GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S

Beretning
Griffin Berlin High End A/S ejer og driver en større
portefølje af velbeliggende ejendomme i Berlin.
Selskabet fokuserer eksklusivt på investeringer i
centralt og attraktivt beliggende ejendomme i Berlin.
Strategien retter sig mod ejendomme med en
attraktiv leje, hvor der er mulighed for yderligere
stigninger samt for at konvertere fra leje- til ejerlejligheder.
Selskabet har kun haft reel drift i lidt under fire
måneder, da ejendommene er overtaget sent i
regnskabsåret.
Ejendomsporteføljen er indkøbt primært i 2008 via
egenkapital og fast forrentede 1. prioritetslån med
rentesatser i niveauet mellem 5,09% og 5,61%.
Selskabet er således ikke umiddelbart negativt
påvirket af den finansielle krise, men konvertering
til ejerlejligheder kan på grund af markedernes
udvikling muligvis ikke ske så hurtigt som først
planlagt.
Selskabet er unoteret og foreløbig er det uafklaret
om, og i givet fald, hvornår en børsføring af selskabet
kunne være fordelagtig. Selskabet har ca. 200
aktionærer og en samlet aktiekapital på DKK 136,8
mio. Kapitalforhøjelsen blev gennemført i april 2008
med DKK 136,3 mio. til kurs 2,0. Efter regnskabsårets
afslutning er der i august 2008 på ny tegnet
kapital med DKK 14,3 mio. til kurs 2,1.
ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER
Selskabet har i foråret 2008 arbejdet med planlægningen
af den administrative proces, der er en
forudsætning for senere at konvertere de enkelte
ejendomme til ejerlejlighedsstatus.
Ved regnskabsårets afslutning var processen gennemført
for de fleste af ejendommene og det administrative
forarbejde til konvertering af de resterende
ejendomme forventes gennemført inden udgangen
af marts 2009.
Ejendomsporteføljen består af velbeliggende ejendomme
og tomgangsprocenten er meget tilfredsstillende.
Den er budgetteret til 5% pr. år, men udgjorde
pr. 30. juni 2008 blot 2,6% målt i EUR.
Endvidere er der arbejdet med udvalgte ejendomme,
hvor der er istandsat lejligheder, som efterføl-
gende er udlejet til en væsentlig højere leje end
tidligere.
Selskabet har udarbejdet et udkast til en strategi for
hver enkelt ejendom i porteføljen. Strategien forventes
endeligt godkendt af bestyrelsen i december
2008, hvorefter udviklingsarbejdet forventes at
kunne igangsættes. I første omgang har arbejdet
koncentreret sig om at optimere lejeniveauet i
forhold til markedspotentialet. Herudover vil selskabet
løbende vurdere mulighederne for at konvertere
lejemål til ejerlejligheder.
Den ordinære drift er tilfredsstillende og specielt er
det værd at bemærke, at lejerne i porteføljen er
meget loyale. Det udtrykkes i den årlige fluktuation,
som kun er på 6% sammenlignet med 10-15% i
andre ejendomme i Berlin. Endvidere er udgiften til
den almindelige vedligeholdelse i overensstemmelse
med det forventede.
VÆRDIREGULERING
Selskabet har i juni 2008 fået porteføljen vurderet
af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung
GmbH. Dette har medført en samlet vurdering af
porteføljen på DKK 452,6 mio., hvilket er en forringelse
af værdien med DKK 114,8 mio.
INVESTERINGSSTRATEGI
Griffin Berlin High Ends portefølje pr. 30. juni 2008
bestod af 13 ejendomme med ca. 480 lejligheder
og 53 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet
39.814 kvm og er beliggende i bl.a. følgende centrale
distrikter: Charlottenburg, Prenzlauerberg,
Wilmersdorft, Schöneberg og Friederichshain.
Selskabet fokuserer eksklusivt på boligejendomme
med en central beliggenhed. Dermed har også de
tilhørende erhvervslejemål i disse ejendomme
typisk en meget høj leje på grund af den attraktive
og centrale beliggenhed.
Selskabets strategi var oprindeligt at opkøbe, udvikle
og efterfølgende sælge ejendomme i Berlin.
Under den nuværende finanskrise har bestyrelsen
valgt at konsolidere porteføljen og afstå fra yderligere
opkøb og kapitaltilførsel.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 7