Časopis Urob si sám špeciál jeseň/2019

Ako získať úver na
2 celú nehnuteľnosť
Na rozdiel od minulosti
banky už nemôžu poskytovať 100 %
hypotéky. Len v ojedinelých prípadoch
si možno požičať 90 % z hodnoty
založenej nehnuteľnosti. Limitované sú
aj úvery, pri ktorých výška presahuje
80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti.
Väčšina ľudí by sa tak mala pripraviť,
že ak si budú chcieť kúpiť byt v hodnote
100-tisíc eur, dostanú len úver vo výške
80-tisíc eur. Zvyšných 20-tisíc eur si
budú musieť zaobstarať inde.
Takúto vysokú sumu je pritom problém
dofinancovať aj spotrebným úverom.
Keďže splatnosť spotrebných úverov je
obmedzená na osem rokov, znamená to
príliš vysokú splátku. Mnohým klientom
banka musí žiadosť o takýto úver
zamietnuť, pretože by im po zaplatení
splátok zostala z platu príliš malá suma.
Banky pritom musia testovať schopnosť
splácať úver aj v prípade, že by sa
úroková sadzba zvýšila o 2 %.
Najvýhodnejšou a najlacnejšou
možnosťou je nasporiť si 20 % z ceny
bytu. Inou možnosťou, ako získať úver
na kúpu celého bytu, je okrem kupovaného
bytu založiť aj ďalšiu nehnuteľnosť,
napríklad rodičovský dom. Aj keď
túto možnosť nemajú všetci, výrazne to
urýchli a zjednoduší získanie vlastného
bývania. Keď dlžná suma klesne pod
80 % hodnoty kupovaného bytu, je
možné vyňať druhú nehnuteľnosť spod
zabezpečenia. V prípade úrokovej
sadzby vo výške 1 % a 30-ročnej
splatnosti to trvá necelých sedem rokov.
Samozrejme, ak by sa hodnota bytu
časom zvýšila, je možné vyňať druhú
nehnuteľnosť zo zabezpečenia aj skôr.
3 Refinancovať
možno kedykoľvek
Mnoho ľudí sa obáva, že ak si
vyberú úver s nízkym úrokom, banka
im ho po skončení fixácie výrazne zvýši,
aby na nich zarobila, a budú preto platiť
viac, ako keby si teraz zvolili inú banku
s vyšším úrokom. „Riziko zvýšenia
úrokovej sadzby na konci fixácie hrozí
rovnako vo všetkých bankách. Dnes sa
nedá predpokladať, ktorá banka bude
mať najnižšie sadzby v čase končiacej sa
fixácie. A to najdôležitejšie, na konci
fixácie ľudia majú možnosť zmeniť
banku a nájsť si opäť najvýhodnejšiu
sadzbu na trhu. Pravidelná kontrola
úrokovej sadzby na konci fixácie je
cesta, ako si udržať hypotéku pod
kontrolou dlhodobo,“ tvrdí Ovčarik.
Pri skončení viazanosti úrokovej sadzby
je možné preniesť úver do inej banky
bez toho, aby klient platil pôvodnej
banke poplatok za predčasné splatenie.
Ak by však klient našiel aj počas fixácie
úrokovej sadzby výhodnejšiu ponuku,
môže úver preniesť do inej banky. Jeho
súčasná banka si za to môže vypýtať
poplatok maximálne vo výške 1 %
z nesplatenej istiny. Ak napríklad
niekto dlhuje ešte 70-tisíc eur, zaplatí
na tomto poplatku najviac 700 eur.
