Elmshorn 2015/2030 - Elmshorn Hainholz - Soziale Stadt

Elmshorn 2015/2030
Wohnraumversorgungskonzept
Bericht Hamburg April 2005

Elmshorn 2015/2030
Wohnraumversorgungskonzept
Bericht Hamburg April 2005
© GEWOS 2005
GEWOS
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und Wohnforschung GmbH
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Hamburg, HRB 12 536

Inhalt
Seite
1 Hintergrund und Aufgabenstellung 1
2 Wohnraumversorgungskonzepte vor dem Hintergrund 6
der Trends auf den Wohnungsmärkten (Stufe 1)
3 Der Wohnungsmarkt in Elmshorn 2004 (Stufe 2) 12
3.1 Wirtschaftliche Entwicklung 12
3.1.1 Arbeitsmarktentwicklung 12
3.1.2 Pendleraufkommen 16
3.1.3 Wirtschaftsstruktur 18
3.1.4 Wirtschaftsstandort Elmshorn - bedeutende Akteure 19
3.2 Die Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten 22
3.3 Zielgruppen auf dem Elmshorner Wohnungsmarkt 28
3.4 Die Entwicklung des Wohnungsbestandes 30
3.5 Wohnungsmarktbilanz 2004 32
3.6 Kleinräumige Situation 34
3.7 Elmshorn und das Umland 38
4 Wohnungsmarktprognose bis 2015/2030 41
4.1 Prognosevarianten 41
4.2 Bevölkerungsprognose 44
4.3 Kleinräumige Bevölkerungsprognose bis 2015 47
4.4 Haushaltsprognose 48
4.5 Wohnungsmarktbilanz 50
4.6 Sektorale Differenzierung der Wohnungsmärkte 2015 51
5 Handlungsfelder des Wohnraumversorgungskonzeptes 54
6 Handlungsfelder 56
6.1 Handlungsfeld Neubau 56
6.1.1 Wohnungsmarktbilanz 2015 56
6.1.2 Neubaubedarf und Flächenbedarf 59
6.1.3 Handlungsempfehlungen Neubau 61

6.2 Handlungsfeld „Preisgünstiger oder geförderter Wohnraum“ 67
6.2.1 Mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum 67
6.2.2 Bedarf an gebundenem Wohnraum 71
6.2.3 Angebot an preisgünstigem Mietwohnraum in Elmshorn 76
6.2.4 Bedarf an preisgünstigem Mietwohnraum 77
6.2.5 Handlungsempfehlungen 82
6.3 Handlungsfeld „Generationenwechsel“ 85
6.3.1 Generationenwechsel im Eigenheimbereich 87
6.3.2 Modernisierungserfordernisse im Mietwohnungsbestand 88
6.3.3 Wohnumfeldaufwertung 96
6.4 Handlungsfeld Hainholz 99
6.4.1 Stadträumliche Lage 99
6.4.2 Gebietsbeschreibung Hainholz 100
6.4.3 Bestand, Infrastruktur und Bevölkerung 101
6.4.4 Problemfelder Schwerpunktgebiet 104
6.4.5 Handlungsempfehlungen Schwerpunktgebiet 108
6.5 Zusammenfassung mit Maßnahmenplan 119
Stadtteilprofile
A Ergebnisse der Haushaltsbefragung A 1
A.1 Methodik A 1
A.2 Strukturmerkmale der Befragten A 4
A.3 Wohnzufriedenheit A11
A.4 Zufriedenheit mit dem Stadtteil und dem Wohnumfeld A16
A.5 Umzugsmotivation A26
A.6 Wohnpräferenzen A32
B Methodische Grundlagen des Wohnraumversorgungs-
konzeptes Elmshorn B 1
B.1 Grundsätzliche Annahmen B 1
B.2 Situationsanalyse Elmshorn 2004 B 3
B.3 Elmshorn 2015/2030 B 4

Abbildungsverzeichnis
- 1 -
Abb. 1 Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
- Aufbau der Studie - 4
Abb. 2 Entwicklung der Altersgruppen 2004 bis 2020 9
Abb. 3 SVP-Beschäftigte am Arbeitsort
Entwicklung im Vergleich 13
Abb. 4 Entwicklung der Beschäftigtenzahl
- ausgewählte Städte - 14
Abb. 5 Arbeitslosigkeit Elmshorn
Anzahl der arbeitlosen Personen 15
Abb. 6 Pendlersalden nach Gemeinden
- Kreis Pinnenberg - 17
Abb. 7 Pendlerverflechtungen Elmshorn
Juni 2003 17
Abb. 8 Wirtschaftsstruktur 2003 nach SVP
- Beschäftigten am Arbeitsort - 18
Abb. 9 Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Elmshorn
von 1987 bis 2004 23
Abb. 10 Wanderungen von und nach Elmshorn 24
Abb. 11 Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Elmshorn 25
Abb. 12 Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungssaldo
in Elmshorn 25
Abb. 13 Wanderungen nach Altersgruppen 1998 bis 2003 in
Elmshorn 26
Abb. 14 Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen 27
Abb. 15 Baufertigstellungen 31
Abb. 16 Mietenstruktur Unternehmensbestand 33
Abb. 17 Mietpreisspiegel Unternehmensdaten Elmshorn im
Vergleich zum Mietenspiegel Hamburg 33
Abb. 18 Bevölkerungsveränderung 1998 bis 2004 34
Abb. 19 Alterstruktur in den einzelnen Stadteilen 35
Abb. 20 Anteil der mit dem Stadtteil zufriedenen Mieter 36
Abb. 21 Gründe für die Zufriedenheit mit dem Stadtteil nach
Stadtteilen und Schwerpunktgebieten 37

- 2 -
Abb. 22 Bevölkerungsentwicklung Siedlungsraum Elmshorn 38
Abb. 23 Bevölkerungsentwicklung Siedlungsraum Elmshorn
1998 - 2003 39
Abb. 24 Bevölkerungsentwicklung Kreis Pinnenberg 1998 - 2003 40
Abb. 25 Elmshorn: Szenarien der zukünftigen Entwicklung 41
Abb. 26 Entwicklung der Bevölkerung in der Stadt Elmshorn bis
2030 44
Abb. 27 Alterstruktur der Bevölkerung
Wachstumspfad Elmshorn 46
Abb. 28 Bevölkerungsveränderung 2004 bis 2015
Ausgewählte Stadtteile 47
Abb. 29 Entwicklung der Haushalte in Elmshorn bis 2030 48
Abb. 30 Entwicklung der Haushaltsstruktur in der Stadt Elmshorn
2004 - 2030 (Basisvariante) 49
Abb. 31 Entwicklung der Zahl der Haushalte und der Wohneinheiten
in der Stadt Elmshorn 2004 bis 2015 51
Abb. 32 Haushalte 2015 vs. Wohneinheiten 2004
- Entwicklung der Wohnpräferenzen - 52
Abb. 33 Handlungsfelder Wohnen 54
Abb. 34 Entwicklung der Haushalte und der Wohnungen
in Elmshorn 2004 bis 2030 57
Abb. 35 Mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum 68
Abb. 36 Ausgestellte Wohnberechtigungsscheine 72
Abb. 37 Städtische Vorschlags- und Belegrechte
Struktur Angebot und Bedarf 74
Abb. 38 Gesamtbestand „Sozialwohnungen“
Struktur Angebot und Bedarf 75
Abb. 39 Größe und Miethöhe geeignet für Hartz IV-Haushalte
(Unternehmensdaten) 77
Abb. 40 Haushaltsnettoeinkommen Elmshorn 78
Abb. 41 Empfänger von Hilfe zum Lebensunterhalt
Anteil an der Gesamtbevölkerung 79
Abb. 42 Preisgünstiger Wohnraum - Struktur Angebot und
Bedarf 80

- 3 -
Abb. 43 Elmshorn: Wohnungen nach Baualter und Wohnungsgröße
85
Abb. 44 Zufriedenheit mit der Wohnung nach Stadtteilen und
Schwerpunktgebieten 89
Abb. 45 Modernisierungswünsche nach Stadtteilen 89
Abb. 46 Problematische Wohnungsschnitte 91
Abb. 47 Problematische Wohnungsgrößenstruktur 91
Abb. 48 Ausstattungsdefizite im Bad 92
Abb. 49 „Welche Ausstattungsmerkmale sollte Ihre
Wohnung auf jeden Fall besitzen?“ 94
Abb. 50 Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld nach Stadtteilen
und Schwerpunktgebieten 96
Abb. 51 Übersichtsplan Hainholz 99
Abb. 52 Altersstruktur 2004/2015 103
Abb. 53 Monatlich verfügbares Einkommen 103
Abb. 54 Schwerpunktgebiet Hainholz 105
Abb. 55 Empfehlung: Grundrissänderungen 113
Abb. 56 Schwerpunktgebiet Hainholz - Bebauungsvorschläge
nach Rückbau 118
Abb. 57 Gesammelte Eindrücke zum Wohnstandort Elmshorn 123

Tabellenverzeichnis
- 4 -
Tabelle 1 Bedarfsentwicklung in den drei Varianten 58
Tabelle 2 Bedarfsentwicklung (Basisvariante) 59
Tabelle 3 Umrechnungskennziffern 60
Tabelle 4 Wohnbauflächenbedarf in Elmshorn bis 2015 61
Tabelle 5 Wohnungen mit städtischem Belegungsrecht nach
Eigentümer 69
Tabelle 6 Tilgungsende des geförderten Wohnungsbestands 69
Tabelle 7 Bindungsauslauf direkter städtischer Belegrechte 70
Tabelle 8 Wohnungsgrößenstruktur nach Zimmerzahl 71
Tabelle 9 Miet- und Wohnflächenhöchstgrenzen für
Wohnberechtigte
Fotoverzeichnis
Foto 1 Wrangelpromenade 63
Foto 2 Schützenplatz Sandberg/Flamweg 64
Foto 3 Blick Richtung „Osterfeld“ 65
Foto 4 Klostersande, Pferdviertel: Eigenheimbestände der 60er
Jahre... 87
Foto 5 ... zum Teil bereits modernisiert 87
Foto 6 Punkthochhäuser und Einkaufszentrum am Hainholzer
Damm 101
Foto 7 Waldorfschule und -kindergarten am Adenauerdamm 102
Foto 8 1960er Jahre Wohngebäude in Zeilenbauweise westlich
des Hainholzer Damms 104
Foto 9 Extrem ungepflegtes Wohnumfeld im
Schwerpunktgebiet 107
Foto 10 Viergeschossiger Zeilenbau in Hainholz 116
Foto 11 Beispiel nach Aufstockung 116
73

- 1 -
1 Hintergrund und Aufgabenstellung
Hohe Anforderungen
an die Steuerung
der
Wohnungsmärkte
Analyse der Wohnungsmärktenotwendig
Demographische
und ökonomische
Herausforderungen
Die sehr dynamischen Entwicklungen im abgelaufenen
Jahrzehnt zeigen, welche hohen Anforderungen an die
Steuerung der Wohnungsmärkte gestellt werden.
Stand in den frühen neunziger Jahren die Behebung
von Versorgungsengpässen auf der wohnungspolitischen
Tagesordnung, zeigt sich bei einer noch hohen
Nachfrage nach Eigenheimen auch im Hamburger Umland
die Notwendigkeit, den Bestand zu modernisieren
und insgesamt zu optimieren. Für die Stadt Elmshorn
gilt es, die Schere zwischen den verschiedenen Wohnungsteilmärkten
nicht wachsen zu lassen, um langfristig
funktionsfähige und sozial stabile Stadtquartiere
mit modernen Wohnungen zu erhalten.
Für die Wohnungswirtschaft stellt sich die Frage nach
einer auch zukünftig rentablen Bewirtschaftung ihres
Bestands. Zur Einschätzung der zukünftigen Investitionen
- sowohl zur Optimierung des Bestands als auch
im Neubau - sind für die Wohnungspolitik und die
Wohnungswirtschaft der Stadt Elmshorn verlässliche
Analysen und Prognosen für die Entwicklung des Wohnungsmarktes
notwendig.
Die demographischen und ökonomischen Veränderungen
werden die künftige Wohnungsnachfrage beeinflussen.
Neben einer Verschiebung in der Altersstruktur
mit einer zunehmenden Zahl älterer Menschen und
einer verstärkten Individualisierung fordert auch ein
Wandel bei den Wohnpräferenzen ein differenziertes
Wohnungsangebot. Die Haushalte werden kleiner und
auch älter. Beide Entwicklungen führen dazu, dass
sich auch in Elmshorn die Nachfrage nach Wohnraum
deutlich verändern wird, und zwar sowohl
• quantitativ hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen,
als auch
• qualitativ, zum Beispiel hinsichtlich der Wohnform
oder der Ausstattung.

Preisgünstiger und
geförderter Wohnraum
im Focus
Fehlentwicklungen
auffangen
Wohnraumversorgungskonzept
- 2 -
Der Trend zur gut ausgestatteten Mietwohnung oder
zum Eigentum im Einfamilienhaus ist zwar dominant,
es gibt aber jetzt und zukünftig Bevölkerungsgruppen
mit Versorgungsproblemen am Markt zu berücksichtigen,
die auf preisgünstigen und geförderten Wohnraum
angewiesen sind. Gleichzeitig laufen immer mehr
Wohnungen aus der Sozialbindung. Bis zum Jahr 2010
werden rund 26 % der geförderten Wohnungen aus
der Bindung fallen. Schon in der Vergangenheit hat
sich der Anteil des sozialen Wohnraums erheblich reduziert.
Kostengünstiger Wohnraum wird jedoch nach
wie vor benötigt.
Insbesondere jetzt - bei einem wachsenden Markt -
bietet sich die Chance, die Entwicklung des Wohnungsbestandes
zukunftsfähig zu gestalten. Sind
Fehlentwicklungen bereits spürbar, wird es deutlich
aufwändiger, Wohnungsbestände und Stadtquartiere
entsprechend aufzuwerten. Im ehemaligen Modellquartier
Hainholz ist zu beobachten, dass zurzeit ein hoher
Aufwand betrieben werden muss, um den verfestigten
sozialen Problemen zu begegnen.
Das Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn bildet
die Grundlage, den Entwicklungen im Ansatz entgegenzuwirken
und die soziale Stabilität der Bewohnerstrukturen
in den Wohnquartieren zu fördern. Hierzu ist
es notwendig, den zu erwartenden Wohnbauflächenbedarf,
die zukünftigen Wohnpräferenzen und die Potenziale
des Bestandes zu kennen. Das „Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn“ liefert hierzu Projektionen
für den Wohnstandort Elmshorn 2015. Vornehmliches
Ziel ist die Ermittlung der aktuellen und der künftigen
Angebots- und Bedarfsstrukturen und die Umsetzung
in entsprechende Empfehlungen und Strategien:
• Bedarfe nach Wohnungsarten
• Flächenbedarfe für die Bauleitplanung
• Maßnahmen im Bestand
• Bedarf nach preisgünstigem Wohnraum
• Gestaltung der öffentlichen Förderung

- 3 -
Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Elmshorn
GEWOS mit der Erstellung eines Wohnraumversorgungskonzeptes
beauftragt, das die notwendigen
Handlungsbedarfe, aber auch die Chancen des Wohnungsmarktes
in Elmshorn aufzeigt. Hierzu ist es notwendig,
den zu erwartenden Wohnbauflächenbedarf,
die zukünftigen Wohnpräferenzen und die Potenziale
des Wohnungsbestandes zu ermitteln und Handlungsbedarfe
und Lösungen aufzuzeigen.
Aufbau der Studie Das vorliegende Wohnraumversorgungskonzept ist in
fünf Stufen gegliedert:
• Stufe 1: Trends auf den Wohnungsmärkten - Anforderungen
an das Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn
• Stufe 2: Situationsanalyse des städtischen Wohnungsmarktes
mit Betrachtung der Teilmärkte
• Stufe 3: Prognose des Marktes 2015/2030
• Stufe 4: Ziele des Wohnraumversorgungskonzeptes
und Handlungsansätze
• Stufe 5: Handlungsfelder mit Maßnahmenplan
Die methodischen Bausteine sowie die ausführlichen
Ergebnisse der Haushaltsbefragung werden im Anhang
aufgeführt.

Stufe 1:
Trends auf den
Wohnungsmärkten
als Basis für
Wohnraumversorgungskonzepte
Stufe 2:
Situationsanalyse
2004
- 4 -
Abb. 1 Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
- Aufbau der Studie -
Stufe 1: Rahmenbedingungen
Trends auf den Wohnungsmärkten und allgemeine Ziele
Stufe 2: Wohnungsmarkt Elmshorn 2004
Bevölkerung, Haushalte, Wohnungsbestand, Teilmärkte, Marktbilanz
Stufe 3: Wohnungsmarktprognose 2015/2030:
Entwicklung des Wohnungsbedarfs
Stufe 4: Ziele des Wohnraumversorgungskonzeptes
Vor dem Hintergrund der aktuellen und der zukünftigen Entwicklungen
Stufen 5: Handlungsempfehlungen
Handlungsfelder und Maßnahmenplan
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Kommunale Wohnraumversorgungskonzepte wurden als
Instrument durch das Wohnraumförderungsgesetz
(§ 3 WoFG) im Jahr 2002 eingeführt. In Schleswig-
Holstein wurde dieses Instrument früher als in anderen
Bundesländern in die Praxis umgesetzt. Ziel der Wohnraumversorgungskonzepte
ist es, vor dem Hintergrund
der Marktentwicklung auf den lokalen Wohnungsmärkten
preisgünstigen und geförderten Wohnraum sicherzustellen.
Stufe 1 zeigt die wichtigsten Entwicklungstrends und
benennt Anforderungen an das Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn.
Wo steht der Wohnungsmarkt Elmshorn heute? Die
zweite Stufe beschäftigt sich mit der aktuellen Situation
auf den Wohnungsmärkten der Stadt Elmshorn. Dabei
wird die Entwicklung der Bevölkerung sowie die Entwicklung
der Haushalte betrachtet. Es wird analysiert, wie
sich die Bevölkerungs- und Haushaltsstrukturen verändert
haben und verändern werden. Untersucht werden
die wesentlichen Einflussgrößen wie die Wanderungen,
aber auch die natürliche Bevölkerungsbewegung

Stufe 3:
Wohnungsbedarf
Elmshorn 2015
Stufe 4:
Ziele des Wohnraumversorgungskonzeptes
Stufe 5:
Handlungsfelder
Methodik im
Anhang
- 5 -
(Geburten- und Sterbefälle). Der Bevölkerungs- und
Haushaltsentwicklung wird die Entwicklung des
Wohnungsbestandes gegenübergestellt. Auf dieser Basis
wird eine Wohnungsbilanz für das Jahr 2004 erstellt.
Die gesamtstädtische Betrachtung wird um die Situation
in den Stadtteilen erweitert.
Auf der Grundlage der Entwicklung der Elmshorner Bevölkerung
bis zum Jahr 2004 werden für die Prognose
bis 2015/30 drei Szenarien aufgestellt. Auf dieser Basis
werden in einem Entwicklungskorridor sowohl die Bevölkerung
als auch die Haushalte bis 2015/20 prognostiziert.
Vor dem Hintergrund der Marktsituation und der Marktentwicklung
sowie der Erkenntnisse aus Sitzungen des
Arbeitskreises und zahlreicher Expertengespräche werden
die in Stufe 1 entwickelten Anforderungen an das
Wohnraumversorgungskonzept weiter präzisiert und
entsprechende Handlungsfelder aufgezeigt. Diese umfassen
sowohl den Neubau als auch Handlungsfelder im
Bestand.
Folgende Handlungsfelder wurden im Rahmen des
Wohnraumversorgungskonzeptes herausgearbeitet:
• Handlungsfeld „Wachstum sichern“
• Handlungsfeld „Preisgünstiger Wohnraum“
• Handlungsfeld „Generationenwechsel“
• Handlungsfeld „Hainholz“
Die Handlungsfelder werden in einem Maßnahmenplan
zusammengefasst.
Neben statistischen Analysen, einer Auswertung der
Zählerstände der Stadtwerke Elmshorn, Vor-Ort-
Begehungen und Expertengesprächen hat GEWOS eine
Haushalts- und eine Vermieterbefragung zu den Wohnpräferenzen
und zur Wohnsituation durchgeführt. Die
einzelnen methodischen Bausteine und die detaillierten
Ergebnisse der Befragung sind am Ende des Berichtes
aufgeführt.

- 6 -
2 Wohnraumversorgungskonzepte vor dem Hintergrund der
Trends auf den Wohnungsmärkten (Stufe 1)
Zielsetzung von
Wohnraumversorgungskonzepten
Wichtige Trends
auf den Wohnungsmärkten
Verkleinerung der
Haushalte
Nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG), das am
01.01.2002 in Kraft getreten ist, können die Länder bei
der Vergabe von Mitteln aus der Wohnungsbauförderung
an ihre Kommunen die Verabschiedung eines
kommunalen Wohnraumversorgungskonzeptes zur Auflage
machen. Schleswig-Holstein ist bereits sehr früh
diesen Weg gegangen. Auf der Ebene der Kommunen
ist die Versorgung sozial- und einkommensschwacher
Haushalte mit angemessenem Wohnraum Ziel des Konzeptes.
Dabei zielt die Neuausrichtung der wohnungspolitischen
Instrumente wesentlich auf die Erhaltung und
Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die durch
demographische Entwicklungen sowie soziale und räumliche
Segregationserscheinungen oftmals gefährdet sind.
Ausschlaggebend für die Dynamik der Immobilienmärkte
sind die demographischen, sozialen und ökonomischen
Veränderungen, die seit vielen Jahren zu beobachten
sind.
Für die eigentliche Nachfrage nach Wohnraum ist primär
nicht die Bevölkerungsentwicklung entscheidend, sondern
die Entwicklung der Haushalte. Zwischen diesen
beiden Größen besteht eine enge Verbindung. Einfluss
nehmen aber auch der Wandel der Lebensweisen und
die Wohnpräferenzen der Gesellschaft. Der Trend zu
immer kleineren Haushalten wirkt sich erheblich auf die
zukünftigen Wohnformen aus.
Nicht nur die Neueinsteiger beeinflussen den Trend zu
kleineren Haushalten, sondern auch die sozialen Veränderungen
in der Bevölkerung. Die deutsche „Normalfamilie“
(zwei Erwachsene, zwei Kinder) wird zunehmend
durch andere Lebensgemeinschaften ersetzt, die wiederum
neue Zielgruppen für die Wohnungswirtschaft
bilden.

Haushaltsentwicklung
in Schleswig-
Holstein
Bedarf an preisgünstigemWohnraum
Verlust kommunaler
Steuerungsinstrumente
- 7 -
In Schleswig-Holstein lassen sich diese Entwicklungen
an folgenden Zahlen nachzeichnen:
• Durchschnittlich lebten im Jahr 1990 noch
2,23 Personen in einem Haushalt, diese Zahl hat
sich bis heute auf 2,09 Personen verringert.
• Die Zahl der Einpersonenhaushalte stieg im Zeitraum
von 1990 bis 2003 um 30 % auf insgesamt
484.000 Haushalte.
• Abnahme bzw. Stagnation gibt es bei den Haushalten
mit drei und mehr Personen.
Auch wenn die demographische Entwicklung in Deutschland
mittelfristig rückläufig sein wird, sorgen die Verkleinerung
der Haushalte und der nach wie vor steigende
individuelle Wohnflächenkonsum für ein Wachstum des
Bedarfs über das Jahr 2015 hinaus. Studien gehen davon
aus, dass in Deutschland erst ab den dreißiger Jahren
die Nachfrage nach Wohnfläche sinken wird.
Mag das Wachstum der Wohnfläche steigenden
Wohlstand suggerieren, besteht jedoch vor dem Hintergrund
stagnierender Einkommen sowie hoher Arbeitslosigkeit
mit der Neuregelung des Arbeitslosengeldes
(Hartz IV) ein anhaltend hoher Bedarf an kostengünstigem
Wohnraum. Mit der Reform des Arbeitslosengeldes
fällt eine wesentlich größere Gruppe an Haushalten
(„Bedarfsempfänger“) unter die Regelungen zur Angemessenheit
des Wohnraumes.
Dieser wachsende Bedarf an preisgünstigen oder geförderten
Wohnungen geht einher mit einem Verlust an
kommunalen Steuerungsinstrumenten, und zwar in
mehrfacher Hinsicht:
• Privatisierung von Wohnungsbeständen: Spektakuläre
Transaktionen haben die Wohnungswirtschaft im
Jahr 2004 beschäftigt. Beispiele sind die Veräußerung
der rund 80.000 Wohnungen der GAGFAH an
den amerikanischen Investor Fortress. Das ehemalige
Kieler Wohnungsunternehmen KWG wurde mit
weiteren Beständen von der WCM an den Investor
Blackstone verkauft.

Anteil der Senioren
steigt ...
... mit Auswirkungen
auf die Haushaltsbildung
Verringerung des
Anteils der
Haushaltsgründer
- 8 -
• Auslaufende Bindungen im öffentlich geförderten
Wohnungsbestand durch den Rückgang der Fertigstellungen
im Neubau und durch gezielte Ablösung:
Zunehmend gehen Wohnungsunternehmen dazu
über, vor dem Hintergrund niedriger Kapitalmarktzinsen
gezielt geförderte Darlehen abzulösen und sich
so auch von fremden Pflichten freizumachen.
Der Anteil an älteren Menschen wird in Deutschland
zunehmen. Die Lebenserwartung steigt, die geburtenstarken
Jahrgänge der sechziger Jahre treten in rund
zwanzig Jahren bereits in das Rentenalter ein. Die
10. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des
Statistischen Bundesamtes geht für das Jahr 2020 von
einem Anteil der über 65-Jährigen von 22 % (heute:
18 %) aus. In Schleswig-Holstein sind das 23 % bzw.
18 %. Die Senioren sind zukünftig die einzige Zielgruppe,
die sowohl absolut als auch relativ wächst.
Aufgrund der Verschiebung in der Altersstruktur wird
sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den kommenden
Jahren verändern. Neben einer wachsenden
Zahl der Seniorenhaushalte und der Gruppe der 40- bis
65-Jährigen verringern sich die jungen Haushalte.
Bis 2020 wird sich die Altersstruktur deutlich verändern.
Die Zahl der 25- bis 45-Jährigen sinkt in Schleswig-
Holstein um 13 %, was in etwa dem Rückgang im Bundesdurchschnitt
entspricht.

Zurück in die Stadt
- 9 -
Abb. 2 Entwicklung der Altersgruppen 2004 bis 2020
in Prozent
Deutschland
Brandenburg
Sachsen-Anhalt
Sachsen
Thüringen
Mecklenburg-Vorpommern
Hessen
Berlin
Nordrhein-Westfalen
Schleswig-Holstein
Saarland
Rheinland-Pfalz
Niedersachsen
Hamburg
Bayern
Baden-Württemberg
Bremen
-50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40
25 bis 45 Jahre 65 Jahre und älter
Quelle: Statistisches Bundesamt, 10. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung - Variante 4
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Positiv gestaltet sich in vielen Städten auch der Wanderungssaldo
bei Personen ab einem Alter von 50 Jahren.
Neben der Fernwanderung älterer Haushalte im Rentenalter,
von der landschaftlich reizvolle Regionen profitieren,
ist zunehmend eine Umland-Stadt-Wanderung
von älteren Haushalten zu erkennen. Bei den sogenannten
„Reurbanisierern“ handelt es sich um ältere Haushalte,
die ihr Eigenheim in der Peripherie veräußern und
wieder in die Zentren ziehen.
Häufig sind gerade diese Haushalte zuvor in ein eigenes
Haus ins Umland gezogen. Gesucht werden von den
„Reurbanisierern“ zentrale Wohnstandorte mit fußläufig
gelegenen zentralen Einrichtungen (Einkaufsmöglichkeiten
sowie Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr).
Neue Zielgruppen In Deutschland entwickeln sich zunehmend Zielgruppen,
deren Bedürfnisse, Anforderungen und Präferenzen der
Wirtschaft bekannt sein müssen. Alleinerziehende achten
bei der Wahl des Wohnstandortes auf eine soziale
Infrastruktur in der Umgebung. Spezielle Neubauprojek-

Migranten mit
speziellen Anforderungen
Leerstand auch in
angespannten
Märkten
Anforderungen an
das Wohnraumversorgungskonzept
- 10 -
te mit der Zielgruppe Alleinerziehende, die insbesondere
den Aspekt der Nachbarschaft planerisch berücksichtigen,
haben sich in den vergangenen Jahren als erfolgreich
herausgestellt.
Der Anteil der Ausländer und Spätaussiedler an der Gesamtbevölkerung
Deutschlands ist in den vergangenen
Jahrzehnten stetig angestiegen. Es besteht bei vielen
Zugewanderten ein erhöhter Bedarf an kostengünstigem
Wohnraum sowie - aufgrund der durchschnittlich größeren
Haushalte dieser Bevölkerungsgruppen - an größeren
Wohnungen.
Der Wohnungsmarkt wird zukünftig bezüglich der Wohnungsnachfrage
durch höhere qualitative Ansprüche
geprägt. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern finden zunehmend
nur noch in kleinen Strukturen mit bis zu sechs
Wohnungen Akzeptanz. Dies zeigt die von der Stiftung
für Forschungen im Wohnungs- und Siedlungswesen
geförderte GEWOS-Studie zum frei finanzierten Mietwohnungsneubau.
Durch die gestiegenen Ansprüche an
die Wohnqualität kommt es auch in angespannten Wohnungsmärkten
zu Leerständen. Wohnungen in großen
Einheiten - mit ungünstig geschnittenen Grundrissen und
kleinen Zimmern - entsprechen nicht den künftigen Anforderungen.
Ein wichtiges Ausstattungsmerkmal für die
Marktfähigkeit einer Wohnung in entspannten Märkten
stellt heute der Balkon dar.
Aus den aufgezeigten allgemeinen Marktentwicklungen
lassen sich grundsätzliche Anforderungen an das Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn ableiten:
• Prüfung und Sicherstellung des Bedarfs an preisgünstigem
oder gefördertem Wohnraum - gerade in
wachsenden Märkten
• Überprüfung des Neubaubedarfs vor dem Hintergrund
der demographischen Entwicklung
• Anpassung des Bestandes an den Bedarf einer älter
werdenden Bevölkerung
• Ausrichtung der Wohnungspolitik auf bestimmte
Zielgruppen: Senioren, Familien, Singles, Haushalte
mit geringem Einkommen

- 11 -
• Zielgruppenorientierte Modernisierung des Bestandes
• Pflege und Aufwertung des Wohnumfeldes
Akteure einbinden Wohnungspolitik ist keine rein kommunale oder staatliche
Aufgabe. Die Einbindung von Wohnungsunternehmen,
Investoren und Finanzdienstleistern - um nur einige
zu nennen - ist Vorraussetzung zur Umsetzung der
Maßnahmen.
Die Erstellung des Wohnraumversorgungskonzeptes
wurde durch einen Arbeitskreis begleitet, der sich aus
folgenden Mitgliedern zusammensetzt:
• Stadt Elmshorn
• Land Schleswig-Holstein, Innenministerium
• NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft
eG
• ADLERSHORST Baugenossenschaft eG
• EMV Immobilienmanagement GmbH
• Deutsche Annington Heimbau AG
• Peter Kölln KGaA
• Döblinghareico
• Sparkasse Elmshorn
• Stadtwerke Elmshorn
• Agentur für Arbeit
• Stadtteilmanagement Hainholz
• GEWOS

- 12 -
3 Der Wohnungsmarkt in Elmshorn 2004 (Stufe 2)
3.1 Wirtschaftliche Entwicklung
Vorbemerkung Der Blick auf die zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarktes
in Elmshorn setzt die Betrachtung und
Analyse der lokalen und regionalen Wirtschaft voraus
(vgl. Kapitel 4.1 Prognose). Auch mit Blick auf das anstehende
Stadtentwicklungskonzept werden die Ergebnisse
im folgenden detailliert aufgeführt, um die
über den Wohnungsmarkt hinausgehenden Potenziale
aufzuzeigen.
Elmshorn: Sechstgrößte
Stadt in
Schleswig Holstein
3.1.1 Arbeitsmarktentwicklung
16.500 sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte in
Elmshorn
Elmshorn - mit seinen knapp 49.000 Einwohnern die
sechstgrößte Stadt in Schleswig-Holstein - liegt im
Kreis Pinneberg, ungefähr 30 km nordwestlich von
Hamburg. Elmshorn bildet das Mittelzentrum für die
umliegende Region mit einem Einzugsgebiet von
136.000 Personen. Die Bundesautobahn A 23 und das
Eisenbahnnetz sorgen ebenso für eine gute Verkehrsanbindung
wie die Nähe zum Hafen Hamburg (in
30 km Entfernung) und zum Flughafen Hamburg-
Fuhlsbüttel (in ca. 25 km Entfernung).
Ein Grund für den Einwohnerzuwachs im Siedlungsraum
Elmshorn ist die Zunahme der Zahl der Beschäftigten
in Elmshorn. Zwischen 1987 und 2003 wurden
insgesamt 4.650 neue Arbeitsplätze realisiert. Die
meisten dieser Arbeitsplätze entstanden im „Industrie-
und Technologiegebiet Süd“ an der A 23. Im Juni 2003
gab es in Elmshorn 16.500 sozialversicherungspflichtige
Arbeitsplätze. Das ist im Vergleich zur letzten
Volkszählung 1987 eine Zunahme um 19 %. In den
letzen Jahren verlief die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten (SVP-Beschäftigte) in
vergleichbaren Städten sehr unterschiedlich. In Elmshorn
gab es zwischen 1999 und 2001 einen leichten
Anstieg (+1,1 %) und danach eine Abnahme um
2,5 %, die dazu führte, dass 2003 ein niedrigeres Niveau
als 1999 erreicht wurde. Im Vergleich dazu hat
Itzehoe über den gesamten Zeitraum gesehen eine mit

- 13 -
Schwankungen versehene positive Entwicklung genommen,
während Pinneberg deutlich Verluste in den
Beschäftigtenzahlen hinnehmen musste (-6,5 %).
Abb. 3 SVP-Beschäftigte am Arbeitsort
Entwicklung im Vergleich
110
105
100
95
90
Index: 1999 = 100
15.503 16.749
11.554
1999 2000 2001 2002 2003
* Daten jeweils Stand Juni
Entwicklung der Beschäftigtenzahlrückläufig
16.043 15.957 16.066
16.850
11.314
16.937
11.117
16.808
11.075
Elms horn Pinneberg Itzehoe
15.584
16.518
10.796
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Im Vergleich zwischen der ersten Hälfte der neunziger
Jahre (bis 1996) und der zweiten Hälfte (bis 2002) fällt
auf, dass sich in den Städten im Landkreis Pinneberg
(Abb. 4) die sich jeweils andeutende Tendenz fortgesetzt
hat. Dies geschah dem allgemeinen abgeschwächtem
Konjunkturverlauf in Deutschland folgend.
Elmshorn hatte in beiden Phasen die mitunter günstigste
Entwicklung vorzuweisen, musste aber ebenso
wie Quickborn eine geringere Zunahme in der zweiten
Phase hinnehmen. In den drei anderen ausgewählten
Städten hat sich hingegen der schon negative Trend
weiter verschärft.

- 14 -
Abb. 4 Entwicklung der Beschäftigtenzahl
- ausgewählte Städte -
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
-500
-1.000
Personen
-53
-411
Rund 3.500 registrierte
Arbeitslose in
Elmshorn
2.156
1.221
326
Pinneberg Elmshorn Quickborn Barmstedt Uetersen
292
1990 - 1996 1996 - 2002
-125
-422
-257
-721
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Im März 2004 waren in Elmshorn rund 3.500 Personen
arbeitslos gemeldet. Dieser Wert spiegelt das Aufkommen
in der Hauptagentur wider, zu der neben
Elmshorn auch die umliegenden Gemeinden gehören.
Damit hat sich dieser Wert seit September 2000 um
41 % erhöht. Vor allem seit 2001 ist ein steiler Anstieg
der Zahl der arbeitslosen Personen zu beobachten.
Allein in diesem Zeitraum gab es eine Zunahme von
fast 39 %. Selbst bei Beachtung einer saisonal bedingten
Abnahme der Arbeitslosenzahl bis zum September
2004 ist ein deutlich negativer Trend zu erkennen.

- 15 -
Abb. 5 Arbeitslosigkeit Elmshorn
Anzahl der arbeitslosen Personen
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
Arbeitslose Personen
Sep 00 Sep 01 Sep 02 Sep 03 Mrz 04
Zahl der Beamten
und Selbständigen
gestiegen
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Im September 2004 lag die Arbeitslosenquote in Elmshorn
bei 9,6 %. Damit hat sie gegenüber dem Vorjahresmonat
um 0,2 Prozentpunkte zugenommen.
Über die Anzahl der Beschäftigten im Beamtenverhältnis
bzw. über Selbständige sind keine aktuellen Statistiken
vorhanden. Die Zahl der Beamten und Selbständigen
in Elmshorn ist aber in den letzten Jahren aufgrund
von verschiedenen Faktoren gestiegen. Bedingt
durch eine zunehmende Nachfrage aufgrund der
wachsenden Bevölkerung kam es zu zusätzlichen
Einstellungen im Bildungssektor (Grundschule, Realschule,
Nordakademie). Auch im Bereich der öffentlichen
Verwaltung sind weitere Arbeitsplätze entstanden.
Wenn man im Vergleich zu der letzten Volkszählung
von einem vorsichtigen Wachstum von 10 % ausgeht,
dann bestehen - so die Schätzungen der Stadt
Elmshorn - heute in Elmshorn ca. 2.550 Arbeitsplätze
für Beamte.
Die Zahl der Selbständigen ist in Elmshorn ebenfalls
gewachsen. Das zeigt unter anderem die stark ge-

Insgesamt rund
20.400 Arbeitsplätze
3.1.2 Pendleraufkommen
Elmshorn mit
positivem Pendlersaldo
Bedeutung von
Elmshorn gestiegen
Starke Pendlerverflechtungen
mit
Hamburg
- 16 -
wachsene Zahl der sozialversicherungspflichtigen
Arbeitsplätze. Auch in diesem Zusammenhang kann
von einem Wachstum von rund 10 % ausgegangen
werden. In diesem Fall würde es heute in Elmshorn ca.
1.350 Selbständige geben.
Ende 2003 waren in Elmshorn rund 20.400 Arbeitsplätze
vorhanden. Im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung
von 48.300 Personen lag die Arbeitsplatzquote
damit bei 42 %. Der Anteil der sozialversicherungspflichtigen
Arbeitsplätze im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung
betrug 34 %, (zum Vergleich: Stadt Pinneberg
27 %).
Während Elmshorn im Jahr 1994 noch einen negativen
Pendlersaldo in Höhe von ca. 2.900 Personen
vorzuweisen hatte, änderte sich das Bild bis 2003 erheblich.
Im Juni 2003 waren mit ca. 540 Personen die
Einpendler in der Überzahl. Im Vergleich zu den benachbarten
Städten im Kreis Pinneberg (Abb. 6) ist
Elmshorn eine der wenigen Kommunen mit einem positiven
Pendleraufkommen.
Insoweit ist davon auszugehen, dass in den letzten
Jahren die Bedeutung der Stadt Elmshorn als Mittelzentrum
und Wirtschaftsstandort für die benachbarten
Gemeinden und Städte erheblich gestiegen ist. Trotz
dieser Tatsache ist zu beachten, dass beispielsweise
der Rückgang der Zahl der Personen, die in Elmshorn
wohnen und arbeiten, die Pendlerbewegungen ebenso
beeinflusst hat wie die Abnahme der Zahl der Elmshorner
Berufsauspendler.
Die Pendlerverflechtungen von Elmshorn konzentrieren
sich zu einem großen Teil auf das südliche Umland
mit dem deutlichen Schwerpunkt Hamburg. Im
Allgemeinen ist der Pendlersaldo mit den größeren
Städten negativ, während gegenüber den Umlandgemeinden
Einpendlerüberschüsse bestehen. Hier spiegeln
sich unmittelbar auch die Ergebnisse der Stadt-
Umland-Wanderungen wider.

