Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek <strong>č</strong>. <strong>414</strong> <strong>–</strong> <strong>357</strong> / <strong>2010</strong>K 3 ... koeficienty úpravy na velikost objektuK 4 ... koeficienty úpravy na celkový stavK 5 ... koeficienty úpravy na vybavenostK X ... koeficienty úpravy jinématematický vztah pro výsledný výpo<strong>č</strong>et:kde:ITCSii = 1TCO=nTC O ... obvyklá (tržní) cena oceňované nemovitostiITC Si ... indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti S i : I O × TC SiS i ... srovnávací nemovitostn ... po<strong>č</strong>et srovnávacích nemovitostín∑zdroj: Doc. Ing. Albert Bradá<strong>č</strong>, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademickénakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 340 a další8
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek <strong>č</strong>. <strong>414</strong> <strong>–</strong> <strong>357</strong> / <strong>2010</strong>B <strong>POSUDEK</strong>1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍV tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona <strong>č</strong>. 151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) ve znění zákona <strong>č</strong>. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumícena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklémobchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenuvliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrůprodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějínapříklad stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních <strong>č</strong>i jiných kalamit. Osobnímipoměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícíma kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobníhovztahu k němu.Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všechznámých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jeadministrativní budova, u které není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektůna místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskute<strong>č</strong>něných prodejů), domnívámese, že není vhodné k ocenění využít klasickou metodu komparativní. Naopak vhodné je pro oceněníaplikovat metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanouZákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je zaobvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací),v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnostporovnatelnou se srovnatelnými cenami ur<strong>č</strong>ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur<strong>č</strong>itýchaspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, kteránení zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximálníobjektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových.Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady naznovupořízení staveb, s odpo<strong>č</strong>tem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metodanemá v případě tohoto znaleckého posudku dostate<strong>č</strong>nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem vevětšině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú<strong>č</strong>ely zjištění výše škody, např.v rámci pojišťovacích řízení.Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody jepředpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.To se však u objektů v takovém technickém stavu nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolus bankovním sektorem doporu<strong>č</strong>uje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění protoneaplikujeme.Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonemo oceňování majetku <strong>č</strong>. 151/1997 Sb. v platném znění. Spo<strong>č</strong>ívá v uplatnění nákladového způsobuocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti K p , který stanovuje Ministerstvo financív prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhláška <strong>č</strong>. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek <strong>č</strong>. 456/2008Sb. a 460/2009 Sb.). Tento koeficient K p upravuje (přepo<strong>č</strong>ítává) databázi srovnatelných <strong>č</strong>i alespoňobdobných nemovitostí vů<strong>č</strong>i oceňované nemovitosti a je stanoven dle skute<strong>č</strong>ných prodejů.Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.9
Change language