Znalecký posudek ć. 1850/2010 - Sreality.cz

Znalecký posudek . 1850/2010
o cen nemovitostí - pozemk . parc. 1474/46, 1474/51, 1476/15 s píslušenstvím v kat. úz.
Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem.
Objednatel posudku: JUDr. Ondej Mareš
Exekutorský úad Litomice
Novobranská 20
412 01 Litomice
Úel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce .j.
Ex 10453/08-11 prodejem nemovitosti.
Podle stavu ke dni 2.9.2010 posudek vypracoval:
B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o.
Holekova 657 Hálova 34
150 00 Praha 5 – Košíe 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 11 stran textu vetn titulního listu a 5 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2
vyhotoveních.
V Praze dne 20.9.2010

A. Nález
1. Znalecký úkol
Vypracovat znalecký posudek na nemovitosti zapsané na LV . 612, vedené Katastrálním úadem
pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Ústí nad Labem, k.ú. Libouchec, obec Libouchec se
stanovením ceny obvyklé v míst a ase.
2. Informace o nemovitosti
Adresa nemovitosti: Pozemky . parc. 1474/46, 1474/51, 1476/15
403 35 Libouchec
Region: Ústecký
Okres: Ústí nad Labem
Katastrální území: Libouchec
3. Prohlídka a zamení nemovitosti:
ástená prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 2.9.2010 bez pítomnosti majitele.
4. Podklady pro vypracování posudku:
- výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.7.2010, LV . 612, kat. úz. Libouchec,
Katastrální úad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, vyhotoven dálkovým
pístupem
- kopie mapy katastrální ze dne 14.7.2010, mapový list . 3-2/3,4, mítko 1:2000,
kat. úz. Libouchec
- exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 10453/08-11 ze dne 25.11.2008
- usnesení o ustanovení znalce .j. 124 EX 10453/08-82 ze dne 12.7.2010
- sdlení stavebního úadu ze dne 20.9.2010
- fotodokumentace nemovitosti
- informace z KN
- informace z realitního trhu
- skutenosti zjištné na míst samém
5. Vlastnické a evidenní údaje:
Vlastnictví k oceovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je však
evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí LV . 612, kde je uvedeno:
A - vlastnické právo:
SJM Hauzer Roman a Hauzerová Zuzana Mgr., Libouchec 470, 403 35 Libouchec
B - nemovitosti:
- pozemek . parc. 1474/46 - trvalý travní porost o výme 145 m 2
- pozemek . parc. 1474/51 - trvalý travní porost o výme 47 m 2
- pozemek . parc. 1476/15 - ostatní plocha - jiná plocha o výme 148 m 2
C - omezení vlastnických práv:
- usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v Ústí nad Labem .j. 52
Nc-7010/2008-3 ze dne 25.2.2008
- rozhodnutí správce dan o zízení zástavního práva, FÚ v Ústí nad Labem .j.
150640/2008/214942/6065 ze dne 23.6.2008, právní moc ke dni 19.8.2008
- usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v Ústí nad Labem .j. 42
Nc-10578/2008-6 ze dne 17.9.2008. Právní moc ke dni 19.12.2008
2

- exekuní píkaz k prodeji nemovitosti exekutora JUDr. Mareše .j. 124
Ex-10453/2008-11 ze dne 25.11.2008, právní moc ke dni 3.12.2008
- usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v Ústí nad Labem .j. 42
Nc-7166/2009-5 ze dne 27.3.2009
- exekuní píkaz k prodeji nemovitosti ex. úadu. Praha 5 .j. 067
Ex-1665/2009-8 ze dne 28.4.2009
- usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v Ústí nad Labem .j. 42
Nc-7792/2009-10 ze dne 8.6.2009
- exekuní píkaz k prodeji nemovitosti ex. úadu. Prostjov .j. 018
Ex-01193/2009-005 ze dne 15.12.2009
- usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v Ústí nad Labem .j. 42
EXE-249/2010-12 ze dne 8.4.2010
D - Jiné zápisy
Bez zápisu
E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
- kupní smlouva V11 388/1997 ze dne 6.2.1997, právní úinky vkladu ke dni
10.2.1997
- kupní smlouva V11 7829/1998 ze dne 10.11.1998, právní úinky vkladu ke dni
25.11.1998
6. Dokumentace a skutenost:
Dle sdlení OÚ Libouchec jsou pozemky . parc. 1474/46, 1474/51, 1476/15 v zastavitelné ploše
obce, dle platného územního plánu sídelního útvaru Libouchec, urené pro výstavbu rodinných
dom.
7. Celkový popis nemovitosti:
Oceované nemovitosti - pozemky . parc. 1474/46, 1474/51 a 1476/15 se nachází na okraji
zastavného území v jižní ásti obce Libouchec, kat. úz. Libouchec, okres Ústí nad Labem. Obec
Libouchec má velmi dobrou obanskou vybavenost, veškerá se nachází v Ústí nad Labem (cca 12
km). Pístup k pozemkm je pes pozemky obce a jiného vlastníka (vcné bemeno není).
Inženýrské sít nezjištny.
Pozemek je tvoený parcelami . 1474/46, 1474/51, 1476/15 a je mírn svažitý jižním smrem,
nepravidelného tvaru. Na pozemku se nachází devný pístešek, vzrostlé ovocné a okrasné
deviny. Pozemek je oplocen devným lakovým plotem, vstupní vrata devná laková.
8. Obsah posudku:
a) Vedlejší stavby
a1) Devný pístešek
b) Venkovní úpravy
b1) Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky
c) Porosty
c1) Porosty
d) Pozemky
d1) Pozemky
3

