zürich stimmt ab - Mieterverband

M&W
Nr. 8 November 2005
M I E T E N &W O H N E N
w w w . m i e t e r v e r b a n d . c h
MIETMODELL MIT MÄNGELN
WOHNPOLITIK:
ZÜRICH STIMMT AB

Bild Aeschlimann
> E D I T O R I A L
Liebe Leserinnen und Leser
Gibt es eine Rückkehr der Spekulation?
Oder war sie gar nie abwesend? Jedenfalls
taucht der Begriff in der wohnpolitischen
Debatte wieder vermehrt auf. Die Stadt Zürich
gebärde sich wie ein normaler Bodenspekulant,
lautet zum Beispiel die Kritik des
MV Zürich in der Auseinandersetzung um
Ralph Hug
die Letzigraben-Hochhäuser. In Basel übt
der MV Kritik an spekulativen Geschäften mit Wohnraum,
die an gewisse Praktiken des Congé-vente erinnern, bei denen
Mietende zum Kauf der Wohnung oder zum Auszug gezwungen
werden.
Die grossen Spekulationswellen fanden in den 80er Jahren
statt. Die large Gesetzgebung ermöglichte damals Kaskadenverkäufe,
wodurch die Mieten in die Höhe schossen.
Durch eine notfallmässige Missbrauchsgesetzgebung musste
diesem Treiben ein Riegel geschoben werden. Nur die gröbsten
Auswüchse wurden damit beseitigt. Entscheidend war,
N E U !
dass der Zusammenbruch des überhitzten Immobilienmarktes
die Spekulanten austrocknen liess. Sie verschwanden aus
den Schlagzeilen. Doch spekulative Machenschaften auf Kosten
der Mietenden waren und sind immer noch möglich. Sie
kommen heute vor allem im Bereich Erneuerungen vor.
Neu aber ist, dass auch die öffentliche Hand ins Spiel
kommt. Der Hintergrund ist das Konzept der «Public Pri-
vate Partnership», das im neoliberalen Umfeld geboren wurde.
Danach sollen Städte im Wohnungsmarkt vermehrt mit
Privaten zusammenspannen. Dagegen ist an sich nichts einzuwenden,
solange es sich um gemeinnützige Private handelt.
Das Problem beginnt bei den gewinnorientierten. Hier ist
grösste Vorsicht angebracht. Es kann nicht Sinn einer «Partnerschaft»
sein, dass die öffentliche Hand private Gewinne
begünstigt und die sozialen Kosten übernimmt.
Herzlich Ihr
> I N H A L T
hug@pressebuero-sg.ch
3 Mietrechtsrevision
Das duale Modell weist Mängel auf.
4 Umwandlung in Wohneigentum
In Basel setzt eine Immobilienfirma Mietende unter Druck.
6 Anfechtung des Anfangsmietzinses
Genf liegt einsam an der Spitze.
8 Hypothekarzins
Ein stabiler Zins ist für Mietende das Beste.
9 International Tenant Union
Gegen die globale Privatisierung von Wohnraum der öffentlichen Hand.
11 Hotline
Was tun, wenn der Nachmieter abspringt?
12 Heizung
Gute Tipps für eine behagliche Stube im Winter.
15 Service
Neue DVD des MV endlich erhältlich!
16 Rassismus
Neue Kampagne des Bundes gegen Diskriminierung.
> I M P R E S S U M
Redaktion: Ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen,
Postfach 942, 9001 St.Gallen, Tel. 071 222 54 11,
hug@pressebuero-sg.ch
Administration und Adressverwaltung:
M&W, Postfach 2271, 8026 Zürich
Tel. 043 243 40 40, Fax 043 243 40 41
info@mieterverband.ch www.mieterverband.ch
Ständige MitarbeiterInnen: Ruedi Spöndlin (rs),
Basel; Christoph Steiger, Zürich; Ernst Feurer (Cartoon);
Peter Macher, Zürich; Regula Mühlebach, Zürich; Anita
Thanei, Zürich; Niklaus Scherr, Zürich
Titelbild: Markus Traber
Gestaltung: Markus Traber, St.Gallen
Druck: Ziegler Druck AG, Winterthur
Auflage: 101’666 Exemplare
Erscheinung: 9 x pro Jahr
Abonnementspreis: Fr. 30.–/Jahr
Inserate: Claudia Matter, Im Stüdacker 10,
8902 Urdorf, Tel./Fax 01 734 57 71
Herausgeber: Schweizerischer Mieterinnen-
und Mieterverband Deutschschweiz

NEUES MIETRECHT
NÖTIGER DENN JE!
