającego wzajemne relacje tych obszarów,• potrzeba wdrożenia polityki kształtowania jakości przestrzeni,• korytarz stanowi ważny element struktury przestrzennej Łomianek,• struktura własności, specyficzny układ działek, ryzyko tzw. parcelacji zagonowej,• możliwości ukierunkowania rozwoju tego obszaru pod kątem funkcji społecznych i komercyjnych,wzmacniających lokalną ekonomię Łomianek, stanowiących jednocześnie wartość dodaną do oferty miasta,• możliwość wzmocnienia struktury przestrzennej miasta,• brak ekonomicznych impulsów zachęcających do inwestowania na tym terenie, stanowiących elementspójnego programu rozwoju całego obszaru.OBSZAR KORYTARZA EKOLOGICZNEGO: SYTUACJA ISTNIEJĄCAautor zdjęć: ROMAN RADAŁOWICZ; GOOGLE STREET V

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojub) Strefa 2 Korytarz ekologiczny (2 warianty)Wariant 1 - przy założeniu minimalnej ingerencjiWariant ten zakłada ochronę terenu poprzez usankcjonowanie zakazuzabudowy i utrzymanie jego wcześniejszego charakteru tj. chronionegokorytarza ekologicznego. Może to być rozwiązanie tymczasowe,koncentrujące w pierwszej kolejności działania planistyczne gminy napółnocnym obszarze Łomianek - Dolinie Łomiankowskiej.Wariant 2 – przy założeniu większej ingerencjiWariant ten przyjmuje, że kierunkiem rozwoju dla tego terenuw polityce przestrzennej miasta powinno być stworzenie przestrzenipod rozwój funkcji społecznych, edukacyjnych, opiekuńczych,rekreacyjnych, kulturalnych, zorganizowanych w formie kampusu.Realizacja obranego w tym wariancie kierunku prowadzić możedo uporządkowania i wzmocnienia znaczenia tej przestrzeniw strukturze miasta. Programowe działanie w oparciu o koncepcję orazodpowiednio realizowane fazy przedsięwzięć inwestycyjnych sprzyjaćmogą spójnemu rozwojowi tej przestrzeni, z uwzględnieniem aspektówspołecznych oraz gospodarczych. Bardzo ważna jest interakcjamiędzy rozwojem funkcji kampusu a działaniami rewitalizacyjnymipodejmowanymi dla obszaru ulicy Warszawskiej.Dążenie do wyraźnego określenia funkcji poszczególnych obszarówotoczenia Ulicy Warszawskiej, ułatwia integrację przestrzenną,społeczną i kulturową. Istotę tego podejścia stanowi rozwój widzianynie tylko jako przekształcenie konkretnej przestrzeni, ale idący z nimw parze rozwój społeczno – gospodarczy, podnoszący jakość życiaw mieście i zaspokajający potrzeby społeczności lokalnej. Dlategoproponowany kierunek rozwoju kampusu powinien łączyć w przyszłościatrakcyjną zabudowę mieszkaniową , która integrować będzie funkcjeusługowo – handlowo - opiekuńcze, parkingi oraz inne udogodnieniapotrzebne do codziennego życia, ukierunkowane na osoby starsze,niepełnosprawne i rodziny z dziećmi.49Istotny jest tu podział obszaru planowanego projektu na zabudowaną,wielofunkcyjną część łączącą usługowe - komercyjne i publiczneużytkowanie terenu z dostępną dla mieszkańców, otwartą częściązieloną. Całość założenia wkomponowuje się bowiem w zieloneotoczenie centralnej części Łomianek.Tworzy tym samym przestrzeńzarówno dla nowych inwestycji miejskich, podnoszących jakośćprzestrzeni publicznych (np. nowe połączenia zieleni, pieszy bulwar,ścieżka rowerowa), jak i inwestorów prywatnych.PRZYKŁADOWE ROZWIĄZANIA DLA KORYTARZA EKOLOGICZNEGOPodejście takie, oparte na konkretnym programie działania możestanowić próbę poradzenia sobie z sytuacją własnościową (wąskiedługie działki, obszar o utrudnionym wspólnym zagospodarowaniu).Niemniej proponowany kierunek rozwoju ten leży w interesie wszystkichstron – właścicieli prywatnych i miasta.ARCHIWUM RDH AU

