You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
ПОДГОТОВЛЕНО КОМПАНИЕЙ KALINKA GROUP<br />
МОСКВА<br />
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР<br />
РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ<br />
ПО ИТОГАМ 1Н<strong>2017</strong> ГОДА
ОГЛАВЛЕНИЕ<br />
1<br />
Первичный рынок<br />
элитной жилой<br />
недвижимости Москвы<br />
4<br />
2<br />
Первичный рынок<br />
«Москва-Сити»<br />
12<br />
3<br />
Первичный рынок<br />
недвижимости<br />
бизнес-класса Москвы<br />
16
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК<br />
ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ<br />
НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ<br />
Предложение на рынке<br />
50<br />
объектов<br />
2100<br />
лотов<br />
703<br />
тыс. р.<br />
средневзвешенная<br />
цена кв. м<br />
~89,6<br />
средний бюджет<br />
предложения<br />
127,4<br />
средняя площадь,<br />
кв. м<br />
млн р.<br />
ПРЕДЛОЖЕНИЕ:<br />
По состоянию на июнь <strong>2017</strong> года на первичном рынке элитной<br />
жилой недвижимости в ЦАО в продаже находилось 50 объектов,<br />
суммарный объем экспозиции составлял более 2 100 лотов (+13% по<br />
сравнению с декабрем 2016 года). Объем предложения в квадратных<br />
метрах составлял порядка 268 тыс. кв. м (+9% по сравнению с<br />
декабрем 2016 года).<br />
В 1 полугодии <strong>2017</strong> года рынок элитного жилья Москвы<br />
пополнился 6 новыми объектами, включая открытие продаж в новых<br />
корпусах № 2.5 – 2.10 в ЖК «Садовые Кварталы». Суммарный объем<br />
выведенных на рынок площадей составил порядка 60,5 тыс. кв. м (или<br />
~600 лотов).<br />
Динамика выхода на рынок новых объектов, шт.<br />
В результате выхода новых проектов экспонируемый объем в<br />
элитном сегменте вырос на 21%, в премиум- сегменте - на 11% (по<br />
сравнению с декабрем 2016 года).<br />
Количество экспонируемых лотов по сегментам, шт.<br />
СЕГМЕНТ<br />
2H2016<br />
1H<strong>2017</strong><br />
%<br />
Elite class<br />
277<br />
336<br />
+21<br />
Premium class<br />
1 593<br />
1 770<br />
+11<br />
4<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
Лидерство по объемам предложения сохраняется за частью района<br />
Хамовники (за пределами Садового кольца) с долей 28%.<br />
Вторую позицию (25% от общего объема экспозиции) занимает<br />
район Замоскворечье. Основная причина – выход в продажу ряда<br />
новых объектов: ЖК «Ордынка». Собрание клубных домов», ЖК Barkli<br />
Gallery, МФК «A Residence».<br />
Предложение по районам, ЦАО:<br />
2%<br />
1%<br />
14%<br />
0%<br />
640 тыс. р.<br />
1 239 тыс. р.<br />
561 тыс. р.<br />
797 тыс. р.<br />
136,4 кв. м<br />
175,6 кв. м<br />
99,7 кв. м<br />
234,5 кв. м<br />
ПРЕСНЕНСКИЙ<br />
ПАТРИАРШИЕ<br />
ТВЕРСКОЙ<br />
МЕЩАНСКИЙ<br />
9%<br />
838 тыс. р.<br />
132,3 кв. м<br />
АРБАТ<br />
2%<br />
749 тыс. р.<br />
89,2 кв. м<br />
ЧИСТЫЕ ПРУДЫ<br />
1%<br />
444 тыс. р.<br />
90,9 кв. м<br />
3<br />
БАСМАННЫЙ<br />
5<br />
1<br />
4<br />
2<br />
13%<br />
704 тыс. р.<br />
6<br />
127 кв. м<br />
ТАГАНСКИЙ<br />
ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ<br />
25%<br />
610 тыс. р.<br />
101,9 кв. м<br />
ХАМОВНИКИ<br />
28%<br />
700 тыс. р.<br />
150,4 кв. м<br />
% от рынка<br />
ОСТОЖЕНКА<br />
3%<br />
1 401 тыс. р.<br />
189 кв. м<br />
Средняя<br />
цена кв.м<br />
ЯКИМАНКА<br />
3%<br />
930 тыс. р.<br />
177 кв. м<br />
