Die Sachverständigen.

An das 

Bezirksgericht Leibnitz 

Ger.Abt. 2 

Kadagasse 8 

8430 Leibnitz 

Betreibende Partei: Volksbank Tirol Innsbruck-Schwaz AG 

6020 Innsbruck, Meinhardstraße 1 

und 1 weiterer beigetretener Gläubiger 

Verpflichtete Parteien Franz Zach, geb. 09.09.1963 

8481 Weinburg am Saßbach, Siebing 29 

wegen: € 145.340,00 s.A. 

GUTACHTEN 

zum Zwecke der Feststellung 

des Verkehrswertes der nachstehend 

angeführten Liegenschaft 

8461 Ehrenhausen, Georgigasse 68 

Gerichtsbezirk Leibnitz, 

GB 66107 Ehrenhausen, EZ 239 

(1/1 Anteil, BLNr. 1) 

Die Sachverständigen. 

Sachverständigensozietät 

Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige 

Bmst. Ing. Rudolf Neubinger 

Dipl.-Ing. Walter Schemitsch 

Dipl.-Ing. Anton Wallner 

Dipl.-Ing. Lydia Unger 

Konsulent Dir. Dagobert Pantschier 

A-8051 Graz, Wiener Straße 180 Tel. 0316/67 05 04 

Fax 0316/67 05 04 - 18 

e-mail: office@die-sachverstaendigen.eu 

Exekutionssache 

7 E 94/09m -10, BG Leibnitz 

(beigetreten: 7 E 111/09 m)

7 E 94/09 m, BG Leibnitz 8461 Ehrenhausen, Georgigasse 68 

1 Allgemeine Angaben 

1.1 Auftrag 

Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag des BG Leibnitz, Abt. 2 

(Richter Mag. Andreas Graßler) 8430 Leibnitz, Kadagasse 8, zum Zwecke der 

Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft 8461 Ehrenhausen, 

Georgigasse 68 mit den darauf befindlichen „Georgi Schlössl“, welches als Restaurant 

und Hochzeitsschloss genutzt wird und dem Wirtschaftsgebäude. 

1.2 Befundaufnahme 

Die Befundaufnahme wird aufgrund der Besichtigung am 10.12.2009 vom allgemein 

beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, Herrn Dagobert 

Pantschier, Sachverständigensozietät, 8051 Graz, Wiener Straße 180, unter 

Mitwirkung von Frau DI Lydia Unger durchgeführt. 

An der Befundaufnahme hat der Gerichtsabgeordnete, Herr Krenn, sowie für die 

Schätzung des Zubehörs SV Bernd-Fritz Holasek und dessen Mitarbeiterin teilgenommen. 

1.3 Liegenschaft 

EZ 239, GB 66107 Ehrenhausen 

Bezirksgericht Leibnitz 

8461 Ehrenhausen, Georgigasse 68 

1.4 Eigentümer 

gemäß Grundbuchabfrage vom 01.12.2009 (B-Blatt): 

************************************* B *************************************** 

1 ANTEIL: 1/1 

Zach Franz 

GEB: 1963-09-09 ADR: Siebing 101 Weinburg 8481 

e 4068/2004 Kaufvertrag 2004-05-28 Eigentumsrecht vorgemerkt 

f 4404/2004 Rechtfertigung 

g 6805/2009 Belastungs- und Veräußerungsverbot 

Franz Zach 2


2 Befund 

2.1 Allgemeines 

2.1.1 Unterlagen 

Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfügung 

gestellt, bzw. erhoben: 

- Grundbuchsauszug 

- Katasterplan 

- Einreichplan vom 08.03.2005 

- Baubeschreibung 

- Gewerberechtlicher Bescheid 

- Ortsbildsachverständigengutachten SV Arch. DI Hans-Jochen Wigand 

- Lageplan 

- Erhebungen im Grundbuch 

- Flächenwidmungsplan der Gemeinde Gamlitz 

- Vergleichspreissammlung des SV 

- Liegenschaftsbewertungsgesetz 

- ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung 

- Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, 5.Auflage 

- Besichtigung an Ort und Stelle 

- Fotodokumentation im Zuge der Befundaufnahme 

2.1.2 Bewertungsstichtag 

10.12.2009 

2.2 Gutsbestand 

2.2.1 Grundbuch 

Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug vom 01.12.2009 besteht die 

