ZNALECKÝ POSUDEK - ASP2.cz

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 1662-2012
O ceně rozestavěné budovy na pozemku parcelní číslo 145/54 kú 642789 Horní Domaslavice, obec
512192 Horní Domaslavice.
Objednatel znaleckého posudku: Soudní exekutor, JUDr. Jiří Fišer
Čs.armády 219/20
743 01 Bílovec
Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny rozestavěné budovy na pozemku
parcelní číslo 145/54 kú 642789 Horní Domaslavice,
obec 512192 Horní Domaslavice podle platného
cenového předpisu pro exekuční řízení 022 EX
20/11-38
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni
03.05.2012 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Grosman
Malá strana 689
742 13 Studénka
telefon: 732225721, 556701297
e-mail: grosman.zdenek@seznam.cz,
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává .
Studénka, 3.5.2012

A. Nález
1. Znalecký úkol
Stanovení ceny rozestavěné budovy na pozemku parcelní číslo 145/54 kú 642789 Horní
Domaslavice, obec 512192 Horní Domaslavice podle platného cenového předpisu pro
exekuční řízení 022 EX 20/11-38
2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti: Rozestavěná budova na parcele 145/54
Adresa nemovitosti: Horní Domaslavice
739 51 Horní Domaslavice
Kraj: Moravskoslezský
Okres: Frýdek-Místek
Obec: Horní Domaslavice
Katastrální území: Horní Domaslavice
Počet obyvatel: 681
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne .
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- oceňovací předpisy , vyhláška a odborná literatura
- informace a údaje sdělené vlastníky nemovitostí
- skutečností a výměry zjištěné na místě
- snímek katastrální mapy
- stavební povoleni č,j, SÚ 867/04-330/Fri ze dne 03.01.2005
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby: David Wolf, Jana Ziky 1946/18, 708 00 Ostrava - Poruba, vlastnictví:
výhradní
6. Dokumentace a skutečnost
Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik,
zvláště pak kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a
místním šetřením. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v příslušných
informačních zdrojích realitních společností.
Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy
prodejem, koeficient nabízené a prodejní ceny je v rozmezí 0,65 - 1,00.
Pro oceòovanou nemovitost volím koeficient 0,75 z ceny, která je nabízena realitní kanceláøí.
7. Celkový popis nemovitosti
Obec Horní Domaslavice se nachází v turistickém regionu Beskydy, v Podbeskydské
pahorkatině, v těsné blízkosti rekreační oblasti Žermanické přehrady, cca 10 km
severovýchodně od Frýdku-Místku. Jedná se o malou vesnici rozkládající se na území 505
- 2 -

ha, ve které žije okolo 639 obyvatel.
Vesnice si dodnes na celé svém území zachovala typický ráz původního slezského
rozptýleného typu zástavby.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Rozestavéný rodinný dům na parcele číslo 145/54
1.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
B. Znalecký posudek
Popisy objektů, výměra, hodnocení
Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č.
3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se
provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Rozestavéný rodinný dům na parcele číslo 145/54
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ A
Svislá nosná konstrukce: zděná
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.
podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Střecha: se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
Úprava koeficientu prodejnosti Kp:
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11.
Zdůvodnění:
Stavba je už několik let rozestavěná a není dokončená.
Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,5380
Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 %
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3842
Výpočet jednotlivých ploch:
Název Plocha [m 2 ]
I NP 8,22*10,23 = 84,09
Zastřešení 8,22*10,23 = 84,09
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název
I NP
Zastřešení
- 3 -
Zastavěná.
plocha
84,09 m 2
84,09 m 2
Konstr. výška
2,75 m
2,75 m

Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
Název Obestavěný prostor [m 3 ]
I NP (8,22*10,23)*(2,75) = 231,25 m 3
Zastřešení (1/3)*8,22*10,23*2,75 = 77,08 m 3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný prostor
I NP NP 231,25 m 3
Zastřešení NP 77,08 m 3
Obestavěný prostor - celkem: 308,33 m 3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce Provedení Hodnocení
- 4 -
standardu
1. Základy betonové pasy izolované S 100
2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100
3. Stropy hurdiskové S 100
4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100
5. Krytina asfaltová P 100
6. Klempířské konstrukce C 100
7. Vnitřní omítky C 100
8. Fasádní omítky C 100
9. Vnější obklady C 100
10. Vnitřní obklady C 100
11. Schody dřevěné C 100
12. Dveře prosklené S 100
13. Okna plastová s izolačním dvojsklem N 100
14. Podlahy obytných místností betonová S 100
15. Podlahy ostatních místností C 100
16. Vytápění C 100
17. Elektroinstalace C 100
18. Bleskosvod C 100
19. Rozvod vody C 100
20. Zdroj teplé vody C 100
21. Instalace plynu C 100
22. Kanalizace C 100
23. Vybavení kuchyně C 100
24. Vnitřní vybavení C 100
25. Záchod C 100
26. Ostatní C 100
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený
standardu [%] [%]
obj. podíl
1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20
3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30
5. Krytina P 3,40 100 0,46 1,56
Část
[%]