B. Posudek
Výmry, hodnocení a ocenní objekt:
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.)
a) Vedlejší stavby
a1) Devný pístešek - § 7
Zatídní pro poteby ocenní:
Vedlejší stavba: typ G
Svislá nosná konstrukce: pístešky
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Kód CZ - CC: 1274
Zastavné plochy a výšky podlaží:
1.NP: 2,00*2,00/2 = 2,00 m 2
Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška
1.NP: 2,00 m 2
3,00 m
Obestavný prostor:
1.NP: (2,00*2,00/2)*(3,00) = 6,00 m 3
Obestavný prostor – celkem: = 6,00 m 3
Výpoet koeficientu K4:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást
standardu
4
[%]
[%]
Koeficient Upravený obj.
podíl
1. Základy C 12,20 100,00 0,00 0,00
2. Obvodové stny C 31,00 100,00 0,00 0,00
4. Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50
5. Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80
6. Klempíské konstrukce C 4,20 100,00 0,00 0,00
7. Úprava povrch S 6,30 100,00 1,00 6,30
Souet upravených objemových podíl: 52,60
Hodnota koeficientu vybavení K4: 0,5260
Ocenní:
Základní cena (dle píl. . 8): = 750,- K/m 3
Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,5260
Polohový koeficient K5 (píl. . 14 - dle významu obce): * 0,8500
Koeficient zmny cen staveb Ki (píl. . 38): * 2,1210
Koeficient prodejnosti Kp (píl. . 39 - dle obce a úelu užití): * 0,5340

Základní cena upravená = 379,79 K/m 3
Plná cena: 6,00 m 3 * 379,79 K/m 3 = 2 278,74 K
Výpoet opotebení lineární metodou
Stáí (S): 5 rok
Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok
Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 rok
Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 25 = 20,000 % - 455,75 K
Devný pístešek - zjištná cena = 1 822,99 K
b) Venkovní úpravy
b1) Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky - § 10
Zatídní pro poteby ocenní:
Venkovní úprava: 13.6. Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky
Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.4) budovy pro rodinnou rekreaci
Plocha: 52,0*1,20 = 62,40 m 2
Ocenní:
Základní cena (dle píl. . 11): 62,40 m 2 * 435,- K/m 2 = 27 144,- K
Polohový koeficient K5 (píl. . 14 - dle významu obce): * 0,8500
Koeficient zmny cen staveb Ki (píl. . 38): * 2,1730
Koeficient prodejnosti Kp (píl. . 39 - dle obce a úelu užití): * 0,5340
Plná cena: = 26 772,80 K
Výpoet opotebení lineární metodou
Stáí (S): 10 rok
Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rok
Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 rok
Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 25 = 40,000 % - 10 709,12 K
Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky - zjištná cena = 16 063,68 K
c) Porosty
c1) Porosty
Ovocné deviny: píloha . 34
Zahrádkáský typ ovocnáství:
Název Stáí Poet / Jedn. cena Úprava Upr. cena Cena
[rok] Výmra [K/jedn.] [%] [K/jedn.] [K]
Jablo - Nk 35 2 ks 35,00 -25% min .35,00 70,00
Švestka 45 2 ks 70,00 -30% min .70,00 140,00
Líska 50 2 ks 70,00 -30% min .70,00 140,00
Souet 350,00
Koeficient prodejnosti Kp: * 1,00
5