- 17 -
Abb. 6 Pendlersalden nach Gemeinden
- Kreis Pinneberg -
Seestermühe
c
Raa-Besenbek
Haselau
c e
c
Seester
Brande-Hörnerkirchen
Appen
Bokel
Barmstedt
Bokholt-Hanredder
Bullenkuhlen
Bilsen
b c c c
Hemdingen
Elmshorn Kölln-Reisiek Bev ern
Heidgraben
Groß Nordende
Neuendeich
c
Hetlingen
Klein Nordende
Heist
Groß Of f enseth-Aspern
Klein Of f enseth-Sparrieshoop
b
Osterhorn
Westerhorn
Uetersen
Moorrege
Seeth-Ekholt
c a a
c b
Tornesch
Lutzhorn
Quickborn
Ellerhoop c a
Prisdorf
Kummerfeld
Langeln
Borstel-Hohenraden
Pinneberg
Rellingen
Haseldorf
Halstenbek
c Holm c a
c
b
c
c c
c
c
c
b b
Wedel (Holstein)
d
c
c
a c
Heede
c
Schenef eld
Tangstedt c
Ellerbek
Hasloh
Bönningstedt
Abb. 7 Pendlerverflechtungen Elmshorn
Juni 2003
c
c
a
c
c
e
c c b
c
c
d
Saldo:
Einpendler minus Auspendler
a -1.500 und mehr Personen
b -1.000 bis -500 Personen
c -500 bis 0 Personen
d 0bis500 Personen
e 500 und mehr Personen
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

3.1.3 Wirtschaftsstruktur
Dienstleistungsorientierte
Wirtschaftsstruktur
- 18 -
In den Städten Elmshorn, Pinneberg und Itzehoe ist
eine deutliche Dominanz des tertiären Sektors festzustellen.
Nur rund ein Viertel (Elmshorn) bis ein Drittel
(Pinneberg) der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
arbeitet in der Land- und Forstwirtschaft, dem
produzierenden Gewerbe bzw. dem Baugewerbe. Der
Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr hat mit
35 % einen hohen Anteil am wirtschaftlichen Geschehen
in Elmshorn. Dies lässt sich auf die Versorgungsfunktion
der Stadt als Mittelzentrum der Region zurückführen
(Stichwort: „Elmshorn als Einkaufsstadt“). In
den beiden Vergleichsstädten wird die Wirtschaftsstruktur
stärker durch öffentliche und private
Dienstleister geprägt.
Abb. 8 Wirtschaftsstruktur 2003 nach
SVP- Beschäftigten am Arbeitsort
Elmshorn
Itzehoe
Pinneberg
1
3
3
22
18
21
3
7
7
17
17
35
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Land- und Forstwirtschaft
Prod. Gewerbe (ohne Bau)
Baugewerbe
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
Finanzierung, Vermietung, Unternehmensdienstleistung
Öffentliche und private Dienstleister
17
15
12
38
37
26
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

- 19 -
3.1.4 Wirtschaftsstandort Elmshorn - bedeutende Akteure
Standortentscheidungen
für Elmshorn
International bekannt:
Die Kölln-
Werke
Der größte deutsche
Teppichimporteur:
Kibek
Traditionsunternehmen
Döllinghareico
Elmshorn hat eine Reihe von großen und bekannten
Unternehmen innerhalb der Stadtgrenzen, die eine bedeutende
Rolle auf dem Arbeitsmarkt spielen, da sie -
wie die nachfolgend beschriebenen Beispiele Kölln-
Werke, Döllinghareico und Kibek zeigen - ihren Hauptsitz
in Elmshorn haben. Unternehmensentscheidungen
mit Auswirkungen auf den Standort fallen also vor Ort.
Eines der traditionsreichsten Unternehmen am Ort ist die
Peter Kölln KGaA, die in Elmshorn ihren Hauptsitz hat
und in ihren Werken nicht nur die international bekannten
Kölln-Flocken produziert. Das Unternehmen befindet
sich auch im Zeitalter der Fusionen und strategischen
Allianzen immer noch in Familienbesitz. Die internationale
Bedeutung der Kölln-Werke zeigt sich bereits in den
Geschäftsverbindungen: 2004 übernahm die Peter Kölln
KGaA bekannte Marken des Unilever-Konzerns. Die
Kölln-Werke beschäftigen in Elmshorn rund 300 Mitarbeiter.
Eng verbunden mit der Stadt Elmshorn ist ein weiteres
Großunternehmen: Das Teppich-Haus Kibek. Seit der
Gründung des Unternehmens im Jahr 1951 zeigt sich
ein stetiges Wachstum der Unternehmensleistung: Kibek
ist mit 14 weiteren großflächigen Verkaufshäusern im
gesamten Bundesgebiet vertreten und Deutschlands
größter Teppichimporteur. Im Versandhandel ist das
Unternehmen der weltweit führende Spezialanbieter für
Teppiche.
Auch Döllinghareico ist ein alteingesessenes Elmshorner
Unternehmen mit überregionaler Bedeutung. Die Döllinghareico-Werke
produzieren Wurstwaren für den
norddeutschen Raum. Neben dem Hauptstandort Elmshorn
mit rund 300 Mitarbeitern besteht ein weiterer Betrieb
in Lübz (Mecklenburg-Vorpommern). Das Unternehmen
rechnet mit weiterem Wachstum. Eng damit
verbunden ist das Ziel, sich als nationale Marke zu profilieren.

Führender Telekommunikationsanbieter:
Talkline
Internationaler
Marktführer für Sicherheitstechnik:
Autoliv Inc.
Handel und
Finanzen
- 20 -
Die Standortentscheidung für Elmshorn traf ebenfalls
einen der führenden deutschen Telekommunikationsanbieter:
Die Talkline GmbH & Co KG. Das Unternehmen
ist eine Tochter der TDC Mobile International in Kopenhagen
und beschäftigt rund 900 Mitarbeiter. 1991 als
Mobilfunk Service Provider gegründet, betreut Talkline
heute etwa 2,6 Millionen Mobilfunkkunden. Im Jahr 2004
erzielte das Unternehmen einen Umsatz von rund 1 Mrd.
Euro.
In Elmshorn vertreten ist ein weiteres bekanntes Großunternehmen:
Der weltweit führende Hersteller von Insassenschutzsystemen
für Automobile - Autoliv Inc. -
besitzt in der Stadt eine wichtige Niederlassung. Das
Unternehmen mit Hauptsitz in Stockholm hat weltweit
über 80 Standorte mit insgesamt rund 40.000 Mitarbeitern,
von denen allein in Deutschland 3.400 tätig sind.
Am Standort Elmshorn sind bisher rund 1.250 Personen
beschäftigt.
Es bestehen jedoch konkrete Pläne, Teile der Produktion
ins Ausland zu verlagern. Für die Stadt rechnet man
in naher Zukunft mit dem Verlust von 335 Arbeitsplätzen
im Fertigungsbereich. Der Standort Elmshorn konzentriert
sich zukünftig auf den Sektor Entwicklung. Die Unternehmensentscheidung
wird mit den im europäischen
Vergleich hohen Lohnkosten der Fertigung begründet.
Neben den oftmals international agierenden Großunternehmen
wird der Wirtschaftsstandort Elmshorn durch
Produktions- und Dienstleistungsbetriebe definiert, ohne
die eine funktionierende regionale Versorgung nicht
denkbar wäre.
Hinzuweisen ist hier auf bedeutende mittelständische
Unternehmen wie z. B. das Modehaus Ramelow, aber
auch auf große Verkaufshäuser wie KARSTADT und auf
eine breit gefächerte Präsenz von Sparkassen- und
Bankfilialen. Zu nennen sind hier insbesondere die
Sparkasse Elmshorn und die Volksbank Elmshorn.
Zum anderen wird die regionale Infrastruktur durch städtische
Betriebe geprägt. So besitzt Elmshorn mit den

Fachhochschulstandort
Elmshorn
Fazit
Stabile mittelständischeWirtschaftstruktur
- 21 -
Stadtwerken SWE einen Energieversorger, der nach
einem Bürgerentscheid auch weiterhin als Eigenbetrieb
der Stadt arbeiten wird. Am Ort befindet sich ebenfalls
eine Niederlassung der Agentur für Arbeit.
Die Stadt Elmshorn ist auch Hochschulstandort. An der
FH Nordakademie Elmshorn befinden sich ca. 800 Studierende
in drei dualen Diplomstudiengängen (Betriebswirtschaftslehre,
Wirtschaftsingenieurwesen und Wirtschaftsinformatik)
sowie in einem viersemestrigen MBA-
Studium „International Marketing and Business Communication“.
Die FH Nordakademie Elmshorn ist eine private Fachhochschule,
die praxisnahe Studiengänge anbietet und
in engem Kontakt mit Unternehmen der Region Hamburg
(u.a. Airbus, ExxonMobil, Philips, Talkline und Axel
Springer) ausbildet.
Elmshorn verfügt - anders als andere Kommunen im
Hamburger Umland - über eine eigenständige wirtschaftliche
Basis in Form einer stabilen mittelständischen Wirtschaftsstruktur.
Die Entwicklung von Elmshorn wird in
großen Teilen durch die Entscheidungen vor Ort gesteuert.
In Zukunft wird die Einzelhandelsfunktion in Elmshorn
noch weiter gestärkt werden. Ein Ansatzpunkt ist
z.B. die Gründung eines Business Improvement Districts
(BID) als Zusammenschluss der Elmshorner Gewerbetreibenden,
um insbesondere die Innenstadt zu stärken.
Aus städtebaulichen - und letztlich auch wohnungspolitischen
- Gründen ist zu verhindern, dass Leerstände
das Straßenbild von Elmshorn prägen.

- 22 -
3.2 Die Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten
Positive
Bevölkerungsentwicklung
Die demographischen und ökonomischen Veränderungen
beeinflussen die künftige Wohnungsnachfrage.
Neben einer Verschiebung in der Altersstruktur mit
einer zunehmenden Zahl älterer Menschen und einer
verstärkten Individualisierung fordert auch ein Wandel
bei den Wohnpräferenzen ein verändertes Wohnungsangebot.
Die Bevölkerungszahl in der Stadt Elmshorn ist im Zeitraum
von 1987 bis 1996 mit rund 11 % zunächst verhältnismäßig
stark angestiegen. Ursache hierfür sind
u. a. Zuwanderungen von Bürgerkriegsflüchtlingen,
von deutschstämmigen Auswanderern aus der ehemaligen
Sowjetunion und insbesondere von Haushalten
aus den neuen Bundesländern. Im Jahr 1996 betrug
die Bevölkerungszahl in Elmshorn rund 47.300 Personen
am Ort der Hauptwohnung. Der Bevölkerungszuwachs
lag in diesem Zeitraum über dem Landesdurchschnitt.
In den drei folgenden Jahren stagnierte die
Bevölkerung weitgehend. Erst im Jahr 2000 konnte
erstmals wieder eine merkliche Steigerung der Bevölkerungszahl
verzeichnet werden. Zu diesem Zeitpunkt
lebten rund 47.800 Personen in der Stadt Elmshorn.
Ende 2004 betrug die Zahl der Einwohner 48.757 (Ort
der Hauptwohnung).

1987 = 100
120
115
110
105
100
95
Bevölkerungsentwicklung
durch
Wanderungen
bestimmt
Im Jahr 2000 wieder
positiver Wanderungssaldo
- 23 -
Abb. 9 Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Elmshorn
von 1987 bis 2004
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Stadt Elmshorn Schleswig-Holstein
© GEWOS
Für die Bevölkerungsentwicklung sind die natürliche
Bevölkerungsbewegung, d. h. der Saldo aus Geburten
und Sterbefällen, sowie die Wanderungsbewegungen
maßgebend. Insgesamt haben die Wanderungen die
Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Elmshorn bestimmt.
Nur in den Jahren 1998 und 1999 lag in Elmshorn
ein negativer Wanderungssaldo vor, der für die
Stagnation der Bevölkerungszahl in diesem Zeitraum
verantwortlich war.
Im Zeitraum von 2000 bis 2003 übertrafen die Zuzüge
die Fortzüge aus der Stadt. So lag im Jahr 2000 wieder
ein positiver Wanderungssaldo vor, der einen erkennbaren
Anstieg der Bevölkerungszahlen bewirkte.
Diese positive Entwicklung setzte sich in den Folgejahren
fort. Wanderungssaldo und Bevölkerungszahl
zeigten 2003 jedoch deutlich verminderte Zuwächse.
2004 glichen sich die Zuzüge und Fortzüge aus. Insgesamt
ist ein rückläufiger Trend bei den Zuzügen
feststellbar.

- 24 -
Abb. 10 Wanderungen von und nach Elmshorn
Personen
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
-1.000
Natürliche
Bevölkerungsentwicklung
leicht negativ
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Fortzüge Zuzüge Saldo
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Die natürliche Bevölkerungsentwicklung hatte dagegen
in der Vergangenheit kaum Einfluss auf die Entwicklung
der Bevölkerung. Betrachtet man den Zeitraum
von 1998 bis 2004, so ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung
mit einem Mittelwert der einzelnen
Jahressalden von -50 relativ ausgeglichen. Dieses Bild
spiegelt einen bundesweiten Trend wider: Die Anzahl
der Sterbefälle liegt in den meisten Kommunen über
der Zahl der Geburten. Diese Entwicklung wird sich in
der Zukunft fortsetzen und noch verstärken.

Personen
600
400
200
0
-200
-400
-600
- 25 -
Abb. 11 Natürliche Bevölkerungsentwicklung
in Elmshorn
Personen
600
500
400
300
200
100
0
-100
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Geburten Sterbefälle Saldo
Abb. 12 Natürliche Bevölkerungsentwicklung
und Wanderungssaldo in Elmshorn
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
Saldo natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungssaldo Gesamtsaldo
© GEWOS

Hohe Mobilität der
20- bis 44-Jährigen
...
... durch Haushaltsbefragung
bestätigt
- 26 -
Bei der Betrachtung des Wanderungsverhaltens nach
Altersgruppen wird die hohe Mobilität der Altersgruppe
der 20 bis 29-Jährigen und die der Altersgruppe der 30
bis 44-Jährigen deutlich. Beide Altersgruppen haben
absolut betrachtet auch den größten Anteil an der Bevölkerung.
In den vergangenen Jahren sind bei den
30- bis 44-Jährigen mehr Personen abgewandert als
zugewandert, und zwar überwiegend ins Umland. Personen
dieser Gruppe verdienen als potenzielle Eigenheimgründer
ein besonderes Augenmerk. Über Baulandausweisung
kann hier die Entwicklung zu Gunsten
der Stadt Elmshorn gesteuert werden.
In der Haushaltsbefragung wurde ebenfalls deutlich,
dass die Gruppe der 30- bis 44-Jährigen sehr umzugsfreudig
ist. Viele davon ziehen aus der Stadt heraus
ins nahe Umland oder auch weiter weg, häufig, um
Eigentum in Form von Einfamilienhäusern zu bilden.
Abb. 13 Wanderungen nach Altersgruppen
1998 bis 2003 in Elmshorn
Personen
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
-1.000
unter 6 6 bis 19 20 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 und älter
Zuzüge Fortzüge Saldo
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

Zuwächse bei
jüngeren Menschen
Zuzug von älteren
Menschen
Entwicklung der
Altersgruppen
- 27 -
Für die jüngeren Altersgruppen zwischen 20 und 29
Jahren zeigt sich ein deutlich positiver Wanderungssaldo.
Dieser Zuwachs bestätigt u. a. den Stellenwert
der Stadt Elmshorn als Ausbildungsstandort in der
Region.
Positiv ist auch der Wanderungssaldo der Personen
über 45 Jahre. Insbesondere Personen im Rentenalter
sind in den vergangenen Jahren nach Elmshorn zugezogen.
Hierbei handelt es sich auch um sogenannte
„Reurbanisierer“ - meist ältere Haushalte, die ihr Eigenheim
in der Peripherie veräußern und wieder in
das Zentrum von Elmshorn ziehen.
Abb. 14 Bevölkerungsentwicklung nach
Altersgruppen
100%
80%
60%
40%
20%
0%
15 18
26 25
25
12 13
15 14
7 6
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Die Entwicklung der Bevölkerung nach Altersgruppen
bestätigt das Bild. Die Gruppe der über 65-Jährigen
wächst überproportional, während die Anzahl der Kinder
unter sechs Jahren und deren Eltern (30 bis 44
Jahre) eine rückläufige Tendenz aufweisen. Dagegen
wächst die Altersgruppe der 20- bis 29-Jährigen seit
dem Jahr 2000 wieder deutlich.
24
1998 2004
unter 6 6 bis 19 20 bis 29
30 bis 44 45 bis 64 65 und älter

Haushalte als Träger
der Wohnungsnachfrage
Steigende
Haushaltszahl
- 28 -
Letztendlich bestimmt die Zahl der Haushalte die
Nachfrage nach Wohneinheiten. Bevölkerungszahl
und Haushaltszahl entwickeln sich nicht zwangsläufig
parallel.
Die Anzahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte
stieg in Elmshorn von 1987 - dem Jahr der letzten
Volkszählung - bis 2004 jährlich um etwa einen Prozentpunkt
auf rund 23.200 Haushalte an. Insgesamt
betrug der Zuwachs an Haushalten in diesem Zeitraum
fast 18 % und lag damit leicht über dem Zuwachs
der Bevölkerung. Grund für die unterschiedliche
Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten ist
der bundesweite Trend zur Verkleinerung der Haushalte,
der sich im Wandel der gesellschaftlichen Lebensstile
und in der Zunahme der älteren, häufig allein
lebenden Bevölkerung widerspiegelt.
3.3 Zielgruppen auf dem Elmshorner Wohnungsmarkt
Viele Seniorenhaushalte
Ein Viertel aller
Haushalte mit
Kindern
Aussagen zur Struktur der Elmshorner Mieter können
aus der Hauhaltsbefragung gewonnen werden. Die Mieterschaft
der befragten Haushalte ist in erheblichem Maße
durch Seniorenhaushalte (inklusive Haushalte mit
Personen im Vorruhestand) geprägt. Der Anteil dieser
Gruppe an allen befragten Haushalten beträgt 34 %.
Besonders hoch ist der Anteil der Senioren in der Innenstadt
und in Sandberg/Flamweg.
In über einem Viertel aller befragten Haushalte (28 %)
leben minderjährige Kinder. Besonders kinderreiche
Bestände finden sich in Hainholz.
Viele ältere Mieter Insgesamt sind fast die Hälfte aller Mieter über 44 Jahre
alt. 55 % aller Mieter sind im erwerbsfähigen Alter. Der
Anteil der unter 20-jährigen Haushaltsmitglieder bei den
befragten Haushalten beträgt 22 %.
Rund ein Drittel der
Mieter erwerbstätig
Rund ein Drittel aller bei der Befragung erfassten Personen,
die Angaben zu ihrer derzeitigen Tätigkeit machten,
sind erwerbstätig. 18 % der Befragten sind Angestellte
bzw. Beamte, 16 % Arbeiter und lediglich 1 % Selbständige.
Entsprechend dem großen Anteil an Rentnerhaushalten
gaben rund 34 % der befragten Mieter an, entwe-

40 % mit
abgeschlossener
Berufsausbildung
38 % der Haushalte
mit weniger als
1.000 Euro/Monat
Haushaltseinkommen
- 29 -
der Rentner oder im Vorruhestand zu sein. Rund 11 %
der Mieter sind derzeit erwerbslos oder arbeitssuchend.
Von den 828 Personen, die zu ihrem Ausbildungsstand
Aussagen machten, gaben 40 % als höchsten Ausbildungsstand
eine abgeschlossene Berufsaufbildung
(Lehre, Berufs-/Handelsschule) an. Lediglich 7 % haben
einen (Fach-)Hochschulabschluss, weitere 6 % einen
Fachschulabschluss. 19 % der Haushaltsmitglieder, zu
denen Angaben vorliegen, gaben als höchsten Ausbildungsstand
einen Haupt- und Realschulabschluss an,
weitere 6 % die allgemeine Hochschulreife (Abitur).
18 % befinden sich in der Ausbildung (Schule/Lehre).
Nach eigenen Angaben verfügen rund 38 % der Haushalte
über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen
unter 1.000 Euro. In den Stadtteilen Innenstadt, Klostersande
und Sandberg/Flamweg liegt der Anteil der Haushalte,
die weniger als 1.000 Euro zur Verfügung haben,
sogar über 40 bzw. 50 %. Im Schwerpunktgebiet Hainholz
hingegen gaben lediglich 13 % an unter 1.000 Euro/Monat
Haushaltsnettoeinkommen zur Verfügung zu
haben.
Vier Zielgruppen In die weitere Betrachtung gehen als wichtige Zielgruppen
für den Wohnungsmarkt in Elmshorn die folgenden
Haushaltsgruppen ein:
• Seniorenhaushalte: Auf Grund der demographischen
Entwicklung zeigt sich diese Gruppe mit wachsender
Bedeutung am Wohnungsmarkt. Für diese Gruppe
ist es wichtig, dass die Wohnungen und das Wohnumfeld
weitestgehend barrierefrei gestaltet sind.
Weiterhin ist die fußläufige Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten,
zu medizinischen Versorgungseinrichtungen
und zu Grün- und Parkanlagen von großer Bedeutung.
Wichtig ist eine gute ÖPNV-Anbindung, da
der PKW mit zunehmendem Alter an Bedeutung verliert.
Im Bereich der Serviceleistungen werden gerade
von älteren alleinstehenden Haushalten Einkaufs-
und Essens-Bringdienste sowie Unterstützung bei
Putz- und Haushaltsarbeiten in Anspruch genommen.

- 30 -
• Familien mit Kindern: Die Familiengründungsphase
geht bei entsprechendem Einkommen häufig einher
mit der Eigentumsbildung, vielfach im Umland der
Städte. Viele Haushalte mit niedrigeren Einkommen
sind dagegen auf preiswerten Wohnraum angewiesen.
Daher sind im Niedrigpreisbereich Wohnungen
mit größeren Grundrissen notwendig. Eine Standardsozialwohnung
mit einem 11 qm großen Kinderzimmer
ist für diese Familien ungeeignet.
• Singlehaushalte (bis 64 Jahre) und Zweipersonenhaushalte
(Haushalte ohne Kinder) mit unterschiedlicher
Ausprägung: Junge Einsteiger auf den Wohnungsmärkten
auf der einen Seite, ältere Haushalte
unter-schiedlicher Einkommensklassen auf der anderen
Seite. Junge Single- und Zweipersonenhaushalte
fragen in erster Linie Wohnungen in belebten
Stadtvierteln mit einem großen Angebot an Kultur-
und Freizeiteinrichtungen nach. So heterogen diese
Gruppe ist, so differenziert sind auch die Wohnungen,
die nachgefragt werden. Einfach ausgestattete,
günstige Wohnungen werden ebenso benötigt wie
gut ausgestattete hochpreisige Wohnungen für Doppelverdiener
ohne Kinder. Entscheidend ist vor allen
Dingen die Lage der Wohnung.
3.4 Die Entwicklung des Wohnungsbestandes
Die Entwicklung
des Angebotes
Fertigstellungen
stagnieren
Die Stadt Elmshorn verfügt über einen Bestand von
knapp 22.900 Wohneinheiten. Im Vergleich zu anderen
Kommunen in Norddeutschland werden neben
Ein- und Zweifamilienhäusern unvermindert auch
Mehrfamilienhäuser gebaut. Die Wohnpräferenzen
wandeln sich jedoch, nicht jedes Angebot findet auch
seine Nachfrager. So treten bei den angebotenen Reihenhäusern
in Elmshorn mittlerweile Vermarktungsprobleme
auf. Die Haushalte präferieren zunehmend
freistehende Einfamilienhäuser.
Im Jahr 1997 wurden insgesamt 200 Fertigstellungen
ausgewiesen. Diese Zahl blieb im Durchschnitt der
Jahre 1997 bis 2003 konstant, wobei sich etwa alle
zwei Jahre ein deutlicher Anstieg zeigte (Abb. 15). So
lag die Zahl der Fertigstellungen 2002 bei 259 Wohn-

Anteil der Fertigstellungen
im Mehrfamilienhaussektor
sinkt
Abb. 15 Baufertigstellungen
400
300
200
100
0
Anzahl der Wohneinheiten
- 31 -
einheiten, während 2003 nur 176 Wohneinheiten ausgewiesen
wurden.
In den Jahren 1997 und 1998 wurden rund die Hälfte
aller Fertigstellungen im Mehrfamilienhaussektor getätigt.
Ein weiterer Höhepunkt wurde im Jahr 2002 erreicht:
Hier betrug der Anteil der fertig gestellten
Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern, bezogen auf
alle Fertigstellungen, 56 %. Dieser Wert konnte 2003
nicht mehr gehalten werden: Der Anteil der Fertigstellungen
im Mehrfamilienhaussektor sank auf 24 %.
Ein Schwerpunkt der Fertigstellungen liegt im Bereich
der Ein- und Zweifamilienhäuser, hier sind deutliche
Schwankungen zu verzeichnen. In den letzten beiden
Jahren stieg die Zahl der Fertigstellungen.
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
in Einfamilienhäusern in Zweifamilienhäusern in Mehrfamilienhäusern Sonstige
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

3.5 Wohnungsmarktbilanz 2004
Angespannter
Wohnungsmarkt
Rund die Hälfte
aller Elmshorner
Wohnungen mit
Nettokaltmiete unter
5 Euro/m²
- 32 -
Der Wohnungsmarkt in Elmshorn ist zurzeit leicht angespannt.
Den rund 22.900 Wohneinheiten stehen
23.200 Haushalte gegenüber. Selbst die Wohnungsbestände
im Gebiet der Sozialen Stadt in Hainholz
sind trotz baulicher Mängel gut vermietet.
Darüber hinaus lassen sich folgende Merkmale feststellen,
die für die weitere Einschätzung von Bedeutung
sind:
• Hinsichtlich des Baualters dominiert Wohnbebauung
der fünfziger und sechziger Jahre.
• Viele ältere Hauseigentümer tragen sich mit dem
Gedanken, ihr Eigenheim zu verkaufen und in die
Innenstadt zu ziehen, jedoch fehlt es in innerstädtischer
Lage an attraktiven, gut ausgestatteten
Zwei- bis Dreizimmerwohnungen zwischen 60 und
80 qm Wohnfläche.
• Der Verkauf von Wohneigentum war in den vergangenen
zwei bis drei Jahren rückläufig, hat sich
jedoch gegenwärtig auf einem etwas niedrigeren
Niveau stabilisiert. Die Nachfrage nach freistehenden
Einfamilienhäusern übertrifft das Interesse an
Reihenhäusern und Eigentumswohnungen bei weitem.
Reihenhäuser können zurzeit oft nur vermietet
werden.
• Gerade von Familien und Haushalten mit geringem
Einkommen wird preiswerter Wohnraum gesucht.
Die Zahl der Personen, die Hilfe zum Lebensunterhalt
beziehen, steigt und befindet sich nach einem
zwischenzeitlichen Tief im Jahre 2001 auf
dem Niveau des Jahres 1998.
Insgesamt gibt es in Elmshorn geschätzt rund 12.400
Mietwohnungen. Im Rahmen der Unternehmensbefragung
wurden wohnungsbezogene Daten zu 34 % des
Bestands (4.725 WE) hinsichtlich ihrer Größen- und
Mietpreisstruktur sowie ihrer Beschaffenheit und ihres
Sanierungsstands ausgewertet. Abb. 16 gibt einen
Überblick über die Mietstruktur im Bestand der großen
Wohnungsunternehmen. Demnach liegt bei mehr als

Nur geringe Mieterhöhung
18%
17% 17%
17%
- 33 -
der Hälfte aller Wohnungen die durchschnittliche
Nettokaltmiete pro Quadratmeter unter 5,00 Euro. Bezogen
auf den freifinanzierten Wohnungsbestand liegt
der Anteil mit 45 % etwas geringer (vgl. Abb. 17)
Die Mieten in Elmshorn sind in den letzten Jahren je
nach Ausstattung und Lage nur leicht gestiegen. Der
Anstieg der Mieten bewegt sich im Bereich der Inflationsrate.
Abb. 16 Mietenstruktur Unternehmensbestand
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
11%
23%
21%
16%
30%
32%
35%
29%
10% 10%
9%
unter 4 4 bis 4,50 4,50 bis 5 5 bis 5,50 5,50 bis 6 über 6
Nettokaltmiete in EUR / m²
1%
5%
0%
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
Mietstruktur insgesamt Freifinanzierter Wohnungsbau Mietpreisgebundener Wohnungsbestand
Abb. 17 Mietpreisspiegel Unternehmensdaten Elmshorn
im Vergleich zum Mietenspiegel Hamburg
© GEWOS © GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
Neuvertragsmieten:
Mittelwert Euro/m²
HH = Hamburg
© GEWOS

3.6 Kleinräumige Situation
Divergierende
Bevölkerungsentwicklung
auf
Stadtteilebene
Unterschiedliche
Altersstruktur
- 34 -
In den letzten Jahren gab es unterschiedliche Bevölkerungsveränderungen
in den einzelnen Stadtteilen von
Elmshorn. Während die Einwohnerzahl in Langenmoor/Kaltenweide,
Klostersande und Köhnholz zwischen
1998 und 2004 zurückgegangen ist, hat sie in
den anderen Gebieten zum Teil erheblich zugenommen.
Dabei stechen besonders Papenhöhe und Vosskuhlen
hervor, die jeweils Bevölkerungsgewinne von 23
bzw. 69 % zu verzeichnen hatten. Maßgeblich verantwortlich
ist der Neubau in den Stadtteilen.
Abb. 18 Bevölkerungsveränderung 1998 bis 2004 *
Innenstadt
Sandberg/Flamweg
Papenhöhe
Sibirien
Vosskuhlen
Langenmoor/Kaltenweide
Langelohe
Ramskamp
Hainholz
Lieth
Klostersande
Köhnholz
Durchschnitt Elmshorn
+66 %
-10% 0% 10% 20% 30%
* Haupt- und Nebenwohnsitz
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
Bevölkerung 2004
6.322
6.187
1.460
311
702
6.473
5.618
3.024
6.655
2.336
9.400
1.335
© GEWOS
Ähnlich wie die Bevölkerungsentwicklung stellt sich
auch die Altersstruktur in den einzelnen Stadtteilen unterschiedlich
dar. Sowohl die nördlich als auch die
süd(west)lich gelegenen Gebiete weisen einen überdurchschnittlich
hohen Anteil an unter 16-Jährigen auf.
Demgegenüber ist in fast allen diesen Stadtteilen die
Zahl der über 64-Jährigen unter dem Durchschnitt der
Gesamtstadt Elmshorn (16 %). Mit den anderen Gebieten
verhält es sich nahezu umgekehrt.

Wie bewerten die
Elmshorner Bürger
ihren Stadtteil?
- 35 -
Abb. 19 Alterstruktur in den einzelnen Stadtteilen
Anteil der unter 16-Jährigen
Gesamtstadt: 17%
a
c
c
a
b b
a c
a
c
c
a
b
c
Anteil der über 64-Jährigen
Gesamtstadt: 18%
c c
b
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden die Elmshorner
zu den Stärken und Schwächen des eigenen
Stadtteils befragt. Insgesamt sind 83 % der befragten
Mieter der Haushaltsbefragung zufrieden mit ihrem
Stadtteil. Besonders hoch ist die Zufriedenheit bei den
Mietern in Köhnholz und Langenmoor/Kaltenweide (über
98 %). Besonders niedrig ist die Zufriedenheit dagegen
in Hainholz, insbesondere bei den Mietern im Schwerpunktgebiet.
a
c a
b
b
c
b c
a
a
b
c
a

Unterschiedliche
Gründe für
Beurteilung des
Stadtteils
- 36 -
Abb. 20 Anteil der mit dem Stadtteil zufriedenen Mieter
Gesamtstadt: 83 %
++
+
++ +
++
+
++
++
_
_ _
Die Befragten hatten die Möglichkeit, im Rahmen einer
offenen Frage ihre Gründe für die Zufriedenheit bzw.
Unzufriedenheit mit dem Stadtteil darzustellen. Zumeist
wurde die hohe Zufriedenheit mit dem Stadtteil mit der
zentralen Lage bzw. mit dem ruhigen Umfeld begründet.
Die Ergebnisse spiegeln die unterschiedlichen Qualitäten
der Stadtteile wider (vgl. Abb. 21). Aufgrund der zumeist
hohen Zufriedenheit mit den Stadtteilen wurden
nur wenige Unzufriedenheitsgründe genannt. Zumeist
wurden der hohe Ausländeranteil, das negative soziale
Umfeld und die Vermüllung bemängelt, insbesondere in
Hainholz.
+
++
+
_
__

- 37 -
Abb. 21 Gründe für die Zufriedenheit mit dem Stadtteil
nach Stadtteilen und Schwerpunktgebieten
Anteil des jeweiligen Grundes an allen genannten Gründen
Ruhiges Umfeld
Kurze Wege/ zentrale
Lage
Grünanlagen/ Nähe
zu Parks
Einkaufsmöglichkeiten
Nachbarschaft
* Feldbesetzung gering
Gesamt
46 %
43 %
14 %
12 %
12 %
ST
Hainholz
52 %
15 %
12 %
21 %
9 %
SG
Hainholz*
33 %
-
33 %
67 %
33 %
ST
Innenstadt
-
92 %
2 %
16 %
2 %
ST
Klostersande
64 %
26 %
22 %
4 %
25 %
SG
Klostersande*
57 %
14 %
57 %
-
14 %
ST
Langelohe
53 %
31 %
25 %
9 %
3 %
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg /
Flamweg
45 %
62 %
5 %
9 %
8 %
© GEWOS
• Im Schwerpunktgebiet Hainholz ist die Zufriedenheit
mit den Einkaufsmöglichkeiten dank des neu gestalteten
Einkaufzentrums sehr hoch.
• In der Innenstadt wird die zentrale Lage als besonders
positiv eingestuft.
• Der Stadtteil Klostersande zeichnet sich durch das
ruhige Wohnumfeld in Verbindung mit nahegelegenen
Park- und Grünanlagen aus.
• Sandberg/Flamweg zeichnet sich aus Sicht der befragten
Haushalte vor allen Dingen durch die zentrale
Lage und die kurzen Wege aus.

3.7 Elmshorn und das Umland
Bevölkerungsentwicklung
in den
Umlandgemeinden
positiver als in
Elmshorn
Bevölkerungszunahmen
in einigen
Gemeinden
über 8 %
- 38 -
Zwischen 1998 und 2003 hat die Einwohnerzahl in
Elmshorn um 3 % zugenommen. Im gleichen Zeitraum
hatte der Siedlungsraum Elmshorn einen Zuwachs um
4 % zu verzeichnen, während die Bevölkerungszahl in
den Umlandgemeinden sogar um fast 7 % gestiegen ist.
(Zum Vergleich 1994 bis 2001: Elmshorn +2 %, Umlandgemeinden
+10 %)
Abb. 22 Bevölkerungsentwicklung
Siedlungsraum Elmshorn
108
106
104
102
100
98
Index: 1998 = 100
1998 1999 2000 2001 2002 2003
Stadt Elmshorn Umlandgemeinden Siedlungsraum Elmshorn
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Wie die nachfolgende Abbildung des Siedlungsraums
Elmshorn verdeutlicht, sind für die positivere Entwicklung
dieses Gebiets in den letzten Jahre vor allem die
nördlich gelegenen Gemeinden sowie Seeth-Ekholt im
Südosten verantwortlich. Diese Räume haben zwischen
1998 und 2003 jeweils Bevölkerungszuwächse um mindestens
8 % zu verzeichnen.

Kiebitzreihe
a
d
Altenmoor
Raa-Besenbek
a
Seester
c
Umlandgemeinden
gewinnen
Horst (Holstein)
e
Elmshorn
b
c
Bokholt-Hanredder
Klein Nordende
c
- 39 -
Abb. 23 Bevölkerungsentwicklung
Siedlungsraum Elmshorn 1998 - 2003
Klein Offenseth-Sparrieshoop
e
a
Kölln-Reisiek
Seeth-Ekholt
e
Bevölkerungsentwicklung 1998 - 2003
a 0% bis unter 2%
b von 2% bis unter 4%
c von 4% bis unter 6%
d von 6% bis unter 8%
e 8% und mehr
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
©GEWOS
Auch im gesamten Kreis Pinneberg zeigt sich, dass
Elmshorn von der allgemeinen - von vereinzelten Ausnahmen
abgesehen - positiven Bevölkerungsentwicklung
in den letzten Jahren nur verhältnismäßig wenig
profitiert hat. In erster Linie weisen wiederum die nördlichen
Gemeinden hohe Gewinne bei der Einwohnerzahl
auf (teilweise 12 % und mehr). Aber auch im Südwesten
finden sich Gemeinden, die starke bis sehr starke Bevölkerungsanstiege
zu verzeichnen hatten. Maßgeblich
für diese Entwicklung ist das Angebot an günstigem
Bestand in den Umlandgemeinden sowie die räumliche
Entfernung zu Hamburg.

Vergleichsweise
ältere Bevölkerung
in Elmshorn
- 40 -
Abb. 24 Bevölkerungsentwicklung
Kreis Pinneberg 1998 - 2003
b
Osterhorn
Westerhorn Bokel
d e
e
Brande-Hörnerkirchen
Lutzhorn
d e
Groß Offenseth-Aspern
Klein Offenseth-Sparrieshoop b Langeln
Barmstedt
e
Heede a
Bokholt-Hanredder
c e b c
Bullenkuhlen
b b
e
Bilsen
b Elmshorn Kölln-Reisiek Hemdingen
Raa-Besenbek
Bevern
d c
Seeth-Ekholt
c c
Klein Nordende Ellerhoop
Quickborn
Seester
b
b
d
Heidgraben
Groß Nordende
Borstel-Hohenraden b
Seestermühe e e
TorneschKummerfeld
Hasloh
Neuendeich
Uetersen
c c
d a c c
Tangstedt
Prisdorf
a Bönningstedt
Moorregeb
Haselau
c
b
Ellerbek
e Heist Appen e Pinneberg Rellingen
b
Haseldorf
b
b
Halstenbek
b c Holm
d
b
Hetlingen
b
b
Schenefeld
Wedel (Holstein)
Bevölkerungsentwicklung 1998 - 2003
a Bevölkerungsrückgang
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
b leichter Bevölkerungsanstieg (bis 4%)
c moderater Bevölkerungsanstieg (von 4% bis 8%)
d starker Bevölkerungsanstieg (von 8% bis 12%)
e sehr starker Bevölkerungsanstieg (12% und mehr)
© GEWOS
Die Alterstruktur in Elmshorn und im Umland verdeutlicht
den Trend der Bevölkerungsentwicklung in den
letzten Jahren. So sind die Gemeinden mit den höchsten
Bevölkerungsanstiegen auch diejenigen mit dem
höchsten Anteil (27 % und mehr) in der Altersgruppe 30
bis 45 Jahre. Dies illustriert, dass vor allem junge Menschen
in das Umland gezogen sind. Entsprechend unterschiedlich
sind auch die Anteile der Senioren (65
Jahre und älter) in Elmshorn und dem Umland. Während
diese Bevölkerungsgruppe im Umland teilweise
Anteile unter 14 % erreicht, beträgt dieser Wert in
Elmshorn über 18 %.

- 41 -
4 Wohnungsmarktprognose bis 2015/2030
4.1 Prognosevarianten
Um die mögliche Entwicklung in der Stadt Elmshorn
abzubilden, wurden drei Prognosevarianten entwickelt.
Im Folgenden sind für die drei Prognosevarianten die
angenommenen Rahmenbedingungen aufgeführt. Die
Basisvariante zeigt die Entwicklung, die vom Arbeitskreis
als am wahrscheinlichsten angesehen wird.
Abb. 25 Elmshorn: Szenarien der zukünftigen Entwicklung
Basis-Szenario
Wachstumspfad
Metropolregion mit Wachstum
Stärkung der Zentralität
Weiterhin Stadt-Umland-Konkurrenz
Stabile Wirtschaftsstrukturen
Saldo Wanderungen im Plus
Stagnation der Beschäftigtenzahlen
Stabile
wirtschaftliche
Situation
Abweichung
Impuls-Szenario
Spektakuläre Neuansiedlungen
(„Talkline“)
Etablierung als „Wohnstandort“
Stärkung des Zentrums Elmshorn
A 20 mit Elbquerung
Saldo Wanderungen deutlich im Plus
Zunahme der Beschäftigtenzahlen
Basisszenario: Wachstumspfad
Abweichung
Szenario Rückgang
Abwanderung von Unternehmen
Anhaltender Arbeitsplatzabbau
Umland profiliert sich
Konzept „Wachsende Stadt“
mit Sogwirkung
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Aufgrund der stabilen Wirtschaftsstrukturen geht das
Basisszenario trotz des konjunkturell bedingten Anstiegs
der Arbeitslosenzahlen in der jüngeren Vergangenheit
von einer langfristig leicht positiven Entwicklung aus.
Diese wirkt sich bei wachsender Produktivität nicht in
vollem Umfang auf die Beschäftigung aus. Die Zahl der
Arbeitsplätze wird daher stagnieren. Sonderentwicklungen
mit großen Arbeitsplatzeffekten - in der Vergangenheit
etwa die Ansiedlung von Talkline - sind in den
nächsten Jahren nicht zu erwarten.