Средняя<br />
площадь лота<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Объекты, вышедшие на рынок в 1H<strong>2017</strong> г.<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
ЖК «ORDYNKA – собрание клубных домов»<br />
74 квартиры (58,2 – 289,6 кв. м)<br />
Ордынка М., д. 25<br />
ЖК The Mostman<br />
48 квартир (51,2 – 215,5кв. м)<br />
Б. Андроньевская ул., д. 7<br />
ЖК NV/9 Artkvartal<br />
77 квартир (49 – 211 кв. м)<br />
Николоворобинский Б. пер., вл. 9<br />
МФК A-Residence<br />
181 апартамент (61 – 155,3 кв. м)<br />
Садовническая ул., д.82<br />
ЖК Barkli Gallery<br />
46 квартир (76 – 258 кв. м)<br />
Ордынский туп. ул., д.6<br />
ЖК «Садовые Кварталы» (корпуса 2.5 – 2.10)<br />
187 квартир (57,4 – 299,2 кв. м)<br />
Усачева ул., д. 11<br />
ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ<br />
Средневзвешенная цена предложения в июне <strong>2017</strong> года<br />
составила порядка 703 тыс. руб. за кв. м. (640 тыс. руб. за кв. м. в<br />
сегменте premium и 1 037 тыс. руб. в элитном сегменте).<br />
По итогам полугодия произошло техническое снижение<br />
средневзвешенной цены предложения на 8,5%, что обусловлено<br />
выходом на рынок ряда новых проектов по стартовым ценам.<br />
При этом единого ценового тренда на рынке не<br />
сформировалось. По отдельным объектам отмечен ценовой рост на 3 –<br />
11%, в некоторых других проектах предоставляются дисконты,<br />
достигающие в отдельных случаях 20%.<br />
Динамика экспонируемого предложения и средневзвешенной<br />
цены предложения<br />
2500<br />
2000<br />
1500<br />
1000<br />
500<br />
0<br />
886<br />
897<br />
802<br />
817<br />
768 703<br />
642 648<br />
581<br />
1 180<br />
1 160<br />
1 350<br />
1 730<br />
1 460<br />
1 320<br />
1 070<br />
1 870<br />
2 100<br />
1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H<br />
2013 2014 2015 2016 <strong>2017</strong><br />
1000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
6<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
Сделок на рынке:<br />
297<br />
сделок<br />
74,3<br />
средний бюджет<br />
сделки, млн р.<br />
СПРОС:<br />
По итогам 1 полугодия <strong>2017</strong> года было заключено порядка 297<br />
сделок, что на 15% больше чем в 1H2016 года. Объем сделок в квадратных<br />
метрах составил порядка 36,5 тыс. кв. м (+12% по сравнению с<br />
1H2016 года).<br />
Лидеры продаж по итогам 1H<strong>2017</strong> г.<br />
123<br />
средняя площадь<br />
лота, кв. м<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
ЖК «Садовые Кварталы» (Усачева ул. д. 11)<br />
МФК A-Residence (Садовническая ул., вл. 82)<br />
ЖК «Реномэ» (Новослободская ул., д. 24)<br />
ЖК Малая Ордынка 19 (Ордынка М. ул., д. 19)<br />
МФК «Сады Пекина» (Садовая Б., ул., д. 5)<br />
ЖК «Малая Ордынка»<br />
Показатель 1H2016 1H<strong>2017</strong> %<br />
Elite Class Средняя площадь проданного лота, кв. м 264,9 181,0 -32%<br />
Premium<br />
Class<br />
Средняя цена тыс. р./кв.м 992,5 947,3 -4%<br />
Средний бюджет сделки, млн р. 264,3 173,4 -34%<br />
Средняя площадь проданного лота, кв. м 109,5 115,0 +5%<br />
Средняя цена тыс. р./кв.м 543,8 504,0 -7%<br />
Средний бюджет сделки, млн. р. 60,3 60,9 +1%<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Спрос по районам, ЦАО:<br />
3,3%<br />
1,4%<br />
0,4%<br />
22,5%<br />
0,7%<br />
60,5 млн р.<br />
93,5 млн р.<br />
156,5 млн р.<br />
58,7 млн р.<br />
102,7 млн р.<br />
