Lokalplan nr. 30 - Fredensborg Kommune

INDHOLDSFORTEGNELSEGENEREL ORIENTERING 2INDHOLDSOVERSIGT 2LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD 3LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 5MILJØVURDERING – LOKALPLANENS INDVIRKNING PÅ MILJØET 7LOKALPLAN NR. 30 8§ 1 Lokalplanens formål 8§ 2 Områdets afgrænsning 8§ 3 Områdets anvendelse 8§ 4 Udstykning 9§ 5 Vej- og stiforhold 9§ 6 Parkeringsforhold 10§ 7 Bebyggelsens omfang og placering 10§ 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 11§ 9 Ubebyggede arealer 11§ 10 Beplantning og hegning 12§ 11 Terrænregulering 12§ 12 Tekniske anlæg 13§ 13 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse 13§ 14 Grundejerforening 13§ 15 Ophævelse af lokalplan 14§ 16 Lokalplanens retsvirkninger 14BILAG:Bilag A - Veje og stier, principsnit 15Kortbilag 1 – Matrikelkort, mål 1: 1.250 16Kortbilag 2 – Område afgrænsning og delområder, mål 1: 1.000 17Kortbilag 3 - Illustrationsplan, mål 1: 1.000 18Redaktionelle bemærkningerLokalplanen er udarbejdet af Plan og Miljø, Karlebo Kommune.1

GENEREL ORIENTERINGDette hæfte indeholder lokalplan nr. 30 Boligbebyggelse nord for Egedal Kirke.Lokalplanen var fremlagt til offentlig høring i perioden 8. februar 2006 til den 5. april 2006og blev endelig vedtaget i Karlebo Byråd den 26. juni 2006.Luftfoto af området med markering af lokalplan området.INDHOLDSOVERSIGTDet følgende afsnit om lokalplanens formål og indhold rummer en kort beskrivelse afhensigten med og indholdet i lokalplanen.Afsnittet om forholdet til anden planlægning skal gøre det muligt at se planen i en størresammenhæng, idet afsnittet beskriver de planlægningsmæssige sammenhænge, der gør siggældende i området. Herefter følger afsnit om miljøvurdering.Efter den indledende redegørelse følger selve de bestemmelser, hvis indhold er bindendefor områdets udnyttelse. Lokalplanens retsvirkninger fremgår af bestemmelserne i § 16.Endelig følger lokalplanens kortbilag.2

LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLDFormålet med lokalplanen er at fastlægge bestemmelser for udformning af et nytboligområde på arealet vest for Holmegårdsvej og nord for Egedal Kirke. Det nyeboligområde skal vejforsynes via en adgangsvej fra Holmegårdsvej i den nordlige ende afområdet.Endvidere skal lokalplanen fastlægge bestemmelser for bebyggelsens omfang ogudformning, vejbetjening, parkering og stiforløb samt grønne områder.Eksisterende forholdArealet er på ca. 1,8 ha og afgrænses mod øst af Holmegårdsvej og Grønningen, mod syd afEgedalsvej og Egedal Kirke, i den nedre vestlige del af et parcelhuskvarter, i den øvrevestlige del af sportspladsen tilhørende Egedalsskolen og mod nord af mindre åbentområde.På dele af arealet ligger en tidligere børneinstitution, den resterende del af arealet hartidligere været benyttet til nyttehaver.Ud mod Holmegårdsvej er arealet præget af en stor skråning, resten af arealet erforholdsvis plant.Hørsholms Egnsmuseum har i forbindelse med forlægningen af Holmegårdsvej foretagetarkæologiske forundersøgelser af hele arealet i lokalplanforslaget.Der blev ikke registret spor af fortidsminder, hvorfor alle jordarbejder der skal foretagespå arealet kan iværksættes uden yderligere arkæologiske undersøgelser.Skulle der mod forventning blive truffet på spor af væsentlige fortidsminder i forbindelsemed det kommende anlægsarbejde skal der gøres opmærksom på at fremtidigejordarbejder ifølge museumslovens § 27 skal standses, i det omfang de berørerfortidsmindet, og fortidsminder straks skal anmeldes til museet.Fremtidige forholdBebyggelsen er disponeret, så den ligger i en vifte og spænder ud mellem Holmegårdsvejog den nye adgangsvej. Hensigten hermed er dels at sikre flest mulig af boligerne visuelkontakt til Grønningen på den modsatte side af Holmegårdsvej og dels at danne enmarkant, men ikke massiv bymæssig facade ud til Holmegårdsvej.Det eksisterende terræn som stort set er plant og med en skråning ud mod Holmegårdsvejbevares i hovedtrækkene. Terrænspringet udnyttes i bebyggelsen, så der i de 3 nordligsteblokke opnås en parterre etage i niveau med Holmegårdsvej. I de to sydligste blokkebearbejdes terrænet mere parkagtigt, så der er en glidende overgang til GrønningenVejadgangen til den nye bebyggelse sker via Holmegårdsvej i den nordligste del afområdet.Adgangsvejen etableres langs det nord/vestlige skel på arealet og langs vejen etableresdet nødvendige antal parkeringspladser.Parkering til det liberale erhverv sker via en overkørsel fra Holmegårdsvej til fællesarealetlangs Holmegårdsvej.Bebyggelsen er generelt i 3 etager med tagterrasser og opføres i lys pudsede facader medpartier i glas og metal. Ved de 3 nordligste stokke kan der opnås 4 etager med en parterreetagen ud mod Holmegårdsvej, denne del af bebyggelsen kan udnyttes til liberalt erhvervog/eller fælles faciliteter for bebyggelsen.Der er 3 lejlighedstyper på henholdsvis 77, 88 og 101 m 2 i alt 111 boliger, hvoraf 3 kananvendes til liberalt erhverv.3