STREFA 2: KORYTARZ EKOLOGICZNY - KAMPUSISTNIEJĄCA ZABUDOWAMIESZKANIOWANOWA ZABUDOWAMIESZKANIOWASTREFA KAMPUSU; LOKALIZACJA BUDYNKÓWUŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ (EDUKACJA,SPORT, SŁUŻBA ZDROWIA) ORAZ ZINTEGROWANEFUNKCJE MIESZKANIOWEUL.TURYSTYCZNAJEZIORO DZIEKANOWSKIEUL.ROLNICZASzacunkowe zestawienie podziału powierzchni na terenie Kampusu:ha %obszar ogółem: 157 100%zabudowa mieszkaniowa (istniejąca i projektowana): 42 26%strefa kampusu (bud. użyteczności publicznej): 83 53%zabudowa usługowa (bud. usługowe admin i komerc): 56 35%główne drogi (istniejące i projektowane): 43 27%UL.KOLEJOWA (S7)ZIELONE PRZEJŚCIE EKOLOGICZNE/(NAD ODCINKIEM TUNELU)LOKALIZACJA BUDYNKÓW USŁUGOWYCHADMINISTRACYJNYCH I KOMERCYJNYCHZINTEGROWANE Z FUNKCJĄ MIESZKANIOWĄSTREFA KAMPUSU; LOKALIZACJA BUDYNKÓWUŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ (EDUKACJA,SPORT, SŁUŻBA ZDROWIA) ORAZ ZINTEGROWANEFUNKCJE MIESZKANIOWEUL.PODRÓŻNAM„ZIELONY” WIADUKTDROGOWY NAD S750ISTNIEJĄCA ZABUDOWAMIESZKANIOWANOWA ZABUDOWAMIESZKANIOWAUL.ODYSEIKAMPINOSKIPARK NARODOWYDroga krajowa (S7)Minimalna długość odcinka zagłębienia drogi S7Minimalne długości Odcinków poprowadzenia drogi S7 w tunelu i zlokalizowania zielonych przejść pieszo-rowerowychProponowany przebieg połączenia szynowego i zlkializowania stacji przystankowejSiatka ulic zbiorczychPozostałe istniejące uliceProponowany przebieg zielonych bulwarów o znaczeniu ponadlokalnym (łączących KPN Jeziorem Dziekanowskim)Główne połączenia pieszo-roweroweGranice obszarów chronionych przyrodniczoStrefa kampusu: tereny otwarte, rekreacyjne, bez zabudowyStrefa kampusu: przykładowy klaster usług publicznych z dominacją funckji edukacyjnąStrefa kampusu: przykładowy klaster usług publicznych z dominującą funkcją usług sportuStrefa kampusu: przykładowy klaster usług publicznych z dominującą funkcją służby zdrowiaStrefa lokalizacji budynków usługowych administracyjnych oraz komercyjnych zintegrowane z funkcją mieszkaniowąRDH AU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju:Alternatywną opcją może okazać się dopuszczenie mniejszychinwestycji usługowych (od strony drogi nr 7), gdyż będą one wymagaćznalezienia porozumienia się z mniejszą liczbą właścicieli. Powinno tosię jednak wiązać z wyznaczeniem sieci ulicznej (nawet w formie drógwewnętrznych – jako rezerwy korytarzy komunikacyjnych), co równieżbyłoby konieczne w przypadku zaplanowania w dalszej części obszaruzabudowy mieszkaniowej (aby uniknąć przypadkowej i niekorzystnejparcelacji). Należy mieć jednak na uwadze, że takie rozplanowanie,przy rozdrobnionej strukturze własności (a wiec możliwości rozpoczęciazabudowy w różnych miejscach naraz) wykluczy tym samym szansępowstania rekomendowanego kierunku rozwoju prowadzącego dostworzenia kampusu.Zaproponowane rozwiązanie, obok dodania funkcji społecznych,sprzyja poprawie jakości przestrzeni publicznej w otoczeniu projektuoraz wykreowaniu nowych atrakcyjnych miejsc dla mieszkańców.Łączenie użytkowania komercyjnego i publicznego w zakresie rozwojuoferty kulturalno-społecznej, rekreacyjnej, opiekuńczej i mieszkaniowej,wydaje się być najlepszym połączeniem dla rozpatrywanej przestrzeni.Funkcje przewidziane dla tego projektu mają zasięg ogólnospołecznyi ponadlokalny. Podane rozwiązanie stanowi dobry przykład atrakcyjnegozagospodarowania przestrzeni w granicach terenówzurbanizowanych.W aspekcie przestrzenno - funkcjonalnym prawidłowa strategia dlarealizacji tego kierunku polityki przestrzennej, oparta na otwartejkomunikacji oraz egzekwowaniu wysokiej jakości rozwiązańurbanistycznych, architektonicznych i funkcjonalnych, może przyczynićsię do powstania bardzo atrakcyjnej, dobrze zorganizowanej enklawyurbanistycznej miasta. Całość zorientowana jest na