I ¿QUIEN HACE LA CIUDAD?

Políticas de Suelo y de Mercado¿QUIÉN HACE LA CIUDADJosep Roca CladeraGuadalajara, 5-9-2006

SUMARIO1. ¿QUIEN HACE LA CIUDAD?2. ¿PUEDE EL LIBRE MERCADO GENERAR UNAPRODUCCIÓN EFICIENTE DE CIUDAD?3. CONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN DELMERCADO DE SUELOSUMARIO4. ¿HAY ALTERNATIVA A LA POLÍTICA DE LIBREMERCADO?5. BARCELONA, CLARO-OSCUROS

I¿QUIEN HACE LA CIUDAD?¿QUIEN HACE LA CIUDAD?¿La Sociedad?o¿El Capital Privado?

ILA CIUDAD COMO PRODUCTO SOCIALLa Ciudad es ... Historia¿QUIEN HACE LA CIUDAD?

ILA CIUDAD COMO PRODUCTO SOCIALLa Ciudad es ... Arquitectura¿QUIEN HACE LA CIUDAD?

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ILA CIUDAD COMO PRODUCTO SOCIAL¿QUIEN HACE LA CIUDAD?La Ciudad es ... Complejidad

ILA CIUDAD COMO PRODUCTO DEL MERCADO¿QUIEN HACE LA CIUDAD?La Ciudad es el escenario de distintos mercados:• Vivienda• Localización de actividad productiva• De servicios a las personas y a las empresas• De trabajo• …Todas esas actividades requieren espacio, y el mercadoinmobiliario es el encargado de suministrar losrecursos (suelo y edificación) necesarios paraabastecer las demandas que corresponden a cada unode esos mercadosLas ciudades, a su vez, compiten a escala internacional,de forma que sus mercados no son sólo locales.Forman parte, también, de mercados globales

ILA CIUDAD COMO MERCADO DE VIVIENDA¿QUIEN HACE LA CIUDAD?La Ciudad es, ante todo, objeto de demandaresidencial, de VIVIENDAExisten distintos tipos de demandaresidencial:• De primer acceso (emancipación yformación de núcleos familiares)• De deconstrucción de las familias(divorcios)• De cambio de régimen de tenencia(alquiler a propiedad)• De mejora (más superficie, cambio detipología, mejor calidad ambiental)• De segunda residencia• De inversión, Turística, …Demanda deVivienda

ILA CIUDAD COMO MERCADO DE VIVIENDA¿QUIEN HACE LA CIUDAD?Mercat residèncial pròxim8580757065605550454035302520151050300.000 200.000 100.000 0 100.000 200.000 300.000

ILA CIUDAD COMO MERCADO DE TRABAJO¿QUIEN HACE LA CIUDAD?Mercat de treball pròxim8580757065605550454035302520151050300.000 200.000 100.000 0 100.000 200.000 300.000

ILA CIUDAD COMO PRODUCTO DEL MERCADO¿QUIEN HACE LA CIUDAD?El mercado de trabajo requiere de espacio en función al tipo deactividad económicaÚs immobiliari m2st/lloc de treball Ús immobiliari m2st/lloc de treballOficines 25 Hoteler 65Indústria-terciari 65 Activitats terciaries per concretar 43Logística 120 Equipaments 120Comercial 40

ILA CIUDAD COMO PRODUCTO DEL MERCADO¿QUIEN HACE LA CIUDAD?Provisión de actividad económica que tiene que generarse tanto aescala local como en el mercado global

I¿QUIEN HACE LA CIUDAD?¿QUIEN HACE LA CIUDAD?¿La Sociedad?o¿El Mercado?

IILA TEORÍA DE LA “MANO INVISIBLE”EL MITO DEL MERCADOPara Adam Smith el mercado opera de forma espontánea generando ordenentre el conjunto de productores y consumidores. Sin ninguna necesidad deun orden superior, generado por el monarca o la Administración, la sociedadproduce los bienes necesarios para su sustento por medio de esa manoinvisible que es el mercado:• En un mercado competitivo los precios representan las “señales” quepermiten la explotación racional de los rescursos• En este contexto los consumidores (la demanda) muestran sudisposición a pagar por los bienes, expresando así sus preferencias, asícomo lo intensidad de las mismas• Por su parte las empresas (la oferta) recogen esta información yorganizan el proceso productivo en consecuencia• La competencia entre los ofertantes y los consumidores, entre sí yentre ellos, garantiza la optimización (teórica) del sistema. Lasempresas, al competir entre ellas, intentan producir a un menor preciopor tal de atraerse a la demanda, mientras que los consumidores,compitiendo entre sí para obtener los productos deseados, tienden aelevar el precio de adquisición, de acuerdo con los intereses de la ofertaEl sistema de precios de mercado se configura, así, como el elementoclave de la estructura económica contemporánea

