Badstuestræde 7, 1209 København K. Bliv ejer med liberalt erhverv ...

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Salgsprospekt
Badstuestræde 7, 1209 København K.
• Høj værdisikkerhed med central beliggenhed
• Samlet areal på 580 m 2 fordelt på 2 erhverv, 3 boliger
• Ledig bolig 122 m 2 på 2. sal.
• Beregnet startafkast 4,40% p.a.
• God bygningsmæssig tilstand
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Introduktion:
Wismann Property Consult A/S udbyder for ejeren K/S Skindergade 32/Fiolstræde 2,
København. ejendommen beliggende Badstuestræde 7, 1209 København K. til salg.
Ejendommen er udlejet til 2 erhverv og 3 boliger.
Ejendommen er beliggende i Københavns attraktive Middelalderby i Snarenskvarter,
hvor Badstuestræde fører fra Vimmelskaftet (Strøget) til Kompagnistræde,
Læderstræde. Vi er her mindre end 30 meter fra ”Strøget” og 100 meter fra
Kompagnistræde.
Næsten alle ejendomme i området er bygget på små matrikler i 3-4 etagers højde.
Tror man på styrken i centrale bykerner og tror man på det attraktive i at eje
ejendomme på et sted, hvor København er 844 år gammel, så er Badstuestræde 7,
København en oplagt mulighed.
Vores erfaring fra det Københavnske ejendomsmarked viser, at god beliggenhed altid
er den bedste garant for at gøre en værdisikker investering. I Badstuestræde 7,
København har man oveni den gode beliggenhed muligheden for at opdele
ejendommen i ejerlejligheder samt at omdanne erhverv til bolig. Ejendommen har i
2009 fået en arkitektonisk gennemgang, med en udførlig rapport.
Hertil kommer, at ejendommen har en indflytningsklar lejlighed på 2. sal med alle
moderne bekvemmeligheder. Denne lejlighed er på 122 m 2 fordelt på 5 værelser med
køkken og bad. Denne lejlighed er ledig til køber fra d. 01-06-2011.
Beliggenhed:
Ejendommen er beliggende i Badstuestræde 7, 1209 København K.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Bygningen:
Bygningen er formentligt opført omkring 1798 umiddelbart efter Københavns anden
store ildebrand, der hærgede 40% af byen i 1795. På det tidspunkt var Købehavn
stadig en befæstning omkranset af Henrik Rysensteens befæstningsanlæg fra
1660erne. Resterne af disse anlæg findes i dag i Tivoli, H.C. Ørstedsparken, Botanisk
Have og Østre Anlæg. Indtil 1855 havde København 4 udgangsporte, ved Vestergade,
Nørregade, ved Østerport og ved Ravelinen for enden af Torvegade.
Huset er opført som et borgerhus med oprindeligt 3 store herskabsboliger, en mindre
på kvisten og erhverv i kælderen alle ud mod Badstuestræde. Der er indrettet erhverv
kælderetagen og 1. salen bruges til kontor. Ejendommen har en meget lille gård ind
mod naboejendommen i Vimmelskaftet
Ejendommen har i dag 2 erhvervsmæssige lejere og 3 boliger.
Ejendommens materialer er teglsten til murværket med pudsede facader.
Bygningsmæssigt er ejendommen i en fin stand over middel.
Ejendommen er opført i 5 etager, fordelt med en underetage på 122 m 2 , en stueetage
på 122 m 2 , en 1.-2. sal på hver 122 m 2 og en tagetage på 92 m 2 .
Udlejningsforhold:
Ejendommen er fuldt udlejet jf. lejeoversigten bilag 1.
Ejendommen skønnes at have en høj sikkerhed for fuld udlejning, grundet den
centrale beliggenhed, indretningen og den alternative anvendelsesmulighed.
Adresse:
Badstuestræde 7, 1209 København K.
Matr. nr.
131 Snarens Kvarter, København
Anvendelse:
Ejendommen anvendes til erhverv og boliger.
Ejendommen er beliggende i Byzone.
Da ejendommen er fredet er den ikke energimærket.
Ejendommen har ligget i Byområde siden 1167 og som følge heraf kan der forefindes
forurening.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Fjernvarme leveres fra naboejendommen med meget lave omkostninger ca. kr.
30.000 pr. år for hele ejendommen.
Arealforhold:
Ejendommens vurderede grundareal andrager 152 m 2 .
Ifølge BBR meddelelsen udgør det bebyggede areal 122 m 2 med et samlet
erhvervsareal i bygningen på 244 m 2 samt boligareal på 236 m 2 . Samlet areal ifølge
BBR 580 m 2 .
I kælderetagen ligger Bar Dobble Up der har åbent tors-lørdag kl. 2100-0300, der bl.
a. tager private selskaber. Hele området har i denne del af byen mange restauranter
og barer. Der er åbent torsdag-lørdag kl. 2000-0300. Årlig leje 177.617
Stuetagen er udlejet til en af ejerne af Dobbel Up til en årlig husleje på kr. 110.400
gældende fra 01. september 2010. Bar Doxa har et stærkt incitament til at leje denne
bolig, da lejekontrakten giver tilladelse til en 03 bevilling.