ożywienie miastapoprzez dostarczanie profesjonalnej oferty usługowej dla środowiskaosób starszych, niepełnosprawnych, ich rodzin czy młodych rodzin,poszukujących spokojnej przestrzeni do zamieszkania, oferującejwysoki standard usług społecznych. Projekt umożliwia osiągnięcieróżnych celów począwszy od społecznych i gospodarczych, posąsiedzkie i kulturowe.WŁAŚCIWY WYBÓR…WŁAŚCIWY WYBÓR51• UWZGLĘDNIAJĄCY SPOŁECZNEI GOSPODARCZE ZMIANY• DOPASOWANIE DO RYNKU• DOPASOWANIE DO PROFILU MIASTA• DOPASOWANIE DO OTOCZENIA SPOŁECZNEGO• MAJĄCY SZANSĘ STANIA SIĘ MNOŻNIKIEMGOSPODARCZYM DLA MIASTAKORYTARZ EKOLOGICZNY / KAMPUSARCHIWUM RDH AUPROPER CHOICE…

STREFA 3: ULICA WARSZAWSKASYTUACJA ISTNIEJĄCAPROPONOWANE PRZEKROJE ULICY1.UL. WARSZAWSKA (PODSTREFA WJAZDU)522.UL. WARSZAWSKA (PODSTREFA CENTRUM)GOOGLE STREET VIEW3.UL. WARSZAWSKA (PODSTREFA MIESZKANIOWO-USŁUGOWA)

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuc) Strefa 3 ul. WarszawskaPrzestrzenno-funkcjonalna struktura ulicy Warszawskiej wymagawzmocnienia. Zauważalna jest bowiem dezintegracja przestrzenispowodowana realizacją inwestycji budowlanych, przeczącychspójnemu charakterowi zabudowy miejskiej (niedostosowaniedo kontekstu urbanistycznego, wyłamanie linii zabudowy, brakzwartości, niska jakość architektoniczna). Jest to przestrzeń, mimoswoistej urokliwości wyznaczonej obecnością zieleni, niezachęcającamieszkańców do dłuższego przebywania. Potęguje to równieżruch samochodowy. Nadal istnieją jednak możliwości dla rozwojunowych funkcji centrotwórczych oraz stworzenia nowych ciągówkomunikacyjnych łączących atrakcyjne i ważne w strukturze ulicy obszary.Nie jest to jednak kwestia realizacji jednego projektu urbanistycznego.Stworzenie nowego wizerunku ulicy Warszawskiej powinno opierać sięrównież na stopniowo i konsekwentnie realizowanym procesie zmian,angażującym do współpracy aktualnych i przyszłych użytkowników,właścicieli nieruchomości, przedsiębiorców, sklepikarzy czy lokalneorganizacje.W strukturze ulicy Warszawskiej można wyróżnić trzy tzw. podstrefy :• wjazdu (od skrzyżowania z ul. Kolejową od strony wschodniejdo ul. Leśnej/ Polnej),• centrum (na odcinku od ul. Leśnej/ Polnej do ul. Wiosennej),• zabudowań mieszkaniowo-usługowych (do skrzyżowania zul. Kolejową od strony zachodniej).53Podstrefa 3: zabudowańmieszkaniowo-usługowych• zabudowa mieszkaniowajednorodzinna zdopuszczeniem usług• spójna wysokość orazkolorystyka zabudowyPodstrefa 1: wjazdu• zabudowa usługowa o wysokości 3-4 kondygnacji• obowiązująca linia zabudowy tworząca pierzeję ulicy• parkingi zlokalizowane na tyłach budynkówPodstrefa 2: centrum• zabudowa mieszkaniowa zusługami w parterze; główniewielorodzinna• zachowanie skali istniejącejzabudowy historycznej• znaczenie przestrzeni publicznejoraz priorytet dla ruchu pieszegoRDH AU

STREFA 3: ULICA WARSZAWSKASCHEMAT LOKALIZACJI ORAZ DOJAZDÓWDO PARKINGÓW NA TYŁACH BUDYNKÓW54RDH AUPRZYKŁADOWY CHARAKTER ULICYWARSZAWSKIEJ - PODSTREFA WJAZDU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuZasadą generalną na całej długości ulicy powinno być uregulowanie liniizabudowy i wyznaczenie stałej wysokości zabudowy po obu stronachpierzei ulicy. Dodatkowo należy chronić i w miarę możliwości tworzyćmożliwości dla wprowadzenia dodatkowych akcentów zieleni w postaciszpalerów drzew czy krzewów porządkujących przestrzeń (atmosferaalei miejskiej). Tego typu zapisy pojawiają się już w obowiązujących dlatego obszaru zapisach planów miejscowych.Podstrefa wjazdu powinna mieć charakter najbardziej reprezentacyjny,z uregulowaną wysokością zabudowy, np. od 3 do 4 kondygnacji,określoną spójną kolorystyką elewacji i ciągłą przestrzenią