Einlagezahl aus nachstehend angeführten Grundstücken: 

GRUNDBUCH 66107 Ehrenhausen EINLAGEZAHL 239 

BEZIRKSGERICHT Leibnitz 

****************************************************** ABFRAGEDATUM 2009-12-01 

Letzte TZ 6805/2009 

vorläufige Plombe 7245/2009 

************************************* A1 ************************************** 

GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 

152/4 Landw. genutzt 884 

152/5 Sonstige 294 

(Straßenanlage) 

153/4 Landw. genutzt 521 

153/6 Landw. genutzt * 292 

.75 GST-Fläche 1113 

Baufl.(Gebäude) 240 

Baufl.(befestigt) 873 Georgigasse 68 

Franz Zach 3


GESAMTFLÄCHE 3104 

************************************* A2 ************************************** 

1 a 4572/1999 Zuschreibung Gst 153/6 aus EZ 295 (Über eigenen Antrag) 

2 b gelöscht 

************************************* B *************************************** 

1 ANTEIL: 1/1 

Zach Franz 

GEB: 1963-09-09 ADR: Siebing 101 Weinburg 8481 

e 4068/2004 Kaufvertrag 2004-05-28 Eigentumsrecht vorgemerkt 

f 4404/2004 Rechtfertigung 

g 6805/2009 Belastungs- und Veräußerungsverbot 

************************************* C *************************************** 

1 a 2173/1963 

DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst 152/4 

gem Pkt VI Kaufvertrag 1961-03-07 

für Gst 157/1 

12 a 4190/2004 Pfandurkunde 2004-07-12 

PFANDRECHT EUR 700.000,-- 

für Raiffeisenbank Mureck registrierte 

Genossenschaft mit beschränkter Haftung 

b 4967/2004 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE 

EZ 1129 KG 66218 Mureck 

13 a 6248/2005 

DIENSTBARKEIT Duldung Errichtung Betrieb Instandhaltung 

Erneuerung und Umbau der 20/0,4-kV-Kabelstation 

Ehrenhausen/Schloß zur Übertragung elektrischer Energie 

dienenden Hochspannungsleitung und Fernmeldeanlagen 

an Gst 152/4 gem Pkt 1-5 Vereinbarung 2005-09-12 für 

STEWEAG-STEG GmbH 

14 a 6248/2005 

DIENSTBARKEIT Gehen Fahren an Gst 152/4 

gem Pkt 1-5 Vereinbarung 2005-09-12 für 


15 a 6248/2005 

DIENSTBARKEIT Duldung Errichtung Betrieb Instandhaltung 

Erneuerung und Umbau zur Übertragung elektrischer Energie 

dienenden 20-kV-Abzweigleitung Ehrenhausen/Schloß und 

Fernmeldeanlagen an Gst 152/4 

gem Pkt 1-6 Vereinbarung 2005-09-12 für 


16 a 4666/2007 Pfandurkunde 2007-07-09 

PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 390.000,-- 

für Raiffeisenbank Gamlitz registrierte 

Genossenschaft mit beschränkter Haftung 

21 a 4880/2009 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur 

Hereinbringung von EUR 145.340,-- 2,1875 % Z seit 

2009-05-01 Kosten 635,30 für Volksbank Tirol 

Innsbruck-Schwaz AG 

(7 E 94/09m) 