1. salen er udlejet til kontor Mediq Aps. til en årlig leje på kr. 146.400.
2. salen er udlejet til bolig på en 2 årig tidsbegrænset lejekontrakt for kr.
146.400.
3. salen er udlejet til bolig en årlig leje på kr. 47.115
Alle indtægter og udgifter kan dokumenteres
Der har været by i Badstuestræde 7, næsten siden København blev grundlagt i 1167
af Biskop Absalon. Middelalderbyen er kendetegnet ved små matrikler, men huse med
en høj bebyggelsesgrad. Til gengæld er de fleste ejendomme enkeltstående kun med
en trappeopgang. Ejendommen i Badstuestræde 7 er opført i 1797 umiddelbart efter
Københavns anden store ildebrand der var i 1795, hvor 40% af byen blev lagt i aske.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Stemningsbilleder fra dem meget velholdte lejlighed Badstuestræde 7, 2. sal.
Offentlig vurdering:
Den offentlige vurdering er pr. 01.10.2010 kr. 9.050.000 heraf grundværdi kr.
1.846.800
Forsikringsforhold:
Ejendommen er bygningsforsikret hos Alm Brand. Bygningsforsikringen dækker brand
incl. restværdi, kortslutning, grunddækning, rør og kabel, glas, sanitet, insekt, svamp,
udvidet huslejetab, stikledning og husejeransvar.
Seneste udbud og handel i 2007:
Ejendommen var senest udbudt af JKE Erhvervsejendomsmæglere i efteråret frem til
december 2007 på vegne af daværende ejer Dansk Sygeplejeråd. Ejendommen
udbudspris var dengang kr. 17,9 mio.
Grundet Sygeplejerådets akutte behov for likvider i forbindelse med den store konflikt
i foråret 2008 blev ejendommen handlet til kr. 14 mio. til den nuværende ejer.
Driftsbudget:
Indtægter i flg. 2011
Boligafgift -2. salen- budgetteret 146.400
Boligafgift - 3. salen 47.000
Boligafgift stuen 110.400
Erhvervsleje kælderen 177.617
Erhvervsleje 1. salen 146.400
driftsydelse kælderen 20.400
driftsydelse 1. salen 0
Summa 648.217
Omkostninger ibudgetteret 2011
Ejendomsskatter mm. 12.000
El 5.000
Vedligehold 32.060
Forsikring mm 8.000
Vicevært mm. 12.000
Administration 15.000
Summa 84.060
Årsresultat 564.157
Kontante deposita 229.459
Beregnet forrentningsprocent 4,6%
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Den kontante handelspris i forhold til referenceejendom:
De aktuelle lejekontrakter på ejendommen giver en samlet leje på ca. kr. 648.000/anno
svarende til en nettoleje på ca. kr. 552.000. Den slags fredede ejendomme i middelalderbyen
er altid blevet handlet til meget lave afkast. Nedenfor er vist de aktuelle udbud af tilsvarende
ejendomme:
Referenceejendomme areal Grundareal Købesum off vurdering yield kr./m2 byggeår
Rosengården 9 613 120 13.500.000 12.400.000 3,75% 22.023 1800
Peder Hvidfeldts str. 17 825 223 18.500.000 4,72% 22.424 1855
Nyhavn 57 389 307 11.500.000 2,56% 29.563 1712
Vestergade 8 1279 443 26.000.000 25.000.000 4,00% 20.328 1800
Grønnegade 38 A 510 135 18.500.000 10.500.000 4,00% 36.275 1908
Badstuestræde 7 580 157 12.500.000 9.100.000 4,50% 21.552 1798
Gennemsnit 3,92% 25.361
Pris:
Pris kr. 12.500.000,00, skriver kroner tolvmillionerfemhundredetusinde 00/100
Købesummens fordeling, medmindre andet aftales:
Ejendomsværdiens fordeling:
Grundstykket: kr. 2.123.400
Bygningen kr. 9.338.940
Installationer kr. 1.037.660
Kontant handelsværdi kr. 12.500.000
Forrentningsberegning:
Nettodrift 1. år: kr. 552.157
Købesum: kr. 12.500.000
Tinglysning af skøde: kr. 76.400
Advokatberigtigelse/rådg. ingeniør: kr. 80.000
Kontant depositum: kr. 231.000
Beregning af første års forrentning:
564.167/(12.500.000+76.400+80.000-229.000)*100=4,54%
Købsaftale og deponering:
Ved købers og sælgers underskrift på købsaftale deponerer køber i sælgers
pengeinstitut på spærret deponeringskonto kr. 1.000.000.
Yderligere oplysninger:
Kan rekvireres ved henvendelse til Wismann Property Consult A/S
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Besigtigelse:
Kan gennemføres efter aftale med:
Wismann Property Consult A/S
Åboulevard 1, st.
1635 København V
Tlf.: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk
web: www.wismann-as.dk
Særlige forhold:
Udbyder af denne ejendom forbeholder sig ret til mellemsalg.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!