Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>ZNALECKÝ</strong> <strong>POSUDEK</strong><br />
č. 2144<br />
O ceně nemovitosti - pozemků zapsaných na LV 1144 v k.ú. Moravský Krumlov, město Moravský<br />
Krumlov, okres Znojmo.<br />
Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Nymburk, Mgr. Tomáš Pospíšil<br />
28. října 1474/20<br />
288 02 Nymburk<br />
Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny zjištěné a obvyklé k provedení<br />
exekuce, Sp. zn. 070 Ex 1473/10-37<br />
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004<br />
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění<br />
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.,<br />
podle stavu ke dni 26.2.2013 znalecký posudek vypracoval:<br />
Ing. Milan Jelínek<br />
Rakšická 645<br />
672 01 Moravský Krumlov<br />
telefon: 515322875, 602947321<br />
e-mail: milanjelinek@volny.<strong>cz</strong><br />
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se<br />
předává ve 2 vyhotoveních.<br />
V Moravském Krumlově 1.3.2013
A. Nález<br />
1. Znalecký úkol<br />
Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitostí - pozemků zapsaných na<br />
LV 1144 k.ú. Moravský Krumlov, město Moravský Krumlov, okres Znojmo.<br />
Cena je zjištěna podle a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č.<br />
460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a dále porovnáním skutečného trhu se<br />
srovnatelnými nemovitostmi pro stanovení ceny obvyklé.<br />
2. Základní informace<br />
Název předmětu ocenění: pozemky na LV 1144 v k.ú. Moravský Krumlov<br />
Adresa předmětu ocenění: Na Kačence<br />
672 01 Moravský Krumlov<br />
Kraj: Jihomoravský<br />
Okres: Znojmo<br />
Obec: Moravský Krumlov<br />
Katastrální území: Moravský Krumlov<br />
Počet obyvatel: 5 903<br />
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 71,3508 Kč/m 2<br />
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)<br />
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 71,35 Kč/m 2<br />
3. Prohlídka a zaměření<br />
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.2.2013 za přítomnosti zpracovatele znaleckého<br />
posudku.<br />
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku<br />
- výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1144 pořízený dálkovým přístupem ke katastru<br />
nemovitostí dne 8.2.2013<br />
- snímek z katastrální mapy<br />
- územní plám města Moravský Krumlov<br />
- 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje<br />
Vlastník pozemku:<br />
oceňované pozemky jsou ve vlastnictví osob, které jsou uvedeny ve výpisu z katastru nemovitostí.<br />
Exekuce se provádí proti povinné osobě, kterou je,<br />
Břínek Jiří (600813/0392) - spoluvlastnický podíl 1/12<br />
Bytem Za Návsí 259/2, Záběhlice, 106 00 Praha<br />
6. Dokumentace a skutečnost<br />
Znalci jsou k dispozici podklady uvedené v A.4. Vlastnická práva obsažená ve výpisu z katastru<br />
nemovitostí se vztahují jen k pozemků, které jsou ve spoluvlastnictví osmi osob.<br />
Pokud je na pozemku stavba, je v obsahu výpisu odkaz na vlastníka stavby, který je evidován na<br />
LV č.28.<br />
Vlastníkem staveb jsou:<br />
Plemenáři Brno, a.s. Optátova 708/37, Brno, Jundrov, 637 00 Brno<br />
V obsahu textové části je velké množství záznamů o nařízení exekuce nebo exekuční příkaz k<br />
prodeji nemovitosti. Žádná jiná břemena nebo zatížení nemovitostí, která by mohla mít vliv na<br />
zjištění ceny nejsou k datu zjištění ceny evidována.<br />
7. Celkový popis nemovitosti<br />
Pozemky tvoří jeden celek, který je zástavbou a ohraničením pozemků rozčleněn na jedenáct parcel.<br />
Jak je zřejmé ze snímku katastrální mapy byly tyto pozemky před zahájením výstavby plemenářské<br />
stanice sjednocené do jedné parcely. Výstavba plemenářské stanice včetně obytných domů začala v<br />
šedesátých letech minulého století.<br />
Cena pozemků je zjištěna ve vazbě na územní plán města Moravský Krumlov a skutečný trh se<br />
srovnatelnými pozemky v tomto městě.<br />
8. Obsah znaleckého posudku<br />
a) Ocenění pozemků<br />
a1) Pozemky zastavěné nebo přiléhající ke stavbám<br />
a2) Pozemky zahrnuté do ÚP k zastavění<br />
- 3 -
B. Znalecký posudek<br />
Popisy objektů, výměra, hodnocení<br />
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.<br />
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF<br />
ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011<br />
Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.<br />
a) Ocenění pozemků<br />
a1) pozemky zastavěné nebo přiléhající ke stavbám<br />
Popis:<br />
Pozemky jsou zastavěné stavbami rodinných domů, tedy ty, které jsou v katastru nemovitostí<br />
evidované v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Ostatní pozemky k těmto rodinným<br />
domům přiléhají a společně se zastavěnými plochami tvoří jeden souvislý celek, jsou v katastru<br />
nemovitostí evidovány v druhu pozemku zahrada.<br />
Cena je zjištěna podle těchto zjištěných skutečností.<br />
K pozemkům je přístup od zpevněné komunikace, v místě je možnost připojení na vodovod a<br />
elektřinu.<br />
Kanalizace a plynofikace v místě není.<br />
Parcela 3209/2 je veřejným prostranstvím určeným územním plánek k zastavění rodinnými domy.<br />
Ocenění:<br />
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:<br />
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:<br />
2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 %<br />
Úprava cen: -7 %<br />
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:<br />
v místě je možnost připojení na veřejný vodovod a elektřinu<br />
kanalizace a plynofikace v místě není<br />
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8210<br />
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460<br />
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:<br />
Zatřídění Zákl. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Koef. Ki Kp Úprava<br />
[%]<br />
Upr. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří<br />
§ 28 odst. 1 a 2 71,35 1,00 2,1460 0,8210 -7,00 116,91<br />
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku<br />
§ 28 odstavec 5 71,35 0,40 2,1460 0,8210 -7,00 46,76<br />
§ 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2)<br />
- 4 -
§ 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 71,35 0,30 2,1460 0,8210 -7,00 35,07<br />
Typ Název Parcelní Výměra<br />
číslo [m 2 Jedn. cena<br />
] [Kč/m 2 Cena<br />
] [Kč]<br />
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 3216/2 15,00 116,91 1 753,65<br />
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 3216/3 14,00 116,91 1 636,74<br />
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 3218/2 331,00 116,91 38 697,21<br />
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 3220/2 462,00 116,91 54 012,42<br />
§ 28 odstavec 5 zahrada 3215/2 2,00 46,76 93,52<br />
§ 28 odstavec 5 zahrada 3217/3 166,00 46,76 7 762,16<br />
§ 28 odstavec 5 zahrada 3219 180,00 46,76 8 416,80<br />
§ 28 odstavec 5 zahrada 3221 239,00 46,76 11 175,64<br />
§ 32 odst. 1 (§28 k zastavění<br />
odst. 2)<br />
3209/2 126,00 35,07 4 418,82<br />
Stavební pozemky - celkem 127 966,96<br />
Pozemky zastavěné nebo přiléhající ke stavbám - zjištěná cena = 127 966,96 Kč<br />
a2) pozemky zahrnuté do ÚP k zastavění<br />
Popis:<br />
Jedná se o pozemky, které jsou v územním plánu zahrnuty do oblasti určené jako zemědělský areál<br />
s možností umísťování zemědělských staveb. V oblasti přiléhající k železnici je tato možnost<br />
výstavby omezená pouze na zpevněné manipulační plochy.<br />
Ocenění:<br />
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:<br />
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:<br />
2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 %<br />
Úprava cen: -7 %<br />
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:<br />
možnost připojení na veřejný vodovod a elektřinu<br />
plynofikace a kanalizace není<br />
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,1140<br />
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1650<br />
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:<br />
Zatřídění Zákl. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
Koef. Ki Kp Úprava<br />
[%]<br />
Upr. cena<br />
[Kč/m 2 ]<br />
§ 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2)<br />
§ 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 71,35 0,30 2,1650 0,1140 -7,00 4,91<br />
Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2 . 20,00<br />
- 5 -
Typ Název Parcelní Výměra<br />
číslo [m 2 Jedn. cena<br />
] [Kč/m 2 Cena<br />
] [Kč]<br />
§ 32 odst. 1 (§28 k zastavění<br />
3180/8 2 045,00 20,00 40 900,odst.<br />
2) zemědělským areálem<br />
§ 32 odst. 1 (§28 k zastavění<br />
3196/2 134,00 20,00 2 680,odst.<br />
2) zemědělským areálem<br />
§ 32 odst. 1 (§28 k zastavění<br />
3222/1 535,00 20,00 10 700,odst.<br />