Celkem - ovocné deviny 350,00
Okrasné deviny: píloha . 37
Název Stáí Poet / Jedn. cena Srážka Upr. cena Cena
[rok] výmra [K/jedn.] [%] [K/jedn.] [K]
smrk pichlavý 60 5,00 ks 29 610,00 30% 20 727,00 103 635,00
smrk ztepilý 60 4,00 ks 25 760,00 30% 18 032,00 72 128,00
vrba bílá 30 1,00 ks 19 650,00 10% 17 685,00 17 685,00
Souet 193 448,00
Koeficient polohy K5 (píl. . 14): * 0,85
Koeficient stanovišt Kz (dle píl. . 37): * 0,75
Koeficient prodejnosti Kp (dle píl. . 39): * 1,00
Celkem - okrasné deviny 123 323,10
Porosty - zjištná cena = 123 673,10 K
Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení
a) Devný pístešek = 1 820,- K
b) Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky = 16 060,- K
c) Porosty = 123 670,- K
Cena objektiní celkem 141 550,- K
Vcná hodnota dle cenového pedpisu 460/2009 Sb.
a) Vedlejší stavby
a1) Devný pístešek - § 7
Zatídní pro poteby ocenní:
Vedlejší stavba: typ G
Svislá nosná konstrukce: pístešky
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Kód CZ - CC: 1274
Zastavné plochy a výšky podlaží:
1.NP: 2,00*2,00/2 = 2,00 m 2
Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška
1.NP: 2,00 m 2
3,00 m
Obestavný prostor:
1.NP: (2,00*2,00/2)*(3,00) = 6,00 m 3
Obestavný prostor – celkem: = 6,00 m 3
Výpoet koeficientu K4:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
6

A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj.
standardu [%] [%]
podíl
1. Základy C 12,20 100,00 0,00 0,00
2. Obvodové stny C 31,00 100,00 0,00 0,00
4. Krov S 33,50 100,00 1,00 33,50
5. Krytina S 12,80 100,00 1,00 12,80
6. Klempíské konstrukce C 4,20 100,00 0,00 0,00
7. Úprava povrch S 6,30 100,00 1,00 6,30
Souet upravených objemových podíl: 52,60
Hodnota koeficientu vybavení K4: 0,5260
Ocenní:
Základní cena (dle píl. . 8): = 750,- K/m 3
Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,5260
Polohový koeficient K5 (píl. . 14 - dle významu obce): * 0,8500
Koeficient zmny cen staveb Ki (píl. . 38): * 2,1210
Základní cena upravená = 711,22 K/m 3
Plná cena: 6,00 m 3 * 711,22 K/m 3 = 4 267,32 K
Výpoet opotebení lineární metodou
Stáí (S): 5 rok
Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rok
Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 rok
Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 25 = 20,000 % - 853,46 K
Devný pístešek - zjištná cena = 3 413,86 K
b) Venkovní úpravy
b1) Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky - § 10
Zatídní pro poteby ocenní:
Venkovní úprava: 13.6. Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky
Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.4) budovy pro rodinnou rekreaci
Plocha: 52,0*1,20 = 62,40 m 2
Ocenní:
Základní cena (dle píl. . 11): 62,40 m 2 * 435,- K/m 2 = 27 144,- K
Polohový koeficient K5 (píl. . 14 - dle významu obce): * 0,8500
Koeficient zmny cen staveb Ki (píl. . 38): * 2,1730
Plná cena: = 50 136,33 K
Výpoet opotebení lineární metodou
Stáí (S): 10 rok
Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rok
Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 rok
Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 25 = 40,000 % - 20 054,53 K
Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky - zjištná cena = 30 081,80 K
7

c) Porosty
c1) Porosty
Ovocné deviny: píloha . 34
Zahrádkáský typ ovocnáství:
Název Stáí Poet / Jedn. cena Úprava Upr. cena Cena
[rok] Výmra [K/jedn.] [%] [K/jedn.] [K]
Jablo - Nk 35 2 ks 35,00 -25% min .35,00 70,00
Švestka 45 2 ks 70,00 -30% min .70,00 140,00
Líska 50 2 ks 70,00 -30% min .70,00 140,00
Souet 350,00
Koeficient prodejnosti Kp: * 1,00
Celkem - ovocné deviny 350,00
Okrasné deviny: píloha . 37
Název Stáí Poet / Jedn. cena Srážka Upr. cena Cena
[rok] výmra [K/jedn.] [%] [K/jedn.] [K]
smrk pichlavý 60 5,00 ks 29 610,00 30% 20 727,00 103 635,00
smrk ztepilý 60 4,00 ks 25 760,00 30% 18 032,00 72 128,00
vrba bílá 30 1,00 ks 19 650,00 10% 17 685,00 17 685,00
Souet 193 448,00
Koeficient polohy K5 (píl. . 14): * 0,85
Koeficient stanovišt Kz (dle píl. . 37): * 0,75
Koeficient prodejnosti Kp (dle píl. . 39): * 1,00
Celkem - okrasné deviny 123 323,10
Porosty - zjištná cena = 123 673,10 K
Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení
a) Devný pístešek = 3 410,- K
b) Plot devný lakový na dev. nebo ocel. sloupky = 30 080,- K
c) Porosty = 123 670,- K
Cena objektiní celkem 157 160,- K
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.)
a) Pozemky
a1) Pozemky - § 27 - § 32
Stavební pozemky ocenné dle § 28 odst. 3:
Základní cena = cena dle § 28 odst. 1 písm. a) až l) = 124,44 K/m 2 .
Název Parcelní íslo Výmra
[m 2 Úprava Jedn. cena
] ceny [K/m 2 Cena
] [K]
trvalý travní porost 1474/46 145,00 0,8 99,55 14 434,75
8