Hamburg - die
„wachsende Stadt“
Neue wirtschaftliche
Impulse
- 42 -
Als Mitglied der Metropolregion Hamburg profitiert
Elmshorn von einer der wachstumsstärksten Regionen
Europas.
Mit dem Konzept der „wachsenden Stadt“ verfolgt die
Freie und Hansestadt Hamburg hinsichtlich der Siedlungs-
und Bevölkerungsentwicklung allerdings auch
eigene Ansätze der Wohnraumförderung, die der Stadt-
Umland-Wanderung entgegen wirken sollen. Entsprechende
Baugebiete werden oder sind bereits ausgewiesen.
Das Hamburger Konzept der „Wachsenden Stadt“
mit seinen Auswirkungen auf Elmshorn wird daher kontrovers
diskutiert. Zu beachten sind folgende Aspekte:
• Zum einen werden - z.B. durch Ausweisung von
Bauland in Hamburg - die Wanderungen aus Hamburg
heraus in das Umland reduziert. Dieses wirkt
sich auf die Bevölkerungsentwicklung von Elmshorn,
stärker aber noch auf die des Umlandes von Elmshorn
aus.
• Zum anderen aber bietet die Metropolregion als eine
der wachstumsstärksten Regionen in Europa Chancen
für die Entwicklung der gesamten Region. So
haben sich zum Beispiel im Süderelberaum Kommunen
und Landkreise zu einem „Cluster“ zusammen
geschlossen. Nach dem Motto „Stärken stäken"
werden in einer bis zum Jahr 2013 angelegten
Wachstumsinitiative gemeinsame, über Kommunen-
und Ländergrenzen hinausgehende Wachstumspotenziale
erfasst und für die Region nutzbar gemacht.
Obere Variante: Impulsszenario
Für die Obere Variante erfolgte eine positivere Einschätzung
einiger Faktoren der Basisvariante. Nachfolgend
werden die abweichenden Annahmen aufgeführt.
Alle anderen Rahmenbedingungen entwickeln sich so,
wie in der Basisvariante beschrieben.
Durch eine Ansiedlung - wie etwa die von Talkline mit
den damit verbundenen Arbeitsplatzeffekten - wird die
Bevölkerung in Elmshorn stärker ansteigen. Auch der
Ausbau der A 20 könnte durch eine verbesserte Anbin-

Stärkere
Zuwanderung von
Reurbanisierern
Starker Rückgang
der wirtschaftlichen
Entwicklung
Anstieg der Stadt-
Umland-
Wanderungen
- 43 -
dung und entsprechende wirtschaftliche Impulse positive
Wirkungen nach sich ziehen.
Elmshorn ist in erster Linie als gewerblicher Standort,
nicht primär als Wohnstandort bekannt. Durch ein gezieltes
Marketing - verbunden mit einem entsprechenden
Angebot an Wohnungen - können deutlich positive
Effekte erzielt werden.
Untere Variante: Szenario Rückgang
Um die mögliche Bevölkerungsentwicklung besser abschätzen
zu können, erfolgt die zusätzliche Berechnung
einer Unteren Variante, deren Eintrittswahrscheinlichkeit
von GEWOS als eher gering bewertet wird. Die folgenden,
von der Basisvariante abweichenden Einschätzungen
der Faktoren, sind die Grundlage für eine geringere
Bevölkerungsentwicklung.
Die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Elmshorn verläuft
negativer als in den vergangenen Jahren. Es
kommt zu einer Abwanderung von Unternehmen aus
der Stadt und entsprechenden Arbeitsplatzverlusten. In
der Konkurrenz mit anderen Städten und Regionen verliert
Elmshorn an Bedeutung.
Die Profilierung der umliegenden Gemeinden führt dazu,
dass die Stadt-Umland-Wanderung zukünftig ansteigt.
Hierdurch erhöht sich der Anteil der älteren Haushalte,
da vorrangig jüngere Haushalte mit Kindern abwandern
werden.

4.2 Bevölkerungsprognose
- 44 -
Der Verlauf der Bevölkerungsentwicklung der Stadt
Elmshorn in den drei Varianten ergibt sich aus Abbildung
26.
Abb. 26 Entwicklung der Bevölkerung
in der Stadt Elmshorn bis 2030
54.000
52.000
50.000
48.000
46.000
44.000
42.000
40.000
38.000
Personen
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Bevölkerungsgewinne
in der
Basisvariante bis
2015 ...
... bis 2030 jedoch
sinkende Bevölkerung
2010
Wachstumspfad Impuls Rückgang
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
In der Basisvariante erhöht sich die wohnungsmarktrelevante
Bevölkerung in der Stadt Elmshorn von 2004 bis
2015 um rund 1 % auf 49.200 Einwohner. Dies liegt
insbesondere an der im Zeitverlauf zunehmenden Zahl
der Zuwanderungen in die Stadt. Zwar wird sich der
natürliche Bevölkerungssaldo bis 2015 mit steigender
Tendenz negativ entwickeln, er wird jedoch durch steigende
Zuwanderungszahlen zunehmend kompensiert.
Für eine gesicherte Planung und Investitionsentscheidungen
ist es von hoher Bedeutung, Prognosen über
das Jahr 2015 hinaus zu erstellen. Daher wird die Prognose
im Auftrag der Wohnungswirtschaft bis zum Jahr
2030 fortgeschrieben. Der Ausblick bis zum Jahr 2030
zeigt für das Basisszenario eine deutliche Abnahme der
wohnungsmarktrelevanten Bevölkerung in Elmshorn.

In der Oberen
Variante steigt die
Bevölkerung bis
2015 deutlich an ...
... und beginnt erst
2025 leicht zu
sinken
Geringe Bevölkerungsverluste
in
der Unteren Variante
bis 2015 ...
... jedoch bis 2030
insgesamt 15 %
Rückgang
- 45 -
Nachdem im Jahr 2010 ein Bevölkerungshöhepunkt mit
49.500 Personen erreicht ist, sinkt die Bevölkerung
leicht - aber kontinuierlich - und wird im Jahr 2030 rund
46.000 Personen zählen. Maßgeblich für die Entwicklung
ist der zunehmende Sterbeüberschuss. Insgesamt
verringert sich demnach die Einwohnerzahl von 2004
bis 2030 in der Basisvariante um rund 6 %.
In der Oberen Variante steigt die Bevölkerungszahl bis
zum Jahr 2015 kontinuierlich um etwa 5 %. Zwar ist
auch in dieser Variante der natürliche Bevölkerungssaldo
negativ, die höheren Zuwanderungsgewinne aufgrund
der positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
gleichen diesen jedoch aus, so dass es zu einer
deutlichen Bevölkerungszunahme kommt. Mit knapp
51.000 Einwohnern entspricht die Obere Variante der
im Flächennutzungsplan 2010 dargestellten Prognose.
Der Ausblick bis in das Jahr 2030 zeigt, dass sich der
Bevölkerungsanstieg bis zum Jahr 2025 fortsetzen und
erst anschließend der Sterbeüberschuss zu einem
leichten Rückgang der Bevölkerungszahl führen wird.
Über den gesamten Zeitraum von 2004 bis 2030 gesehen
steigt die Bevölkerung in der Oberen Variante um
7 % auf 52.000 Personen.
In der Unteren Variante kommt es dagegen bis 2015 zu
einem geringfügigen Bevölkerungsverlust. Bis 2015 wird
die Zahl der wohnungsmarktrelevanten Personen in
Elmshorn auf 47.000 absinken. Der negative Trend aus
der natürlichen Bevölkerungsentwicklung wird hier
durch den negativen Wanderungssaldo noch verstärkt.
Insbesondere die wirtschaftlich bedingte Abwanderung
zeigt Auswirkungen. Aber auch die Abwanderung junger
Familien in das Umland wirkt sich negativ auf die Bevölkerungsentwicklung
aus.
Der Ausblick bis 2030 zeigt, dass es in der unteren Variante
über den gesamten Zeitraum betrachtet zu einem
deutlichen Bevölkerungsrückgang kommen wird. Dieser
liegt bei rund 15 %, so dass die Anzahl der wohnungsmarktrelevanten
Personen im Jahr 2030 nur noch
41.250 entspricht.

Alterung zeichnet
sich ab
in Prozent
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
- 46 -
Abb. 27 zeigt exemplarisch für die Basisvariante die
Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung im
Zeitablauf. Der Anteil der 30- bis 44-Jährigen an der
Gesamtbevölkerung, der die Nachfrage nach Wohneigentum
maßgeblich bestimmt, nimmt in der Stadt Elmshorn
bis zum Jahr 2015 mit knapp drei Prozentpunkten
deutlich ab. Dagegen kommt es sowohl in der Altersgruppe
der 45- bis 64-Jährigen als auch in der Altersgruppe
der über 65-Jährigen zu einem Anstieg um drei
bzw. einen Prozentpunkt. Im Jahr 2030 macht diese
Altersgruppe 21 % der Elmshorner Bevölkerung aus.
Somit wird es unter den Annahmen der Basisvariante in
der Stadt Elmshorn zu einer Alterung der Bevölkerung
kommen. Langfristig besteht somit ein Bedarf an altengerechten
Wohnformen.
Abb. 27 Altersstruktur der Bevölkerung
Wachstumspfad Elmshorn
2004 bis 2015 2004 bis 2030
in Prozentpunkte
5
3
unter 6 6-19 20-29 30-44 45-64 65 und älter
Altersgruppen
2004 2010 2015 2020 2025 2030
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
1
-1
-3
-5
© GEWOS

- 47 -
4.3 Kleinräumige Bevölkerungsprognose bis 2015
Neubaugebiete
nicht in Schwerpunktstadtteilen
Im Folgenden wird die Bevölkerungsveränderung bis
zum Jahr 2015 in ausgewählten Stadtteilen in Elmshorn
betrachtet.
Abb. 28 Bevölkerungsveränderung 2004 bis 2015
Ausgewählte Stadtteile
Innenstadt
Sandberg/Flamweg
Langenmoor/Kaltenweide
Langelohe
Hainholz
Klos ters ande
Durchschnitt Elmshorn
(ohne Neubaugebiet Vosskuhlen)
+69%
-4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4%
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
In Elmshorn wird die Bevölkerung bis zum Jahr 2015
um 1 % leicht zunehmen. In den einzelnen Stadtteilen
wird sich allerdings eine sehr unterschiedliche Entwicklung
ergeben. So kann von den betrachteten Stadtteilen
nur Sandberg/Flamweg einen leichten Einwohnerzuwachs
erzielen. Demgegenüber verlieren alle anderen
aufgeführten Stadtteile bis 2015 an Bevölkerung. Ausschlaggebend
für die Entwicklung sind die Zuzüge in die
Baugebiete, die Geburten (insbesondere in den jetzigen
Neubaugebieten) und die Alterung der Bevölkerung. Die
großen Elmshorner Baugebiete (wie zum Beispiel in der
Äußeren Kaltenweide/Voßkuhlen) liegen mit Ausnahme
des Gebietes am Adenauerdamm nicht in den betrachteten
Stadtteilen.

4.4 Haushaltsprognose
Entwicklung der
Haushalte in der
Basisvariante bis
2015 positiv ...
... anschließend
jedoch sinkend
- 48 -
In der Basisvariante erhöht sich die Anzahl der wohnungsmarktrelevanten
Haushalte in der Stadt Elmshorn
von 23.200 im Jahr 2004 auf 23.900 im Jahr 2015 (vgl.
Abb. 29). Der insgesamt leicht positive Verlauf der Bevölkerungsentwicklung
wirkt sich durch den Trend zur
Haushaltsverkleinerung deutlich auf die Entwicklung der
Haushaltszahlen aus.
Der Ausblick bis 2030 zeigt jedoch, dass es nach 2014
in der Basisvariante zu einem Rückgang der Haushalte
auf 23.000 im Jahr 2030 kommen wird. Damit ist wieder
annähernd das Niveau des Jahres 2004 erreicht (-1 %).
Abb. 29 Entwicklung der Haushalte
in der Stadt Elmshorn bis 2030
27.000
26.000
25.000
24.000
23.000
22.000
21.000
20.000
19.000
Haushalte
2004
2005
2006
2007
2008
In der Oberen
Variante bis 2015
stark ansteigend
2009
Wachstumspfad Impuls Rückgang
Anmerkung: Wohnungsmarktrelevante Haushalte
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Mit der steigenden Bevölkerungszahl in der Oberen Variante
steigt bis 2015 auch die Zahl der Haushalte auf
24.650 Haushalte. Ausschlaggebend für die sehr positve
Entwicklung ist auch in dieser Variante der Trend zur
Verkleinerung der Haushalte. Nach anfänglich starken
Zunahmen in der Haushaltszahl kommt es ab 2024 allerdings
zu einer Stagnation der Haushaltszahl.

... und in der
Unteren Variante
leicht zunehmend
bis 2015
Durchschnittliche
Haushaltsgröße
weiterhin rückläufig
- 49 -
In der Unteren Variante kommt es bei leicht sinkender
Bevölkerung zu einer geringfügigen Abnahme der wohnungsmarktrelevanten
Haushalte auf 23.000 im Jahr
2015. Die Verkleinerung der Haushaltsgröße führt zunächst
zu leicht steigenden Haushaltszahlen. Dadurch
kann die Abnahme der Bevölkerung noch kompensiert
werden, jedoch entwickeln sich die Haushaltszahlen ab
dem Jahr 2010 leicht negativ. Dies setzt sich bis 2030,
insbesondere ab 2020 verstärkt fort. Daraus resultiert
eine Abnahme der Haushaltszahl von 2014 bis 2030
von 11 % auf 20.700 Haushalte.
Sowohl in der Basisvariante als auch in der Oberen Variante
fällt die Zunahme der Haushalte höher aus als die
Zunahme der Bevölkerung. Ursache ist die weitere Verkleinerung
der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Die
Haushaltsgrößenentwicklung beschleunigt die Nachfrage
am Wohnungsmarkt. Auch in der unteren Variante
ergibt sich aufgrund der Verringerung der durchschnittlichen
Haushaltsgröße bis zum Jahr 2015 eine leichte
Zunahme der Haushalte trotz sinkender Bevölkerungszahl.
Abb. 30 Entwicklung der Haushaltsstruktur in der
Stadt Elmshorn 2004 - 2030 (Basisvariante)
60
50
40
30
20
10
0
in Prozent
1 Pers. 2 Pers. 3 Pers. 4 Pers. u. mehr
Altersgruppen
2004 2010 2015 2020 2030
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

Abgeschwächte
Verkleinerung der
Haushalte
… ebenso der
Anteil der Einpersonenhaushalte
4.5 Wohnungsmarktbilanz
Wohnungsmarktbilanz
gleich Saldo
aus Teilmärkten
Nachholbedarf
von 2 % des Wohnungsbestandes
- 50 -
Die Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße
von 1987 bis 2001 resultiert aus dem Singularisierungstrend
und dem Anstieg der Zahl älterer Personen, die in
kleineren Haushalten leben. Allerdings wird die Verringerung
zukünftig durch andere Faktoren abgeschwächt.
So wirkt sich die Abnahme des Anteils der so genannten
„Kriegerwitwenhaushalte“ durch Sterbefälle dämpfend
aus. Aus diesem Grund sinkt die durchschnittliche
Haushaltsgröße in der Basisvariante von 2001 bis 2015
mit rund 3 % nicht mehr so stark wie zuvor.
Der Anteil der Einpersonenhaushalte steigt in der Basisvariante
um knapp zwei Prozentpunkte an. Bei den
Drei- und Mehrpersonenhaushalten kommt es dagegen
bis 2015 zu einer deutlichen Verringerung des Anteils
an allen Haushaltsgrößen.
Für die Betrachtung des Wohnungsmarktes 2015 wird
eine rechnerische Gegenüberstellung der prognostizierten
Entwicklung der wohnungsmarktrelevanten Nachfrage
mit dem prognostizierten wohnungsmarktrelevanten
Wohnungsbestand vorgenommen.
Bei den folgenden Zahlen zur Wohnungsmarktbilanz
2015 ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen
rechnerischen Saldo für den Gesamtmarkt handelt. Ein
rechnerischer Angebotsüberhang im Markt kann sich im
Einzelfall aus Nachfrageüberhängen in einzelnen Teilmärkten
sowie erheblich höheren Angebotsüberhängen
in anderen Teilmärkten zusammensetzen.
Für das Jahr 2004 ergibt sich auf dem Elmshorner Wohnungsmarkt
ein rechnerischer Nachfrageüberhang von
300 Wohneinheiten. Das sind knapp 2 % des Wohnungsbestandes.
Eine Fluktuationsreserve ist hier noch
nicht berücksichtigt.

- 51 -
Abb. 31 Entwicklung der Zahl der Haushalte und der
Wohneinheiten in der Stadt Elmshorn 2004 bis 2015
25.000
24.000
23.000
22.000
21.000
2004
2005
2006
Basisvariante:
Zusätzlicher Bedarf
von 700 Wohneinheiten
Handlungsfeld
Neubau
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Basisvariante Wohneinheiten 2004
2013
2014
2015
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Aus dem Anstieg der Haushalte ergibt sich zum Ende
des Prognosezeitraums 2015 in der Basisvariante eine
zusätzliche Nachfrage nach knapp 700 Wohneinheiten.
Aus Nachholbedarf und Zusatzbedarf resultiert eine
Größenordnung von 1.000 Wohneinheiten.
Der hieraus resultierende Neubaubedarf wird in Kapitel
6.1 unter den Handlungsfeldern abgeleitet. Hierzu werden
auch die Fluktuationsreserve sowie der Abgang
betrachtet.
4.6 Sektorale Differenzierung der Wohnungsmärkte 2015
Differenzierung der
Nachfrage nach
Teilmärkten für die
Basisvariante
Um die Handlungsbedarfe herauszuarbeiten, werden für
einzelne Teilmärkte die künftige Nachfrage mit dem heutigen
Angebot verglichen. Hierzu wurden die rechnerisch
ermittelten Verteilungen der Nachfrage auf die einzelnen
Teilmärkte für das Jahr 2015 dem Angebot des Basisjahres
2004 gegenübergestellt. Der Abgleich der zukünf
tigen Nachfrage mit dem heutigen Angebot berücksichtigt
weder die Neubautätigkeit noch den zu erwartenden
Abgang, so dass per Saldo eine zusätzliche Nachfrage

- 52 -
ermittelt wird. Die Differenzierung der prognostizierten
Nachfrage 2015 auf die einzelnen Teilmärkte erfolgt für
die Basisvariante.
Abb. 32 Haushalte 2015 vs. Wohneinheiten 2004
Entwicklung der Wohnpräferenzen
Haushalte
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Wohnungstyp
EFH/ZFH
Nachfrage nach
Eigenheimen steigt
deutlich an
Anstieg der
Eigentümerquote
MFH
Eigentumsform
Eigentum
Trend 2030
Miete
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Die Gegenüberstellung der zukünftigen Nachfrage mit
dem heutigen Angebot im Marktsegment der Ein- und
Zweifamilienhäuser zeigt, dass sich bis 2015 eine erhebliche
zusätzliche Nachfrage von rund 950 Wohneinheiten
ergibt. Im Mehrfamilienhaussektor wird sich ein sehr
niedriger Nachfrageüberhang herausbilden.
Der Anteil der Haushalte, die in den eigenen vier Wänden
wohnen, wird sich in der Stadt Elmshorn auch künftig
erhöhen. Im Jahr 2004 lag die Eigentümerquote bei
37 %, bis 2015 steigt sie auf fast 40 % an. GEWOS geht
davon aus, dass sich der Prozess der Eigentumsbildung
weiter fortsetzen wird, wenn auch leicht abgeschwächt.
Der absehbare Wegfall der Eigenheimzulage wird durch
die zu erwartende Marktreaktion mit einem wachsenden
Umfang an preisgünstigen Angeboten kompensiert. Die
momentane wirtschaftliche Stagnationsphase wirkt sich
vorübergehend dämpfend auf die Nachfrage nach Eigentum
aus.

Zusätzliche
Nachfrage nach
Eigentümerwohneinheiten
Geringer Nachfrageüberhang
im Mietwohnungsmarkt
2015
- 53 -
Die Gegenüberstellung der zukünftigen Nachfrage mit
dem heutigen Angebot im Marktsegment der Eigentümerwohneinheiten
zeigt, dass sich hier bis 2015 eine
zusätzliche Nachfrage im Umfang von rund 850 Wohneinheiten
ergibt.
Im Teilmarkt des Mietwohnungsmarktes wird sich bis
2015 ein leichter Nachfrageüberhang von 150 Wohneinheiten
- bezogen auf den Wohnungsbestand dieses
Teilmarktes im Jahr 2004 - ergeben.

- 54 -
5 Handlungsfelder des Wohnraumversorgungskonzeptes
Abb. 33 Handlungsfelder Wohnen
Überprüfung des
Neubaubedarfs
Die Herausforderungen, denen sich der Wohnungsmarkt
in Elmshorn stellen muss, sind vielschichtig. Auf der einen
Seite gilt es, die erwartete positive Entwicklung der
Nachfrage aufzunehmen und in entsprechende Maßnahmen
umzusetzen:
Handlungsfeld „Wachstum sichern“
Wichtige Ansatzpunkte sind:
• Bedarfsgerechte Ausweisung an Bauland vor dem
Hintergrund der demographischen Entwicklung
• Sicherstellung der benötigten Flächen vor dem
Hintergrund des Ziels „sparsamer Flächenverbrauch“

Bedarf an preisgünstigemWohnraum
prüfen
Maßnahmen im
Bestand
Strategien zur Stabilisierung
von Hainholz
- 55 -
Auf der anderen Seite müssen bei einem wachsenden
Markt die Bedürfnisse der Haushalte befriedigt werden,
die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind:
Handlungsfeld „Preiswerten Wohnraum sichern“
Wichtige Ansatzpunkte sind:
• Sicherstellung eines ausreichenden Angebots an
preisgünstigem oder gefördertem Wohnraum -
auch zukünftig (quantitativ)
• Sicherstellung eines bedarfsgerechten Angebots
an preisgünstigem oder gefördertem Wohnraum
(qualitativ)
Die Bevölkerung in Elmshorn wird älter, die Ansprüche
an die Wohnung ändern sich. Gleichzeitig altert auch der
Bestand: Mit welchen Maßnahmen kann der Bestand
nachhaltig modernisiert werden?
Handlungsfeld „Generationenwechsel“
Wichtige Ansatzpunkte sind:
• Modernisierung vor dem Hintergrund der Änderung
der Wohnpräferenzen
• Sicherstellung einer bedarfsgerechten Modernisierung
und Instandsetzung (Angebot an preisgünstigem
Wohnraum)
• Pflege und gegebenenfalls Aufwertung von Stadtteilen
Im Stadtteil Hainholz zeigen sich deutlich negative Auswirkungen
über das eigentliche Schwerpunktgebiet der
„Sozialen Stadt“ hinaus. Mit welchen Strategien können
die Bestände in Hainholz dauerhaft stabilisiert und entwickelt
werden?
Handlungsfeld „Hainholz“

6 Handlungsfelder
6.1 Handlungsfeld Neubau
6.1.1 Wohnungsmarktbilanz 2015
Wohnungsmarktbilanz
gleich Saldo
aus Teilmärkten
Unterscheidung
von drei Bedarfsgruppen
- 56 -
Für die Betrachtung des Neubaubedarfs für die Stadt
Elmshorn mit Blick auf das Jahr 2015 wird eine Gegenüberstellung
der prognostizierten Nachfrageentwicklung
mit dem fortgeschriebenen Wohnungsbestand vorgenommen.
Es erfolgt hierzu
• eine Bilanzierung des Wohnungsmarktes 2015
• die Ableitung des Neubaubedarfs
• die Empfehlung zur Ausweisung von Flächen und
zur Art der Bebauung
Im Jahre 2004 gab es in Elmshorn ein wohnungsmarktrelevantes
Angebot von 22.900 Wohneinheiten. Unter
Berücksichtigung des Abgangs und ohne Neubau verringert
sich der Wohnungsbestand bis zum Jahr 2015
auf rund 22.100 Wohneinheiten.
Bei den folgenden Zahlen zur Wohnungsmarktbilanz
2015 ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen
rechnerischen Saldo für den Gesamtmarkt handelt. Ein
rechnerischer Angebotsüberhang auf dem gesamten
Markt kann sich im Einzelfall aus Nachfrageüberhängen
auf einzelnen Teilmärkten sowie erheblich höheren Angebotsüberhängen
auf anderen Teilmärkten zusammensetzen.
Nachfolgend wird daher auch eine Differenzierung
nach Teilmärkten vorgenommen.
Im Rahmen der Bilanzierung lassen sich drei Bedarfsgruppen
unterscheiden:
• Zusatzbedarf: Dieser ergibt sich zum einen aus der
Differenz zwischen dem Angebot an Wohneinheiten
und der Zahl der Haushalte im Jahr 2004. Zum anderen
resultiert der Zusatzbedarf aus dem zukünftigen
Wachstum an Haushalten bis zum Jahr 2015.

- 57 -
• Ersatzbedarf: Dieser ergibt sich aus den künftigen
Wohnungsabgängen durch Abriss, Zusammenlegung
oder Umwidmung.
• Zusätzlich betrachtet werden muss die Fluktuationsreserve.
Zusatzbedarf Der im Jahr 2004 festgestellte Zusatzbedarf von 300
Wohneinheiten (ohne Fluktuationsreserve) vergrößert
sich durch das Wachstum an Haushalten in der Basisvariante
bis zum Jahr 2015 auf 1.000 Wohneinheiten. Ohne
den Abgang von Wohnungen würde der Zusatzbedarf
im Jahr 2030 den Stand des Jahres 2004 (s. Abb. 34 -
Wohneinheiten 2004/dunkelgrüne Line) unterschreiten.
Abb. 34 Entwicklung der Haushalte und der Wohnungen
in Elmshorn 2004 bis 2030
26.000
25.000
24.000
23.000
22.000
21.000
20.000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Wachstumspfad Obere Variante Untere Variante
Wohneinheiten 2004 Wohneinheit mit Abgang
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

Zusatzbedarf in der
Unteren Variante
- 58 -
Bei extrem negativ verlaufender Haushaltsentwicklung in
der Unteren Variante beträgt der Zusatzbedarf 150
Wohneinheiten.
Ersatzbedarf In allen Varianten entsteht ein Ersatzbedarf bedingt
durch den Abgang an Wohneinheiten. Dieser liegt bei
rund 800 Einheiten und ist überwiegend im Bereich der
Mehrfamilienhäuser zu finden. Der Abgang bei den Ein-
und Zweifamilienhäusern resultiert aus der Zusammenlegung
der Wohnungen in Zweifamilienhäusern im Zuge
von Modernisierungen, aber auch aus tatsächlichem
Abriss von älteren Objekten mit anschließendem Neubau.
Fluktuationsreserve Aus der Einbeziehung einer mittleren Fluktuationsreserve
in Höhe von 2 % resultiert ein Bedarf von 460 Wohneinheiten.
Tabelle 1 Bedarfsentwicklung in den drei Varianten
Basisvariante
Obere
Variante
Untere
Variante
Zusatzbedarf 1.000 1.800 150
Ersatzbedarf 800 800 800
Fluktuationsreserve 2 % 460 460 460
Summe 2.260 3.060 1.410
© GEWOS
Die Basisvariante verkörpert die als wahrscheinlich eingestufte
Entwicklung. Die weiteren Berechnungen beziehen
sich auf diese Variante.
Ermittlung bis 2030 Nach dem Jahr 2019 wird die Zahl der Haushalte in
Elmshorn sinken. Gleichzeitig vermindert sich der Wohnungsbestand
kontinuierlich durch Abriss, Umnutzung
oder Zusammenlegung weiter. Der Rückgang der Nachfrage
und der Rückgang der Wohneinheiten verläuft in
etwa in der gleichen Größenordnung. Die Herausforderung
nach dem Jahr 2015 wird die kontinuierliche Instandhaltung
und Modernisierung im Bestand sein.

- 59 -
6.1.2 Neubaubedarf und Flächenbedarf
Neubaubedarf in der
Basisvariante 2004:
Knapp 2.300
Wohneinheiten
Bis zum Jahr 2015 ergibt sich in der Summe ein Bedarf
von 2.260 Wohneinheiten, das sind rund 205 Fertigstellungen
pro Jahr. Der Zusatzbedarf konzentriert sich - wie
in Kapitel 4 dargestellt - zu einem überwiegenden Teil
auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Bezogen auf das Jahr
2003 - dem Bezugsjahr für den neuen Flächennutzungsplan
- läge der Bedarf bei knapp 2.400 Einheiten.
Tabelle 2 Bedarfsentwicklung (Basisvariante)
Insgesamt
Ein-/Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Zusatzbedarf 1.000 950 50
Ersatzbedarf 800 250 550
Fluktuationsreserve 2 % 460 180 280
Summe 2.260 1.380 880
Umrechnung der
Wohneinheiten in
Flächen
Berechnung der
Wohnflächen je
Wohneinheit
Eigenheime 115 qm,
Geschosswohnungen
85 qm
© GEWOS
Zur Berechnung der Wohnbauflächen wurde der Bedarf
an Wohneinheiten unter Berücksichtigung des Gebäudetyps
zugrunde gelegt.
In einem ersten Schritt wird mit Hilfe der durchschnittlichen
Wohnfläche und der Anzahl der Wohneinheiten die
Summe der benötigten Wohnfläche berechnet.
Bei Eigenheimen wird von einer durchschnittlichen
Wohnfläche von 115 qm und bei Geschosswohnungen
von einer durchschnittlichen Wohnfläche von 85 qm ausgegangen.
Die Werte ergeben sich aus den durchschnittlichen
Fertigstellungen der Jahre 2001 bis 2003 in
Elmshorn zuzüglich eines Aufschlages für Wohnflächenzuwächse
in den nächsten elf Jahren.

- 60 -
Tabelle 3 Umrechnungskennziffern
Indikatoren Eigenheime Geschosswohnungen
Durchschnittliche Wohnfläche pro WE (in qm) 115 85
Umrechnungsfaktoren
- Netto- in Bruttowohnfläche 1,20 1,30
- Bruttowohnfläche in Geschossfläche 0,85 0,95
- Durchschnittliche GFZ 0,40 0,90
- Minderung GFZ durch Unterausnutzung 10 % 20 %
- Netto- in Bruttowohnbauland 1,25 1,50
Umrechnung von
Nettowohnflächen
in Bruttowohnflächen
Geschossflächenfaktor
GFZ
für Eigenheime 0,4
und für Geschosswohnungen
0,9
© GEWOS
Da es sich bei diesen Flächen um Nettoangaben handelt,
werden in einem zweiten Schritt die Nettowohnflächen
in Bruttowohnflächen umgewandelt. Bei Eigenheimen
wird ein Faktor von 1,2 und bei Geschosswohnungen
ein Faktor von 1,3 in Ansatz gebracht.
Die Bruttowohnfläche wird in einem nächsten Schritt in
die Geschossfläche umgewandelt. Da die Geschossfläche
nur Vollgeschosse berücksichtigt, sind insbesondere
Dachausbauten ohne Vollgeschosscharakter abzuziehen.
Für Eigenheime wird ein Faktor von 0,85 und für
Geschosswohnungen ein Faktor von 0,95 verwendet.
Mit Hilfe der Geschossfläche und der GFZ (Geschossflächenzahl)
wird in einem weiteren Schritt die Fläche für
das Nettowohnbauland berechnet. Für Eigenheime wird
eine GFZ von 0,4 angesetzt. Für Geschosswohnungsbauten
wird eine GFZ von 0,9 in Ansatz gebracht. Diese
GFZ berücksichtigt sowohl die Möglichkeit des verdichteten
Geschosswohnungsbaus in der Innenstadt als
auch den Geschosswohnungsbau in weniger verdichteten
Stadtteilen. In der Umsetzung werden diese Werte
häufig nicht erreicht. Um auch die Unterausnutzung abzubilden,
werden von der GFZ Abschläge in Höhe von
10 % (Eigenheime) bzw. 20 % (Mehrfamilienhäuser)
vorgenommen.

Faktor Netto- in
Bruttowohnbauland
Berechnung des
Wohnbauflächenbedarfs
Flächenbedarf:
75,5 ha
- 61 -
Da im Rahmen der Ausweisung von Nettowohnbaulandflächen
in den Wohngebieten auch weitere Flächen zur
verkehrlichen Erschließung bzw. für die Errichtung
sozialer Infrastruktur zu berücksichtigen sind, erfolgt in
einem letzten Schritt die Umwandlung von Netto- in
Bruttowohnbauland. Für Eigenheimgebiete wird der Faktor
1,25 und für Geschosswohnungsbaugebiete der Faktor
1,5 eingesetzt.
Entsprechend den oben beschriebenen Umrechnungsfaktoren
wurde auf der Grundlage des Bedarfs an künftigen
Wohneinheiten die Berechnung der Wohnbauflächenbedarfe
durchgeführt.
Für den Zeitraum bis 2015 ist ein Bedarf von 2.260
Wohneinheiten ermittelt worden. Dies entspricht einer
Fläche von insgesamt rund 75,5 ha (brutto), entsprechend
30 Wohneinheiten je Hektar. Zu beachten ist
darüber hinaus, dass ein Teil des Ersatzbedarfs auf alten
Wohnbauflächen realisiert wird, die errechnete Fläche
also eher eine Obergrenze aufzeigt.
Tabelle 4 Wohnbauflächenbedarf in Elmshorn bis 2015
(Basisvariante)
Insgesamt Eigenheime Geschosswohnungen
Bruttowohnbaufläche (in ha) 75,5 56,3 19,2
6.1.3 Handlungsempfehlungen Neubau
Flächen für bis zu
2.600 Wohneinheiten
vorhanden
© GEWOS
In Elmshorn sind zum 31.12.2003 Flächen für bis zu
2.600 Wohneinheiten vorhanden. Das Stadtbauamt
Elmshorn geht davon aus, dass in Elmshorn pro Hektar
Bruttowohnbauland 25 bis 30 Wohneinheiten realisiert
werden. In diesem Fall können die im Flächennutzungsplan
2010 dargestellten 64,4 ha Wohnbauflächen zur
Realisierung von 1.600 bis 1.900 Wohneinheiten genutzt
werden. Darüber hinaus ist in den bereits erschlossenen
Wohngebieten eine Baulandreserve von bis zu 200

Handlungsempfehlung
Flächenausweisung
Anhaltender
Trend ins
Eigenheim
Freistehende
Einfamilienhäuser
am Stadtrand
- 62 -
Wohneinheiten vorhanden. Weitere 500 Einheiten können
durch Verdichtung im Bestand oder durch Umwidmung
von gemischten Bauflächen gewonnen werden.
Im neuen Flächennutzungsplan sind weitere Wohnbauflächen
auszuweisen. Die Flächen, die im neuen Flächennutzungsplan
vorgesehen sind, reichen aus, um
den Bedarf für die nächsten Jahre zu decken.
Da mehr als ein Drittel der befragten Haushalte an einen
Auszug aus ihrer derzeitigen Wohnung denkt, sind die
genauen Präferenzen bzw. Wohnwünsche im Hinblick
auf den Neubau von großem Interesse. 37 % der Befragten
würden gerne innerhalb ihres Stadtteils umziehen
und immerhin 77 % planen, im Stadtgebiet von
Elmshorn zu verbleiben. Unter den Haushalten, die beabsichtigen,
aus Elmshorn wegzuziehen, finden sich
vornehmlich zukünftige Bauherren, in der Regel Familien
mit Kindern. Diese gilt es, in der Stadt zu halten (s. u.).
Zwar wollen 74 % der Umzugswilligen in eine Mietwohnung
ziehen, aber immerhin noch 17 % planen den Erwerb
von Eigentum. Dabei sind vor allem Haushalte mit
Kindern (37 %) und Ehepaare bzw. Lebensgemeinschaften
ohne Kinder (24 %) an Wohneigentum interessiert.
79 % der Haushalte mit Kindern bevorzugen dabei das
Eigenheim gegenüber der Eigentumswohnung. Von diesen
Haushalten werden in erster Linie Umzugsziele am
Stadtrand (u. a. Lieth, Sibirien) genannt.
Freistehende Einfamilienhäuser werden gegenüber
Doppelhäusern und insbesondere Reihenhäusern zurzeit
deutlich favorisiert. An der Wrangelpromenade sind
im Reihenhausbestand Leerstände zu beobachten. Zudem
prägen große eingezäunte Freiflächen das Wohnumfeld.
Erfolgreich vermarktet wurden die Reihenhäuser
„Am Fischteich“. Die relativ zentrale Lage, die individuelle
Gestaltung und die soziale Infrastruktur sind neben
der Nähe zum Krankenhaus als Arbeitgeber wichtige
Erfolgsfaktoren.

Foto 1:
Wrangelpromenade
Schlüsselfaktor
Bodenpreis
Individuellen
Wohnungsbau
ermöglichen
- 63 -
Entscheidend für den Erfolg von Baumaßnahmen ist
aber insbesondere ein akzeptabler Bodenpreis, der bei
der jetzigen Marktsituation in Elmshorn eine Obergrenze
von 160 Euro je Quadratmeter (voll erschlossen) nicht
überschreiten sollte. Wichtig ist weiterhin die Nähe zu
Schulen und Kindergärten.
Neben dem Bodenpreis ist die vielseitige Gestaltung des
Angebotes ein wichtiger Faktor für den Erfolg von Flächenausweisungen.
Den Bauherren sollten Gestaltungsspielräume
ermöglicht werden, Bauträger sollten auf
einen Mix an Angeboten setzen und auf im Erscheinungsbild
einheitliche, standardisiert wirkende Gebäude
verzichten. Die Überlassung größerer Flächen an einen
einzigen Bauträger birgt - das Beispiel Wrangelpromenade
zeigt es - zudem die Gefahr in sich, dass bei betrieblichen
Problemen die Bebauung ins Stocken geraten
kann.
GEWOS empfiehlt, rund 20 % der auszuweisenden Flächen
im Eigenheimbau individuell an private Bauherren
zu vergeben.
Flächen sparen Elmshorn verfügt über große Flächen in zentraler Lage.
Beispiel hierfür ist der Schützenplatz in Sandberg/Flamweg
in direkter Nähe zum Haus Elbmarsch,
aber auch die Flächen an der „Schloßstraße/Osterfeld“
in der südlichen Innenstadt, die bereits planungsrechtlich

Empfehlungen zum
Neubau: Wohnungen
mit Komfort in
der Innenstadt
Foto 2:
Schützenplatz
Sandberg/Flamweg
gesichert sind.
- 64 -
Im Zuge der Alterung der Bevölkerung kommt es verstärkt
zu einer Reurbanisierung der älteren Haushalte.
Diese häufig vermögenden Haushalte stellen entsprechend
hohe Ansprüche an die Ausstattung. Sie zeigen
aber auch die Bereitschaft, entsprechende Preise zu
bezahlen.
GEWOS empfiehlt den Neubau von rund 200 gut ausgestatteten
Wohnungen in der Innenstadt. Wichtige Kriterien
sind:
• Zentrale Lage mit guter Erreichbarkeit
• Versorgungsmöglichkeiten im nahen Umfeld
• Barrierefreier Zugang
• Aufzug
• Stellplatz

Foto 3:
Blick Richtung
„Osterfeld“
Potenzial von 900
Mietwohnungen
Zielgruppe „Junge
Haushalte“
Schaffung altengerechterWohnungen
- 65 -
Neben den eigentumsorientierten Maßnahmen ist auch
der Bau von Mietwohnungen wichtig. GEWOS sieht ein
Potenzial von 900 Mietwohnungen im Eigenheim und bei
Geschosswohnungen.
Um neue Bewohnergruppen beispielsweise in die Innenstadt
zu lenken, ist z. B. die Bereitstellung von Apartments
für Haushaltsgründer oder Studenten interessant.
Als kleines Wohnprojekt von zunächst fünfzig Wohneinheiten
im Geschosswohnungsbau ist das Angebot vor
allem für die Studierenden der privaten Fachhochschule
„Nordakademie“ in der Kölner Chaussee sowie der IHK
Wirtschaftsakademie gedacht. Essentielles Ausstattungsmerkmal
ist neben einer einfachen Einbauküche
z. B. der Anschluss an das Internet mit einer Flatrate.
Vor dem Hintergrund des Anstiegs der Zahl der älteren
Einwohner sollten ausgewählte Bestände seniorengerecht
umgebaut oder neu gebaut werden, unter anderem
durch die Schaffung von schwellenfreien Zugängen zu
den Wohnungen. Bei der Auswahl geeigneter Standorte
sollten die Wohnpräferenzen der Seniorenhaushalte
Berücksichtigung finden (wohnungsnahe Einkaufsmöglichkeiten,
gute medizinische Versorgung und gute
ÖPNV-Anbindung, ruhiges Wohnumfeld, Aufzug im Gebäude).
Hier bieten sich beispielsweise innenstadtnahe
Lagen in Sandberg/Flamweg in der Nähe des Hauses
Elbmarsch an. Ein zusätzliches Angebot an haushalts-

Alternativen zum
Eigenheim
- 66 -
nahen Dienstleistungen ist ein wichtiger Vermarktungsfaktor.
Schließlich ist auch der Neubau von größeren Mietwohnungen
mit Vier- bis Fünfzimmerwohnungen angeraten,
und zwar für Familien als Alternative zum Eigenheim.
Hier ist insbesondere die Nähe zu Kindergärten und
Schulen der entscheidende Standortfaktor.
Maßnahmen und Umfang zum Handlungsfeld „Neubau“
• Neubaubedarf von insgesamt 2.260 Wohneinheiten
darunter 1.380 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern
und 880 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern
• Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen wie im
Flächennutzungsplan vorgesehen: 76 ha Bruttowohnbauland
• Direkte Vergabe von 20 % der Flächen im Eigenheimbau
an private Bauherren
• Schaffung von Angeboten durch Neubau
- Eigenheimerwerber: Bevorzugt wird das freistehende
Einfamilienhaus, Reihenhäuser im Eigentum
nur schwer vermarktbar
- Potenzial von 900 Mietwohnungen
- Senioren/Reurbanisierer: Neubau von 200 barrierefreien,
gut ausgestatteten Wohneinheiten in der
Innenstadt (Eigentum)
- Projekt Studentenwohnheim
- Neubau für Senioren (mit Dienstleistungen)
- Große Wohnungen für Familien als Alternative
zum Eigenheim

- 67 -
6.2 Handlungsfeld „Preisgünstiger oder geförderter Wohnraum“
Entscheidender
Faktor für eine
erfolgreiche Wohnraumversorgung
Eine ausreichende Versorgung mit preisgünstigem und
gefördertem Wohnraum ist ein wesentlicher Faktor für
die erfolgreiche Wohnraumversorgung in einer Stadt.
Gerade mietpreisgebundene Wohnungen mit städtischen
Belegungsrechten sind wichtig, um bestimmten
Haushalten, die auf dem freien Wohnungsmarkt nicht
unterkommen, mit Wohnraum zu versorgen. Dies gilt
insbesondere vor dem Hintergrund der sich verändernden
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und des steigenden
Anteils an Arbeitslosen und Haushalten mit einem
geringen Haushaltsnettoeinkommen. Im Folgenden
wird das Angebot an preisgünstigem und gefördertem
Wohnraum in Elmshorn dem Bedarf gegenübergestellt.
6.2.1 Mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum
1.317 belegungsgebundene
Wohnungen
Schwerpunkte in
vier Stadtteilen
NEUE LÜBECKER
und
ADLERSHORST,
größte Vermieter
von gefördertem
Wohnraum
In der Stadt Elmshorn gab es im Januar 2005 einen Bestand
von 1.317 Wohnungen, der aufgrund einer öffentlichen
Förderung einer Mietpreis- und Belegungsbindung
unterliegt.
Der Bestand an gebundenem Wohnraum verteilt sich auf
acht Elmshorner Stadtteile. Mit 383 Wohnungen findet
sich mehr als ein Viertel des heutigen mietpreis- und
belegungsgebundenen Wohnraums im Stadtteil Hainholz.
Fast ebenso viele geförderte Wohnungen befinden
sich in der Innenstadt. Darüber hinaus gibt es auch in
den Stadtteilen Langenmoor/Kaltenweide und Klostersande
und einen verhältnismäßig großen Bestand an
gebundenem Wohnraum.
Mit 720 Wohnungen sind über die Hälfte aller öffentlich
geförderten Wohnungen mit aktuellen Mietpreis- und
Belegungsbindungen im Besitz der NEUE LÜBECKER
Norddeutsche Baugenossenschaft eG. Weitere 37 %
des gebundenen Wohnungsbestands (483 WE) befinden
sich im Eigentum der ADLERSHORST Baugenossenschaft
eG. Die übrigen 9 % (114 WE) haben unterschiedliche
Eigentümer.