Ein neuer Vorschlag für die Revision
der Missbrauchsgesetzgebung
im Bereich Miete steckt in der
Pipeline des Bundesrates. Die diesbezügliche
Vorlage
wurde in der EidgenössischenKommission
für das
Wohnungswesen
vordiskutiert. In dieser
Kommission ist
Anita Thanei
auch unser Verband
vertreten. Momentan ist geplant,
dass das Vernehmlassungsverfahren
zur Gesetzesvorlage Ende dieses oder
anfangs nächstes Jahr starten wird.
Diese Vorlage wird Änderungen
im Bereich der Missbrauchsgesetzgebung
und des Kündigungsschutzes
beinhalten.
Im bevorstehenden Vernehmlassungsverfahren
können wir, die Parteien
und Verbände ihre Meinung
– neue Vorschläge und Kritik – einbringen.
Anschliessend erarbeitet die
Bundesverwaltung unter Berücksichtigung
der Vernehmlassungsantworten
einen Gesetzestext, der zuerst in
der Rechtskommission vorberaten
und anschliessend im Parlament behandelt
und verabschiedet wird.
Für wen wird «optimiert»?
Die Gesetzesmühlen laufen in der
Schweiz sehr langsam. Wir kämpfen
seit langem für eine Verbesserung der
Situation der Mietenden. Ich erinnere
an unsere Initiative «Ja zu fairen Mieten»
sowie an das erfolgreiche Referendum
gegen den Gegenvorschlag
des Bundesrats.
Voraussichtlich werden zwei Modelle
zur Diskussion stehen: das Indexmodell
sowie eine «optimierte»
Kostenmiete.
Wir sind skeptisch gegenüber dieser
Wahlvorlage, weil in urbanen Ballungszentren
mit Wohnungsnot vor
allem die Vermieter und nicht die Mietenden
zwischen den beiden Modellen
wählen können. Es kann deshalb
nicht von einer Wahlmöglichkeit für
zwei gleich starke Parteien ausgegangen
werden. Kommt dazu, dass zwei
Modelle nebeneinander das heute
bereits sehr komplizierte Mietrecht
nicht vereinfachen, sondern verkomplizieren
werden, dies zu Lasten der m&w
schwächeren Partei, die zumeist die
Mieterseite ist. Montage
rh | Der Bundesrat wird im Rahmen der Mietrechtsrevision möglicherweise
ein duales Modell in die Vernehmlassung geben. Anita Thanei,
Präsidentin des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes,
nimmt zu den bisherigen Diskussionen zu diesem Modell Stellung.
Wir sind diskussionsbereit
Ein echtes Kostenmietemodell würde
sich beispielsweise sehr gut eignen
für Genossenschaften sowie für Mietverhältnisse
der öffentlichen Hand –
mithin für Vermieter, die nicht eine
maximale Rendite, sondern lediglich
die Deckung ihrer Kosten anstreben.
Nicht akzeptabel in diesem Kostenmietemodell
sind Pauschalsätze, weder
für die Bestimmung der Missbräuchlichkeit
des Anfangsmietzinses
noch für die möglichen Erhöhungsgründe.
Es ist auf die wirklichen Kosten
abzustellen, sonst handelt es sich
nämlich nicht um eine Kostenmiete,
sondern eben um eine Optimierung
zu Gunsten der Vermieterschaft.
Nomen est omen.
