Geschäftsbericht für das Jahr 2011 - KWS Regensburg

Geschäftsbericht 2011
Katholisches
Wohnungsbau- und
Siedlungswerk der
Diözese Regensburg
GmbH

Impressum
Herausgeber: Katholisches Wohnungsbau- und Siedlungswerk
der Diözese Regensburg GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer
Ludwig Gareis und Markus Jakob
Gestaltung: Markus Beßler und Christian Hüttner (ProduktionsAtelier,
Bamberg) sowie Bernhard Schneider
Fotos/Grafiken: Bernhard Schneider – außer
Seite 1 (Bischöfliches Ordinariat Regensburg),
Seite 2 (KSD, Berlin),
Seiten 11 und 29 unten (Martin Schneider),
Seiten 18 oben und 20 oben (Matthias Jakob),
Seite 20 unten (Dietmar Zwick),
Seiten 26 oben und 27 oben (Regensburger Domspatzen),
Seiten 26 und 27 unten (Peithner Architekten, Regensburg)
Redaktionsschluss: 6. August 2012
Druck: Römerdruck GmbH, Bamberg

Liebe Freunde und Partner des Katholischen
Wohnungsbau- und Siedlungswerks,
sehr geehrte Damen und Herren!
Als 77. Bischof von Regensburg hat Prof. Dr. Gerhard Ludwig
Müller fast genau zehn Jahre lang unser Unternehmen
wohlwollend begleitet. Er wertschätzte unsere Arbeit, indem
er zahlreiche unserer Bauten persönlich segnete. Hier suchte
er immer den Kontakt zu den Menschen, für die wir uns einsetzen.
Wir bedanken uns auch in deren Namen für die anregenden
Gespräche, gratulieren zu seiner Berufung in den
Vatikan und wünschen viel Glück für die neuen Aufgaben, die
es zu erfüllen gilt.
Am 2. Juli 2012 wurde bekannt gegeben, dass Papst
Benedikt XVI. Gerhard Ludwig Müller zum Präfekten der
Glaubenskongregation und damit zum Erzbischof ernannt
hat. Das Bistum Regensburg verabschiedet ihn offiziell am
23. September 2012, anderthalb Wochen vor seinem 10.
Bischofsjubiläum. Beim Rückblick auf diese Dekade kann
das Katholische Wohnungsbau- und Siedlungswerk als universaler
Baubetreuer der Diözese das eine oder andere Kapitel
auch als seinen Erfolg verbuchen.
Nachfolgend können Sie nun lesen, dass wir erneut eine gute
Bilanz für das zurückliegende Geschäftsjahr ziehen. Wir sind
zuversichtlich, dass sich mit Ihrer und Gottes Hilfe unsere
Tätigkeit im gegenseitigen Vertrauen weiterhin positiv entwickelt.
Wir danken sehr herzlich für die gelungene Zusammenarbeit!
Ludwig Gareis Markus Jakob
Inhaltsübersicht
Das Selbstverständnis und der Auftrag kirchlicher
Siedlungswerke und Wohnungsunternehmen 2
Lagebericht
1. Branchenentwicklung 4
2. Rechtsgrundlagen/Organe/Beteiligungen 5
Rechtsgrundlagen | Gesellschafter | Aufsichtsrat | Geschäftsführung
| Handlungsbevollmächtigte | Geschäftsbesorgung |
Beteiligungen | Steuerliche Grundlagen | Organisation der
Gesellschaft | Personelle Verhältnisse
3. Geschäftstätigkeit 6
Wohnungsverwaltung und Hausbewirtschaftung | Verwaltungsmäßige
Betreuung | Baubetreuung | Modernisierung und Instandhaltung
| Neubau
4. Wirtschaftliche Lage und finanzielle Leistungsindikatoren 8
Finanzielle Leistungsindikatoren | Vermögenslage | Finanzlage |
Ertragslage | Gesamtaussage
Erzbischof Dr. Gerhard Ludwig Müller im Juli 2012
5. Risikolage
Risiken der künftigen Entwicklung | Chancen | Ausblick
10
Bericht des Aufsichtsrats 11
Bilanz 12
Gewinn- und Verlustrechnung 13
Verbindlichkeiten- und Anlagespiegel 14
Anhang 16
Fotobuch – Mietwohnungsbestand 18
Fotobuch – Baubetreuung 21
Nachruf 32
1

Das Selbstverständnis und der Auftrag
kirchlicher Siedlungswerke und Wohnungsunternehmen
Die Arbeit der kirchlichen Siedlungswerke und Wohnungsunternehmen,
zu denen das Katholische Wohnungsbau- und
Siedlungswerk der Diözese Regensburg GmbH (KWS) gehört,
orientiert sich an den Kernelementen der katholischen
Soziallehre, d. h. am Gemeinwohlprinzip, am Solidaritätsprinzip
und am Subsidiaritätsprinzip. Ebenso wichtig sind
die Dimensionen der Nachhaltigkeit bei der praktischen Arbeit.
Die kirchlichen Unternehmen haben materiell nichts zu
verschenken. Sie sind nicht Teil der Caritas, aber sie sind
Teil der katholischen Kirche. Zur Selbst- und Werterhaltung
müssen sie auf die Refinanzierbarkeit von baulichen und
sozialen Maßnahmen achten. Dauerhafte Defizite müssen
zwingend vermieden werden. Renditeverzichte durch
Preiserlasse und Mehrkosten für soziale Dienstleistungen
müssen durch Überschüsse aus alternativen Quellen oder
Leistungseinschränkungen andernorts finanziert werden.
Nur so bleibt soziales Engagement solide finanzierbar. Die
kirchlichen Unternehmen richten ihr Augenmerk nicht zuletzt
auf jene Menschen und ihre Bedürfnisse, die andere Anbieter
unter rein unternehmerischer Betrachtung und unter alleiniger
Fokussierung der betriebswirtschaftlichen Kennzahl
nicht im Blick haben würden. Diese Personalität kommt im
Umgang mit den Kunden und Mietern aber auch im Umgang
mit den Mitarbeitern zum Ausdruck. Kirchliche Unternehmen
müssen zeugnisfähig sein und sich dahingehend prüfen, um
ihrer Vorbildfunktion und Glaubwürdigkeit – ihrem kirchlichen
Auftrag – Rechnung zu tragen („missionarisch Kirche sein“).
Die handlungsleitenden Grundprinzipien der katholischen
Soziallehre sind folgende:
Gemeinwohlprinzip
Demnach ist das Gemeinwohl dem Einzelwohl vorrangig
und nur insoweit gültig, als der Mensch ein Glied eines Sozialgebildes
und diesem verpflichtet ist. Es ergibt sich daraus
als Aufgabe des unternehmerischen Handelns, die im
Interesse des Einzelnen stehenden Maßnahmen auch der
Gemeinschaft zugute kommen zu lassen. Die kirchlichen
Wohnungsunternehmen leisten im konkreten Fall etwa Unterstützung
bei der Bereitstellung von Wohnungen breiter
und finanziell schwächerer Bevölkerungsgruppen. Im Mittel-
2
von Ulrich Müller,
geschäftsführendes Vorstandsmitglied
des Katholischen Siedlungsdienstes e. V.
punkt stehen hierbei speziell Interessen und Bedürfnisse von
Familien, Senioren und Studenten. Auch die ganzheitliche
Betrachtung mittels Quartiersansätzen spielt bei der Umsetzung
des Gemeinwohlprinzips eine große Rolle. Dies könnten
zwar auch andere Wohnungsunternehmen leisten, doch
Siedlungswerke zeichnen sich durch einige Besonderheiten
aus. Zu ihnen zählen Vergünstigungen für diese bestimmten
Zielgruppen oder Maßnahmen für Gruppen mit besonderen
Wohnwünschen oder -bedürfnissen. Das KWS Regensburg
verfügt in Regensburg z. B. über zwei eigene große und modernisierte
Studentenwohnheime. Zwei weitere verwaltet es
für Dritte. Auch gibt es bei den kirchlichen Projekten Möglichkeiten,
konsistente Konzepte anzubieten, etwa durch die
Verbindung mit mehreren kirchlichen Partnern (Caritas, Pfarrei,
...). Das KWS verfügt über mehrere Wohnanlagen in der
Wohnform des Betreuten Wohnens in Partnerschaft mit der
Caritas. So entstehen innovative Lösungen für das Wohnen
im Alter, bei denen auch die Energieeffizienz besondere Berücksichtigung
findet („die Schöpfung bewahren“).
Solidaritätsprinzip
Aus dem Verhältnis zwischen Einzelmensch und Gesellschaft
ergibt sich das Prinzip der Solidarität. Es besagt wechselseitiges
Verbundensein und Verpflichtetsein. Die Menschen
sind demnach an das Ganze gebunden. Dies aber so,
dass das Ganze seine Wertfülle nur erhält, indem es an die
Wertfülle des Einzelnen gekoppelt ist, gleichgültig ob dieser
alleinerziehend, kinderreich oder behindert ist. In der Praxis
spiegelt sich dieses Prinzip in der sozialen Wohnraumversorgung
wider. Auch Sonderwohnformen nehmen einen großen
Rang ein, etwa Demenzwohngruppen und Jugendwohnprojekte.
Sie werden ergänzt durch Projekte, die Lösungen für
Konfliktsituationen bereithalten, z. B. bei der Entmietung und
bei Mietrückstandsregelungen. Zudem beteiligen sich manche
katholische Wohnungsunternehmen an den Schuldnerberatungen
der Caritas. Einen weiteren Schwerpunkt der
Bemühungen kirchlicher Siedlungswerke stellen vielfältige
Konzepte des Betreuten Wohnens und Kooperationen mit
caritativen Einrichtungen (Investor-Betreiber-Modelle) dar.
Die kirchlichen Wohnungsunternehmen zeigen hier ein be