0
0
4
7
- 68 -
Abb. 35 Mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum
Hainholz
Innenstadt
Klostersande
Langenmoor/Kaltenweide
Köhnholz
Sandberg/Flamweg
Langelohe
1
0
Voßkuhlen
0
3
5
14
19
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
Vorschlags- oder Belegrechte der Stadt Öffentlich gefördert und Mietpreisgebunden
© GEWOS
497 Wohnungen mit
direkten städtischen
Belegungsrechten
Jedes zweite
städtische Belegrecht
in Hainholz
21
21
Verteilung über die Stadtteile in Prozent
0 10 20 30 40 50
Von den 1.317 öffentlich geförderten Wohnungen wurde
der Bau von 497 derzeit noch gebundenen Wohnungen
ergänzend durch kommunale Mittel der Stadt Elmshorn
gefördert. Für diese Wohnungen besitzt die Stadt Elmshorn
entweder ein direktes Belegungsrecht oder ein
Vorschlagsrecht bei der Vermietung, so dass die beim
Sozialamt vorsprechenden Haushalte mit dringendem
Wohnraumbedarf zeitnah untergebracht werden können.
In diesen Wohnungen finden insbesondere Haushalte
mit einem dringenden Wohnraumbedarf sowie Haushalte,
die aufgrund spezieller Merkmale nur geringe Chancen
auf dem freien Wohnungsmarkt haben, eine Heimat.
Knapp die Hälfte (244 WE) aller Wohnungen mit städtischen
Belegrechten finden sich im Stadtteil Hainholz
(vgl. Abb. 35). Die Sozialstruktur in Hainholz wird besonders
in den Bereichen mit Mietwohnungsbeständen
erheblich durch den hohen Anteil an gebundenem
Wohnraum - insbesondere den Wohnungen mit städtischen
Belegrechten - geprägt. Hinzu kommen die rund
750 Wohnungen im sogenannten Thormälenbestand,
die zwar keiner Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen,
die aber aufgrund ihrer relativ geringen Mieten
28
29
49

- 69 -
und ihrer schlechten Qualität infolge eines erheblichen
Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarfs vielfach
von sozial schwachen Mietergruppen bewohnt werden.
Die 497 Wohnungen, für die die Stadt direkte Belegungs-
bzw. Vorschlagsrechte besitzt, liegen im Bestand
der folgenden vier Eigentümer:
Tabelle 5 Wohnungen mit städtischem Belegungsrecht nach Eigentümer
Eigentümer Anzahl Wohnungen Anteil
ADLERSHORST 287 58 %
NEUE LÜBECKER 175 35 %
Pingel 18 4 %
GeWoGe 17 3 %
Gesamtstadt Elmshorn 497 100 %
Rund 340 Wohnungen
fallen bis 2008
aus der Bindung
© GEWOS
Von den öffentlich geförderten Wohnungen in Elmshorn
fällt bis Ende 2008 rund ein Viertel aus der Mietpreis-
und Belegungsbindung (vgl. Tab. 5). Fast die Hälfte
des Bestands bleibt der Stadt Elmshorn aufgrund der in
Schleswig-Holstein typischen sehr langen vereinbarten
Tilgungs- und Förderzeiträume jedoch mindestens bis
2050 erhalten. Allerdings können die Eigentümer von
ihrem Recht der vorzeitigen Tilgung Gebrauch machen,
so dass der tatsächliche Bindungsausfall nicht exakt
absehbar ist.
Tabelle 6 Tilgungsende des geförderten Wohnungsbestands
Voraussichtliches Tilgungsende
Anzahl der
Wohnungen
Prozentualer
Anteil
Prozente
aufsummiert
2005 bis 2010 340 26 % 26 %
2011 bis 2015 0 0 % 26 %
2016 bis 2020 16 1 % 27 %
2021 bis 2030 19 1 % 28 %
2031 bis 2050 21 2 % 30 %
2051 bis 2070 284 22 % 52 %
nach 2070 637 48 % 100 %
Summe 1.317 100 % 100 %
© GEWOS

- 70 -
Tabelle 7 Bindungsauslauf direkter städtischer Belegrechte
Ende des Belegungsrechts
Anzahl der
Wohnungen
Prozentualer
Anteil
Prozente
aufsummiert
2005 bis 2010 20 4 % 4 %
2011 bis 2015 0 0 % 4 %
2016 bis 2020 14 3 % 7 %
2021 bis 2030 28 6 % 13 %
2031 bis 2050 121 24 % 37 %
2051 bis 2070 191 38 % 75 %
nach 2070 123 25 % 100 %
Summe 497 100 % 100 %
Zunehmend weniger
neue Bindungen
Überwiegend
Wohnungen mit
zwei Wohnräumen
© GEWOS
Bereits in den letzten vier Jahren ist mit rund 300 mietpreisgebundenen
Wohnungen der Bestand an Sozialwohnungen
in Elmshorn erheblich reduziert worden.
Darunter waren allein 124 Wohnungen mit städtischen
Belegrechten, die dem Sozialamt nicht mehr für eine
direkte Belegung oder über das Vorschlagsrecht zur
Verfügung stehen.
Der Bindungsausfall ist auch deswegen problematisch,
da die Anzahl der neu geförderten Wohnungen in Elmshorn
- wie auch in Schleswig-Holstein insgesamt - stark
zurückgegangen ist. Dieser Trend - gekoppelt mit dem
Bindungsausfall - führt dazu, dass zukünftig eher weniger
mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen
zur Verfügung stehen werden.
Sowohl beim Gesamtbestand an mietpreis- und belegungsgebundenen
Wohnungen als auch bei den Wohnungen
mit städtischen Belegungsrechten handelt es
sich zu rund der Hälfte um Zweizimmerwohnungen (vgl.
Tab. 8). Ein weiteres Drittel sind Dreizimmerwohnungen.
Einzimmerwohnungen sind mit 7 % lediglich gering vertreten,
ebenso wie Vierzimmerwohnungen mit 6 %.

- 71 -
Tabelle 8 Wohnungsgrößenstruktur nach Zimmerzahl
Wohnungstyp Mietpreisgebundene
Wohnungen
Wohnungen mit
städtischem
Belegrecht
Anzahl Prozent Anzahl Prozent
Einzimmerwohnungen 95 7 % 34 7 %
Zweizimmerwohnungen 639 49 % 269 54 %
Dreizimmerwohnungen 426 32 % 151 30 %
Vierzimmerwohnungen 78 6 % 43 9 %
Zimmerzahl unbekannt 79 6 % - -
Summe 1.317 100 % 497 100 %
6.2.2 Bedarf an gebundenem Wohnraum
Jährlich
ausgestellte Wohnberechtigungsscheine
© GEWOS
Der Bedarf an gebundenem Wohnraum stammt von
Haushalten mit einem geringen Einkommen sowie von
Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen versorgen
können. Darunter sind vielfach Alleinerziehende,
Schwangere, ältere und behinderte Menschen und Obdachlose.
Die Einkommensgrenzen für den berechtigten
Personenkreis, der von der Gemeinde einen sogenannten
Wohnberechtigungsschein erhält, sind im Gesetz
über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) geregelt,
sofern sie nicht von den Ländern anders festgelegt sind.
Ein Indikator für den Bedarf an mietpreis- und belegungsgebundenem
Wohnraum ist die Anzahl ausgestellter
Wohnberechtigungsscheine einer Gemeinde. In den
Jahren von 1994 bis 2001 wurden vom Sozialamt in
Elmshorn jährlich zwischen rund 530 und 760 Wohnberechtigungsscheine
ausgestellt. Aufgrund eines Systemwechsels
bei der Ausgabe der Wohnberechtigungsscheine
ist die Anzahl der ausgestellten Scheine im Jahr
2004 auf 288 zurückgegangen (vgl. Abb. 36). Im Gegensatz
zu vielen anderen Gemeinden stellt das Sozialamt
heute nur noch dann einen Wohnberechtigungsschein
aus, wenn der Umzugsbedarf vom Antragsteller nachgewiesen
wird. Nach wie vor verzeichnet die Stadt jährlich
rund 700 Antragsteller auf Wohnberechtigungsscheine.

- 72 -
Abb. 36 Ausgestellte Wohnberechtigungsscheine
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Anzahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine
700
643 641
681
762
562
536
642
Systemwechsel
433
369
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
288
© GEWOS
ALG II-Empfänger Mit Jahresbeginn 2005 bestand allgemein die Befürchtung,
dass sich mit den ALG II-Empfängern eine zusätzlicher
Bedarf nach Wohnraumberechtigungsscheinen
ergibt. Für ALG II-Empfänger gelten derzeit die im Rahmen
der sozialen Wohnraumförderung festgelegten
Mietpreis- und Wohnflächenhöchstgrenzen (vgl. Tab. 8).
Seit Jahresbeginn werden die Empfänger angeschrieben
und bei Überschreitung der zugelassenen Höchstgrenzen
darauf hingewiesen, dass ein Umzug in eine günstigere
oder kleinere Wohnung notwendig ist.

- 73 -
Tabelle 9 Miet- und Wohnflächenhöchstgrenzen für Wohnberechtigte
Miethöchstgrenze in
Euro (Bruttokalt)
1-Personen-Haushalt 342 50
2-Personen-Haushalt 418 60
3-Personen-Haushalt 501 75
4-Personen-Haushalt 579 85
5-Personen-Haushalt 661 95
jede weitere Person 83 10
Bislang keine
Zunahme der
WB-Scheine durch
Hartz IV
Agentur für Arbeit
sieht keine Engpässe
Rund 3.900 Bedarfsgemeinschaften
in Elmshorn
Maximale
Wohnfläche in m²
© GEWOS
Bislang konnte bei der diesjährigen Vergabe von Wohnberechtigungsscheinen
die Befürchtung einer starken
Zunahme des Bedarfs nicht bestätigt werden. Im Gegenteil,
die Anzahl der im ersten Quartal ausgestellten WB-
Scheine liegt mit 53 rund 40 % unterhalb der im selben
Quartal des Vorjahres ausgegebenen Anzahl. Allerdings
ist die Anzahl der ausgegebenen Scheine im März (22)
gegenüber den zwei vorangegangenen Monaten leicht
angestiegen.
Auch die Arbeitsgemeinschaft der Agentur für Arbeit und
des Kreises Pinneberg bestätigt, dass nur bei wenigen
Haushalten infolge der gesetzlichen Mietpreis- und
Wohnflächenobergrenzen ein Umzug notwendig ist und
diese anscheinend überwiegend ohne Probleme eine
neue Wohnung finden. Kleinere Überschreitungen sind
unproblematisch, bei größeren Überschreitungen werde
individuell entschieden. Allerdings kann die Arbeitsgemeinschaft
derzeit noch nicht die genaue Zahl der
Haushalte angeben, die die geltenden Grenzen überschreiten
und daher umziehen müssen.
Insgesamt sind in der Hauptagentur Elmshorn, die sowohl
für Elmshorn Stadt als auch für Elmshorn Land und
weitere angrenzende Gemeinden zuständig ist, 5.800
Bedarfsgemeinschaften gemeldet. Rund zwei Drittel
dieser Bedarfsgemeinschaften leben in der Stadt Elmshorn
(3.900 Bedarfsgemeinschaften). Hinter diesen
Haushalten stehen insgesamt rund 6.700 Personen, von
denen rund 30 bis 40 % aus der Sozialhilfe kommen.

Angebot entspricht
nicht dem Bedarf
- 74 -
Die Größen- und Mietstruktur des gebundenen Wohnungsbestands
ist vor dem Hintergrund gesetzlich bestehender
Mietpreis- und Wohnflächenhöchstgrenzen für
unterschiedliche Haushaltsgrößen von großer Bedeutung.
Die Gegenüberstellung der Wohnungen mit städtischen
Belegrechten mit der Haushaltsgrößenstruktur der
Nachfrager, die im Jahr 2004 vom Sozialamt einen
Wohnberechtigungsschein ausgestellt bekamen, zeigt
hinsichtlich der Wohnungsgrößenstruktur deutliche Diskrepanzen
(vgl. Abb. 37).
Abb. 37 Städtische Vorschlags- und Belegrechte
Struktur Angebot und Bedarf
Bis 50 m²
> 50 m² bis
60 m²
> 60 m² bis
75 m²
> 75 m² bis
85 m²
> 85 m²
Summe
Es fehlt an kleinen
Wohnungen mit
städtischen Belegrechten
Größenstruktur
der Wohnungen
mit städt. Rechten
Anzahl WE
40
213
66
94
84
497
Prozentanteil
8 %
43 %
13 %
19 %
17 %
100 %
Haushaltsgrößen
der WB-Schein-
Empfänger 2004
Prozentanteil
40 %
23 %
23 %
9 %
5 %
100 %
Anzahl
Haushalte
116
66
66
26
14
288
1-Personen-
Haushalt
2-Personen-
Haushalt
3-Personen-
Haushalt
4-Personen-
Haushalt
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
5 u. m. Pers.-
Haushalt
Summe
© GEWOS
Insbesondere bei der Unterbringung von Einpersonenhaushalten
gibt es aufgrund der vorhandenen Größenstruktur
im gebundenen Wohnungsbestand derzeit Probleme,
wie das Sozialamt bestätigen konnte. Hier steht
eine Nachfrage von 116 Einpersonenhaushalten 40
Wohnungen bis 50 m² mit städtischem Belegrecht gegenüber.
Auch das Angebot an 125 mietpreis- und belegungsgeförderten
Wohnungen (vgl. Abb. 38) in dieser
Wohnungsgrößenklasse reicht bei einer jährlichen Fluktuationsrate
von 10 - 12 % nicht aus, um den Bedarf zu
befriedigen. Die Inhaber von Wohnberechtigungsschei-

- 75 -
nen müssen sich daher zwangsläufig auch auf dem freien
Wohnungsmarkt nach einer preisgünstigen Wohnung
umsehen.
Abb. 38 Gesamtbestand „Sozialwohnungen“
Struktur Angebot und Bedarf
Bis 50 m²
> 50 m² bis
60 m²
> 60 m² bis
75 m²
> 75 m² bis
85 m²
> 85 m²
Summe
Mangel an kleinen
barrierefreien und
behindertengerechten
Wohnungen
Keine Probleme bei
der Unterbringung
von Obdachlosen
Größenstruktur
aller mietpreisund
belegungsgeb. WE
Anzahl WE
132
381
345
247
212
1.317
Prozentanteil
10 %
29 %
26 %
19 %
16 %
100 %
Haushaltsgrößen
der WB-Schein-
Empfänger 2004
Prozentanteil
40 %
23 %
23 %
9 %
5 %
100 %
Anzahl
Haushalte
116
66
66
26
14
288
1-Personen-
Haushalt
2-Personen-
Haushalt
3-Personen-
Haushalt
4-Personen-
Haushalt
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
5 u. m. Pers.-
Haushalt
Summe
© GEWOS
Problematisch ist derzeit auch die Unterbringung kleinerer
Haushalte, die auf behindertengerechten bzw. barrierefreien
Wohnraum angewiesen sind. Derzeit gibt es nur
wenige Ein- und Zweizimmerwohnungen mit städtischen
Belegungs- oder Vorschlagrechten, die diesen Haushalten
angeboten werden können. Insbesondere behindertengerechte
Wohnungen sind in Elmshorn zumeist größer,
da sie z. B. für Familien mit behinderten Kindern
gedacht waren. Probleme ergeben sich dann, wenn für
diese Kinder bei Auszug eine kleine Wohnung gefunden
werden muss.
Die Versorgung von Obdachlosen in Elmshorn ist gewährleistet.
Aufgrund intensiver Präventivmaßnahmen
seitens der Stadt gibt es lediglich eine geringe Zahl an
gemeldeten Obdachlosen in Elmshorn (2004 waren es
19 Haushalte). Die Obdachlosen werden derzeit in über
die Stadt verteilten Schlichtwohnungen untergebracht,

Unterbringung einkommensschwacher
Haushalte durch
Elmshorn-Land
- 76 -
die die Stadt selbst errichtet hat und unterhält. Zurzeit
entstehen in der Carl-Zeiss-Straße zwei neue städtische
Häuser für Obdachlose.
Bei der Nachfrage nach mietpreis- und belegungsgebundenem
Wohnraum in der Stadt Elmshorn ist zu berücksichtigen,
dass die Gemeinden in Schleswig-
Holstein die Möglichkeit haben, bei ihnen gemeldete
Sozialhilfeempfänger, Spätaussiedler und Asylbewerber
auch in anderen Gemeinden unterzubringen. In Elmshorn
hat dies dazu geführt, dass rund 100 Hainholzer
Haushalte von anderen Sozialämtern (hauptsächlich
Amt Elmshorn-Land) betreut werden. In der Elmshorner
Statistik tauchen diese Haushalte nicht auf.
6.2.3 Angebot an preisgünstigem Mietwohnraum in Elmshorn
Nur wenige Wohnungen
der Unternehmen
nicht
„Hartz IV-geeignet“
Im Rahmen der Diskussion um Hartz IV stellt sich unter
anderem die Frage, inwiefern die Mietpreis- und die
Größenstruktur der Elmshorner Wohnungen unter den
bisher für ALG II-Empfänger angewandten Mietpreis-
und Wohnflächenobergrenzen eine Unterbringung aller
Haushalte gewährleistet. Eine Beantwortung dieser Frage
für den gesamten Mietwohnungsbestand in Elmshorn
ist aufgrund fehlender umfassender Bestandsdaten nicht
möglich. Eine genaue Analyse des Wohnungsbestands
der größeren Unternehmen zeigt allerdings, dass lediglich
ein sehr kleiner Teil der Wohnungen die derzeitigen
gesetzlichen Mietobergrenzen überschreitet (vgl. Abb.
39).

- 77 -
Abb. 39 Größe und Miethöhe geeignet für Hartz IV-Haushalte
(Unternehmensdaten)
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Anzahl WE
Überschreitungen
der Mietobergrenzen
bei privaten
Vermietern wahrscheinlich
1 Pers. HH 2 Pers. HH 3 Pers. HH 4 Pers. HH 5 Pers. HH 6 Pers. HH
über der Höchstgrenze geeignet
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Für die in Abbildung 39 vorgenommene Darstellung wurden
die kalten Betriebskosten zum Ansatz gebracht. Zu
berücksichtigen ist, dass sich 90 % des mietpreisgebundenen
Wohnraums im analysierten Wohnungsbestand
der großen Unternehmen befinden. Es kann davon ausgegangen
werden, dass außerhalb des analysierten Bestands
der großen Wohnungsunternehmen ein deutlich
größerer Teil der Wohnungen die geltenden Mietobergrenzen
für ALG II-Empfänger überschreitet, da die Mieten
hier über dem Niveau im Unternehmensbestand liegen.
6.2.4 Bedarf an preisgünstigem Mietwohnraum
Mindestens ein
Viertel aller Elmshorner
Haushalte
mit weniger als
1.000 Euro monatlichemHaushaltsnettoeinkommen
Um die Anzahl der Haushalte ermitteln zu können, die
auf preisgünstige Wohnungen in Elmshorn angewiesen
sind, bedarf es statistischer Informationen zu den Haushaltsnettoeinkommen
differenziert nach Haushaltsgröße.
Diese Daten liegen für Elmshorn nicht vor. Einen Eindruck
der Einkommensstruktur vermittelt Abbildung 40
auf Basis von GFK-Daten. Demnach verfügt rund ein
Viertel aller Elmshorner Haushalte über ein monatliches
Haushaltsnettoeinkommen von weniger als 1.000 Euro.

- 78 -
Im Rahmen der Haushaltsbefragung, bei der ausschließlich
Mieterhaushalte befragt wurden, liegt der Anteil der
Haushalte mit weniger als 1.000 Euro Haushaltsnettoeinkommen
sogar bei 39 %. Weitere 26 % verfügen
nach eigenen Angaben über ein Haushaltsnettoeinkommen
von 1.000 bis 1.500 Euro, bezogen auf alle Haushalte
Elmshorns liegt der Anteil bei 15 %.
Abb. 40 Haushaltsnettoeinkommen Elmshorn
2.600 – 3.999 €
2.000 – 2.599 €
4.000 € und mehr
22 %
15 %
7 %
15 %
1.500 – 1.999 €
Zuzugsgebiet für
einkommensschwache
Haushalte
Zunehmend mehr
einkommensschwache
Haushalte
26 %
Unter 1.000 €
15 %
1.000 – 1.499 €
2.000 – 2.499 €
2.500 € und mehr
13 %
1.500 – 1.999 € 17 %
39 %
Elmshorn gesamt Haushaltsbefragung
7 %
26 %
1.000 – 1.499 €
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
Unter 1.000 €
© GEWOS
Die Stadt Elmshorn ist bereits seit mehreren Jahren ein
Zuzugsgebiet für einkommensschwache Haushalte aus
dem Kreis Pinneberg sowie teilweise sogar aus der
Stadt Hamburg, wie das Sozialamt aufgrund sogenannter
Kostenerstattungsfälle feststellen konnte. Mit ihrem
vergleichsweise hohen Anteil an mietpreis- und belegungsgebundenem
Wohnraum übernimmt die Stadt
Elmshorn für das Umland eine wichtige Versorgungsfunktion
in Bezug auf kostengünstige und belegungsgebundene
Wohnungen.
In der jüngsten Vergangenheit konnte ein Anstieg der
Haushalte mit einem geringen finanziellen Spielraum
festgestellt werden. Wie in Deutschland insgesamt steigt
auch in der Stadt Elmshorn die Zahl der Arbeitslosen

- 79 -
tendenziell. Auch der Anteil der Empfänger von Hilfe
zum Lebensunterhalt bezogen auf die Gesamtbevölkerung
ist in Elmshorn im Zeitraum von 2001 bis 2003 gestiegen
(vgl. Abb. 41)
Abb. 41 Empfänger von Hilfe zum Lebensunterhalt
Anteil an der Gesamtbevölkerung
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
Näherungsweise
Gegenüberstellung
von Bedarf und Angebot
...
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Für das Wohnraumversorgungskonzept wurde für eine
Gegenüberstellung das Angebot an preisgünstigem
Wohnraum ermittelt und mit dem Bedarf abgeglichen
(vgl. Abb. 42). Für die Ermittlung der Angebotsseite wurde
die aus der Unternehmensbefragung bekannte Mietstruktur,
die um einen Korrekturfaktor (wegen der Neuvermietungspreise
und des nicht erfassten privaten Bestandes)
angepasst wurde, rechnerisch auf den Gesamtbestand
an Mietwohnungen in Elmshorn umgelegt.
Zusätzlich wurde eine Zeitungsanalyse der Wohnungsangebote
durchgeführt. Preisgünstige Wohnungen wurden
von GEWOS anhand der derzeit für Sozialwohnungen
geltenden gesetzlichen Mietobergrenzen je Wohnungsgrößenklasse
definiert. Demnach handelt es sich
bei 9.800 (79 %) der 12.400 Mietwohnungen im Mehrfamilienhausbereich
um preisgünstige Wohnungen.

... unter
Einbeziehung der
Unternehmensdaten
und der Ergebnisse
der Haushaltsbefragung
- 80 -
Bei der näherungsweisen Berechnung des Bedarfs an
preisgünstigem Wohnraum wurde sich an den in
§ 9 WoFG genannten Haushaltseinkommensgrenzen
orientiert. Unberücksichtigt bleiben dabei die in den
§§ 20 bis 24 WoFG genannten Frei- und Abzugsbeträge
und Sondervorschriften zur Einkommensermittlung.
Demnach wird ein Einpersonenhaushalt mit einem maximalen
Jahreshaushaltsnettoeinkommen von 12.000
Euro als Nachfrager preisgünstigen Wohnraums angesehen.
Die Haushaltsgrößenstruktur sowie deren Einkommensstruktur
wurde in Anlehnung an die Ergebnisse
der Haushaltsbefragung Elmshorn ermittelt. Die so ermittelten
Ergebnisse sind daher Näherungswerte zur
Einschätzung der derzeitigen Versorgungssituation. Aufgrund
der Auswahl der befragten Haushalte in den
Schwerpunktstadtteilen und bei den Elmshorner Wohnungsunternehmen
mit einem hohen Anteil an mietpreis-
und belegungsgebundenem Wohnraum kann davon
ausgegangen werden, dass der Anteil der einkommensschwachen
Haushalte in der Haushaltsbefragung tendenziell
höher ist als der in Bezug auf den gesamten
Mietwohnungsbestand in Elmshorn.
Abb. 42 Preisgünstiger Wohnraum
Struktur Angebot und Bedarf
Bis 50 m²
> 50 m² bis
60 m²
> 60 m² bis
75 m²
> 75 m² bis
85 m²
> 85 m²
Summe
Größenstruktur der WE,
die die gesetzl. Mietobergrenzen
nicht überschreiten
Anzahl WE
2.900
2.250
3.050
1.050
550
9.800
Prozentanteil
30 %
23 %
31 %
11 %
5 %
100 %
Anzahl Haushalte
innerhalb der
Einkommensgrenzen
Prozentanteil
40 %
31 %
16 %
11 %
2 %
100 %
Anzahl
Haushalte
3.400
2.620
1.340
920
270
8.550
1-Personen-
Haushalt
2-Personen-
Haushalt
3-Personen-
Haushalt
4-Personen-
Haushalt
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
5 u. m. Pers.-
Haushalt
Summe
© GEWOS

Insgesamt
ausreichend
preisgünstiger Wohnraum
...
... jedoch ein Mangel
an preisgünstigen
Wohnungen für
kleinere Haushalte
Vielfach hohe
Mietbelastung
- 81 -
Mittels der näherungsweisen Berechnung des Bedarfs
ergibt sich eine Anzahl von 8.550 Haushalten, die
innerhalb der gesetzlichen Einkommensgrenzen liegen.
Die rechnerische Gegenüberstellung zeigt, dass
der preisgünstige Wohnraum in Elmshorn derzeit
knapp ist, aber ausreicht. Allerdings haben die Haushalte
wenig Wahlmöglichkeiten. Dies wird durch die in
Elmshorn mit den Wohnungsunternehmen und der
Stadt geführten Expertengespräche bestätigt.
Wie bereits bei der Gegenüberstellung von Angebot
und Bedarf der mietpreis- und belegungsgebundenen
Wohnungen sowie der Wohnungen mit städtischen
Belegrechten wird deutlich, dass insbesondere im
Bereich kleinerer preisgünstiger Wohnungen ein Angebotsdefizit
besteht (vgl. Abb. 42). Demnach sind
zahlreiche kleinere Haushalte derzeit gezwungen,
entweder eine teurere kleinere Wohnung oder eine
größere Wohnung im Segment der kostengünstigen
Wohnungen anzumieten. Insbesondere in der Größenklasse
60 bis 75 m² besteht ein größeres Angebot.
Auch die Haushaltsbefragung bestätigt, dass ein großer
Teil der Elmshorner Mieterhaushalte derzeit eine
erhöhte Mietbelastung aufweist. Demnach bringen
derzeit im Schnitt 30 % aller Haushalte mehr als ein
Drittel ihres Haushaltsnettoeinkommens für ihre Miete
auf. Bei den Ein- und Zweipersonenhaushalten beträgt
der Anteil sogar 33 %, während von den größeren
Haushalten mit drei und mehr Personen nur 25 %
mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Miete
aufbringen.

6.2.5 Handlungsempfehlungen
Anpassung des
Förderschlüssels bei
der Schaffung neuer
Bindungen
Kompensierung des
Bindungsausfalls
Abdeckung
zusätzlicher Bedarfe
- 82 -
Mit ihren rund 1.300 mietpreis- und belegungsgebundenen
Wohnungen und ihren insgesamt rund 10.000
preisgünstigen Mietwohnungen gelingt es der Stadt
Elmshorn derzeit, die Wohnraumversorgung für die
Elmshorner Haushalte sowie für das Umland sicherzustellen.
Allerdings entspricht die Wohnungsgrößenstruktur im
Bereich der preisgünstigen Wohnungen derzeit nicht
dem Bedarf. Insbesondere bei kleineren Wohnungen
für Ein- und Zweipersonenhaushalte bestehen Defizite
an passenden Wohnungen, so dass diese Haushalte
derzeit häufig eine höhere Mietbelastung in Kauf
nehmen müssen und wenig Wahlmöglichkeiten haben.
Bei der zukünftigen Schaffung neuer Bindungen
ist der Förderschlüssel daher an den Bedarf anzupassen.
Nach wie vor wird der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte
in Elmshorn steigen. Zwar steigt
insgesamt auch der Wohnflächenverbrauch der
Elmshorner. Dies gilt jedoch für einkommensschwache
Haushalte nur bedingt, da diese sich aufgrund
ihres eingeschränkten finanziellen Spielraums eine
Wohnflächenvergrößerung vielfach nicht leisten können.
Nicht zuletzt aufgrund der Überprüfungen der
Mieten und Wohnungsgrößen im Rahmen der Hartz
IV-Gesetzgebung besteht ein Bedarf an Wohnungen,
deren Größe und Mietpreis den Haushaltsgrößen entsprechen.
Angesichts des Bindungsausfalls gilt es, zukünftig
neue Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen
zu schaffen. Bis 2010 fällt bei planmäßiger
Tilgung mehr als ein Viertel des heutigen belegungsgebundenen
Bestands weg. Diese rund 350 Wohnungen
sollten durch Neubau- oder Bestandsförderung
von Wohnungsgrößen für Ein- und Zweipersonenhaushalte
kompensiert werden.
Darüber hinaus ergibt sich durch die bis 2015 steigende
Zahl an Haushalten in Elmshorn sowie die aufgrund
der wirtschaftlichen Entwicklung vermutlich

Handlungsempfehlung:
Bindungstausch
ermöglichen
Schaffung eines Teils
kleiner, barrierefreier
Wohnungen
Weiterhin genaue
Beobachtung der
Auswirkungen durch
Hartz IV
- 83 -
ebenfalls steigende Zahl an Haushalten mit begrenztem
finanziellen Spielraum, ein zusätzlicher Bedarf an
kostengünstigen Wohnungen. Daher sollen bis 2015
rund 10 % des Neubaus (ca. 250 WE) im Rahmen
öffentlicher Förderung mit Mietpreisbindungen errichtet
werden. Alternativ können Bindungen auch im Bestand
geschaffen werden. Eine Fortführung der Wohnungsmarkbeobachtung,
insbesondere im engen
Kontakt zum Sozialamt als Aussteller von Wohnberechtigungsscheinen
sowie zu den großen Elmshorner
Vermietern sollte zusätzlich erfolgen, um auf Bedarfe
reagieren zu können.
Dabei sollte von Seiten der Stadt darauf geachtet werden,
dass vor dem Hintergrund gemischter sozialer
Strukturen in den Quartieren und Stadtteilen Elmshorns
eine weitere Konzentration von gebundenen
Wohnungen vermieden wird. Derzeit sind die Stadtteile
Hainholz und Innenstadt zum Teil erheblich von der
großen Anzahl an gebundenen Wohnungen betroffen.
Grundsätzlich sollte auf die Möglichkeiten des Bindungstausches
zurückgegriffen werden, um eine verbesserte
Sozialstruktur zu ermöglichen und den Wohnungsunternehmen
mehr Spielraum bei der Wohnungsbelegung
zu geben.
Darüber hinaus sollte bei der Förderung von Wohnraum
darauf geachtet werden, dass in einem gewissen
Maße auch kleine barrierefreie und behindertengerechte
Wohnungen errichtet werden (unter 10 %
der neuen Bindungen). Dies ist insbesondere auch
vor dem Hintergrund des steigenden Anteils sowie der
steigenden Anzahl älterer Menschen in Elmshorn zu
berücksichtigen.
Durch die Hartz IV-Gesetzgebung könnten sich auch
im Bereich des preisgünstigen Wohnraums zukünftig
noch Anforderungen ergeben. Aus heutiger Sicht
scheint die Versorgungslage bei Anwendung der derzeit
gültigen Mietpreis- und Wohnungsgrößenobergrenzen
weitgehend unproblematisch. Allerdings ist
die jetzige Datenlage aufgrund der erst zum Januar

- 84 -
2005 aktuell gewordenen Gesetzeslage sehr begrenzt.
Auch sind die Fristen, die den ALG II-
Empfängern für einen Umzug gesetzt worden sind,
noch nicht in allen Fällen ausgelaufen. Diesen Themenbereich
muss die Stadt zukünftig beobachten,
insbesondere die Entwicklung der ausgestellten
Wohnberechtigungsscheine sowie die Anzahl der
Haushalte, die zum Umzug aufgefordert werden -
sofern die Daten zukünftig durch die Arbeitsgemeinschaft
aufbereitet werden. Von einer Senkung der auf
die ALG II-Bezieher angewendeten Mietpreis-
und/oder Wohnungsgrößenobergrenzen ohne eine
erneute Überprüfung, ob das Angebot dann dem Bedarf
entspricht, sollte abgesehen werden.
Maßnahmen und Umfang zum Handlungsfeld „Preisgünstiger oder geförderter
Wohnraum“
• Schaffung von 350 mietpreis- und belegungsgebundenen
Wohnungen (Neubau, Bestandsmaßnahmen)
als Ausgleich für den Bindungsausfall,
Wohnungsgrößen bis 60 m² für Ein- und Zweipersonenhaushalte
• Deckung des Zusatzbedarfs an mietpreis- und
belegungsgebundenen Wohnungen aufgrund des
Anstiegs der Haushaltszahl durch öffentliche Förderung
bei 10 % des Neubaubedarfs (rd. 250 WE)
• (Fortführung der) Wohnungsmarktbeobachtung in
Bezug auf mietpreis- und belegungsgebundenen
Wohnraum, u. a. Beobachtung der Zahl der ausgestellten
Wohnberechtigungsscheine, der zum
Umzug aufgeforderten ALG II-Empfänger
• Schaffung von kleinen, barrierefreien (behindertengerechten)
Wohnungen bei unter 10 % der
neuen Bindungen
• Anpassung des Förderschlüssels an die Nachfrage,
insbesondere den hohen Anteil an Ein- und
Zweipersonenhaushalten

- 85 -
6.3 Handlungsfeld „Generationenwechsel“
Altersbedingter
Eigentümerwechsel
Eine Schlüsselfunktion für die zukünftige Entwicklung
des Elmshorner Wohnungsbestandes kommen Art und
Umfang der Wohnungsmodernisierung zu.
In den nächsten Jahren kommt es bundesweit aufgrund
der Zunahme der älteren Bevölkerung und der damit
zunehmenden Sterbefälle zu einer steigenden Anzahl an
Erbfällen im Eigentumssektor. Durch Erbschaften werden
sich die Investitionen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
erhöhen. Die älteren Eigentümer
neigen in der Regel dazu, nur noch unbedingt
notwendige Investitionen zu tätigen. Bei einem Besitzerwechsel
durch Erbschaft und Verkauf der Immobilie
erfolgt eine Anpassung der veralteten Ausstattungen an
die zurzeit üblichen Standards.
Abb. 43 Elmshorn: Wohnungen nach Baualter
und Wohnungsgröße
28%
17%
Baualter
bis 1918
1919 bis 1948
1949 bis 1968
1969 bis 1978
ab 1979
11%
36%
8%
Wohnungsgröße
38%
9%
53%
kleine Wohneinheiten (1 und 2 Räume)
mittlere Wohneinheiten (3 und 4 Räume)
große Wohneinheiten (mehr als 4 Räume)
© GEWOS

Seniorengerechte
Wohnungen
Energetische
Optimierung von
Wohngebäuden
Relativ junge
Baualtersstruktur
Herausforderungen
für Elmshorn
- 86 -
Aber auch die Anpassung der Wohnung auf einen altengerechten
Standard wird mit der wachsenden älteren
Bevölkerungsgruppe einen positiven Effekt auf das künftige
Modernisierungsvolumen haben.
Auch werden eine Reihe von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
durch neue gesetzliche Vorschriften
und Vorgaben veranlasst. Dies gilt insbesondere
für den Bereich der Energieversorgung und der Wärmedämmung.
Die Altersstruktur des Wohnungsbestandes in Elmshorn
wird durch Neubauten mit einem Baualter nach 1949
geprägt. Mehr als ein Drittel der Wohnungen wurden in
den Jahren zwischen 1949 und 1969 errichtet, weitere
17 % bis 1978. Betrachtet man zusätzlich die Zeitspanne
von 1949 bis 1978, wird ersichtlich, dass über die Hälfte
der Wohnungen in diesen 30 Jahren gebaut worden
sind. Weitere 28 % der Wohnungen sind ab 1979 errichtet
worden.
Nimmt man die vorhandene Alterstruktur als Grundlage
und geht von einem durchschnittlichen Instandhaltungs-
und Modernisierungsrhythmus von 25 bis 30 Jahren aus,
wird das große Marktpotential für Modernisierung und
Instandhaltung in den kommenden Jahren deutlich. Hinzu
kommt, dass die Zeitintervalle, in denen insbesondere
Modernisierungen vorgenommen werden bzw. werden
müssen, zunehmend kürzer werden.
Diese Entwicklungen bedeuten für Elmshorn:
• In welchem Umfang ist der Generationenwechsel
im Bestand der Ein- und Zweifamilienhäuser ein
Handlungsfeld?
• Mit welchen Maßnahmen ist im Bestand der
Mehrfamilienhäuser zu reagieren?
• Welche Wohnumfeldmaßnahmen sind notwendig,
um die Quartiere für die heutigen und zukünftigen
Zielgruppen attraktiv zu gestalten?

- 87 -
6.3.1 Generationenwechsel im Eigenheimbereich
Stadtteile mit großen
Beständen an
Eigenheimen
Foto 4:
Klostersande, Pferdeviertel:Eigenheimbestände
der
60er Jahre...
Foto 5:
... zum Teil bereits
modernisiert
Der Markt
funktioniert
Eigenheimgebiete prägen auch in Elmshorn die Stadtstruktur.
Bereits in den dreißiger Jahren wurde die „Siedlung“
in Langenmoor/Kaltenweide errichtet und in den
folgenden Jahrzehnten erweitert und verdichtet. In den
sechziger Jahren erfolgte der Bau von Eigenheimen im
sogenannten „Pferdeviertel“ in Klostersande. Gerade in
diesem Viertel stehen zurzeit Eigenheime zum Verkauf
oder werden vererbt.
Die Zahl der Transaktionen an Eigenheimen in Elmshorn
insgesamt liegt bei unter fünfzig Verkäufen im Jahr. Dieser
Wert schließt den Verkauf von Neubauten ein. Aus
Sicht von GEWOS funktioniert der Markt für Eigenheime
in Elmshorn - anders als beispielsweise in Städten wie
Neumünster, wo in den großen Neubaugebieten am

- 88 -
Stadtrand bei sinkender Nachfrage aufgrund von Bevölkerungsrückgängen
langfristig Leerstände zu erwarten
sind.
Für die Erwerber und Erben steht ein Instrumentarium
an Fördermitteln des Landes und des Bundes zur Verfügung,
um Kauf und Modernisierung zu unterstützen. Die
Stadt Elmshorn hat im Rahmen ihrer laufenden Tätigkeiten
darauf zu achten, dass die Versorgung mit Kindergärten
in diesen Vierteln langfristig gesichert ist.
Eine Vertiefung dieser Themenstellung ist daher im
Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes nicht
notwendig. Es ergibt sich kein gesonderter Handlungsbedarf.
6.3.2 Modernisierungserfordernisse im Mietwohnungsbestand
Sanierungsstand der
Unternehmen in
Elmshorn
Da nicht aus allen Unternehmen Angaben zum Sanierungsstand
vorlagen und diese ohnehin nur einen kleineren
Teil des Elmshorner Wohnungsbestandes verwalten,
konzentriert sich die weitere Darstellung auf die Sicht
der Mieter und die daraus abzuleitenden Empfehlungen.
GEWOS hat parallel zum Wohnraumversorgungskonzept
im Auftrag der Wohnungsunternehmen Auswertungen
zu den Modernisierungserfordernissen vorgenommen.
Zufriedene Mieter? Zufriedene Mieter sind Mieter, die tendenziell länger in
ihren Wohnungen und ihrem Stadtteil verbleiben, als
unzufriedene Mieter, es sei denn, die berufliche, finanzielle
oder familiäre Situation erfordert einen Umzug.
Insbesondere die Zufriedenheit mit den drei „Visitenkarten“
eines Hauses - Hauseingang, Treppenhaus und
Bad - sind wichtig bei der Beurteilung einer Wohnung.
Ein adäquater Grundriss und die angemessene Größe
einer Wohnung sind neben dem Balkon weitere wichtige
Kriterien. Die Beurteilung dieser Merkmale fiel unterschiedlich
aus.