Einklinkeffekt vermeiden
Bei der Indexmiete begrüssen wir die
Abkoppelung des Mietzinses vom variablen
Hypothekarzinssatz. Die Verpolitisierung
des Hypothekarzinses
im geltenden Recht bringt der Mieterschaft
nur Nachteile. Zum einen sind
die Kantonalbanken sehr zurückhal-
tend mit Zinsreduktionen, zum andern
führt das geltende Recht zu einem
Einklinkeffekt. Die Erhöhungen
werden zumeist umgehend weitergegeben,
die Senkungen nicht oder ungenügend.
Wir erachten jedoch bei der Indexmiete
eine Überwälzung von 70% bis
80% der Teuerung auf die Miete als
genügend. Nach wie vor nicht in Frage
kommt eine Erhöhung des Mietzinses
nach einer Handänderung. Diese
Möglichkeit passt nicht ins Indexmietemodell
und stellt nichts anderes als
einen Bonus für die neuen Eigentümer
zu Lasten der MieterInnen dar.
Diesbezüglich gilt es zu berücksichtigen,
dass die Mieten in der Schweiz
zu hoch sind und ein grosser Teil der
Bevölkerung bereits überbelastet ist.
Ein besonderes Augenmerk werden
wir auch auf die Erhöhungsmöglichkeiten
wegen Renovationsarbeiten
legen. Da sind noch einige Fragen
offen.
Anita Thanei, Nationalrätin,
Präsidentin des Schweizerischen
Mieterinnen- und Mieterverbandes
Wird sich die Paragraphen-
flut im neuen Mietrecht
noch vergrössern?
MIETEN & WOHNEN 8|05
3

Mieter raus, Eigentümer
rein: bedrohte Idylle
nach Handänderung.
4 MIETEN & WOHNEN 8|05
SANIERUNGEN: WE
AUSZUG NACHGEH
Alles schien in Ordnung im gefälligen
Mietshaus an der Basler Rixheimerstrasse.
«Unsere Wohnungen
sind geräumig, hell und bestens unterhalten»,
meint eine der jüngeren
Mieterinnen. Ein älteres Ehepaar fühlt
sich seit 62 Jahren in der gleichen
Wohnung wohl. Das änderte sich im
vergangenen Juni, als «diese Männer
auftauchten», wie eine Mieterin erzählt.
Seither gibts Ärger.
Am Anfang stand ein dürres
Schreiben an alle acht Mietparteien.
Darin kündigte die Immro AG mit Sitz
im luzernischen Schötz eine Handänderung
per Oktober 2005 an. Der bisherige
Besitzer, der ebenfalls im Block
wohnte, hatte das Haus verkauft. Die
neue Besitzerin liess die Mietenden
im Glauben, dass alles bleiben werde
wie bisher. Im Haus herrschte bisher
ein sehr gutes Einvernehmen. Die
nachbarschaftliche Hilfe zwischen Alt
und Jung klappt ausgezeichnet. Und
die acht Familienwohnungen sind mit
einem Mietpreis von maximal rund
1’200 Franken pro Monat günstig.
Baustellenatmosphäre
Bald tauchten die neuen Besitzer fast
täglich auf und liessen Kellervorplatz,
Heizraum und Estrich mit Baumate-
rialien verstellen. Die Parterrewohnung
wurde leergeräumt. Wie zufällig
blieb die Tür zum Hof über Nacht
offen und lud ungebetene Gäste zum
Eintreten ein. Wer immer das Haus
verliess oder heimkehrte, musste an
der kahlen und voll erleuchteten Parterrewohnung
vorbei. Die Aussenmauer
ist seit Monaten mit «Farben-
Bilder MVB
m&w | In Basel werden MieterInnen nach dem Verkauf ihres Wohnblocks
von der neuen Besitzerin zum Auszug gedrängt. Denn aus den
Mietwohnungen soll lukrativeres Wohneigentum entstehen. Doch die
Betroffenen wollen nicht weichen.
proben» verschmiert. Die betroffenen
MieterInnen reagierten teils verstört,
teils aufgebracht. Seitens der Immro
AG legte man ihnen mündlich die
Kündigung nahe und versprach «alle
erdenkliche Hilfe» beim Umzug. Im
Auftrag der Besitzer liess der Treuhänder
Peter Faé die BewohnerInnen
wissen, dass die Wohnungen jederzeit,
auch ausserterminlich, gekündigt
werden könnten, ohne dass weitere
Kosten bezüglich der Wohnungen
entstehen würden – «gültig bis Ende
2005». Das Schreiben fand sich in allen
Briefkästen der ganz und gar nicht
auszugswilligen Mietparteien. Weiter
wurde den MieterInnen ein Gratis-
umzug durch die Zügelfirma Biene
Maya GmbH aus Rheinfelden angeboten.
