Den opmærksomme boligejers fremtid - IBC

IBA 

KOLDING 

DEN OPMÆRKSOMME BOLIGEJERS FREMTID 

Vejleder: Hans Olesen 

81.820 anslag 

26-5-2011 

Udarbejdet af Christian W. Schultz 

____________________________ 

En opgave om forskellige faktorers indvirkning på boligøkonomien |

2 Den opmærksomme boligejers fremtid Hovedopgave, maj 2011 

Indholdsfortegnelse 

Indledning .......................................................................................................................................................... 3 

Problemformulering .......................................................................................................................................... 6 

Hovedspørgsmål? .......................................................................................................................................... 6 

Metode .............................................................................................................................................................. 6 

Afgrænsning ...................................................................................................................................................... 7 

Økonomien bag ................................................................................................................................................. 8 

Låntyper ......................................................................................................................................................... 8 

Obligationslån ............................................................................................................................................ 8 

Kontantlån ................................................................................................................................................. 9 

Kurser........................................................................................................................................................... 11 

Konverterbar............................................................................................................................................ 13 

Inkonverterbar ......................................................................................................................................... 13 

Renten ............................................................................................................................................................. 13 

Rentestrukturen .......................................................................................................................................... 17 

Fremtidens forventninger til renten ............................................................................................................ 18 

Fremtidens økonomiske påvirkning for boligejeren................................................................................ 23 

Delkonklusion .............................................................................................................................................. 25 

Boligpriserne .................................................................................................................................................... 27 

Forventninger til fremtidens boligpriser ..................................................................................................... 30 

Beregning af økonomisk konsekvenser ud fra boligprisforventningerne. .............................................. 31 

Delkonklusion .............................................................................................................................................. 33 

Overvejelser om nye politiske tiltag på realkreditmarkedet ........................................................................... 34 

Nedsættelse af lånegrænserne ............................................................................................................... 35 

Udfasning af de afdragsfrie lån................................................................................................................ 36 

Hovedkonklusion ............................................................................................................................................. 37 

Litteraturliste ................................................................................................................................................... 39 

Bilag 1 .............................................................................................................................................................. 40 

Bilag 2 .............................................................................................................................................................. 48


Indledning 

Jeg har valgt at undersøge sammenhængen mellem boligejernes økonomi og de udefra kommende faktorer 

som kan påvirke boligfinansieringen og mulighederne ved denne. 

Dette vil jeg gøre fordi der er flere aktuelle problemstillinger som de danske boligejere står overfor. Vi står 

med et marked, med udsigter til stigende renter, hvilket vil give nogle boligejere muligheder for at 

konvertere sig til restgældsnedskrivning, mens et større og værre problem, er de mange boligejere som 

ligger i variabelt forrentede lån, måske vil få problemer med enten at betale deres ydelser, mister deres 

rådighedsbeløb eller bliver teknisk insolvente som følge af prisfald på boligerne. 

Derudover er der en del snak omkring, hvad der kan gøres af tiltag for at gøre det danske realkreditsystem 

mere sikkert og modstandsdygtigt overfor rentestigninger og fremtidige økonomiske kriser. 

Vi har gennem krisen set en stor stigning i omlæggelsen af fastforrentede lån til variabelt forrentede lån. 

Som det ses af figur 1, lånte danskerne i 2009 for 192 mia. kr. netto i variabelt forrentede lån til ejerboliger. 

Set overfor et fald i de fastforrentede lån på 134 mia. kr. netto må det formodes at en stor del af dette fald, 

skyldes at den store stigning i variabelt forrentede udlån, er blevet brugt til at indfri de fastforrentede. I 

2010 var stigningen og faldet i variabelt og fastforrentede nettoudlån hhv. 108 mia.kr. og 70 mia.kr.. Faldet 

i den samlede mængde fastforrentede udlån er i 2010 derfor over 10 %. 1 

Figur 1 Kilde: Presse meddelelse fra Realkreditforeningen, 19. januar 2011. 

1 Kilde: Presse meddelelse fra Realkreditforeningen, 19. januar 2011.


Det må formodes, at den faldende rente gennem 

krisen har stor del i, at danskerne i stigende grad, har 

valgt at omlægge til variabelt forrentet lån. Men 

andre ting har nok også spillet ind. Her tænker jeg, at 

arbejdsløsheden, som det ses ud fra grafen på figur 

2, gennem krisen er steget fra fuld beskæftigelse 

(2,5 %) til 6 %. 2 For de familier som er blevet ramt af 

ledighed, er rådighedsbeløbet blevet væsentligt 

reduceret og de har måske derfor haft svært ved at 

opretholde deres livsstil eller måske slet ikke haft 

mulighed for at betale de store ydelser på lånene. De 

har derfor set sig nødsaget til at lægge om i det variabelt forrentede lån for at få denne ekstra luft igen. Det 

er måske også de familier, som allerede har haft afdragsfrihed på lånet og ikke haft mulighed for, at bruge 

en omlægning til dette som buffer i økonomien. 

Disse afdragsfrie rentetilpasningslån er også ét af de meget omdiskuterede emner. Da det er ét af de mest 

risikable lån, en boligejer kan have 3 , diskuteres det om afdragsfriheden helt skal afskaffes. Et andet fremsat 

tiltag er en nedsættelse af lånegrænserne for, at sikkerheden bag realkreditobligationerne styrkes overfor 

fald i boligpriserne. Dette vil også være spændende at se nærmere på, da det vil have betydning for alle 

boligejere, samt alle der overvejer at købe bolig. 

Problemstillingen bunder i at økonomer landet over forudser, at renten kan op mod fordobles i løbet af det 

næste år. Dette giver anledning til en masse spørgsmål, som jeg selv, som boligejer, undrer mig over. 

For eksempel: Skal boligejere vælge fast eller variabelt forrentet lån nu? Kan det overhovedet betale at 

bekymre sig om det? Kan det overhovedet betale sig at omlægge sit lån – rent økonomisk? Hvordan skal 

den fremtidige rente se ud, for at det kan betale sig? Er der noget at vinde på en rentestigning? Er der 

noget at tabe på en rentestigning? Hvilken risiko tør man løbe? Kan boligejerne sikre sig? Hvornår skal man 

som boligejer konvertere? Hvorfor konvertere? Hvad sker der med boligpriserne når renten stiger? Hvad 

hvis boligpriserne falder – konsekvenserne for boligejerne? Risikerer boligejerne tvangsauktion? Hvilke 

konsekvenser har rentestigningen på boligejernes økonomi? Hvad styrer egentlig renten på boligmarkedet? 

Hvad sker der hvis nogle af tiltagene bliver en realitet? Vil disse tiltag påvirke renten og boligpriserne? Hvad 

gør de ved boligejernes muligheder? Holder økonomernes forventninger? Hvad hvis arbejdsløsheden 

2 Kilde: Danmarks Statistik 

3 Denne påstand vil jeg uddybe nærmere i opgaven. 

Figur 2: Fuldtidsledigheden over de sidste 4 år i %


stiger? Hvilke konsekvenser har det for både boligejernes og statens økonomi? Vil en negativ konsekvens 

for staten føre til yderligere rentestigninger? 

Kort sagt: Hvad sker der for en boligejer når renten ændrer sig? 

Da det kan være komplekst, omkostningsfuldt og uoverskueligt for mange boligejere at følge med i, ville det 

være godt at blive oplyst lidt omkring fremtidens muligheder og konsekvenser, hvis nogle af de 

ovenstående beskrevne ting bliver en realitet. 

Jeg mener, at der er et basalt behov for at få denne problemstilling belyst, da jeg tror mange boligejere er i 

tvivl om, hvad de skal gøre og derfor måske, lader helt være med at gøre noget og håber på det bedste. Og 

ud fra personlige erfaringer, synes jeg, at bankerne gør en minimal proaktiv indsats, for at fortælle deres 

kunder om mulighederne og konsekvenserne ved deres nuværende boligfinansiering og den fremtid vi går i 

møde. 

Da det er lige nu og her, vi står midt i rentestigningen og andre faktorer der kan spille en rolle i valget af 

boligfinansieringen, er det er interessant for alle boligejere at få besvaret nogle af de mest væsentlige 

spørgsmål, for at de kan træffe en beslutning, da det kan give store konsekvenser både af økonomisk og 

menneskelig karakter, hvis ikke de får truffet den, før det er for sent.


Problemformulering 

I tider med rentestigninger er det vigtigt at vide, hvad der kan gøres ved boligfinansieringen. Henover krisen 

hvor vi så et rentefald, har beslutningen om konvertering til variabelt forrentet lån været knap så svær for 

boligejerne at tage, da de hurtigt kunne se fordelen ved en månedlig rentebesparelse i ydelsen. 

Denne opgave skal derfor belyse, hvad en boligejer skal være opmærksom på under rentesvingninger, samt 

hvis nogle af de fremsatte forslag, til ændringer af realkreditsystemet, bliver en realitet. Dette skal ligge til 

grundlag for en vurdering af, hvilken boligfinansiering der, i den nærmeste fremtid, bedst kan betale sig for 

boligejerne, at vælge rent økonomisk, set ud fra deres risikovillighed. 

Hovedspørgsmål? 

Hvordan spiller forskellige udefrakommende faktorer ind på en boligejers økonomi? 

Metode 

Herunder 

- Hvad er renten og hvordan påvirker denne boligfinansieringen? 

- Hvilke faktorer påvirker boligpriserne og hvad betyder priserne for økonomien? 

- Hvad vil en ændring af afdragsfriheden have af betydning for boligejerne? 

- Hvad vil en nedsættelse af lånegrænserne betyde for boligejerne? 

- Hvilken sammenhæng har ovenstående faktorer? 

Boligfinansieringen - For at kunne analysere påvirkningerne på en boligejers økonomi, vil det være en 

nødvendighed først at få beskrevet finansieringen bag boligen. Beskrivelsen vil anskueliggøre de forskellige 

låntyper og kursen, hvorudfra jeg vil vurdere økonomiske fordele og ulemper. 

Renten – For at forstå renten vil jeg kort forklare rentedannelsen og hvad denne bruges til. Rentedannelsen 

vil blive forklaret ved likviditetspræferenceteorien der tager udgangspunkt i en udbud/efterspørgselskurve 

for at forklare prisen. Her vil jeg forklare, hvordan Nationalbanken bruger renten som styringsvariabel for at 

kontrollere udviklingen i samfundsøkonomien og lave en analyse hvordan denne bliver påvirket. 

Herefter vil give et bud på den fremtidige rente ved hjælp af analysemetoden og ved hjælp af disse 

forudsatte renteforventninger lave en beregning, der viser i hvor stort omfang en boligejers økonomi bliver 

påvirket. 

Boligpriserne – Ud fra en udbud- og efterspørgselsmodel vil jeg kort forklare prisdannelsen og påvirkningen 

af de forskellige faktorer som spiller ind. Herefter vil jeg lave en fortsættelse af beregningen fra renten, der 

viser hvad boligpriserne sammen med renten, vil have af økonomiske konsekvenser for boligejerne.


Afdragsfriheden – Analyse af hvad en evt. fjernelse af afdragsfriheden vil betyde for boligejerne og valget 

af den fremtidige boligfinansiering. 

Lånegrænserne – Analyse af hvad en nedsættelse af lånegrænserne vil kunne betyde for boligejerne og 

deres finansiering af boligen. 

Sammenhængen – Sammenhængen mellem de ovenstående faktorer vil blive beskrevet under de 

respektive punkter. Her vil det blive beskrevet hvilken effekt faktorernes udvikling vil have på hinanden. 

Dette skal afslutningsvis anvendes til forslag til, hvordan en boligejer økonomisk får de bedste fordele ud af 

de fremtidige forventninger. Her vil jeg bruge udregningerne fra opgaven til at komme med bud på, hvilke 

lån boligejerne vil få mest ud af at vælge, set ud fra deres risikoprofil. 

Afgrænsning 

I opgaven fokuseres der udelukkende på realkreditlån. Boliglånene er i mindre omfang påvirket af 

udefrakommende faktorer og derfor vil jeg i opgaven koncentreres mig om realkreditlånene, da det er her, 

boligejeren har mulighed for at ændre på de årlige udgifter og restgælden, når der ses på situationen i 

samfundet og forventningerne til fremtiden. Der vil blive fokuseret på de 2 mest gængse typer lån, variabelt 

F1 og fastforrentet 5 % med løbetid på 30 år. 

I forbindelse med låneoptagelser og ydelser, vil der være omkostninger til stiftelse af lånet, garantistillelse 

tinglysning, bidragssatser etc. som ikke vil blive beskrevet eller medregnet i opgavens udregninger. Det 

samme gælder for omkostninger til boligsalg. 

Udregningerne begrænses til en tidshorisont på 5 år, fordi renten på længere sigt vil være meget 

uforudsigelig. Derfor vil opgaven ikke give det fulde billede af, hvilke lån der vil være bedst gennem hele 

lånets løbetid.


Økonomien bag 

Der er mange faktorer der spiller ind, når der kigges på en boligejers økonomi. Her indtager 

boligfinansieringen nok den største rolle. Valget af denne finansiering har først og fremmest konsekvenser 

for ydelsen på lånet, men valget af låntype, skal ikke kun tages ud fra ydelsen for at denne bliver lavest 

mulig. Der skal også tænkes i, om boligejeren vil ”dyrke” gældspleje og forsøge på at nedbringe restgælden, 

og dermed få en lavere fremtidig ydelse, gennem forskellige konverteringsmuligheder. Der skal selvfølgelig 

også ses på risikoen ved at optage de forskellige lån. 

Finansieringen bag et boligkøb, vil typisk bestå af et realkreditlån på op til 80 % af ejendomsværdien og de 

sidste 20 % er finansieret ved et boliglån i banken. 

I dette kapitel vil de mest typiske lån blive beskrevet med fordele og ulemper. 

Låntyper 

Der er 3 hovedtyper af realkreditlån. 

- Obligationslån med fast rente 

- Obligationslån med variabel rente og renteloft 

- Kontantlån med rentetilpasning (Rentetilpasningslån) 

Rentetilpasningslån vil normalt være billigst, hvor fastforrentet lån normalt vil være de dyreste. Grunden til 

dette vil blive beskrevet i et senere kapitel under rentestruktur. 

Obligationslån med variabel rente og renteloft vil ikke blive brugt i opgaven, da det ud fra forventningerne 

til fremtiden ikke anses for at være en fordelagtig løsning på nuværende tidspunkt inden for tidshorisonten. 

Obligationslån 

Obligationslån er typisk dem der bliver brugt når der optages lån med fast rente. Generelt er det, når der 

optages et obligationslån, at låntager kender den fremtidige ydelse med det samme. Ydelsen kan beregnes 

med det samme, da renten på lånet svarer til den pålydende rente på obligationerne bag lånet. Når der 

optages et obligationslån kendes provenuet ikke, da dette afhænger af kursen på obligationen. 