Snit af bebyggelse, bymæssig opholdsarealer og Holmegårdsvej med fortov og cykelstier.Kilerne mellem boligstokkene er fælles grønne opholdsrum, dog med private haver til stuelejlighederne på den sydlige side af stokkene.Fællesarealet fortsætter ned på arealet langs Holmegårdsvej, her får arealerne en merebymæssig karakter med faste belægninger.4

LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNINGDette afsnit redegør for, hvordan lokalplanen hænger sammen med den overordnedeplanlægning og med kommunens planlægning i øvrigt.ZonestatusLokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone efter planens endeligevedtagelse.KystnærhedszoneLokalplanområdet er beliggende inden for kystnærhedszonen på 3 km. Området erbeliggende i bymæssig bebyggelse og lokalplanen har dermed ingen særskilt visuelindflydelse på kystmiljøet.NaturbeskyttelseslovenNaturbeskyttelsesloven § 19 omhandler kirkebebyggelinjer.Naturklagenævnet har den 21. september 2006 stadfæstet, at Egedal Kirke er omfattet afen kirkebyggelinje.Efterfølgende har Frederiksborg Amt den 8. november 2006 meddelt dispensation frakirkebyggelinjen.Regionplan 2005 for Frederiksborg AmtI henhold til Regionplan 2005 for Frederiksborg Amt skal der ved nyudlæg af boligområderder grænser op til erhvervsområder, fastlægges en konsekvenszone omkring eksisterendeerhvervsområder eller foretages en zonering af selve erhvervsområdet for at undgå, at deropstår konflikter mellem boligerne og det eksisterende erhvervsområde.I Kommuneplans rammebestemmelser for erhvervsområdet E19 syd for Egedalsvej eranvendelsen fastlagt til formål der giver ubetydelig eller mindre påvirkning afomgivelserne, og som vil kunne placeres i områder med boliger (miljøklasse I og II).Indenfor erhvervsområdet E19 må der ikke etableres virksomheder og anlæg, som erforurenende, eller som efter Byrådets skøn medfører andre miljømæssige gener i elleruden for området.Området er i Regionplan 2005 for Frederiksborg Amt udlagt som område med særligdrikkevandsinteresse og en stor del af området er tillige beliggende i en kildepladszone.Det vurderes, at de i lokalplanen muliggjorte anlæg ikke vil kunne true grundvandsinteresserne.SpildevandsplanOmrådet er omfattet af spildevandsplanen for Karlebo Kommune og er separat kloakeret.Spildevandet skal udledes til separat kloaknet, mens tagvandet kan ledes til søen nord forEgedal. Vandet kan på arealet ledes i åbne render. Overfladevandet fra veje og befæstedearealer kan efter passage gennem filter (benzinudskiller) ligeledes udledes til før nævntesø.VarmeforsyningsplanLokalplanområdet er beliggende i et område, der ifølge kommunens varmeforsyningsplaner forsynet eller skal forsynes med fjernvarme.Vand og elOmrådet ligger i Karlebo Vandforsyningsområde.Elforsyningen varetages af NESA.5