- 89 -
Abb. 44 Zufriedenheit mit der Wohnung
nach Stadtteilen und Schwerpunktgebieten
Anteil zufriedener und sehr zufriedener Mieter
Grundriss der
Wohnung
Größe der
Wohnung
Balkon/ Terrasse
Heizung
Bad
Schallisolierung
Gesamt
90 %
90 %
79 %
79 %
70 %
59 %
* Feldbesetzung gering
ST
Hainholz
90 %
89 %
79 %
71 %
64 %
53 %
SG
Hainholz*
77 %
75 %
70 %
54 %
29 %
58 %
ST
Innenstadt
90 %
86 %
87 %
87 %
85 %
83 %
ST
Klostersande
84 %
86 %
85 %
77 %
69 %
46 %
SG
Kloster-
Sande*
67 %
75 %
80 %
41 %
53 %
50 %
ST
Langelohe
94 %
96 %
64 %
68 %
56 %
52 %
Abb. 45 Modernisierungswünsche nach Stadtteilen
Renovierung Bad
Renovierung Küche/
Treppe/ Flur
Balkon
Sicherheit Haustür/
Gegensprechanlage
Hellhörigkeit/ bessere
Schalisolierung
Neue Heizung
Müllentsorgung neu
organisieren
Gesamt
37 %
16 %
13 %
10 %
3 %
3 %
1 %
ST
Hainholz
45 %
13 %
13 %
8 %
-
4 %
-
ST
Innenstadt
23 %
26 %
14 %
2 %
5 %
2 %
5 %
ST
Klostersande
19 %
19 %
19 %
12 %
9 %
2 %
-
ST
Langelohe*
55 %
10 %
7 %
17 %
-
-
-
32 %
28 %
8 %
6 %
2 %
-
ST
Langenmoor/Kaltenweide
93 %
91 %
75 %
80 %
71 %
57 %
ST
Langenmoor/
Kaltenweide
11 %
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg
/ Flamweg
90 %
92 %
79 %
83 %
75 %
66 %
© GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg /
Flamweg
44 %
6 %
14 %
11 %
2 %
6 %
2 %
© GEWOS

- 90 -
Handlungsempfehlungen Wohnungsgröße und Schnitt
Wohnungsgröße
und Schnitt als gut
bewertet
Handlungsempfehlung:Zusammenlegung
nur bei
Generationenwechsel
im Bestand
Mit einem Anteil von rund 90 % sehr zufriedener bzw.
zufriedener Mieter ergibt sich die höchste Zufriedenheit
bei der Bewertung der Wohnungsgröße und des Grundrisses
der Wohnung. Die Zusammenlegung von Wohnungen
und die Anpassung der Grundrisse an moderne
Standards (z. B. ausreichend große Zimmer) werden
von den Mietern nicht als zentrale Anforderung an ihre
Vermieter gesehen.
Unter Vermietungsaspekten spielen Grundriss und Größe
eine wesentlich wichtigere Rolle, da weitere Faktoren
wie ein gewachsenes Wohnumfeld oder eine angenehme
Nachbarschaft bei der Anmietung eine vergleichsweise
untergeordnete Bedeutung haben. Wohnungen
mit Grundrissen aus den fünfziger Jahren, wie sie nachfolgend
dargestellt werden, sind heute nur noch schwer
zu vermieten.
Die Zusammenlegung von Wohnungen und die Änderung
von Grundrissen sind in der Regel sehr aufwendige
Modernisierungen. Die Kosten können bis zu 25.000
Euro je Wohneinheit betragen. Diese umfangreichen
Maßnahmen sollten daher vorzugsweise bei kompletten
Gebäudesanierungen und möglichst in entmietetem Zustand
durchgeführt werden.

- 91 -
Abb. 46 Problematische Wohnungsschnitte
Wohnküchen,
Kochnischen
Extrem kleine Bäder
Sehr kleine Zimmer
Abb. 47 Problematische Wohnungsgrößenstruktur
2 2/2 Zi.-Whg., 56 m²
Baujahr 50er Jahre
Bezogen auf Zimmerzahl
sehr kleine Wohnungen
- 2 - Zi. - Whg., 36 m²
- 2 ½ - Zi. - Whg., 55 m², 46 m²
- 2 2/2 - Zi. - Whg., 56 m², 49 m²
- 3 ½ - Zi. - Whg., 58 m²
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

- 92 -
Handlungsempfehlungen für Bäder, Küchen und Balkone
Handlungsbedarf bei
Modernisierung von
Bädern, Küchen und
Balkonen
Eine vergleichsweise hohe Unzufriedenheit besteht dagegen
mit den Bädern, den Küchen und den Balkonen/Terrassen.
In den Ergebnissen spiegelt sich auch
die Baualtersstruktur wider. Gerade in den unsanierten
Beständen der fünfziger Jahre besteht mit den einzelnen
Merkmalen der Wohnungen, insbesondere mit den Bädern,
eine deutlich höhere Unzufriedenheit als in neueren
Beständen. Bäder - wie nachfolgend dargestellt -
sind in dieser Form nicht mehr zu vermieten. Wichtige
Merkmale eines nachfragegerechten Bades sind dagegen:
• Direkte Be- und Entlüftung (Fenster), aktive Entlüftung
• Fliesenhöhe mindestens 1,70 Meter
• Zeitlose, neutrale Fliesung
• Strukturheizkörper
• Stellplatz für Waschmaschine
• Wandhängende WCs
Abb. 48 Ausstattungsdefizite im Bad
Nur ein Warmwasseranschluss
- Boiler im Duschbad,
nicht am Becken
- kein Warmwasser in
der Küche
Alle Wohnungen mit
Duschbad
Erneuerung der Kacheln
bei Neuvermietung
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

Handlungsempfehlung:Modernisierung
nach individueller
Vereinbarung
Weitere Aspekte
Erhöhte Unzufriedenheit
mit der
Sauberkeit
Handlungsempfehlung:
Auf Wunsch
Erneuerung der
Wohnungstüren
- 93 -
Zahlreiche Mieter wünschten sich die Modernisierung
ihrer Küchen und Bäder. Vor dem Hintergrund der verhältnismäßig
geringen Bereitschaft, für Modernisierungen
Mieterhöhungen in Kauf zu nehmen, empfiehlt
GEWOS, individuelle Küchen- und Badmodernisierungen
in enger Absprache mit den Mietern durchzuführen.
So können den Mietern beispielsweise einzelne Modernisierungsmöglichkeiten
mit den damit verbundenen
Mehrzahlungen aufgelistet werden. Auf diese Weise
erhalten die Haushalte die Möglichkeit, ihre Wünsche
den finanziellen Möglichkeiten entsprechend zu erfüllen.
Eine im Vergleich zu anderen Befragungen erhöhte Unzufriedenheit
konnte bei der Beurteilung der Sauberkeit
und Ordnung in den Wohngebäuden festgestellt werden.
Hier beträgt der Anteil zufriedener und sehr zufriedener
Mieter lediglich 68 %. In den Beständen der Stadtteile
Hainholz und Langelohe werden diese Aspekte besonders
bemängelt, während in Klostersande eine überdurchschnittlich
hohe Zufriedenheit mit Sauberkeit und
Ordnung besteht. Sauberkeit und Ordnung sind keine
primären Modernisierungserfordernisse. Sie sind im Zusammenhang
mit dem Erscheinungsbild eines Objektes
und dem Stellenwert bei den Mietern jedoch essentiell.
Große Unzufriedenheit besteht bei der Schallisolierung.
Die Umsetzung einer verbesserten Schallisolierung
- einer der Hauptwünsche der Mieter - ist bei Bestandsgebäuden
zumeist sehr schwierig oder bautechnisch
nicht realisierbar. Abgesehen von Maßnahmen zur
Lärmverringerung, beispielsweise durch eine verbesserte
Durchsetzung der Ruhezeiten, besteht durch die gezielte
Erneuerung von Wohnungstüren die Möglichkeit,
zumindest die Geräuschdurchlässigkeit vom Treppenhaus
zu vermindern und somit dem Wunsch nach mehr
Ruhe entgegen zu kommen. Ähnlich wie die Modernisierung
der Küchen und Bäder sollte die Erneuerung der
Wohnungstüren im Rahmen einer individuellen Mietervereinbarung
erfolgen. Die Motivation der Mieter zum
Einbau neuer Wohnungstüren ist darüber hinaus häufig
in dem Wunsch nach Einbruchssicherheit begründet.

Präferenzen der Zielgruppen
Bei Umzug:
Wohnungen mit
Balkon und Vollbad
gewünscht
Singles achten
besonders auf
Balkon ...
... und auf Vollbad/
Badewanne
- 94 -
Im Rahmen einer offenen Frage wurden die Elmshorner
Haushalte gefragt, welche Ausstattungsmerkmale ihre
Wohnung im Fall eines hypothetischen Umzugs auf jeden
Fall haben sollten. Dabei zeigte sich, dass die Mieter
insbesondere auf das Vorhandensein eines Balkons
(39 % der befragten Haushalte) und eines Vollbads bzw.
einer Badewanne (35 %) Wert legen (vgl. Abb. 49).
Auf einen Balkon achten vor allem die Singlehaushalte
sowie die Mehrpersonenhaushalte im erwerbsfähigen
Alter ohne Kinder (50 %). Dagegen ist lediglich für 29 %
der Rentnerhaushalte der Balkon ein wichtiges Wohnungsmerkmal.
Das Vollbad bzw. die Badewanne ist ebenfalls sehr
wichtig für die Singlehaushalte (45 %). Für die den Rentnerhaushalten
ist dieses Merkmal dagegen weniger entscheidend
(29 %).
Abb. 49 „Welche Ausstattungsmerkmale sollte Ihre
Wohnung auf jeden Fall besitzen?“
Balkon
Vollbad/ Badewanne
Einbauküche
Dusche/Badewanne
getrennt
Terrasse
Große Küche
13
17
19
0 10 20 30 40 50
In Prozent aller Befragten, die diese Frage beantwortet haben
29
35
39
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

Große Küchen für
Familien und Singles
- 95 -
Eine Einbauküche wird von allen Haushaltstypen in gleichem
Maße als wichtiges Ausstattungsmerkmal bezeichnet.
Auf eine große Küche legen vor allem Haushalte
mit Kindern und junge Singlehaushalte besonderen
Wert.
Senioren 51 % aller befragten Haushalte können sich einen
Verbleib in ihrer jetzigen Wohnung im Alter vorstellen.
Bei den befragten Rentnerhaushalten ist der Anteil mit
77 % wesentlich höher.
Fehlender Aufzug
ein Hindernis
Handlungsempfehlung:
Verbleib in
der Wohnung
ermöglichen
Als Gründe für einen Auszug wurden vorwiegend die zu
überwindenden Treppen bzw. der fehlende Aufzug genannt.
Einige Haushalte wiesen auch auf die nicht altengerechte
Wohnungsausstattung hin.
Die Rentnerhaushalte sind die zufriedensten Mieter, sie
haben die geringsten Umzugsabsichten. Ziel sollte es
sein, den älteren Mietern den längstmöglichen Verbleib
in der Wohnung zu sichern, beispielsweise durch den
individuellen altengerechten Umbau einzelner Wohnungen
und die Kooperation mit Pflegediensten, die den
älteren Mietern Hilfestellungen geben können.

6.3.3 Wohnumfeldaufwertung
Qualität des Wohnumfelds
wichtig
- 96 -
Die Zufriedenheit der Bewohner mit dem Wohnumfeld
trägt wesentlich zu ihrer gesamten Wohnzufriedenheit
und somit auch zur Verweildauer im und zur Identifikation
mit dem Stadtteil bei.
Abb. 50 Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld
nach Stadtteilen und Schwerpunktgebieten
Abfallentsorgung
Öffentliche
Sicherheit
Verkehrsituation
Garten-/
Grünanlagen
Lärmbelästigung
Gemeinschaftsgefühl/
Nachbarschaft
Parkplatzsituation
Sauberkeit öff.
Grünanlagen
* Feldbesetzung gering
Gesamt
84 %
81 %
79 %
78 %
75 %
75 %
72 %
70 %
Größte Unzufriedenheit
bei der Sauberkeit
öffentlicher
Grünflächen
ST
Hainholz
69 %
63 %
73 %
71 %
76 %
68 %
81 %
63 %
SG
Hainholz*
18 %
26 %
41 %
14 %
48 %
45 %
81 %
9 %
ST
Innenstadt
86 %
89 %
73 %
80 %
68 %
71 %
71 %
69%
ST
Klostersande
92 %
83 %
79 %
80 %
70 %
77 %
65 %
70 %
SG
Kloster-
Sande*
76 %
62 %
100 %
88 %
86 %
69 %
79 %
41 %
ST
Langelohe
85 %
86 %
83 %
80 %
80 %
68 %
43 %
79 %
ST
Langenmoor/Kaltenweide
81 %
89 %
90 %
72 %
72 %
80 %
79 %
68 %
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg/
Flamweg
90 %
80 %
78 %
83 %
82 %
79 %
79 %
75 %
© GEWOS
Die Haushaltsbefragung ergab, dass bei den Mieterhaushalten
eine vergleichsweise hohe Unzufriedenheit
mit der Sauberkeit der öffentlichen Grünanlagen besteht
(vgl. Abb. 50). Knapp ein Drittel aller Mieter sind mit diesen
unzufrieden oder sehr unzufrieden. Kritik an der
Sauberkeit der Grünanlagen wird insbesondere in den
beiden Schwerpunktgebieten Hainholz und Klostersande
deutlich. Augenscheinlich flossen in diese Ergebnisse
die Unzufriedenheit mit der Sauberkeit der privaten, an
die Gebäude grenzenden Grünflächen mit ein.

Verbesserung der
Grünanlagen und
deren Sauberkeit
wichtige Schlüssel
für die Zufriedenheit
Junge Haushalte:
Wohnungsnahe
Stellplätze
Einkaufsmöglichkeiten
wichtig im
Wohnumfeld
- 97 -
Wie wichtig die Sauberkeit der Grünanlagen für die Bewertung
des Wohnumfelds ist, wird ebenfalls aus der
Befragung deutlich. So rangieren die Merkmale Grünanlagen
und Sauberkeit bei der Frage nach den wichtigsten
Merkmalen des Wohnumfelds insgesamt auf Platz
zwei. 34 % aller Befragten nannten diese als zwei der
drei wichtigsten Merkmale. Haushalte mit Kindern legen
einen besonders großen Stellenwert auf Grünanlagen
und Sauberkeit.
Sowohl für die Stadt als auch für die Wohnungseigentümer
gilt es daher, auf die Bereitstellung attraktiv gestalteter
Grünanlagen zu achten und für deren ausreichende
Sauberkeit Sorge zu tragen. Dies gilt insbesondere für
die Stadtteile, die heute oder zukünftig für Haushalte mit
Kindern attraktiv sein sollen, wie beispielsweise Hainholz.
Auch die Stellplatzsituation schneidet im Rahmen der
Wohnumfeldbewertung durch die Mieterhaushalte unterdurchschnittlich
ab. Überdurchschnittlich unzufrieden mit
der Stellplatzsituation sind insbesondere die Mieter in
den Stadtteilen Langelohe und Klostersande. Die Haushaltsbefragung
zeigt, dass insbesondere junge Haushalte,
vielfach Singles, einen hohen Stellenwert auf wohnungsnahe
Stellplätze legen. Eine zielgruppenorientierte
Planung und Vermarktung von Wohnungsbeständen an
junge Haushalte muss daher die Bereitstellung ausreichend
wohnungsnaher Parkplätze berücksichtigen.
Zu den wichtigsten Einrichtungen im Wohnumfeld gehören
die Einkaufsmöglichkeiten. Fast 80 % aller Befragten
benannten dieses Merkmal. Ebenso viele Haushalte sind
derzeit mit den Einkaufsmöglichkeiten in ihrem Wohnumfeld
zufrieden oder sehr zufrieden. Insbesondere in
der Innenstadt und in Langenmoor/Kaltenweide herrscht
diesbezüglich eine hohe Zufriedenheit (über 90 %). Auffallend
ist allerdings der hohe Anteil unzufriedener Mieter
in Langelohe. Hier sollte die Stadt prüfen, ob durch
entsprechende Flächenausweisungen zu einer verbesserten
wohnungsnahen Einkaufssituation beigetragen
werden kann.

Keine unmittelbaren
Handlungsbedarfe
bei medizinischer
Versorgung,
Schulen und ÖPNV-
Anbindungen
- 98 -
Neben den Einkaufsmöglichkeiten werden die medizinische
Versorgung (34 %), die ÖPNV-Anbindung (28 %)
und die Schulen (18 %) als wichtige Einrichtungen angesehen.
Die Zufriedenheitsabfrage zeigt, dass die
Elmshorner Haushalte in Bezug auf diese Einrichtungen
eine hohe Zufriedenheit aufweisen. Hier ergeben sich
daher keine unmittelbaren Handlungsbedarfe. Die
Haushaltsbefragung wurde bereits im Jahr 2004 durchgeführt.
Die Umstrukturierungen der Buslinien, die derzeit
in Langenmoor/Kaltenweide zu Protesten führen,
schlagen sich hier noch nicht nieder.
Maßnahmen und Umfang zum Handlungsfeld „Generationenwechsel“
• Wohnungszusammenlegungen bei Beständen mit
sehr kleinen Wohnungen (primär fünfziger Jahre) bei
Generationswechsel im Bestand
• Altengerechter Umbau ausgewählter Wohnungsbestände,
insbesondere Bestände mit folgenden Lagekriterien:
zentrale Lage oder gute ÖPNV-Anbindung
gute Einkaufsmöglichkeiten
gute medizinische Versorgung
• Modernisierung der Küchen und Bäder, insbesondere
in den Beständen der fünfziger und sechziger Jahre
• Verbesserung der Sauberkeit und der Gestaltung der
(öffentlichen) Grünanlagen, insbesondere in kinderreichen
Stadtteilen bzw. in Stadtteilen, die zukünftig
für Haushalte mit Kindern attraktiv sein sollen
• Schaffung von wohnungsnahen Stellplätzen, insbesondere
in Beständen mit der Zielgruppe junge Menschen
und Singles
• Aufnahme des Themas Wohnumfeldverbesserung in
das Integrierte Stadtumbaukonzept Elmshorn

6.4 Handlungsfeld Hainholz
6.4.1 Stadträumliche Lage
Großes Plus:
Zentrale Lage in
Elmshorn
Abb. 51
Übersichtsplan
Hainholz
- 99 -
Der Stadtteil Hainholz liegt im Südosten von Elmshorn.
Begrenzt wird der Stadtteil im Norden durch die vierspurige
Hamburger Straße, die die Verbindung zwischen
der Innenstadt und der A 23 herstellt. Über die
etwa 2 km entfernte Autobahnzufahrt Elmshorn ist
Hainholz für den motorisierten Individualverkehr sehr
gut angebunden. Der Stadtrand von Hamburg ist über
die A 23 bei normaler Verkehrslage in etwa 20 Minuten
zu erreichen.
Im Osten bildet der Adenauerdamm, der beidseitig
überwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut
ist, die Grenze. Ähnlich gestaltet sich die Situation im
Süden im Bereich der Straßen Plinkstraße und Hainholzer
Damm. Im Westen wird Hainholz durch die
Bahntrasse Hamburg-Neumünster begrenzt. Allerdings
bilden die Bahntrasse und auch die Hamburger Straße
eine Barriere, so dass die Anbindung an die Innenstadt
nicht gut ist.

6.4.2 Gebietsbeschreibung Hainholz
Heterogene
Gebietsstruktur
Schwerpunktgebiet
- 100 -
Hainholz hat eine heterogene Gebietstruktur mit verschiedenen
Formen der Wohnnutzung und einem hohen
Anteil an zusammenhängenden Grünflächen. Von
der Gebäudestruktur und von der Nutzung her ist
Hainholz dreigeteilt. U-förmig umschlossen wird das
Quartier von einer kleinteiligen Ein- und Zweifamilienhausstruktur
mit überwiegend von den Eigentümern
selbst bewohnten Gebäuden; die Struktur des zentralen
Gebiets wird bestimmt von mehrgeschossigen
Mietshäusern mit Großsiedlungscharakter in teilweise
verdichteter, teilweise aufgelockerter Bauweise. Bandartig
liegen im Gebiet immer wieder große Bereiche mit
Schulen und Kindergärten mit teilweise großen Freiflächen,
Sportanlagen und Spielplätzen. Durchzogen ist
ganz Hainholz von weit in das Gebiet reichenden
Grünflächen und Gartenanlagen.
Nördlich der Hainholzer Schulstraße um die Straßen
Rethfelder Ring, Eichenkamp und Hainholzer Damm
bis zur Hamburger Straße liegt das Schwerpunktgebiet
„Hainholz“. Der Bestand setzt sich zusammen aus
Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Zeilenbauweise
und in Punkthochhäusern. Ein Großteil des
Hainholzer Wohnungsbestandes am Rethfelder Ringes
(rund 750 WE) befindet sich im Besitz des Privatvermieters
Dr. Thormählen. Sie stammen aus dem ehemaligen
Bestand der „Neuen Heimat“.
Viele Grünflächen Der optische Eindruck des Stadtgebietes wird durch
den starken Baumbestand und die vielen Grünflächen
stark begünstigt. Jedoch ist der Großteil dieser Grünflächen
im nördlichen Bereich des Gebietes in einem
äußerst ungepflegten und verwilderten Zustand. Dagegen
besteht in den kleinteiligeren Wohnanlagen unterhalb
der Wasserstraße/Fröbelstraße ein sehr gepflegtes
Wohnumfeld.
Im zentralen Bereich südlich und nördlich der Hainholzer
Schulstraße, die das Gebiet von West nach Ost
durchläuft, überwiegen infrastrukturelle Nutzungen
(Schulen, Sportplätze und Supermärkte).

Negatives Image mit
Wirkung
- 101 -
Das Stadtgebiet Hainholz hat ein extrem negatives
Image. So fühlen sich Bewohner der teilweise sehr
attraktiven und weniger problematischen Wohnlagen
im Süden des Gebietes nicht als „Hainholzer“, um keinesfalls
mit den konfliktreichen Wohnlagen im Norden
des Gebietes gleichgesetzt zu werden. Der Adenauerdamm
gilt, so ein Gesprächspartner, als „Demarkationslinie“
zwischen dem Schwerpunktgebiet und den
guten Wohnlagen weiter im Osten.
6.4.3 Bestand, Infrastruktur und Bevölkerung
Bestand:
Städtebau der 1960er
und 70er Jahre
Foto 6:
Punkthochhäuser
und Einkaufszentrum
am Hainholzer Damm
Großes Plus:
Gute Infrastruktur mit
einem Einzugsbereich
über das Quartier
hinaus
Die Planungen für Hainholz reichen in die sechziger
Jahre zurück, als Prognosen für das Ende des 20.
Jahrhunderts mit 65.000 Einwohnern für die Elmshorn
rechneten. Daher wurden innerhalb des Stadtteils
Hainholz in der damals überwiegenden drei- bis viergeschossigen
Zeilenbauweise Wohngebäude für rund
15.000 Personen errichtet. Östlich des Hainholzer
Damms wurden vier neungeschossige Punkthochhäuser
mit je 49 Wohneinheiten errichtet.
Infrastrukturell ist Hainholz sehr gut ausgestattet: Es
gibt Schulen, Kindergärten, kirchliche Einrichtungen
und Einrichtungen für Jugendliche und ältere Menschen.
Diese Einrichtungen haben in Verbindung mit
dem neugestalteten Einkaufszentrum am Hainholzer
Damm eine Bedeutung über die Grenzen des Quartiers
hinaus. Im Norden des Wohngebietes Hainholz
befindet sich ein Heizkraftwerk, das zum Teil die Fernwärme
für die Bestände in Hainholz-Nord liefert, und
zwar zu relativ hohen Kosten.

Großes Plus: Sozial-
und Bildungseinrichtungen
Foto 7:
Waldorfschule und
-kindergarten am
Adenauerdamm
Bevölkerung verhältnismäßig
jung
- 102 -
Es sind eine Vielzahl von Bildungseinrichtungen innerhalb
des Stadtgebietes Hainholz oder in unmittelbarer
Nachbarschaft vorhanden. So ist die Kooperative Gesamtschule
Elmshorn in Hainholz die größte Bildungseinrichtung
ihrer Art in Schleswig-Holstein. Zudem besitzt
der Stadtteil ein gutes Angebot an sozial ausgerichteten
Vereinen. Eine sehr umfassende Arbeit leistet
in Hainholz bereits seit längerem die AWO und die
evangelische Kirche. Hier wird unter anderem ein
Frauentreff organisiert, der innerhalb des Stadtgebietes
bei der Organisation von Veranstaltungen stark in
Erscheinung tritt.
Ende 2004 lebten in Hainholz 6.563 Einwohner, was
rund 13 % der Bevölkerung Elmshorns ausmacht. Die
Bevölkerungszahl zeigt seit 1998 eine leicht rückläufige
Tendenz. Der Ausländeranteil liegt bei 17 %. Die
Bewohner von Hainholz sind im Vergleich zu Elmshorn
sehr jung, wobei die Unterschiede 1998 noch deutlicher
ausgeprägter waren als 2004. Die größten Differenzen
im Vergleich zu Elmshorn zeigen sich bei den
unter 20-Jährigen, deren Anteil an der Bevölkerung
knapp 28 % beträgt, während es in Elmshorn nur
knapp 22 % sind. In den Altersgruppen von 20 bis 64
Jahren liegen die Werte von Hainholz und Elmshorn
recht dicht beieinander (rund 61 %). Erst bei den Rentnerhaushalten
bestätigt sich die Struktur eines sehr
jungen Stadtteils; während in Elmshorn rund 18 % der
Bewohner 65 und älter sind, sind es in Hainholz gerade
einmal knapp 12 %.

17,0 17,0
23,0
- 103 -
Abb. 52 Altersstruktur 2004/2015
30
25
20
15
10
5
0
50
40
30
20
10
0
in Prozent
unter 6 6 bis 19 20 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 und älter
Hainholz 1998 Hainholz 2004 Hainholz 2015 Elmshorn 2004
Abb. 53 Monatlich verfügbares Einkommen
in Prozent
11,8
26,9
unter 500 € 500 bis
999 €
25,4
1.000 bis
1.499 €
19,0
16,8
1.500 bis
1.999 €
15,0
12,5
2.000 bis
2.499 €
Hainholz Elmshorn
9,0
6,5
2.500 € und
mehr
Beratung
Planung
For schung
GEWOS
© GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

Viele einkommensschwache
Haushalte
- 104 -
6.4.4 Problemfeld Schwerpunktgebiet
Versorgung einkommensschwacher
Haushalte
Foto 8:
1960er Jahre Wohngebäude
in Zeilenbauweise
westlich
des Hainholzer
Damms
Unter den befragten Haushalten gibt es viele einkommensschwache
Haushalte. Die Haushalte, denen im
Monat unter 500 Euro zur Verfügung stehen, liegen mit
17 % deutlich über dem Elmshorner Durchschnitt von
knapp 12 %. Hierbei handelt es sich um die Haushalte
in den Mehrfamilienhäusern, in denen der Anteil der
Sozialhilfeempfänger sehr hoch ist. Im mittleren Einkommensbereich
von 500 bis unter 1.500 Euro liegt
Hainholz mit 40 % deutlich unter dem Niveau von
Elmshorn (54 %). Der Anteil der Haushalte, die im Monat
mehr als 1.500 Euro zur Verfügung haben, liegt mit
43 % wieder leicht über dem Schnitt der Stadt Elmshorn
von knapp 36 %. Das liegt unter anderem daran,
dass in Hainholz relativ viele große Haushalte leben.
Der Großteil des Wohnungsbestandes wurde mit der
Förderung durch öffentliche Mittel errichtet. Heute sind
in Hainholz insgesamt noch 383 Wohnungen mietpreisgebunden,
was knapp 30 % des Sozialwohnungsbestandes
von Elmshorn ausmacht. Die Bestände
im Schwerpunktgebiet sind weitestgehend bindungsfrei,
übernehmen aber aufgrund ihrer relativ
günstigen Mieten eine besondere Funktion im Mietwohnungsmarkt.

Abb. 54: Schwerpunktgebiet Hainholz
- 105 -

Handlungsfeld 1:
Bewohner und
Sozialstruktur
Handlungsfeld 2:
Schlechter Zustand
der Gebäude und
Freiflächen
- 106 -
Der Vermieter im Schwerpunktgebiet hat durch seine
Vermietungspolitik dazu beigetragen, dass fast ausschließlich
sozialschwache Mieter in seinen Beständen
wohnen:
• Der Anteil der Sozialhilfeempfänger ist mit rund 28
% sehr hoch. Ein großes Problem stellt der Alkoholmissbrauch
dar.
• Als zunehmend problematisch erweist sich die
Vielzahl unterschiedlicher Nationalitäten in Hainholz.
In den vergangenen zehn Jahren sind sehr
viele Spätaussiedler in das Gebiet gekommen.
Neben einem großen Anteil an türkischstämmiger
Bevölkerung, die vor allem im südöstlichen Teil
des Stadtgebietes lebt, sind auch zunehmend Afrikaner
und Kurden nach Hainholz gezogen. Vor allem
unter den Jugendlichen kommt es zu Konfrontationen
und Konflikten mit Bandenbildung.
• Vor allem die Punkthochhäuser im nördlichen Teil
des Gebietes stellen soziale Brennpunkte dar, da
die Nationalität der Mieter bunt gemischt ist.
• Charakteristisch für den Stadtteil ist auch die relativ
hohe Zahl alleinerziehender türkischer Frauen.
Verstärkt wird der problematische Ruf, den Hainholz in
Elmshorn hat, noch durch den extrem schlechten Zustand
der Gebäude und Freiflächen. Hier sind es vor
allem die Punkthochhäuser und die Zeilenbauten nördlich
des Rethfelder Ring, an denen teilweise seit der
Errichtung keine umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten
mehr vorgenommen wurden.
Der private Eigentümer des Großteils der Wohnungen
(ca. 750 Wohneinheiten) hat bis heute Investitionen in
das Gebiet unterlassen. Wesentliche Schäden sind:
• Undichte Flachdächer, fehlende Wärmedämmung
• Risse in den Fassaden, undichte Verfugungen,
fehlende Wärmedämmung
• Veraltete und schadhafte Gebäudetechnik: Heizungsanlagen
und Elektrotechnik, Ver- und Entsorgung,
Aufzüge

Szenario: Weiterer
Niedergang zu
erwarten
Foto 9:
Extrem ungepflegtes
Wohnumfeld im
Schwerpunktgebiet
- 107 -
• Eingangsbereiche mit defekten oder nicht vorhandenen
Schließ- und Klingelanlagen, zerstörten
Briefkästen
• Ungepflegte Freiflächen ohne Strukturen. Die ungepflegten
Außenanlagen, in denen es in einigen
Bereichen zur Vermüllung kommt, verstärken den
negativen Eindruck
Die Bewohner sind extrem unzufrieden mit den Wohnungen
und dem Wohnumfeld. Sie leiden unter den
ungünstigen sozialen und baulichen Zuständen sowie
unter dem negativen Image des Stadtteils, das auch
auf die anderen Wohnlagen in Hainholz ausstrahlt und
insgesamt für Elmshorn ein gravierendes Problem verkörpert.
Die genannten Kritikpunkte in Verbindung mit einer
- aus Bewohnersicht - kaum voranschreitenden Umsetzung
der Beseitigung der Mängel im Gebiet veranlassen
63 % der Haushalte im Schwerpunktgebiet zu
der Aussage, Hainholz kurz- und mittelfristig verlassen
zu wollen. Es liegt an den beschränkten finanziellen
Mitteln und an dem knappen Angebot im preisgünstigen
Marktsegment, dass in den Beständen dieser
Wunsch nicht umgesetzt wird und kaum Leerstände zu
verzeichnen sind. Setzen diese erst ein, ist ein weiterer
Niedergang des Stadtteils mit Auswirkungen auf die
angrenzenden Gebiete mit zunehmender Fluktuation,
weiterem Preisverfall und Leerständen vorgegeben.

- 108 -
6.4.5 Handlungsempfehlungen Schwerpunktgebiet
Voraussetzung für
eine positive Entwicklung:Eigentümerwechsel
Prüfung der
Instandsetzungsfähigkeit
Das Schwerpunktgebiet Hainholz übernimmt in Elmshorn
die Funktion der Versorgung einkommensschwacher
Haushalte mit Wohnraum. Diese Funktion wird das
Gebiet zukünftig nur noch ausüben können, wenn eine
Kombination aus eigentumsrechtlichen Maßnahmen,
baulicher Sanierung bzw. Neubau und der Fortführung
des Quartiersmanagements gelingt. Hierfür stehen zum
einen die Projekte im Rahmen der Sozialen Stadt. Zum
anderen bietet der Stadtteil mit seinen umfangreichen
Potenzialen in der Infrastruktur Ansatzpunkte, um im
Schwerpunktgebiet durch gezielte Investitionen in den
Bestand den Niedergang aufzuhalten. Hierzu ist eine
Prüfung der Sanierungsfähigkeit des Bestandes erforderlich.
Voraussetzung für eine positive Entwicklung ist die Kooperation
des Besitzers der Bestände. Diese ist jedoch
seit Jahren nicht gegeben. Die Lösung liegt daher in
einem Eigentümerwechsel. Eine Alternative unter den
bisherigen Vorzeichen besteht nicht. Die folgenden
Empfehlungen werden unter dem Vorzeichen „Eigentümerwechsel“
diskutiert. GEWOS geht davon aus,
dass der neue Besitzer Interesse an einem aktiven Bestandsmanagement
hat.
Die Situation im Schwerpunktgebiet hat keine grundsätzlich
stadtstrukturellen oder architektonischen Ursachen.
Mag der Baukörper kontrovers diskutiert werden,
der Typ Hochhaus stellt als solches jedoch keinen Missstand
dar.
Gravierend ist jedoch der Instandsetzungsstau, der in
den Gebäuden aufgetreten ist. Der Zustand des Bestandes
zeigt, dass eine Bewertung der Gebäude als
Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen vordringlich
ist. Aufschluss über die tatsächlich anfallenden
Kosten und die Bewertung der kaufmännischen Aspekte
(insbesondere vor dem Hintergrund von möglicherweise
bestehenden Verbindlichkeiten) liefert eine detaillierte
bautechnische Untersuchung. Die Untersuchung
kann folgende Szenarien nach sich ziehen:

Szenario Sanierung des Bestandes
Sanierte Wohnungen
am Markt platzierbar
- 109 -
Handlungsempfehlungen Punkthochhäuser
Stärken der
Punkthochhäuser
• Szenario Sanierung: Komplette Sanierung der Gebäudehülle
und der Gebäudetechnik
• Szenario Rückbau: Rückbau des Bestandes oder
einzelner Bestandsgruppen, z. B. der Punkthochhäuser
Die Wohnungen finden zurzeit trotz des Zustandes
noch Mieter, so weisen die Bestände kaum Leerstände
auf. In beiden Varianten ist daher zu berücksichtigen,
dass für die von Sanierung oder Rückbau betroffenen
Haushalte Ersatzwohnungen bereit gestellt werden
müssen.
Die Wohnungen werden in saniertem Zustand am Markt
ihre Nachfrager finden. Im Folgenden werden Maßnahmen
benannt, die neben der grundlegenden Sanierung
als Basis auf spezielle Zielgruppen ausgerichtet
sind. Die Vorschläge stehen unter der Maßgabe, preisgünstigen
Wohnraum in Hainholz zu sichern und eine
behutsame Entwicklung anzustoßen. Die Variante, in
den Punkthochhäusern beispielsweise attraktive, gut
ausgestattete Apartments einzurichten, wird angesichts
der kleinräumigen Situation und der Marktlage nicht
weiter verfolgt.
Die vier Punkthochhäuser umfassen insgesamt rund
200 Wohnungen. Die Gebäude weisen in Ausstattung
und Beschaffenheit folgende Stärken auf:
• Balkone
• Aufzug mit Möglichkeit des barrierefreien Zuganges
• Große Wohnungen

Schwächen der
Punkthochhäuser
Zielgruppen Senioren
und Behinderte
- 110 -
Auch die Mikrolage ist als gut zu bewerten:
• Direkte Nahversorgung
• Potenziell attraktives Wohnumfeld (Freiflächen)
• Nähe zu Schulen und Kindergärten
Die Schwächen liegen in
• dem gravierenden Instandsetzungsstau.
• den teilweise innenliegenden Bädern (keine grundsätzliche
Schwäche bei funktionierender aktiver
Entlüftung).
• dem nördlichen Bereich in der Lage an der Hamburger
Straße und am Heizkraftwerk.
• den Wohnpräferenzen mit Vorbehalten gegenüber
Wohnen im Hochhaus.
Die Beschaffenheit und die Ausstattung der Gebäude
(Aufzug, barrierefreier Zugang) und die Nähe zu den
Versorgungseinrichtungen sprechen für die Ausrichtung
auf die Zielgruppen Senioren und Behinderte mit geringem
Einkommen. Gesucht werden von diesen zwar
tendenziell kleine Wohnungen, aber vor dem Hintergrund
der demographischen Entwicklung und der Möglichkeit,
die die große Zahl an Wohnungen im Gebäude
bietet, ist ein Punkthochhaus auf die Zielgruppe Senioren
und Behinderte auszurichten. Begleitende Maßnahmen
sind Serviceleistungen, die auf Wunsch des
Mieters vom Eigentümer an private Dienstleister vermittelt
werden (Wäscheservice, Wohnungsreinigung, Lieferservice).
Auch sollte eine Gästewohnung vorgehalten
werden. GEWOS schlägt für dieses Konzept aufgrund
der Nähe zur Hamburger Straße (Anschluss an die Innenstadt)
und der Lage am Einkaufszentrum das nördliche
Punkthochhaus vor.
Zielgruppe Familien Die Sanierung im Bestand der Punkthochhäuser sollte
auf Familien mit Kindern ausgerichtet werden. Die
Nachbarschaft zu den Schulen und Kindertagesstätten
bieten hierfür ideale Rahmenbedingungen. Vor dem
Hintergrund, preiswerten Wohnraum zu erhalten, sollte
eine einfache Sanierung erfolgen. Auch in diesen Gebäuden
ist bei der Grundsanierung der barrierefreie

Gestaltung des
Wohnumfeldes
- 111 -
Handlungsempfehlungen Zeilenbauten
Stärken der
Zeilenbauten
Zugang zu und in den Wohnungen zu sichern.
Eine Trennung der Wohnfunktionen und die Zuordnung
zu bestimmten Gebäuden ist nicht zwingend erforderlich.
Geprüft werden sollte ein Konzept „Miteinander
Wohnen“, das ein generationenübergreifendes Zusammenleben
in einem Objekt ermöglicht. Hierzu ist eine
Wohnung als Möglichkeit zum gemeinsamen Treffen
vorzusehen.
Das Beispiel verdeutlicht, dass es nicht nur um eine
optimale bauliche Lösung gehen kann. Ein Erwerber
muss in Zusammenarbeit mit dem Quartiersmanagement
auch Interesse an einer sozialen Betreuung der
Bewohner zeigen.
Das Wohnumfeld ist entsprechend umzugestalten
(Strukturierung der Flächen, Sicherung der Wege, wohnungsnahe
Ausstattung mit Spielgeräten). Im Umfeld
der Hochhäuser sind als „Abstandsflächen“ dienende
Freiflächen zu vermeiden. Das bereits vorliegende Konzept
zur Gestaltung der Freiflächen bietet hierzu die
notwendige Grundlage
Die sechzehn überwiegend viergeschossigen Zeilenbauten
zwischen Hamburger Straße, Hainholzer Damm
und Hainholzer Schulstraße weisen in Ausstattung und
Beschaffenheit folgende Stärken auf:
• Balkone
• Mittelgroße, gut geschnittene Wohnungen
Auch die Mikrolage ist als gut zu bewerten:
• Direkte Nahversorgung
• Potenziell attraktives Wohnumfeld (Freiflächen)
• Nähe zu Schulen und Kindergärten
• Spielplatz im östlichen Bereich

Schwächen der
Zeilenbauten
Zielgruppe Haushalte,
die auf preisgünstigen
Wohnraum angewiesen
sind
Zwei Wohnungstypen
mit Balkon
- 112 -
Die Schwächen liegen in
• dem gravierenden Instandsetzungsstau
• den einheitlichen Größenstrukturen der Wohnungen
• den fehlenden Fahrstühlen und dem nicht barrierefreien
Zugang im Erdgeschoss
• der Lage an der Hamburger Straße im nördlichen
Bereich (Emissionen)
• kleinen Küchen
Im Bestand westlich des Hainholzer Damms sieht
GEWOS neben den allgemeinen Instandhaltungsmaßnahmen
keinen speziellen Handlungsbedarf.
Viele Wohnungen verfügen über drei Zimmer und sind
im Durchschnitt 65 Quadratmeter groß. Vor allem für
kleine Haushalte mit maximal drei Personen besteht
hier günstiger Wohnraum, der allerdings durch eine
grundlegende Sanierung der Gebäude verbessert werden
muss. Zielgruppe sind alle Haushalte, die auf preisgünstigen
Wohnraum angewiesen sind.
GEWOS empfiehlt eine Auflockerung der Grundrisse
der Wohnungen, um verschiedene Zielgruppen anzusprechen.
Neben den Balkonen, über die jede Wohnung
verfügt, besteht die Möglichkeit, den Erdgeschosswohnungen
Freiflächen zuzuordnen, so dass die
Wohnungen dann über Mietergärten verfügen, die über
eine Treppe zu erreichen sind.
Die folgende Abbildung zeigt, wie aus zwei gleichgroßen
Wohnungen durch geringe Umbaumaßnahmen
zwei verschieden große Wohnungen entstehen: Die
große Wohnung (ca. 85 qm) verfügt über zwei große
Wohnräume mit etwa 20 qm und zwei kleinere Arbeits-
oder Schlafräume mit rund 12 qm. Die kleine Wohnung
(ca. 45 qm) erhält eine Wohnküche und einen Schlafraum.
Beide Wohnungen behalten den 2,3 qm großen
Balkon bzw. die Loggia. GEWOS empfiehlt, in jedem
Gebäude jeweils ein Geschoss entsprechend umzugestalten.