Kursværdien på obligationen må ikke overstige lånegrænsen for realkreditlån på 80 % og derfor bestemmer 

kursen, hvor stor hovedstolen på lånet må være. Kursen på obligationen kan være over eller under 100, 

også kaldet kurs pari, når obligationerne sælges. Som regel er kursen under 100, da en obligationsserie vil 

blive lukket, når den er et lille stykke over 100. (Kurserne vil blive beskrevet senere i kapitlet.) Dette gør at 

låntager vil lide et kurstab ved optagelse af lånet. Dette kurstab er ikke fradragsberettiget og derfor


optages der stort set altid obligationslån hvor kursen er så tæt på kurs 100, som muligt. 4 Derimod vil 

boligejeren heller ikke blive beskattet, hvis denne opnår en kursgevinst ved en ekstraordinær indfrielse af 

lånet i forbindelse med en konvertering. 

Obligationerne bag de fastforrentede obligationslån er konverterbare, hvilket vil sige, at lånet kan indfries 

enten ved opkøb af obligationerne til dagskursen på markedet eller hvis kursen er over 100, kan det 

opsiges/kontantindfries til kurs pari. 

De fastforrentede lån er baseret på lange obligationer med en løbetid mellem 10 og 30 år. Typisk er det 

obligationerne på 30 år, der er det klassiske valg. 

En opsummering af fordelene og ulemperne ved fastforrentede obligationslån er: 

Fordele: 

Ulemper: 

Kontantlån 

Låntager kender ydelsen fra starten og hele lånet igennem. 

Lånene egner sig til konverteringer, hvilket giver låntageren mulighed for eventuelle kursgevinster. 

Kursgevinster er skattefrie. 

Lånets kan altid indfries til kurs pari, hvilket giver låntager højere sikkerhed for ikke at blive teknisk 

insolvent ved store rentefald, som vil medføre store kursstigninger. 

Lånet kan ydes med afdragsfrihed, hvor risikoen for teknisk insolvens er ”minimal”, da en 

rentestigning, der kan føre til et fald i huspriserne, også vil få kurserne på obligationerne til at falde. 

Risikoen er der selvfølgelig i og med at restgælden ikke bliver nedbragt i perioden med 

afdragsfrihed. 

Ydelsen er dyrere end på lån med variabel rente. 

Kurstab er ikke fradragsberettiget. 

Ved kontantlån er det kursværdien af obligationerne, der svarer til lånets hovedstol. Derfor kender låntager 

sit provenu og hovedstol med det samme, der er afgivet lånetilbud. Der sælges det antal obligationer som 

der kræves for at fremskaffe dette provenu, og dette giver som ved obligationslån som regel et kurstab. 

Forskellen her er at kurstabet ikke lægges oveni hovedstolen, men tilbagebetales via renten. Derfor kender 

låntager ikke den endelige rente før obligationerne er solgt, med mindre at denne har indgået en 

4 Kilde: Bogen Grundlæggende finans, side 352, nederst.


kurssikringsaftale. 5 Da kurstabet tilbagebetales via renten, kan det derfor siges at kurstabet er 

fradragsberettiget. Der skal derimod også betales skat, hvis der opnås en kursgevinst ved indfrielse af lånet. 

Rentetilpasningslån er som regel varianter af kontantlån. Disse ydes typisk med en løbetid på 30 år. 

Obligationerne bag rentetilpasningslån er inkonverterbare stående obligationer med løbetid på mellem 1 

og 10 år, hvor udbetalingen sker som beskrevet ovenfor. Renten afhænger derfor af hvilken kurs, det er 

muligt at opnå i markedet. Dette betyder at jo højere kurs der kan opnås, jo lavere rente medfører det. 

De mest typiske rentetilpasningslån er F1, F3 og F5-lån. Forskellen på disse er refinansieringstidspunktet. 

Refinansieringstidspunktet er det tidspunkt hvor obligationen bag lånet udløber og da der vil være en 

restløbetid tilbage på lånet, er det nødvendigt igen at sælge nye obligationer. Herved bliver renten også en 

anden afhængig af hvordan markedet ser ud på det givne tidspunkt. Renteudviklingen vil blive beskrevet i 

et senere kapitel. 

En opsummering af fordelene og ulemperne ved rentetilpasningslån er: 

Fordele: 

Ulemper: 

Renten og derved ydelsen er som regel lavere end på fastforrentede lån. 

Kurstabet ved lånoptagelsen er meget lavt, da obligationerne er tættere på udløbsdatoen, hvor de 

indfries til kurs pari. 

Kursværdien svarer til hovedstolen på lånet. 

Låntager kender ikke ydelsen på lånet gennem hele løbetiden. 

Kursfølsomheden er ikke stor, da obligationerne er tæt på udløb. Hvis renten stiger vil låntager 

derfor stadig side med obligationsgæld der er lig med kursværdien og derfor har meget større risiko 

for at blive teknisk insolvent som følge af fald i huspriserne pga. rentestigningen. Der er især en 

meget stor risiko, hvis der samtidig er valgt afdragsfrihed, da obligationsrestgælden her vil være 

endnu større end hvis der var afdraget på den. 

Lånene er baseret på inkonverterbare obligationer, hvilket gør at de låser låntager fast i lånet ind til 

refinansieringstidspunktet, med mindre at låntager opsiger lånet til kurs 105 og herved får en slags 

”kurstab”. 

5 En aftale der indgås med banken, hvor banken ”låser” kursen fast på kursen i det fremsatte lånetilbud og herefter 

påtager banken sig kursrisikoen. Dette koster låntager et af banken fastsat beløb.


Kurser 

Rentetilpasningslån vil ikke alene være en fordel ved konverteringer, for at nedbringe restgælden, 

da obligationskurserne typisk er over 100. Hvis låntager tænker i gældspleje, skal der gøres brug af 

skrå konverteringer over til fastforrentet lån noget af tiden, hvilket må antages kun kan være 

rentabelt hvis lånet omlægges i refinansieringstidspunkterne. Låntager har derfor ikke mulighed for 

helt selv at vælge tidspunktet for konverteringen uden ekstra omkostninger. 

Kursdannelsen kan forenkles en smule, ved kun at kigge på renten som primær faktor for denne. 

Kursen afhænger af forholdet mellem obligationens pålydende rente og markedsrenten. Kursen regulerer 

den effektive rente, så den afspejler sig i markedsrenten. Hvis den pålydende rente = markedsrenten vil 

kursen derfor være 100. Er markedsrenten under den pålydende, vil kursen være over 100 og modsat være 

under 100 hvis markedsrenten er over den pålydende. 

Eksempel. 6 

Markedsrenten for en 30-årig investering er 6 pct. Obligationskøberen ønsker at 

erhverve obligationer for 100.000 kr. Den pågældende obligation har en pålydende 

rente på 5 pct. For at komme op på de 6 pct. i rente af sin investering på 100.000 kr. 

skal obligationskøberen have 5 pct. obligationer med en pålydende værdi på (6 x 

100/5 = 120 % af 100.000) hvilket svarer til 120.000 kr. Det svarer til, at 5 pct. 

obligationerne skal erhverves til: 100.000 x 100/120.000 = kurs 83,33. 

Ud fra ovenstående eksempel kan vi også se at hvis markedsrenten falder, vil kursen stige og omvendt. 

Der vil være flere faktorer der spiller ind på påvirkningen af kursen på obligationer. Dette kan være 

løbetiden på obligationerne eller udbud/efterspørgslen efter obligationer. 

Løbetidens indvirkning kan bedst forklares med ”kursvippen” 7 . 

6 Eksempel fra http://www.realkreditraadet.dk/Realkreditlån/Renter_og_kurser/Kursdannelse.aspx 

7 Kilde: Boligrådgiver, Peter Andersen, Nordea Kolding.


Figur 3. Kursvippen 

Det ses af figur 3. kursvippen, at kursfølsomheden stiger, jo længere der er til obligationernes udløbsdato. 

Stiger renten med 1 %-point, vil kursen på en obligation med en restløbetid på 30 år falde med 6,17 kurs- 

point. 8 Dette vil per lånte million svare til at kursværdien falder 61.700 kr., hvilket boligejeren vil have 

mulighed for at nedbringe obligationsrestgælden med. Ses der på en 20 års obligation vil kursfølsomheden 

være mindre, og denne vil kun falde med 4,73 kurs-point. Obligationerne bag rentetilpasningslånet F1 har 

kun et år til udløbsdatoen. Det ses ud fra kursvippen, at når løbetiden er så kort, er der næsten ingen 

kurspåvirkning. Det hele hænger sammen med at, ved obligationens udløb indfries obligationen altid til 

kurs pari. Derfor er det sådan at jo tættere obligationen er på indfrielsesdatoen, jo mindre vil kursen og 

bevæge sig væk fra kurs 100. 

Udbud og efterspørgsel påvirker kursen. Dette kan vises i diagram og har også en sammenhæng med 

renten. 

Efterspørgselskurven er faldende i figur 4 9 , da jo 

lavere kursen er, jo flere vil købe obligationerne, da 

de forventer et større afkast i form af kursgevinst 

ved kursstigninger. Udbuddet er en stigende 

funktion, da jo højere kursen er, jo flere låntagere 

vil optage lån baseret på denne givne obligation for 

at få størst muligt provenu. 

Centralbankerne kan forudsat, at de selv kan styre 

8 Kilde: Tal fra Nordeas intranet. (Forventninger til kurserne på realkreditobligationerne.) Tal findes i bilag 2 under 

konverterbare realkreditobligationer, Obligationsnr. 202096 

9 Kilde: Egen tilvirkning 

Figur 4: Kurspåvirkning via udbud/efterspørgsel


pengemængden hæve og sænke renten. De vil kunne få renten til at falde ved at opkøbe obligationer i 

markedet. Ved at opkøbe obligationer stiger efterspørgslen efter disse (E0E1), hvilket vil presse kursen op 

(K0K1) som vist i figur 4. Dette har også sammenhæng med eksemplet på side 9, hvor et markedsrentefald 

vil få kursen til at stige. 

Hvor højt op kursen vil komme og hvor hurtigt den vil bevæge sig opad, er et spørgsmål om obligationen er 

konverterbar eller inkonverterbar. 

Konverterbar 

Er obligationen konverterbar vil kursen bevæge sig langsommere når den nærmer sig kurs 100 og typisk 

ikke bevæge sig meget over. Dette kan skyldes flere faktorer. Den langsomme bevægelse mod kurs 100, 

kan skyldes at efterspørgslen vil stagnere, da investorer har stor risiko for kurstab, hvis kursen kommer over 

100. Hvis obligationsejerne køber obligationen over kurs 100 og låntager så vælger at opsige lånet til kurs 

100, som denne kan på en konverterbar obligation, lider obligationsejerne kurstab. Derfor lukkes 

obligationsserien også når kurserne kommer for langt over 100, da ingen investorer vil købe dem mere. 

En anden grund til den langsomme bevægelse mod 100, kan skyldes, at når kursen er så høj, vil flere 

låntagere udstede obligationer i denne serie. Derved stiger udbuddet og det medfører at kursen falder. 

Inkonverterbar 

På inkonverterbare obligationer har investorerne ingen risiko for kurstab, da låntager ikke kan opsige denne 

slags obligationer uden større omkostninger. Derfor kan kursen på denne type obligationer kunne så langt 

over 100, som forholdet mellem markedsrenten og den pålydende rente tillader det. Vil en låntager mod 

forventning opsige lånet, vil obligationen blive opsagt til kurs 105. Denne kurs må det antages at kurserne 

ikke vil nå op på, da inkonverterbare obligationer som regel er korte obligationer, der er tæt på udløb, hvor 

de vil blive indfriet til kurs 100. 

Renten 

Renten er en af de mest væsentlige faktorer der spiller ind på en boligejers økonomi. Denne har stor 

indflydelse på hvilke lån, der skal finansiere boligen og også om boligejeren evt. kan konvertere sig til 

restgældsnedskrivelse, få en ydelsesændring, etc. 

Renten forstås som prisen på penge. Denne ”pris” dannes ud fra udbud og efterspørgsel efter penge i 

samfundet.


Figur 5. Rentedannelsen 

venstre ved et fald heri. 

Renten bliver dannet på pengemarkedet, hvor 

udbuddet M u er lig efterspørgslen M E efter penge. 

Dette ses af figur 5 10 . 

Efterspørgslen efter penge, kommer fra 

befolkningen som efterspørger penge til forbrug og 

investeringer. Den faldende efterspørgselkurve 

forklares ved at jo lavere renten er, jo flere penge 

vil befolkningen efterspørge. En ændring i 

nationalindkomsten og prisniveauet kan forskyde 

efterspørgselskurven mod højre ved en stigning og 

Pengemængden kan betegnes som udbuddet af penge, og i generel økonomisk teori tages der 

udgangspunkt i, at pengemængden er uafhængig af renten, hvilket vil sige at Centralbanken kan kontrollere 

denne. Derfor ser udbudskurven ud som i figur 5. 

Centralbanken har mulighed for at påvirke pengemængden og dermed udbuddet ved at købe eller sælge 

obligationer. Dette kaldes at føre en pengepolitik for at påvirke samfundsøkonomien gennem ændringer i 

renten. 

Centralbanken har 3 mål med at føre en pengepolitik. 

1. At styre aktivitetsniveauet (Y), når der opstår ubalancer i væksten, arbejdsløshed mm. 

2. At styre inflationen, for at skabe prisstabilitet, hvilket mange Centralbanker har som primært mål. 11 

3. At sikre en fast valutakurs, som små økonomier ligesom Danmark forsøger at sikre gennem 

pengepolitikken, som primært formål. 

Når pengepolitikkens virkninger skal analyseres, skelnes der mellem en ”stor” økonomi og en ”lille” 

økonomi, idet der er forskel på virkningerne i økonomierne. Den ”lille” økonomi vil kun blive beskrevet 

kort, da pengepolitik i denne økonomi er ineffektiv. 

Danmark er som en lille økonomi ”pristager”. Dvs. Danmark følger ECB’s renteniveau. De ”nye tider” med 

stigende globalisering har gjort at, kapitalen frit kan ”flyde”. Det har medført at Danmark frit kan både låne 

og opspare i udlandet, og udlandet frit kan opspare og låne i Danmark, hvis dette er mere fordelagtigt. 

10 Kilde: Macroøkonomi 2. udgave. Side 141 

11 Kilde: Lars Bach. Økonomisk Politik, Macroøkonomisk notat nr.2, side 12.


Derudover handles der frit med værdipapirer og valuta. De internationale kapitalbevægelser gør, at renten i 

en lille økonomi vil blive påvirket meget hurtigt, når de forsøger at føre en pengepolitik der ikke følger med, 

når ECB laver ændringer i renten. Påvirkningen sker da Centralbanken i den lille økonomi, har svært ved at 

styre pengemængden, da der hurtigt vil komme ske en kapitaleksport, hvis renten er lavere i Danmark. 

Danskerne vil derfor spare op i udlandet, og udlandet låner i Danmark, fordi det er billigere. Omvendt vil 

der strømme kapital til Danmark, hvis renten er højere, da udlandet vil opspare i landet og danskerne låner 

i udlandet. Ovenstående vil have indvirkning på pengeudbuddet, og derfor vil den danske rente meget 

hurtigt danne ligevægt igen og blive lig med renten i EU. Kapitaltil- og frastrømningen påvirker Danmarks 

valutareserve som spiller en stor rolle i fastkurspolitikken overfor euroen. Denne fastkurspolitik vil opgaven 

ikke beskrive nærmere. 