Kommuneplan 2002-2014Lokalplanområdet omfatter kommuneplanens enkeltområde B 68, tæt-lav boligområde vestfor Holmegårdsvej. For området gælder følgende rammer for lokalplanlægningen:En lokalplan, der træffer bestemmelser for området skal sikre:a. at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg oginstitutioner, til sundhedscenter med tilhørende ældreboliger, samt til liberaleerhverv, som kan indpasses i bygningerne ud mod Holmegårdsvej uden genevirkning foromgivelserne,b. at bebyggelsen placeres radialt i forhold til den omlagte Holmegårdsvej og Grønningen,således at der skabes størst mulig visuel kontakt mellem bebyggelsen, dennesfriarealer, den nye vej og Grønning,c. at området planlægges under et med henblik på at skabe såvel sammenhæng somvariation i de nye byrum langs Grønningend. at bebyggelsen opføres i maksimalt tre etager med evt. udnyttelig tagetage,e. at bebyggelsen opføres i gedigne og sunde materialer,f. at bebyggelsen projekteres ud fra bæredygtig målsætning i hele levetiden,g. at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 60,h. at der sikres variation i boligstørrelse og indretning,i. at der sikres gode og trafiksikre adgangsforhold,j. at der udlægges tilstrækkelige p-pladser og minimum 1½ p-plads pr. bolig,k. at der langs områdets østlige afgrænsning kan anlægges en ny bygade (omlægningen afHolmegårdsvej),6

MILJØVURDERING – LOKALPLANENS INDVIRKNING PÅ MILJØETI henhold til lov om miljøvurdering skal der foretages en vurdering af lokalplanensindvirkning på miljøet, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning påmiljøet.Arealet har tidligere været benyttet til kolonihaver, dette har kun haft meget ringepåvirkninger på miljøet.Placering af boliger på dette areal vurderes heller ikke til at indebære en væsentligændring på miljøet.Det er hensigten i videst muligt omfang at anvende materialer og tekniske løsninger, somer bæredygtige, og som har mindst mulig negativ indvirkning på miljøet.Anlægsarbejderne vil i en periode påvirke omgivelserne i form af støj- og støvgener. Dissegener vil dog være begrænset til selve anlægsperioden.Det er byrådets vurdering, at det nye boligområde ikke vil indebære væsentligepåvirkninger af miljøet, og at der derfor ikke er behov for at udarbejde en egentligmiljøvurdering.7

LOKALPLAN NR. 30I henhold til planloven (lov nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes hermed følgendebestemmelser for det i § 2 nævnte område.§ 1 Lokalplanens formålLokalplanen har til formål at fastlægge bestemmelser for:- udformning af et nyt boligområde med stokbebyggelse i op til 3 etager samt mulighedfor liberalt erhverv ud mod Holmegårdsvej.- placering af vejadgang til boligområdet,- placering af parkering til boligerne,- anvendelse og udformning af ubebyggede områder,- at bebyggelsen opføres efter en samlet plan for hele området.§ 2 Områdets afgrænsning2.1Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter følgende matrikelnumre:4 ft samt dele af 3lu, 4 bc, 4cc og 4x Brønsholm By, Karlebo.2.2Lokalplanens område opdeles som vist på kortbilag nr. 2 i delområderne A, B, C, D og E.Delområde A: Centralt adgangsareal med parkering, fortov og miljøstationer.Delområde B: Boligområder i op til 3 etager.Delområde C: Boligområder med liberalt erhverv i op til 3 etager med parterre etage i planmed delområde EDelområde D: Fælles grønne fri arealer.Delområde E: Fællesareal i plan med Holmegårdsvej§ 3 Områdets anvendelse3.1 Delområde A3.1.1Delområde A må kun anvendes til fælles adgangsvej, parkering, miljøstationer og andrefælles faciliteter for bebyggelsen.3.2 Delområde B og C3.2.1Delområde B må kun anvendes til boligformål med tilhørende stier og havearealer.8