ПРЕСНЕНСКИЙ<br />
АРБАТ<br />
ПАТРИАРШИЕ<br />
ТВЕРСКОЙ<br />
МЕЩАНСКИЙ<br />
3<br />
5<br />
6,5%<br />
59,2 млн р.<br />
ЧИСТЫЕ ПРУДЫ<br />
ТАГАНСКИЙ<br />
0,7%<br />
1<br />
4<br />
2<br />
60,5 млн р.<br />
ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ<br />
27,9 %<br />
53,7 млн р.<br />
ХАМОВНИКИ<br />
32,2%<br />
99,0 млн р.<br />
ЯКИМАНКА<br />
4,3%<br />
106,4 млн р.<br />
% от числа сделок<br />
средний бюджет сделки<br />
Основное количество сделок в 1H<strong>2017</strong> года пришлось на район<br />
Хамовники (за пределами Садового кольца) - более 30%. Значительно<br />
выросла доля Замоскворечья и Тверского района.<br />
8<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
Динамика числа сделок и средняя цена кв. м<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
573<br />
657 642<br />
675<br />
580<br />
538<br />
625 638<br />
589<br />
238 415 283 277 210 293 259 326 297<br />
1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H<br />
2013 2014 2015 2016 <strong>2017</strong><br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
ИТОГИ И ТЕНДЕНЦИИ 1H<strong>2017</strong> ГОДА<br />
Рынок элитного жилья Москвы по итогам 1H<strong>2017</strong> года можно<br />
охарактеризовать как активный. Причем активность проявлялась как со<br />
стороны девелоперов, так и со стороны покупателей.<br />
Высокая девелоперская активность, и, как следствие, усиление<br />
конкуренции между проектами<br />
• С начала года в ЦАО Москвы открылись продажи в 6 новых<br />
проектах, - это ~ 600 лотов (за 1 полугодие 2016 года – в 2 проектах).<br />
Предварительно еще ~10 проектов может выйти на рынок до конца<br />
<strong>2017</strong> года (в прошлом году вышло 14).<br />
• По итогам 1 полугодия <strong>2017</strong> года, в 50 объектах экспонируется<br />
более 2100 лотов или ~268 тыс. кв. м (+9% к началу года). Это наибольший<br />
показатель за все время наблюдения за рынком.<br />
• С учетом возможного выхода еще 10 новых проектов, в которых<br />
запроектировано порядка 900 лотов, совокупный объем предложения<br />
может приблизиться к 3 000 лотов. Выход новых объектов затрагивает<br />
практически все районы ЦАО (Хамовники, Замоскворечье, Якиманка,<br />
Остоженку и др.). Наибольший объем нового предложения заявлен в<br />
Хамовниках и Замоскворечье, где готовятся к выходу новые масштабные<br />
проекты.<br />
Стабилизация цен<br />
• Средняя цена предложения ~703 тыс. руб./кв. м. Снижение<br />
средней цены предложения обусловлено, в первую очередь, активным<br />
выходом на рынок новых объектов в премиум-сегменте на ранней<br />
стадии строительной готовности.<br />
• По части объектов, показывающих хорошую динамику продаж и<br />
находящихся в стадии активного строительства, с начала <strong>2017</strong> года<br />
цены выросли от 2% до 11%.<br />
• В других проектах, с целью стимулирования динамики продаж в<br />
летний сезон, предоставляются дисконты до 20%.<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Высокая покупательская активность<br />
• По итогам 1 полугодия <strong>2017</strong> года заключено порядка 297<br />
сделок (+15% по сравнению с 1H2016 года).<br />
• В структуре продаж преобладают премиальные объекты.<br />
Лидеры по продажам: проекты от «Интеко», Sminex, «Галс-Девелопмент»,<br />
O1Group. В люксовом сегменте безусловный лидер - компания<br />
Vesper.<br />
• Покупатели стали более рациональными. Реагируют на кризисные<br />