sonderes Engagement im Dienste der Solidarität mit dem
Nächsten und seinen Nöten („deus caritas est“).
Subsidiarität
Die wechselseitige Verbundenheit im gegenseitigen Helfen
findet im Subsidiaritätsprinzip einen besonderen Wiederhall.
Demnach sollen die Tätigkeiten von Seiten der Gesellschaft
immer nur eine unterstützende Bewandtnis haben. Kleinen
Lebenskreisen stehen besondere Rechte zu, die ein größeres
Sozialgebilde nicht hat. Das Prinzip spiegelt sich im Wirken
der Siedlungswerke so wider, dass diese nach dem Zweiten
Weltkrieg bei der Wohnungsfürsorge mit einem besonderen
Maß an Eigenverantwortung handelten und halfen („Hilfe zur
Selbsthilfe“). Hierbei kommt das soziale Gefüge der kleinen
Lebenskreise zum Tragen. Ehrenamtliches Engagement der
anliegenden Kirchengemeinde, eine wohnortnahe Altenhilfe
durch nachbarschaftliche und caritative Strukturen und die
Beteiligung des zuständigen Siedlungswerkes sind in den
kirchlichen Projekten wichtiger, als die Orientierung an privaten
oder rein renditeorientierten Betreuungsträgern. Die
Selbsthilfe wird z. B. u. a. über Wohngruppenkonzepte und
Alten-Wohngemeinschaften realisiert.
Die kirchlichen Wohnungsunternehmen sind aber auch
Dienstleister in eigener Sache. Kirchliche Einrichtungen
brauchen Partner, die ihnen dabei helfen, die richtige Lösung
für den Umgang mit kirchlichen Immobilien zu finden („die
Kirche im Dorf zu lassen“). Auch die katholische Kirche steht
vor den Auswirkungen des demographischen Wandels und
vor der Herausforderung, den Umgang mit ihrem Immobilienbesitz
zu optimieren. Hier sind die Siedlungswerke gefragte
Kompetenzträger. Das KWS führte viele Generalsanierungen
und Umbauten an kirchlichen Gebäuden in Regensburg und
Umgebung durch.
In der Praxis ist für die kirchlichen Wohnungsunternehmen zudem
das Leitbild der Nachhaltigkeit zentral. Dabei erschöpft
sich Nachhaltigkeit nicht nur auf energetisch optimierte
Wohnungen und nachhaltiges Bauen (ökologische Nachhaltigkeit),
sondern steht auch für einen umfassenden Ansatz
mit spiritueller, kultureller, ökonomischer und sozialer Dimen-
sion. Aspekte der spirituellen Nachhaltigkeit betonen, dass
das Wirken der kirchlichen Wohnungsunternehmen immer
auch als Zeugnis für das Evangelium selbst gesehen werden
soll. Kulturelle Nachhaltigkeit meint u. a. die Bewahrung
kulturell wertvoller Sakralbauten. Die ökonomische Nachhaltigkeit
fordert, finanzielle Mittel sinnvoll einzusetzen und
die Substanz nicht aufzuzehren, sondern der nachfolgenden
Generation das gleiche Maß an finanziellen Handlungsmöglichkeiten
zu hinterlassen. Das Ziel ist der stetige Ertrag
ohne das Unternehmen zu überfordern. Aspekte der sozialen
Nachhaltigkeit werden praktisch im bereits beschriebenen
Gemeinwohl- und Solidaritätsprinzip reflektiert. Alle Prinzipien
der Nachhaltigkeit und ihre Ausformungen sind nicht immer
voneinander zu trennen. Sie ergänzen sich gegenseitig.
Die genannten Leitbilder kirchlicher Siedlungswerke sind als
Prozess zu verstehen, der operativen Spielraum für die Lösung
neuer Herausforderungen lässt und lediglich ein roter
Faden ist. Daraus folgt kein immobilienwirtschaftlich starres
Programm, sondern der Leitfaden umschreibt die Grundüberzeugungen
und Handlungsmaximen, an denen sich das
operative Geschäft zu orientieren hat.
Der KSD Katholischer Siedlungsdienst e. V. ist der katholische
Dachverband der kirchlichen und kirchlich orientierten
Wohnungs- und Immobilienunternehmen in Deutschland.
Insbesondere zeichnen den KSD-Verbund die regionale Verankerung
und die genauen Kenntnisse kirchlicher Strukturen
vor Ort aus. Als Gründungsmitglieder gehören dem KSD alle
27 deutschen Bistümer an. Außerdem gibt es 48 katholische
Wohnungsunternehmen in Deutschland, die Mitglied im KSD
sind. Dies sind: 15 Diözesansiedlungswerke, 24 Familienheim-Genossenschaften,
die im Siedlungswerk Baden e. V.
(Erzdiözese Freiburg) zusammengeschlossen sind, sowie
neun überwiegend örtlich tätige Wohnungsunternehmen.
Neben den bauenden Mitgliedern gehören weitere kirchliche
Einrichtungen und kirchlich orientierte Verbände sowie
Einzelpersonen dem KSD an. So sind u. a. der Deutsche
Caritasverband e. V. und das Zentralkomitee der deutschen
Katholiken (ZDK) Mitglied im KSD.
3

1. Branchenentwicklung
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2011 kräftig gewachsen.
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war um 3,0 %
höher als im Vorjahr; dies ergaben Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes.
Der Umfang der Bauinvestitionen in Deutschland ist im Jahr
2011 deutlich gestiegen. Nach Mitteilung des Statistischen
Bundesamtes erhöhte sich ihr Volumen 2011 in jeweiligen
Preisen im Vorjahresvergleich um 8,7 % .
Das Investitionsvolumen des öffentlichen Hochbaus nahm
ab. Währenddessen konnte der öffentliche Tiefbau zur Erholung
der Bauinvestitionen beitragen.
4
Lagebericht
Positiv war die Entwicklung im Wohnungsbau, der mit einem
Anteil von 56,5 % an den gesamten Bauinvestitionen einer
der größten Teilbereiche unter den Bauarten ist. Mit einem Zuwachs
von 9,3 % in jeweiligen Preisen fiel die Erholung stärker
aus als die des vorangegangenen Jahres sowie als die der
Bauinvestitionen insgesamt. Die gute Entwicklung des KfW-
Indikators Eigenheimbau bestätigt diese positive Entwicklung
und weist zudem auf einen anhaltenden Aufwärtstrend auch
2012 hin. Vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsniveaus
und der Skepsis der privaten Haushalte über die Sicherheit
anderer Anlageformen aufgrund der Unsicherheiten auf den
Finanzmärkten erscheint ein Anstieg der Zahl der Wohnungsneubauten
möglich.