publiczną.Do tego należy zaliczyć odpowiednio zaprojektowane kompozycjeroślinne i system ujednoliconych znaków informacyjnych. Parkingipowinny być lokalizowane wyłącznie na tyłach zabudowy, w sposóbograniczający ilość wjazdów z ul. Warszawskiej (np. jeden wjazdobsługujący dwie nieruchomości), a wzdłuż ulicy powinny znajdowaćsię tylko równoległe do ulicy miejsca postojowe.PROPONOWANY CHARAKTER UL. WARSZAWSKIEJ: PODSTREFA WJAZDU55RDH AU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuW podstrefie centrum priorytetem powinien być ruch pieszychi wprowadzenie elementów przestrzennych spowolniających ruch.Linia zabudowy może tu być kształtowana bardziej swobodnie,nadając największą wagę stworzeniu ciągłej przestrzeni publicznejoraz zachowaniu skali istniejącej zabudowy historycznej. Poboczeparkingowe, fronty przed zabudową, a nawet fragmenty ulicy mogąw wyznaczonych obszarach być zagospodarowywane na cele publiczneoraz rekreacji miejskiej. Ich wyodrębnienie zaakcentowane może byćzastosowaniem odpowiednich materiałów posadzce oraz rozwiązaniamimałej architektury i zieleni. Zabiegi te powinny historyczny charakterulicy oraz akcentować jej centrotwórcze znaczenie.W podstrefie zabudowań mieszkaniowo-usługowych należy wprowadzićprogram jakościowy zakładający zastosowanie odpowiedniej kolorystykielewacji, kompozycji roślinnych i znaków informacyjnych. Celem jesttutaj nadanie indywidualnego charakteru ulicy, odróżniającego jejwizerunek od podstrefy wjazdu. Działania te dotyczyć powinny równieżokreślenia wysokości zabudowy (np. 2-3 kondygnacji). W ostatecznymkształcie wizerunek tej części ulicy Warszawskiej powinien miećcharakter mniej formalny i bardziej otwarty dlamieszkańców.PROPONOWANY CHARAKTER PODSTREFY CENTRUM57RDH AU

Część IIIPodsumowanie

60Warianty połączeń drogi krajowej S7Warianty połączeń drogi głównej (trasy legionowskiej)Lokalizacja dwopoziomowego skrzyżowania bezkolizyjnegoSugerowana Warianty połączeń lokalizacja drogi zielonych krajowej S7 przejść pieszo-rowerowychWarianty połączeń drogi głównej (trasy legionowskiej)Sugerowana Lokalizacja dwopoziomowego lokalizacja poprowadzania skrzyżowania drogi bezkolizyjnegoS7 w tunelu lub jej zagłębienia(odc. Sugerowana od Sierakowskiej lokalizacja do zielonych Zielonej przejść oraz od pieszo-rowerowychTurystycznej do Wędkarskiej)Proponowany przebieg połączenia szynowegoSiatka Sugerowana ulic zbiorczych lokalizacja poprowadzania drogi S7 w tunelu lub jej zagłębieniaProponowane (odc. od Sierakowskiej połączenia do ulic Zielonej zbiorczych oraz od dla Turystycznej przyszłego do rozwoju Wędkarskiej) Doliny ŁomiankowskiejProponowana Proponowany przebieg siatka dodatkowych połączenia ulic szynowego poprzecznych (lokalnych lub wewnętrznych)na Siatka terenie ulic Doliny zbiorczych ŁomiankowskiejGłówne Proponowane połączenia połączenia pieszo-rowerowe ulic zbiorczych dla przyszłego rozwoju Doliny ŁomiankowskiejGranice Proponowana strefy siatka wolnej dodatkowych zabudowy ulic przy poprzecznych obszarach ochrony (lokalnych środowiskowej lub wewnętrznych)na terenie Doliny ŁomiankowskiejGłówne połączenia pieszo-roweroweGranice strefy wolnej od zabudowy przy obszarach ochrony środowiskowejSCHEMAT POŁĄCZEŃ KOMUNIKACJIPUBLICZNEJWarianty połączeń drogi krajowej S7Warianty połączeń drogi głównej (trasy legionowskiej)Lokalizacja dwopoziomowego skrzyżowania bezkolizyjnegoSugerowana lokalizacja zielonych przejść pieszo-rowerowychSugerowana lokalizacja poprowadzania drogi S7 w tunelu lub jej zagłębienia(odc. od Sierakowskiej do Zielonej oraz od Turystycznej do Wędkarskiej)Proponowany przebieg połączenia szynowegoWarianty Siatka ulic