Abb. 55:
Empfehlung: Grundrissänderungen
- 113 -
Grundriss von zwei normierten 3-Zimmer-Wohnungen Typ
„Mefa 35“ in einem der Hainholzer Wohnblöcke.
Wohnung 1
Wohnung 2
Es besteht die Möglichkeit zur Veränderung der Grundrisse.
Vorschlag zur Veränderung der Grundrisse: Der Flur in Wohnung 1
wird erweitert, um das zusätzliche Zimmer zu erschließen. In Wohnung
2 wird eine Wohnküche geschaffen und dem Schlafraum wird
die Abstellkammer zugefügt.

Zielgruppen Familien
und Alleinerziehende
Zielgruppe „Junge
Haushalte“
Variante Rückbau und Neubau
- 114 -
Handlungsempfehlungen Punkthochhäuser
Kompletter Rückbau
der Punkthochhäuser
Für die umgebauten größeren Wohnungen sind Familien
eine wichtige Zielgruppe. Für Singles sind die vergleichsweise
kleinen Wohnungen geeignet. Denkbar ist
darüber hinaus auch ein Wohnprojekt für Alleinerziehende,
das auch entsprechende Beratung und Hilfestellung
bei der Kinderbetreuung sicherstellen kann. Geeignet
sind hierfür die Wohnungen in ihrer bisherigen
Struktur.
Insbesondere für die „Nestflüchter“, also junge Erwachsene,
die ihren ersten Haushalt gründen, können im
Bestand der Zeilenbauten Angebote bereit gestellt werden.
Frisch von zu Hause ausgezogen und teilweise
finanziell noch von den Eltern abhängig, suchen junge
Haushalte kostengünstigen Wohnraum. Mit sogenannten
„First-Flat“-Angeboten können vor allem kleinere
Wohneinheiten vermarktet werden. Der Einbau von
zwar einfachen, aber auf diese spezielle Zielgruppe
ausgerichteten Küchenzeilen sowie Einbauschränken
ist ein Vorteil, da hierdurch die Haushaltsgründung erleichtert
wird.
Aufgrund des schlechten Zustandes der Punkthochhäuser
ist ein Abriss sowohl aus wirtschaftlichen als auch
aus bautechnischen Gesichtspunkten denkbar. Abriss
und Neubau bieten die Möglichkeit, das Schwerpunktgebiet
Hainholz städtebaulich umzugestalten und baulich
aufzuwerten.
Für die Bebauung der frei werdenden Flächen ist eine
Mischung aus Gebäuden mit drei bzw. vier Vollgeschossen
denkbar. In den Gebäude in unmittelbarer
Nachbarschaft zum Einkaufzentrum könnten in den
Erdgeschossen Geschäftsräume (z. B. Arztpraxen) eingerichtet
werden.
Die viergeschossigen Bauten sollten mit Aufzügen aus-

Preisgünstiger
Wohnraum in Elmshorn
begrenzt
- 115 -
gestattet werden. Breite Türen ermöglichen gleichermaßen
den einfachen Zugang für Rollstuhlfahrer und
für Kinderwagen. Durch die Ausstattung des Bades,
z.B. mit Duschen auf Fußbodenniveau, bieten die Wohnungen
eine Flexibilität für Haushalte in verschiedenen
Lebensphasen.
In den vier Punkthochhäusern leben knapp 200 Haushalte.
Diesen Haushalten müssen Ersatzwohnungen
zur Verfügung zu stellen. In Elmshorn werden zurzeit in
großem Umgang Bestände aus dem preisgünstigen
Segment saniert oder rückgebaut, wie zum Beispiel:
• Am Schleusengraben (Stadtteil Sandberg/Flamweg)
• Auf der Uhlenhorst (Stadtteil Sandberg/Flamweg)
• in der Chemnitzstraße/Albert-Schweitzer-Straße
(Stadtteil Klostersande)
• Bereiche Zeppelinplatz, Ellerndamm (Stadtteil Langenmoor/Kaltenweide)
Der sich aus dem Abgleich des preisgünstigen Wohnungsangebots
mit dem Bedarf ergebende rechnerische
Überhang von 1.250 benötigten Wohneinheiten
(vgl. Kap. 6.2) ist auf dem Markt nicht ohne weiteres
verfügbar. Die Wohnungen werden bereits von Haushalten
belegt, die nicht primär auf preisgünstigen Wohnraum
angewiesen sind. Daher sollten den vom Rückbau
betroffenen Haushalten Wohnungen angeboten werden,
die im Rahmen der normalen Fluktuation bei den
Wohnungsunternehmen freigezogen werden.
Dieses ist - vor dem Hintergrund der gesamtstädtischen
Aufgabe „Hainholz“ - eine gemeinschaftliche Aufgabe
der Elmshorner Wohnungsunternehmen. Zu klären ist
mit dem Land Schleswig-Holstein die Übernahme bzw.
Finanzierung der fälligen Genossenschaftsanteile.
Um auch die Bewohnerstruktur in Hainholz zu verändern,
dürfen die benötigten Ersatzwohnungen nicht den
Charakter einer Übergangswohnung haben. Ziel ist es,
für das Schwerpunktgebiet auch neue Mietergruppen zu
erschließen.

- 116 -
Handlungsempfehlungen Zeilenbauten
Verdichtung des
Bestandes
Foto 10:
Viergeschossiger Zeilenbau
in Hainholz
Foto 11:
Beispiel nach
Aufstockung
Strukturelle Veränderung
in Zusammenhang
mit Gesamtkonzeption
Im Kerngebiet gibt es durch die Zeilenbebauung ohne
Rückbau keine Potenziale für eine Nachverdichtung auf
Freiflächen. Möglichkeiten bestehen dagegen in der
Aufstockung der Zeilenbauten. So könnten attraktive
Wohnungen mit großen Dachterrassen entstehen, die
durch eine moderne Bauweise nicht nur die Gebäude
selbst, sondern architektonisch das gesamte Quartier
aufwerten.
In Elmshorn werden bereits heute viele der in den
neunziger Jahren ausgebauten Dachgeschosswohnungen
nicht mehr vermietet. Vor diesem Hintergund
ist die empfohlene Maßnahme ein Baustein im
Gesamtkonzept „Hainholz“.
Weiterhin denkbar ist ein punktueller Rückbau von

Rückbau einzelner
Zeilenbauten
Fortführung
des Quartiersmanagement
- 117 -
einzelnen Beständen im Randbereich mit der
Möglichkeit, weitere Flächen für den Bau von Ein- und
Zweifamilienhäusern oder kleinteiligen Mehrfamilienhäusern
auszuweisen.
In Elmshorn besteht ein hoher Bedarf an Eigenheimen.
Die angrenzenden Bereiche des Schwerpunktgebietes
Hainholz sind geprägt von Einfamilienhäusern. Eine
Ausweitung dieser Bauform hinein in das östliche
Schwerpunktgebiet kann funktionieren, wenn die
Erschließung über den Adenauerdamm erfolgt und das
Einfamilienhausgebiet in sich geschlossen bleibt. Der
Spielplatz, der zur Zeit zwischen den Eigenheimen und
der Zeilenbebauung liegt, würde in verkleinerter Form
das Zentrum des neuen Gebietes bilden. Für die
verbleibende Bebauung wird ein neuer Spielplatz in
zentralerer Lage geschaffen. Der jetzige zeichnet sich
in Relation zum Schwerpunktgebiet durch eine relativ
periphere Lage aus.
Beide dargestellten Szenarien sind keine kurzfristigen
Lösungen. Der Umbau bzw. die Modernisierung können
nur in Etappen erfolgen.
Die Stabilisierung und Aufwertung des Gebietes wird
daher nur gelingen, wenn die begleitenden sozialen
Maßnahmen langfristig fortgeführt werden. Seit 2001 ist
ein Teil von Hainholz ein Sondergebiet des Programms
„Soziale Stadt“. Seitdem wurden zahlreiche Untersuchungen
und Handlungskonzepte erarbeitet, die sich
teilweise in der Umsetzung befinden.

- 118 -
Abb. 56: Schwerpunktgebiet Hainholz - Bebauungsvorschläge nach Rückbau
Bauflächen
für Mehrfamilienhäuser
Ausweitung
des Ein- und
Zweifamilienhausgebiets
Ein Handlungskonzept sowie eine Freiflächenplanung
liegen für Hainholz vor, dessen Weiterführung und Umsetzung
GEWOS empfiehlt. Das Stadtteilbüro mit dem
Quartiersmanager wurde eingerichtet, um eine zentrale
Planung und Organisation aller Maßnahmen zu gewährleisten.
Bei LOS (Lokales Kapital für soziale Zwecke)
sind bereits 27 Projekte angemeldet.
Mit der Eröffnung des neuen Einkaufszentrums am
Hainholzer Damm (u. a. EDEKA, ALDI) im April 2004
konnte das Stadtteilmanagement in Hainholz einen entscheidenden
Erfolg verzeichnen. Das Einkaufszentrum
wird insgesamt sehr gut angenommen, auch von Kun-

- 119 -
den aus anderen Stadtteilen.
Für die hier aufgezeigten Maßnahmen ist jedoch ein
Verkauf der Bestände an einen Investor, der Interesse
an einer langfristigen Bewirtschaftung des Bestandes
hat, zwingend erforderlich.
Maßnahmen und Umfang zum Handlungsfeld „Hainholz“
• Veräußerung des Bestandes im Schwerpunktgebiet
• Prüfung auf Modernisierungsfähigkeit
Szenario Sanierung
• Sanierung mit Zielgruppe Senioren und Behinderte
• Sanierung mit Zielgruppen Familien
• Sanierung mit Zielgruppen Familien, Alleinerziehende,
Haushalte, die auf preisgünstigen Wohnraum
angewiesen sind
Szenario Rückbau
• Abriss der Punkthochhäuser
• Neubau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
• Etappenweiser Rückbau, Ersatzwohnungen in den
Beständen der Wohnungsunternehmen
Weitere Maßnahmen
• Langfristiges Quartiersmanagement mit Begleitung
des Besitzerwechsels
• Umsetzung des Freiraumkonzeptes
6.5 Zusammenfassung mit Maßnahmenplan
Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn
Kommunale Wohnraumversorgungskonzepte wurden
als Instrument durch das Wohnraumförderungsgesetz
im Jahr 2002 eingeführt. In Schleswig-Holstein wird
dieses Instrument genutzt, indem auf Basis einer umfangreichen
Bestands- und Wohnungsmarktanalyse

- 120 -
zukünftige Wohnraumbedarfe und Förderschwerpunkte
benannt werden.
Stabile Stadtquartiere Für die Stadt Elmshorn gilt es bei steigender Nachfrage
die Schere zwischen den verschiedenen Wohnungsteilmärkten
nicht wachsen zu lassen, um so langfristig
funktionsfähige und sozial stabile Stadtquartiere zu
erhalten. Der Trend zur gut ausgestatteten Mietwohnung
oder aber zum Eigentum im Einfamilienhaus ist
zwar deutlich, aber aktuell und auch zukünftig - das
zeigen die Ergebnisse der Studie - gibt es Bevölkerungsgruppen
mit Versorgungsproblemen am Markt,
die auf preisgünstigen oder geförderten Wohnraum
angewiesen sind.
Wohnstandort
Elmshorn 2015
Demographische
Herausforderung
Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Elmshorn
GEWOS mit der Erstellung eines Wohnraumversorgungskonzeptes
beauftragt, das die notwendigen
Handlungsbedarfe, aber auch die Chancen des Wohnungsmarktes
in Elmshorn aufzeigen soll.
Das vorliegende Konzept basiert auf einer Wohnungsmarktanalyse
und -prognose bis zu den Jahren 2015
und 2030. Es werden Aussagen zu folgenden Themen
getroffen:
• Flächenbedarfe für die Bauleitplanung
• Preisgünstiges Wohnen
• Maßnahmen im Bestand
• Schwerpunktgebiet Hainholz
Die Bevölkerung in Elmshorn wird bis zum Jahr 2010
weiter wachsen. Der demographische Knick ist nach
dem Jahr 2010 zu erwarten. Dennoch steigt die Nachfrage
nach Wohnungen weiter. Durch die Verkleinerung
der Haushaltsgrößen steigt die absolute Zahl an
Haushalten. Zunehmen werden die Ein- und Zweipersonenhaushalte.
Neben der Veränderung der Haushaltsstrukturen
verändert sich auch der Altersaufbau.
Im Jahr 2030 ist mindestens jeder fünfte Elmshorner
über 64 Jahre alt.

„Das Wachstum
sichern“
Preisgünstigen Wohnraum
sichern
Generationenwechsel
im Bestand
- 121 -
Die wachsende Zahl an Haushalten bewirkt einen
Neubaubedarf von insgesamt 2.260 Wohneinheiten,
darunter 1.380 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern
und 880 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern.
Die im neuen Flächennutzungsplan ausgewiesenen
Flächen sind hierfür notwendig und ausreichend.
Elmshorn verfügt über einen Bestand von rund 1.300
gebundenen Wohnungen. Dieser Bestand sollte gehalten
werden und um den aus dem Nachfragewachstum
resultierenden Zusatzbedarf (250 Wohneinheiten) erweitert
werden. Allerdings entspricht die Wohnungsgrößenstruktur
im Bereich der preisgünstigen Wohnungen
derzeit nicht dem Bedarf. Insbesondere bei kleineren
Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte
bestehen Defizite an passenden Wohnungen, so dass
diese Haushalte derzeit häufig eine höhere Mietbelastung
in Kauf nehmen müssen und wenig Wahlmöglichkeiten
haben. Bei der zukünftigen Schaffung neuer
Bindungen ist der Förderschlüssel daher an den Bedarf
anzupassen.
Vor dem Hintergrund der nach wie vor unklaren Entwicklung
der, unter die Regelungen von Hartz IV fallenden
Bedarfsgemeinschaften, sollte die Entwicklung
weiter beobachtet werden. GEWOS sieht hier zunächst
keinen wachsenden Bedarf.
Modernisierung und Instandhaltung sind Themen mit
wachsender Bedeutung. Die Anpassung des Bestandes
an die älter werdende Bevölkerung kann auf verschiedenen
Weise erfolgen:
• Wohnungszusammenlegungen bei Beständen mit
sehr kleinen Wohnungen (primär Baujahr fünfziger
Jahre) bei Generationswechsel im Bestand
• Altengerechter Umbau ausgewählter Wohnungsbestände,
insbesondere Bestände mit folgenden Lagekriterien:
- Zentrale Lage
- ÖPNV-Anbindung

Schwerpunktgebiet
Hainholz
Stadtentwicklungs-
konzept Elmshorn
- 122 -
- Gute Einkaufsmöglichkeiten
- Gute medizinische Versorgung
Die Modernisierung der Küchen und der Bäder ist bereits
heute eine wichtige bauliche Maßnahme, die von
den Haushalten gefordert wird.
Für die im Wohnraumversorgungskonzept aufgezeigten
Maßnahmen ist ein Verkauf der Bestände an einen
Investor, der Interesse an einer langfristigen Bewirtschaftung
des Bestandes hat, zwingend erforderlich.
Hainholz sollte als Wohnungsstandort mit einem Angebot
an preisgünstigem Wohnraum erhalten bleiben.
Wichtige Maßnahmen sind:
• Vordringliche Prüfung der Bestände auf Modernisierungsfähigkeit
• Sanierung der Punkthochhäuser mit Zielgruppen
Senioren und Behinderte
• Sanierung der Zeilenbauten u. a. mit Zielgruppe
Familien
• Langfristiges Quartiersmanagement und Umsetzung
des Freiraumkonzeptes
Auch für den Bestand im Bereich Morthorststraße
muss eine bauliche und eigentumsrechtliche Lösung
gefunden werden.
Elmshorn plant die Erstellung eines Stadtentwicklungskonzeptes.
Ein Baustein dieses Stadtentwicklungskonzeptes
bildet das vorliegende Wohnraumversorgungskonzept.
• Vordringlich erscheint es GEWOS, die zukünftige
Position der Gesamtstadt zu klären. Welche Funktion
übernimmt Elmshorn im Jahr 2030 in Schleswig-Holstein
und in der Metropolregion Hamburg?
• Welches Selbstverständnis kennzeichnet die Stadt
- insbesondere auch unter dem Thema Wohnen,
aber auch unter Wirtschaft, Bildung, Gesundheit
und Soziales?

- 123 -
Fortgeführt werden sollte im Rahmen der Erstellung
des Konzeptes der bestehende Arbeitskreis.
Abb. 56 Gesammelte Eindrücke
zum Wohnstandort Elmshorn
Potenzial
Krückau
untergenutzt
Als Besserverdiener
möchte man nicht
in Elmshorn leben
Elmshorn hat eine
unattraktive Innenstadt
Elmshorn ist grau
und dicht bebaut
Elmshorn hat viele
Sozial- und Bildungseinrichtungen
Elmshorn hat
viele Grünflächen
Elmshorn ist ein
wichtiges Zentrum
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
Unattraktive
Einkaufsmöglichkeiten
© GEWOS
Marketingkonzept Abgeleitet aus dem Stadtentwicklungskonzept
wird es darum gehen, Elmshorn als Wohnstandort
zu positionieren. Denn eines ist klar:
Auch die anderen Städte der Region positionieren
sich und profitieren zum Teil von den gleichen
externen Faktoren.
Auf den nächsten drei Seiten sind die einzelnen
Maßnahmen nach Handlungsfeldern, Akteuren
und Zeiten aufgeführt.

Maßnahmen-Plan zum Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn
Handlungsfeld Maßnahme und Umfang Räumliche Ebene Zeithorizont Akteure
Gesamtstädtisch Bis 2015 Wohnungswirtschaft,
Bauträger
Neubau Neubaubedarf von insgesamt 2.260 Wohneinheiten,
darunter
• 1.380 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern
• 880 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern
Gesamtstädtisch Bis 2015 Stadt Elmshorn
Neubau Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen
im Flächennutzungsplan nicht notwendig: 76
ha Bruttowohnbauland bereits in Flächennutzungsplan
2010 und als Reserven als
Potenzial vorhanden
Gesamtstädtisch Bis 2015 Stadt Elmshorn
Neubau Direkte Vergabe von 20 % der Flächen im
Eigenheimbau an private Bauherren
Bis 2015 Wohnungswirtschaft,
Bauträger, Förderung
durch Stadt und Land
Neubau Schaffung von Angeboten durch Neubau:
• Primär am Stadtrand
• Eigenheimerwerber: Bevorzugt wird das
freistehende Einfamilienhaus, Reihenhäuser
im Eigentum nur schwer vermarktbar.

Maßnahmen-Plan zum Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn
Handlungsfeld Maßnahme und Umfang Räumliche Ebene Zeithorizont Akteure
• Innenstadt
• Senioren/Reurbanisierer: Neubau von
200 barrierefreien, gut ausgestatteten
Wohneinheiten in der Innenstadt (Eigentum)
• Innenstadt
• Projekt Studentenwohnheim
• Innerstädtisch
• Neubau für Senioren (mit Dienstleistungen)
• Innerstädtisch
• Große Wohnungen für Familien als Alternative
zum Eigenheim
Bis 2010 Stadt Elmshorn, Land
Schleswig-Holstein,
Wohnungswirtschaft
Gesamtstädtisch unter Vermeidung
einer weiteren Konzentration
von Bindungen (z.
B. in Hainholz, Innenstadt,
Bereich Morthorststraße)
Schaffung von 350 mietpreis- und belegungsgebundenen
Wohnungen (Neubau,
Bestandsmaßnahmen) als Ausgleich für den
Bindungsausfall, Wohnungsgrößen bis 60 m²
für Ein- und Zweipersonenhaushalte
Preisgünstiges Wohnen
Bis 2015 Stadt Elmshorn, Land
Schleswig-Holstein,
Wohnungswirtschaft
Gesamtstädtisch unter Vermeidung
einer weiteren Ballung
von Bindungen (z. B. in
Hainholz, Innenstadt)
Deckung des Zusatzbedarfs an mietpreisund
belegungsgebundenen Wohnungen aufgrund
des Anstiegs der Haushaltszahl durch
öffentliche Förderung bei 10 % des Neubaubedarfs
(rd. 250 WE)
Preisgünstiges Wohnen

Maßnahmen-Plan zum Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn
Handlungsfeld Maßnahme und Umfang Räumliche Ebene Zeithorizont Akteure
Gesamtstädtisch Fortlaufend Stadt Elmshorn, Land
Schleswig-Holstein
(Fortführung der) Wohnungsmarktbeobachtung
in Bezug auf mietpreis- und belegungsgebundenen
Wohnraum, u. a. Beobachtung
der Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine,
der zum Umzug aufgeforderten
ALG II-Empfänger
Preisgünstiges Wohnen
Stadt Elmshorn, Land
Schleswig-Holstein,
Wohnungswirtschaft
Gesamtstädtisch Fortlaufend bis
2015
Schaffung von kleinen, barrierefreien (behindertengerechten)
Wohnungen bei unter 10 %
der neuen Bindungen
Preisgünstiges Wohnen
Gesamtstädtisch Ab sofort Stadt Elmshorn,
Land Schleswig-
Holstein, Wohnungswirtschaft
Anpassung des Förderschlüssels an die
Nachfrage, insbesondere den hohen Anteil
an Ein- und Zweipersonenhaushalten
Preisgünstiges Wohnen
Fortlaufend Wohnungswirtschaft
Insbesondere in folgenden
Stadtteilen:
Sandberg/Flamweg, Langenmoor/Kaltenweide
Generationenwechsel Wohnungszusammenlegungen bei Beständen
mit sehr kleinen Wohnungen (primär
fünfziger Jahre) bei Generationswechsel im
Bestand

Maßnahmen-Plan zum Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn
Handlungsfeld Maßnahme und Umfang Räumliche Ebene Zeithorizont Akteure
Fortlaufend Wohnungswirtschaft,
Stadt Elmshorn
Vorzugsweise in den Stadtteilen
Innenstadt und Sandberg/Flamweg
Generationenwechsel Altengerechter Umbau ausgewählter Wohnungsbestände,
insbesondere Bestände mit folgenden Lagekriterien:
• zentrale Lage oder gute ÖPNV-
Anbindung
• gute Einkaufsmöglichkeiten
• gute medizinische Versorgung
Fortlaufend Wohnungswirtschaft
Insbesondere in folgenden
Stadtteilen:
- Hainholz
- Langelohe
Generationenwechsel Modernisierung der Küchen und Bäder, insbesondere
in den Beständen der fünfziger
und sechziger Jahre
Fortlaufend Stadt Elmshorn,
Wohnungswirtschaft
Insbesondere in folgenden
Stadtteilen:
- Hainholz
Generationenwechsel Verbesserung der Sauberkeit und der Gestaltung
der (öffentlichen) Grünanlagen, insbesondere
in kinderreichen Stadtteilen bzw.
in Stadtteilen, die zukünftig für Haushalte mit
Kindern attraktiv sein sollen

Maßnahmen-Plan zum Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn
Handlungsfeld Maßnahme und Umfang Räumliche Ebene Zeithorizont Akteure
Fortlaufend Stadt Elmshorn
Insbesondere in folgenden
Stadtteilen
- Klostersande
- Langelohe
- Innenstadt
Generationenwechsel Schaffung von wohnungsnahen Stellplätzen,
insbesondere in Beständen mit der Zielgruppe
junge Menschen und Singles
2005 Stadt Elmshorn
Generationenwechsel Aufnahme des Themas Wohnumfeldverbesserung
in das Integrierte Stadtumbaukonzept
Elmshorn
Schwerpunktgebiet Hainholz kurzfristig Wohnungswirtschaft,
Stadt Elmshorn. Land
Schleswig-Holstein
Hainholz Veräußerung des Bestandes im Schwerpunktgebiet
Hainholz Prüfung auf Modernisierungsfähigkeit Schwerpunktgebiet Hainholz kurzfristig Wohnungswirtschaft
(Erwerber)
Punkthochhaus nach Veräußerung Wohnungswirtschaft
(Erwerber)
Hainholz Szenario Sanierung:
Sanierung mit Zielgruppe Senioren und Behinderte

Maßnahmen-Plan zum Wohnraumversorgungskonzept
Elmshorn
Handlungsfeld Maßnahme und Umfang Räumliche Ebene Zeithorizont Akteure
Punkthochhaus nach Veräußerung Wohnungswirtschaft
(Erwerber)
Hainholz Szenario Sanierung:
Sanierung mit Zielgruppen Familien
Zeilenbauten nach Veräußerung Wohnungswirtschaft
(Erwerber)
Hainholz Sanierung mit Zielgruppen Familien, Alleinerziehende,
Haushalte, die auf preisgünstigen
Wohnraum angewiesen sind
nach Veräußerung Wohnungswirtschaft
(Erwerber)
Punkthochhäuser, Zeilebauten
Hainholz Szenario Rückbau:
Etappenweiser Rückbau, Ersatzwohnungen
in den Beständen der Wohnungsunternehmen
nach Veräußerung Wohnungswirtschaft
(Erwerber)
Hainholz Szenario Rückbau:
Neubau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Schwerpunktgebiet Hainholz langfristig Stadt Elmshorn
Hainholz Langfristiges Quartiersmanagement Umsetzung
des Freiraumkonzeptes
Hainholz Umsetzung des Freiraumkonzeptes Schwerpunktgebiet Hainholz langfristig Stadt Elmshorn

Eckdaten 2004
Charakteristik
Fotos
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Hainholz
Hainholz Elmshorn
Einwohner 6.655 13 % *
Ausländeranteil 17 % 7 %
Wohneinheiten 2.800 12 % *
Einwohner/ 2,4 2,2
Wohneinheit
* bezogen auf Elmshorn
Baustruktur: Sehr heterogenes Gebiet, durchzogen
von zahlreichen Grünflächen; Teile mit
Großsiedlungscharakter, aber auch Eigenheimgebiete
Lage in der Stadt: Südöstlich der Innenstadt
Wichtige Nutzungen/Infrastruktur:
6 Schulen
5 Kindertagesstätten
1 Kirche und kirchliche Einrichtungen
1 Jugendhaus
1 Altentagesstätte
Wohnungen in:
Mehrfamilienhäusern
72%
Hainholzer Damm Eichenkamp
westlich Adenauerdamm Hainholzer Damm
Einfamilienhäusern
21%
Zweifamilienhäusern
7%

Wohnungswirtschaftliche Daten (große Vermieter)
Bevölkerung
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Hainholz
Anzahl Wohneinheiten: 557
Adlershorst
Neue Lübecker
Sanierungsstand:
In Teilen saniert
Bestand Thormählen 730 Wohneinheiten
komplett unsaniert
Monatlich verfügbares Einkommen
50
40
30
20
10
0
70
60
50
40
30
20
10
0
in Prozent
17,0 17,0
11,8
in Prozent
0,5
26,9
unter 500 € 500 bis
999 €
14,5
25,4
23,0
1.000 bis
1.499 €
40,4
19,0
16,8
1.500 bis
1.999 €
bis 24 m² 25 - 40 m² 41 - 65 m² 66 - 90 m² 91 m² und
größer
Hainholz Elmshorn
52,1
56,9
15,0
12,5
2.000 bis
2.499 €
Hainholz Elmshorn
Baualterstruktur Wohnungsgrößenstruktur
30,5
9,0
6,5
2.500 € und
mehr
Durchschnittliche Miethöhe Anzahl und Anteil gebundener Wohnraum
Anzahl öffentlich geförderte Wohnungen:
383 WE
Anteil an WE Stadtteil: 14 %
Anteil an gebundenem Wohnraum in
Elmshorn: 29 %
Die Hälfte aller städtischen Belegungsrechte
finden sich in Hainholz
Altersstruktur 2004/2015 Bevölkerungsentwicklung
30
25
20
15
10
5
0
ab 1988
32%
1979 - 1987
18%
Art
Öffentlich
gefördert
Freifinanziert
(%)
1961 - 1978
50%
Min. -Durchschnitt -Max.
in Euro/m²
3,26 - 4,71 -5,90
4,58 - 5,66 -7,26
unter 6 6 bis 19 20 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 und älter
Hainholz 1998 Hainholz 2004 Hainholz 2015 Elmshorn 2004
1998 bis 2004 2004 bis 2015
- 1 % - 3 %
2,7
2,4

Ergebnisse der Befragung
Mobilität
Probleme/Potenziale
Perspektiven
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Hainholz
Bewertung Stadtteil/Wohnumfeld
Hohe Unzufriedenheit, insbesondere im Bereich
Rethfelder Ring/Eichenkamp (Negativimage)
Kritik: Hoher Ausländeranteil/Soziales Umfeld
Starke Vermüllung
Mangelnde Sicherheit
Gestaltung/Zustand Grünflächen
Lob: Parkplatzsituation
Bewertung Wohnung/Wohnhaus
Insgesamt durchschnittliche Zufriedenheit, hohe
Unzufriedenheit (insb. Bäder, Heizungen) im
Schwerpunktgebiet, Kritik an der Sicherheit in
den Gebäuden
Mieterwünsche: Modernisierung der Wohnungen,
bessere Mieterauswahl
Umzugsabsichten und -motive
Überdurchschnittlich hohe Umzugsabsichten
(47 %), insbesondere im Schwerpunktgebiet
(63 %, 16 % kurzfristig)
Dominierende Umzugsgründe
- Unzufriedenheit mit Wohnung/Wohnumfeld
- Negativimage des Stadtteils
- Wohnung zu teuer
Probleme
Hohe Unzufriedenheit mit Stadtteil (Image)
Teilweise Vermüllung/Verwahrlosung des
Wohnumfelds im Schwerpunktgebiet
Schwierige soziale Mischung, unter anderem
aufgrund des hohen Anteils an mietpreis- und
belegungsgebundenen Wohnungen
Absehbar hohe Fluktuation
Problembestand im Schwerpunktgebiet mit
erheblichem Sanierungsbedarf, schwieriger
Mieterstruktur, schwieriger Eigentümerfrage
Geringes Sicherheitsempfinden der Bewohner
Mangelhafte Gestaltung der zahlreich vorhanden
Grün- und Freiflächen
Struktur der befragten Haushalte
Überwiegend größere Haushalte
Viele Familien und Alleinerziehende
Rentneranteil unterdurchschnittlich
Umzugsthermometer
Gefahr des weiteren Niedergangs des Stadtteils
mit Auswirkungen auf die benachbarten
Wohnungsbestände (Fluktuation, Preisverfall,
Leerstand)
Potenziale
Gebäudebestand aus den siebziger Jahren
(insbesondere viergeschossige Zeilenbauten)
mit Qualitäten (Grundrisse, Balkone)
Hoher Anteil an Grün- und Freiflächen
Ausreichend wohnungsnahe Stellplätze
Soziale Infrastruktur (Campus Hainholz)
Neubaupotenziale
Veräußerung des Bestandes im Schwerpunktgebiet mit anschließender Instandsetzung/Modernisierung
und Wohnumfeldmaßnahmen
Zielgruppen: Senioren, Familien, Alleinerziehende, Haushalte, die auf preisgünstigen Wohnraum
angewiesen sind
Erhalt des Standortes für preisgünstigen Wohnraum
4 Personen
16%
3 Personen
21%
5 und mehr
Personen
8% 1 Person
18%
2 Personen
37%
Zuzug Wegzug Umzug
Langfristiges Quartiersmanagement; Begleitung bei Besitzerwechsel; Umsetzung des Freiraumkonzeptes

Eckdaten 2004
Charakteristik
Fotos
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Klostersande
Klostersande Elmshorn
Einwohner 9.400 19 % *
Ausländeranteil 6 % 7 %
Wohneinheiten 4.650 20 % *
Einwohner/ 2,0 2,2
Wohneinheit
* bezogen auf Elmshorn
Baustruktur: Im nördlichen Bereich Gewerbe,
sonst überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser
und Zeilenbauten
Lage in der Stadt: Durch Verkehrswege und
Gewerbegebiet isolierte Lage zur nördlich
liegenden Innenstadt
Wichtige Nutzungen/Infrastruktur:
2 Schulen / 3 Kindertagesstätten
1 Altentagesstätte
2 Kirchen und kirchliche Einrichtungen
2 Kulturelle Einrichtungen
1 Jugendhaus
Wohnungen in:
Mehrfamilienhäusern
63%
Eichstraße Finaleweg
Bereich Morthorststraße Bereich Morthorststraße
Einfamilienhäusern
25%
Zweifamilienhäusern
12%

Wohnungswirtschaftliche Daten (große Vermieter)
Bevölkerung
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Klostersande
Anzahl Wohneinheiten: 858
Neue Lübecker
Adlershorst
Sanierungsstand:
Überwiegend saniert; Teilbestände bereits vollständig
saniert
Schwerpunktgebiet Morthorststraße unsaniert
(Vermieter : Thormählen)
Monatlich verfügbares Einkommen
50
40
30
20
10
0
70
60
50
40
30
20
10
0
in Prozent
11,8
8,3
in Prozent
0,7
0,5
32,5
26,9
unter 500 € 500 bis
999 €
17,6
14,5
25,0 25,4
1.000 bis
1.499 €
55,4
52,1
17,5 16,8
1.500 bis
1.999 €
bis 24 m² 25 - 40 m² 41 - 65 m² 66 - 90 m² 91 m² und
größer
Klostersande Elmshorn
24,4
11,7 12,5
2.000 bis
2.499 €
Klostersande Elmshorn
Baualterstruktur Wohnungsgrößenstruktur
30,5
6,5
5,0
2.500 € und
mehr
Durchschnittliche Miethöhe Anzahl und Anteil gebundener Wohnraum
Anzahl öffentlich geförderte Wohnungen:
271 WE
Anteil an WE Stadtteil: 6 %
Anteil an gebundenem Wohnraum in
Elmshorn: 21 %
Altersstruktur 2004/2015 Bevölkerungsentwicklung
30
25
20
15
10
5
0
1979 - 1987
9%
Art
ab 1988
14%
Öffentlich
gefördert
Freifinanziert
(%)
1961 - 1978
29%
bis 1949
14%
1950 - 1960
34%
Min. -Durchschnitt -Max.
in Euro/m²
3,37 - 4,33 -5,47
3,17 - 4,77 -6,96
unter 6 6 bis 19 20 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 und älter
Klostersande 1998 Klostersande 2004 Klostersande 2015 Elmshorn 2004
1998 bis 2004 2004 bis 2015
- 3 % - 3 %
2,0
2,4

Ergebnisse der Befragung
Mobilität
Probleme/Potenziale
Perspektiven
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Klostersande
Bewertung Stadtteil/Wohnumfeld
Hohe Zufriedenheit mit Stadtteil, allerdings
deutlich geringer im Schwerpunktgebiet
Lob: Gute Nachbarschaft
Ruhiges Umfeld
Garten-/Grünanlagen
Kritik: Vermüllung, mangelhafte öffentliche
Sicherheit (nur Schwerpunktgebiet)
Bewertung Wohnung/Wohnhaus
Insgesamt durchschnittliche Zufriedenheit,
jedoch hohe Unzufriedenheit im Schwerpunktgebiet
(mit Heizungen, Bädern, Grundrissen)
Geringe Zufriedenheit mit der Sicherheit in den
Gebäuden
Umzugsabsichten und -motive
Geringe Umzugsabsichten, jedoch deutlich
höher im Schwerpunktgebiet
Dominierende Umzugsgründe
- Unzufriedenheit mit Wohnung (insbesondere
im Schwerpunktgebiet)
- falsche Wohnungsgröße
- Schwerpunktgebiet: Wohnung zu teuer
Probleme
Bestände im Schwerpunktgebiet:
- Modernisierungsbedarf
- Erhöhte Unzufriedenheit der Mieter, daher
absehbare Fluktuation
- Schwierige Sozialstruktur
- Endgültige Klärung der Eigentümerfrage
Negativimage durch Mieterstruktur und Erscheinungsbild
in den Beständen des Schwerpunktgebiets
mit Auswirkungen auf die Vermarktung/Vermietung
im restlichen Stadtteil
Struktur der befragten Haushalte
Überwiegend Ein- und
Zweipersonenhaushalte
Viele junge Singles (< 30 Jahre) und Singles
(30 - 44 Jahre)
Viele Alleinerziehende
Umzugsthermometer
Potenziale
Grüne Lage am Stadtrand, große Teile des
Stadtteils durch Eigenheimgebiete geprägt
Hohe Zufriedenheit mit dem Stadtteil
Familienfreundliches Umfeld
3 Personen
9%
2 Personen
38%
4 Personen
5%
Zuzug Wegzug Umzug
Hohes Angebot an gebrauchten Immobilien
Stabilisierung des Schwerpunktgebietes „Morthorststraße“ vor dem Hintergrund der Alterung und
des problematischen Image
Verkauf der Bestände im Schwerpunktgebiet mit anschließender Sanierung (Alternative Rückbau
prüfen)
Sensible Belegungspolitik, Zielgruppe: Haushalte, die auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen
sind
Wohnumfeldaufwertung
Eigenheimbestand der sechziger Jahre („Pferdeviertel“) ohne Handlungsbedarf
1 Person
48%

Eckdaten 2004
Charakteristik
Fotos
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Sandberg/Flamweg
Sandberg/ Elmshorn
Flamweg
Einwohner 6.187 12 % *
Ausländeranteil 10 % 7 %
Wohneinheiten 2.800 12 % *
Einwohner/ 2,2 2,2
Wohneinheit
* bezogen auf Elmshorn
Baustruktur: Überwiegend Doppel- und Reihenhäuser.
In zwei Bereichen Gebäude in Zeilenbauweise.
Im östlichen Bereich Gewerbegebiet.
Lage in der Stadt: Westlich der Innenstadt,
teilweise noch sehr zentral
Wichtige Nutzungen/Infrastruktur:
3 Schulen
4 Kindertagesstätten
1 Altenheim/Pflegeheim („Haus Elbmarsch“)
2 Kirchen und kirchliche Einrichtungen
2 Einrichtungen der Öffentliche Verwaltung
Wohnungen in:
Mehrfamilienhäusern
60%
Luftbild Sandberg/Flamweg Schleusengraben
Gerberstraße Gerberstraße stadtauswärts
Einfamilienhäusern
27%
Zweifamilienhäusern
13%

Wohnungswirtschaftliche Daten (große Vermieter)
Bevölkerung
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Sandberg/Flamweg
Anzahl Wohneinheiten: 744
Neue Lübecker
Adlershorst
GeWoGe
Deutsche Annington
Sanierungsstand:
Vielfach teil- und unsanierte Bestände
“Stadtumbau West“
Monatlich verfügbares Einkommen
50
40
30
20
10
0
70
60
50
40
30
20
10
0
in Prozent
11,8
6,9
in Prozent
2,3
0,5
26,9
24,1
unter 500 € 500 bis
999 €
21,4
14,5
25,4
23,0
1.000 bis
1.499 €
68,4
bis 24 m² 25 - 40 m² 41 - 65 m² 66 - 90 m² 91 m² und
größer
Sandberg/Flamweg Elmshorn
52,1
21,8 21,8
16,8
1.500 bis
1.999 €
7,9
30,5
12,5
2.000 bis
2.499 €
Sandberg/Flamweg Elmshorn
Baualterstruktur Wohnungsgrößenstruktur
2,3
6,5
2.500 € und
mehr
Durchschnittliche Miethöhe Anzahl und Anteil gebundener Wohnraum
Anzahl öffentlich geförderte Wohnungen:
36 WE
Anteil an WE Stadtteil: 1 %
Anteil an gebundenem Wohnraum in
Elmshorn: 3 %
Altersstruktur 2004/2015 Bevölkerungsentwicklung
30
25
20
15
10
5
0
Art
ab 1988
7%
1961 - 1978
41%
Öffentlich
gefördert
Freifinanziert
(%)
1950 - 1960
52%
Min. -Durchschnitt -Max.
in Euro/m²
5,01 - 5,01 -5,01
3,17 - 4,88 -7,60
unter 6 6 bis 19 20 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 und älter
Sandberg/Flamweg 1998 Sandberg/Flamweg 2004
Sandberg/Flamweg 2015 Elmshorn 2004
1998 bis 2004 2004 bis 2015
+ 6 % + 3 %
2,4