2. 1. Rechtsgrundlagen
Die Katholische Wohnungsbau- und Siedlungswerk der Diözese
Regensburg GmbH wurde am 14. Januar 1949 gegründet
und am 10. Mai 1949 in das Handelsregister, Abteilung B,
Bl. 1081, eingetragen. Gültig ist der Gesellschaftsvertrag in
der Fassung vom 11. Dezember 2001, eingetragen im Handelsregister
am 29. Januar 2002.
Die Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung wurde am 16.
August 1993 erteilt.
2. 2. Gesellschafter
• Bistum Regensburg
• Caritasverband für die
926.000,00 €
Diözese Regensburg e. V. 118.000,00 €
• Bischöflicher Stuhl Regensburg
• Bischöfliche Knabenseminar-
52.000,00 €
Stiftung Regensburg 31.000,00 €
Stammkapital insgesamt: 1.127.000,00 €
2. 3. Aufsichtsrat
• Alois Sattler, Regensburg,
stv. Finanzdirektor, Vorsitzender
• Robert Hüttner, Regensburg,
Domdekan, Prälat, Finanzdirektor, stv. Vorsitzender
• Harald Eifler, Regensburg,
Leiter der Bischöflichen Administration
• Willibald Koller, Regensburg,
Dipl.-Betriebswirt, Spitalmeister
• Bernhard Piendl, Regensburg,
Domkapitular, Landes-Caritasdirektor (bis 31.12.2011)
• Dr. Roland Batz, Regensburg,
Monsignore, Diözesan-Caritasdirektor (ab 01.01.2012)
2. 4. Geschäftsführung
• Ludwig Gareis, Memmelsdorf/Ofr., Betriebswirt (HWL)
• Markus Jakob, Litzendorf, Immobilienfachwirt
2. 5. Handlungsbevollmächtigte
• Johanna Berr, Burglengenfeld
• Manfred Zeitler, Regensburg
Lagebericht
2. Rechtsgrundlagen/Organe/Beteiligungen
2. 6. Geschäftsbesorgung
Seit dem 1. Januar 1977 besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag
mit der Joseph-Stiftung, kirchliches Wohnungsunternehmen,
Bamberg. Die organisatorische und personelle
Leitung sowie der Transfer des Know-hows sind damit in die
Zukunft hinein gewährleistet.
2. 7. Beteiligungen
• LIGA Bank e. G., Regensburg 150,00 €
• Münchener Hypothekenbank e. G.,
München 2.800,00 €
2. 8. Steuerliche Grundlagen
Die Gesellschaft wird vom Finanzamt Regensburg veranlagt
und steuerlich durch einen sachverständigen Dritten betreut.
Die Gesellschaft ist voll steuerpflichtig.
2. 9. Organisation der Gesellschaft
Zugeschnitten auf die Größe des Unternehmens besteht ein
Organigramm, aus dem Organisationsaufbau, Arbeitsbereiche
und Zuständigkeiten hervorgehen. Durch die im Organisationsplan
vorgesehenen internen Kontrollen ist eine
ordnungsgemäße Erfassung der Geschäftsvorfälle gewährleistet.
2. 10. Personelle Verhältnisse
Die Geschäfte der Gesellschaft werden von zwei Geschäftsführern
erledigt. Im kaufmännischen Bereich werden acht
Mitarbeiter/innen beschäftigt.
Für die Pflege des Wohnungsbestandes sind zwei Hauswarte
hauptberuflich und 13 Hauswarte nebenberuflich beschäftigt.
Insgesamt wurden im Jahr 2011 an Löhnen und Gehältern
467,7 T€ (Vorjahr: 426,0 T€) aufgewendet.
5

3. Geschäftstätigkeit
3. 1. Wohnungsverwaltung und Hausbewirtschaftung
Zum 31. Dezember 2011 umfasste der eigene Wohnungsbestand
483 Wohnungen,
394 Studentenwohnheimplätze,
3 gewerbliche Einheiten und
138 Garagen.
Die durchschnittliche Unternehmensmiete (ohne Wohnheime),
ohne Betriebskosten, beträgt 5,95 € je Quadratmeter
Wohnfläche (Dezember 2011).
Der Wohnungsbestand verteilt sich schwerpunktmäßig auf
den Großraum Regensburg und die Standorte Furth, Mitterteich,
Roding, Schwandorf, Weiden und Wiesau.
Die Fluktuationsquote (ohne modernisierungsbedingte Kündigungen)
betrug 10,11 %.
Mietforderungen bestanden zum Ende 2011 in Höhe von
4.246,01 € (Vorjahr: 6.164,96 €).
Abschreibungsbedarf war mit 3.133,35 € gegeben (Vorjahr:
6.636,50 €). Erlösschmälerungen wegen Leerstands sind
2011 in Höhe von 35.425,24 € (Vorjahr: 39.760,73 €) entstanden.
3. 2. Verwaltungsmäßige Betreuung
Dieser Unternehmensbereich umfasste zum 31.12.2011 folgende
Fremdverwaltungen:
370 Mietwohnungen,
22 Studentenwohnheimplätze,
21 gewerbliche und sonstige Einheiten,
203 Garagenstellplätze
mit Anlagen in Kallmünz, Landshut, Mitterteich, München und
Regensburg.
Das auf Sonderkonten verwaltete Treuhandvermögen betrug
zum Jahresende 2011: 1.078.933,72 €
(Vorjahr: 1.356.149,42 €).
Die Umsatzerlöse aus der verwaltungsmäßigen Betreuung
betrugen 2011 127.800,30 € gegenüber zuvor 141.119,07 €.
3. 3. Baubetreuung
Als kirchliches Wohnungsunternehmen hat sich das KWS als
kompetenter und leistungsstarker Partner im kirchlichen und
caritativen Bereich etabliert. Durch das Angebot der technischen
und wirtschaftlichen Betreuung war im Geschäftsjahr
eine gute Auslastung gegeben.
Betreut werden zurzeit 26 Projekte mit einem Volumen von
ca. 73,5 Mio. €. Die Betreuungserlöse im abgelaufenen Jahr
lagen bei 247,2 T€. Der Auftragsbestand für die Jahre 2012
und 2013 ist gut. Für die nachfolgenden Jahre sind weitere
Projekte zu akquirieren, um den positiven Auftragsbestand
weiterhin zu sichern.
6
Lagebericht
3. 4. Modernisierung und Instandhaltung
Die Aufwendungen für Instandhaltung im Geschäftsjahr 2011
betrugen 499,7 €.
Für das Geschäftsjahr 2012 sieht die Instandhaltungsplanung
Maßnahmen in Höhe von etwa 400 T€ vor, die durch
die in den Mieten enthaltenen Kostenpauschalen gedeckt
sind.
3. 5. Neubau
Im Jahr 2011 wurden 18 Wohnungen in Roding fertig gestellt
und bezogen.
Weitere 15 Wohnungen in Erbendorf wurden Anfang des
Jahres 2012 fertig gestellt.
Im Jahr 2013 werden 12 Wohnungen in Schwandorf und 6 in
Furth fertig gestellt.
Des Weiteren sind 9 Wohnungen in Neustadt a. d. Donau
und 6 Wohnungen in Tirschenreuth in Planung.
Alle Wohnungen werden barrierefrei und altengerecht mit
dem Angebot des Betreuten Wohnens errichtet.