połączeń zbiorczych drogi krajowej S7Warianty Proponowane połączeń połączenia drogi głównej ulic zbiorczych (trasy legionowskiej)dla przyszłego rozwoju Doliny ŁomiankowskiejLokalizacja Proponowana dwopoziomowego siatka dodatkowych skrzyżowania ulic poprzecznych bezkolizyjnego (lokalnych lub wewnętrznych)Sugerowana terenie Doliny lokalizacja Łomiankowskiej zielonych przejść pieszo-rowerowychGłówne połączenia pieszo-roweroweSugerowana Granice strefy lokalizacja wolnej od poprowadzania zabudowy przy drogi obszarach S7 w ochrony tunelu lub środowiskowejjej zagłębienia(odc. od Sierakowskiej do Zielonej oraz od Turystycznej do Wędkarskiej)Proponowany przebieg połączenia szynowegoSiatka ulic zbiorczychProponowane połączenia ulic zbiorczych dla przyszłego rozwoju Doliny ŁomiankowskiejProponowana siatka dodatkowych ulic poprzecznych (lokalnych lub wewnętrznych)na terenie Doliny ŁomiankowskiejGłówne połączenia pieszo-roweroweGranice strefy wolnej od zabudowy przy obszarach ochrony środowiskowejSCHEMAT GŁÓWNYCH POŁĄCZEŃPIESZO-ROWEROWYCH

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju1. Ocena podsumowująca analizę studium:W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że studium w małymstopniu określa kierunki rozwoju gminy, a zawiera głównie opisuwarunkowań.a) W części I (założenia), obok podanych celów rozwoju inielicznych ustaleń-kierunków, jest dużo informacji o dotychczasowymstanie gminy, m.in. o ludności i zasobie mieszkaniowym, które powinnysię znaleźć w uwarunkowaniach.b) W części II (ustalenia ogólne), w poszczególnych rozdziałachrównież jest dużo informacji o elementach istniejących (np. obiektyi obszary chronione, zasoby i zagrożenia środowiska, infrastrukturatechniczna) bądź informacji i celów ogólnych, a niewiele ustaleń co dozasad zagospodarowania.c) Pozytywnie wyróżnia się rozdział o transporcie (nr 6), gdzieustaleń jest dużo i one przede wszystkim stanowią zawartość tegorozdziału.d) W części III (ustalenia szczegółowe) zamieszczona tabela,zawierająca ustalenia dla poszczególnych stref gminy, wymagazweryfikowania pod kątem nowej polityki przestrzennej gminy,obejmującej zarówno nowe pomysły „odgórne” (gminy), jak i próbęujęcia i uregulowania zjawisk „oddolnych”, wyrażających się m.in.w uzyskiwanych decyzjach o warunkach zabudowy, można ją teżuzupełnić o parametry dotyczące usług i przestrzeni publicznych.e) Brakuje wyraźnie sformułowanego pomysłu na gminę oraz jejpolitykę przestrzenną(zasygnalizowane w studium a później w planach miejscowychpoprzez odpowiednie ukształtowanie lokalnej sieci dróg, schematgłównych połączeń pieszo-rowerowych, na s.60)f) Wskazać ośrodki koncentracji usług publicznych i komercyjnych(do odpowiedniego ukształtowania w planach), np. nowe szkołyg) Ograniczyć obszar nowych działań inwestycyjnych o charakterzecentrotwórczym do terenów otoczenia historycznego centrum miastaoraz otoczenia Auchan (schemat s.29)h) Dla obydwu wariantów przebiegu drogi krajowej S7 – wyznaczyćpołączenia pieszo-rowerowe nad trasą oraz minimalne odcinkiprzeprowadzenia drogi w tunelu i w wykopie (schemat wariantowychprzebiegów drogi S7 s.62)i) W ustaleniach szczegółowych dodać dla poszczególnychstref parametry dotyczące usług lub przestrzeni publicznych (np.wyznaczyć tereny zabaw dla dzieci i wypoczynku dla osób starszychna terenach zielonych korytarzy)j) Studium powinno określać podstawowe najważniejsze elementystruktury przestrzennej oraz wytyczne jak uwzględnić później wplanach różne czynniki techniczne, przyrodnicze i społeczne.k) Wyznaczyć sieć dróg wewnętrznych – jako rezerwy korytarzykomunikacyjnych, które uporządkują chaotycznie zagospodarowanedo