I ovenstående teori er renten i Danmark lig med renten i Europa, men dette er dog ikke helt tilfældet i 

virkeligheden. Renterne ligger tæt, men den danske rente ligger typisk mellem 0,25-1 %-point 12 over den 

europæiske rente. Grunden hertil findes i valutakursrisikoen. Denne risiko gør, at danskerne først låner i 

udlandet når den danske rente er et vist niveau over den europæiske. Risikoen ligger i at euroens værdi kan 

ændre sig i løbet af den periode hvor pengene lånes. Stiger kursen på euro skal danskerne betale mere 

tilbage udregnet i danske kroner, og derfor indregnes denne valutakursrisiko i den danske rente. 

Sammenhængen kaldes for ”den udækkede renteparitet” og skrives således. 

Valutakursrisikoen opstår fordi der tillades mindre udsving i valutakursen før myndighederne griber ind og 

derfor er den danske krone heller ikke 100 % fast overfor euroen selvom der føres en fastkurspolitik. 

I en ”stor” økonomi er det Centralbankens størrelse og ”magt”, der er afgørende. Centralbanken er 

rentefastsætter, hvilket betyder at banken selvstændigt kan styre pengemængden og dermed renten. Dette 

er fx Den Europæiske Centralbank. 

For at forklare hvordan ændringer i pengemarkedet påvirker samfundet og dermed boligejerne, gøres det 

ved at kigge på transmissionsmekanismen. 13 

IDK = iEuro + den forventede valutakursændring 

12 Kilde: Økonomisk Politik, Macroøkonomisk notat nr.2, side 12. 

13 Kilde: Macroøkonomi 2. udgave. Side 147.


Figur 6. Transmissionsmekanismen 

Som det ses af figur 6 er kurven for det private forbrug (C) og investeringer (I) faldende. Dette kan forklares 

ved jo lavere rente, jo flere penge har de private til forbrug og jo billigere kan de låne penge til 

investeringer i fx ejerboliger. 

Centralbanken sænker renten, (i0i1) ved at opkøbe obligationer i den private sektor. Herved stiger 

pengeudbuddet. (M u 0M u 1) Renteændringen øger, som det ses i figur 6, det private forbrug og 

investeringer. Den positive effekt for boligejerne er ikke kun, at renten falder. Når Centralbanken opkøber 

obligationer, vil efterspørgslen efter obligationer stige. Dette vil være med til, som vist i figur 4, at presse 

kurserne på obligationerne op, hvilket vil komme boligejerne til gode i form af et større provenu, når de 

låner til investeringer via de fastforrentede lån. 

Når det private forbrug og investeringer stiger, vil den samlede efterspørgsel (SE) stige og dermed forøge 

nationalindkomsten og aktivitetsniveauet også kaldet BNP (Y). 

Når SE og BNP (Y) stiger (Y0Y1) medfører det en stigning 

(P0P1) i prisniveauet (P) også kaldet inflation. Dette kan 

vises med flexprismodellen, som ses i figur 7 14 . 

Flexprismodellen fortæller sammenhængen mellem den 

økonomiske vækst og inflationen. Det ovenstående 

eksempel på transaktionsmotivet kaldes en ekspansiv 

pengepolitik. Denne politik føres for at skabe mere vækst 

i samfundet. Derfor kan den medførte inflation, ses som 

14 Kilde: Lars Bach. Økonomisk Politik, Macroøkonomisk notat nr.2, side 6. 

Figur 7. Flexprismodellen


en god form for inflation kaldet ”demand-pull”, hvor det er efterspørgslen, der trækker priserne op og 

dermed BNP op. 

En stigning i nationalindkomsten og prisniveauet vil, medføre en stigende efterspørgsel efter penge M E , 

hvilket vil få renten til at stige igen. Herved skal Centralbanken igen hæve udbuddet af penge for at holde 

renten på det lavere niveau. Dette kan banken kun blive ved med indtil renten har nået sit minimum. 

Renten når sit minimum, når denne ikke længere har en effekt på aktiviteten i økonomien. Det betyder at 

transmissionsmekanismen ikke virker mere, og derfor vil det være ligegyldigt om Centralbanken sætter 

renten yderligere ned. Dette kaldes likviditetsfælden, hvor husholdningerne mener at gevinsten ved at have 

deres formuer i obligationer er så lille, i forhold til risikoen, at de sætter dem i mere sikre likvider som 

”penge”. Derudover skal Centralbankerne tænke sig godt om, da en større forøgelse af pengemængden må 

anses for at være en slem form for inflation, da pengene mister deres købekraft, og de samtidig ikke bliver 

forrentet særlig godt. 

Stigningen i aktivitetsniveauet og produktionen (BNP), vil betyde 

beskæftigelsen øges, da virksomhederne skal bruge mere 

bemanding for at kunne følge med efterspørgslen efter varer. 

Når arbejdsløsheden (U) falder (AB), hænger dette også 

sammen med den stigende inflation. Dette ses ud fra Phillips- 

kurven Figur 8 15 . Sammenhængen her kan forklares ved at når 

efterspørgslen efter arbejdskraft stiger, så vil lønningerne stige, 

hvilket vil resultere i en generel stigning i prisniveauet. Altså, der 

skabes inflation. 

Rentestrukturen 

Tidligere i opgaven står skrevet en påstand om 

at renten på obligationer med kort løbetid, typisk 

er lavere end renten på obligationer med lang 

løbetid. Grunden hertil finder vi i den horisontale 

rentestruktur. Den horisontale rentestruktur 

beskriver sammenhængen mellem den effektive 

rente og restløbetiden på obligationerne. Da 

forventningerne til den fremtidige rente ikke 

15 Kilde: Lars Bach. Økonomisk Politik, Macroøkonomisk notat nr.2, side 19. 

Figur 8. Phillips-kurven 

Figur 9. Rentekurve, der afspejler forventninger og risikopræmie


altid holder stik, er der en hvis usikkerhed på markedet. Denne usikkerhed om renten sætter kursrisiko ind 

som en faktor, der påvirker investorerne. Det må antages at kursrisikoen stiger i takt med løbetiden. Hvis 

investorerne ikke vil løbe en alt for stor risiko, vil de derfor foretrække at investere i korte obligationer. 

Men da obligationsudbyderne fx boligejerne typisk har et finansieringsbehov der strækker sig over længere 

tid, betyder det at den lange rente ikke kun afspejler sig af forventningerne til fremtiden, men også 

indeholder en kompensation for den risiko og manglende likviditet, som investorerne står med. Dette 

kaldes en risikopræmie, og når denne faktor medtages dannes en rentestrukturkurve som ses figur 9 16 . Her 

ses den blå kurve som kun afspejler forventningen til renten at have et fladt forløb. Lægges risikopræmien 

oveni, ses det at rentekurven har et noget mere stigende forløb som følge af at risikoen stiger, jo længere 

løbetiden er. 

Fremtidens forventninger til renten 

Som beskrevet ovenfor ændrer Centralbanken renten ud fra hvordan økonomien ser ud. Derfor skal en 

boligejer, for at skabe sig forventninger om fremtidens rente, se på nøgletallene for økonomien. Som 

beskrevet er Danmark en lille økonomi, hvor pengepolitikken er ineffektiv og derfor følger den danske 

rente, den europæiske. Det må anses, at den danske økonomi ikke afviger meget fra den europæiske 

økonomi og derfor forudsættes det, at der godt kan kigges på de danske nøgletal for at danne sig et indtryk 

af den fremtidige rente. 

I nedenstående tabel ses nøgletallene for den danske økonomi i perioden 2005 til 2009. 17 

Tabel 1 

hovedtal for dansk Økonomi 

Realvækst i forhold til året før, pct. 2005 2006 2007 2008 2009 

Bruttonationalprodukt, BNP 2,4 3,4 1,7 -0,9 -5,1 

Privat forbrug 3,8 3,6 2,4 -0,2 -4,6 

Offentligt forbrug og investeringer 1,2 3,6 1 1,3 2,5 

Erhvervsinvesteringer -0,1 16,1 3,5 -0,1 -12,4 

Boliginvesteringer 17,3 9,6 3,4 -14,2 -16,8 

Indenlandsk efterspørgsel ekskl. lagerinvesteringer 3,3 5,6 2,2 -0,8 -4,3 

Lagerinvesteringer 1 0,2 -0,3 -0,3 0,3 -1,9 

Indenlandsk efterspørgsel i alt 3,4 5,2 1,9 -0,5 -6,2 

16 Kilde: Macroøkonomi 2. udgave. Side 175. 

17 

http://www.nationalbanken.dk/DNDK/Publikationer.nsf/1d4e7fa19f689c96c12570d6004dfd59/4a4decc1d046dc78c1 

2576e40045d24c/$FILE/kap02.htm


Eksport 8 9 2,2 2,4 -10,7 

Import 11,1 13,4 2,6 3,3 -13,2 

Nettoeksport 1 -0,8 -1,5 -0,1 -0,4 1 

Registrerede ledige, pct. af arbejdsstyrken 5,1 3,9 2,8 1,8 3,5 

Lønindeks 2 , vækst i pct. 2,9 3,1 3,8 4,4 3,1 

Forbrugerprisindeks 3 , vækst i pct. 1,7 1,9 1,7 3,6 1,1 

Boligprisindeks 4 , vækst i pct. 22,1 18,3 2,1 -7,8 -7,5 

Betalingsbalance, pct. af BNP 4,3 3 1,5 2,2 3,9 

Offentlig budgetsaldo 5 , pct. af BNP 5 5 4,8 3,4 -3 

Privat opsparingsoverskud 6 , pct. af BNP -0,7 -2,1 -3,3 -1,3 6,9 

Kilde: Danmarks Statistik. 

1 Bidrag til vækst i BNP. 

2 Danmarks Statistiks lønindeks for den private sektor. 

3 EU-harmoniseret forbrugerprisindeks (HICP). 

4 Realkreditrådets kvartalsvise ejendomsprisstatistik for parcel- og rækkehuse, vækst 4. kvartal 

5 Offentlig budgetsaldo 2009 er jf. "Danmarks Konvergensprogram 2009", Regeringen 2010 

6 Betalingsbalance minus offentlig budgetsaldo (forskel ved afrunding). 

For at danne sig et indtryk af, om der vil blive ført en kontraktiv eller ekspansiv pengepolitik, er det en ide 

at starte med at se på, hvordan inflationen har været, da det er denne Nationalbanken forsøger at styre 

som hovedformål. Inflationen og den økonomiske vækst i BNP hænger ofte sammen. Inflationen forsøger 

Nationalbanken at holde mellem [0-2%] og BNP skal gerne holdes over 2 %, hvor der er jobløs vækst, 

hvilket betyder at der hverken skabes flere arbejdspladser, men der er heller ingen der bliver fyret. 

Det ses, at der i 2005/2006 var økonomisk vækst i Danmark. Dette har sammenhæng med den historisk 

lave rente i 2004/2005 på lige over 2 %. Dette gjorde efterspørgslen efter penge til investeringer stor. Især 

hos de private steg investeringslysten, hvilket kan ses under boliginvesteringer der i 2005, havde en vækst 

på 17,3 %. Samtidig blev de afdragsfrie lån indført, hvilket også har haft indflydelse på den massive vækst. 

Den lave rente og afdragsfrie lån gav boligejerne flere penge til forbrug, hvilket ses i en vækst på 3,8 %, 

hvilket bekræfter teorien om transmissionsmekanismens påvirkning ved en lav rente. Stigningen i det 

private forbrug og investeringer medfører at den samlede efterspørgsel stiger, hvilket ifølge 

flexprismodellen skaber inflation og vækst i BNP. Udover BNP væksten har væksten på 2,9 % i lønindekset, 

også kaldet et lønpres, en indflydelse på at inflationen stiger. 

Dette ses af forbrugerprisindekset (Inflationsniveau) som ligger lige under 2 % i perioden 2005 – 2007. For 

at inflationen ikke rendte over 2 % førte Centralbanken i kontraktiv pengepolitik og hævede renten, hvilket


ses af nedenstående graf over renteudviklingen (Figur 10) 18 . Denne blev fra 2005 til ultimo 2008 hævet fra 

ca. 2 % til næsten 6 % i et kort øjeblik indtil finanskrisen indtrådte. Denne rentestigning ses at have bremset 

den massive vækst i investeringslysten 

og forbruget der falder i hele 

perioden. Dette får den samlede 

efterspørgsel og økonomiske vækst 

(BNP) til at falde, men grundet et 

større lønpres, der stiger fra 2,9 % til 

4,4 %, forbliver inflationen stadig 

omkring de 2 % og i 2008 sniger den 

sig helt op på 3,6 %. Det må anses at 

lønpresset var så stort. pga. den 

faldende ledighed, der i 2008 ramte 

1,8 %, hvilket var historisk lavt. Dette bekræfter også økonomen A.W. Phillips teori (Phillipskurven) om at 

en faldende ledighed skaber inflation. 

2008 er året hvor finanskrisen for alvor bryder ud og hurtigt ender i en økonomisk krise. Dette ses også af 

den negative vækst der i 2009 er på -5,1 %. Finanskrisen gjorde det for det første sværere at låne penge til 

investeringer, men befolkningen mistede samtidig troen på økonomiens stabilitet, og de sparede derfor 

pengene op i stedet for at investere. Dette ses både ved at boliginvesteringerne og privat forbrug falder 

meget, samt det private opsparingsoverskud stiger til 6,9 % af BNP. I et forsøg på at få gang i økonomien 

igen, vælger Nationalbanken at føre, en ekspansiv pengepolitik og sætter renten ned til det historisk lave 

niveau på omkring 1 % i 2010. Dette har igen skabt vækst i økonomien, der når en stigning på 2,1 % i BNP i 

2010 19 . 

Det kan ud fra ovenstående analyse af sammenhængen mellem økonomien og renten siden 2005 

konstateres, at Nationalbanken fører en kontraktiv pengepolitik, når væksten i økonomien bliver for stor og 

fører en høj inflation med sig. Når væksten i økonomien er over 2 %, skabes der flere arbejdspladser og 

efterspørges mere arbejdskraft. Det medfører en stigning i lønindekset, som presser inflationen endnu 

højere op. Hvor stor den økonomiske vækst må blive, afhænger af at inflationsniveauet holder sig inden for 

målet på max 2 %. Omvendt føres der en ekspansiv pengepolitik når væksten i økonomien og inflationen er 

lav. 

18 http://www.nordea.dk/Privat/Bolig/R%c3%a5dgivning+om+bolig/Nordeas+renteforventninger/1131402.html 

19 Ses i tabel 2 på næste side. 

Figur 10. Renteudviklingen


Derfor er det hovedsagligt væksten i BNP, forbrugerprisniveauet (inflationen) og ledigheden som 

boligejeren skal danne sine forventninger ud fra. 