3.2.2Inden for delområde C kan der desuden indrettes arealer til liberalt erhverv eller fælleshusfor bebyggelsen.3.2.3Inden for delområde B og C må der kun etableres helårsboliger.3.2.4Byrådet kan tillade, at der drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres ibeboelsesområder under forudsætning af:- at virksomheden efter byrådets skøn ikke ændrer områdets karakter af boligområde,medfører ulemper for de omboende eller medfører behov for parkering, som der ikkeer plads til i området.3.3 Delområde D3.3.1Delområde D må kun anvendes til fælles grønne arealer. Området må ikke bebygges.3.4 Delområde E3.4.1Delområde E som ligger i plan med Holmegårdsvej må kun anvendes til fællesareal og måikke bebygges.§ 4 Udstykning4.1Inden for lokalplanens område kan udstykninger kun ske i overensstemmelse medprincipperne i bebyggelsesplanen og efter byrådets særskilte godkendelse.§ 5 Vej- og stiforhold5.1 Centralt adgangsareal5.1.1Der er vejadgang til bebyggelsen via en overkørsel fra Holmegårdsvej jf. kortbilag 2.Adgang til p-areal for liberalt erhverv sker via særskilt overkørsel fra Holmegårdsvej.5.1.2Det centrale adgangsareal udlægges i en samlet bredde op til 17.5 meter.5.1.3Vejbanen anlægges i en bredde af 5,0 m. Parkering anlægges primært somvinkelretparkering med 5 meters. dybde. Fortov anlægges i den syd østlige side af vejen i2,5 meters. bredde. Princip for adgangsarealets tværprofil fremgår af bilag A.9

5.1.4.For adgangsvejen gælder, at der skal udlægges arealer til hjørneafskæringer ogoversigtsarealer i overensstemmelse med vejlovgivningen.5.2 Stiforbindelser5.2.1Stien a-b anlægges i 2,5 meters bredde med fast belægning. Stien skal forbinde til deeksisterende hovedstier øst og vest for bebyggelsen.5.2.2Adgangsstier til boligerne anlægges i 1,3 meters bredde med fast belægning.5.2.3Stien a-b og delområde E skal være tilgængelig for offentligheden.§ 6 Parkeringsforhold6.1Der anlægges min. 1½ P-pladser pr. bolig.6.2Der kan ikke opføres carporte.§ 7 Bebyggelsens omfang og placering7.1Bebyggelse må kun opføres inden for delområde B og C. Jf. kortbilag 27.2Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60 % inden for lokalplanområdet.7.3Bebyggelse inden for det enkelte boligafsnit skal opføres efter en samlet bebyggelsesplan,der skal godkendes af byrådet. Bebyggelsesplanen skal gøre rede for placering af boliger,private have- og adgangsarealer. Bebyggelsesplanen skal foreligge inden der kan meddelesbyggetilladelse.Ud over den på planen viste disponering, må der ikke opføres, skure eller lignendesmåbygninger i forbindelse med de enkelte boliger.7.4Bebyggelse skal opføres som stokbebyggelse og må ikke opføres i mere end 3 etager. Idelområde C skal etableres parterre etage i niveau med delområde EI delområde B må ingen del af bygningernes ydervæg eller tag være hævet mere end 10,0m over de fastlagte niveauplaner. I delområde C må ingen del af bygningernes ydervægeller tag være hævet mere end 13,0 m over de fastlagte niveauplaner. Byrådet kan dogtillade, at mindre bygningsdele som skorstene, ovenlys og lignende kan overskride 10,0henholdsvis 13,0 m, såfremt det skønnes nødvendigt.7.5Ud over de i § 7.4 nævnte maksimum højder kan der etableres tagterrasser og opføres detnødvendige trappetårn samt hegning i 1,5 meters højde.10

Der kan ikke etableres yderligere bygningsværker eller afgrænsninger i tilknytning tiltagterrassen.§ 8 Bebyggelsens ydre fremtræden8.1Bebyggelsen skal generelt fremstå i en høj kvalitet med anvendelse af sunde og gedignematerialer.8.2Boligbebyggelsens skal fremtræde overvejende med lyse pudsede facade. Mindrefacadepartier kan udføres i zink, metal og glas eller andre materialer med byrådetssærskilte godkendelse. Tagene er overvejende flade og udføres i zink, tagpap, tagfolieeller lignende materiale i sort eller grå farve.8.3Mindre bygninger skal udføres i harmoni med den øvrige bebyggelse.8.4Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt.8.5Der må ikke opsættes antenner, paraboler eller lignende udvendigt på bygningerne.§ 9 Ubebyggede arealer9.1Inden for delområde A må der kun anlægges adgangsvej, fortov, parkering ogmiljøstationer. Der skal foreligge en plan for området i forbindelse med udstedelse afbyggetilladelse.9.2Inden for delområde B og C kan der anlægges private havearealer i op til 6 m. fra sydfacade. Private havearealer anlægges efter en samlet plan jf. § 7.39.3Inden for delområde D og E skal der udarbejdes en samlet plan for de fælles grønnearealer omfattende landskabsbearbejdning, beplantning, belægninger samt belysning.Planen skal også vise placering af legearealer, boldspilarealer og lignende. Planen skalforeligge inden der kan meddeles byggetilladelse til det første boligafsnit.9.4Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligtudseende.9.5Både, uindregistrerede køretøjer, lastbiler, campingvogne eller lignende må ikkeopbevares på parkeringspladser og på de ubebyggede arealer.9.6Der må ikke opsættes antenner, paraboler eller lignende på de ubebyggede arealer.11