предложения, выторговывают скидки.<br />
• Фактор, поддерживающий активные продажи, – появление<br />
новых проектов, генерирующих дополнительный спрос.<br />
• При общих хороших показателях продаж на рынке треть экспонируемых<br />
объектов остается без сделок.<br />
• Средний бюджет сделки – 74,3 млн рублей. Более 70% сделок<br />
заключаются в бюджетах до 90 млн руб. ($1,5 млн.).<br />
Продажа квартир с отделкой<br />
• На волне усиления конкуренции между объектами сформировался<br />
тренд по продаже квартир с внутренней отделкой. Из 6 вышедших<br />
на рынок объектов в 1 полугодии <strong>2017</strong> года в 3 объектах квартиры/апартаменты<br />
предлагались с полной внутренней отделкой.<br />
10<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
ЖК «CLOUD NINE»<br />
ЖК «ОРДЫНКА»<br />
ЖК «CHEKHOV»<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК АПАРТАМЕНТОВ<br />
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ»<br />
Предложение на рынке<br />
7<br />
МФК с апартаментами<br />
735<br />
апартаментов<br />
По состоянию на июнь <strong>2017</strong> года в ММДЦ «Москва-Сити» на<br />
первичном рынке экспонировалось 735 апартаментов (порядка 98 тыс.<br />
кв. м). По сравнению с концом 2016 года объем предложения увеличился<br />
на 15% в лотах и на 13% в кв. м. Увеличение объема предложения<br />
обусловлено выходом на рынок новых объемов в МФК Neva Towers<br />
(апартаменты с 28 по 48 этаж).<br />
Лидером по объему экспонируемых апартаментных площадей<br />
являлся МФК «ОКО» (45 тыс. кв. м или 342 апартамента). На втором и<br />
третьем местах расположились МФК Neva Towers и МФК «Меркурий<br />
Сити Тауэр» с объемами предложения 19 тыс. и 12 тыс. кв. м соответственно<br />
(или 170 и 80 лотов).<br />
465<br />
тыс. р.<br />
средневзвешенная<br />
цена предложения<br />
Текущая структура предложения апартаментных площадей на<br />
первичном рынке в ММДЦ «Москва-Сити» по МФК, кв. м<br />
18 900<br />
44 631<br />
Neva Towers<br />
12 654<br />
125,9<br />
кв. м<br />
средняя площадь<br />
апартамента<br />
IQ<br />
Imperia Tower<br />
4 896<br />
4 302<br />
11 168<br />
1 360<br />
- 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000<br />
Размеры экспонируемых на рынке предложений варьировались<br />
от 49 до 367 кв.м. Средняя площадь экспонируемого лота составляла<br />
125,9 кв. м.<br />
12<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
Распределение экспонируемых апартаментов в ММДЦ<br />
«Москва-Сити» по размерам лотов, %<br />
100 -<br />
9%<br />
120 -<br />
11%<br />
180 -<br />
14%<br />
80 -<br />
33%<br />
7%<br />
30 -<br />
9%<br />
60 -<br />
16%<br />
По итогам 1H<strong>2017</strong> года средневзвешенная цена предложения<br />
апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» составила ~ 488 тыс. р. за кв. м<br />
(без учета пентхаусов), средний бюджет предложения - 78,1 млн р.<br />
Распределение экспонируемых апартаментов в ММДЦ<br />
«Москва-Сити» по цене кв.м, %<br />
500 -<br />
31%<br />
р.<br />
450 -<br />
14%<br />
р.<br />
7%<br />
2%<br />
300 -<br />
8%<br />
р.<br />
р.<br />
р.<br />
400 -<br />
26%<br />
р.<br />
350 -<br />
13%<br />
р.<br />
Минимальная цена была отмечена в МФК IQ квартал: по цене<br />
262,2 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом акции) предлагался апартамент на<br />
5 этаже, общей площадью 59,6 кв. м. По верхней ценовой границе 1<br />