Im Geschäftsjahr erbrachte Bauleistungen (Modernisierung, Neubau, Baubetreuung)
Baumaßnahmen:
1. Fertig gestellt:
• Roding, Lindenstraße: Neubau von 18 Wohnungen im Rahmen des Betreuten Wohnens
• Schwandorf, Dominikanerinnenstraße: Sanierung/Erneuerung der bestehenden Umfassungsmauer
der Mädchenrealschule „St. Josef“
• Cham, Klosterstraße: Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen der Gerhardinger-Realschule
• Cham, Katzberger Straße: Energetische Modernisierung der Turnhalle der Maristen-Realschule
• Regensburg, Helenenstraße: Umbau und Modernsierung der Marienschulen
• Regensburg, Niedermünstergasse 4: Umbau und Modernisierung
• Regensburg, Weiherweg: Energetische Maßnahmen bei der Katholischen Hochschulgemeinde
9.030.000,00 €
2. Bauüberhang am 31. Dezember 2011:
• Schwandorf, Augustinstraße: Errichtung von 12 Wohnungen mit Rahmen des Betreuten Wohnens
• Erbendorf, Jahnstraße: Errichtung von 15 Wohnungen im Rahmen des Betreuten Wohnens
• Furth, Maristenhof: Errichtung von 14 Wohnungen im Rahmen des Betreuten Wohnens
• Windischeschenbach: Renovierung und Modernisierung des Exerzitienhauses Johannisthal
• Regensburg, Reichsstraße: Neubau der Grundschule der Regensburger Domspatzen
• Regensburg-Burgweinting: Neubau des Kindergartens „St. Franziskus“
• Wörth, Hoher Rain: Neubau einer zweigruppigen Kinderkrippe
• Straubing, Pfarrplatz: Innenrenovierung der Basilika „St. Jakob“
• Regensburg, Niedermünstergasse: Umbau und Modernisierung des Bischöflichen Ordinariates
• Riedenburg, St.-Anna-Platz: Brandschutzertüchtigung der Mädchen-Realschule „St. Anna“
• Regensburg, Unter den Schwibbögen 17: Sanierung des ehemaligen Konkordatshauses
• Amberg, Deutsche Schulgasse: Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen der Dr.-Johanna-Decker-Schulen,
• Bogenberg: Renovierung des Pfarrhauses, Neubau der Heizzentrale und Sanierung des Zwischenbaus
• Aufhausen: Instandsetzung und Sanierung der Wallfahrtskirche „Maria Schnee“ (Fundamentsanierung)
67.432.000,00 €
Baumaßnahmen 2012 ff.:
Lagebericht
76.462.000,00 €
Vorjahr: 53.390.000,00 €
1. Baubeginn 2012:
• Regensburg, Helenenstraße: Generalsanierung des Schwimmbads und der Turnhalle der Marienschulen
• Hohenfels, Johannessteg: Modernisierung und Sanierung des Kindergartens „St. Josef“
• Regensburg, Reichsstraße: Umbau der Küche und der Wäscherei der Regensburger Domspatzen
• Regensburg-Pentling, Bergstraße: Sanierung eines Wohnhauses
• Brennberg-Frauenzell: Instandsetzung der Klostermauer des Klosters Frauenzell
• Brennberg-Frauenzell: Einbau eines Depots für Kunstsammlungen des Bistums Regensburg
im Ostflügel des Klosters Frauenzell
10.020.000,00 €
2. Planung 2012 ff.:
• Neustadt a. d. Donau: Neubau von 9 Wohnungen im Rahmen des Betreuten Wohnens
• Aufhausen, Instandsetzung und Sanierung der Wallfahrtskirche „Maria Schnee“ (Dachsanierung)
• Furth, Klosterstraße: Erweiterung des Maristengymnasiums
• Roding: Sanierung der St.-Josefi- und St.-Anna-Kapelle
• Roding: Sanierung der Stadtpfarrkirche
• Regensburg, Reichsstraße: Generalsanierung der Gebäudlichkeiten der Regensburger Domspatzen
• Regensburg: Umbau der Domsakristei
• Oberroning, Klosterweg: Modernisierung der Haupt- und Realschule
ohne Kostenwerte
10.020.000,00 €
Vorjahr: 36.259.000,00 €
7

4. Wirtschaftliche Lage und finanzielle Leistungsindikatoren
4. 1. Finanzielle Leistungsindikatoren
Die finanziellen Leistungsindikatoren können insgesamt als
zufrieden stellend bezeichnet werden.
8
Gesamtkapitalrentabilität
Eigenmittelrentabilität
Durchschnittliche Miete (Dezember)
Leerstandsquote
Instandhaltungskosten je m²
Zinsdeckung
Mietenmultiplikator
Ergebnis der Hausbewirtschaftung (vor Instandhaltung)
4. 2. Vermögenslage
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich wie folgt dar:
Vermögensstruktur
Langfristige Investitionen
Kurzfristiges Vermögen
Die Veränderung auf der Aktivseite beruht im Wesentlichen
auf aktivierten Neubaukosten.
Auf der Passivseite stiegen insbesondere die langfristigen
Fremdmittel aufgrund von Darlehensvalutierungen. Zum
31.12.2011 sind die langfristigen Investitionen geeignet mit
Eigen- und Fremdmitteln finanziert.
Die (bilanzielle) Eigenkapitalquote beträgt 36,9 %. Die Vermögenslage
der Gesellschaft ist geordnet.
Lagebericht
in %
in %
in €
in %
in €
in %
in %
in €/m²
31.12.2011 / T€
46.460,4
7.396,7
2011
1,30
0,40
5,95
2,60
13,69
18,82
14,62
31,00
2010
0,30
- 1,50
5,70
2,60
33,13
15,29
15,80
32,00
31.12.2010 / T€
43.244,3
7.221,0
Veränderung / T€
3.216,1
175,7
Gesamtvermögen/Bilanzsumme 53.857,1 50.465,3 3.391,8
Kapitalstruktur
Eigenmittel
Langfristiges Fremdkapital
Kurzfristiges Fremdkapital
31.12.2011 / T€
22.372,5
28.415,8
3.068,8
31.12.2010 / T€
22.322,3
25.813,4
2.329,6
Veränderung / T€
50,2
2.602,4
739,2
Gesamtkapital/Bilanzsumme 53.857,1 50.465,3 3.391,8

4. 3. Finanzlage
Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit
(nach Tilgungen)
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit resultiert
im Wesentlichen aus geringeren Instandhaltungskosten
und höheren Mieteinnahmen. Die Zahlungsfähigkeit war im
Berichtsjahr gegeben und wird auch für die überschaubare
Zukunft gewährleistet sein. Risiken, die sich negativ auf die
Vermögens-/Finanzlage auswirken könnten, bestehen nicht.
4. 4. Ertragslage
Das Jahresergebnis gliedert sich wie folgt:
31.12.2011 / T€
488,5
- 4.647,3
3.658,0
- 500,8
Flüssige Mittel per 01.01.2011 5.602,3
Finanzmittelbestand zum 31.12.2011 5.101,5
Hausbewirtschaftung
Modernisierungstätigkeit
Betreuung
Kapitaldisposition
a. o. Bereich
Steuern von Einkommen und Ertrag
31.12.2011 / T€
438,2
- 29,4
1,1
106,7
- 264,7
- 14,3
Jahresüberschuss 237,6
Das Hausbewirtschaftungsergebnis (vor Instandhaltungskosten)
hat sich gegenüber dem Vorjahr erhöht. Grund hierfür
waren höhere Sollmieten. Gestiegene Zinsaufwendungen
und Abschreibungen wirken ergebnisvermindernd. Das
negative Ergebnis im Bereich Modernisierung resultiert aus
diesem Bereich zugeordneten Sachkosten. Die Betreuung
umfasst die Baubetreuung und die verwaltungsmäßige Betreuung.
Das positive Ergebnis im Bereich Kapitaldisposition wird
durch Guthaben bei Kreditinstituten bestimmt.
Das Ergebnis im außerordentlichen Bereich resultiert im Wesentlichen
aus ungedeckten Verwaltungskosten, einer außerplanmäßigen
Abschreibung und Auflösungen der Rückstellungen
für Instandhaltung
4. 5. Gesamtaussage
Die Ertragslage des Unternehmens wird maßgeblich vom
Ergebnis der Hausbewirtschaftung bestimmt. Insgesamt ist
die Ertragslage der Gesellschaft zufrieden stellend. Weiterhin
verfügt das Unternehmen über eine ausreichende Eigenkapitalausstattung.
Die Vermögens- und die Finanzlage der
Gesellschaft sind geordnet.
Lagebericht
9