Ergebnisse der Befragung
Mobilität
Probleme/Potenziale
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Sandberg/Flamweg
Bewertung Stadtteil/Wohnumfeld
Durchschnittliche Zufriedenheit mit Stadtteil
Kritik: Hoher Ausländeranteil
Soziales Umfeld
Fehlende Nachbarschaft
Vermüllung/Unruhe
Lob: Kurze Wege/Lage in der Stadt
Einkaufsmöglichkeiten
Bewertung Wohnung/Wohnhaus
Durchschnittliche Zufriedenheit mit den Wohnungen
Hohe Zufriedenheit mit Grundriss und
Schnitt der Wohnungen
Renovierung der Bäder auffallend häufig
gewünscht
Umzugsabsichten und -motive
Geringe Umzugsabsichten
Dominierende Umzugsgründe
- Arbeitsplatzwechsel
- Umzug ins Eigenheim
- Wohnung zu klein/zu groß
Probleme
Belastung durch Bundesstraße in Richtung
Glücksstadt
Die Haushaltsstruktur ist durch kleine Haushalte
überwiegend älterer Mieter gekennzeichnet;
es fehlen Familien
Modernisierungsbedarf (Bäder)
Aufgrund der Alterstruktur besteht langfristig
das Problem des Generationswechsels und
damit der Bedarf nach Umbau (größere Wohnungen)
oder Abriss und Neubau
Einseitige Struktur an Wohnungsgrößen; geeignet
für Singles oder Ältere, nicht familienfreundlich
(68 % zwischen 40 und 65 m²)
Hoher Anteil an kleinen Wohnungen
Struktur der befragten Haushalte
Viele kleine Haushalte (insb. 1-Pers.)
Viele Rentnerhaushalte und Singles über
45 Jahre
Wenige Familien
Umzugsthermometer
Potenziale
4 Personen
4%
3 Personen
9%
2 Personen
31%
5 und mehr
Personen
1%
1 Person
55%
Zuzug Wegzug Umzug
Hoher Bestand an Mehrfamilienhäusern in
zentraler Lage zur Innenstadt
Unmittelbare Lage an der Krückau im südlichen
Bereich und Stadtrandlage im westlichen
Bereich
Infrastruktur mit Alteneinrichtungen, dazwischen
Grünflächen als Potenzial für Erweiterungsmaßnahmen
Positive Entwicklung mit Anstieg der
Bevölkerung um 6 % durch Neubau von
Eigenheimen im nordwestlichen Bereich
Einfamilienhausbereiche sehr innenstadtnah

Perspektiven
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Sandberg/Flamweg
Geringer Teil an öffentlich gefördertem Wohnraum. Empfehlung: In Kooperation mit den Wohnungsunternehmen
Abstimmung der baulichen Maßnahmen und der Verbesserungen im Umfeld
der Wohnanlagen
Programm Inwertsetzung Freiflächen im Rahmen des STEK, Beispiel: Schützenplatz
Modernisierung der Mehrfamilienhäuser aus den 50er Jahren, Rückbau/neubau prüfen
Zusammenlegung von Wohnungen
Neubauprojekte für ältere Haushalte (gemeinschaftliches Wohnen)
Neubau/Umbau für Familien als Alternative zum Eigenheim
Bestände in Umstrukturierung: Auf der Uhlenhorst, Gerberstraße
1.815
218

Eckdaten 2004
Charakteristik
Fotos
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Langenmoor/Kaltenweide
Langenmoor/ Elmshorn
Kaltenweide
Einwohner 6.473 13 % *
Ausländeranteil 4 % 7 %
Wohneinheiten 2.800 12 % *
Einwohner/ 2,3 2,2
Wohneinheit
* bezogen auf Elmshorn
Baustruktur: Überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser.
Im westlichen Teil Zeilenbauweise.
Lage in der Stadt: Nördlich der Innenstadt,
durchzogen von zahlreichen Grünflächen
Wichtige Nutzungen/Infrastruktur:
3 Schulen
2 Kindertagesstätten
1 Altenheim/Pflegeheim
4 Kirchen und kirchliche Einrichtungen
4 Einrichtungen der Öffentlichen Verwaltung
Wohnungen in:
Mehrfamilienhäusern
54%
Zeppelinplatz Bereich Danziger Straße
Bereich Philosophenweg Ellerndamm
Einfamilienhäusern
32%
Zweifamilienhäusern
14%

Wohnungswirtschaftliche Daten (große Vermieter)
Bevölkerung
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Langenmoor/Kaltenweide
Anzahl Wohneinheiten: 783
Neue Lübecker
Deutsche Annington
Adlershorst
GEWOGE
Sanierungsstand:
Überwiegend teilsaniert
Monatlich verfügbares Einkommen
50
40
30
20
10
0
70
60
50
40
30
20
10
0
in Prozent
11,8
6,9
in Prozent
0,5
26,9
24,1
unter 500 € 500 bis
999 €
8,6
14,5
25,4
23,0
1.000 bis
1.499 €
52,1
50,1
21,8 21,8
bis 24 m² 25 - 40 m² 41 - 65 m² 66 - 90 m² 91 m² und
größer
Langenmoor/Kaltenweide Elmshorn
16,8
1.500 bis
1.999 €
36,5
30,5
12,5
2.000 bis
2.499 €
Langenmoor/Kaltenweide Elmshorn
Baualterstruktur Wohnungsgrößenstruktur
4,9
2,3
6,5
2.500 € und
mehr
Durchschnittliche Miethöhe Anzahl und Anteil gebundener Wohnraum
Anzahl öffentlich geförderte Wohnungen:
181 WE
Anteil an WE Stadtteil: 7 %
Anteil an gebundenem Wohnraum in
Elmshorn: 14 %
Altersstruktur 2004/2015 Bevölkerungsentwicklung
35
30
25
20
15
10
5
0
Art
Öffentlich
gefördert
ab 1988
2%
Freifinanziert
(%)
1950 - 1960
25%
1961 - 1978
73%
Min. -Durchschnitt -Max.
in Euro/m²
2,97 - 3,46 -4,99
3,87 - 4,85 -5,94
unter 6 6 bis 19 20 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 und älter
Langenmoor/Kaltenweide 1998 Langenmoor/Kaltenweide 2004
Langenmoor/Kaltenweide 2015 Elmshorn 2004
1998 bis 2004 2004 bis 2015
- 4 % - 3 %
2,4

Ergebnisse der Befragung
Mobilität
Probleme/Potenziale
Perspektiven
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Langenmoor/Kaltenweide
Bewertung Stadtteil/Wohnumfeld
Hohe Zufriedenheit mit dem Stadtteil
Lob: Nachbarschaft
Verkehrs-/Stellplatzsituation
Kritik: Abgelegene Lage
Zu wenig Einkaufsmöglichkeiten
Lärmbelastung
Grünflächengestaltung an Gebäuden
Bewertung Wohnung/Wohnhaus
Durchschnittliche Zufriedenheit mit den Wohnungen,
hohe Zufriedenheit mit Grundrissen
Unzufriedenheit mit Hauseingängen, Treppenhäusern,
Heizungen
Wunsch nach Heizungsmodernisierung
Umzugsabsichten und -motive
Durchschnittliche Umzugsbereitschaft
Geringe Bereitschaft, bei Umzug im Stadtteil zu
bleiben (unter anderem Wunsch nach Eigenheim
im Grünen)
Gründe: Falsche Wohnungsgröße
Unzufriedenheit mit Wohnung
Probleme
Viele ältere Haushalte, anstehender Generationenwechsel
Teilweise bestehende Unzufriedenheiten mit
den Wohnungen (Ausstattung)
Überdurchschnittliche hohe Wegzugtendenzen
bei Familien (Mehrfamilienhausbestand)
In den Randbereichen teilweise erhebliche
Entfernung zur Innenstadt, Kritik an fehlenden
Einkaufsmöglichkeiten
ÖPNV-Anschluss
Struktur der befragten Haushalte
Hauptsächlich Zweipersonenhaushalte (vor
allem Rentner)
Überdurchschnittlich viele Familien
3 Personen
14%
Umzugsthermometer
Modernisierung und Umbau des Mehrfamilienhausbestandes
(vordringlich altengerecht)
Überprüfung Infrastruktur vor dem Hintergrund
der benachbarten Bebbauung Äußere Kaltenweide/
4 Personen
14%
2 Personen
46%
1 Person
26%
Zuzug Wegzug Umzug
Potenziale
Hohe Durchgrünung, Nähe zu Grünzügen

Eckdaten 2004
Charakteristik
Fotos
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Langelohe
Langelohe Elmshorn
Einwohner 5.618 11 % *
Ausländeranteil 6 % 7 %
Wohneinheiten 2.550 11 % *
Einwohner/ 2,2 2,2
Wohneinheit
* bezogen auf Elmshorn
Baustruktur: Mischung von Großstrukturen,
Zeilenbauten und eng stehenden Ein- und Zweifamilienhäusern;
Neubaureserve
Lage in der Stadt: Östlich der Innenstadt. Weitläufige,
zusammenhängende Grünflächen
Wichtige Nutzungen/Infrastruktur:
6 Schulen
2 Kindertagesstätte
2 Altenheime/Pflegeheime
2 Kirchen und kirchliche Einrichtungen
1 Einrichtung der Öffentlichen Verwaltung
1 Krankenhaus
1 Jugendhaus
Wohnungen in:
Mehrfamilienhäusern
65%
Beethovenstraße Am Fischteich
Am Fischteich Langelohestraße
Einfamilienhäusern
25%
Zweifamilienhäusern
10%

Wohnungswirtschaftliche Daten (große Vermieter)
Bevölkerung
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Langelohe
Anzahl Wohneinheiten: 632
Deutsche Annington
Adlershorst
GEWOGE
Neue Lübecker
Sanierungsstand:
Zum Teil unsaniert
Monatlich verfügbares Einkommen
50
40
30
20
10
0
70
60
50
40
30
20
10
0
in Prozent
6,0
11,8
in Prozent
0,5
14,0
26,9
unter 500 € 500 bis
999 €
18,0
14,5
38,0
25,4
1.000 bis
1.499 €
52,1
48,1
18,0
16,8
1.500 bis
1.999 €
14,0
12,5
2.000 bis
2.499 €
Langelohe Elmshorn
Baualterstruktur Wohnungsgrößenstruktur
33,9
30,5
10,0
6,5
2.500 € und
mehr
bis 24 m² 25 - 40 m² 41 - 65 m² 66 - 90 m² 91 m² und
größer
Langelohe Elmshorn
Durchschnittliche Miethöhe Anzahl und Anteil gebundener Wohnraum
Anzahl öffentlich geförderte Wohnungen:
10 WE
Anteil an WE Stadtteil: unter 1 %
Anteil an gebundenem Wohnraum in
Elmshorn: unter 1 %
Altersstruktur 2004/2015 Bevölkerungsentwicklung
30
25
20
15
10
5
0
Art
Öffentlich
gefördert
Freifinanziert
(%)
ab 1988
2%
1961 - 1978
98%
Min. -Durchschnitt -Max.
in Euro/m²
k. A.
3,51 - 5,29 -5,90
unter 6 6 bis 19 20 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 und älter
Langelohe 1998 Langelohe 2004 Langelohe 2015 Elmshorn 2004
1998 bis 2004 2004 bis 2015
+ 1 % 0 %
2,4

Ergebnisse der Befragung
Mobilität
Probleme/Potenziale
Perspektiven
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Langelohe
Bewertung Stadtteil/Wohnumfeld
Durchschnittliche Zufriedenheit mit Stadtteil
Kritik: Abgelegene Lage, weite Wege
Parkplatzsituation
Nachbarschaft
Lob: Nähe/Sauberkeit Grünanlagen
Nachbarschaft
Ruhiges Umfeld
Bewertung Wohnung/Wohnhaus
Unterdurchschnittliche Zufriedenheit mit Wohnungen
(Kritik an Bädern, Heizungen und
Balkonen, jedoch nicht an Grundriss/Schnitt)
Hohe Unzufriedenheit mit allen Aspekten des
Wohnhauses, insbesondere Treppenhäusern,
Eingängen, Sicherheit, Nachbarschaft
Sehr großer Wunsch nach Bäderrenovierung,
Verbesserung Sicherheit der Haustür
Umzugsabsichten und -motive
Hohe Bereitschaft zum Verbleib im Stadtteil
Dominierende Umzugsgründe
- Unzufriedenheit mit Wohnung
- Wohnung zu teuer
- Umzug ins Eigenheim
Probleme
Hoher Anteil älterer Mieter, absehbarer Generationenwechsel
Hoher Anteil unsanierter Bestände, insbesondere
aus den sechziger Jahren (Ausstattungsdefizite)
Schlechte Anbindung an Innenstadt
Drohende Abwanderung
Struktur der befragten Haushalte
Hauptsächlich Zweipersonenhaushalte
(darunter vor allem Rentner)
Sehr wenige Einpersonenhaushalte
Überdurchschnittlich viele Haushalte mit
Kindern
3 Personen
14%
Umzugsthermometer
Potenziale
4 Personen
12%
5 und mehr
Personen
2%
2 Personen
42%
1 Person
30%
Hohe Durchgrünung, Nähe zum Grünzug mit
zahlreichen Freizeitmöglichkeiten
Nordakademie und Krankenhaus als große
Institutionen im Stadtteil
Begehrte Wohngegend: Am Fischteich
Sanierung des Bestandes am Nibelungenring/Beethovenstraße (preisgünstiger Wohnraum)
Überprüfung der Nahversorgung (Nibelungenring, Am Fischteich)
1.815
Zuzug Wegzug Umzug
218

Eckdaten 2004
Charakteristik
Fotos
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Innenstadt
Innenstadt Elmshorn
Einwohner 6.322 13 % *
Ausländeranteil 21 % 7 %
Wohneinheiten 3.750 16 % *
Einwohner/ 1,7 2,2
Wohneinheit
* bezogen auf Elmshorn
Baustruktur: Überwiegend geschlossene
Bebauung
Lage: Zentrale Lage
Wichtige Nutzungen/Infrastruktur:
3 Schulen / 3 Kindertagesstätten
3 Altenheime/Pflegeheime
6 Kirchen und kirchliche Einrichtungen
7 Einrichtungen der Öffentlichen Verwaltung
1 Altentagesstätte
3 kulturelle Einrichtungen
1 Feuerwehr
Wohnungen in:
Mehrfamilienhäusern
98%
Alter Markt Schulstraße
Marktstraße Peterstraße
Einfamilienhäusern
Zweifamilienhäusern
1%
1%

Wohnungswirtschaftliche Daten (große Vermieter)
Bevölkerung
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Innenstadt
Anzahl Wohneinheiten: 724
Neue Lübecker
Adlershorst
Sanierungsstand:
Überwiegend unsaniert
Monatlich verfügbares Einkommen
50
40
30
20
10
0
70
60
50
40
30
20
10
0
in Prozent
20,3
11,8
in Prozent
0,5
31,1
26,9
unter 500 € 500 bis
999 €
19,6
14,5
24,3
25,4
1.000 bis
1.499 €
46,0
bis 24 m² 25 - 40 m² 41 - 65 m² 66 - 90 m² 91 m² und
größer
Innenstadt Elmshorn
12,2
52,1
16,8
1.500 bis
1.999 €
31,2
12,5
6,8
2.000 bis
2.499 €
Innenstadt Elmshorn
Baualterstruktur Wohnungsgrößenstruktur
30,5
5,4
3,2
6,5
2.500 € und
mehr
Durchschnittliche Miethöhe Anzahl und Anteil gebundener Wohnraum
Anzahl öffentlich geförderte Wohnungen:
373 WE
Anteil an WE Stadtteil: 10 %
Anteil an gebundenem Wohnraum in
Elmshorn: 28 %
Altersstruktur 2004/2015 Bevölkerungsentwicklung
35
30
25
20
15
10
5
0
1979 - 1987
15%
1961 - 1978
61%
Art
Öffentlich
gefördert
Freifinanziert
(%)
ab 1988
0%
1950 - 1960
24%
Min. -Durchschnitt -Max.
in Euro/m²
3,93 - 4,77 -6,00
3,50 - 4,95 -10,00
unter 6 6 bis 19 20 bis 29 30 bis 44 45 bis 64 65 und älter
Innenstadt 1998 Innenstadt 2004 Innenstadt 2015 Elmshorn 2004
1998 bis 2004 2004 bis 2015
- 2 % - 2 %
2,4

Ergebnisse der Befragung
Mobilität
Probleme/Potenziale
Perspektiven
Wohnraumversorgungskonzept Elmshorn
Stadtteilprofil Innenstadt
Bewertung Stadtteil/Wohnumfeld
Überdurchschnittlich hohe Zufriedenheit mit
dem Stadtteil
Lob: Zentrale Lage, Einkaufsmöglichkeiten
Kritik: Fehlende Nachbarschaft
Zu wenig Grünanlagen
Lärmbelastung Verkehr/Gewerbe
Geringe Sauberkeit
Bewertung Wohnung/Wohnhaus
Sehr hohe Zufriedenheit mit den Wohnungen
und den Gebäuden, insbesondere mit
- Bädern
- Schallisolierung
- Grundrissen
Teilweise Kritik: Verschmutzte, renovierungsbedürftige
Treppenhäuser
Umzugsabsichten und -motive
Durchschnittliche Umzugsabsichten bei den
befragten Haushalten bei hoher Bereitschaft
zum Verbleib im Stadtteil
Dominierende Umzugsgründe
- Unzufriedenheit mit Wohnungen (Größe,
Miethöhe, Qualität)
Probleme
Emissionsbelastung durch Verkehr und
Gewerbe
Teilweise Stellplatzmangel für Anwohner
Wenige wohnungsnahe Grün- und Erholungsflächen
Teilweise sanierungsbedürftige Gebäude
Teilweise keine optimale, identitätsstiftende
Stadtgestalt (gestalterische Mängel insbesondere
im Bahnhofsbereich)
Verbesserung der Stadtgestalt im Rahmen des
STEK (z.B. Buttermarkt, nordöstliche Innenstadt,
Kibek-Hochhaus, Hafen)
Wohnungsangebote für Studenten
Altengerechte Sanierung der Bestände
Neubau von Komfortwohnungen
Struktur der befragten Haushalte
Überwiegend Ein- und Zweipersonenhaushalte
Kaum Familien
Umzugsthermometer
Potenziale
Wohnstandort in zentraler Lage mit guter
Infrastruktur
Gastronomische und kulturelle Angebote
Gute Anbindung an den ÖPNV
5 und mehr
Personen
4 Personen
1%
3%
3 Personen
9%
2 Personen
38%
1 Person
49%
Zuzug Wegzug Umzug
Überdurchschnittlich hohe Zufriedenheit mit
dem Stadtteil bei den befragten Haushalten
Aufgrund der zentralen Lage guter Wohnstandort
für ältere Menschen sowie Berufstätige
ohne Kinder
Teilweise attraktive alte Bausubstanz
Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung im Zusammenhang
mit der verkehrlichen Neustrukturierung
in Elmshorn
damit Steigerung der Wohnqualität (Lärmverminderung)
Aufwertung der Innenstadt durch kulturelle,
gastronomische Angebot sowie durch Magnete
im Einzelhandel

Anhang A
Ergebnisse der Haushaltsbefragung

- A1 -
Anhang A Ergebnisse der Haushaltsbefragung
A.1 Methodik
Enge Kooperation
mit der Wohnungswirtschaft
Sechs Schwerpunktstadtteile
Die Untersuchung basiert auf einer schriftlichen Befragung
von Mieterhaushalten, die zum Jahresende 2004
durchgeführt wurde. Durch die Mitwirkung der Wohnungswirtschaft
wurde die Haushaltsbefragung im Rahmen
des Wohnraumversorgungskonzepts auf die Bestände
der NEUEN LÜBECKER, der ADLERSHORST
und der EMV Immobilienmanagement GmbH in Elmshorn
ausgeweitet. Insgesamt wurden damit 3.724 Elmshorner
Haushalte in zehn Stadtteilen angeschrieben und
um die Beantwortung des Fragebogens gebeten.
Sechs Schwerpunktstadtteile standen im Mittelpunkt der
Befragung:
Hainholz
Innenstadt
Klostersande
Köhnholz
Langelohe
Langenmoor/Kaltenweide
Abb. A1 Eckdaten der Haushaltsbefragung
Innenstadt
Brutto-Stichprobe
638 beantwortete
Fragebögen (17 %)
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
3.724
Regionale Auswertung
- 6 Schwerpunktstadtteile
- 2 Schwerpunktgebiete
© GEWOS

- A2 -
638 Fragebögen Ingesamt flossen 638 beantwortete Fragebögen in die
Ergebnisse ein. Einen Überblick über den Rücklauf in
den einzelnen Stadtteilen gibt Abbildung A2.
Abb. A2 Antworten nach Stadtteilen
Schwerpunktgebiet Klostersande
Standardisierter
Fragebogen
Inhalte der
Befragung
Klostersande
Sandberg /Flamweg
Hainholz
Langenmoor / Kaltenweide
Innenstadt
Langelohe
Köhnholz
Lieth
Sibirien
Papenhöhe
Schwerpunktgebiet Hainholz
0,5
0,5
1,7
2,5
8,9
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
in Prozent aller Befragten
(Schwerpunktgebiete: in Prozent aller Befragten im jeweiligen Stadtteil)
© GEWOS
13,3
14,3
14,1
19,4
18,8
20,1
21,7
0 5 10 15 20 25
Für die Befragung hat GEWOS einen vierseitigen Fragebogen
entwickelt, der für die Befragungen in den Unternehmensbeständen
noch um zwei Seiten erweitert
wurde. Um die Beantwortung der Fragen zu erleichtern,
wurden in vielen Fällen detaillierte Antwortmöglichkeiten
vorgegeben. Bei ausgewählten Fragen wurde darüber
hinaus bewusst eine offene Fragestellung gewählt, um
die Ergebnisse nicht zu beeinflussen.
Folgende Themenbereiche wurden abgefragt:
Zufriedenheit der Mieter mit ihren Wohnungen, ihrem
unmittelbaren Wohnumfeld und ihrem Stadtteil
Verbesserungswünsche der Mieter an der Wohnung,
dem Wohnhaus, dem Wohnumfeld und der Wohnsituation
allgemein (teilweise nur in der Unternehmensbefragung)

- A3 -
A.2 Strukturmerkmale der Befragten
A.2.1 Haushaltsgrößen
Überwiegend Ein-
und Zweipersonenhaushalte
Durchschnittlich
zwei Personen pro
Haushalt
Bei den befragten Haushalten in Elmshorn handelt es
sich vorwiegend um kleine Haushalte mit ein oder zwei
Personen. Sie machen allein rund 77 % der befragten
Haushalte aus (vgl. Abb. A3). Der Anteil der Ein- und
Zweipersonenhaushalte in Elmshorn (gesamt) beträgt
rund 71 % und ist damit geringer als jener bei der Befragung.
Der Unterschied zur gesamtstädtischen Struktur
ergibt sich dadurch, dass keine Haushalte im Eigentum
befragt wurden, die tendenziell größer sind.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße in den befragten
Mieterhaushalten liegt bei 2,0 Personen je Haushalt
(Stadt Elmshorn: 2,1).
Abb. A3 Haushaltsgrößenstruktur der befragten Haushalte
Durchschnittliche Haushaltsgröße im Geschoßwohnungsbau
Gesamtstadt: 2,0
1 Pers.
2 Pers.
3 Pers.
4 Pers.
5 Pers.
6 u. m. Pers.
1,4
0,5
8,3
12,6
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
37,6
0 10 20 30 40
in Prozent aller Befragten
39,6
© GEWOS

- A4 -
A.2 Strukturmerkmale der Befragten
A.2.1 Haushaltsgrößen
Überwiegend Ein-
und Zweipersonenhaushalte
Durchschnittlich
zwei Personen pro
Haushalt
Bei den befragten Haushalten in Elmshorn handelt es
sich vorwiegend um kleine Haushalte mit ein oder zwei
Personen. Sie machen allein rund 77 % der befragten
Haushalte aus (vgl. Abb. A3). Der Anteil der Ein- und
Zweipersonenhaushalte in Elmshorn (gesamt) beträgt
rund 71 % und ist damit geringer als jener bei der Befragung.
Der Unterschied zur gesamtstädtischen Struktur
ergibt sich dadurch, dass keine Haushalte im Eigentum
befragt wurden, die tendenziell größer sind.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße in den befragten
Mieterhaushalten liegt bei 2,0 Personen je Haushalt
(Stadt Elmshorn: 2,1).
Abb. A3 Haushaltsgrößenstruktur der befragten Haushalte
Durchschnittliche Haushaltsgröße im Geschoßwohnungsbau
Gesamtstadt: 2,0
d
c a
c
c
d
b
b
a
b
c
d
1 Pers.
2 Pers.
3 Pers.
4 Pers.
5 Pers.
6 u. m. Pers.
1,4
0,5
8,3
12,6
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
37,6
0 10 20 30 40
in Prozent aller Befragten
39,6
© GEWOS

Viele Singlehaushalte
in
Sandberg/Flamweg
und der Innenstadt
- A5 -
Die Stadtteile Sandberg/Flamweg und Innenstadt sind
durch einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Einpersonenhaushalten
geprägt (vgl. Abb. A4). Bei rund der
Hälfte aller Haushalte handelt es sich hier um Single-
Haushalte.
Abb. A4 Haushaltsgrößen nach Stadtteilen
1-Personen-
Haushalt
2-Personen-
Haushalt
3-Personen-
Haushalt
4-Personen-
Haushalt
5 u. m.-
Personen-
Haushalt
Gesamt
40 %
38 %
13 %
8 %
1 %
ST
Hainholz
18 %
37 %
21 %
16 %
8 %
SG
Hainholz*
25 %
56 %
0 %
13 %
6 %
* Verminderte Aussagekraft, Feldbesetzung gering
ST=Schwerpunktstadtteil
SG=Schwerpunktgebiet
Größere Haushalte
in Hainholz und
Langenmoor/Kaltenweide
ST
Innenstadt
49 %
38 %
9 %
3 %
1 %
A.2.2 Haushalts- und Altersstruktur
Viele Rentner-
Haushalte
ST
Klostersande
48 %
38 %
9 %
5 %
-
SG
Kloster-
Sande*
47 %
41 %
6 %
6 %
-
ST
Langelohe
30 %
42 %
14 %
12 %
2 %
ST
Langenmoor/Kaltenweide
26 %
45 %
14 %
14 %
-
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg
/ Flamweg
55 %
31 %
9 %
4 %
1 %
© GEWOS
Einen geringen Anteil an Einpersonenhaushalten weisen
dagegen die Bestände in den Stadtteilen Hainholz und
Langenmoor/Kaltenweide auf. In diesen Stadtteilen
wohnen vermehrt größere Haushalte.
Die Mieterschaft der befragten Haushalte ist in erheblichem
Maße durch Rentnerhaushalte (inklusive Haushalte
mit Personen im Vorruhestand) geprägt. Der Anteil
der Rentnerhaushalte an allen befragten Haushalten
beträgt 34 % (vgl. Abb. A5). Besonders hoch ist der Anteil
der Rentnerhaushalte in der Innenstadt und in Sandberg/Flamweg
(45 %).

- A6 -
Abb. A5 Haushaltsstruktur nach Stadtteilen
Rentner-Einpers.haushalte
Rentner-Zweipers.haushalte
Junge Single (

- A7 -
Abb. A6 Altersstruktur der Befragten
25%
20%
15%
10%
5%
0%
in Prozent
5,7%
unter 6
Jahre
A.2.3 Sozialstruktur
Rund ein Drittel der
Mieter erwerbstätig
17 ,2 %
6 bis 19
Jahre
11,5 %
20 bis 29
Jahre
20,3%
30 bis 44
Jahre
Haushaltsbefragung
23,8%
45 bis 64
Jahre
21,4%
65 J. und
älter
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Rund ein Drittel aller bei der Befragung erfassten Personen,
die Angaben zu ihrer derzeitigen Tätigkeit machten,
sind erwerbstätig. 18 % der Befragten sind Angestellte
bzw. Beamte, 16 % Arbeiter und lediglich 1 % Selbständige
(vgl. Abb. A7). Entsprechend dem großen Anteil an
Rentnerhaushalten gaben rund 34 % der befragten Mieter
an, entweder Rentner oder im Vorruhestand zu sein.
Rund 11 % der Mieter sind derzeit erwerbslos oder arbeitssuchend.

Abb. A7 Art der Beschäftigung
Rentner/Vorruhestand
Angestellter/Beamter
Arbeiter
Arbeitssuchend
Ausbildung/Studium
Hausfrau
Erwerbslos
Mutterschafts-/Erziehungsurlaub
40 % mit
abgeschlossener
Berufsausbildung
Selbständiger
ABM/Umschulung
38 % der Haushalte
mit weniger als
1.000 Euro/Monat
Haushaltseinkommen
1
1
2
3
- A8 -
8
8
8
in Prozent
16
18
34
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
0 5 10 15 20 25 30 35 40
© GEWOS
Von den 828 Personen, die zu ihrem Ausbildungsstand
Aussagen machten, gaben 40 % als höchsten Ausbildungsstand
eine abgeschlossene Berufsaufbildung
(Lehre, Berufs-/Handelsschule) an. Lediglich 7 % haben
einen (Fach-)Hochschulabschluss, weitere 6 % einen
Fachschulabschluss. 19 % der Haushaltsmitglieder, zu
denen Angaben vorliegen, gaben als höchsten Ausbildungsstand
einen Haupt- und Realschulabschluss an,
weitere 6 % die allgemeine Hochschulreife (Abitur).
18 % befinden sich noch in der Ausbildung (Schule/Lehre).
566 der 643 befragten Haushalte machte Angaben zu
ihrem monatlich verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen.
Nach eigenen Angaben verfügen rund 38 % der Haushalte
über ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen
unter 1.000 Euro (vgl. Abb. A8). In den Stadtteilen Innenstadt,
Klostersande und Sandberg/Flamweg liegt der
Anteil der Haushalte, die weniger als 1.000 Euro zur
Verfügung haben, sogar über 40 bzw. 50 %. Im Schwerpunktgebiet
Hainholz hingegen gaben lediglich 13 % an

- A9 -
unter 1.000 Euro/Monat Haushaltsnettoeinkommen zur
Verfügung zu haben.
Abb. A8 Einkommensstruktur nach Stadtteilen
Unter 500 €
500 bis 999 €
1.000 bis 1.499 €
1.500 bis 1.999 €
2.000 bis 2.499 €
2.500 € und mehr
Gesamt
12 %
27 %
26 %
17 %
13 %
7 %
ST
Hainholz
17 %
17 %
23 %
19 %
15 %
9 %
SG
Hainholz*
7 %
6 %
47 %
7 %
27 %
6 %
* Verminderte Aussagekraft, Feldbesetzung gering
A.2.4 Wohndauer
ST
Innenstadt
20 %
31 %
24 %
12 %
7 %
5 %
ST
Klostersande
8 %
33 %
25 %
17 %
12 %
5 %
SG
Kloster-
Sande*
13 %
50 %
6 %
25 %
-
6 %
ST
Langelohe
6 %
14 %
38 %
18 %
14 %
10 %
ST
Langenmoor/Kaltenweide
7 %
24 %
23 %
22 %
22 %
2 %
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg/
Flamweg
15 %
31 %
24 %
14 %
7 %
8 %
© GEWOS
Viele Neumieter Über 40 % der befragten Haushalte sind seit dem Jahr
2000 in ihre Wohnung gezogen (vgl. Abb. A9). Entsprechend
dem hohen Anteil an älteren Haushalten ist der
Anteil an Mietern, die vor 1980 in ihre jetzige Wohnung
gezogen sind mit ca. 20 % sehr hoch.
... insbesondere in
Klostersande und
Sandberg/Flamweg
Auffällig ist der hohe Neumieteranteil in Klostersande
und Sandberg/Flamweg, wohingegen in Langenmoor/Kaltenweide
nur wenige nach 1999 eingezogene
Mieter wohnen (vgl. Abb. A10).

Abb. A9 Wohndauer
Einzug seit 2003
Einzug 2000 bis 2002
Einzug in den 90er
Jahren
Einzug in den 80er
Jahren
Einzug in den 70er
Jahren
Einzug vor 1970
- A10 -
7,9
12,3
13,7
0 10 20
20,9
Prozent aller Befragten, die eine Antw ort auf diese Frage gegeben haben
Abb. A10 Wohndauer nach Stadtteilen
Einzug seit 2003
Einzug 2000 bis
2002
Einzug in den
90er Jahren
Einzug in den
80er Jahren
Einzug in den
70er Jahren
Einzug vor 1970
Gesamt
21 %
22 %
23 %
14 %
12 %
8 %
ST
Hainholz
17 %
24 %
28 %
17 %
12 %
2 %
SG
Hainholz
12 %
44 %
13 %
6 %
19 %
6 %
ST
Innenstadt
24 %
17 %
28 %
15 %
14 %
2 %
ST
Klostersande
30 %
19 %
21 %
9 %
9 %
12 %
SG
Klostersande
6 %
24 %
18 %
23 %
6 %
23 %
ST
Langelohe
16 %
36 %
21 %
5 %
11 %
11 %
22
23,1
ST
Langenmoor/Kaltenweide
13 %
15 %
24 %
20 %
14 %
14 %
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg
/ Flamweg
20 %
28 %
21 %
13 %
10 %
8 %
© GEWOS

A.3 Wohnzufriedenheit
- A11 -
Im Rahmen der Haushaltsbefragung Elmshorn wurden
die Mieterhaushalte gefragt, wie zufrieden sie mit ihren
Wohnungen, ihren Wohngebäuden, ihrem Wohnumfeld
und ihrem Stadtteil sind. Die Ergebnisse dieser Wohnzufriedenheitsabfrage
erlauben wesentliche Rückschlüsse
auf vorliegende Mängel und Defizite in den Beständen
bzw. in den Stadtteilen. Zufriedene Mieter sind Mieter,
die tendenziell länger in ihren Wohnungen und ihrem
Stadtteil verbleiben, als unzufriedene Mieter, es sei
denn, die berufliche, finanzielle oder familiäre Situation
erfordern einen Umzug. Insbesondere die Zufriedenheit
mit dem Stadtteil ist ein wichtiger Indikator für die Stadt,
in welchen Stadtteilen gezielte Aufwertungsmaßnahmen
durchgeführt werden müssen.
A.3.1 Zufriedenheit mit den Wohnungen und den Wohngebäuden
Unterschiedliche
Bewertung der
Wohnungsmerkmale
Hohe Zufriedenheit
mit der Wohnungsgröße
und dem
Schnitt
Die Bewertung einzelner Ausstattungsmerkmale bzw.
Aspekte der Wohnung zeigt, dass die befragten Mieter
mit den einzelnen Merkmalen in unterschiedlichem Maße
zufrieden sind (vgl. Abb. A11).
Mit einem Anteil von rund 90 % sehr zufriedener bzw.
zufriedener Mieter ergibt sich die höchste Zufriedenheit
bei der Bewertung der Wohnungsgröße und des Grundrisses
der Wohnung. Eine vergleichsweise hohe Unzufriedenheit
besteht dagegen mit den Bädern und den
Balkons/Terrassen. Die höchste Unzufriedenheit besteht
mit der Schallisolierung. Ähnliche Ergebnisse konnte
GEWOS auch in anderen Städten feststellen. In den
Ergebnissen spiegelt sich auch die Baualtersstruktur
wider. Gerade in den unsanierten Beständen der fünfziger
Jahre besteht mit den einzelnen Merkmalen der
Wohnungen, insbesondere der Bäder, eine deutlich höhere
Unzufriedenheit als in den neueren Beständen.

- A12 -
Abb. A11 Zufriedenheit mit der Wohnung
Gesamtergebnis
Heizung
Schallisolierung
Bad
Balkon / Terrasse
Größe der Wohnung
Grundriss der Wohnung
9
15
19
18
24
24
50
55
60
61
0% 20% 40% 60% 80% 100%
sehr zufrieden zufrieden unzufrieden sehr unzufrieden
Abb. A12 Zufriedenheit mit der Wohnung
nach Stadtteilen und Schwerpunktgebieten
Anteil zufriedener und sehr zufriedener Mieter
Grundriss der
Wohnung
Größe der
Wohnung
Balkon/ Terrasse
Heizung
Bad
Schallisolierung
* Feldbesetzung gering
Gesamt
90 %
90 %
79 %
79 %
70 %
59 %
ST
Hainholz
90 %
89 %
79 %
71 %
64 %
53 %
SG
Hainholz*
77 %
75 %
70 %
54 %
29 %
58 %
ST
Innenstadt
90 %
86 %
87 %
87 %
85 %
83 %
ST
Klostersande
84 %
86 %
85 %
77 %
69 %
46 %
66
66
SG
Kloster-
Sande*
67 %
75 %
80 %
41 %
53 %
50 %
25
96 %
64 %
68 %
56 %
21
ST
Langelohe
94 %
52 %
16
15
16
9
9
93 %
91 %
75 %
80 %
71 %
57 %
9
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
5
6
ST
Langenmoor/Kaltenweide
1
1
© GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg
/ Flamweg
90 %
92 %
79 %
83 %
75 %
66 %
© GEWOS

Hohe Unzufriedenheit
in den Schwerpunktgebieten
Durchschnittlich
hohe Zufriedenheit
mit der Nachbarschaft
- A13 -
Besonders unzufrieden mit den einzelnen Aspekten ihrer
Wohnung sind die Mieter in den beiden Schwerpunktgebieten,
wogeben bei den Mietern in der Innenstadt eine
auffällig hohe Zufriedenheit besteht (vgl. Abb. A12).
Die Zufriedenheit mit dem Wohnhaus wurde lediglich im
Rahmen der Unternehmensbefragungen abgefragt. Bei
der Bewertung einzelner Merkmale der Wohngebäude
unterscheiden sich die Ergebnisse nicht so sehr wie bei
der Bewertung einzelner Wohnungsmerkmale. Die
höchste Zufriedenheit besteht mit der Hausgemeinschaft
bzw. der Nachbarschaft. Mit dieser sind immerhin 79 %
der Mieter zufrieden oder sehr zufrieden (vgl. Abb. A13).
Dies ist ein Ergebnis, das deutlich besser ist, als in vielen
anderen Beständen, in denen GEWOS Wohnzufriedenheitsbefragungen
durchgeführt hat. Unterdurchschnittlich
fällt die Zufriedenheit mit der Nachbarschaft/Hausgemeinschaft
allerdings in den Beständen
des Stadtteils Langelohe aus (vgl. Abb. A14).
Abb. A13 Zufriedenheit mit dem Wohnhaus
Gesamtergebnis
Nachbarschaft /
Hausgemeinschaft
Sicherheit
Treppenhaus
Hauseingang
Sauberkeit / Ordnung
10
13
13
11
17
55
57
63
60
62
0% 20% 40% 60% 80% 100%
sehr zufrieden zufrieden weniger zufrieden unzufrieden
22
22
19
19
16
8
8
10
10
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
5
© GEWOS

Beurteilung der
Sicherheit ähnlich
wie bei anderen
Unternehmen
Erhöhte
Unzufriedenheit mit
der Sauberkeit ...
... und mit den
Hauseingängen
- A14 -
Mit der Sicherheit sind insgesamt 73 % der Mieter zufrieden
oder sehr zufrieden. Vergleichbare Ergebnisse
konnte GEWOS auch bei anderen Wohnzufriedenheitsbefragungen
feststellen.
Eine im Vergleich zu anderen Befragungen erhöhte Unzufriedenheit
zeigt bei der Beurteilung der Sauberkeit
und Ordnung in den Wohngebäuden festgestellt werden.
Hier beträgt der Anteil zufriedener und sehr zufriedener
Mieter lediglich 68 %. In den Beständen der Stadtteile
Hainholz und Langelohe werden diese Aspekte besonders
bemängelt, während in Klostersande eine überdurchschnittlich
hohe Zufriedenheit mit der Sauberkeit
und Ordnung besteht.
Eine ebenso geringe Zufriedenheit in Bezug auf die
Wohngebäude zeigt sich bei der Beurteilung der
Hauseingänge. Insbesondere in den Beständen Langelohe
und Langenmoor/Kaltenweide besteht eine vergleichsweise
hohe Unzufriedenheit mit diesem Merkmal.
Abb. A14 Zufriedenheit mit dem Wohnhaus
nach Stadtteilen
Nachbarschaft/
Hausgemeinschaft
Treppenhaus
Sicherheit
Hauseingang
Sauberkeit/
Ordnung
Gesamt
79 %
73 %
73 %
68 %
68 %
ST
Hainholz
79 %
83 %
63 %
76 %
60 %
ST
Innenstadt
80 %
76 %
80 %
74 %
64 %
ST
Klostersande
82 %
74 %
77 %
79 %
77 %
ST
Langelohe
65 %
57 %
64 %
43 %
58 %
ST
Langenmoor/
Kaltenweide
82 %
69 %
73 %
55 %
71 %
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg /
Flamweg
78 %
65 %
72 %
62 %
68 %
© GEWOS

A.3.2 Modernisierungswünsche
52 % der Haushalte
mit Modernisierungswünschen
Modernisierung der
Bäder gewünscht
- A15 -
52 % der befragten Haushalte nutzten die Möglichkeit,
im Rahmen einer offenen Frage Modernisierungswünsche
anzugeben.
Am häufigsten ist der Wunsch nach einer Badmodernisierung
(37 %). Weitere 16 % wünschen sich eine Renovierung
der Küche. Abbildung 52 gibt einen Überblick
über die Modernisierungswünsche differenziert nach
Stadtteilen, die deutliche Unterschiede in den Sanierungswünschen
erkennen lässt.
Abb. A15 Modernisierungswünsche nach Stadtteilen
Renovierung Bad
Renovierung Küche/
Treppe/ Flur
Balkon
Sicherheit Haustür/
Gegensprechanlage
Hellhörigkeit/ bessere
Schalisolierung
Neue Heizung
Müllentsorgung neu
organisieren
Gesamt
37 %
16 %
13 %
10 %
3 %
3 %
1 %
ST
Hainholz
45 %
13 %
13 %
8 %
-
4 %
-
ST
Innenstadt
23 %
26 %
14 %
2 %
5 %
2 %
5 %
ST
Klostersande
19 %
19 %
19 %
12 %
9 %
2 %
-
ST
Langelohe*
55 %
10 %
7 %
17 %
-
-
-
ST
Langenmoor/
Kaltenweide
32 %
28 %
8 %
11 %
6 %
2 %
-
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg /
Flamweg
44 %
6 %
14 %
11 %
2 %
6 %
2 %
© GEWOS

- A16 -
A.4 Zufriedenheit mit dem Stadtteil und dem Wohnumfeld
A.4.1 Zufriedenheit mit dem Stadtteil
Geringe Zufriedenheit
im Hainholz
Insgesamt sind 83 % der befragten Mieter der Haushaltsbefragung
zufrieden mit ihrem Stadtteil. Besonders
hoch ist die Zufriedenheit bei den Mietern in Köhnholz
und Langenmoor/Kaltenweide (>98 %). Besonders niedrig
ist die Zufriedenheit dagegen in Hainholz, insbesondere
bei den Mietern im Schwerpunktgebiet.
Abb. A16 Anteil der mit dem Stadtteil zufriedenen Mieter
Gesamtstadt: 83 %
++
+
++
++
++
+
++
_
__
+
++
+
_
__

- A17 -
Tabelle A1: Anteil der mit dem Stadtteil zufriedenen Mieter
Bereich Anteil in %
Schwerpunktstadtteile:
- Hainholz 45 %
- Innenstadt 92 %
- Klostersande 90 %
- Langelohe 85 %
- Langenmoor/Kaltenweide 99 %
- Sandberg/Flamweg 87 %
Schwerpunktgebiete:
- Hainholz 13 %
- Klostersande 77 %
Gesamt 83 %
Haushalte mit
Kindern tendenziell
unzufriedener
Unterschiedliche
Gründe für
Beurteilung des
Stadtteils
© GEWOS
Differenziert nach Haushaltstypen liegt die Zufriedenheit
mit dem Stadtteil bei Rentnerhaushalten mit 87 % deutlich
höher als bei anderen Haushaltstypen. Unterdurchschnittlich
fällt die Zufriedenheit mit dem Stadtteil mit
80 % bei den Haushalten mit Kindern und den Mehrpersonenhaushalten
ohne Kindern aus.
Die Befragten hatten die Möglichkeit, im Rahmen einer
offenen Frage ihre Gründe für die Zufriedenheit bzw.
Unzufriedenheit mit dem Stadtteil darzustellen. Zumeist
wurde die hohe Zufriedenheit mit dem Stadtteil mit der
zentralen Lage bzw. mit dem ruhigen Umfeld begründet.
Die Ergebnisse spiegeln die unterschiedlichen Qualitäten
der Stadtteile wider (vgl. Abb. A17). Aufgrund der
zumeist hohen Zufriedenheit mit den Stadtteilen wurden
nur wenige Unzufriedenheitsgründe genannt. Zumeist
wurden der hohe Ausländeranteil, das negative soziale
Umfeld und die Vermüllung bemängelt, insbesondere in
Hainholz.