Zudem erhielten sie Ersatzangebote
für andere Wohnungen. Teils
wurden die Mietenden sogar am Arbeitsort
mit ungebetenen Anrufen
«bearbeitet».
Kündigung vermieden
Darauf suchten sie Rat beim MV Basel.
Hier wurden sie über das so genannte
Congé-vente und ähnliche
Praktiken aufgeklärt, mit denen Mieter
oft aus ihrem angestammten
Heim vertrieben werden. Beim Congé-vente
werden die Betroffenen vor
die Wahl gestellt, ihre Wohnung zu
Keine Unbekannten
leu | Die Liegenschaftenfirma Immro
AG ist in der Nordwestschweiz keine
Unbekannte. Schon in den 90er
Jahren sorgte sie in Mieterkreisen
durch die Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen für Unruhe.
Als die Firma innert zwei Jahren acht
Wohnblöcke zusammenkaufte –
einzelne waren interessierten Wohnbaugenossenschaften
vor der Nase
weggeschnappt worden –, reagierte
die Basler Zeitung mit dem Titel
«Wohneigentum vertreibt Mieter».
Kritisiert wurde die «Baustellenatmosphäre»,
welche die Betroffenen
zur Intervention bei der Schlichtungsstelle
zwang. In den vergan-
Tatort Rixheimerstrasse in Basel
kaufen oder auszuziehen. Eine direkte
Kündigung wird dabei vermieden,
da solche Methoden gesetzlich nicht
erlaubt sind. Ohne Kündigung können
auch längere Mieterstreckungen
verhindert werden. Sie würden nämlich
einen raschen Umbau verunmöglichen.
Auch an der Rixheimerstrasse
wurden bis jetzt keine Kündigungen
ausgesprochen. Die neuen Besitzer
akzeptierten eine von den Mietenden
auf Grund des gesunkenen Hypozinses
anbegehrte Mietzinssenkung,
genen Monaten hat die Immro AG,
in deren Namen Reto Rölli auftritt,
in Basel sowie in den Gemeinden
Binningen, Allschwil und Aesch Liegenschaften
erworben. Immer tauchen
dabei dieselben Partnerfirmen
auf: die Stadthaus AG von Jürg Buser
in Binningen sowie die Zuger Firma
Wireno GmbH von Josef Peter.
Mit von der Partie ist diesmal auch
die PF Treuhand und Immobilien in
Basel von Peter Faé. Peter und Rölli
sitzen zudem in der Zuger Rapido-
Bau GmbH, und erst vor kurzem
haben sie mit Sitz in Zug eine weitere
Firma, die PerfoBau GmbH,
gegründet.

NN BEIM
OLFEN WIRD...
und sie verzichteten auch auf die umstrittene
Unterhaltspauschale.
Inzwischen hat die Immro AG ein
Baubegehren zur Umwandlung aller
acht Mietwohnungen in Stockwerk-
eigentum eingereicht. Fast alle Betroffenen
haben dagegen Einsprache erhoben.
Ein MV-Vertrauensarchitekt,
der die Pläne begutachtete, hält sie
für ausgesprochen schlecht: Es handle
sich um ein unbrauchbares Projekt
mit einem wertlosen Grundriss. Nach
Meinung des MV ist das Gesuch gar
nicht bewilligungsfähig. Das Basler
Abbruchgesetz verbietet nämlich einen
Umbau, wenn dadurch preisgünstiger
Wohnraum verloren geht
und wenn danach weniger Familienwohnraum
zur Verfügung steht.