§ 10 Beplantning og hegning10.1 Delområde A10.1.1Langs den vestlige side af adgangsarealet bevares et 5 m bredt beplantningsbælte somafgrænsning mod paracelhuskvarteret.10.2 Delområde B og C10.2.1Hegn/hæk omkring de private forhaver på sydsiden af boligstokken skal beplantes medavnbøg hæk med blivende max. højde på 1,2 meter. Trådhegn må kun opsættes, når dettekan forventes dækket af levende hegn. Hegnets højde må ikke overstige 1,0 m.10.3 Delområde D10.3.1Områderne skal fremstå som åbne grønninger med spredt beplantning af træer og buske.Beplantningen skal ske efter en af byrådet godkendt beplantningsplan jf. 9.3 og skalvedligeholdes af grundejerforeningen.10.4 Delområde E10.4.1Området skal fremstå som en fælles bygade for Kokkedal og bebyggelsen. Området skalanlægges efter en samlet plan jf. § 9.3 og vedligeholdes af grundejerforeningen.§ 11 Terrænregulering11.1Terrænregulering skal ske i princippet som vist på illustrationsplan, kortbilag 311.2Yderligere terrænreguleringer på mere end 1,0 m må kun ske med byrådets tilladelse.Hvor terrænet er stærkt skrånende kan en sådan tilladelse –af hensyn handicappedes færden, jf. bygningsreglementets tilgængelighedskrav – dogpåregnes.11.3Der skal etableres en terrænmur langs delområde E’s vestlige side til at optageterrænspringet.Muren skal i princippet udføres i samme materiale i hele delområdet E’s udstrækning.11.4Der skal etableres trapper mellem hvert afsnit af delområderne D og EVed hovedestien a-b skal der endvidere etableres en rampe.12

§ 12 Tekniske anlæg12.1El-ledninger skal udføres som jordkabler.12.2Den udendørs belysning i området skal ske med parklygter med en maksimal lyspunkthøjdepå 3,2 m og/ eller lavtsiddende skotlamper med en maksimal lyspunkthøjde på 1,2 m. Dermå kun anvendes den samme type armaturer i hele bebyggelsen. Der må kun anvendeslyskilder med hvid eller hvidlig farvetone og lyskilder skal afskærmes så lyskilderne ikkedirekte kan ses fra boligerne.12.4Affaldsbortskaffelse skal i princippet placeres i de på kortbilag 3 viste miljøstationer.12.3Inden for delområde A, B og C kan der opføres transformerstationer til områdernes dagligeforsyning, når transformerstationerne har et bebygget areal, der ikke overstiger 9 m² og enhøjde, der ikke overstiger 2,6 m. Transformerstationerne skal udformes i harmoni med denøvrige bebyggelse.§ 13 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelseNy bebyggelse må ikke uden byrådets tilladelse tages i brug før:13.1Der er udarbejdet en samlet plan for de fælles grønne arealer i overensstemmelse medbestemmelserne i § 9.3.13.2Vejadgang, parkeringsarealer og øvrige ubebyggede arealer (delområderne A, D og E) fordet pågældende boligafsnit er anlagt i overensstemmelse med bestemmelserne i § 5,9 og10.13.3Bebyggelsen er tilsluttet fællesantenneanlæg.§ 14 Grundejerforening14.1Der skal etableres en grundejerforening for hele bebyggelsen.14.3Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet.14.4Grundejerforeningen skal stå for vedligeholdelse og drift af veje, stier, parkeringspladserog de fællesarealer (delområderne A, D og E).13

§ 15 Ophævelse af lokalplanMed Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen ophæves følgende lokalplan for dearealer der er omfattet af lokalplan nr. 30- matr. 4 x: Delvis ophævelse af lokalplan nr. 19- matr. 4 ft Ophævelse af lokalplan nr. 19§ 16 Lokalplanens retsvirkninger16.1Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, derer omfattet af planen ifølge planlovens § 31, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigtanvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.16.2Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanensbestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af detområde, der søges skabt ved lokalplanen.16.3Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af enny lokalplan.Således endelig vedtaget af Karlebo Byråd i henhold til § 27 i lov om planlægning.Karlebo Byråd, den 26. juni 2006Olav Aaenborgmester/Anette LaigaardAdm. direktør14