Ľudia, ktorí už úver splácajú a rozhodnú
sa ho refinancovať, môžu počítať
s podobnými úrokmi, aké banky
poskytujú novým klientom. Ak napríklad
niekto dlhuje banke ešte 70-tisíc
eur, pričom úver má splácať ešte
20 rokov, pri 2,5 % úrokovej sadzbe
platí mesačnú splátku 371 eur. Ak si
tento úver prenesie do banky, v ktorej
dostane 1 % úrok, jeho mesačná splátka
klesne na 322 eur. Mesačne tak na
splátke ušetrí 49 eur. To znamená, že
poplatok za predčasné splatenie vo
výške 700 eur, ktorý zaplatí v prvej banke,
sa mu vráti o 15 mesiacov. Pri
refinancovaní však treba počítať ešte
s poplatkom za vklad nového záložného
práva do katastra vo výške 66 eur
a v prípade potreby aj s poplatkom za
nový znalecký posudok. Ten v prípade
bytov stojí od 150 eur, pri rodinných
domoch je to zvyčajne viac ako 200 eur.
Niektoré banky však akceptujú aj
pôvodný znalecký posudok alebo
ohodnotia nehnuteľnosť vlastným
znalcom.
Skrátenie splatnosti
4 ušetrí viac ako nižšia
splátka
Kto chce vďaka refinancovaniu hypotéky
ušetriť ešte viac ako len na znížení
splátky, môže si splátku ponechať na
súčasnej úrovni a vďaka nižšiemu
úroku si skrátiť splatnosť úveru.
Napríklad, ak niekto dlhuje banke ešte
70-tisíc eur, ktoré má splácať 20 rokov,
platí pri úrokovej sadzbe 2,5 % splátku
371 eur. V prípade úrokovej sadzby vo
výške 1 % si môže skrátiť splatnosť až
o 34 mesiacov a jeho mesačná splátka
bude o jedno euro nižšia ako v súčasnosti.
Vďaka tomu banke zaplatí
o 1 053 eur menej, ako keby si ponechal
rovnakú splatnosť ako doteraz a zvolil
by si nižšiu splátku. V porovnaní s tým,
ak by naďalej platil banke úrok vo výške
2,5 %, ušetrí celkovo 12 813 eur. Táto
úspora je však len hypotetická a platila
by len v prípade, ak by sa úrokové
sadzby počas celej splatnosti úveru
nezmenili.
Keďže refinancovanie úveru mimo
skončenia fixácie nie je lacná záležitosť,
je dobré si najprv zrátať, či sa nám
úspora vráti. Ak niekomu zostáva len
pár mesiacov do skončenia viazanosti
sadzby, je dobré počkať si a až potom
preniesť úver do inej banky. Vďaka
tomu, že sa klient takto vyhne poplatku
za predčasné splatenie, môže ušetriť
stovky eur.
Financovanie bývania
Ako si vybrať
Zistite, vďaka čomu dostanete
1. nižší úrok. Na dosiahnutie
najnižšej možnej úrokovej sadzby
je často v bankách potrebné splniť
ďalšie podmienky. Pri výbere ponuky
je potrebné dobre zvážiť, či tieto
služby skutočne potrebujeme, pretože
napríklad splácanie poistenia úveru
nám môže byť zbytočné, pokiaľ už
máme životné poistenie.
Pýtajte sa, či sa úrok môže
2. zvýšiť. Je dobré vedieť, že
v bankách sa úroková sadzba, ale
aj ďalšie podmienky môžu počas
schvaľovacieho procesu zmeniť.
To isté sa môže týkať aj výšky úveru.
Preto je dobré sa v banke pýtať, či sa
to môže stať, pretože sa to nedeje
v každej banke.
Zvoľte si vhodnú úrokovú
3. sadzbu. Aktuálne banky
ponúkajú najvýhodnejšie sadzby pri
3- a 5-ročnej fixácii. Zaujímavé ponuky
v niektorých bankách sú aj pri fixácii
na 10 rokov. To, aká bude situácia
o 5 alebo 10 rokov, dnes nikto netuší.
Výhodné môže byť fixovať úrokovú
sadzbu na 3 alebo 5 rokov, aby si
ľudia aktuálne nízke úrokové sadzby
zabezpečili na toto obdobie.
špeciál jeseň 2019 7