ECB har allerede en gang i år sat renten op. Dette forventes 

at være den første ud af mange rentestigninger gennem de 

næste par år. ECB’s rentestyring skal tage hensyn til alle EU 

landene når de kigger på hvilken pengepolitik, de skal vælge 

at føre. Dette kan en gang imellem være vanskeligt, da det 

altid vil gå nogle lande bedre end andre. En af grundende til 

rentestigningen i denne omgang, er ifølge 

Nationalbankdirektør Niels Bernstein, inflationen i 

råvarepriserne 20 . Denne inflation anses for en at være en ond inflation for mange økonomier, da 

virksomhedernes omkostninger vil stige. Dermed vil virksomhederne ikke have likviditet til at producere, 

hvilket vil medføre at det samlede udbud af varer vil falde. Som det ses i figur 11 21 , medfører et fald i det 

samlede udbud (SU0SU1), at priserne skubbes op (P0P1). Det påvirker BNP i en negativ retning (Y0Y1), 

hvilket vil sige at landets økonomiske vækst bliver mindre. Denne type inflation kaldes ”cost-push”. Det er 

den inflation som ECB vil stoppe med rentestigningen. Derfor forventes det at renten vil stige hurtigt over 

en kort periode, som det også ses af figur 10. 

For at danne et overblik over den fremtidige økonomi og renteudvikling ses her på en prognose over de 

økonomiske hovedtal frem til 2013. 22 

Tabel 2 

Hovedtal for dansk økonomi (2010-2013) 

2010 2011 2012 2013 

BNP (Vækst i pct.) 2,1 1,9 1,8 1,5 

Privatforbrug (Vækst i pct.) 2,1 1,9 2,3 1,5 

Offentligt forbrug (Vækst i pct.) 1,7 -0,1 0,5 0,2 

Offentlige investeringer (Vækst i 

pct.) 14,2 -1,2 -8,0 -2,9 

Erhvervsinvesteringer (Vækst i pct.) -4,8 3,5 6,3 7,7 

20 

Kilde: http://finanswatch.dk/Finansnyt/article2385537.ece 

21 

Egen tilvirkning 

22 

http://www.ft.dk/samling/20101/almdel/fiu/pgf/7/bilag/20/980020/index.htm 

Figur 11. Flexprismodellen (fald i udbud)


Eksport (Vækst i pct.) 2,4 4,8 3,5 3,2 

Registreret ledighed (1000 

personer) 114 113 106 101 

Betalingsbalance (Pct. af BNP) 5,4 5,1 4,8 4,5 

Offentlig saldo (Pct. Af BNP) -3,71) -4,6 -3,4 -2,7 

Timeløn (Vækst i pct.) 2,5 2,5 3,0 3,2 

Kontantpris (Ejerbolig) (Vækst i pct.) 2,2 2,4 1,8 1,7 

Kilde: Danmarks Nationalbank 1. kvartalsoversigt 2011, del 1 

1) Det bemærkes at nationalbanken for 2010 har sat underskuddet til 3,7 % af BNP, hvor Danmarks statistik i sin 

seneste opgørelse over underskuddet fra marts er nede på 2,9 %. (ømu-tallet er dog, ifølge DS' seneste opgørelse på 

-2,7 % for 2010). 

Ifølge prognosen vil Danmark opleve vækst gennem perioden 2011 – 2013. Den ekspansive politik, der er 

blevet ført gennem krisen, ses at have virket, og væksten er igen nogenlunde stabil. Væksten ligger dog lige 

under punktet, hvor der er jobløs vækst og vil opleve et lille fald over perioden. Det ses dog stadig at 

ledigheden forventes at falde med ca. 12,5 %, hvilket viser en positiv effekt af den stigende investeringslyst, 

der forventes fra det private erhvervsliv. Dette afspejler sig også i et stigende lønpres, der alt sammen vil 

være med til at presse inflationen op. 

Inflationen i Danmark er i januar målt til at være 2,6 % 23 , hvilket er over målet på mellem [0-2%]. De 

stigende energi- og råvarepriser har en del af skylden her. Samtidig har den gode økonomiske udvikling i en 

af de største økonomier i EU, Tyskland, været med til at presse inflationen i EU helt op på 2,7 %. 

Da ECB og Nationalbankens hovedformål er at skabe prisstabilitet, er bankerne i øjeblikket nødt til at føre 

en kontraktiv pengepolitik, hvorved renten sættes op, for at få inflationsniveauet til at falde. Det vil gøre 

det dyrere at låne penge til investeringer og forbrug og medføre et fald i den samlede efterspørgsel, 

hvorefter de økonomiske opsving vil blive bremset, og der vil ske et fald i BNP-væksten og inflationen ifølge 

flexprismodellen. Faldet i arbejdsløsheden hænger dog ikke helt sammen med dette, når vi ser på Phillips- 

kurven. Dette kan, som skrevet ovenfor, skyldes at det private erhvervsliv forventes at investere og skabe 

arbejdspladser. Vi kan sammenligne med rentestigningen i 2005, hvor erhvervslivet også investerede en 

masse før renten steg til et niveau, hvor det ville være for dyrt. Det er måske det samme der forventes at 

ske denne gang. 

23 Dansk erhverv. http://www.mynewsdesk.com/dk/view/pressrelease/den-danske-inflation-er-lavere-end-eus- 

591278


Europa er i gang med at bekæmpe en stigende inflation med kontraktiv pengepolitik. Denne politik er 

måske også den rigtige politik at føre på nuværende tidspunkt. Men vi skal stadig huske at måske ikke alle 

lande i Europa er stærke nok, til at kunne klare en sådan politik, i hvert fald ikke i længere tid. Her tænkes 

på de såkaldte PIGS-lande, der stadig er ramt af økonomisk krise og stort underskud i BNP og på 

statsfinanserne. Den kontraktive pengepolitik i Europa vil ramme disse lande endnu hårdere, og kan gøre 

deres underskud større i en tid, hvor de kæmper for at få økonomien i gang igen. Krisen i PIGS-landene 

havde under finanskrisen indflydelse på at eurorenten faldt og derved også smittede af på den danske 

rente, og så længe at der stadig er krise i de lande, må det anses, at dette også vil være med til at begrænse 

rentestigningen. 

Med baggrund i den ovenstående analyse, må det forventes at ECB vil sætte renten op i løbet af de 

kommende år for at stoppe den stigende inflation i mange af eurolandene. Dette smitter af på den danske 

rente, der også vil stige. Dog må det forventes, at det er begrænset, hvor højt op renten vil komme og hvor 

længe den vil forblive, på det forhøjede niveau, når der ses på PIGS-landene. Derudover må det vurderes, at 

der er mange flere økonomier, heriblandt Danmark, hvis økonomi ikke er så stabil, at en kontraktiv 

pengepolitik ikke vil føre til en stagnering i investeringer og forbrug, og i sidste ende give negativ vækst på 

længere sigt. 

Der skal dog gøres opmærksom på, at ikke kun pengepolitikken spiller en rolle for rentens udvikling, men 

også finanspolitikken vil have en indflydelse herpå. Dette vil dog ikke blive analyseret nærmere. 

Fremtidens økonomiske påvirkning for boligejeren 

For at vise hvor stor økonomisk påvirkning en rentestigning har for en boligejer laves en konkret beregning. 

Beregningen tager udgangspunkt i en bolig med en belåningsværdi på 2.000.000 kr., hvilket betyder at der 

kan lånes 1.600.000 kr. i realkredit. Resten skal foretages ved boliglån eller finansiering på anden vis, hvilket 

der ikke vil blive set på her. 

Beregningen er foretaget på de mest gængse lån. F1 med og uden afdrag, samt fastforrentet 5 % 

obligationslån med og uden afdrag. Det forudsættes at boligejeren om 5 år vil lægge lånet om, hvilket gør 

at beregning foretages over en 5 årig periode. 

Lånene afdrages ved annuitetsmetoden, og der vil være 1 terminsydelse om året. 

Da lånene ligger lige omkring kurs 100 forudsættes det at, de alle blive optaget til denne kurs, hvorfor en 

kursændring på de fastforrentede også vil være den samme for med afdrag og afdragsfri. Dette vil give et 

nogenlunde retvisende billede af, hvad der sker for boligejeren, når renten stiger.


Beregningen er foretaget ud fra følgende værdier 24 . 

Rente 2011 2012 2013 2014 2015 

F1 2,0% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 

Fast 5% 5,0% ---- ---- ---- 7,0% 

Efter at have lagt ydelserne efter skat, perioden 2011 til og med 2015 sammen, er jeg nået frem til følgende 

beregninger. 25 Kursgevinst er beregnet ud fra Nordeas forventninger til kursændringer. 26 

Tabel 3. Sammenligning af de forskellige lån 27 

Låntype 

Uden 

rentestigning 

Med 

rentestigning 

Med afdrag Afdragsfri 

Fast 5% F1 Fast 5% F1 

Ydelse efter skat kr. 388.715,00 kr. 305.535,00 kr. 264.000,00 kr. 105.600,00 

Renteandel efter skat kr. 255.645,00 kr. 100.289,00 kr. 264.000,00 kr. 105.600,00 

Kursgevinst kr. - kr. - kr. - kr. - 

Nettobetaling/gevinst kr. -255.645,00 kr. -100.289,00 kr. -264.000,00 kr. -105.600,00 


Renteandel efter skat kr. 255.645,00 kr. 170.091,00 kr. 264.000,00 kr. 179.520,00 

Kursgevinst kr. 194.955,00 kr. - kr. 212.640,00 kr. - 


Ud fra beregningerne ses det, at hvis renten var forblevet uændret, ville det, hvis der kun kigges på ydelsen, 

være billigst at tage et afdragsfrit F1-lån. Ses der derimod på nettobetalingen, hvor afdragene og eventuelle 

kursgevinster er modregnet, vil det billigste være F1 med afdrag. Dette skyldes, at gælden der bliver 

forrentet, er nedbragt via afdragene. 

Det ses ud fra tabellen at, ved en rentestigning er der ingen ændringer i ydelsen på det fastforrentede lån. 

Derimod vil en boligejer, der har optaget et F1-lån med afdrag få en stigning i ydelsen på 339.440 – 305.535 

= 33.905 kr. Dette giver en årlig gennemsnitlig stigning på 6781 kr. Nettobetalingen er dog steget med 

næsten 70.000 kr., idet rentedelen er blevet større i takt med rentestigningen og afdragene er blevet 

mindre. Den største ydelsesstigning ligger dog hos de afdragsfri F1-lån, hvor ydelsen stiger med 179.520 – 

24 

Nordeas renteforventninger aflæst på grafen i figur 12 + egen tilvirkning 

25 

Detaljerede beregninger ses i bilag 1. 

26 

Kursændringer fra Nordeas interne systemer. Ses i bilag 2. 

27 Egen tilvirkning


105.600 = 73.920 kr. eller 14.784 kr. om året. Dette giver dermed også den største stigning i 

nettobetalingen som er tilsvarende stigningen i ydelsen, da der kun betales renter på dette lån. 

Ses der på nettobetalingen, som fortæller hvor meget boligejeren reelt har betalt i løbet af den 5 årige 

periode, ses det, at de fastforrentede lån er billigere end F1-lånene. Dette skyldes et kursfald på 13,29 

kurspoint, der giver en kursgevinst, når lånet indfries ved konvertering. Det gør at nettobetalingen, modsat 

F1-lånene, falder markant på de fastforrentede lån. Derved har boligejeren over 5 år, kun betalt 12.138 kr. 

gennemsnitligt om året på lånet med afdrag og 10.272 kr. om året ved afdragsfri. Selvom renteandelen ved 

en fast 5 % med afdrag er større end den afdragsfri, er det afdragsfri billigere i og med at kursgevinsten er 

større, da obligationsrestgælden ikke er blevet nedbragt i perioden. 

Det må derfor konstateres, at når der kun ses på rentens direkte økonomiske effekt, vil et afdragsfrit 

fastforrentet 5 % lån være det billigste over 5 år. 

Det skal dog nævnes, at hvis boligejeren hverken tænker i gældspleje eller boligsalg, vil et F1-lån med 

afdrag være det klart billigste, da det kun vil være renteandelen, der her skal ses på. 

Resultatet er dog kun retvisende, da der er flere faktorer som spiller ind. 

En faktor, som vil have betydning for forskellen mellem lånene, er fradragsværdien, som vil falde i den 

kommende periode. Dette er en følge af forårspakken 2,0 28 fra 2010, hvor sundhedsbidraget på 8 % 

gradvist vil blive sammenlagt med bundskatten fra år 2012 til og med 2019, hvilket reducerer 

fradragsværdien. Dette vil påvirke de fastforrentede lån mere end de variabelt, da renten her er højere. 

Det er dog i første omgang kun boligejere med renteudgifter der overstiger 50.000 kr. for ugifte og 100.000 

for gifte, som bliver ramt af dette. Så påvirkningen af denne ændring vil variere fra boligejer til boligejer. 

En anden faktor er prisen ved en konvertering. Her vil der være forskellige omkostninger for hvert lån og 

det vil derfor, kunne ændre en smule på resultatet. 

En tredje faktor er boligpriserne, som vil blive påvirket af renten, og derved kan ændre på hvilket lån, der 

skal anvendes. Dette vil blive beskrevet nærmere i følgende kapitel. 

Delkonklusion 

Det må ud fra ovenstående konkluderes, at renten er en variabel, der ikke lige er til at forudsige. Men det 

er om ikke andet muligt ud fra hovedtallene for økonomien, at skabe sig nogle tilnærmelsesvise 

forventninger til, om den vil bevæge sig op eller ned. Her skal boligejeren dog også have øjne på, hvad der 

28 http://www.skm.dk/tal_statistik/skatteberegning/7747.html


sker i Europa, da det danske renteniveau som sagt følger det europæiske. Forventningerne er vigtige for 

boligejerne at skabe sig, for at få et indtryk af hvordan deres lån vil udvikle sig over en given periode. Når 

der tænkes i boligfinansiering, er der meget, der kan nå at ændre sig på 5 år, som set i beregningen 

ovenfor. Derfor er det vigtigt, at vælge en låntype der matcher fremtidens forventninger. 

Hvis de i opgaven forudsatte forventninger holder, vil et variabelt forrentet lån ikke være det mest 

fordelagtige, selvom det er på disse lån, der er den laveste månedlige ydelse. Når der ses på, hvor meget 

boligejeren reelt har betalt over den 5 årige periode, er de fastforrentede langt billigere. Dette skyldes de 

store kurssving der sker, på den 30 årige obligation der ligger bag de fastforrentede 5 % lån. Det må 

vurderes at grundet den store kursfølsomhed, vil en mindre rentestigning også resultere i, at kurserne ikke 

falder i samme omfang. En følsomhedsanalyse viser, at hvis den lange rente kun stiger 1 %, vil kursen kun 

falde 6,17 kurspoint, hvilket så vil sætte nettobetalingen på det faste 5 % med afdrag til ca. 165.000 kr. 

Allerede her svarer det til F1-lån med afdrag hvor renten stiger med det forudsatte. Men stiger den lange 

rente mindre, må den korte rente også anses for at stige mindre. Derfor vil situationen ved en mindre 

rentestigning også se anderledes ud over perioden, da det vil gøre de variable lån billigere, pga. ydelse her 

ikke vil stige nær så meget. 