650 тыс. р. за 1 кв. м предлагались видовые апартаменты, расположенные<br />
на самых верхних этажах в МФК «Федерация».<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК АПАРТАМЕНТОВ ММДЦ «МОСКВА-СИТИ»
Цены первичного рынка апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»<br />
Объект<br />
Меркурий<br />
Сдан в 2013 г.<br />
ОКО<br />
(с отделкой)<br />
Сдан в 2015<br />
Федерация<br />
Сдача в 1Q<strong>2017</strong><br />
Imperia Tower<br />
Сдан в 2011<br />
IQ квартал<br />
Сдан в 2016<br />
Neva Towers<br />
Сдача 4Q2020<br />
Город Столиц<br />
Сдан в 2009<br />
Площади лотов в<br />
продаже, кв. м.<br />
Цена за кв. м в валюте экспозиции<br />
MIN Средняя MAX<br />
81,4 – 523,1 $7 571 $9 916 $14 338<br />
64,0 – 295,9 $7 473 $8 629 $10 300<br />
143,7 – 1 898,4 490 000 р. 861 667 р. 1 650 000 р.<br />
110,0 – 1 735,9 $7 000 $7 871 $15 929<br />
49,3 – 115,5 262 240 р. 357 908 р. 465 000 р.<br />
55,5 – 122,1 303 900 р. 392 080 р. 514 000 р.<br />
190,1 – 465,2 495 600 р. 577 150 р. 737 000 р.<br />
Общерыночный рост цен на апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити»<br />
отсутствовал. Большинство комплексов экспонировалось на установившихся<br />
ценовых уровнях, периодически осуществляя коррекцию<br />
цен на отдельные лоты (в зависимости от их ликвидности) и анонсируя<br />
скидочные акции для стимулирования продаж. Выборочное ежеквартальное<br />
повышение цен на апартаменты было зафиксировано только в<br />
МФК Neva Towers.<br />
По итогам 1Н<strong>2017</strong> года на первичном рынке апартаментов в<br />
ММДЦ «Москва-Сити» было заключено порядка 230 сделок. Лидером<br />
по числу проданных лотов являлся МФК Neva Towers. Конкурентоспособная<br />
ценовая политика вместе с качеством проекта и привлекательными<br />
коммерческими условиями продаж способствовали тому, что<br />
доля сделок в МФК Neva Towers составила более 70% от всего объема<br />
продаж на первичном рынке.<br />
1<br />
Цена по акции<br />
14<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
Более 80% процентов сделок пришлось на апартаменты площадью<br />
до 100 кв. м. Средний бюджет сделки составил ~ 30 млн рублей.<br />
Таким образом, в 1H<strong>2017</strong> года на рынке апартаментов ММДЦ<br />
«Москва-Сити» наблюдалась высокая покупательская активность,<br />
обусловленная как относительной стабилизацией в экономике страны,<br />
так и привлекательными условиями продаж в МФК Neva Towers. Выход<br />
на рынок МФК Neva Towers с бюджетами бизнес-класса, с одной стороны,<br />
оказал демпингующее влияние на ценовые характеристики рынка<br />
апартаментов «Москва-Сити», а с другой, - продемонстрировал, что<br />
потенциал покупательского спроса на апартаменты в «Москва-Сити»<br />
высокий. Однако, важно предложить более доступный для широкой<br />
аудитории продукт, что достигается путем минимизации бюджетов<br />
предложений, разработкой выгодных условий по ипотеке и рассрочке.<br />
Во 2 половине <strong>2017</strong> года экспертами Kalinka Group прогнозируется<br />
продолжение покупательской активности в ММДЦ «Москва-Сити».<br />
Дополнительными факторами стимулирования покупательского<br />
интереса к апартаментам в «Москва-Сити» могут стать возможный<br />
выход на рынок нового проекта и вывод новых объемов в МФК Neva<br />
Towers.<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК АПАРТАМЕНТОВ ММДЦ «МОСКВА-СИТИ»