5. Risikolage
5. 1. Risiken der künftigen Entwicklung
Risiken, die bestandsgefährdend sind oder wesentlichen
Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben
können, sind derzeit nicht erkennbar. Aufgrund der langfristigen
Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung
der finanziellen Entwicklung unseres Unternehmens
zu befürchten, zumal wir auch Forwarddarlehen in Anspruch
genommen haben. Mittelfristig können wir aber derzeit nicht
ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und
die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln könnten.
Deshalb werden wir den Finanzierungsbereich noch stärker
als Schwerpunkt in unser Risikomanagement integrieren,
um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken
vorbeugen zu können. Risiken ergeben sich aus der
einseitigen Wohnungsmieterstruktur (Belegungspraxis der
öffentlichen Hand und hoher Altersdurchschnitt) und den unterschiedlichen
Wohnungsteilmärkten (nördliche Oberpfalz).
5. 2. Chancen
Durch die Erweiterung des Anlagevermögens um 394 Studentenwohnheimplätze
in den vergangenen Jahren ist das
KWS am Markt nun breiter aufgestellt. Arbeitsplatzsicherung
und Stärkung der Verwaltungskostensituation sind weitere
Chancen, die sich dadurch ergeben.
Die Veräußerung von Wohnungsbeständen an Einzelstandorten
und in strukturschwachen Gebieten und Reinvestition
der Verkaufserlöse am Standort Regensburg und in Wohnformen
der Zukunft (Betreutes Wohnen/Mehrgenerationenwohnen)
werden dazu beitragen, auf Dauer Risiken bei der
Vermietung abzubauen. Zudem werden sich die Baualtersstruktur
und die energetische Ausstattung des Bestandes
weiter deutlich verbessern.
5. 3. Ausblick
In der Hausbewirtschaftung wird das KWS weiterhin die Bestandserhaltung
und Bestandsverbesserung sowie die Kundenbindung
und Kundengewinnung als Schwerpunkt sehen,
um die noch günstigen Werte bei Mietausfallquote, Fluktuationsrate
und Leerstandsquote zu sichern.
Im Betreuungsbereich (Baubetreuung, Betreuung fremder
Wohnungen) ist weiterhin aktiv zu akquirieren.
Insgesamt wird erwartet, dass sich die wirtschaftliche Lage
des KWS nach wie vor positiv entwickelt. Für das laufende
Geschäftsjahr wird mit einem vergleichbaren Jahresüberschuss
gerechnet.
Regensburg, 2. Mai 2012
Die Geschäftsführung
Ludwig Gareis Markus Jakob
10
Lagebericht

In der Gesellschafterversammlung am 13. Juli 2011 wurde
die Jahresrechnung 2010 festgestellt, über die Verwendung
des Reingewinns entschieden sowie der Geschäftsführung
und dem Aufsichtsrat Entlastung erteilt.
Der Aufsichtsrat hat sich im Berichtsjahr in zwei Sitzungen
über die Tätigkeit der Geschäftsführung unterrichten lassen
und dabei Vorkommnisse von wesentlicher Bedeutung gemeinsam
mit ihr beraten.
Der von der Geschäftsführung fristgerecht erstellte Jahresabschluss
2011 wurde durch den Verband bayerischer Wohnungsunternehmen
e. V., München, geprüft und erhielt den
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk. Die Steuerberatung
obliegt der BAVARIA Tax Steuerberatungsgesellschaft
mbH, München.
1. Liquiditätslage und Finanzaufbau des Unternehmers
sind frei von Bedenken. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse
sind geordnet; der Eigenkapitalbedarf für die in der
Durchführung befindlichen Bau- und Modernisierungs- sowie
Instandsetzungsmaßnahmen kann weitgehend aus eigener
Kapitalbildung gedeckt werden. Des Weiteren stehen Reservemittel
für zusätzliche wohnungswirtschaftliche Aktivitäten
zur Verfügung.
2. Die Ertragslage der Gesellschaft ist unverändert gesichert;
sie wird geprägt vom Ergebnis der Hausbewirtschaftung,
von Zinsüberschüssen im Kapitalbereich und vom
sonstigen Ergebnis.
Bericht des Aufsichtsrats
Aufsichtsrat und Geschäftsführung anlässlich der Verabschiedung von Domkapitular Prälat Bernhard Piendl am 21. November
2011 aus dem Kontrollgremium: (von links) Ludwig Gareis, Markus Jakob, Domkapitular Prälat Bernhard Piendl, Alois Sattler,
Harald Eifler, Willibald Koller und Domdekan Prälat Robert Hüttner.
3. Der Aufsichtsrat schlägt der Gesellschafterversammlung
vor, folgenden Beschluss zu fassen:
a) Die Bilanzsumme von 53.857.077,84 € zum 31.12.2011
und der Bilanzgewinn von 237.550,53 € für das Jahr 2011
wird festgestellt.
b) Aus dem Bilanzgewinn wird eine Dividende von 2,80 %
auf das Stammkapital (1.127.000,00 €) in Höhe von insgesamt
31.556,00 € ausgeschüttet und der verbleibende
Betrag von 205.994,53 € in neuer Rechnung den Gewinnrücklagen
zugewiesen.
c) Der Geschäftsführung wird für das Geschäftsjahr 2011
Entlastung erteilt.
4. Der Aufsichtsrat bittet die Gesellschafterversammlung
um Entlastung für seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2011.
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für die im Jahr 2011 geleistete
Arbeit.
Regensburg, im Mai 2012
Alois Sattler (Vorsitzender)
11