IIEL MERCADO, ÚNICO SISTEMA DEDISTRIBUCIÓN ÓPTIMA DE LOS RECURSOSEL MITO DEL MERCADOBernard H. Siegan, en su conocido artículo en defensa del modelourbano adoptado en Houston (Non-Zoning in Houston, 13 J.L. &ECON. 71,1970) popularizó la tesis de que el planeamiento(zoning), al limitar el uso del suelo, imponía una utilizaciónineficiente del mismoSólo el libre mercado permitiría la utilización del suelo (recursoescaso) para su uso óptimo, generando, toda restricción del mismo,costes de transacción que encarecen el producto inmobiliarioSiegan “demostró” que todas las ciudades americanas tenían elmismo patrón de uso de suelo, pero que el modelo de “Non-Zoning”era el único que podía demostrase como plenamente eficiente

IILA LIBERALIZACIÓN DEL SUELOEL MITO DEL MERCADOEn España, el debate anterior fue introducido por el Tribunal de Defensade la Competencia , el cual dictó en 1992 un Informe Contra losMonopolios:“Que el uso del suelo debe estar intervenido por los poderes públicoses algo que nadie niega, y así sucede en todos los países. Elproblema en España es un problema de la forma de intervención. Elproblema en España es que, en vez de fijar unas reglas generales dedefensa de los intereses públicos, la autoridad urbanística vadecidiendo todo hasta el extremo de poder determinar con el máximodetalle el uso de cada espacio.Al impedir a los propietarios decidir el uso del espacio, se segmenta elmercado de suelo, de tal forma que los distintos usos no compiten porla utilización del suelo. Esta falta de competencia entre usosalternativos genera una mala asignación de recursos y da lugar a laaparición de rentas monopólicas”.La conclusión de este análisis es claro: cabe liberalizar el mercado desuelo por tal de garantizar que la oferta del mismo sea suficiente yflexible

II¿QUIEN ES EL CULPABLE DELENCARECIMIENTO DE LA VIVIENDA?EL MITO DEL MERCADO%1009080706050403020100Precio SueloCoste Construcción¿El suelo?¿La construcción?¿El beneficio delpromotor?Gastos PromociónBeneficio Promoción

IILA CONDICIÓN DE “NO FRONTERA” Y SUEFECTO EN EL PRECIO DEL SUELOSuelo Urbano + Suelo UrbanizableSuelo No UrbanizableEL MITO DEL MERCADOP 1P 2Q 1 Q 2

IIEFECTO PREVISTO: LA MEJORA DE LAACCESIBILIDAD A LA VIVIENDAEL MITO DEL MERCADOLa reducción del precio del suelo, resultante de la política deliberalización, tendría dos efectos fundamentales:• Por una parte la mejora de la accesibilidad a la vivienda. Alser el precio del suelo un componente básico del precio de lavivienda, su reducción conduciría a abaratar el coste que lavivienda tiene para las familias, mejorando así su capacidadeconómica.• Por otra, la reducción del coste del suelo mejoraría lacompetitividad de las empresas, al no tener que destinar unaparte significativa de sus recursos al pago del recurso sueloEsa política se llevó a con con la Ley del Suelo de 1998 (aúnvigente en España), con la que se pretendía una reformaestructural de la economía española

IILA REDUCCIÓN DEL PRECIO DEL SUELOTIENE COMO RESULTADO LA MEJORA DELA COMPETIVIDAD ECONÓMICAEL MITO DEL MERCADOPERSONASReducción Precio de la ViviendaMenos presión al alza delos salariosReducción Precio del SueloEMPRESASReducción Coste InmobiliarioReducción Costes fijos de lasempresasMayor CompetitividadMEJORA DE LA ECONOMÍADEL PAÍSReducción de la Inflación

IIICONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓNLAS CONSECUENCIAS DE LALIBERALIZACIÓN¿Son ciertas las previsiones de la política liberalizadora?¿Resuelve el mercado, por si sólo, los efectos nocivos de laplanificación?¿Ha representado, allí donde conocemos sus consecuencias, ellibre mercado (inmobiliario) una mejora significativa de la calidadde vida de las personas?¿Ha mejorado la accesibilidad a la vivienda?¿Ha mejorado la competividad de las empresas?

IIICONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓNLA SUMA DE DECISIONES INDIVIDUALES NOSIEMPRE GENERA UNA SOLUCIÓN SOCIALÓPTIMAel jugador1...Si...y el jugador2...El Dilema del Prisioneroel jugador 1recibe......entoncesy el jugador 2recibe...Coopera Coopera 3 3Coopera Defrauda 0 5Defrauda Coopera 5 0Defrauda Defrauda 0 0

IIILA TRAGEDIA DE LOS COMUNESCONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

III LA TRAGEDIA DE LOS COMUNESEL MITO DEL MERCADO

III¿MEJORA, EL LIBRE MERCADO, LAACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA?CONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓNLA EXPERIENCIA ESPAÑOLA

