149-2011 - home Birgitte Bøllehuus - DNFE
149-2011 - home Birgitte Bøllehuus - DNFE
149-2011 - home Birgitte Bøllehuus - DNFE
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Den 29. februar 2012<br />
blev der i sag <strong>149</strong>-<strong>2011</strong><br />
KK<br />
mod<br />
Ejendomsmægler <strong>Birgitte</strong> <strong>Bøllehuus</strong><br />
<strong>home</strong> Stenløse/Ølstykke<br />
Egedal Centret 55<br />
3660 Stenløse<br />
og<br />
Ejendomsmæglervirksomheden <strong>home</strong> Stenløse/Ølstykke<br />
Egedal Centret 55<br />
3660 Stenløse<br />
afsagt sålydende<br />
Kendelse<br />
Ved klage af 12. februar <strong>2011</strong> har KK indbragt ejendomsmægler <strong>Birgitte</strong> <strong>Bøllehuus</strong> og<br />
ejendomsmæglervirksomheden <strong>home</strong> Stenløse/Ølstykke for Disciplinærnævnet for<br />
Ejendomsmæglere. <strong>Birgitte</strong> <strong>Bøllehuus</strong> er indehaver af den indbragte<br />
ejendomsmæglervirksomhed.<br />
Der klages over, hvorvidt de indklagede har handlet i strid med lov om omsætning af<br />
fast ejendom og god ejendomsmæglerskik ved at have undladt, at<br />
1. oplyse sælger om at dispositionsdagen var udskudt, så sælger kunne føre tilsyn<br />
med huset<br />
2. give meddelelse til køber eller sælger om at mægler havde overtaget disposition<br />
over ejendommen<br />
3. sikre, at huset forblev opvarmet i en periode med meget hård frost<br />
4. foretage sig noget, da indklagede på et tidspunkt i perioden blev bekendt med at<br />
huset henstod uopvarmet.<br />
Sagens omstændigheder:<br />
Klageren underskrev en købsaftale den 28. oktober 2010 om køb af en ejendom, som<br />
indklagede formidlede. Overtagelsesdatoen var ifølge købsaftalen den 1. december<br />
2010.<br />
I november og december 2010 fulgte korrespondance mellem klageren, klagerens<br />
advokat og indklagede.<br />
Det fremgik bl.a. af denne, at klageren den 29. november 2010 skrev til en medarbejder<br />
hos indklagede, at han ønskede en opdatering på hvor langt indklagede var med<br />
tinglysning af skifteretsattest, således at hans køb kunne tinglyses. Klageren skrev, at<br />
hans lån var på plads og kun manglede tinglysning og udbetalingsanmodning.<br />
Hertil svarede indklagedes medarbejder, at skifteretsattesterne stadig ikke var lyst, men<br />
at der var rykket for dem hos tinglysningen. Der kunne gå op til 10 dage, da den første
- 2 –<br />
anmeldelse blev afvist. Endvidere havde medarbejderen bedt klagers advokat udarbejde<br />
et skødeudkast, som dog først kunne anmeldes til tinglysning, når skifteretsattesterne<br />
var tinglyst.<br />
Klager svarede følgende den 30. november 2010:<br />
Klager mødtes med indklagede på ejendommen den 1. december 2010, hvor klagerens<br />
maler besigtigede ejendommen. Klager fik ikke udleveret nøgler til ejendommen og<br />
ejendommen var på dette tidspunkt opvarmet.<br />
Den 3. december 2010 anmodede indklagedes medarbejder klagers advokat om at<br />
fremsende bekræftelse på, at klager havde opfyldt købsaftalen og deponeret den<br />
resterende del af den kontante købesum.<br />
Klagers advokat svarede den 6. december <strong>2011</strong>, at:
- 3 –<br />
Den 17. december 2010 spurgte indklagedes medarbejder klagers advokat, hvornår<br />
skødet blev anmeldt til tinglysning og om klager havde signeret.<br />
Klagers advokat svarede, at der havde sneget sig en fejl ind i de dokumenter, der var<br />
underskrevet af sælger og at skøderne ville blive anmeldt til tinglysning i løbet af de<br />
næste dage.<br />
Den 21. december 2010 sendte indklagedes medarbejder følgende mail til klagers<br />
advokat:
- 4 –<br />
Den 22. december 2010 afhentede klagerens kone nøgler til ejendommen hos<br />
indklagede. Efter ankomst til ejendommen konstateredes det, at ejendommen henstod<br />
uopvarmet og angiveligt havde gjort det i længere tid, således at der var frost<br />
indvendigt på ruder og vandhanerne ikke fungerede. Der blev foretaget fornødne og<br />
mulige afhjælpningsforsøg ligesom der blev tilkaldt professionel hjælp. Et VVS firma<br />
konstaterede flere frostsprængninger og vurderede udbedringen til 30.000 kr.<br />
Den 23. december 2010 orienterede klagerens advokat indklagede og sælgeren om<br />
situationen.<br />
Sælger meddelte den 23. december 2010, at de var uvidende om, at dispositionsdatoen<br />
var udskudt, da nøglerne var afleveret til indklagede umiddelbart inden den 1. december<br />
2010. Sælgeren henviste af denne grund til indklagede med henblik på erstatning.<br />
Indklagede svarede den 27. december 2010, at risikoen for ejendommen var overgået til<br />
klageren den 1. december 2010 og at ejendommen var skadefri på dette tidspunkt.<br />
Endvidere meddelte indklagede, at sælger havde tilbudt at forlige sagen ved at<br />
godskrive 20.000 kr. til klager.<br />
Klageren indgav stævning til retten den 27. december 2010. Den 9. maj <strong>2011</strong> blev der<br />
indgået forlig, således at sælger, klager og indklagede betalte 1/3 af det påstævnte<br />
beløb hver.