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК<br />
НЕДВИЖИМОСТИ<br />
БИЗНЕС-КЛАССА МОСКВЫ<br />
Предложение на рынке:<br />
89<br />
объектов<br />
19 750<br />
лотов<br />
245 тыс. р.<br />
средневзвешенная<br />
цена предложения<br />
ПРЕДЛОЖЕНИЕ:<br />
В конце июня <strong>2017</strong> года первичные продажи велись в 89<br />
объектах бизнес-класса (включая комплексы с апартаментами).<br />
Общий объем предложения в продаже составил 19 750 лотов (+14% по<br />
сравнению с декабрем 2016 г.), что в совокупности составляет 1,44<br />
млн кв. м.<br />
В первом полугодии <strong>2017</strong> года рынок жилья бизнес-класса<br />
Москвы пополнился 12 новыми объектами (+20% по сравнению с<br />
первым полугодием 2016 года), включая открытие продаж в новых<br />
корпусах в ЖК «Wellton Towers» - Голландский квартал. Суммарный<br />
объем выведенных на рынок площадей составил порядка 120,4 тыс.<br />
кв. м или ~2000 лотов.<br />
Ключевые объекты, вышедшие на рынок в 1H<strong>2017</strong> г.<br />
73 кв.м<br />
средняя площадь<br />
лота, кв. м<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
МФК «Jazz».<br />
134 апартамента и 349 квартир<br />
ул. Сущевский вал, 49<br />
МФК L38 Ленинский<br />
318 апартаментов<br />
Ленинский пр-т, вл.38<br />
МФК Западный порт. Кварталы на набережной<br />
583 квартиры<br />
Заречная ул., вл.2/1<br />
ЖК Silver<br />
1340 квартир<br />
пр-д. Серебрякова, вл. 11-13<br />
МФК Пресненский Вал 21<br />
211 апартамент<br />
Пресненский вал, вл. 21<br />
16<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
Динамика выхода на рынок новых объектов, шт.<br />
На рынке сохраняется высокая девелоперская активность, при<br />
этом в первом полугодии <strong>2017</strong> года, наряду с освоением бывших<br />
промышленных территорий (например, ЖК «Западный Порт»), выходили<br />
новые «точечные» проекты (например, МФК L38 Ленинский, объекты<br />
Лидер-Инвеста и т.д.). В ближайшей перспективе мы ожидаем продолжение<br />
роста объемов предложения и усиления конкуренции на рынке.<br />
Средняя площадь экспонируемого на рынке лота по итогам 1<br />
полугодия <strong>2017</strong> года составила 73 кв. м, что приблизительно соответствует<br />
показателям конца 2016 года. В структуре предложения по типу<br />
недвижимости в течение последних лет преобладает формат квартир<br />
(75%), на долю апартаментных комплексов приходится около 25%<br />
рынка.<br />
Лидерство по числу лотов, экспонирующихся на первичном<br />
рынке, сохраняет за собой Северный административный округ (САО),<br />
чему способствовал выход двух новых проектов здесь. Второе место<br />
занял Центральный округ (ЦАО), чему способствовал выход крупномасштабных<br />
проектов на Пресне в прошлом году и изменение в структуре<br />
предложения в текущем полугодии. Кроме того, в тройке лидеров<br />
вновь оказался Западный округ (ЗАО), благодаря редевелопменту<br />
бывшего Западного речного порта (МФК «Западный порт. Кварталы на<br />
набережной»).<br />
Предложение по округам Москвы, %<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССА МОСКВЫ
Распределение предложений по округам:<br />
12% 27%<br />
8%<br />
1%<br />
СЗАО<br />
САО<br />
СВАО<br />
ВАО<br />
ЦАО<br />
16%<br />
ЮВАО<br />
3%<br />
ЮАО<br />
13%<br />
ЗАО<br />
15%<br />
4%<br />
ЮЗАО<br />
% от<br />
рынка<br />
ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ<br />