III SE HA CONSTRUIDO MÁS QUE NUNCACONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

III ESPAÑA E IRLANDA ENCABEZAN ELRANKING DE CONSTRUCCIÓN PER CAPITACONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

... SIN EMBARGO LOS PRECIOS HAN SUBIDO440,00%400,00%360,00%320,00%280,00%III240,00%200,00%160,00%120,00%80,00%2T2002 1T4T3T2T2001 1T4T3T2T2000 1T4T3T2T1999 1T4T3T2T1998 1T4T3T2T1997 1T4T3T2T1996 1T4T3T2T1995 1T4T3T2T1994 1T4T3T2T1993 1T4T3T2T1992 1T4T3T2T1991 1T4T3T2T1990 1T4T3T2T1989 1T4T3T2T1988 1T4T3T2T1987 1TPreus Habitatge IPCCONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

III ESPAÑA, LIDER DEL RANKING DE PRECIOSCONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

IIICONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN¿POR QUÉ EL INCREMENTO DE OFERTA NOHA MODERADO EL PRECIO?350030002500200015001000500LOS PRECIOS SE FORMA DEL “CENTRO” A LA “PERIFERIA”00 50 100 150 200 250

III EL TEATRO DE HARVEYCONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

IIIDE LA CIUDAD COMPACTA AL SPRAWLCONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

IIILAS CONSECUENCIAS DEL “SPRAWL”CONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓNPhoenixTampa-St.PetersburgNorfolkDallas-Fort WorthLos AngelesPhiladelphiaWashingtonNew YorkHoustonAtlantaConsumo de Suelo (1970-1990) (km2)0 500 1.000 1.500 2.000

IIIDE LA CIUDAD DE LOS “LUGARES” ALA CIUDAD DE LOS “FLUJOS”CONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

IIIUNA MOVILIDAD CADA VEZ MÁSINSOSTENIBLECONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

IIIDEL PEQUEÑO COMERCIO A LOSCENTROS COMERCIALESCONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

IIIDE LA HISTORIA AL CITY MARKETINGCONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

III DEL ESPACIO PÚBLICO A LAS “GATEDCOMMUNITIES”CONSECUENCIAS DE LA LIBERALIZACIÓN

IV ¿ES POSIBLE OTRA POLÍTICA?OTRA POLÍTICA ES POSIBLE

IV SMART GROWTHOTRA POLÍTICA ES POSIBLE

IVLA NUEVA POLITICA DE SUELOESPAÑOLAOTRA POLÍTICA ES POSIBLE1. Mantenimiento de la cultura del planeamiento2. Stop a la política de liberalización3. Análisis crítico del “monopolio” sobre el suelo y los efectosperversos que éste tiene en el mercado inmobiliario y en laproducción de ciudad4. Derecho de los ciudadanos vs. Derecho de Propiedad5. “Desagregación” del derecho de propiedad: el propietario delsuelo no lo es del aprovechamiento urbanístico generado porel Plan6. El plusvalor generado por el planeamiento es de carácterpúblico7. Si necesita expropiarse el suelo, la indemnización es por el“Existing Value”8. El desarrollo urbano se produce mediante concurso público,fomentando así la libre competencia de las empresas en laconstrucción de ciudad

IVOTRA POLÍTICA ES POSIBLELA PLANIFICACIÓN FÍSICA CONTINUASIENDO NECESARIAUNA PLANIFICACIÓN QUE TENGA POROBJETIVO LA CONSTRUCCIÓN DECIUDAD, ENTENDIDA COMO PRODUCTOSOCIAL, COMO “LUGAR”UNA PLANIFICACIÓN NO SOMETIDA ALMERCADOPERO QUE SE APOYE EN LA INCIATIVAPRIVADA EN ESE OBJETIVO DECONSTRUIR LA CIUDAD

VBARCELONA: CLARO-OSCUROS EN ELMODELO DE CRECIMIENTOBARECLONA

VBarcelona, Ciudad CompactaBARECLONA

VEntre 1981 y 1996 se ha producido una granexpansión metropolitana1981 1986BARECLONA198119861991 199119961996

V... que ha conducido ...20012001BARECLONAN. demunicipis1981 1986 1991 1996 200162 94 145217 227Població 3.564.313 3.675.327 4.161.646 4.348.272 4.539.749Superfície 1.010 1.715 2.935 4.592 4.796LTL 1.072.844 1.070.120 1.547.772 1.560.393 1.903.291

V... a un significativo proceso de dispersiónBARCELONAInstitut d’Estudis TerritorialsÈpoca MedievalSegle XVI-XVIIFi XVII-Inicis XVIIIFins a 1880Fins a 1920Fins a 1956/57Fins a 1972Fins a 1986Fins a 1992Falta informació

VBarcelona, cambios estructuralesBARECLONA

VBarcelona,¿Quién hace la ciudad?… respuesta ambigua,… pero en todo caso,BARECLONA… Barcelona no es Houston