Erkleckliche Gewinne
Ob den Verkäufern der Liegenschaften
über die Absichten der Immro
AG jeweils reiner Wein eingeschenkt
wird, ist fraglich. Jedenfalls drückte
der Besitzer des Wohnhauses an der
Rixheimerstrasse gegenüber dem MV
Basel sein Bedauern aus, als er über
die Hintergründe der bisherigen Tätigkeit
dieser Firma aufgeklärt wurde.
Unter solchen Umständen hätte er
von einem Verkauf abgesehen. Indes
verfügte der Eigentümer durchaus
über eine Rücktrittsoption, bei einer
Abschlagszahlung von 60’000 Franken.
Diese mochte er aber nicht aus-
üben, der mutmassliche Verkaufspreis
von 1,5 bis 1,8 Mio. Franken war
dafür wohl zu hoch. Falls es tatsächlich
zur Umwandlung in Stockwerk-
eigentum kommt, winkt der neuen
Besitzerin ein erklecklicher Gewinn,
wie eine überschlagsmässige Berech-
nung zeigt: Bei einem geschätzten
Verkaufspreis für die ingesamt fünf
zusammengelegten Wohnungen von
500’000 bis 600’000 Franken ergä-
be sich ein Bruttoertrag von 2,5 bis 3
Mio. Franken. Abzüglich der Kosten
für einen schnellen Umbau der Wohnungen
verbliebe als Gewinn ein hüb-
STADT ZÜRICH SENKT MIETEN
Ende Juni erklärte der Direktor der
städtischen Liegenschaftenverwaltung
in der Presse, die Stadt werde
die auf Grund der jüngsten Hypozinssenkung
fällige Senkung der
Mieten um 2,91 Prozent nicht gewähren.
Dank einer dringlichen Interpellation
von AL-Gemeinderat und MV-Geschäftsleiter
Niklaus Scherr und einer
Aussprache zwischen dem MV Zürich
und dem zuständigen Stadtrat Martin
Vollenwyder lenkte die «Liegi» dann
zumindest teilweise ein. In zehn städtischen
Siedlungen werden die Mie-
Bild m&w
Bereits 12’000 Antennen im Land
Die ETH Zürich untersucht gegenwärtig
in einer Forschungsstudie, ob und
welchen Einfluss die Strahlung von
Mobilfunkantennen auf die Mieten
und die Liegenschaftspreise hat. Dies
geht aus der Antwort des Bundesrates
auf ein Postulat der grünen St.Galler
Nationalrätin Pia Hollenstein hervor.
Die Ergebnisse der Studie werden im
m&w | Dank Interventionen des MV senkt die Stadt Zürich die Mieten
und verzichtet teilweise auch auf die 1%-Abzock-Pauschale.
ten vorbehaltlos gesenkt, ohne dass
die Stadt den Teuerungsausgleich
und die Unterhaltskostensteigerung
geltend macht. Wie übereinstimmende
Berechnungen von MV und Stadt
zeigen, erzielt die «Liegi» in einer
Reihe von Wohnsiedlungen einen
Mietertrag, der deutlich höher ist als
die intern kalkulierte, kostenbasierte
Sollmiete.
Die Stadt hat bisher im Gleichschritt
mit den privaten Verwaltungen
sches Sümmchen in sechsstelliger
Höhe. Die Definition des Bundes-
gerichts für die erlaubte Verwen-
dung des Begriffs «Spekulation»
dürfte in diesem Fall voll erfüllt sein.
Die Immro AG hat es für einmal mit
hartnäckigen und gut beratenen Mietenden
zu tun. Doch wie häufig in solchen
Fällen müssen die Betroffenen
wohl einen langen Atem haben.
Beat Leuthardt
kommenden Jahr vorliegen. Weitere
Studien will der Bundesrat daher
nicht veranlassen. Pia Hollenstein
hatte einen Bericht verlangt, in dem
auch die künftige Entwicklung einbezogen
wird. Laut Hollenstein stehen
in der Schweiz mittlerweile 12’000
Antennemasten, und laufend kommen
neue dazu.
die vom MV bekämpfte Abzock-Pauschale
von 1% pro Jahr angewendet.