Ser vi dog igen på forventningerne i opgaven, vil det afdragsfrie fastforrentede lån være det billigste over 

den 5 årige periode. Men ser vi fremad, vil boligejeren ved en konvertering efter de 5 år, sidde med en 

billigere ydelse, hvis denne har afdraget på det gamle lån, idet der skal optages et nyt lån med en 

obligationsrestgæld, der er ca. 133.000 kr. lavere, end hvis boligejeren havde haft et afdragsfrit lån. Det må 

anses for at være de færreste boligejere der bruger hele besparelsen ved afdragsfriheden, til at spare op og 

nedbringe restgælden med dette på et senere tidspunkt. Derfor vil det fastforrentede lån med afdrag 

fremadrettet være det billigste at vælge. 

Hvilket lån boligejeren skal vælge, må være op til dennes risikoprofil og egne forventninger. Er boligejeren 

en gambler og ikke tror på at renten vil stige så meget, vil det variable lån med afdrag være at foretrække, 

da dette giver en lavere ydelse og mere luft i privatøkonomien. Vælges dette skal boligejeren dog ikke 

konvertere, men blot blive i lånet, da andet ikke vil være økonomisk fordelagtigt, når renten er steget. 

Har boligejeren trang til mere sikkerhed, skal denne optage det fastforrentede lån. Denne sikkerhed koster 

boligejeren en højere månedlig ydelse, men nettoydelsen vil her blive reduceret i takt med den stigende 

rente. Har boligejeren her brug for lidt luft i økonomien, kan afdragsfrihed vælges og boligejeren har stadig 

mulighed for gældspleje. Noget af det sparede kan derefter bruges til at nedbringe eventuel dyrere gæld i 

fx boliglån eller et forbrugslån. Hvornår boligejeren helt præcist skal konvertere, vil være op til den enkeltes 

forventning til om renten har nået sit toppunkt.


Boligpriserne 

Boligpriserne har en stor rolle i boligejernes økonomi. Priserne bestemmer først og fremmest, hvor stor en 

bolig der er råd til, hvilken beliggenhed boligen kan have, og om der overhovedet er råd til at købe en bolig. 

Under normale forhold viser erfaring og økonomiske teorier at stigningen i boligpriserne, på lang sigt, vil 

svare til lønstigningstaksten i landet. 29 De normale forhold har dog ikke været en realitet i mange år, hvor 

mange politiske tiltag og nye produkter, har været med til at presse priserne i vejret meget hurtigt. 

Prisen på boliger dannes ud fra udbud- 

efterspørgselsteorien. Mængden af boliger er målt 

som den samlede mænge boliger i hele landet. 

Udbuddet af boliger ses på kort sigt fast, da en 

forøgelse af udbuddet ved nybyggeri, vil tage et 

stykke tid. Derfor er udbudskurven lodret på kort 

sigt. 

Efterspørgselskurven er faldende, idet at jo lavere 

priserne på boliger er, jo flere vil også efterspørge 

ejerboliger. Modellen herfor vil derfor se ud som i 

figur 12 30 . 

Som sagt kan udbuddet af boliger ikke bare sådan lige påvirkes. Derimod påvirkes efterspørgslen af rigtig 

mange faktorer. Renten er en af de større faktorer som spiller ind. Stiger renten bliver det dyrere at 

finansiere boligen. Dette vil medføre, at der er flere, der ikke vil have råd til at finansiere en ejerbolig, og 

Figur 13. 

derfor kigger efter andre alternativer som 

fx lejebolig. Derfor vil efterspørgslen efter 

ejerboliger falde, hvilket vil rykke 

efterspørgselskurven mod venstre og 

resultere i et fald i boligpriserne. Det er 

derfor en god ide at have fastforrentet 

lån, da kurserne her vil følge med ned, og 

29 Kilde: http://www.bolius.dk/alt-om/boliglaan-og-oekonomi/artikel/boligpriser-prisdannelse-paa-ejerboliger 

30 Kilde: Grundlæggende finans, 1. udgave. Side 47 

Figur 12. Prisdannelsen på ejerboliger på kort sigt


risikoen for teknisk insolvens 31 vil være lavere. Sammenhængen vil blive vist med en beregning senere i 

kapitlet. Modsætningsvis bliver teorien også bekræftet, når der ses på tallene fra de seneste 20 år, der har 

været karakteriseret ved næsten uafbrudte prisstigninger og fald i renten. 32 Ved en sammenligning af 

boligprisudviklingen i figur 13 33 og renteudviklingen i figur 10. ses det, i perioden 2005 til dags dato har 

netop denne teori om rentens sammenhæng med boligpriserne ikke fungeret helt i praksis. Derfor må 

andre faktorer have spillet ind i denne tid. 

Boligens beliggenhed vil også have en stor rolle. Især for prisens følsomhed i forhold til rentesvingninger. 

Beliggenheden kan deles op i forskellige segmenter som, den geografiske placering på landkortet eller 

placeringen i forhold til byens centrum, havet og andre faktorer. Priserne på boliger i København eller 

Aarhus-området er som regel højere, da efterspørgslen her er større. Det kan have sin grund i at det er 

store studie-byer + mange virksomheder har etableret sig her, hvilket gør at boligejerne efterspørger flere 

boliger i disse områder og presser priserne op. 

Ses der på placeringen mere lokalt, må en placering ved vandet anses for, at være et sted som størstedelen 

af befolkningen godt kunne tænke sig at bo. Derfor vil efterspørgslen efter denne placering være meget 

høj, hvilket og presser priserne højt op. Udbuddet af boliger ved vandet vil også være begrænset, hvilket er 

med til, at presse priserne endnu højere op. 

Jo højere priserne på boligerne er, jo større prisfølsomme vil de som sagt også være overfor 

rentesvingninger. Dette skyldes, at der skal en større finansiering til de dyre boliger og hvis renten derfor 

stiger, vil ydelserne på boligen stige mere end på billige boliger, da der er flere penge som skal forrentes. 

Dette vil resultere i at meget færre mennesker, vil have råd til at købe i området, hvorfor efterspørgslen må 

falde hurtigere og medføre et større prisfald end ved andre områder. 

Ledigheden er også en af de faktorer, der spiller en væsentlig rolle, når der snakkes påvirkninger af 

boligpriserne. Når Danmark er ramt af stigende ledighed, vil der være færre, der har råd til at betale en dyr 

ejerbolig. Dette i sig selv vil sænke efterspørgslen efter ejerboliger og få presse priserne ned. Oveni vil 

stigende ledighed også, lægge en dæmper på lønstigningerne, i takt med at udbuddet af arbejdskraft øges. 

Dette gør at befolkningen får færre penge mellem hænderne, og dermed vil der også være mindre penge til 

høje ydelser. Dette vil endnu en gang være med til at presse priserne på ejerboliger ned. Så et kig på nogle 

af de økonomiske hovedtal kan her være med til at skabe en forventning om prisernes udvikling. 

31 Teknisk insolvens betyder, at restgælden i boligen overstiger boligens værdi og derved vil boligejeren ikke kunne 

betale sin restgæld ved salg af huset. 

32 Kilde: Grundlæggende finans, 1.udgave, side 47. 

33 Kilde: Realkreditrådet.dk


Den psykologiske faktor og boligejernes forventninger spiller også en rolle hos priserne. Her er medierne 

med til at påvirke priserne via. befolkningens forventninger til markedet. Medierne kan næsten skrive hvad 

som helst, hvorefter de fleste boligejere uden nærmere undersøgelse, vil danne sig nogle forventninger til 

prisudviklingen. Skriver medierne for eksempel, at boligpriserne vil falde eller det tager længere tid at få 

boligen solgt, vil køberne danne sig det indtryk, at de vil tabe på at købe bolig lige nu, eller boligerne vil 

blive billigere hvis de venter med at købe. Denne negative forventning vil derfor have en selvforstærkende 

effekt på prisudviklingen. Det vil få efterspørgslen til at falde, hvilket vil sænke huspriserne. 

Andre psykologiske faktorer kan være mere personlige og imageprægede, som kan påvirke efterspørgslen. 

Hvis det pludselig i samfundet er mere smart selv at eje bolig, vil mange måske løbe med på moden, for 

ikke at blive set ned på, blandt resten af befolkningen. Dette vil også være med til at sætte efterspørgslen 

op. 

Derudover er der politiske tiltag og nye låneprodukter, som kan skabe store unormale forhold for 

boligpriserne. Her tænkes både skat og afgifter mm. med i påvirkningen. 

Ses der på historien, var kartoffelkuren med til at skabe et fald i boligpriserne. Dette skete da 

rentefradraget blev nedsat fra 73 % til 50 % 34 . Dette gjorde det væsentligt dyrere at låne penge og derfor 

faldt efterspørgslen efter ejerboliger. Igennem 90’erne blev det sænket til 46 % og senere i forbindelse med 

pinsepakken blev det sænket til de 33 % vi har i dag. De sidste 2 sænkninger, er dog blevet opvejede af 

andre forhold og resulteret i at boligpriserne alligevel steg. Det samme sker en gang til nu. Med 

forårspakken 2,0 fra 2010 bliver en sænkning af rentefradraget fra 33 % til 25 % indfaset, med fuld virkning 

fra år 2019. Dette vil teoretisk set påvirke boligpriserne i en negativ retning. 

I 2002 fastfrøs regeringen ejendomsværdiskatterne, som stadig i dag er på samme niveau som den gang. 

Dette gjorde det ikke direkte billigere for husejerne, men i tilfælde af yderligere stigninger i boligpriserne, 

havde boligejerne ikke noget at frygte i form af stigende nettoydelse. Dette vil derfor have trukket 

ydelserne i en positiv retning for ejerne og efterspørgslen vil som følge af dette stige. 

Indførelsen af de afdragsfrie lån i 2004, gjorde det muligt at få en meget billig form for boligfinansiering, 

hvilket gav rigtig mange nye boligspekulanter blod på tanden. Dette fik efterspørgslen til at stige voldsomt, 

hvilket også ses på grafen i figur 15, der viser at boligpriserne næsten steg med 50 % over 2 år. 

Ovenstående er måske de mest væsentlige af de faktorer der påvirker boligpriserne. Men der er mange 

flere. Fx er det billigere at bygge nyt? Hvordan er konjunkturudviklingen? Etc. 

34 Kilde: http://borsen.dk/nyheder/politik/artikel/1/150348/rentefradragets_historiske_udvikling.html


Forventninger til fremtidens boligpriser 

Når en boligejer skal danne sig forventninger til priserne, er der mange måder denne kan gøre dette på. 

Den nemmeste måde vil selvfølgelig være at lytte til, hvad medierne siger. Men som skrevet ovenfor kan 

dette have en selvforstærkende effekt på en negativ måde. En anden måde er selvfølgelig at stole 100 % på 

økonomerne og forvente at boligpriserne udvikler sig, som skrevet i på prognosen over hovedtallene for 

økonomien. Prognosen siger i denne omgang en forventet stigning i boligpriserne på omkring 2 % årligt. 

Den mest grundige måde vil være selv at danne sig indtrykket og kigge på udviklingen i økonomien, 

samfundet og på de finansielle markeder. 

Renten vil være en af de faktorer som har størst påvirkning på boligpriserne. Tidligere i opgaven fik vi slået 

fast, at der er udsigter til større rentestigninger inden for de næste par år. Dette vil gøre finansieringen af 

boligerne dyrere, hvilket vil sænke efterspørgslen og dermed priserne. Især boligejere med dyrere boliger 

vil blive ramt, da efterspørgslen her vil falde mere end på de billigere boliger. 

Ses der på ledigheden forventes det at den vil falde op mod 13 %, i løbet af de næste 3 år. Dette vil gøre at 

flere familier igen får råd til at købe bolig, og efterspørgslen vil derfor stige og trække priserne med op. 

Faldet i ledigheden vil smitte af på lønstigningstaksten, der forventes at stige mellem 2,5 og 3 % årligt. 

Dette giver boligejerne flere penge mellem hænderne, og derfor er de også i stand til at betale mere i 

ydelse, hvilket endnu en gang vil presse prisen op pga. øget efterspørgsel. 

Fradragsretten bliver som sagt sat ned 33 % til 25 %. Dette vil historisk og teoretisk set presse boligpriserne 

ned af. Denne bliver dog indfaset over 8 år og vil ramme boligejere med renteudgifter på over 50.000 kr. 

årligt pr. person. Det vil svare til, at det er 

boliger på ca. 2 mio. kr. og derover, der vil blive 

påvirket af dette over en længere periode. Så 

dette må vurderes ikke at have en større effekt 

på boligpriserne. 

Som det ses ud fra figur 14 35 , er tilliden til 

priserne faldende. Dette skaber den omtalte 

selvforstærkende effekt af den negative 

forventning til boligpriserne. Dette må vurderes 

Figur 14. 

35 Kilde: http://borsen.dk/nyheder/boligen/artikel/1/207815/sur_stemning_gift_for_boligpriser.html


at være en af de værre faktorer som kan spille ind, da boligkøberne derfor vil vente med at købe bolig. 

Dette vil påvirke priserne i en negativ retning. Som cheføkonom Jes Asmussen fra handelsbanken udtaler. 

”At stemningen omkring boligmarkedet bliver gradvist dårligere, betyder jo nok, at de mange, der lige nu 

har bolig til salg, både skal væbne sig med tålmodighed og være om muligt endnu mere forberedt på at 

sætte priserne ned". 36 

Samtidig er udbuddet rekordstort med omkring 

84.000 boliger til salg. (Figur 15) 37 Dette vil 

også være med til at presse priserne ned, da 

køberne har større mulighed for at finde en 

anden bolig, hvis ikke prisen er den rigtige. 

Det må ud fra ovenstående analyse vurderes at 

en stigning i boligpriserne ikke er lige om 

hjørnet. Ved den sidste rentestigning tilbage i 

2005, så vi en økonomi der var i noget mere 

fremgang, end den situation Danmark står i nu. 

Derfor må det vurderes at rentestigningen vil påvirke boligpriserne i større omfang end den gang. Samtidig 

med det store udbud af boliger og det negative syn på forventningerne til boligpriserne, må det vurderes at 

efterspørgselsstigningen, grundet faldet i ledigheden og stigningen i lønnen, ikke kan opveje de mere tunge 

faktorer som renten og pessimistiske forventninger. Derfor kan danskerne, om ikke andet, godt forvente et 

mindre prisfald i boligen de næste par år. 

Beregning af økonomisk konsekvenser ud fra boligprisforventningerne. 

For at vise hvor stor økonomisk betydning et fald i boligpriserne har for boligejerne, laves her en beregning. 

Beregningen tager udgangspunkt i forrige beregning under en rentestigning. Dvs. over samme 5 årige 

periode med samme forudsætninger. Her ses dog på et scenarie hvor boligejeren står overfor et eventuel 

salg af boligen. Det forudsættes at boligpriserne om 5 år, er faldet med 10 %. Dette gør at boligen til 

2.000.000 kr. er faldet 200.000 kr. i kontantværdi. 

Figur 15. 