12
Bilanz
Aktivseite 2011 2010
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
2,51 € 2.440,67 €
Rechte mit Wohnbauten 43.071.009,12 € 41.454.803,85 €
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 47.129,86 € 51.098,82 €
Grundstücke ohne Bauten 0,00 € 106.330,30 €
Bauten auf fremden Grundstücken 111.519,93 € 129.363,12 €
Technische Anlagen 60.593,43 € 62.772,75 €
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 223.114,44 € 297.811,37 €
Anlagen im Bau 2.054.685,96 € 961.829,98 €
Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen 1.150.266,39 € 26.090,16 €
________________________________________________________________________
46.718.319,13 € 43.090.100,35 €
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 2.950,00 € 2.950,00 €
________________________________________________________________________
2.950,00 € 2.950,00 €
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen und andere Vorräte
Unfertige Leistungen 1.413.949,82 € 1.065.806,23 €
Andere Vorräte 10.919,95 € 14.041,09 €
________________________________________________________________________
1.424.869,77 € 1.079.847,32 €
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 4.246,01 € 6.164,96 €
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 128.063,25 € 20.961,23 €
Sonstige Vermögensgegenstände 316.112,32 € 492.997,13 €
________________________________________________________________________
448.421,58 € 520.123,32 €
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Postgiroguthaben,
Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
5.101.492,74 € 5.602.305,52 €
Geldbeschaffungskosten 143.070,07 € 148.786,72 €
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 17.952,04 € 18.795,51 €
________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
161.022,11 € 167.582,23 €
Bilanzsumme 53.857.077,84 € 50.465.349,41 €
Passivseite 2011 2010
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 1.127.000,00 € 1.127.000,00 €
Kapitalrücklage
Gewinnrücklagen
4.352.037,45 € 4.352.037,45 €
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 563.500,00 € 563.500,00 €
Andere Gewinnrücklagen 13.581.473,51 € 13.089.260,26 €
________________________________________________________________________
14.144.973,51 € 13.652.760,26 €
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 237.550,53 € 523.769,25 €
Entnahmen aus Rücklagen 0,00 € 0,00 €
Einstellungen in Rücklagen 0,00 € 0,00 €
________________________________________________________________________
237.550,53 € 523.769,25 €
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen 353.018,00 € 343.860,00 €
Steuerrückstellungen 14.268,00 € 14.268,00 €
Rückstellungen für Bauinstandhaltung 2.542.524,35 € 2.698.299,72 €
Sonstige Rückstellungen 142.075,67 € 131.552,09 €
________________________________________________________________________
3.051.886,02 € 3.187.979,81 €
Fremdkapital
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber
23.707.734,03 € 22.166.785,66 €
anderen Kreditgebern 4.848.926,84 € 3.388.805,00 €
Erhaltene Anzahlungen 1.583.406,89 € 1.069.664,14 €
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.912,30 € 2.664,34 €
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 783.478,22 € 893.511,29 €
Sonstige Verbindlichkeiten 12.212,58 € 95.035,99 €
davon aus Steuern (5.326,57) € (7.964,99) €
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit (3.854,48) € (3.716,13) €
________________________________________________________________________
30.938.670,86 € 27.616.466,42 €
Rechnungsabgrenzungsposten 4.959,47 € 5.336,22 €
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Bilanzsumme 53.857.077,84 € 50.465.349,41 €

Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn- und Verlustrechnung 2011 2010
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung 3.646.676,84 € 3.321.506,25 €
aus Betreuungstätigkeit 375.012,89 € 605.948,29 €
aus anderen Lieferungen und Leistungen 9.531,84 € 8.341,85 €
____________________________________________
4.031.221,57 € 3.935.796,39 €
Erhöhung/Minderung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit unfertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen 348.143,59 € -226.080,08 €
Andere aktivierte Eigenleistungen 61.004,87 € 169.791,67 €
Sonstige betriebliche Erträge 247.669,33 € 1.109.609,04 €
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
für Hausbewirtschaftung 1.426.657,77 € 2.059.418,94 €
für andere Lieferungen und Leistungen ____________________________________________
669.163,95 € 425.177,23 €
2.095.821,72 € 2.484.596,17 €
_____________________________________________________________________________________________________________
Rohergebnis 2.592.217,64 € 2.504.520,85 €
Personalaufwand
Löhne und Gehälter 372.559,60 € 340.200,06 €
Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung 95.162,36 € 85.792,94 €
davon für Altersversorgung (5.495,91) € (8.515,79) €
____________________________________________
467.721,96 € 425.993,00 €
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 1.082.515,91 € 798.443,33 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen 239.057,60 € 278.069,79 €
Erträge aus anderen Finanzanlagen und Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens 136,50 € 164,50 €
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 107.852,01 € 121.715,94 €
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen (1.321,83) € (1.259,91) €
____________________________________________
107.988,51 € 121.880,44 €
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 603.867,98 € 498.056,22 €
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen (21.211,80) € (20.196,52) €
_____________________________________________________________________________________________________________
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 307.042,70 € 625.838,95 €
Außerordentliche Aufwendungen 0,00 € 37.423,15 €
Steuern vom Einkommen und Ertrag 14.268,00 € 14.268,00 €
Sonstige Steuern 55.224,17 € 50.378,55 €
_____________________________________________________________________________________________________________
Jahresüberschuss 237.550,53 € 523.769,25 €
Einstellungen in andere Gewinnrücklagen 0,00 € 0,00 €
Einstellungen in gesellschaftsvertragliche Rücklagen 0,00 € 0,00 €
_____________________________________________________________________________________________________________
Bilanzgewinn 237.550,53 € 523.769,25 €
13

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
14
Verbindlichkeiten
Insgesamt davon Restlaufzeit:
unter 1 Jahr
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 23.707.734,03 € 621.336,67 €
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 4.848.926,84 € 192.109,53 €
Erhaltene Anzahlungen 1.583.406,89 € 1.583.406,89 €
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.912,30 € 2.912,30 €
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 783.478,22 € 783.478,22 €
Sonstige Verbindlichkeiten 12.212,58 € 12.212,58 €
__________________________________________________________________________________________________________________________
Gesamtbetrag 30.938.670,86 € 3.195.456,19 €
Entwicklung des Anlagevermögens
Verbindlichkeiten- und Anlagespiegel
Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge
Herstellungskosten des Geschäftsjahres 2011
Immaterielle Vermögensgegenstände 12.477,42 € 0,00 € 0,00 €
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts-
52.190.780,64 € 176.185,71 € 0,00 €
und anderen Bauten 91.712,30 € 0,00 € 0,00 €
Grundstücke ohne Bauten
Bauten
106.330,30 € 0,00 € 0,00 €
auf fremden Grundstücken
Andere Anlagen, Betriebs- und
418.781,24 € 0,00 € 0,00 €
Geschäftsausstattungen 936.729,30 € 30.871,55 € 9.415,76 €
Technische Anlagen 66.341,07 € 1.202,64 € 0,00 €
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten und
961.829,98 € 3.350.380,66 € 0,00 €
geleistete Anzahlungen _____________________________________________________________________________
26.090,16 € 1.150.266,39 € 0,00 €
54.798.594,99 € 4.708.906,95 € 9.415,76 €
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen _____________________________________________________________________________
2.950,00 € 0,00 € 0,00 €
2.950,00 € 0,00 € 0,00 €
__________________________________________________________________________________________________________________________
Anlagevermögen insgesamt 54.814.022,41 € 4.708.906,95 € 9.415,76 €

Verbindlichkeiten- und Anlagespiegel
(unter 1 Jahr im Vorjahr) 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
gesichert Art der Sicherung
(675.892,55 €) 2.291.680,37 € 20.794.716,99 € 23.707.734,03 € Grundpfandrechte
(163.838,58 €) 780.207,65 € 3.876.609,66 € 4.848.926,84 € Grundpfandrechte
(1.069.664,14 €) 0,00 € 0,00 € 0,00 € -
(2.664,34 €) 0,00 € 0,00 € 0,00 € -
(893.511,29 €) 0,00 € 0,00 € 0,00 € -
(95.035,99 €) 0,00 € 0,00 € 0,00 € -
________________________________________________________________________________________________________________________
(2.900.606,89 €) 3.071.888,02 € 24.671.326,65 € 28.556.660,87 €
Umbuchungen Zuschreibungen Abschreibungen Buchwert Abschreibungen
(+/-) (kumulierte) 31.12.2011 (Geschäftsjahr)
0,00 € 0,00 € 12.474,91 € 2,51 € 2.438,16 €
2.389.945,14 € 0,00 € 11.685.902,37 € 43.071.009,12 € 949.925,58 €
0,00 € 0,00 € 44.582,44 € 47.129,86 € 3.968,96 €
-106.330,30 € 0,00 € 0,00 € -0,00 € 0,00 €
0,00 € 0,00 € 307.261,31 € 111.519,93 € 17.843,19 €
0,00 € 0,00 € 735.070,65 € 223.114,44 € 104.958,06 €
0,00 € 0,00 € 6.950,28 € 60.593,43 € 3.381,96 €
-2.257.524,68 € 0,00 € 0,00 € 2.054.685,96 € 0,00 €
-26.090,16 € 0,00 € 0,00 € 1.150.266,39 € 0,00 €
________________________________________________________________________________________________________________________
0,00 € 0,00 € 12.779.767,05 € 46.718.319,13 € 1.080.077,75 €
0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.950,00 € 0,00 €
________________________________________________________________________________________________________________________
0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.950,00 € 0,00 €
________________________________________________________________________________________________________________________
0,00 € 0,00 € 12.792.241,96 € 46.721.271,64 € 1.082.515,91 €
15

Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
entspricht den Bestimmungen der Verordnung über
Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von
Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung
wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.
Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag als kleine Gesellschaft
i. S. v. § 267 Abs. 1 HGB einzustufen.
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bilanzierungswahlrechte, die nach dem Handelsgesetzbuch
vor Inkrafttreten des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
zulässig waren, wurden entsprechend Art. 67 EGHGB beibehalten:
Rückstellungen für Bauinstandhaltung.
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
angewandt. Bei Position:
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
sowie Geschäfts- und anderen Bauten
Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten,
vermindert um planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen.
Die Abschreibungssätze betragen
für Gebäudekosten
80 Jahre Nutzungsdauer linear 1,25 %
und eine Wirtschaftseinheit
degressiv 5,00 %,
ab 2015 linear über Restnutzungsdauer
für Aufzugs- und Heizungsanlagen
(bis Fertigstellung 31.12.1989) 3,00 %
für Einbaumöblierung
(bis Fertigstellung 31.12.1990) 7,50 %
für Außenanlagen
(ab Fertigstellung 01.01.1990) 5,00 %
für Garagen
(ab Fertigstellung 01.01.1990) 5,00 %
Aufgrund besserer Erkenntnisse wurde bei vier Wirtschaftseinheiten
die Restnutzungsdauer von 50 Jahren auf 80 Jahre
verlängert.
Bei einem Objekt wurde eine außerplanmäßige Abschreibung
über 189,6 T€ gemäß § 253 Abs. 3 HGB vorgenommen.
Modernisierungs- und Nachtragskosten verteilen sich bei linearer
Abschreibung auf die Restnutzungsdauer.
Bauten auf fremden Grundstücken
Die hier erfassten Herstellungskosten für den Umbau des
angemieteten Verwaltungsgebäudes werden auf die Laufzeit
des Mietvertrags abgeschrieben.
Technische Anlagen
Es handelt sich um eine Photovoltaikanlage. Die Anschaffungs-
und Herstellungskosten werden entsprechend der
Nutzungsdauer mit 5 % abgeschrieben.
16
Anhang
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Die Abschreibungen erfolgten linear auf die Anschaffungskosten.
Die Höhe richtete sich nach der Nutzungsdauer. Die
Abschreibungssätze lagen bei 10 % bis 33 %. Geringwertige
Wirtschaftsgüter (Anschaffungskosten zwischen 150,01 und
1.000,00 € netto) werden als Sammelposten erfasst, auf fünf
Jahre abgeschrieben und nach diesem Zeitraum als Abgang
dargestellt.
Anlagen im Bau
Die Bewertung erfolgte zu Anschaffungs-/Herstellungskosten.
Das Wahlrecht lt. § 255 (3) HGB wurde für die Aktivierung
von eigenen Verwaltungskosten und Bauzinsen in Anspruch
genommen.
Bauvorbereitungskosten, geleistete Anzahlungen
Die Bewertung erfolgte in Höhe der erbrachten Leistungen.
Unfertige Leistungen, Forderungen
Im Umlaufvermögen sind die unfertigen Leistungen in Höhe
der voraussichtlich abrechenbaren Kosten und die Forderungen
und sonstigen Vermögensgegenstände mit dem Nominalwert
abzüglich Einzelwertberichtigungen für erkennbare
Risiken angesetzt.
Andere Vorräte
Die Heizöl- und Pelletsbestände wurden nach der FIFO-Methode
(First-In-First-Out) bewertet.
Geldbeschaffungskosten
Die Geldbeschaffungskosten werden entweder auf die Laufzeit
der Zinsfestbindung oder nach dem Prozentverhältnis
der einzelnen Darlehensrestwerte zu den entsprechenden
Darlehensnominalbeträgen ermittelt.
Rückstellungen
Die Bildung von Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich
notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten
künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der
Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer
Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der
Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.
Sonstige Rückstellungen
Die Rückstellung für Altersteilzeitverpflichtungen wurde auf
Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens
nach den Vorgaben des IDW (Stellungnahme des HFA vom
18.11.1998) und dem von der Deutschen Bundesbank nach
Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung ermittelten
Abzinsungssatz von 5,14 % (Stand: 12/2011; Restlaufzeit:
15 Jahre) berechnet. Künftige Lohn- und Gehaltssteigerungen
sind mit 1,5 % zugrundegelegt.
Dabei wurde der saldierungsfähige Betrag nach BilMoG im
Sinne des § 8a Abs. 3 ATG zum 31.12.2011 in Höhe von 34,6
T€ mit der Altersteilzeitrückstellung nach § 246 Abs. 2 HGB
verrechnet. In der Gewinn- und Verlustrechnung wurden im
Berichtsjahr aus der Verrechnung von Vermögenswerten und
Schulden erzielte Erträge (0,3 T€) und Aufwendungen (2,3
T€) miteinander verrechnet.
Im Geschäftsjahr wurden im Wesentlichen eine Rückstellung
für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen über 28,6 T€
und die Rückstellung für unterlassene Instandhaltung über
41,0 T€ gebildet.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem
modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet.
Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen
Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von
Prof. Dr. K. Heubeck (2005 G) und dem von der Deutschen
Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung
ermittelten Abzinsungssatz von 5,14 % (Stand:
12/2011; Restlaufzeit: 15 Jahre) berechnet. Künftige Lohnund
Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen sind
mit 1,5 % berücksichtigt.
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor dem BilMoG gebildeten
Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden gem.
Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten.
Verbrauch bzw. Auflösung der Rückstellungen werden unter
dem Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen.
Aus der Rückstellung für Instandhaltung wurden 155,8 T€ erfolgswirksam
aufgelöst.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 586.533,90 €
(Vorjahr: 542.362,63 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten
enthalten.
In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind
12.701,61 € aufgelaufene Festgeldzinsen enthalten, die erst
nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Gegenüber Gesellschaftern bestehen in der Bilanz nicht gesondert
ausgewiesene
• Forderungen 17.850,00 € (Posten „Forderungen aus Betreuungstätigkeit“),
• Verbindlichkeiten 2.421.907,19 € (Posten „Verbindlichkeiten
gegenüber anderen Kreditgebern“).
In der Position „Sonstige betriebliche Erträge“ sind 17.632,99
€ periodenfremde Beträge enthalten.
Anhang
Sonstige Angaben
Die Zahl der im Geschäftsjahr per 31.12.2011 beschäftigten
Arbeitnehmer betrug:
• Kaufmännische Mitarbeiter/innen:
4 Vollzeitbeschäftigte
3 Teilzeitbeschäftigte
1 Auszubildender
• Gewerbliche Mitarbeiter/innen:
2 Vollzeitbeschäftigte
13 geringfügig Beschäftigte
Gesamtbezüge:
• Geschäftsführung: (Verzicht der Angabe gemäß § 286
Abs. 4 HGB)
• Aufsichtsräte: 6.150,00 €
Mitglieder der Geschäftsführung:
• Ludwig Gareis, Memmelsdorf/Ofr., Betriebswirt (HWL)
• Markus Jakob, Litzendorf, Immobilienfachwirt
Mitglieder des Aufsichtsrats:
• Alois Sattler, Regensburg, stv. Finanzdirektor, Vorsitzender
• Robert Hüttner, Regensburg, Domdekan, Prälat, Finanzdirektor,
stv. Vorsitzender
• Harald Eifler, Regensburg, Leiter der Bischöflichen Administration
• Willibald Koller, Regensburg, Dipl.-Betriebswirt, Spitalmeister
• Bernhard Piendl, Regensburg, Domkapitular, Landes-
Caritasdirektor (bis 31.12.2011)
• Dr. Roland Batz, Regensburg, Diözesan-Caritasdirektor
(ab 01.01.2012)
Regensburg, 2. Mai 2012
Die Geschäftsführung
Ludwig Gareis Markus Jakob
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18
Mietwohnungsbestand
Betreutes Wohnen auf dem ehemaligen Stadthallengebäude in Erbendorf
Jahnstraße 6, 92681 Erbendorf
Neubau
Größe: 15 Wohnungen | 865 m² Wohnfläche | 4.565 m³
umbauter Raum
Besonderheiten: Energieeffizienzhaus 55 | barrierearm
und seniorengerecht
Investitionssumme: rund 1,8 Mio. €
Bauzeit: 11 Monate
Bezug: 1. März 2012
Segnung durch Diözesan-Caritasdirektor
Monsignore Dr. Roland Batz am 18. September 2012