22 a 5555/2009 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur 

Hereinbringung von vollstr EUR 3.667,36 samt je 6,75 % Z 

aus EUR 5.305,98 vom 2008-12-06 bis 2009-03-26,EUR 5.305,98 

vom 2009-01-06 bis 2009-04-02, EUR 5.305,98 vom 2009-02-06 

bis 2009-04-03, EUR 5.305,98 vom 2009-03-06 bis 2009-06-03, 

EUR 1.223,92 vom 2009-03-27 bis 2009-04-02, EUR 3.337,84 am 

2009-04-03, EUR 3.3337,84 vom 2009-04-04 bis 2009-06-03, 

EUR 3.667,36 seit 2009-06-04 

Kosten EUR 1.176,76 samt 4 % Z seit 2009-07-08, EUR 411,13 

für 

Hanschek Alfred, ver.d.d. GWS Gemeinnützige Alpenländische 

Gesellschaft für Wohnungsbau und Siedlungswesen 

(7 E 111/09m) 

23 a 6805/2009 

BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT für 

Zach Franz, geb 1938-01-08 

********************************** HINWEIS ************************************ 

Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS 

GEBÜHR: EUR 2,52 ********** 2009-12-01 14:53,21545 1I ********** ZEILEN: 83 

Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,38 

Gesamtentgelt: EUR 2,90 zuzüglich 20% USt 

Franz Zach 4


Anmerkung: 

Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte sowie das Belastungs- und 

Veräußerungsverbot wird hingewiesen. Diese haben bei der Ermittlung des 

Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren. 

Weiters ist die Dienstbarkeit Gehen und Fahren über Gst 152/4 für Gst 157/1 

angemerkt. Die Dienstbarkeit ist löschungsfähig, da zum Gst 157/1 eine Zufahrt 

vom öffentlichen Gut aus besteht. 

Die ebenfalls im Grundbuch angemerkten Dienstbarkeiten der Duldung, Errichtung, 

Betrieb, Instandhaltung, Erneuerung und Umbau der Kabelstation sowie 

die Dienstbarkeit des Gehen und Fahrens für STEWEAG-STEG GmbH stellen 

keine Beeinträchtigung für die Nutzung und Bewirtschaftung der bewertungsgegenständlichen 

Liegenschaft dar und erfahren bei der Ermittlung des Verkehrswertes 

keine besondere Berücksichtigung. 

2.2.2 Bewertungsgegenstand 

Bewertungsgegenstand bildet die EZ 239 mit einer Gesamtfläche von 3.104m² 

mit dem darauf situierten Georgi Schloss mit anschließendem Wirtschaftsgebäude, 

welches als Restaurant und Hochzeitschloss genutzt wird. 

2.2.3 Einheitswert 

Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des 

Verkehrswertes nicht relevant ist. 

Franz Zach 5


2.3 Grundstücke 

2.3.1 Lage 

Die Bewertungsliegenschaft erreicht man von Graz kommend über die A9, die 

Phyrnautobahn Richtung Vogau-Strass, wo man die Autobahn verlässt und weiter 

Richtung Ehrenhausen / Gamlitz fährt. Im Ortsgebiet von Ehrenhausen fährt 

man Richtung Ortszentrum und zweigt nach dem Bahnübergang rechts und 

unmittelbar darauf noch einmal rechts in die Georgigasse ab. Den Straßenverlauf 

folgend erreicht man die bewertungsgegenständliche Liegenschaft, welche 

westlich der Georgigasse situiert ist. 

2.3.2 Beschaffenheit und Nutzung 

Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft umfasst eine Gesamtfläche von 

3.104m², wobei das Schloss die Gst-Nr. .75 umfasst. Das Georgi Schloss wurde 

nahe der südöstlichen Grundgrenze errichtet, westlich daran schließt ein 

ebenerdiges errichtetes Wirtschaftsgebäude an. 

Das Gst-Nr. 152/1, welches unmittelbar westlich an die Georgigasse anschließt, 

wird als Parkplatz genutzt und ist mit Schotter befestigt. Eine weitere mit Schot- 

Franz Zach 6


ter befestigte Fläche, welche ebenfalls als Parkplatz genutzt wird, befindet sich 

nördlich des Schlosses. Die Freifläche zwischen Schloss und Wirtschaftsgebäude 

dient in den Sommermonaten als Gastgarten. 