trvalý travní porost 1474/51 47,00 0,8 99,55 4 678,85
ostatní plocha - jiná
plocha
1476/15 148,00 0,8 99,55 14 733,40
Souet 33 847,-
Souet 33 847,-
Koeficient prodejnosti Kp (píl. . 39 - dle obce a úelu užití): * 0,7440
Koeficient zmny cen staveb Ki (píl. . 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730
Stavební pozemky ocenné dle § 28 odst. 3 - celkem 54 720,85
Pozemky - zjištná cena = 54 720,85 K
Rekapitulace ocenní pozemk
a) Pozemky = 54 720,- K
Cena pozemkiní celkem 54 720,- K
Srovnávací indexová metoda
a) Pozemky
a1) Pozemky
Seznam porovnávaných pozemk:
Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena
Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena
1) Stavební pozemek - Libouchec 744,- K/m 2 0,60 1,00 0,40 1,00 1,00 1,00
3 100,- K/m 2
2) Stavební pozemek - Libouchec 400,- K/m 2 0,60 0,80 0,40 0,70 1,00 1,00
2 976,19 K/m 2
3) Stavební pozemek - Libouchec 849,- K/m 2 1,00 1,00 0,40 1,30 1,00 1,00
1 632,69 K/m 2
Souet: 7 708,88 K/m 2
/ 3
Prmrná upravená výchozí cena: 2 569,63 K/m 2
Výchozí cena: = 2 569,63 K/m 2
Korekce výchozí ceny:
A - územní struktura: * 0,60
B - typ stavebního pozemku: * 0,80
C - tída velikosti obce podle potu obyvatel: * 0,40
D - obchodní resp. prmyslová poloha: * 1,00
E - územní pipravenost, infrastruktura: * 1,00
F - speciální charakteristiky: * 0,90
Výchozí cena upravená = 444,03 K/m 2
Oceované pozemky:
trvalý travní porost p.. 1474/46 145 m 2
9

trvalý travní porost p.. 1474/51 47 m 2
ostatní plocha - jiná plocha p.. 1476/15148 m 2
Výmra oceovaných pozemk: 340 m 2
340,00 m 2 á 444,03 K/m 2 = 150 970,20 K
Pozemky ocenné srovnávací indexovou metodou - celkem = 150 970,20 K
Pozemky - výsledná cena = 150 970,20 K
Rekapitulace ocenní pozemk
a) Pozemky = 150 970,- K
Cena pozemkiní celkem 150 970,- K
C. Rekapitulace
Administrativní cena:
Administrativní cena objekt: 141 560,- K
Administrativní cena pozemk: 54 720,- K
Administrativní cena celkem: 196 280,- K
Vcná hodnota:
Vcná hodnota objekt: 157 170,- K
Vcná hodnota pozemk: 150 970,- K
Stanovená vcná hodnota celkem: 308 140,- K
Stanovisko znalce
Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých
oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i
záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout
žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní
dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace.
Pozemky . parc. 1474/46, 1474/51, 1476/15 jsou dle sdlení SÚ Libouchec v zastavitelné ploše
obce, dle platného územního plánu sídelního útvaru Libouchec, urené pro výstavbu rodinných
dom. Obec Libouchec má velmi dobrou obanskou vybavenost, veškerá se nachází v Ústí nad
Labem (cca 12 km). Pístup k pozemkm je pes pozemky obce a jiného vlastníka (vcné bemeno
není). Inženýrské sít nezjištny. Na pozemku se nachází devný pístešek, vzrostlé ovocné a
okrasné deviny. Pozemek je oplocen devným lakovým plotem, vstupní vrata devná laková.
10

Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt
stanovuji obvyklou cenu pozemk ve výši 300.000,- K.
slovy: ti sta tisíc K
V Praze dne 20.9.2010
Obvyklá cena:
300 000,- K
11
MONTEKALA, spol. s r.o.
Hálova 34
190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký
ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu
spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a
tlumonících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do
prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s
rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí
movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví.
Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 1850/2010 znaleckého deníku.
Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti.
Vypracovala spolenost B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, 150 00 Praha 5 - Košíe, IO:
61056049, která je oprávnna na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu
mstské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. Pedmt podnikání: Oceování
majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik.
Ocenní bylo zapsáno pod po.. 204/2010 deníku.
E. Seznam píloh:
Mapová situace.
Snímek z katastrální mapy.
Výpis z katastru nemovitostí.