tej pory obszary, zwłaszcza teren Kampusu (koncepcja s.50) iDoliny Łomiankowskiej, schemat s. schemat dodatkowych połączeńkomunikacyjnych s. 62)) 612. Wytyczne do studium:a) Uregulować zagospodarowanie Doliny Łomiankowskiej poprzezrozplanowanie infrastruktury społecznej, technicznej i komunikacyjnej,b) Rozplanować sieć komunikacyjną dla Doliny Łomiankowskiej,a zwłaszcza ulice zbiorcze, które uporządkują komunikacyjnie tenobszar, a w przyszłości, w miarę stopniowego zagospodarowania,pozwolą uruchomić racjonalne poprowadzone trasy komunikacjiautobusowej łączące ten obszar z centrum Łomianek, Warszawąoraz docelowo z trasą komunikacji szynowej (schemat połączeńkomunikacji publicznej na s.60)c) Rozplanować sieć infrastruktury technicznej, a zwłaszczaelementy wyższego rzędu lub wymagające ściśle systemowegorozplanowaniad) Określić kierunki odprowadzania ścieków (rzutujące napotrzebę lokalizacji przepompowni) i zagospodarowanie drógopadowych – poprzez dostosowanie się do terenu i zachowywanieobszarów zielonych, będących miejscami naturalnego odbioru wódbądź lokalizacji zbiorników retencyjnyche) Zabezpieczyć dostęp do istniejących zbiorników wodnych czyinnych atrakcyjnych przyrodniczo miejsc, które podnoszą waloryDoliny jako przyszłego miejsca zamieszkania

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju2. Ocena podsumowująca analizę planów miejscowych:Analizowane plany obejmują obszary zlokalizowane w otoczeniucentralnej, historycznie ukształtowanej struktury przestrzennejŁomianek, a więc obszary istotne z punktu widzenia tożsamości gminyoraz potrzeby jakościowych i funkcjonalnych zmian w ich przyszłymrozwoju (plany wzięte pod uwage w analizie wyszczególniono na s.19-23)a) Plany, choć zawierają pewne ustalenia w pożądanym zakresie,mają raczej charakter „inwentaryzacyjny”,b) W ustaleniach planów dla terenów wzdłuż ulicy Warszawskiej (ocharakterze w intencji śródmiejskim, oznaczanych symbolami np. UM,UMN, U/MN4) często zawarte są dopuszczenia wszelkiego rodzajuzabudowy, od usługowej do czysto mieszkaniowej jednorodzinnej(zwłaszcza na UMN i U/MN4)c) Plany pozwalają na kształtowanie wzdłuż ul. Warszawskiejnowej zabudowy tylko mieszkaniowej jednorodzinnej, co przeczyintencjom śródmiejskiego charakteru tej ulicy.d) Plany pozwalają na kształtowanie przestrzeni ulicy Warszawskiejidentycznie jak przestrzeń większości obszarów miasta , a więc„typowych” kwartałów zabudowy oznaczonych w planach jako terenyMN, co w praktyce oddaje dzisiejszy wizerunek ulicy Warszawskiej,e) Najlepiej w ocenie wypadają tereny UM (zwłaszcza w mpzp„Stare Łomianki”), dla których nie ma wprost zapisanego dopuszczeniazabudowy tylko mieszkaniowej jednorodzinnej, ale i one zawierajązapisy dotyczące wydzielania działek pod zabudowę jednorodzinnąszeregową, co sugeruje, że plan również dopuszcza taką zabudowę,nie do końca zgodną z pożądanym charakterem centrum miasta.f) Brak kształtowania przez plany funkcji usługowych „na tyłach”ulicy Warszawskiej, tj. przy ulicach poprzecznych, łączących Centrummiasta z terenami Doliny Łomiankowskiej i z ul. Kolejową (obecnągłówną drogą do Warszawy i potencjalną przyszłą trasą komunikacjiszynowej).g) Wzdłuż ul. Wiślanej (jej południowego odcinka) wyznaczonezostały tereny zabudowy MN2/U (mpzp „Łomianki Centrum”), a więco mieszanym, mieszkaniowo-usługowym charakterze, jednak i dlanich ustalenia planu dopuszczają możliwość powstawania zabudowymieszkaniowej jednorodzinnej.h) Na przeciwległym odcinku ul. Wiślanej, tj. w stronę DolinyŁomiankowskiej, plany praktycznie nie wyróżniają terenów o większymudziale funkcji usługowej wzdłuż głównych ulic, z wyjątkiem krótkiegoodcinka