Georgi Schloss Turm mit Tordurchfahrt 

Der Zugang zum Schloss erfolgt über den nördlich des Schlosses, im Bereich 

der Einfahrt zum Parkplatz situierten Zugangsbereich, über welchen man den 

Franz Zach 7


Haupteingang erreicht. Ein weiterer Zugang besteht auf der Rückseite des 

Schlosses, welchen man über den Gastgarten erreicht. 

Wirtschaftsgebäude Gastgarten 

Zufahrt zu Parkplatz Parkplatz 

2.3.3 Aufschließung 

Die Liegenschaften sind entsprechend der Ortslage gut aufgeschlossen. Die 

Beseitigung der Fäkalien und Schmutzwässer erfolgt über Einleitung in den 

Ortskanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über Anschluss an die Ortswasserleitung, 

die Stromversorgung durch das zuständige EVU. Die Mehrungsbeseitigung 

(Müllabfuhr) erfolgt durch die Gemeinde Ehrenhausen. 

Franz Zach 8


2.3.4 Flächenwidmung 

Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Ehrenhausen 

als Kern-, Büro- und Geschäftsgebiet (Sanierungsgebiet Lärm - 

ÖBB) mit einer Bebauungsdichte von 0,5 bis 1,0 ausgewiesen. 

Franz Zach 9


2.4 Georgi Schloss 

2.4.1 Geschichte 

Zur Zeit, als das Märchenschloss Neuschwanstein des bayrischen Königs Ludwig 

II. bereits vollendet war, ging der Schriftsteller Ferdinand von Saar in Ehrenhausen 

daran, einen ähnlichen Traum im englischen Tudor-Stil in Ehrenhausen 

zu verwirklichen. Vermutlich hat sein Freund Stephan von 

Millenkowitsch, der bei ihm sich aufhielt ihn zu dieser Entscheidung beeinflusst. 

So wurde vor über 160 Jahren im Jahre 1821 unter Graf Attems erbaut und liegt 

auf einer Anhöhe am Anfang der Südsteirischen Weinstrasse. 

Das Georgi-Schlössl hat zwei Haupteingänge, einen vom Schlosshof im Norden 

und einen über eine gedeckte Terrasse im Süden. Erker, Giebeln, Türme und 

Türmchen wechseln einander ab. Südseitig schließt ein zweiter To der ehemaligen 

Murbrücke an, mit steinernem Aufsatz und Wappen. Von dort wurde zusätzlich 

ein Turm angefügt (Gst-Nr. 152/6 – Fremdbesitz). 

Vom Schlosshof aus bietet sich ein Blick auf die Achse Georgi-Schloss, Pfarrkirche-Rathaus, 

mit direktem Blick zum Schloss Ehrenhausen und dem Mausoleum 

der Eggenberger. 

Franz Zach 10


Im Jahre 2004 wurde das Schloss vom nunmehrigen Eigentümer Herrn Franz 

erworben. Die stark in Mitleidenschaft gezogene alte Bausubstanz wurde in 

feinster Handarbeit mit viel Liebe zum Detail restauriert. Nach diesen umfangreichen 

Umbauarbeiten wurden die Pforten des Georgi Schlosse im Mai 2005 

wieder geöffnet. Im Februar 2009 erfolgte der Abschluß der neuen Identität, indem 

nun unter neuem "Flaggenzeichen" - dem gelanzten "Doppel G" - das äußere 

Erscheinungsbild auch der inneren Neuausrichtung folgt. 