Parternes bemærkninger:<br />
- 5 –<br />
Klager har anført, at indklagede ejendomsmægler umiddelbart inden den 1. december<br />
fik udleveret nøgler til ejendommen af sælger velvidende, at der ikke kunne ske<br />
overtagelse af ejendommen til køber denne dag.<br />
Det var sælgers manglende adkomst til ejendommen og manglende mulighed for at<br />
levere betinget skøde, der medførte at dispositionsdagen blev udskudt til den 22.<br />
december 2010. Uanset om huset var klagers eller sælgers i perioden fra den 1. til 22.<br />
december 2010, handlede indklagede ejendomsmægler på en sådan måde, at<br />
ejendommen blev udsat for fare på grund af manglende opsyn.<br />
Indklagede ejendomsmægler udleverede først nøglerne til klagers kone den 22.<br />
december 2010 kl. 16. Indklagede har ikke oplyst klager om, at sælger ikke længere<br />
havde adgang til ejendommen og indklagede har ikke oplyst sælgeren om, at nøglen<br />
ikke var overdraget til klageren. Det er således kun indklagede ejendomsmægler, der<br />
har haft disposition over ejendommen fra 1. december til 22. december 2010, hvor<br />
ejendommen har stået uden varme og er blevet påført frostskader.<br />
Indklagede ejendomsmægler har ikke givet meddelelse til hverken sælger eller klager,<br />
således at der kunne indgås en aftale om at føre tilsyn med huset i perioden.<br />
Indklagede ejendomsmægler har ikke foretaget det fornødne for at sikre, at huset<br />
forblev opvarmet i en periode med meget hård frost og indklagede er i hvert fald på et<br />
tidspunkt i perioden blevet bekendt med at huset henstår uopvarmet uden at foretage<br />
sig noget i den anledning.<br />
Klageren er ikke enig i at han burde have reageret som nabo til ejendommen. Klager<br />
havde ikke nøgler eller adkomst til ejendommen og havde ikke anledning til at tro at<br />
huset ikke blev holdt under opsyn. I øvrigt var der tale om indvendige skader, der ikke<br />
kunne ses udefra.<br />
Klager havde ikke i sinde at rive ejendommen ned, hvilket indklagede måtte være klar<br />
over, idet indklagede mødtes på ejendommen med klageren den 1. december 2010 med<br />
henblik på, at en maler kunne besigtige ejendommen for at afgive tilbud.<br />
Indklagedes udtalelse om at ejendommen var i ringe stand og med dødsboklausul var<br />
kritisabel, og stod i øvrigt i kontrast til tilstandsrapportens oplysninger om, at<br />
vedligeholdelsesstanden var over middel.<br />
Indklagede har bl.a. anført, at det ene og alene er forhold, der kan henføres til klagers<br />
mangelfulde opfyldelse af købsaftalen, at nøglen ikke udleveres på den i købsaftalen<br />
fastsatte overtagelsesdag.<br />
Indklagede har gentagne gange inden 1. december 2010 rettet henvendelse til klageren<br />
og dennes advokat med henblik på at kunne overdrage ejendommen.<br />
Indklagede var ikke vidende om, at ejendommen ikke kunne overdrages den 1.<br />
december 2010. Sælgeren afleverede nøglen til indklagede et par dage før den 1.<br />
december 2010 og på dette tidspunkt havde klageren stadig et par dage til at bringe<br />
handlen på plads.<br />
Ejendommen blev gennemgået med klageren på den aftalte overtagelsesdag 1.<br />
december 2010, hvor der var varme på ejendommen.
