Immobilien Projektentwicklung Schweizer ... - Gloor & Sieger
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<strong>Immobilien</strong> <strong>Projektentwicklung</strong><br />
Rechtliche Herausforderungen<br />
<strong>Schweizer</strong> <strong>Immobilien</strong>gespräche<br />
28. Oktober 2010<br />
Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner<br />
28. Oktober 2010 1<br />
Oliver Rappold
Inhalt<br />
• Parteien / Vertragsverhältnisse<br />
• Rechtliche Herausforderungen<br />
• Due Diligence<br />
• Entwicklung, Bau und Vermarktung<br />
• Finanzierung<br />
• Finanzierungsverträge<br />
• Fazit<br />
28. Oktober 2010 2 Oliver Rappold
Parteien und Vertragsverhältnisse<br />
TU/GU<br />
Entwickler<br />
Architekt<br />
TU/GU-Werkvertrag/<br />
Entwicklervertrag/<br />
Architektenvertrag<br />
Subunternehmer / Subplaner<br />
Eigentümer/<br />
Investor<br />
Auftrag<br />
Kaufvertrag/<br />
Mietvertrag<br />
(Reservationsvertrag)<br />
Bauherrenberatung<br />
Landkaufvertrag<br />
[Baurechtsvertrag]<br />
Finanzierungsvertrag<br />
Käufer (STWEG)<br />
Mieter (Nutzer)<br />
Landverkäufer<br />
[Baurechtsgeber]<br />
Bank/Investor<br />
28. Oktober 2010 3 Oliver Rappold
Rechtliche Herausforderungen<br />
• Langer Zeithorizont<br />
• Vielzahl von Parteien<br />
• Zahlreiche Varianten<br />
• Behörden<br />
• Grundstück<br />
• Rekurse und deren Vermeidung<br />
• Marktentwicklung<br />
• Hoher Kapitalbedarf<br />
• Verträge (Anzahl und Inhalt/Komplexität)<br />
28. Oktober 2010 4 Oliver Rappold
Rechtliche Due Diligence<br />
• Parzellierungen / Anpassung Dienstbarkeiten<br />
• Grundbucheintragungen<br />
• Erschliessung<br />
• Nutzung / Überbaubarkeit (Bau- und Zonenordnung,<br />
Gestaltungspläne, etc.) / Baubewilligung<br />
• Neue Dienstbarkeiten (Überbaurechte für Tiefgaragen, Wegrechte)<br />
• Bodenanalyse (Altlasten, Fels, Wasser)<br />
• Bestehende Mietverhältnisse (Erstreckung)<br />
• Denkmalschutz<br />
• Nachbarn<br />
28. Oktober 2010 5 Oliver Rappold
Entwicklung, Bau und Vermarktung<br />
• Wer trägt welche rechtlichen Risiken?<br />
• Trennung Entwickler und Unternehmer?<br />
• TU- oder GU-Vertrag?<br />
• Architekt / Wettbewerbe<br />
• Interessenskonflikte<br />
• TU / GU oder direkte Beauftragung?<br />
• Einbindung von Makler<br />
• Berücksichtigung von zukünftigem Nutzer / Käufer<br />
• Wichtig: Definition von Phasen und Ausstiegsklauseln<br />
28. Oktober 2010 6 Oliver Rappold
Finanzierung<br />
• Vielzahl von Finanzierungsmodellen<br />
• Eigenmittel<br />
• Kreditfinanzierung durch Bank<br />
• Leasingfinanzierung<br />
• Private Equity-Finanzierung (EK, FK und/oder Mezzanine)<br />
• Finanzierung durch Entwickler bzw. TU/GU<br />
• Finanzierung durch Anleger (KGK, SICAV, kotierte<br />
<strong>Immobilien</strong>gesellschaft)<br />
28. Oktober 2010 7 Oliver Rappold
Finanzierungsverträge<br />
• Berücksichtigung der rechtlichen Herausforderungen<br />
• Vorsicht bei Zusicherungen<br />
• Einbau von Flexibilität<br />
• Force Majeur<br />
• Teilung des Entwicklergewinns<br />
• Abhängigkeiten?<br />
• Sicherheiten<br />
• Steuerliche Konsequenzen<br />
28. Oktober 2010 8 Oliver Rappold
Fazit<br />
• <strong>Projektentwicklung</strong>: a+2b+c+4d=e<br />
• Detaillierte Due Diligence (� Projektbasis und Vertragsinhalt)<br />
• Planung, Planung, Planung<br />
• Viele Wege führen nach Rom<br />
• Hoher Koordinationsbedarf (ev. Koordinationsvertrag)<br />
• Verhandeln statt Erzwingen<br />
• Schnittstellendefinitionen<br />
• Verträge: sorgfältige Ausarbeitung / pragmatische Lösungen<br />
• Rechtliches Projektmanagement unabdingbar (‘Moving Target’)<br />
28. Oktober 2010 9 Oliver Rappold
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!<br />
Kontakt:<br />
Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.<br />
<strong>Gloor</strong> & <strong>Sieger</strong> Rechtsanwälte<br />
Utoquai 37, 8008 Zürich<br />
Telefon 044 254 61 61<br />
Telefax 044 254 61 71<br />
E-Mail orappold@gloor-sieger.ch<br />
Homepage www.gloor-sieger.ch<br />
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Oliver Rappold
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