Franz Zach 11


2.4.2 Beschreibung Georgi Schloss 

Das Georgi Schloss wurde in Massivbauweise errichtet und umfasst ein Erdgeschoss, 

ein 1. und 2.Obergeschoss. Die Erschließung erfolgt über das innen 

liegende mit Steintreppen und Gußeisengeländer mit Holzhandlauf errichtete 

Stiegenhaus, welches auf der hinteren Seite des Schlosses (Gastgarten) situiert 

ist. Im Erdgeschoss befinden sich der Eingangsbereich mit Foyer und Rezeption, 

sowie Rittersaal, Saal, Theke mit Bar und Kaminzimmer. Weiters befindet 

sich im Erdgeschoss die Küche. Im 1.Obergeschoss sind Privaträume, Büros, 

eine Kapelle mit anschließendem Saal, der sogenannte Weiße Salon und Sanitärräume 

situiert. Im 2.Obergeschoss befindet sich neben Privaträumen ein 

Raum für standesamtliche Trauungen, in welchem man über eine Wendeltreppe 

eine Terrasse erreicht. Die Dacheindeckung des gesamten Schlosses besteht 

aus Ziegel. 

Eingangsbereich Foyer 

Holzdecke Kaminzimmer 

Franz Zach 12


Kaminzimmer Theke (Bar) 

Holzdecke Erker 

Rittersaal mit Erker 

Die Wandflächen im gesamten Schloss sind verputzt und gemalt und teilweise 

mit Holz verkleidet, die Decken umfassen in den meisten Räumen Holzvertäfelungen. 

Franz Zach 13


In den Sanitärräumen wurden am Boden und an den Wänden keramische Fliesen 

verlegt. In der Küche besteht der Bodenbelag aus einem aufwaschbaren 

Belag, an den Wänden sind ebenfalls keramische Fliesen vorhanden. Der Eingangsbereich 

mit dem Foyer, sowie die Vorräume des Stiegenhauses sind mit 

Steinplatten verlegt. In Sälen, Salons und Privaträumen wurden soweit möglich 

die ursprünglichen Parkettböden erhalten, in den Räumen, in welchen dies nicht 

möglich war, wurden neue Parkettböden verlegt. 

Die Türen umfassen Holzfüllungstüren, welche an Holzzargen angebracht sind. 

Die Holzkastenfenster wurden im Zuge der Renovierung saniert bzw. wurden 

teilweise Kunststofffenster mit Isolierverglasung montiert. 

Die Beheizung erfolgt über eine Warmwasserzentralheizung mit Ölfeuerung, 

welche im Wirtschaftsgebäude untergebracht ist. Zusätzlich ist im Kaminzimmer 

ein offener Kamin vorhanden. 

Kücheansicht 

Franz Zach 14


Stiegenhaus EG bis 2.OG 

Holzfüllungstüren 

Franz Zach 15


Sanitärräume 

Privaträume Trauungssaal 

Trauungssaal mit Kapelle 

Franz Zach 16


Privaträume und Büro 

Trauungssaal und Salons 

Franz Zach 17


Privaträume 2.OG 

Trauungssaal mit Wendeltreppe 

Terrasse am Plateau (2.OG) 

Franz Zach 18


Deckenansicht Trauungssaal mit Wendeltreppe 

Privaträume (2.OG) 

2.4.3 Wirtschaftsgebäude 

Das Wirtschaftsgebäude, welches ebenfalls ein Baualter von über 100 Jahren 

aufweist, wurde ebenerdig in Massivbauweise in einer L-Form auf der südwestlichen 

Seite des Schlosses errichtet. Das Gebäude ist mit einem ca. 45° geneigtem 

Satteldach mit Ziegeleindeckung versehen. Auf der Südseite wurde im 

Dachgeschoss Dachflächenfenster eingebaut. 

Franz Zach 19


Im Zuge der Sanierung des Schlosses wurde im Wirtschaftsgebäude die Heizungsanlage 

mit Tankraum, sowie Kühlräume für den Restaurantbetrieb errichtet. 

Die restlichen Räume werden für Lagerzwecke genutzt. Weiters wurde 

nördlich ein Schuppen angebaut, welcher als Garage dient. 

2.4.4 Bauzustand 

Der Bauzustand der Gebäude entspricht dem Baualter und weist einen 

Erhaltungszustand auf. 