- 6 –<br />
Klageren boede lige overfor ejendommen og i en periode med usædvanlig hård frost,<br />
kunne klageren have rettet henvendelse til sælgeren eller indklagede for at tilse<br />
ejendommen.<br />
Klageren var klar over, at nøglerne ikke kunne udleveres, idet dette blev aftalt ved<br />
gennemgangen af ejendommen den 1. december 2010.<br />
Klageren havde på trods af gentagne henvendelser og mails fra indklagede været ca. 3<br />
uger om at opfylde den indgåede købsaftale efter overtagelsesdagen.<br />
Klageren har købt en ældre ejendom i ringe stand med dødsbo/fraskrivelsesklausul og<br />
har overfor indklagede mundtligt givet udtryk for at han nok ville rive ejendommen ned.<br />
Indklagede var på ejendommen den 21. december 2010, hvor det blev konstateret, at<br />
fyret var gået ud. Klageren havde på dette tidspunkt endnu ikke opfyldt købsaftalen, idet<br />
der ikke var tegnet forsikring for den købte ejendom. Forsikringen blev først tegnet af<br />
klageren den 22. december 2010.<br />
Skaden blev konstateret den 23. december 2010, hvor klager urimeligt krævede en<br />
afklaring i løbet af 2 timer og ellers truede med stævning. De fleste mennesker i<br />
Danmark var gået på juleferie på dette tidspunkt.<br />
Da skaden blev konstateret, fremkom klagers advokat med et forslag om deling af<br />
udgiften til afhjælpning af skaden. Indklagede og sælgeren tilbød betaling af 2/3 af<br />
beløbet.<br />
I forbindelse med udbedring af skaderne, medbragte indklagede selv en autoriseret VVSinstallatør,<br />
der oplyste at problemet formentlig var at ekspansionsbeholderen var<br />
uisoleret og stod på et uisoleret loft, hvor den var frosset til. Dette oplyste klageren, at<br />
hans egen VVS-installatør ligeledes havde gjort opmærksom på.<br />
Indklagede kan ikke drages til ansvar for at oliefyret gik ud og i følge installatøren ville<br />
beholderen være frosset selvom ejendommen havde været opvarmet.<br />
Bemærkningerne fra indklagede ejendomsmægler er også afgivet på vegne af<br />
indklagede ejendomsmæglervirksomhed.<br />
Disciplinærnævnets begrundelse og resultat:<br />
Det fremgår af købsaftalen, at overdragelsesdagen er den 1. december 2010. I henhold<br />
til købsaftalens pkt. 11 overtager køber risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen.<br />
Det fremgår af sagen, at indklagede havde oplyst sælger om, at overtagelse af<br />
ejendommen fandt sted den 1. december 2010 og, at risikoen for ejendommen overgik<br />
til køber denne dag.<br />
Det fremgår endvidere af sagen, at klager den 22. december 2010 havde underskrevet<br />
skødet, overført købesummen og tegnet forsikring. Det var ligeledes denne dag, at<br />
klager fik overdraget nøglen til ejendommen.<br />
Indklagede ejendomsmægler var den eneste af parterne, der var vidende om, at klager,<br />
der havde overtaget risikoen for ejendommen den 1. december, først havde adgang til<br />
ejendommen den 22. december 2010.
- 7 –<br />
Af lov om omsætning af fast ejendom § 13 fremgår det, at formidlerens skal rådgive sin<br />
opdragsgiver og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handelen og<br />
dennes gennemførelse. Under oplysninger må høre forhold som det foreliggende, hvor<br />
hverken sælger eller klager har været i stand til selv at varetage sine interesser.<br />
Nævnet finder herefter, at indklagede ejendomsmægler har tilsidesat sin oplysningspligt<br />
efter lov om omsætning af fast ejendom § 13, og som følge af ovenstående forhold<br />
tildeles indklagede en advarsel, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 29 a, stk. 3, og<br />
§ 29 b, stk. 1.<br />
Der findes ikke grundlag for at pålægge indklagede ejendomsmæglervirksomhed et<br />
ansvar i sagen, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 29 a, stk. 4.<br />
Det har ingen betydning for kendelsen, at parterne har indgået forlig.<br />
Thi bestemmes<br />
Indklagede ejendomsmægler, <strong>Birgitte</strong> <strong>Bøllehuus</strong>, tildeles en advarsel.<br />
Indklagede ejendomsmæglervirksomhed, <strong>home</strong> Stenløse/Ølstykke, frifrindes.<br />
Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for<br />
Ejendomsmæglere § 13, stk. 3.<br />
Mikael Sjöberg