- A18 -
Abb. A17 Gründe für die Zufriedenheit mit dem Stadtteil
nach Stadtteilen und Schwerpunktgebieten
Anteil der des jeweiligen Grundes an allen genannten Gründen
Ruhiges Umfeld
Kurze Wege/ zentrale
Lage
Grünanlagen/ Nähe
zu Parks
Einkaufsmöglichkeiten
Nachbarschaft
* Feldbesetzung gering
Gesamt
46 %
43 %
14 %
12 %
12 %
ST
Hainholz
52 %
15 %
12 %
21 %
9 %
SG
Hainholz*
33 %
-
33 %
67 %
33 %
ST
Innenstadt
-
92 %
2 %
16 %
2 %
ST
Klostersande
64 %
26 %
22 %
4 %
25 %
Anmerkung:
Im Stadtteil Langenmoor/Kaltenweide wurden keine Gründe genannt
Verbleib der Kinder
im Stadtteil
SG
Klostersande*
57 %
14 %
57 %
-
14 %
ST
Langelohe
53 %
31 %
25 %
9 %
3 %
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg /
Flamweg
45 %
62 %
5 %
9 %
8 %
© GEWOS
Rund 72 % der Befragten, die im Haushalte lebende
Kinder haben, sind der Meinung, dass diese bei einem
Auszug im Stadtteil wohnen bleiben möchten. Besonders
hoch ist der Anteil in den Beständen in Langenmoor/Kaltenweide
und in Klostersande, wo sich 77 %
bzw. 81 % der Befragten vorstellen können, dass ihre
Kinder bei einem Umzug im Stadtteil bleiben. Besonders
niedrig ist der Anteil in Hainholz mit 50 %. Die Gründe
für einen wahrscheinlichen Wegzug der Kinder aus dem
Stadtteil sind dabei zumeist in der Ausbildung bzw. im
Wunsch der Kinder nach einem Umzug in eine große
Stadt („erlebnishungrig“) begründet. In Hainholz wurde
eine Verneinung der Frage nach dem Verbleib der Kinder
im Stadtteil vielfach mit dem negativem Ruf des
Stadtteils begründet.

- A19 -
A.4.2 Beurteilung des Wohnumfelds
Größte Zufriedenheit
mit der Abfallentsorgung
Bei der Beurteilung einzelner Aspekte des Wohnumfelds
ergibt sich die höchste Zufriedenheit der Mieter der
Haushaltsbefragung mit der Abfallentsorgung. Insgesamt
sind 84 % der Befragten mit diesem Wohnumfeldmerkmal
zufrieden oder sehr zufrieden (vgl. Abb. A18).
Ebenfalls positiv bewertet wird der Aspekt der öffentlichen
Sicherheit. So gaben 81 % der Mieter an, mit diesem
Merkmal ihres Wohnumfeldes zufrieden bzw. sehr
zufrieden zu sein an.
Abb. A18 Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld
Gesamtergebnis
Abfallentsorgung
öffentliche Sicherheit
Verkehrssituation
Garten/ Grünanlagen
Lärmbelästigung
Gemeinschaftsgefühl/
Nachbarschaft
Parkplatzsituation
Sauberkeit öff.
Grünanlagen
8
12
10
12
10
15
19
22
60
65
61
73
66
63
56
0% 20% 40% 60% 80% 100%
sehr zufrieden zufrieden unzufrieden sehr unzufrieden
62
21
25
19
19
17
17
15
13
7
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
5
5
6
6
3
4
5
© GEWOS

- A20 -
Abb. A19 Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld
nach Stadtteilen und Schwerpunktgebieten
Abfallentsorgung
Öffentliche
Sicherheit
Verkehrsituation
Garten-/
Grünanlagen
Lärmbelästigung
Gemeinschaftsgefühl/
Nachbarschaft
Parkplatzsituation
Sauberkeit öff.
Grünanlagen
* Feldbesetzung gering
Gesamt
84 %
81 %
79 %
78 %
75 %
75 %
72 %
70 %
Geringe Zufriedenheit
mit Sauberkeit
und Nachbarschaft
ST
Hainholz
69 %
63 %
73 %
71 %
76 %
68 %
81 %
63 %
SG
Hainholz*
18 %
26 %
41 %
14 %
48 %
45 %
81 %
9 %
ST
Innenstadt
86 %
89 %
73 %
80 %
68 %
71 %
71 %
69%
ST
Klostersande
92 %
83 %
79 %
80 %
70 %
77 %
65 %
70 %
SG
Kloster-
Sande*
76 %
62 %
100 %
88 %
86 %
69 %
79 %
41 %
ST
Langelohe
85 %
86 %
83 %
80 %
80 %
68 %
43 %
79 %
ST
Langenmoor/Kaltenweide
81 %
89 %
90 %
72 %
72 %
80 %
79 %
68 %
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
ST
Sandberg/
Flamweg
90 %
80 %
78 %
83 %
82 %
79 %
79 %
75 %
© GEWOS
Eine vergleichsweise hohe Unzufriedenheit besteht dagegen
mit der Nachbarschaft, der Stellplatzsituation und
der Sauberkeit der Grünanlagen (

- A21 -
Abb. A20 Wichtigste Merkmale im Wohnumfeld
gute Nachbarschaft
Grünanlagen
Sauberkeit
Ruhe allg.
allg. Sicherheit
Stellplätze
Lärmbelästigung durch Verkehr
Einkaufsmöglichkeiten
Anmerkung:
Mehrfachantworten waren möglich
Erhöhung der
Wohnzufriedenheit
durch Verbesserung
der Sauberkeit ...
... und Schaffung
wohnungsnaher
Parkplätze
11
12
21
21
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
Prozent aller Befragten, die eine Antw ort auf diese Frage gegeben haben
27
34
34
39
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Die gute Nachbarschaft, die Nähe zu Grünanlagen und
die Sauberkeit im Wohnumfeld werden von den Mietern
als die drei wichtigsten Wohnumfeldmerkmale benannt
(vgl. Abb. A20). So ist für 40 % der Befragten das Merkmal
der guten Nachbarschaft ein entscheidendes Kriterium
zur Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld.
Auch die Bereitstellung von wohnungsnahen Parkplätzen
kann zu einer Verbesserung der Wohnzufriedenheit
beitragen. Für 21 % aller Befragten gehören Stellplätze
zu den wichtigsten Wohnumfeldmerkmalen, insbesondere
wurde dieses Merkmal zur Wohnumfeldverbesserung
in der Innenstadt und in Klostersande angeführt.

- A22 -
Abb. A21 Wichtigste Merkmale im Wohnumfeld
Gute
Nachbarschaft
Grünanlagen
Sauberkeit
Ruhe allg.
Allg. Sicherheit
Stellplätze
Lärmbelästigung
durch Verkehr
Einkaufsmöglich -
keiten
* Feldbesetzung gering
Gesamt
39 %
34 %
34 %
27 %
21 %
21 %
12 %
11 %
ST
Hainholz
40 %
24 %
63 %
22 %
24 %
21 %
8 %
3 %
Mehrfachantworten waren möglich
SG
Hainholz*
20 %
12 %
48 %
8 %
12 %
4 %
4 %
4 %
ST
Innenstadt
26 %
15 %
19 %
25 %
21 %
17 %
13 %
19 %
ST
Klostersande
42 %
45 %
36 %
26 %
24 %
22 %
18 %
9 %
SG
Kloster-
Sande*
12 %
24 %
18 %
18 %
18 %
6 %
6 %
-
ST
Langelohe
36 %
36 %
36 %
21 %
18 %
11 %
11 %
ST
Langenmoor/Kaltenweide
Tabelle A2: Wichtigste Wohnumfeldmerkmale nach Haushaltstypen
Gesamt
36 %
49 %
43 %
29 %
29 %
18 %
22 %
8 %
14 %
Anteil der Nennungen an den Haushalten, die
die Frage beantworteten (in Prozent)
Rentner-
haushalte
Haushalte
mit
Kindern
Single-
haushalte
(

Haushalte mit
Kindern legen besonderen
Wert auf
gute Nachbarschaft
- A23 -
Mit überdurchschnittlichen 48 % legen die Haushalte mit
Kindern besonders großen Wert auf ein harmonisches
Nachbarschaftsverhältnis (vgl. Tab. 3). Darüber hinaus
sind ihnen Grünanlagen und die Sauberkeit des Wohnumfelds
wichtig. Ähnliche Ansprüche an das Wohnumfeld
haben auch die Seniorenhaushalte, wobei diese
zusätzlichen Stellenwert auf Einkaufsmöglichkeiten und
ein Umfeld ohne Verkehrslärm legen (vgl. Tab. A2).
Abb. 22 „Welche Verbesserungen würden Sie sich für Ihr
Wohnumfeld wünschen?“
Mehr Sauberkeit
Grünanlagen
Stellplätze
Besseres Miteinander/
Hilfsbereitschaft
Verkehrsberuhigung/
weniger Verkehr
Weniger Lärm
Verbesserung der
Müllentsorgung
Kinder-/Jugendangebote
Bewohner
wünschen sich ein
sauberes
Wohnumfeld
7
8
9
0 5 10 15 20
Prozent aller Befragten, die eine Antw ort auf diese Frage gegeben haben
11
11
14
14
16
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Der am häufigsten genannte Wunsch zur Verbesserung
des Wohnumfeldes ist die Verbesserung der Sauberkeit.
So wünschen sich 16 % der Befragten ein saubereres
Wohnumfeld. Auch die Verbesserung der Grünanlagen
und die Bereitstellung weiterer Stellplätze sind häufige
Wünsche (vgl. Abb. A22).

A.4.3 Bewertung der Infrastruktur
Hohe Zufriedenheit
mit den Schulen
Geringe Zufriedenheit
mit Jugend- und
Mietertreffs
- A24 -
Die Mieter wurden gebeten, eine Bewertung einzelner
Infrastrukturmerkmale ihrer Stadtteile vorzunehmen.
Dabei stellt sich heraus, dass die höchste Zufriedenheit
bei der Bewertung der Schulen und Kinderhorte vorliegt
(>90 % Zufriedenheit). Auch mit den Busanbindungen,
der Versorgung mit weiterführenden Schulen und der
medizinischen Versorgung besteht eine vergleichsweise
hohe Zufriedenheit (>84 % Zufriedenheit).
Eine hohe Unzufriedenheit liegt dagegen mit Angeboten
an spezielle Nutzergruppen vor, darunter Mietertreffs
und Jugendtreffs. In die schlechte Beurteilung der Mieter
ist dabei jedoch vermutlich das Fehlen dieser Angebote
in ihrem Stadtteil eingeflossen.
Einen Überblick über die Zufriedenheit mit den abgefragten
Infrastrukturmerkmalen gibt Tabelle A3.

Hoher Stellenwert
von Einkaufsmöglichkeiten
- A25 -
Tabelle A3: „Wie zufrieden ist ihr Haushalt mit den folgenden Einrichtungen
im Wohnumfeld?“
Spielplätze/
Angebot für Kleinkinder
Jugendtreff/
Angebot für Jugendliche
Seniorentreff/Angebote für
ältere Menschen
Mietertreff/
Nachbarschaftshaus
Gesamt Hainholz
Innenstadt
Klostersande
Langelohe
Lang./
Kalt.
Anteil zufriedener und sehr zufriedener Mieter in %
Auf die Frage nach den drei wichtigsten Einrichtungen
im Wohnumfeld wiesen 77 % der Befragten auf den hohen
Stellenwert von Einkaufsmöglichkeiten hin. Darüber
hinaus sind den Mietern die medizinische Versorgung im
Wohnumfeld und die ÖPNV-Verbindungen besonders
wichtig (vgl. Abb. A23).
Sand./
Flam.
74 73 79 68 72 71 84
52 50 36* 51 80* 41* 60
64 48 79* 65 56* 55 73
47 54* 53* 40* 14* 45* 52*
Medizinische Versorgung 85 81 98 82 84 88 82
Angebot an kulturellen
Einrichtungen 64 41 78 76 69* 59 60
Restaurants/Kneipen 77 66 94 79 81 65 81
Angebot an Sportstätten 79 83 73 70 90 87 72
Kindergarten/-hort 92 94 90 89 88* 90 98
Grundschule 94 88 84 96 100* 96 96
Versorgung mit weiterführenden
Schulen
87 90 88 82 90* 91 84
Einkaufsmöglichkeiten 80 87 92 73 61 97 67
Nahverkehrsanbindung
Bus
87 83 92 86 84 97 84
Park-/Stellplätze 70 87 74 54 46 70 76
* Feldbesetzung gering
© GEWOS

- A26 -
Abb. A23 „Welches sind die wichtigsten Einrichtungen
im Wohnumfeld?“
Einkaufsmöglichkeiten
Ärzt/ med. Versorgung
Bus-/ Bahnverbindungen
Schulen
Stellplätze
Spiel-/ Sportanlagen
Kindergärten
Grünanlagen
Kultur/ Freizeit
Gastronomie
Verkehrsanbindung/ Autobahn
Schwimm bad/ Sportstätten
Anmerkung:
Mehrfachantworten waren möglich
A.5 Umzugsmotivation
A.5.1 Umzugsabsichten
Mehr als ein Drittel
denkt an Umzug
Erhöhte Fluktuation
in Hainholz und
Langelohe absehbar
1
4
6
7
8
8
9
13
18
28
34
0 10 20 30 40 50 60 70 80
in Prozent aller Befragten, die eine Antw ort auf diese Frage gegeben haben
77
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Insgesamt denken 34 % der befragten Haushalten an
einen Auszug aus ihrer derzeitigen Wohnung. 9 % der
Mieter planen bereits innerhalb der kommenden zwölf
Monate einen Umzug, weitere 12 % innerhalb der
nächsten drei Jahre.
Eine erhöhte Fluktuation ist unter anderem in den Beständen
in Hainholz, Langelohe sowie Klostersande zu
erwarten (vgl. Abb. A25).

- A27 -
Abb. A24 „Beabsichtigen Sie einen Auszug aus ihrer jetzigen
Wohnung und wenn ja, in welchem Zeitraum?“
ja, innerhalb von
drei Jahren
12%
ja, innerhalb von
12 Monaten
9%
ja, langfristig
13%
nein
66%
Abb. A25 Umzugsabsichten vs. Zufriedenheit mit Stadtteil
Anteil der mit dem Stadtteil zufriedenen Mieter
Gesamtstadt: 83 %
b
a
a b
a c
a
a
b
d
a
b
c
d
Anteil der auszugswilligen Mieter
Gesamtstadt: 34 %
a
b
b c
a c
b
b
c
d
a
b
c
d
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

A.5.2 Umzugsgründe
Falsche Wohnungsgröße
häufigster
Umzugsgrund
- A28 -
Der häufigste Umzugsgrund ist die zu kleine bzw. zu
große Wohnung, die 38 % der umzugswilligen Haushalte
benannten. Des weiteren benannten 28 % ihre Unzufriedenheit
mit dem Wohnumfeld als Umzugsgrund (vgl.
Abb. A26). Im Stadtteil Hainholz sind die Unzufriedenheit
mit dem Wohnumfeld und das negative Stadtteilimage
die am häufigsten genannte Umzugsgrund. In Langelohe
ist dagegen die Unzufriedenheit mit der Wohnung der
häufigst genannte Grund, gefolgt von der Unzufriedenheit
mit dem Wohnumfeld und der Wohnungsgröße. Im
Schwerpunktgebiet Klostersande begründet sich der
Umzugswunsch zumeist in der Unzufriedenheit mit der
Wohnung, wogegen des Wohnumfeld nur von wenigen
Mietern als Grund benannt wurde.
Abb. A26 „Welche Gründe gibt es für Ihren
geplanten Umzug?“
Wohnung zu groß/ zu klein
Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
Unzufriedenheit mit der Wohnung
Veränderung der Haushaltsgröße
Wohnung zu teuer
Arbeitsplatzwechsel
Ruf des Stadtteil zu schlecht
Erw erb Eigenheim/Eigentumsw hg
Ausbildung/Studium
2
11
13
13
18
19
0 5 10 15 20 25 30 35 40
in Prozent aller Befragten, die einen Umzugsgrund nannten
27
28
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
38
© GEWOS

A.5.3 Umzugsziele
Stadtteilverbundenheit
insbesondere in
Langenmoor/
Kaltenweide und in
der Innenstadt
- A29 -
37 % aller umzugswilligen Befragten können sich bei
einem Umzug einen Verbleib im eigenen Stadtteil vorstellen.
Insbesondere die Mieter in Langenmoor/
Kaltenweide fühlen sich mit ihrem Stadtteil verbunden
(46 % Verbleib im Stadtteil). Auch die Mieter in der Innenstadt
würden zu 45 % im Stadtteil verbleiben. Dagegen
können sich deutlich weniger umzugswillige Haushalte
in Hainholz (24 %) und in Langelohe (29 %) bei
Umzug einen Verbleib im Stadtteil vorstellen.
Abb. A27 „Wohin würden Sie gerne ziehen?“ *
Innerhalb des Stadtteils
An dere r Stadtte il
Elmshorn
Anderer Ort Schleswig-
Holstein
Anderes Bundesland /
Aus land
Verbleib in Elmshorn
* Mehrfachantworten möglich
Innenstadt beliebtes
Umzugsziel
17
20
37
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Prozent aller Befragten, die eine Antw ort auf diese Frage gegeben haben
47
77
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
47 % der Umzugswilligen gaben an, in einen anderen
Stadtteil ziehen zu wollen. Knapp die Hälfte dieser Befragten
bevorzugt dabei die Innenstadt. Unter diesen
Befragten befinden sich bis auf Ausnahme der Rentnerhaushalte
alle Haushaltstypen. Weitere Umzugsziele
liegen am Stadtrand (u. a. Lieth, Sibirien). Sie werden
vor allem von Haushalten mit Kindern bevorzugt. Insgesamt
wollen 77 % der Umzugswilligen in Elmshorn wohnen
bleiben.

Junge Singles zieht
es nach Hamburg
- A30 -
A.5.4 Bei Umzug bevorzugte Wohnform
Mietwohnungen bei
Umzug präferiert
Von den 20 % der umzugswilligen Befragten, die
Schleswig-Holstein als Umzugsziel angaben, zieht es
zahlreiche Befragte in die Umlandgemeinden von Elmshorn
bzw. schlicht „aufs Land“. Bei einem Umzug in ein
anderes Bundesland wurde zumeist Hamburg als Umzugsziel
angegeben, insbesondere von den jüngeren
Singles.
Unter den umzugswilligen Haushalten ist das Wohnen
zur Miete bei weitem die bevorzugte Wohnform (74 %).
Ins Eigentum zieht es 17 % der Umzugswilligen, zumeist
Haushalte mit Kindern (28 %). Rund 79 % dieser Haushalte
bevorzugen dabei das Eigenheim, während 21 %
eine Eigentumswohnung kaufen würden. Die Eigentumswohnung
wird von den Mehrpersonenhaushalten
ohne Kindern am ehesten geschätzt. Von diesen würden
37 % bei einem Umzug eine Eigentumswohnung dem
Eigenheim vorziehen.
Abb. A28 „Welche Wohnung würden Sie nach Ihrem
Umzug beziehen?“
Altengerechtes Wohnen
Eigentum
17%
8 %
Sonstiges
1 %
74 %
Mietwohnung
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

33 % der Rentnerhaushalte
erwägen
Umzug in altengerechtes
Wohnen
Wohnen zur Miete
von Singles bevorzugt
- A31 -
Bei den Rentnerhaushalten ist die Mietwohnung ebenfalls
die bevorzugte Wohnform (61 %). 33 % der umzugswilligen
Rentnerhaushalte können sich einen Umzug
ins altengerechte Wohnen vorstellen. Weitere 6 %
der Rentnerhaushalte würden bei einem Umzug gerne
Wohneigentum erwerben.
Besonders beliebt ist das Wohnen zur Miete bei Singlehaushalten
(89 %). Während die jungen Singles unter 30
Jahren noch zu 95 % in eine andere Mietwohnung umziehen
würden, sind es bei den 30- bis 44-jährigen Singles
nur noch 89 % und bei den über 44-jährigen Singles
85 %.

A.6 Wohnpräferenzen
- A32 -
A.6.1 Ausschlaggebende Merkmale bei der Wohnungswahl
Miethöhe
ausschlaggebend
bei Wohnungswahl
Die Elmshorner Haushalte wurden nach den ausschlaggebenden
Kriterien bei der Wahl ihrer jetzigen Wohnung
befragt. Dabei ergab sich, dass die Miethöhe den größten
Einfluss auf die Mietentscheidung hat. 58 % der Befragten
benannten speziell dieses Merkmal bei der
Wohnungswahl als ausschlaggebend (vgl. Abb. A29).
Abb. A29 „Was war bei der Wahl ihrer jetzigen Wohnung
ausschlaggebend?“ *
Miete
Wohnungsgröße
Lage in dies em Stadtteil
Lage in Elms horn
Verm ieter
Nähe zu Familie/
Freunden
Ausstattung
* Mehrfachantworten möglich
Stadtteillage vor
allem bei Mietern
der Innenstadt
ausschlaggebend
21
30
0 10 20 30 40 50 60 70
Prozent aller Befragten, die eine Antw ort auf diese Frage gegeben haben
36
40
48
53
58
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Die Lage im Stadtteil war für 53 % der Befragten mit
ausschlaggebend bei der Wahl ihrer Wohnung. Insbesondere
für die Befragten in der Innenstadt (69 %) war
der Stadtteil ausschlaggebend bei der Wohnungswahl.
Bei den Mietern in Hainholz war der Stadtteil dagegen
nur für 18 % mit ausschlaggebend.

- A33 -
A.6.2 Gewünschte Ausstattungsmerkmale
Wohnungen mit
Balkon und Vollbad
gewünscht
Singles achten
besonders auf
Balkon ...
... und auf Vollbad/
Badewanne
Im Rahmen einer offenen Frage wurden die Elmshorner
Haushalte gefragt, welche Ausstattungsmerkmale ihre
Wohnung im Fall eines hypothetischen Umzugs auf jeden
Fall haben sollten. Dabei zeigte sich, dass die Mieter
insbesondere auf das Vorhandensein eines Balkons
(39 % der befragten Haushalte) und eines Vollbads bzw.
einer Badewanne (35 %) wert legen (vgl. Abb. A30).
Auf einen Balkon achten vor allem die Singlehaushalte
sowie die Mehrpersonenhaushalte im erwerbsfähigen
Alter ohne Kinder (50 %). Dagegen ist lediglich für 29 %
der Rentnerhaushalte der Balkon ein wichtiges Wohnungsmerkmal.
Das Vollbad bzw. die Badewanne ist ebenfalls sehr
wichtig für die Singlehaushalte (45 %). Von den Rentnerhaushalten
ist dieses Merkmal dagegen weniger entscheidend
(29 %).
Abb. A30 „Welche Ausstattungsmerkmale sollte Ihre
Wohnung auf jeden Fall besitzen?“
Balkon
Vollbad/ Badewanne
Einbauküche
Dusche/Badewanne
getrennt
Terrasse
Große Küche
13
17
19
0 10 20 30 40 50
In Prozent aller Befragten, die diese Frage beantwortet haben
29
35
39
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS

Große Küchen für
Familien und
Singles
A.6.3 Bevorzugte Wohnform
Miete die bevorzugte
Wohnform
- A34 -
Eine Einbauküche wird von allen Haushaltstypen in gleichem
Maße als wichtiges Ausstattungsmerkmal bezeichnet.
Auf eine große Küche legen vor allem Haushalte
mit Kindern und junge Singlehaushalte besonderen
Wert.
Rund drei Viertel aller befragten Haushalte bevorzugt als
Wohnform das Wohnen zur Miete. 53 % der Mieter würden
gern auch weiterhin in ihrer jetzigen Mietwohnung
wohnen bleiben. Bei den Rentnerhaushalten sind es
sogar mehr als drei Viertel aller Haushalte. Jedoch lediglich
34 % der Singlehaushalte und der Haushalte mit
Kindern wünschen sich einen Verbleib in ihrer jetzigen
Wohnung.
Abb. A31 „In welcher Art Wohnung
würden Sie gerne wohnen?“
In meiner jetzigen
Mietwohnung
Generell zur Miete
Generell im eigenen
Haus
Generell in einer
Eigentumswohnung
In meiner jetzigen
Mietwohnung, die ich
gerne kaufen würde
Singles und
Familien zieht es ins
Wohneigentum
2
6
20
19
0 10 20 30 40 50 60 70
Prozent aller Befragten, die eine Antw ort auf diese Frage gegeben haben
53
Beratung
Planung
Forschung
GEWOS
© GEWOS
Ein Viertel der Befragten bevorzugt dagegen das Wohneigentum.
Insbesondere unter den Haushalten mit Kindern
(42 %) und den Singlehaushalten (35 %) ist ein
hoher Anteil, der gerne im Wohneigentum wohnen würde.
Präferiert wird dabei das eigene Haus. 87 % der

- A35 -
A.6.4 Verbleib in der Wohnung im Alter
77 % der Rentnerhaushalte
können
sich Verbleib in der
Wohnung vorstellen
Insbesondere in
Sandberg/Flamweg
und in der Innenstadt
Verbleib wahrscheinlich
Verbleib oftmals
aufgrund des fehlenden
Aufzugs
nicht möglich
Haushalte mit Kindern würden lieber in das eigene Haus
ziehen, lediglich 13 % in eine Eigentumswohnung. Bei
den Singlehaushalten würden dagegen 27 % eine Eigentumswohnung
erwerben. Bei den Rentnerhaushalten
beträgt der Anteil derjenigen, die eine Eigentumswohnung
einem Eigenheim vorziehen würden, 28 %.
51 % aller befragten Haushalte können sich einen
Verbleib in ihrer jetzigen Wohnung im Alter vorstellen.
Bei den befragten Rentnerhaushalten ist der Anteil mit
77 % nachvollziehbar wesentlich höher.
Eine ausschließliche Betrachtung der Rentnerhaushalte
nach Stadtteilen ergibt, dass sich insbesondere die
Rentner in Sandberg/Flamweg (91 %) und in der Innenstadt
(84 %) einen Verbleib in ihren Wohnungen vorstellen
können. Deutlich unterdurchschnittlich fällt dagegen
der Anteil der Rentnerhaushalte, die im Stadtteil verbleiben
würden, in Klostersande (50 %) und in Hainholz
(69 %) aus.
Als Gründe dafür, dass sich die Rentnerhaushalte einen
Verbleib in der Wohnung nicht vorstellen können, wurden
vorwiegend die zu überwindenden Treppen bzw. der
fehlende Aufzug genannt. Einige Haushalte wiesen auch
auf die nicht altengerechte Wohnungsausstattung hin.
Andere Gründe, wie beispielsweise eine unzureichende
Infrastruktur (Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten) oder eine
schlechte Verkehrsanbindung werden nicht genannt,
obwohl einige Mieter diese bei der Beurteilung der Stadtteile
bemängelten.

Anhang B
Methodische Grundlagen des
Wohnraumversorgungskonzeptes Elmshorn

- B1 -
B Methodische Grundlagen des Wohnraumversorgungskonzeptes
Elmshorn
B.1 Grundsätzliche Annahmen
Im Folgenden wird das grundsätzliche Vorgehen der
einzelnen methodischen Teilschritte erläutert.
Datengrundlage Für die Erarbeitung der Situationsanalyse und der Wohnungsmarktprognose
hat GEWOS neben eigenen Datenbeständen
auf Datengrundlagen
Wohnungsmarktrelevante
Größen
Wohneinheiten auf
der Angebotsseite
• der Stadt Elmshorn
• des Landes Schleswig-Hostein
• des Landkreises Pinneberg
• der beteiligten Wohnungsunternehmen
• der Agentur für Arbeit
• sowie auf Auswertungen von Presse- und Internetrecherchen
zurückgegriffen. In Elmshorn und ausgewählten Umlandgemeinden
wurden zudem Befragungen von Experten
zum lokalen Wohnungsmarkt durchgeführt.
Die zur Verfügung gestellten Daten wurden aufbereitet
und aufeinander abgestimmt. So wurden für eine Wohnungsmarktanalyse
die amtlichen Statistiken um die Akteure
und Wohneinheiten bereinigt, die nicht dem aktiven
Wohnungsmarktgeschehen zuzurechnen sind. Hierzu
zählen zum Beispiel Untermieter auf der einen Seite
und Wohnungen in Wohnheimen auf der anderen Seite.
Diese Abgrenzung dient dazu, das Marktgeschehen
quantitativ abzubilden. GEWOS hat daher die Kenngrößen
„wohnungsmarktrelevantes Angebot“ und „wohnungsmarktrelevanter
Nachfrage“ berechnet.
Im vorliegenden Gutachten bilden Wohneinheiten das
Angebot. Damit sind sowohl Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
als auch in Ein- und Zweifamilienhäusern
gemeint.

Wohnungsmarktrelevantes
Angebot
Wohnungsmarktrelevante
Nachfrage
gegliedert ...
... nach
Bevölkerung ...
- B2 -
Zur Ermittlung des tatsächlich dem Wohnungsmarkt zur
Verfügung stehenden wohnungsmarktrelevanten Angebotes
wurde der amtliche Wohnungsbestand zunächst
um Wohneinheiten in reinen Wohnheimen sowie Behelfsunterkünften
reduziert. Zusätzlich erfolgte eine Bereinigung
um Wohneinheiten, die nur als Freizeitwohnungen
genutzt werden. Weiterhin werden von GEWOS
die Abgänge berücksichtigt, die beispielsweise durch
Wohnraumzusammenlegung oder Umnutzung von
Wohn- in Gewerberäume entstehen.
Um einen funktionierenden Wohnungsmarkt zu gewährleisten,
auf dem die Haushalte nach ihren Präferenzen
umziehen können, ist mengenmäßig eine Fluktuationsreserve
zu berücksichtigen. Von Wohnungsunternehmen
und Investoren wird diese mit einer möglichst geringen
Größe angesetzt, da eine leere Wohnung immer
auch Erlösausfall bedeutet. Aus Sicht der Nachfrager
bedeutet eine möglichst hohe Quote die verbesserte
Möglichkeit, eigene Umzugspläne zu verwirklichen. Die
Angaben zur Fluktuationsreserve schwanken in der Regel
zwischen 1 % und 3 %. GEWOS geht von einer
Quote von 2 % aus.
Für die Bestimmung der tatsächlich am Markt wirksam
werdenden Nachfrage muss die Anzahl der wohnungsmarktrelevanten
Haushalte ermittelt werden, da die
Nachfrager keine Personen, sondern Haushalte sind.
Bevölkerung und Haushalte entwickeln sich nicht
zwangsläufig parallel.
Zunächst wurde dazu die wohnungsmarktrelevante Bevölkerung
aus der Einwohnermeldestatistik berechnet.
Hierfür wurden aus der Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung
die Personen, die zur Untermiete und diejenigen,
die in Wohnheimen oder Anstalten leben, heraus
gerechnet. Personen, die ihren Nebenwohnsitz in der
Untersuchungsregion haben, wurden der wohnungsmarktrelevanten
Bevölkerung zugerechnet.

- B3 -
Die Angaben zu den Personen mit Nebenwohnsitz beruhen
auf Angaben der Stadt Elmshorn. Soweit Daten
nicht unmittelbar aus der amtlichen Statistik entnommen
werden konnten, wurden Schätzwerte angesetzt.
... und Haushalten Aus der berechneten wohnungsmarktrelevanten Bevölkerung
wurden anschließend die wohnungsmarktrelevanten
Haushalte ermittelt. Dies erfolgte mit Hilfe von alters-
und geschlechtsbezogenen Haushaltsmitgliederquoten.
Durchschnittliche
Haushaltsgröße
B.2 Situationsanalyse Elmshorn 2004
Haushaltsbefragung
Auswertung der
Wohnungsbestandsdateien
Aus der ermittelten Zahl der wohnungsmarktrelevanten
Bevölkerung sowie der wohnungsmarktrelevanten
Haushalte hat GEWOS die durchschnittliche Haushaltsgröße
berechnet. Diese fällt höher aus als die allgemein
veröffentlichten Daten. Dies liegt an der Verwendung der
wohnungsmarktrelevanten Nachfrage. Durch die angesprochene
Herausrechnung der Untermieter und der
Wohnheimbevölkerung erhöht sich die durchschnittliche
Haushaltsgröße, da diese Bevölkerungsgruppen tendenziell
eher kleine Haushalte bilden.
Die zunehmende Differenzierung von Haushaltsgruppen
führt zur Ausdifferenzierung der Wohnwünsche. Darüber
hinaus steigen die Ansprüche an die Qualität des Wohnraums
und des Wohnumfeldes. Dieses macht eine Betrachtung
von Zielgruppen unumgänglich. Unter Einbeziehung
der Wohnungswirtschaft wurde eine Haushaltsbefragung
von 3.724 Haushalten durchgeführt. Die Ergebnisse
und die Methoden sind im Anhang A dokumentiert.
Neben der Haushaltsbefragung hat GEWOS in Kooperation
mit der Wohnungswirtschaft eine Auswertung der
Wohnungsbestandsdateien durchgeführt. Die Auswertung
liefert folgende Ergebnisse
• Struktur und Höhe der Mieten
• Nachfragestruktur der Mietinteressenten
• Einschätzung der künftigen Nachfrage

Stromzähleranalyse
und Straßenschlüssel
B.3 Elmshorn 2015/2030
Bevölkerungs-/
Haushaltsprognose
bis 2015/2030
... für drei Prognosevarianten
Wanderungen als
Variationsfaktor
Gemeinsame
Annahmen für die
Bevölkerungsprognose...
- B4 -
Da keine kleinräumigen Daten zum Wohnungsbestand
vorlagen, wurde eine Analyse der Zähler der Stadtwerke
Elmshorn durchgeführt. Der gewerbliche Bestand wurde
dabei aus den Daten herausgerechnet. Die Zuordnung
der Straßen zu den Stadtteilen erfolgte über einen von
GEWOS erstellten Straßenschlüssel.
In der zweiten Stufe der Untersuchung erfolgte eine
Prognose des zukünftigen Bedarfs. Zur Ermittlung des
zukünftigen Bedarfs hat GEWOS auf Basis von
• aktuellen Daten
• ergänzenden Recherchen
• Expertengesprächen
zu den Themenkomplexen Wirtschaft und Wanderungen
eine Bevölkerungsprognose für Elmshorn erarbeitet.
Darauf aufbauend wurden die wohnungsmarktrelevanten
Haushalte für die Jahre 2015/2030 prognostiziert.
Da eine Prognose nicht punktgenau die Zukunft vorhersagen
kann, wurde die Bevölkerungs- und die Haushaltsprognose
für drei verschiedene Prognosevarianten
vorgenommen. Dadurch entsteht im Ergebnis ein Vorhersagekorridor,
in dem sich die tatsächliche Entwicklung
mit hoher Wahrscheinlichkeit abspielen wird. Die
Basisvariante ist dabei die von GEWOS zurzeit als am
wahrscheinlichsten angesehene Entwicklung.
Die drei Prognosevarianten unterscheiden sich hinsichtlich
der Annahmen zur Höhe des Wanderungssaldos, da
dieser für die Entwicklung der Bevölkerungszahl und der
Anzahl der Haushalte maßgeblich verantwortlich ist. Zur
Stützung der Prognose hat GEWOS Vergleichsstudien
wie die des IFS herangezogen.
Den drei Prognosevarianten liegen folgende gemeinsame
Annahmen zugrunde: Die Geburtenziffern, berechnet
als Durchschnitt der Jahre 1995 bis 2003, bleiben im
Prognosezeitraum konstant. Die altersspezifische Über-

... und für die Haushaltsprognose
Sektorale
Differenzierung
Wohnungsbedarf
versus Angebotspotenzial
- B5 -
lebenswahrscheinlichkeit steigt an, jedoch in geringerem
Maße als in den letzten Jahren.
Die Grundlage für die Ermittlung der Haushalte bilden
die altersspezifischen Haushaltsmitgliederquoten.
GEWOS geht davon aus, dass es auch zukünftig zu einer
Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße
kommt, allerdings mit einer geringeren Dynamik als
in der Vergangenheit. Verantwortlich hierfür ist u. a. die
sich ändernde altersstrukturelle Zusammensetzung der
Bevölkerung und der Anstieg der Lebenswahrscheinlichkeit.
Die Ergebnisse der Situationsanalyse sowie der Prognose
des Wohnungsbedarfs bis zum Jahr 2015 wurden
anschließend für die einzelnen sektoralen Teilmärkte differenziert.
Dabei erfolgte auf Basis von sekundärstatistischen
Angaben mit Hilfe eines mathematischen Modells
eine Aufteilung auf die einzelnen Marktsegmente:
• Ein- und Zweifamilienhäuser/Mehrfamilienhäuser
• Miete und Eigentum
Die Differenzierung des Marktes ist insbesondere deswegen
wichtig, weil nicht alle Teilmärkte gleichermaßen
von den Marktentwicklungen betroffen sind. Wie die
Struktur der Fertigstellungen der vergangenen Jahre mit
der Dominanz von Eigenheimen zeigt, ändern sich -
auch beeinflusst durch staatliche Förderungen - die Präferenzen
der Haushalte. Andererseits findet heute nicht
mehr jede Wohnung - insbesondere im Geschosswohnungsbau
- einen Nachfrager.
Um den konkreten Handlungsbedarf für die Stadt Elmshorn
aufzuzeigen, hat GEWOS den prognostizierten
Wohnungsbedarf für das Jahr 2015 dem fortgeschriebenen
Angebot an Wohnungen gegenübergestellt. Bei der
Fortschreibung des Wohnungsbestandes in die Zukunft
wurde wie schon bei der Ermittlung des aktuellen Wohnungsbestandes
eine objekt- und baualterspezifische
Abgangsquote angesetzt. Die Differenz aus Haushalten
und Wohneinheiten wurde den von der Stadt Elmshorn
ermittelten Wohnbauflächen gegenübergestellt.