„guten“ 

2.4.5 Nutzflächen entsprechend dem beiliegendem Einreichplan 

Georgi Schloss 

Erdgeschoss 303,91m² 

1.Obergeschoss 313,04m² 

Dachgeschoss 299,69m² 

Wirtschaftsgebäude 173,46m² 

Schuppen 86,66m² 

Franz Zach 20


3 Gutachten 

3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen 

3.1.1 Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücksverkehr 

herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jedermann, 

losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentümers. 

Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. 

Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet. 

3.1.2 Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr 

nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit 

des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche 

oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist. 

3.1.3 Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem feien Markt, bei dem sich 

die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage 

bestimmen. 

Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage der Situation 

auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt. 

3.1.4 Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen 

Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. 

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung 

ebenso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder 

sonstige subjektive Faktoren. 

3.1.5 Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen 

unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. 

Die gängigsten sind: 

- das Vergleichswertverfahren, 

- das Sachwertverfahren und 

- das Ertragswertverfahren. 

Franz Zach 21


Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewertungsmethode 

zielführend ist. 

3.1.6 Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke 

abgeleitet. 

Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich herangezogenen 

Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Bewertungsgrundstück 

hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit 

übereinstimmen. 

Sie müssen im wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren 

besitzen, wie die zu bewertende Grundfläche. 

Darunter sind zu verstehen: 

- die allgemeine und besondere Lage, 

- der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, 

- die Grundstücksform und die –gestalt, 

- eine bereits vorhandene Bebauung, 

- Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, 

- die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfernung 

zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten 

öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den 

öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. 

Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichsgrundstücke 

von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die 

Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen 

Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind eben 

so vom Preisvergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten und Arrondierungskäufe. 

3.1.7 Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstellungskosten 

umfassen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein dem Bewertungsgegenstand 

gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher Größe, 

Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungsstichtag zu errichten. 

Franz Zach 22


Der Herstellungswert wird in der Regel nach dem Kubikmeter umbauten Raum, 

multipliziert mit einem angemessenen Preis €/m³, berechnet. 

Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unterschiedlichen 

Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstellungskosten 

eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenommen. 

Bei Objekten mit einer einfachen Bauausführung kann der Nennwert auch nach 

der verbauten Fläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis €/m², berechnet 

werden. 

3.1.8 Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Bewertungsgegenstandes 

und dessen Folgen ein Abschlag für die technische Wert- 

minderung vorgenommen. 

In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes 

infolge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhaltungsmängeln 

zum Ausdruck. 

Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des 

Herstellungswertes. 

3.1.9 Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminderung 

zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt. Die wirtschaftliche 

Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine verminderte 

wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstands zum Bewertungszeitpunkt 

und in der Restnutzung verursachen. 

Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirtschaftliche 

Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verstehen. 

Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, 

welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt, noch im 

Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. 

Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom 

unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. 

Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz 

des Herstellungswertes. 

Franz Zach 23


Sachwert: 

Zu ermitteln ist der Bodenwert und der Bauwert. 

Der Bodenwert ergibt sich aus dem Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen 

vergleichbarer Grundstücke, wobei die die Vergleichbarkeit beeinflussenden 

Umstände durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind. Zum Vergleich 

geeignet sind nur Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag 

im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wurden. Der Bodenwert ist als 

Wert des fiktiv unbebauten Grundstückes zu ermitteln. Ergeben sich aus der 

Bebauung Wertänderungen, sind sie zu berücksichtigen. 

Der Bauwert ergibt sich aus dem Neubauwert, abzüglich der altersbedingten 

und einer allfälligen Wertminderung infolge Mängel, Schäden oder rückgestauten 

Reparaturbedarfs und infolge verlorenen Bauaufwandes. Er wird aus den 

gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Raummeterpreise ermittelt. Die altersbedingte 

Wertminderung findet durch einen prozentuellen Abschlag vom Herstellungswert 

nach der erweiterten Ross’schen Abschreibung Berücksichtigung. 