ulicy Armii Poznań w rejonie Kiełpina, lecz bez zapewnieniajego ciągłości we wszystkich planach, tj. bez jego połączenia z ulicąWarszawską.i) Tereny o większym udziale usług (tereny centrotwórcze)pojawiają się wewnątrz obszaru mpzp „Chopina”, jako tereny MN(U),bez widocznego związku ze strukturą przestrzenną miasta.j) We wszystkich planach na całym analizowanym obszarzewrysowano tylko nieprzekraczalne linie zabudowy. W tekstach planówpojawia się zapis, żeby budynki sytuować przy tych liniach, jednaknie mają one takiej mocy jak linie obowiązujące, które ułatwiłybykształtowanie pierzei głównych ulicy.k) Na wszystkich terenach – w tym nawet na „zwykłych” terenachMN – pojawiają się ustalenia regulujące stawianie ogródkówgastronomicznych. Sugeruje to, że omawiana wcześniej funkcjausługowa jest właściwie wszędzie niemal w pełni dopuszczona ipraktycznie nie jest regulowana planami (w efekcie plany nie nadajątożsamości – utrzymują nieokreśloną „podmiejskość”);m) Plany określają tylko drogi publiczne, i to przeważnie jużistniejące, natomiast nie narzucają układu dróg wewnętrznych,który mógłby dopomóc w tworzeniu sieci komunikacyjnej i stanowićkorytarze zabezpieczające jej funkcjonowanie.l) Na wielu obszarach mieszkaniowych zapisy planów pozostawiająkształtowanie się sieci komunikacyjnej w ręku właścicieli, inwestorówitp.n) Plany zawierają ustalenia dopuszczające samodzielnewydzielanie dróg wewnętrznych, o długości w przypadku drógnieprzelotowych mogącej dochodzić nawet do 150 m, co pozwalakształtować indywidualne drogi wewnątrz poszczególnych, dużychnieruchomości, natomiast może uniemożliwić (i w praktyce ma to jużmiejsce) wykształcenie prawidłowej, miejskiej sieci ulicznej.o) Brak połączeń ulicznych: pomiędzy ulicą Warszawską a ulicąKolejową rozwinięta jest sieć ulic poprzecznych, natomiast brakujeulicy równoległej na większości obszaru (zwłaszcza na zachód odulicy Wiślanej);przydałoby się połączenie nawet w formie odcinkówtylko dla ruchu pieszego i rowerowego, które ułatwiłoby poruszanie sięwewnątrz tego dużego (ok. 0,5 km szerokości) obszaru. Po przeciwnejstronie ulicy Warszawskiej, (w kierunku Doliny Łomiankowskiej), takieulice równoległe są wyznaczone.p) Brak wytyczenia w planach ulic (dróg) dochodzących do terenówStarorzecza - ciągu jezior na granicy Doliny, jako przedłużenia ulicpoprzecznych wiodących od ulicy Warszawskiej; zarówno w mpzp„Kiełpin Poduchowny”, jak i mpzp „Chopina część A”, ulice urywają sięna linii Drogi Kościelnej, poza którą – z jednym wyjątkiem – wybiegajątylko krótkie ulice nieprzelotowe (w mpzp „Chopina część A”) lub wogóle ulice nie są prowadzone.r) Starorzecze z ciągiem jezior i zieleni, stanowiące jedną z atrakcjigminy, zostanie praktycznie odcięte od miasta poprzez wyznaczenieciągłego obszaru zabudowy (mieszkaniowej, agroturystycznejczy hotelarskiej) wzdłuż jego południowej („miejskiej”) krawędzi.Planowana zabudowa agroturystyczna wzdłuż ul. Kościelnej Drogi,na bardzo głębokich działkach, spowoduje, że zwróci się ona frontem63

PROPONOWANY SCHEMAT KOMUNIKACYJNY64Warianty połączeń drogi krajowej S7Warianty połączeń drogi głównej (trasy legionowskiej)Lokalizacja dwopoziomowego skrzyżowania bezkolizyjnegoSugerowana lokalizacja zielonych przejść pieszo-rowerowychSugerowana lokalizacja poprowadzania drogi S7 w tunelu lub jej zagłębienia(odc. od Sierakowskiej do Zielonej oraz od Turystycznej do Wędkarskiej)Proponowany przebieg połączenia szynowegoSiatka ulic zbiorczychProponowane połączenia ulic zbiorczych dla przyszłego rozwoju Doliny ŁomiankowskiejProponowana siatka dodatkowych ulic poprzecznych (lokalnych lub wewnętrznych)na terenie Doliny ŁomiankowskiejGłówne połączenia pieszo-roweroweGranice strefy wolnej od zabudowy przy obszarach ochrony środowiskowejRDH AU