36 Kilde: http://borsen.dk/nyheder/boligen/artikel/1/207815/sur_stemning_gift_for_boligpriser.html 

37 Kilde: http://borsen.dk/nyheder/boligen/artikel/1/207815/sur_stemning_gift_for_boligpriser.html


Tabel 4. Sammenligning ved rentestigning og prisfald 38 

Låntype 

Uændret 

rente og 

boligpris 

Rentestigning 

+ boligprisfald 

Med afdrag Afdragsfri 

Fast 5% F1 Fast 5% F1 



Provenu ved salg kr. 133.070,00 kr. 205.246,00 kr. - kr. - 



Provenu ved salg kr. 128.025,00 kr. -30.651,00 kr. 12.640,00 kr. -200.000,00 

Ud fra beregningerne ses det at ydelserne efter skat bevæger sig på samme måde som forrige beregning. 

Dette betyder at boligpriserne ikke vil have nogen direkte betydning for hvor meget boligejeren betaler i 

måneden. 

Derfor sammenlignes nettobetalingen, hvor både kursgevinster og boligpriserne er modregnet, for at finde 

frem til hvor meget ekstra, det reelt har kostet boligejeren at have boligen i den 5 årige periode med 

rentestigning og prisfald. 

Ses der på det fastforrentede lån med afdrag, ses det at nettobetalingen over de 5 år, stiger med 5.045 kr. 

Dette svarer til en årlig stigning på ca. 1.000 kr. og har derfor kostet boligejeren ca. 52.000 kr. om året at 

eje boligen. 

Det fastforrentede lån med afdragsfrihed er som det eneste, det lån der falder i nettobetailingen. Her ses et 

fald i nettobetalingen på 12.640 kr. over 5 år. Dette svarer til en nettobesparelse på ca. 2.500 kr. årligt og 

har dermed kostet boligejeren ca. 50.000 kr. årligt at eje boligen. At dette lån er det eneste, der falder i 

nettobetaling over perioden, er pga. kursgevinsten ved indfrielsen af lånet, som er større end faldet i 

boligprisen. 

Det ses på F1 lånet med afdrag at nettobetalingen stiger med 269.802 kr. over den 5 årige periode. Dette 

giver en stigning på ca. 54.000 kr. årligt og vil derfor koste boligejeren ca. 74.000 kr. om året at eje boligen. 

Ved det afdragsfrie F1-lån vil nettobetalingen over en 5 årig periode stige med 273.920 kr.. Dette svarer til 

en årlig stigning på ca. 54.800 kr. og det vil have kostet boligejeren ca. 75.900 kr. årligt at eje boligen. 

38 Egen tilvirkning


En sammenligning af de 4 fire lån viser at det afdragsfrie fastforrentede lån, går fra at være det dyreste lån 

netto til at være det billigste lån, når renten stiger og priserne falder. Derfor vil dette lån være at 

foretrække, hvis der kun kigges på nettoomkostningerne. 

Ønsker boligejerne derimod det største provenu ved salget af boligen er resultatet et andet. 

Her ses det at provenuet ved det fastforrentede lån med afdrag, vil falde med 5.045 kr. og give et 

salgsprovenu på 128.025 kr. 

Salgsprovenuet ved det fastforrentede lån med afdragsfrihed, vil endnu en gang være det eneste der stiger 

pga. det store kursfald. Her ses en stigning på 12.640 kr. hvilket også vil svare til salgsprovenuet, da der ikke 

er opsparet nogen formue i huset. 

Ved F1-lånet med afdrag ses det, at provenuet falder fra at være positivt på 205.246 kr. og ned til et 

negativt provenu på 30.651 kr. Dette er et fald i provenuet på 235.897 kr. Her kan tales om at boligejeren 

er blevet teknisk insolvent pga. udviklingen. 

F1-lånet med afdragsfrihed har et fald i salgsprovenuet, som er tilsvarende faldet i boligprisen på 200.000 

kr., da der hverken er kursændringer eller afdrag, der kan modregnes i prisfaldet. Her er der tale om at 

boligejeren er teknisk insolvent, da boligejeren ikke vil kunne betale hele lånet ud med salgsprovenuet. 

Vil boligejeren derfor have det største salgsprovenu, er det derfor det fastforrentede lån med afdrag denne 

skal vælge. Dette kan ud fra dette også konstateres at dette lån er det, der sikrer boligejeren bedst mod 

teknisk insolvens. 

Resultaterne er stadig kun retvisende, da samme faktorer som under beregningen af rentepåvirkningen kan 

ændre ved resultaterne. 

Her vil dog være lidt flere faktorer der spiller ind. 

Det vil være faktorer som omkostningerne ved et hussalg, som vil ændre på salgsprovenuet og gøre 

risikoen for teknisk insolvens større. 

Samtidig vil boligejeren typisk heller ikke få solgt boligen samme dag som den sættes til salg. Dette vil som 

regel tage tid og derved kan renten, huspriserne og salgsprovenu ændrer sig. 

Delkonklusion 

Det må ud fra ovenstående kapitel konkluderes, at boligpriserne betyder en del for boligejernes fremtidige 

økonomi. Udviklingen i disse kan få store økonomiske konsekvenser for boligejerne, hvis de ikke har et lån, 

der passer til deres ønsker for fremtiden i forhold til den udvikling, der kan ske i renten og boligpriserne.


Derfor må det også vurderes at være vigtigt, at en boligejer gør sig nogle tanker om, hvordan priserne 

udvikler sig og hvor stor en risiko denne tør løbe, med hensyn til valg af lån. 

Hovedsagligt skal boligejeren være opmærksom på, hvor prisfølsom boligen er. Dette har stor betydning 

for, hvor påvirkelig prisen er over for alle de andre faktorer som spiller ind. Som tommelfingerregel kunne 

det siges, ”Jo dyrere boligen er, jo mere prisfølsom er boligen”. 

Holder de i opgaven forudsatte forventninger endnu en gang, vil det fastforrentede afdragsfrie lån stadig 

være at foretrække, hvis der kun skal ses på de økonomiske konsekvenser. Her vil dette være det 

næstbilligste lån i måneden, når der ses på hvor meget boligejeren skal betale i ydelse pr. måned. Dette vil 

også være det billigste lån, når der ses på, hvad boligejeren har betalt netto efter de 5 år og sidst er det det 

eneste lån, i opgaven, som får et større salgsprovenu ved en rentestigning og et prisfald. 

Dette er dog kun når der ses på det økonomiske. Risiko er selvfølgelig en faktor, der skal regnes med ind i 

overvejelserne. Ved det afdragsfrie fastforrentede lån er der en større risiko for, at boligejeren vil blive 

teknisk insolvent end hvis der betales afdrag. Hvis renten stiger mindre end forudsat vil kurserne heller ikke 

falde nær så meget. Boligpriserne vil dog heller ikke blive berørt nær så meget. Men regnes et 

ejendomsmæglersalær ind, vil boligejeren hurtigt risikere at stå med en mindre restgæld efter hussalget. Vil 

boligejeren sikre sig mest muligt mod, at står med en restgæld tilbage efter salget, skal denne derfor vælge 

at afdrage. Dette koster godt nok boligejeren ca. 124.000 kr. ekstra for denne sikkerhed over de 5 år. Men 

salgsprovenuet vil også være tilsvarende større. 

Har boligejeren en større risikovillighed og ikke forventer at renten vil stige ligeså meget som forudsat, vil 

et F1-lån med afdrag være at foretrække. Her vil boligejeren have en lavere ydelse og samtidig få afdraget 

mere i forhold til det fastforrentede med afdrag. Risikoen for teknisk insolvens er selvfølgelig også til stede 

her og man kan her sige, jo højere renten bliver, jo større risiko for teknisk insolvens vil der være, da 

afdragene vil blive mindre og huspriserne vil kunne forventes at falde mere. 

F1-lån med afdragsfrihed må konkluderes, at være et lån boligejerne skal holde sig fra, når der er udsigt til 

rentestigninger. Her må risikoen anses for at være så høj, at teknisk insolvens teoretisk set uundgåeligt idet 

der ikke afdrages på lånet og huspriserne vil falde. 

Overvejelser om nye politiske tiltag på realkreditmarkedet 

Det danske realkreditlånesystem er under pres fra flere sider og der snakkes hele tiden om, hvordan 

systemet kan gøres mere sikkert for både låntager og investorerne. To ting, som er oppe til diskussion for 

tiden, er afdragsfriheden og lånegrænserne.


Der snakkes om at afdragsfriheden skal fjernes 39 for, at fjerne måske den største risiko for teknisk insolvens 

hos låntagerne. 

Lånegrænserne diskuteres, fordi Danmark er dybt forgældet på realkreditsiden. Dette, mener Nationalbank 

direktør Niels Bernstein, gør, at realkreditsektoren er meget sårbar 40 overfor fald i boligpriserne og hvilket 

gør, at der ikke er sikkerhed bag obligationerne mere. Dette skaber en stor risiko for investorerne, og 

samtidig er de nye SDO-lån 41 med til, at koste realkreditsektoren en masse omkostninger, i form af 

renteudgifter, for at der stadig er sikkerhed bag obligationerne. 

Ud fra de igennem opgaven brugte analysemetoder, vil jeg kort analysere hvilken effekt disse 2 tiltag, vil 

kunne få af betydning for boligejerne. 

Nedsættelse af lånegrænserne 

En nedsættelse af lånegrænserne vil nedbringe risikoen for investorerne og hele realkreditmarkedet, men 

dette vil have konsekvenser for både boligejerne og bankerne. 

Hvis lånegrænserne nedsættes, vil det betyde, at boligejerne skal ud og finde den sidste del af 

finansieringen et andet sted. Dette vil nok være bankerne, der kommer til at hænge på denne del. Dette vil 

medføre at det allerede her, vil give boligejerne en stigning i den månedlige ydelse, da et boliglån typisk er 

dyrere end et realkreditlån. 

Bankerne har som regel finansieret de sidste 20 % af boligfinansieringen. En forøgelse af denne procentdel 

vil give bankerne en større risiko for tab, og denne risiko vil de højst sandsynligt inddække ved at sætte 

renten på boliglånene op. Dette medfører endnu dyrere finansiering af boligen. 

Den stigende ydelse i boligfinansieringen vil gøre det sværere for mange boligejere, at få råd til at eje en 

bolig og de vil begynde at kigge efter billigere alternativer som lejeboliger. Dette medfører at 

efterspørgslen efter ejerboliger falder og dermed vil huspriserne også falde. 

Et fald i boligpriserne vil gøre, at den sikkerhed, der lå i form af aktiver vil reduceres og svække 

investorernes sikkerhed på de lån, der ikke er baseret på SDO’er. Resten vil lægge større omkostninger hos 

realkreditinstitutterne, der skal hente ekstra kapital ind til at stille sikkerhed bag disse. Regningen på de 

omkostninger vil i sidste ende havne hos boligejerne via højere bidrag på lånene, som igen gør det dyrere at 

låne penge. 

39 http://www.business.dk/finans/nationalbanken-slut-med-afdragsfrie-laan 

40 http://finanswatch.dk/secure/Finansnyt/Realkredit/article2413228.ece?1306160177033 

41 Særligt Dækkede Obligationer, hvor realkreditsektoren skal skaffe kapital til at dække realkreditobligationerne, hvis 

der sker større fald i huspriserne.


Så på kort sigt vil en nedsættelse af lånegrænserne, være skidt for både boligejerne og investorerne. 

Derudover skal der, hvis dette skal indføres, tænkes over, hvordan man får det implementeret i forhold til 

konverteringerne. Hvis lånegrænserne er nedsat og låntagerne ved næste konvertering kun kan lånes 75 % i 

det nye lån, vil mange boligejere blive låst fast og ikke have mulighed for at konvertere pga. en alt for stor 

ydelses forskel. 

Dette kan gå hen og skabe et mere komplekst lånesystem, som gør det hele endnu sværere for de 

nuværende boligejere at gennemskue. 

Udfasning af de afdragsfrie lån 

Da de afdragsfrie lån gjorde sin entre på realkreditmarkedet, så vi en kraftig stigning i boligpriserne. Det 

skete da mange nye købere fik mulighed for at komme ind på boligmarkedet pga. billige lån. 

En total lukning for nyoptagelse af afdragsfrie lån vil betyde, at boligejerne mister denne mulighed for 

billigere lån. Ydelserne vil derfor blive noget højere, og dette vil gøre at mange der spekulerer i at købe 

bolig, igen ikke vil have råd til dette. Dette kan sætte efterspørgslen efter boliger massivt ned og resultere i 

et kraftigt prisfald på boligmarkedet, der vil gøre rigtig mange boligejere teknisk insolvente. Her vil det især 

være de boligejere, der ikke er kommet i gang med at få afdraget på deres lån gennem låneperioden, der vil 

blive ramt, da disse låntagere ikke har nogen opsparing i boligen at modregne prisfaldet i. 

Den tekniske insolvens vil ikke være et større direkte problem, for de mange husejere der alligevel har 

tænkt sig at blive boende i bolig i mange år frem, da de vil kunne nå at afdrage på gælden og huspriserne vil 

have en chance for at nå at stige igen. Men boligejere der allerede står overfor et salg eller der har planer 

om at sælge i nærmeste fremtid, vil ende med at stå i en regulær kreditkrise efter salget, da de vil få 

sværere ved at låne penge til en ny bolig pga. deres høje restgæld. Dette vil sætte efterspørgslen yderligere 

ned og huspriserne vil få endnu et dyk. 

Afdragsfriheden er også et godt alternativ til de boligejere, der bliver ramt af nogle uforudsete hændelser, 

som ledighed eller længerevarende sygdomme og derfor mister en indtægt i husstanden. Her har de 

muligheden for at lægge lånet om, så de har lidt mere luft i økonomien til at klare sig igennem hændelsen. 

Mister de denne mulighed, og uheldet skulle være ude, vil boligejerne risikere ikke at kunne betale deres 

ydelser på lånet. Dette kan i værste tilfælde ende ud i en stigning af tvangsauktioner, hvilket endnu en gang 

vil lægge pres på boligmarkedet og priserne på boliger vil igen falde.


Hovedkonklusion 

Boligejernes økonomi afhænger i stor grad af udviklingen i Danmarks økonomi. Men også den europæiske 

økonomi har stor del at skulle have sagt, da renteniveauet fastsættes herfra. Derfor kan det være svært for 

en boligejer at følge med i, da ECB ikke sætter renten ud fra hvad der er bedst for dansk økonomi, men for 

den samlede europæiske økonomi. 

Renten kan forstås som prisen på penge, men det må på baggrund af opgaven konkluderes, at renten i høj 

grad bruges som et styringsredskab for nationaløkonomien, som har til hovedformål at skabe prisstabilitet 

og ikke bare for at tjene penge på at ”sælge” penge. 

Hvordan renten udvikler sig, har stor indflydelse på hvordan boligejerens lån udvikler sig. Stiger renten, 

bliver det dyrere for boligejerne med variabelt lån, hvorimod boligejere med fastforrentede lån får 

mulighed for at konvertere sig til en gevinst. Omvendt må det konkluderes at når renten falder, vil 

boligejere med fastforrentet lån ikke vinde meget, og de der har variabelt forrentet lån vinde på et fald i 

ydelsen. 