3.2 Bewertung 

Die Bewertung erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach 

dem Sachwertverfahren bzw. dem Vergleichswertverfahren. Daraus ist unter 

Berücksichtigung der Marktverhältnisse der Verkehrswert abzuleiten. 

Franz Zach 24


3.3 Verkehrswert 

3.3.1 Sachwert 

Bodenwert 

Die Bewertung der Grundstücke erfolgt entsprechend der Verkehrslage, der 

Verwertbarkeit und Nutzungsmöglichkeit im Mittel. Bei der Bewertung werden 

Kaufvorgänge in zeitlicher Nähe und vergleichbarer Lage herangezogen. Bei 

der Bewertung ist zu beachten, dass einerseits ein Mittelwert der Preise aus 

dem Grundstücksverkehr herangezogen wird, und andererseits Zu- und Abschläge 

bzw. eine Gewichtung des Grundstückspreises unter Beachtung auf die 

örtlichen Gegebenheiten vorzunehmen ist. Bei der Bewertung werden Kaufvorgänge 

in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und vergleichbarer Lage 

herangezogen. 

Franz Zach 25


Für die Bewertung werden Kaufvorgänge in der bewertungsgegenständlichen 

KG herangezogen, wobei ca. 10 Kaufvorgänge zur Verfügung standen. Nach 

Ausscheiden der nicht repräsentativen Kaufvorgänge wurden Kaufvorgängen 

mit von Preisen von gerundet € 15,-- / m² bis € 29,-- / m² in die Ermittlung des 

Bodenwertes einbezogen. 

Unter Zugrundelegung einer durchschnittlichen Valorisierung von 3% und dem 

Lagezuschlag errechnet sich ein durchschnittlicher Preis von gerundet € 25,00 / 

m². Unter Berücksichtigung der gegebenen Bebauungsdichte und unter Hinzurechnung 

der Aufschließungskosten und Anschlussgebühren wird ein Zuschlag 

von 40% als wert angemessen bestimmt, sodass sich der Grundstückspreis 

zu € 25,00 / m² zuzüglich 40% = € 40,00 / m². 

Bodenwert 

3.104m² je m² € 40,00 € 124.160,-- 

Summe Bodenwert € 124.160,-- 

Franz Zach 26


3.3.2 Bauwert 

Die Bewertung erfolgt nach m² Nettonutzfläche. Ausgangspunkt sind die Herstellungskosten, 

von welchen in der Folge die technische und wirtschaftliche 

Wertminderung in Abzug gebracht. 

Herstellungskosten (exkl. MwSt.) 

Georgi Schloss 

Erdgeschoss 

304m² je m² € 2.000,00 € 608.000,-- 

1.Obergeschoss 

313m² je m² € 2.000,00 € 626.000,-- 

2.Obergeschoss 

300m² je m² € 2.000,00 € 600.000,-- 

Summe Herstellungskosten € 1.834.000,-- 

Für die technische und wirtschaftliche Wertminderung 

sowie dem Umstand, dass es sich um 

ein Schloss handelt, welches auch einen kulturellen 

Wert darstellt, wird eine Restnutzungsdauer 

von 100 Jahren zugrunde gelegt. Als 

durchschnittliches Bestandsalter wird unter Berücksichtigung 

der durchgeführten Sanierung 

und des Umbaus in den Jahren 2004 bis 2008 

von 40 Jahre angesetzt. Daraus errechnet sich 

ein Alter von 29% der Lebensdauer, was bei einer 

Zustandsnote von 2,5 eine Wertminderung 

von 34,74% ergibt. - € 637.132,-- 

Bauzeitwert Georgi Schloss € 1.196.868,-- 

Wirtschaftsgebäude mit Schuppen 

Wirtschaftsgebäude 

173m² je m² € 2.000,00 x Faktor 0,60 € 207.600,-- 

Franz Zach 27


Schuppen (Holzbau) 

87m² je m² € 300,00 € 26.100,-- 

Summe Herstellungskosten € 233.700,-- 

Für die technische und wirtschaftliche Wertminderung 

wird eine Restnutzungsdauer von 50 

Jahren zugrunde gelegt. Als durchschnittliches 

Bestandsalter wird unter Berücksichtigung der 

durchgeführten Sanierung und des Umbaus in 

den Jahren 2004 bis 2008 von 40 Jahre angesetzt. 