6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00
7. Vnitřní omítky C 5,80 100 0,00 0,00
8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00
9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00
10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00
11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00
12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20
13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20
15. Podlahy ostatních místností C 1,00 100 0,00 0,00
16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00
17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00
18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00
19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00
20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00
21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00
22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00
23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00
24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00
25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00
26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00
Součet upravených objemových podílů 59,57
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby:
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok
[%] [%]
[%] [%] [%] [%]
1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 13,77 100,00 13,77
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 35,59 100,00 35,59
3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 13,26 100,00 13,26
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 12,25 100,00 12,25
5. Krytina P 3,40 100 0,46 1,56 2,62 20,00 0,52
6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
7. Vnitřní omítky C 5,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 5,37 20,00 1,07
13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 13,45 100,00 13,45
14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 3,69 50,00 1,84
15. Podlahy ostatních místností C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
- 5 -

Součet upravených objemových podílů: 59,57 Rozestavěnost: 91,76
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
(OP = objemový podíl upravený rozestavěností,
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení OP Část [%] UP PP Stáří Živ. Opotř.
[%]
- 6 -
[%]
[%]
části
Opotř. z
celku
1. Základy S 13,77 100,00 13,77 15,00 6 175 3,43 0,5145
2. Zdivo S 35,59 100,00 35,59 38,78 6 140 4,29 1,6637
3. Stropy S 13,26 100,00 13,26 14,45 6 140 4,29 0,6199
4. Střecha S 12,25 100,00 12,25 13,35 6 110 5,45 0,7276
5. Krytina P 0,52 100,00 0,52 0,57 6 60 10,00 0,0570
12. Dveře S 1,07 100,00 1,07 1,17 6 65 9,23 0,1080
13. Okna N 13,45 100,00 13,45 14,66 6 65 9,23 1,3531
14. Podlahy obytných místností S 1,84 100,00 1,85 2,02 6 47 12,77 0,2580
Součet upravených objemových podílů: 91,76 Opotřebení: 5,3018
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5957
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1550
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3842
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 458,82
Plná cena: 308,33 m 3 * 3 458,82 Kč/m 3
= 1 066 457,97 Kč
Výpočet nedokončené stavby:
Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,9176
Nedokončená stavba = 978 613,83 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Opotřebení analytickou metodou: 5,3018 %
Úprava ceny za opotřebení - 51 884,15 Kč
Rozestavéný rodinný dům na parcele číslo 145/54 - zjištěná cena = 926 729,68 Kč
1.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
Popis:
Dům je napojen na elekřinu, vodu, odpad je sveden do septiku, plyn je na hranici pozemku.
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby.
Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 %
Seznam staveb:
Název stavby Cena stavby
Rozestavéný rodinný dům na parcele číslo 145/54 926 729,68
Celkem: 926 729,68 Kč
Ocenění:

Cena staveb celkem: 926 729,68
* 0,0400
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 37 069,19Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb
1.1. Rozestavéný rodinný dům na parcele číslo 145/54 978 613,80 Kč
1.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 37 069,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem 1 015 683,- Kč
Celkem 1 015 683,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 015 683,- Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp)
1. Ocenění staveb
1.1. Rozestavéný rodinný dům na parcele číslo 145/54 669 505,60 Kč
1.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 26 780,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem 696 285,80 Kč
Celkem 696 285,80 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu
Kp), celkem
Rekapitulace výsledných cen dle vyhlášky
- 7 -
696 285,80 Kč
1. Ocenění staveb
1.1. Rozestavéný rodinný dům na parcele číslo 145/54 926 729,70 Kč
1.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 37 069,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem 963 798,90 Kč
Celkem 963 798,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem 963 798,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: 963 800,- Kč
Cena nabízena realitní kanceláří za totožnou nemovitost je 1 360 000 Kč, když
použiji koeficient 0,75 tak je cena 1 020 000 Kč.

Na základě provedené analýzy, s použitím metod ocenění pro stanovení tržní
hodnoty k uvedenému datu, je tržní hodnota (cena obvyklá) oceňovaných
nemovitostí odhadnuta ve výši
1 000 000 Kč
Slovy: Milionkorunčeských
Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že osobně přezkoumal vlastnické právo ke všem výše uvedeným
nemovitostem a prohlašuje, že v součastné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z
vlastnického právo k těmto nemovitostem. Ve výše uvedené zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a
omezujících podmínkách ovlivňujících analýzu, hodnoty a závěry v ní obsažené. Žádná jiná osoba mimo
mne nepřipravovala tuto analýzu, hodnoty a závěry v této zprávě uvedené.
Studénka, 3.5.2012
Ing. Zdeněk Grosman
Malá strana 689
742 13 Studénka
telefon: 732225721, 556701297
e-mail: grosman.zdenek@seznam.cz,
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 12.10.1999, Spr 2911/99
pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
stavebnictví, odvětví stavby obytná, stavby průmyslové
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1662-2012 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2012/1662.
E. Seznam příloh
počet stran A4 v příloze:
Snímek katastrální mapy 1
Stavební povolení 1
Nabídka M M reality 1
Fotodokumentace nemovitosti 1
Snímek
- 8 -

Stavební povolení
- 9 -

Nabídka realitní kanceláře
- 10 -

Fotodokumentace
- 11 -

- 12 -