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwojuku miastu, a tyłem do terenów zielonych Starorzecza. Dostęp dociągu będzie możliwy tylko w miejscach jego przecięcia się ze starymidrogami, tj. w odstępie nierzadko 1-2 km, co utrudni dostęp do niegomieszkańcom rozwijającego się miasta.s) Plany nie ustalają lokalizacji np. stacji transformatorowych,pozostawiając to do rozstrzygnięcia na dalszych etapach, co możepowodować problemy i skutkować przypadkową lokalizacją stacji.4. Wytyczne do planów miejscowych:a) Plany powinny posiadać bardziej „kreacyjny” charakter(narzucać pewne rozwiązania dla nowej zabudowy, przy dopuszczeniuzachowania i przebudowy obiektów już funkcjonujących, odbiegającychgabarytami od planowanego zagospodarowania),a przestrzeń, poprzez swoje upublicznienie, była przyjazna dlaczłowieka (schemat na s. 62);k) Funkcje turystyczne czy agroturystyczne powinny zostaćzbliżone do ciągu jezior i zieleni (dodając w planach nowe drogiumożliwiające penetrację obszaru);l) Część z opisywanych rozwiązań komunikacyjnych może byćzaplanowana także w formie odcinków tylko dla ruchu pieszego irowerowego (np. niektóre przedłużenia dróg lub w przypadku Dolinymosty piesze).b) Zapisy planu dla obszaru ul. Warszawskiej powinny dążyć dojej ukształtowania w kierunku nadania charakteru typowego centrummiastac) Plany nie powinny dopuszczać nowej zabudowy wyłączniejednorodzinnej wzdłuż ul. Warszawskiej, (a jedynie zachowywaćjuz istniejącą). Nowa zabudowa powinna mieć śródmiejskicharakter (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub usługowa lubmieszkaniowo-usługowa o ścieśle określonych parametrach)d) W planach należy podkreślić znaczenie najważniejszychulic poprzecznych łączących ulicę Warszawską zarówno z DolinąŁomiankowską, jak i z ulicą Kolejową. Odcinki ul. Sierakowskiej iWiślanej łączące ul. Warszawską z ul. Kolejową mają szansę stać sięuzupełniającym centrum, łącząc ulicę Warszawską z przystankamikomunikacji szynowej (schemat komunikacyjny s. 64)f) Proponuje się wprowadzenie obowiązujących linii zabudowywzdłuż głównych ulic w centrum miasta;65g) Proponuje się wzmocnienie zapisów dotyczących wysokościzabudowy. Chodzi nie tylko o określanie np. minimalnej wysokości,ale również określenie wymaganej wysokości w metrach i wkondygnacjach, po to, by tworzyć zabudowę faktycznie śródmiejską,a nie np. magazynową;h) Większej stanowczości wymagają zapisy dotyczącekształtowania przestrzeni publicznych ( ulic, obszarów wymagającychrehabilitacji czy potencjalnej zabudowy śródmiejskiej). Zbyt wielejest zapisów nakazujących harmonizowanie różnych elementówwpływających na odbiór estetyczny, co, poza należącymi do gminyprzestrzeniami publicznymi, nie przyniesie efektu, jeśli nie wskaże siękonkretnych rozwiązań czy ich zakresów);i) Dla poszczególnych stref ulicy Warszawskiej należy opracowaćprogramy jakościowe regulujące zastosowanie odpowiedniejkolorystyki elewacji, kompozycji roślinnych i znaków informacyjnych;j) W planach powinny znaleźć się przedłużenia dróg dochodzącedo Starorzecza – ciągu jezior i otaczającej ich zieleni, a takżerozwiązania kształtujące (w mikroskali) układ bulwarów związanychz tym ciągiem, tak aby zabudowa zwracała się do niego frontem,

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju67

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju69

Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym miasta i gminy Łomianki w okresie 2008-2012 wraz z przewidywaniami i kierunkami działań dotyczącymi przyszłego rozwoju71