Daraus errechnet sich ein Alter von 44% 

der Lebensdauer, was bei einer Zustandsnote 

von 2,5 eine Wertminderung von 48,53% ergibt. - € 113.415,-- 

Bauzeitwert Wirtschaftsgebäude € 120.285,-- 

Bauzeitwert Georgi Schloss und Wirtschaftsgebäude € 1.317.153,-- 

Außenanlagen (befestigter Parkplatz, Gastgarten, 

Eingangsbereich, gärtnerische Gestaltung 

usw.) 5% vom Bauzeitwert € 65.858,-- 

Summe bauliche Anlagen € 1.383.011,-- 

Summe Sachwert (Bodenwert, Bauwert) € 1.507.171,-- 

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3.4 Anpassung an den Verkehrswert 

Gemäß § 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist der Verkehrwert aus dem Ergebnis 

des angewandten Verfahrens (Sachwertverfahren) unter Berücksichtigung 

der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzuleiten (= sog. Marktanpassung). 

Die Marktbeobachtung und Gespräche mit Kollegen, die auch in der Vermittlung 

hochwertiger Wohnimmobilien, Residenzen und Schlösser tätig sind, zeigen, 

dass der Interessentenkreis für Schlösser sehr selektiv wahrnimmt, ob alle für 

diese Immobilienkategorie erforderlichen Kriterien erfüllt sind. Solche Kriterien 

bestehen insbesondere in einem prestigeträchtigen Gesamtambiente, einem 

repräsentativen Raumprogramm, entsprechenden Umschließungsflächen und 

einer zum Immobilientyp passenden Zufahrt und Umgebung. Aus diesen Kriterien 

wurde analog einem Ratingsystem ein Prozentmuster gebildet, wobei einheitlich 

festzustellen war, dass dem prestigeträchtigen Gesamtambiente der 

höchste Stellenwert beizumessen ist. 

Die derzeitige Bewirtschaftung bzw. Verwendung als Gastronomiebetrieb wird 

nur eingeschränkt wahrgenommen, da sich die Öffnungszeiten zum überwiegenden 

Teil auf geschlossene Veranstaltungen beschränkt, wobei für diese unter 

Beobachtung der Buchungslage eine gute Nachfrage besteht. 

Für eine allenfalls gewünschte Nutzung als Wohnobjekt sind Adaptierungen vor 

allem für Sanitäranlagen erforderlich. 

Für die Bestimmung der Höhe des Abschlages wurden auch Kontakte mit SV 

Kollegen aufgenommen, um einen noch größeren Überblick zu erzielen. 

Aufgrund der durchschnittlichen bis eingeschränkten Marktgängigkeit wird ein 

Marktanpassungsabschlag von 15% als wert angemessen bestimmt. 

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Sachwert € 1.507.171,-- 

Anpassung 15% € 226.076,-- 

€ 1.281.095,-- 

Verkehrswert gerundet € 1.280.000,-- 

Verkehrswert der Liegenschaft 

(in Worten: Euro einemillionzweihundertachtzigtausend) 

€ 1.280.000,-- 

Hierdurch versichere ich die Richtigkeit vorstehender Bewertung, die ich nach 

vorheriger persönlicher Besichtigung der Liegenschaft und nach genauer Betrachtung 

aller Umstände erstellt habe. 

Graz, 21.Dezember 2009 

Beilagen: Grundbuchsauszug 

Katasterplan 

Einreichplan 

Baubeschreibung 

Gewerberechtliche Betriebsanlagengenehmigung 

Ortsbildsachverständigengutachten SV Wigand 

..................................................................... 

Pantschier 

(der allgemein beeidete und 

gerichtlich zertifizierte Sachverständige) 

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Die Sachverständigen.

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