Mietwohnungsbestand
Betreutes Wohnen am Eustachius-Kugler-Haus in Roding
Lindenstraße 10, 93426 Roding
Neubau
Größe: 18 Wohnungen | 1.077 m² Wohnfläche | 5.507 m³
umbauter Raum
Besonderheiten: Energieeffizienzhaus 55 | barrierearm
Investitionssumme: rund 2,6 Mio. €
Bauzeit: 15 Monate
Segnung durch Bischof Dr. Gerhard Ludwig Müller am
9. November 2011
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Betreutes Wohnen am Marienheim in Schwandorf
Augustinstraße 20, 92421 Schwandorf
Neubau
Größe: 12 Wohnungen | 757 m² Wohnfläche | 3.536 m³
umbauter Raum
Besonderheiten: barrierearm
Investitionssumme: rund 2,13 Mio. €
Richtfest am 5. Juni 2012
Bauzeit: 15 Monate
Bezug: voraussichtlich zum 1. März 2013
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Mietwohnungsbestand

Baubetreuung
Betreutes Wohnen in der Ortsmitte von Furth bei Landshut
Maristenhof 4, 84095 Furth
Neubau
Bauherr: FUKEE - Anstalt des öffentlichen Rechts,
Am Rathaus 6, 84095 Furth bei Landshut
Größe: 14 Eigentumswohnungen | 788 m² Wohnfläche |
5.360 m³ umbauter Raum
Besonderheiten: Energieeffizienzhaus 55 | barrierearm
Bauzeit: 15 Monate
Bezug: voraussichtlich zum 1. Dezember 2012
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Pfarrhaus auf Niederbayerns „heiligem Berg“
Bogenberg 10, 94327 Bogen
Renovierung
Bauherr: Katholische Kirchenstiftung Hl. Kreuz und
Mariä Himmelfahrt, Bogenberg 10, 94327 Bogen
Zuschussgeber: Diözese Regensburg
Bauzeit: 10 Monate
Einweihung durch Weihbischof Reinhard Pappenberger am
17. Juni 2012
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Baubetreuung

Baubetreuung
Turnhalle der Chamer Maristen-Realschule
Katzenberger Straße 5, 93413 Cham
Modernisierung und Generalsanierung
Bauherr: Schulstiftung der Diözese Regensburg,
Weinweg 31, 93049 Regensburg
Zuschussgeber: Regierung der Oberpfalz | Landkreis
Cham
Bauzeit: 12 Monate
Nutzungsbeginn: 15. März 2011
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Gebäude der Regensburger Domkapitelverwaltung
Unter den Schwibbögen 17, 93047 Regensburg
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Baubetreuung
Sanierung
Bauherr: Domkapitel des Bistums Regensburg, Niedermünstergasse
1, 93047 Regensburg
Größe: 4 Wohnungen | 334 m² Wohnfläche und 172 m²
Bürofläche
Bauzeit: 10 Monate
Bezug: 1. Februar 2012

Diözesan-Bildungshaus Johannisthal
Johannisthal 1, 92670 Windischeschenbach
Baubetreuung
Umbau und Modernisierung
Bauherr: Besondere Clericalseminarstiftung St. Jakob,
Niedermünstergasse 1, 93047 Regensburg
Größe: 90 Gästebetten | 6 Seminarräume
Besonderheiten: Wasserkraftwerk
Bauzeit: April 2010 bis voraussichtlich Ende Juni 2014 |
Fertigstellung des ersten Bauabschnitts im August 2012
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Grundschule der Regensburger Domspatzen
Reichsstraße 22, 93055 Regensburg
Neubau
Bauherr: Stiftung Regensburger Domspatzen, Reichsstraße
22, 93055 Regensburg
Größe: zweizügige Grundschule (8 Klassen)
Zuschussgeber: Regierung der Oberpfalz
Richtfest am 11. Juni 2012 mit Bischof Dr. Gerhard Ludwig
Müller
Bauzeit: November 2010 bis voraussichtlich März 2013
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Baubetreuung

Baubetreuung
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Kinderhaus „St. Franziskus“
Kirchfeldallee 12, 93055 Regensburg-Burgweinting
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Baubetreuung

Baubetreuung
Neubau
Bauherr: Katholische Kirchenstiftung St. Franziskus, Kirchfeldallee
3, 93055 Regensburg
Größe: Kindergarten 2 Gruppen á 25 Plätze | Hort 1 Gruppe
á 25 Plätze | Kinderkrippe 2 Gruppen á 12 Plätze
Zuschussgeber: Stadt Regensburg | Diözese Regensburg
Bauzeit: 17 Monate
Segnung durch Prälat Michael Fuchs, ständiger Vertreter
des Diözesanadministrators, am 8. Juli 2012
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Caritas-Kinderkrippe Wörth
Hoher Rain 2, 93086 Wörth an der Donau
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Baubetreuung
Neubau
Bauherr: Caritasverband für die Diözese Regensburg e.V.,
Von-der-Tann-Straße 7, 93047 Regensburg
Größe: 229 m² Nutzfläche | 1.398 m³ umbauter Raum
Bauzeit: 14 Monate
Bezug: 1. September 2011
Segnung durch Diözesan-Caritasdirektor Monsignore
Dr. Roland Batz am 31. Juli 2012

Basilika „St. Jakob“ zu Straubing
Pfarrplatz 11a, 94315 Straubing
Renovierung
Baubetreuung
Bauherr: Katholische Kirchenstiftung St. Jakob, Pfarrplatz
11 a, 94315 Straubing
Zuschussgeber: Entschädigungsfond | Stadt Straubing |
Bayerische Landesstiftung | Bezirk Niederbayern | Deutsche
Stiftung Denkmalschutz
Bauzeit: beginnend im Oktober 2011 vier Jahre
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Nachruf
Unser ehemaliger Gesellschaftsvertreter und Aufsichtsrat
Hochw. Herr Landes-Caritasdirektor i. R.
Prälat Walter Siegert
starb am 14. Januar 2012 kurz vor seinem 86. Geburtstag.
Allen Angehörigen erbieten wir herzliche Beileidsgrüße. Unser Dank
für seinen großartigen Einsatz gilt über den Tod hinaus. Wir gedenken
seiner in Ehren. Er gehörte unserem Aufsichtsrat von 1972 bis 1996
an – drei Jahre länger als er Diözesan-Caritasdirektor war und
zusätzlich die Funktion eines Gesellschaftsvertreters ausübte.
Unser ehemaliger stellv. Aufsichtsrat
Hochw. Herr Domkapitular i. R.
Prälat Franz Spießl
starb am 1. Mai 2012 im Alter von 82 Jahren.
Allen Angehörigen erbieten wir herzliche Beileidsgrüße. Seine
Leistungen für unser Unternehmen und die Menschen, denen wir
dienen, sind unvergessen. Wir gedenken seiner in Ehren.
Katholisches Wohnungsbau- und Siedlungswerk der
Diözese Regensburg GmbH
Aufsichtsrat Geschäftsführung Belegschaft

Katholisches Wohnungsbau- und
Siedlungswerk der Diözese
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