По итогам 1 полугодия <strong>2017</strong> года средневзвешенный уровень цен<br />
предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса Москвы составил<br />
245 000 р./ кв. м, что на 3% ниже показателей конца 2016 года.<br />
Снижение средневзвешенной цены носит технический характер<br />
и отражает, в первую очередь, изменение структуры предложения.<br />
Продолжается увеличение объемов предложения в нижних ценовых<br />
сегментах бизнес-класса (проекты реновации бывших промышленных<br />
территорий), как за счет выхода новых объектов, так и за счет<br />
вывода на рынок дополнительных объемов в объектах, открывших<br />
продажи в конце прошлого года. В то же время объем предложения в<br />
верхних ценовых сегментах бизнес-класса по мере поглощения снижается,<br />
что также оказывает влияние на средневзвешенную цену предложения.<br />
По наиболее востребованным и успешным объектам за 1 полугодие<br />
<strong>2017</strong> года был зафиксирован ценовой рост на уровне 3 –17%. В ряде<br />
других проектов предоставляются дисконты до 10-15%.<br />
18<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
ЖК «Дыхание»<br />
ЖК «Воробьев дом»<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССА МОСКВЫ
Спрос на рынке:<br />
5455<br />
сделок<br />
15,6 млн. р.<br />
средний бюджет<br />
сделки*<br />
68,8<br />
средняя площадь<br />
лота, кв. м<br />
*без учета возможных<br />
дисконтов для покупателей<br />
Динамика предложения и средневзвешенного уровня цены<br />
предложения<br />
20000<br />
15000<br />
10000<br />
5000<br />
СПРОС:<br />
Лидеры продаж 1H<strong>2017</strong><br />
1<br />
0<br />
230 235<br />
4 600<br />
5 500<br />
260 270<br />
6 400<br />
ЖК «Черняховского 19»<br />
(Черняховского 19)<br />
8 600<br />
283<br />
8 440<br />
251 254 253 245<br />
1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H<br />
2013 2014 2015 2016 <strong>2017</strong><br />
12 000<br />
13 700<br />
17 400<br />
19 750<br />
тыс. р.<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
По данным компании Kalinka Group, за 1 полугодие <strong>2017</strong> года<br />
на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москва было<br />
заключено порядка 5 455 сделок (≈375 тыс. кв. м.), что на 46% больше<br />
соответствующего показателя прошлого года.<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
ЖК «Династия»<br />
Хорошевское ш., вл. 25)<br />
ЖК «Центр Сити»<br />
(Шмитовский проезд, 39)<br />
ЖК «Символ»<br />
(Золоторожский Вал)<br />
ЖК «ЗилАрт»<br />
(Автозаводская ул., вл.23)<br />
Динамика числа сделок<br />
3500<br />
3000<br />
2500<br />
2000<br />
1500<br />
1000<br />
500<br />
0<br />
1 587<br />
2 153<br />
2 428<br />
3 283<br />
2 445<br />
3 010<br />
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q<br />
2016 <strong>2017</strong><br />
Лидером по числу сделок стал Северный административный<br />
округ (29%), что согласуется также с лидерством округа по объемам<br />
предложения на рынке недвижимости бизнес-класса. Второе и третье<br />
места занимают Западный (19%) и Центральный (17%) административные<br />
округа, доля которых выросла по сравнению с концом прошлого<br />
года, благодаря выходу новых объектов.<br />
20<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
Сделки по округам, %.<br />
Продолжается снижение качественных показателей сделок на<br />
фоне роста объемов поглощения в нижних ценовых сегментах. Средний<br />