2) zemědělským areálem<br />
§ 32 odst. 1 (§28 k zastavění<br />
3223/1 109,00 20,00 2 180,odst.<br />
2) zemědělským areálem<br />
Stavební pozemky - celkem 56 460,-<br />
Pozemky zahrnuté do ÚP k zastavění - zjištěná cena = 56 460,- Kč<br />
- 6 -
C. Rekapitulace<br />
Rekapitulace výsledných cen: podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění<br />
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.<br />
a) Ocenění pozemků<br />
a1) pozemky zastavěné nebo přiléhající ke stavbám 127 967,- Kč<br />
a2) pozemky zahrnuté do ÚP k zastavění 56 460,- Kč<br />
a) Ocenění pozemků celkem 184 427,- Kč<br />
Celkem 184 427,- Kč<br />
Rekapitulace výsledných cen, celkem 184 427,- Kč<br />
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: 184 430,- Kč<br />
Výsledná cena spoluvlastnictví 1/12: 15 370,- Kč<br />
slovy: patnáctisíctřistasedmdesát Kč<br />
D. Zjištění ceny obvyklé<br />
a) pozemky zastavěné nebo přiléhající ke stavbám<br />
Obvyklou (obecnou) cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji<br />
majetku. Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak bez mimořádných vlivů,<br />
kterými mohou být osobní poměry prodávajícího nebo mimořádná obliba ... .<br />
Pro stanovení obvyklé ceny je výhodné užít porovnávací metodu podle již uskutečněných prodejů<br />
v daném místě a čase.<br />
V obci Moravský Krumlov dochází k prodejům srovnatelných pozemků a to za účelem realizace<br />
nové výstavby rodinných domu nebo za účelem majetkoprávního vypořádání tam, kde byly<br />
v minulosti stavby umísťovány jen na základě užívacího vztahu. Nejedná se tedy o přestupky ve<br />
vazbě na stavební řád, jsou to dlouhodobě neřešené majetkové vztahy zanedbané v období ve<br />
kterém rozhodoval více užívací stav než vlastnictví.<br />
- 7 -
Podle mé osobní zkušenosti, kterou však nemohu doložit kopiemi odpovídajících smluv, tedy pouze<br />
na základě sdělení prodávajících, kterým jsem vyhotovoval znalecké posudky mohu konstatovat, že<br />
cena prodejní pozemků srovnatelných s oceňovanými pozemky je k datu zjištění ceny na úrovni<br />
200,- Kč/ 1m 2 . Pokud by byl pozemek nezastavěný, s možností výstavby zcela nové stavby, byla<br />
by jeho obvyklá cena v rozmezí 400,- až 800,- Kč. Snížení na úroveň 200,- Kč/ 1m 2 vyjadřuje tu<br />
skutečnost, že se jedná o pozemky již zastavěné a dochází k narovnání mezi vlastníky pozemků a<br />
vlastníky staveb. Celková výměra pozemků je převzata z části B znaleckého posudku a činí 1535<br />
m 2 .<br />
Obvyklá ceny 1535 x 200,- = 307 000,- Kč .<br />
Obvyklá cena pozemků zastavěným nebo přiléhajících ke stavbám<br />
činí 307 000,- Kč.<br />
Teto cena je stanovena bez ohledu na mimořádné podmínky trhu s nemovitostmi srovnatelné<br />
velikosti a účelu ve srovnatelných obcích.<br />
b) pozemky zahrnuté do ÚP k zastavění zemědělským areálem<br />
Obvyklá cena těchto pozemků, které se objevují na trhu jako pozemky v již existujících<br />
zemědělských areálech, u kterých je situace obdobná jako u pozemků v části a) zjištění ceny<br />
obvyklé, tedy majetkoprávní vypořádání, je 35,- Kč na 1 m 2 . Pozemky se zjišťovanou obvyklou<br />
cenou se však výrazně liší od této skutečnosti tím, že se nacházejí v ochranném pásmu železnice<br />
vedoucí do JE Dukovany. Lze tedy předpokládat na trhu cenu nižší v úrovní ceny zjištěné v části C<br />
posudku, tedy 56 460,- Kč.<br />
Obvyklá pozemků zahrnutých do ÚP k zastavění zemědělským areálem<br />
činí 56 460,- Kč.<br />
Teto cena je stanovena bez ohledu na mimořádné podmínky trhu s nemovitostmi srovnatelné<br />
velikosti a účelu ve srovnatelných obcích.<br />
Obvyklá cena pozemků zastavěným 307 000,- Kč<br />
Obvyklá pozemků zahrnutých do ÚP 56 460,- Kč<br />
Obvyklá cena nemovitostí celkem: 363 460,- Kč<br />
Obvyklá cena spoluvlastnictví 1/12:<br />
slovy: třicettisíc Kč<br />
- 8 -<br />
30 000,- Kč
V Moravském Krumlově 1.3.2013<br />
Ing. Milan Jelínek<br />
Rakšická 645<br />
672 01 Moravský Krumlov<br />
telefon: 515322875, 602947321<br />
e-mail: milanjelinek@volny.<strong>cz</strong><br />
D. Znalecká doložka<br />
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne<br />
28.2.1990 č.j.Spr 726/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.<br />
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2144 znaleckého deníku.<br />
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2144.<br />
otisk kulaté pečetě podpis znalce<br />
- 9 -
Change language