Derfor skal boligfinansieringen ikke kun vælges ud fra den nuværende rente, men også ud fra hvordan 

nationaløkonomien forventes at udvikle sig, og hvilken risikovillighed og fremtidsudsigter boligejeren har. 

Renteudviklingen påvirker dog ikke kun boligfinansieringen. Denne spiller også en rolle i 

boligprisudviklingen. Stiger renten, bliver det dyrere for låntagerne at finansiere en bolig og boligpriserne 

vil derfor falde til et niveau, hvor køberne igen kan/vil betale. Omvendt vil et rentefald betyde en stigning i 

boligpriserne, da flere vil have råd til en bolig og efterspørgslen derfor stiger. 

Det må dog ud fra analysen konkluderes, at de faktorer der spiller en af de største roller i 

boligprisudviklingen, er de faktorer som kan skabe unormale forhold på boligmarkedet. Gennem tiden har 

det været faktorer, som indførelsen af de afdragsfrie lån og en reducering af skattebesparelserne, der har 

skabt sådanne forhold. 

Omfanget af prisudviklingen må konkluderes at afhænge placeringen af boligen, både nationalt og lokalt. 

Her vil en mere eftertragtet placering resultere i, at boligen ligger i en dyrere gruppe og derfor er mere 

følsom overfor udviklingen. 

Med tankerne om nye tiltag der skal gøres på boligmarkedet, vil det være tiltag som igen kan skabe 

unormale forhold på boligmarkedet. 

Det må konkluderes, at en nedsættelse af lånegrænserne for at styrke sikkerheden bag realkreditmarkedet, 

på kort sigt kan give bagslag, idet huspriserne teoretisk set vil falde, når der er udsigt til større ydelser. På


længere sigt vil det kunne styrke realkreditmarkedet, når flere boligejere kun har belånt 75 % i realkredit og 

markedet igen er faldet til ro. 

En total udfasning af afdragsfriheden må konkluderes at være et meget drastisk indgreb, der kan have store 

konsekvenser for boligejere. Her vil man fjerne muligheden for, at boligejerne kan skabe sig et økonomisk 

spillerum i dårlige tider, hvilket kan ende med en stigning i tvangsauktionerne. Samtidig vil mange miste 

muligheden for at komme ind på boligmarkedet, hvilket vil sænke efterspørgslen og resultere i prisfald og 

gøre mange nuværende boligejere teknisk insolvente. 

Det kan dog diskuteres om ændringer, der vil gøre de afdragsfrie produkter mere fleksible og sikre, ikke 

ville være en bedre ide end at fjerne dem fra markedet. 

Det må derfor konkluderes, at hvis de omtalte tiltag skal indføres, skal det gøres i tider med økonomiske 

opsving, hvor andre faktorer vil være med til at reducere omfanget af prisfaldene. 

Hvilken boligfinansiering der skal vælges, ud fra de udsigter der er til fremtiden, afhænger af boligejerens 

risikovillighed og fremtidsplaner. Den væsentlige forskel på lånene ligger i graden af den økonomiske 

sikkerhed. 

Sikkerheden er størst ved det fastforrentede lån med afdrag, da boligpriserne og kurser tilnærmelsesvis vil 

følge hinanden, og en rentestigning ikke vil påvirke ydelsen. Herved er risikoen for teknisk insolvens i 

forbindelse med en rentestigning, minimeret mest muligt. Dette vil også være det billigste lån at vælge når 

der ses på en 5 årig periode, med efterfølgende konvertering. Ved salg af huset efter en 5 årig periode, vil 

det afdragsfrie, dog have været billigst. Men det kan diskuteres om den væsentlige større risiko for teknisk 

insolvens ikke er værd at betale sig fra, med de ca. 10.000 kr. ekstra, som det vil koste boligejeren i 

opgaven. 

Er boligejeren mere risikovillig og ikke tror på at renten vil stige nær så meget som opgaven har forudsat, 

før den igen falder, vil F1-lånet med afdrag være valget. Her vil den billigere rente have resulteret i at der er 

afdraget mere på lånet end ved det fastforrentede, og i sidste ende vil salgsprovenuet derfor også være 

højere, da en lavere rentestigning også vil betyde mindre kursfald på det fastforrentede. 

Det afdragsfrie F1-lån, vil absolut være noget boligejerne skal holde fingrene fra under rentestigninger. Her 

vil boligejeren kun få større ydelser, samtidig med at denne næsten kan være sikker på at ende som teknisk 

insolvent. 

Spekulerer boligejeren hverken i boligsalg eller gældspleje, kan der med ro, vælges et F1-lån, hvor denne vil 

sidde billigst muligt uden at tænke over at være teknisk insolvent i perioder.


Litteraturliste 

Grundlæggende finans 

Finansrådet, Forsikring & Pension og Realkreditrådet, 2009, 1. udgave. 

Bolig I 

Realtkreditrådet, 2009, 4. udgave. 

Macroøkonomi. Teori og beskrivelse 

Henrik Grell og Dorte Nielsen, 2. udgave, 1. opslag, 2008, forlaget Limedesign. 

Økonomisk politik 

Lars Bach, Macroøkonomisk Notat nr. 2, 2006 

www.Realkreditraadet.dk 

www.realkreditforeningen.dk 

www.finansrådet.dk 

www.dst.dk 

www.nationalbanken.dk 

www.demetra.dk 

www.ft.dk 

www.skm.dk 

www.Nordea.dk 

www.bolius.dk 

www.boliga.dk 

www.børsen.dk 

www.finanswatch.dk 

www.jp.dk 

www.business.dk 

www.mynewdesk.dk


Bilag 1 

Fast 5% m/afdrag - uændret 

rente 

Boligens pris 

kr. 

2.000.000 

Lånegrænse 

80% 

Realkreditbelåning 

kr. 1.600.000 

Hovedstol Løbetid Teminer Rente Kurs Provenu Skattebesparelse Ydelse 

kr. 

1.600.000 30 30 5% 100 kr. 1.600.000 33% kr. 104.082,30 

År Gæld primo Rente afdrag Ydelse Gæld Ultimo Skattebesparelse 

Ydelse efter 

skat 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2011 1.600.000 80.000 24.082 kr. 104.082 kr. 1.575.918 27.200 

76.882 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2012 1.575.918 78.796 25.286 kr. 104.082 kr. 1.550.631 26.791 

77.292 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2013 1.550.631 77.532 26.551 kr. 104.082 kr. 1.524.081 26.361 

77.722 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2014 1.524.081 76.204 27.878 kr. 104.082 kr. 1.496.202 25.909 

78.173 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2015 1.496.202 74.810 29.272 kr. 104.082 kr. 1.466.930 25.435 

78.647 

Total efter 5 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

år 

387.342 133.070 kr. 520.411 

131.696 

388.715 

Kurs efter 5 år 

Kursværdi af restgæld efter 5 år kr. 1.466.930 

kr. 

Nedbringelse af gæld ved konvertering (kursgevinst) 

- 

Rente fratrukket skattebesparelse kr. 255.645 

Nettobetaling/gevinst kr. -255.645 

Friværdi ved medregnet kursgevinst kr. 133.070 

100


Fast 5% afdragsfri - uændret rente 

Boligens pris 

kr. 

2.000.000 

Lånegrænse 

80% 


kr. 1.600.000 


kr. 

1.600.000 20 20 5% 100 kr. 1.600.000 33% kr. 128.388,14 


kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2011 1.600.000 80.000 - kr. 80.000 kr. 1.600.000 27.200 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2012 1.600.000 80.000 - kr. 80.000 kr. 1.600.000 27.200 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2013 1.600.000 80.000 - kr. 80.000 kr. 1.600.000 27.200 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2014 1.600.000 80.000 - kr. 80.000 kr. 1.600.000 27.200 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2015 1.600.000 80.000 - kr. 80.000 kr. 1.600.000 27.200 

Total efter 5 

kr. 

kr. 

kr. 

år 

400.000 - kr. 400.000 

136.000 



kr. 

Nedbringelse af gæld ved konvertering (kursgevinst) - 



Friværdi ved medregnet kursgevinst 

100 

kr. 

- 

Ydelse efter 

skat 

kr. 

52.800 

kr. 

52.800 

kr. 

52.800 

kr. 

52.800 

kr. 

52.800 

kr. 

264.000


Variabel 2% m/afdrag - uændret rente 

Boligens pris 

kr. 

2.000.000 

Lånegrænse 

80% 


kr. 1.600.000 


kr. 

1.600.000 30 30 2% 100 kr. 1.600.000 33% kr. 71.439,88 


kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2011 1.600.000 32.000 39.440 kr. 71.440 kr. 1.560.560 10.880 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2012 1.560.560 31.211 40.229 kr. 71.440 kr. 1.520.331 10.612 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2013 1.520.331 30.407 41.033 kr. 71.440 kr. 1.479.298 10.338 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2014 1.479.298 29.586 41.854 kr. 71.440 kr. 1.437.444 10.059 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2015 1.437.444 28.749 42.691 kr. 71.440 kr. 1.394.753 9.775 

Total efter 5 

kr. 

kr. 

kr. 

år 

151.953 205.247 kr. 357.199 

51.664 



kr. 





100 

Ydelse efter 

skat 

kr. 

60.560 

kr. 

60.828 

kr. 

61.102 

kr. 

61.381 

kr. 

61.665 

kr. 

305.535


Variabel 2% afdragsfri - uændret rente 

Boligens pris 

kr. 

2.000.000 

Lånegrænse 

80% 


kr. 1.600.000 


kr. 

1.600.000 20 20 2% 100 kr. 1.600.000 33% kr. 97.850,75 


kr. 

kr. kr. 

kr. 

2011 1.600.000 32.000 - kr. 32.000 kr. 1.600.000 10.880 

kr. 

kr. kr. 

kr. 

2012 1.600.000 32.000 - kr. 32.000 kr. 1.600.000 10.880 

kr. 

kr. kr. 

kr. 

2013 1.600.000 32.000 - kr. 32.000 kr. 1.600.000 10.880 

kr. 

kr. kr. 

kr. 

2014 1.600.000 32.000 - kr. 32.000 kr. 1.600.000 10.880 

kr. 

kr. kr. 

kr. 

2015 1.600.000 32.000 - kr. 32.000 kr. 1.600.000 10.880 

Total efter 5 

kr. kr. 

kr. 

år 

160.000 - kr. 160.000 

54.400 



kr. 





100 

kr. 

- 

Ydelse efter 

skat 

kr. 

21.120 

kr. 

21.120 

kr. 

21.120 

kr. 

21.120 

kr. 

21.120 

kr. 

105.600


Fast 5% m/afdrag - rentestigning 

Boligens pris 

kr. 

2.000.000 

Lånegrænse 

80% 


kr. 1.600.000 


kr. 

1.600.000 30 30 5% 100 kr. 1.600.000 33% kr. 104.082,30 


Ydelse efter 

skat 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2011 1.600.000 80.000 24.082 kr. 104.082 kr. 1.575.918 27.200 

76.882 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2012 1.575.918 78.796 25.286 kr. 104.082 kr. 1.550.631 26.791 

77.292 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2013 1.550.631 77.532 26.551 kr. 104.082 kr. 1.524.081 26.361 

77.722 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2014 1.524.081 76.204 27.878 kr. 104.082 kr. 1.496.202 25.909 

78.173 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2015 1.496.202 74.810 29.272 kr. 104.082 kr. 1.466.930 25.435 

78.647 

Total efter 5 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

år 

387.342 133.070 kr. 520.411 

131.696 

388.715 


86,71 


Nedbringelse af gæld ved konvertering (kursgevinst) kr. 194.955 


kr. - 

Nettobetaling/gevinst 

60.690 


Husprisfald 10 % kr. 200.000 

Nettobetaling efter prisfald kr. -260.690 

Nettoprovenu ved salg kr. 128.025


Fast 5% afdragsfri - rentestigning 

Boligens pris 

kr. 

2.000.000 

Lånegrænse 

80% 


kr. 1.600.000 


kr. 

1.600.000 20 20 5% 100 kr. 1.600.000 33% kr. 128.388,14 


kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2011 1.600.000 80.000 - 

80.000 kr. 1.600.000 27.200 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2012 1.600.000 80.000 - 

80.000 kr. 1.600.000 27.200 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2013 1.600.000 80.000 - 

80.000 kr. 1.600.000 27.200 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2014 1.600.000 80.000 - 

80.000 kr. 1.600.000 27.200 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2015 1.600.000 80.000 - 

80.000 kr. 1.600.000 27.200 

Total efter 5 

kr. 

kr. 

kr. 

år 

400.000 - kr. 400.000 

136.000 


86,71 


Nedbringelse af gæld ved konvertering (kursgevinst) kr. 212.640 


kr. - 

Nettobetaling/gevinst 

51.360 




Nettoprovenu ved salg kr. 12.640 

Ydelse efter 

skat 

kr. 

52.800 

kr. 

52.800 

kr. 

52.800 

kr. 

52.800 

kr. 

52.800 

kr. 

264.000


variabel rente m/afdrag - rentestigning 

Boligens pris 

kr. 

2.000.000 

Lånegrænse 

80% 


kr. 

1.600.000 


kr. 

1.600.000 30 30 2% 100 

kr. 

1.600.000 33% kr. 71.439,88 


kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2011 1.600.000 32.000 39.440 kr. 71.440 1.560.560 10.880 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2012 1.560.560 46.817 34.511 kr. 81.328 1.526.049 15.918 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2013 1.526.049 53.412 32.967 kr. 86.378 1.493.082 18.160 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2014 1.493.082 59.723 31.711 kr. 91.434 1.461.371 20.306 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

2015 1.461.371 65.762 30.720 kr. 96.482 1.430.651 22.359 

Total efter 5 

kr. 

kr. 

kr. 

år 

257.714 169.349 kr. 427.062 

87.623 



kr. 







Nettoprovenu ved salg kr. -30.651 

100 

Ydelse efter 

skat 

kr. 

60.560 

kr. 

65.410 

kr. 

68.218 

kr. 

71.128 

kr. 

74.123 

kr. 

339.440


Variabel rente afdragsfrihed - rentestigning 

Boligens pris 

kr. 

2.000.000 

Lånegrænse 

80% 


kr. 

1.600.000 


kr. 

1.600.000 20 20 2% 100 

kr. 

1.600.000 33% kr. 97.850,75 


kr. 

kr. kr. 

kr. 

kr. 

2011 1.600.000 32.000 - kr. 32.000 1.600.000 10.880 

kr. 

kr. kr. 

kr. 

kr. 

2012 1.600.000 48.000 - kr. 48.000 1.600.000 16.320 

kr. 

kr. kr. 

kr. 

kr. 

2013 1.600.000 56.000 - kr. 56.000 1.600.000 19.040 

kr. 

kr. kr. 

kr. 

kr. 

2014 1.600.000 64.000 - kr. 64.000 1.600.000 21.760 

kr. 

kr. kr. 

kr. 

kr. 

2015 1.600.000 72.000 - kr. 72.000 1.600.000 24.480 

Total efter 5 

kr. kr. 

kr. 

år 

272.000 - kr. 272.000 

92.480 



kr. 




kr. 


- 



Nettoprovenu ved salg kr. -200.000 

100 

Ydelse efter 

skat 

kr. 