бюджет сделки в 1 полугодии <strong>2017</strong> года снизился до 15,6 млн руб.<br />
(-5%), а средняя площадь проданного лота составила 68,8 кв. м (-1%).<br />
Данный тренд по-прежнему связан с увеличением объемов предложения<br />
и выходом новых проектов по минимальным для рынка ценам,<br />
приводящим к росту конкуренции между девелоперами.<br />
ИТОГИ И ТЕНДЕНЦИИ 1H<strong>2017</strong> ГОДА<br />
Основным трендом на рынке недвижимости бизнес-класса в 1<br />
полугодии <strong>2017</strong> года стало сохранение и развитие всех трендов, наметившихся<br />
еще в конце прошлого года.<br />
ВЫСОКАЯ ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ АКТИВНОСТЬ<br />
• В 1 полугодии <strong>2017</strong> года рынок жилья бизнес-класса Москвы<br />
пополнился 12 новыми объектами (+20% по сравнению с 1 полугодием<br />
2016 года). Это были разные по качеству и ценовым уровням объекты,<br />
расположенные в различных округах, в том числе, крупномасштабные,<br />
на месте бывших промышленных зон (например, МФК «Западный порт.<br />
Кварталы на набережной»).<br />
• Кроме того, мы ожидаем дальнейшее усиление конкуренции на<br />
рынке вследствие выхода новых проектов в течение <strong>2017</strong> года.<br />
СТАБИЛИЗАЦИЯ УРОВНЯ ЦЕН НА РЫНКЕ<br />
• По итогам 1 полугодия <strong>2017</strong> года средневзвешенный уровень<br />
цен предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса Москвы<br />
составил 245 000 руб./ кв. м, что на 3% ниже показателей конца 2016<br />
года. Снижение носит технический характер и связано с изменением<br />
внутренней структуры предложения – увеличением доли нижнего ценового<br />
сегмента и сокращением предложения в высшем.<br />
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССА
ВЫСОКАЯ ПОКУПАТЕЛЬСКАЯ АКТИВНОСТЬ<br />
• По данным компании Kalinka Group, за 1 полугодие <strong>2017</strong> года<br />
на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы<br />
было заключено порядка 5 455 сделок (≈375 тыс. кв. м), что на 46%<br />
больше соответствующего показателя прошлого года.<br />
• Основной покупательский спрос сконцентрирован в новых<br />
масштабных проектах, что связано не только с низкой стартовой<br />
ценой, но и тем фактом, что такие объекты в основной массе развиваются<br />
самыми крупными игроками на рынке (ПИК, ЛСР, Донстрой и<br />
т.д.), которые вызывают больше доверия у покупателей на этапе<br />
котлована, чем застройщики без истории реализованных объектов.<br />
ПЕРСПЕКТИВЫ СМЕЩЕНИЯ ЦЕНТРОВ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ<br />
АКТИВНОСТИ<br />
• Помимо вышеуказанных трендов, рынок ожидает первых<br />
реальных шагов по программе реновации. Они могут оказать существенное<br />
влияние на рынок бизнес-класса, особенно в нижнем ценовом<br />
сегменте, открыв новые точки роста в старых обжитых районах,<br />
территориально близких к центру города, - вместо освоения пустых<br />
промышленных территорий без инфраструктуры.<br />
22<br />
Аналитический обзор рынка жилой недвижимости по итогам 1H<strong>2017</strong> года<br />
Подготовлено компанией Kalinka Group
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ БИЗНЕС-КЛАССА
www.kalinka-realty.ru<br />
kalinka@kalinka-realty.ru<br />
Facebook: Кalinka Group<br />
119034, Москва, Молочный пер., д. 1<br />
М.О., Жуковка, Рублево-Успенское ш., 74, стр. 1<br />
Телефон: +7 (495) 725 25 81, +7 (495) 725 25 82
www.kalinka-realty.ru