21.120 

kr. 

31.680 

kr. 

36.960 

kr. 

42.240 

kr. 

47.520 

kr. 

179.520


Bilag 2

Dato 13/05/2011 

Rentefald Aktuel kurs 

Rentestigning 

Danske statsobligationer 

-2 pct.point -1 pct.point -0.5 pct.point 

+0.5 pct.point +1 pct.point +2 pct.point 

991996 6% STL 15NOV 2011 +1.06 103.40 +0.53 102.87 +0.26 102.60 102.34 102.08 -0.26 101.81 -0.53 101.29 -1.05 

992259 4% STL 15NOV 2012 +3.15 106.68 +1.56 105.09 +0.78 104.31 103.53 102.76 -0.77 101.99 -1.54 100.47 -3.06 

992089 5% STL 15NOV 2013 +5.35 112.61 +2.64 109.90 +1.31 108.57 107.26 105.96 -1.30 104.68 -2.58 102.17 -5.09 

992283 2% STL 15NOV 2014 +7.05 106.12 +3.47 102.54 +1.72 100.79 99.07 97.38 -1.69 95.72 -3.35 92.49 -6.58 

992143 4% STL 15NOV 2015 +9.42 115.69 +4.61 110.88 +2.28 108.55 106.27 104.04 -2.23 101.86 -4.41 97.64 -8.63 

992275 2.5% STL 15NOV 2016 +10.95 110.10 +5.33 104.48 +2.63 101.78 99.15 96.59 -2.56 94.10 -5.05 89.32 -9.83 

992194 4% STL 15NOV 2017 +13.43 120.31 +6.50 113.38 +3.20 110.08 106.88 103.78 -3.10 100.77 -6.11 95.03 -11.85 

992240 4% STL 15NOV 2019 +17.15 123.59 +8.23 114.67 +4.03 110.47 106.44 102.57 -3.87 98.85 -7.59 91.85 -14.59 

992267 3% STL 15NOV 2021 +19.70 117.05 +9.36 106.71 +4.56 101.91 97.35 93.01 -4.34 88.88 -8.47 81.21 -16.14 

991813 7% STL 10NOV 2024 +30.39 168.07 +14.30 151.98 +6.94 144.62 137.68 131.14 -6.54 124.97 -12.71 113.67 -24.01 

992232 4.5% STL 15NOV 2039 +51.71 167.96 +22.79 139.04 +10.73 126.98 116.25 106.70 -9.55 98.18 -18.07 83.78 -32.47 

Inkonverterbare realkreditobligationer Rentefald Aktuel kurs 

Rentestigning 

og erhvervsobligationer 

-2 pct.point -1 pct.point -0.5 pct.point +0.5 pct.point +1 pct.point +2 pct.point 

928143 2% RD SDRO Ink. real 12 +1.28 101.51 +0.64 100.87 +0.32 100.55 100.23 99.91 -0.32 99.59 -0.64 98.96 -1.27 





202355 2% NDA SDRO Ink. Apr 12 +1.79 101.98 +0.89 101.08 +0.44 100.63 100.19 99.75 -0.44 99.31 -0.88 98.44 -1.75 

202428 2% NDA SDRO Ink. Okt 11 +0.78 100.99 +0.39 100.60 +0.19 100.41 100.22 100.02 -0.19 99.83 -0.39 99.44 -0.77 





927635 4% RD Ink. real 12 SDRO +1.31 102.76 +0.65 102.10 +0.33 101.78 101.45 101.13 -0.32 100.80 -0.65 100.16 -1.29 




201820 4% NDA Ink. real 18 SDRO +13.10 116.29 +6.34 109.53 +3.12 106.31 103.19 100.17 -3.02 97.24 -5.95 91.65 -11.54 







412880 2% Skibe Stl. nov. 11 +1.01 101.05 +0.50 100.54 +0.25 100.29 100.04 99.78 -0.25 99.53 -0.50 99.03 -1.00 

412848 2% Skibe Stl. nov. 13 +4.98 103.58 +2.46 101.06 +1.22 99.82 98.60 97.39 -1.21 96.20 -2.40 93.86 -4.74 

412902 2% Skibe Stl. nov. 15 +8.66 104.01 +4.23 99.58 +2.09 97.44 95.35 93.30 -2.05 91.30 -4.05 87.43 -7.92 

413054 2% Skibe Stl. jan. 13 +3.28 102.81 +1.63 101.16 +0.81 100.34 99.53 98.73 -0.80 97.93 -1.60 96.35 -3.18 

413062 2% Skibe Stl. jan. 15 +7.11 104.11 +3.49 100.49 +1.73 98.73 97.00 95.30 -1.70 93.63 -3.37 90.38 -6.62 

413070 2% Skibe Stl. jan. 17 +10.51 103.31 +5.11 97.91 +2.52 95.32 92.80 90.35 -2.45 87.96 -4.84 83.39 -9.41 


Rentestigning 

Konverterbare realkreditobligationer 


926957 3% RD Ann. 15 +3.08 103.63 +1.56 102.11 +0.79 101.34 100.55 99.74 -0.81 98.93 -1.62 97.31 -3.24 

927406 3% RD Ann. 18 +4.24 104.64 +2.21 102.61 +1.13 101.53 100.40 99.24 -1.16 98.08 -2.32 95.71 -4.69 

927392 3% RD Ann. 23 +6.33 104.83 +3.63 102.13 +1.89 100.39 98.50 96.54 -1.96 94.58 -3.92 90.75 -7.75 

202509 3% NDA Ann. 26 +9.62 103.12 +5.45 98.95 +2.80 96.30 93.50 90.68 -2.82 87.89 -5.61 82.55 -10.95 

927422 3% RD Ann. 28 +8.85 104.10 +5.16 100.41 +2.68 97.93 95.25 92.50 -2.75 89.76 -5.49 84.47 -10.78 

928399 3% RD Ann. 31 +11.99 101.99 +6.63 96.63 +3.36 93.36 90.00 86.65 -3.35 83.38 -6.62 77.20 -12.80 

975699 4% NYK Ann. 20 +4.24 106.04 +2.51 104.31 +1.34 103.14 101.80 100.31 -1.49 98.74 -3.06 95.47 -6.33 

927309 4% RD Ann. 23 +4.77 106.02 +3.00 104.25 +1.64 102.89 101.25 99.40 -1.85 97.43 -3.82 93.34 -7.91 

927015 4% RD Ann. 25 +5.02 105.22 +3.55 103.75 +2.01 102.21 100.20 97.86 -2.34 95.37 -4.83 90.26 -9.94 

976199 4% NYK Ann. 28 +5.45 104.50 +3.87 102.92 +2.18 101.23 99.05 96.57 -2.48 93.94 -5.11 88.57 -10.48 

927414 4% RD Ann. 28 +5.47 104.52 +3.87 102.92 +2.17 101.22 99.05 96.58 -2.47 93.96 -5.09 88.61 -10.44 

928119 4% RD Ann. 31 +7.26 103.86 +4.97 101.57 +2.75 99.35 96.60 93.56 -3.04 90.42 -6.18 84.17 -12.43 

201278 4% NDA Ann. 35 +8.35 103.93 +5.68 101.26 +3.09 98.67 95.58 92.21 -3.36 88.74 -6.83 81.85 -13.73 

201472 4% NDA Ann. 35 IO +7.01 104.81 +5.38 103.18 +3.07 100.87 97.80 94.28 -3.52 90.53 -7.27 82.88 -14.92 

201502 4% NDA Ann. 38 +8.68 103.88 +5.74 100.94 +3.11 98.31 95.20 91.80 -3.40 88.27 -6.93 81.29 -13.91 

201464 4% NDA Ann. 38 IO +8.99 103.67 +6.14 100.81 +3.37 98.05 94.68 90.96 -3.71 87.09 -7.58 79.38 -15.29 

928232 4% RD Ann. 41 +10.03 103.33 +6.61 99.91 +3.57 96.87 93.30 89.49 -3.81 85.59 -7.71 78.00 -15.30 

202320 4% NDA Ann. 41 +10.01 103.31 +6.60 99.90 +3.56 96.86 93.30 89.49 -3.81 85.60 -7.70 78.03 -15.27 

202487 4% NDA Ann. 41 IO-10 +11.19 103.34 +7.42 99.57 +4.01 96.16 92.15 87.85 -4.30 83.44 -8.71 74.85 -17.30 

202517 4% NDA Ann. 41 IO-30 +12.45 104.02 +8.30 99.87 +4.48 96.06 91.58 86.79 -4.78 81.87 -9.71 72.35 -19.22 

974579 5% NYK Ann. 19 +4.55 109.40 +2.52 107.37 +1.32 106.17 104.85 103.43 -1.42 101.93 -2.92 98.75 -6.10 

926914 5% RD Ann. 25 +3.10 106.75 +2.31 105.96 +1.36 105.01 103.65 101.93 -1.72 99.93 -3.72 95.47 -8.18 

976377 5% NYK Ann. 28 +2.12 104.57 +1.97 104.42 +1.26 103.71 102.45 100.66 -1.79 98.46 -3.99 93.45 -9.00 

926256 5% RD Ann. 29 +3.29 105.39 +2.60 104.70 +1.56 103.66 102.10 100.11 -1.99 97.85 -4.25 92.89 -9.21 

927945 5% RD Ann. 31 SDRO +2.80 104.58 +2.52 104.30 +1.58 103.36 101.78 99.62 -2.16 97.05 -4.73 91.31 -10.46 

974935 5% NYK Ann. 32 +2.17 103.72 +1.91 103.46 +1.18 102.73 101.55 99.99 -1.56 98.19 -3.36 93.62 -7.93 

201138 5% NDA Ann. 35 +3.34 104.64 +2.99 104.29 +1.86 103.16 101.30 98.81 -2.49 95.93 -5.37 89.57 -11.73 

201340 5% NDA Ann. 35 IO +2.91 104.26 +2.88 104.23 +1.88 103.23 101.35 98.76 -2.59 95.70 -5.65 88.85 -12.50 

201421 5% NDA Ann. 38 +3.36 104.01 +3.04 103.69 +1.91 102.56 100.65 98.06 -2.59 95.00 -5.65 88.25 -12.40 

201448 5% NDA Ann. 38 IO +3.83 103.90 +3.43 103.51 +2.15 102.22 100.08 97.20 -2.87 93.86 -6.22 86.43 -13.65 

202096 5% NDA Ann. 41 SDRO +3.83 103.48 +3.44 103.09 +2.15 101.80 99.65 96.79 -2.86 93.48 -6.17 86.36 -13.29 

202126 5% NDA Ann. 41 IO-10 SDRO +4.48 103.20 +3.93 102.65 +2.43 101.16 98.73 95.53 -3.20 91.86 -6.86 84.02 -14.70 

202177 5% NDA Ann. 41 IO-30 SDRO +5.11 103.46 +4.46 102.81 +2.75 101.10 98.35 94.73 -3.62 90.64 -7.71 82.00 -16.35 

972363 6% NYK Ann. 26 +2.11 110.36 +1.81 110.06 +1.11 109.36 108.25 106.75 -1.50 104.93 -3.32 100.62 -7.63 

925799 6% RD Ann. 29 +0.94 108.69 +1.24 108.99 +0.87 108.62 107.75 106.35 -1.40 104.46 -3.29 99.60 -8.15 

926507 6% RD Ann. 32 +0.20 107.45 +0.81 108.06 +0.66 107.91 107.25 105.99 -1.26 104.17 -3.08 99.27 -7.98 

201642 6% NDA Ann. 38 -0.01 104.89 +0.51 105.41 +0.50 105.40 104.90 103.72 -1.18 101.87 -3.03 96.59 -8.31 

927848 6% RD Ann. 38 IO +0.07 104.97 +0.58 105.48 +0.56 105.46 104.90 103.62 -1.28 101.65 -3.25 96.13 -8.77 

202118 6% NDA Ann. 41 SDRO +0.40 104.70 +0.86 105.16 +0.73 105.03 104.30 102.82 -1.48 100.62 -3.68 94.73 -9.57 

202134 6% NDA Ann. 41 IO-10 SDRO +0.94 104.96 +1.15 105.18 +0.89 104.91 104.03 102.35 -1.68 99.90 -4.12 93.53 -10.50 

201685 6% NDA Ann. 41 IO-30 SDRO +1.03 104.95 +1.29 105.21 +1.01 104.94 103.93 102.02 -1.90 99.25 -4.68 92.19 -11.73 

977241 7% NYK Ann. 41 IO-30 -+0.91 106.41 -+0.62 106.70 -+0.28 107.04 107.33 107.23 -0.10 106.45 -0.87 102.49 -4.84 

202207 7% NDA Ann. 41 -+1.07 106.25 -+0.66 106.66 -+0.28 107.04 107.33 107.27 -0.05 106.63 -0.70 103.23 -4.09 

202215 7% NDA Ann. 41 IO-10 +0.40 107.72 +0.07 107.39 +0.07 107.40 107.33 106.94 -0.39 105.98 -1.35 102.07 -5.26 

202193 7% NDA Ann. 41 IO-30 -+0.57 106.76 -+0.36 106.96 -+0.12 107.20 107.33 106.99 -0.33 105.93 -1.39 101.31 -6.01 


Rentestigning 

Rentegarantiobligationer 


977101 5% NYK CF 18 SDRO +1.58 99.63 +1.00 99.05 +0.57 98.62 98.05 97.31 -0.74 96.35 -1.70 93.83 -4.22 

977144 5% NYK CF 18 IO SDRO +1.73 99.48 +1.10 98.85 +0.62 98.37 97.75 96.94 -0.81 95.90 -1.85 93.17 -4.58 

977888 5% NYK CF 21 SDO +2.82 98.07 +1.81 97.06 +1.02 96.27 95.25 93.97 -1.28 92.43 -2.82 88.67 -6.58 

977896 5% NYK CF 21 IO SDO +3.09 97.74 +1.98 96.63 +1.12 95.77 94.65 93.25 -1.40 91.58 -3.07 87.52 -7.13 

201510 5% NDA CF 38 +7.73 104.28 +4.51 101.06 +2.41 98.96 96.55 93.90 -2.65 91.07 -5.48 85.07 -11.48 

201529 5% NDA CF 38 IO +9.19 105.24 +5.33 101.38 +2.84 98.89 96.05 92.96 -3.09 89.71 -6.34 82.90 -13.15 

975966 6% NYK CF 38 +3.84 100.39 +2.34 98.89 +1.29 97.84 96.55 95.02 -1.53 93.24 -3.31 89.06 -7.49 

975974 6% NYK CF 38 IO +4.69 100.54 +2.85 98.70 +1.57 97.42 95.85 94.00 -1.85 91.88 -3.97 87.01 -8.84 

202142 6% NDA CF 41 SDRO +4.81 98.86 +2.84 96.89 +1.55 95.60 94.05 92.24 -1.81 90.17 -3.88 85.42 -8.63 

202150 6% NDA CF 41 IO SDRO +5.65 99.20 +3.31 96.86 +1.81 95.36 93.55 91.45 -2.10 89.09 -4.46 83.72 -9.83

Den opmærksomme boligejers fremtid - IBC

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?