Dass sie jetzt teilweise darauf verzichtet,
hat Signalwirkung. Auch die städtische
Stiftung für preisgünstiges Wohnen
(PWG) hat angekündigt, dass sie
bei der Weitergabe der Hypozinssenkung
per 1. Januar 2006 auf die Gegenverrechnung
von Teuerung und
Kostensteigerungen verzichtet, da sie
einen genügenden Ertrag erzielt.
Niklaus Scherr
MIETEN & WOHNEN 8|05
5

ter, einen Anfangsmietzins
anzufechten.
Bild Engler In Genf ist es leich-
6 MIETEN & WOHNEN 8|05
‹PROZESSPARADIES›
AM GENFERSEE
Wer neu in eine Wohnung einzieht,
zahlt den im Mietvertrag
vereinbarten Mietzins. Was aber,
wenn man erfährt, dass der Vormieter
bedeutend weniger bezahlt hat – ohne
dass an der Wohnung etwas verbessert
worden wäre? Dann macht sich
das Gefühl breit, aufs Kreuz gelegt
worden zu sein. Das Mietrecht bietet
die Möglichkeit, sich hier zur Wehr zu
setzen: mit der Anfechtung des Anfangsmietzinses.
Voraussetzung ist
jedoch eine Notlage, sei es persönlich
oder in Form von Wohnungsnot, die
zu einem Vertragsabschluss gezwungen
hat (siehe Kasten).
Streitlustiges Genf
Von diesem Recht wird in der Schweiz
nicht oft Gebrauch gemacht. Dies
zeigt die Statistik der Schlichtungsbehörden.
Im Jahr 2004 zählten sie rund
rh | Mietende haben die Möglichkeit, den Anfangsmietzins anzufechten.
Doch davon wird nicht häufig Gebrauch gemacht. Eine Ausnahme ist
Genf, wo vorteilhafte Regeln bestehen.
400 solche Verfahren, dies bei über
20‘000 Verfahren insgesamt. Auffällig
ist, dass der überwiegende Teil dieser
Verfahren, rund 350, auf die Westschweiz
entfällt. Und hier wiederum
sind es fast ausschliesslich die beiden
Kantone Waadt und Genf, in denen
der Anfangsmietzins vergleichsweise
häufig angefochten wird.
Klagen mit Erfolg
Der Westschweizer Mieterinnen- und
Mieterverband Asloca legt viel Wert
auf dieses wenig bekannte Rechtsmittel:
Es sei ein wichtiges Recht,
das man nicht vernachlässigen dürfe,
heisst es im Asloca-Verbandsorgan
«Droit au Logement». Nicht ohne
Stolz werden dort die jüngsten
Erfolge solcher Anfechtungsklagen
aufgelistet.
So konnte eine Mieterin,
die in Grandson für
eine Dreizimmerwohnung
1‘100 Franken pro
Monat zahlte, den Mietzins
der Vormieterin
von 770 Franken durchsetzen.
Der Vermieter
hatte die Erhöhung mit
der Anpassung an die
quartierüblichen Mieten
begründet. Noch mehr
holte ein Paar in Lausanne
heraus, das in eine
Vierzimmerwohnung
für eine Nettomiete von
2‘200 Franken einzog.
Die Vormieter hatten
nur 1‘650 Franken bezahlt.
Auch in diesem
Fall hatte der Hausbesitzer
die saftige Erhöhung
mit den ortsüblichen
Mieten begründet.
In einem dritten Fall war
ein Mietaufschlag von
300 Franken pro Monat
mit der totalen Instandsetzung
der Wohnung
begründet worden. Tatsächlich
war es aber nur
eine Teilrenovation gewesen.
Für die Asloca ist damit
der Beweis erbracht,
dass Mietsteigerungen
vermeidbar sind, wenn die Mieterinnen
und Mieter sich konsequent ihrer
Rechte bedienen. Die Tendenz bei
den Anfechtungen des Anfangsmietzinses
am Genfersee ist denn auch
klar steigend.
Angst vor Kündigung
massgebend
Wo aber liegen die Gründe für die
ungleiche Rechtsanwendung in der
Deutsch- und in der Westschweiz?
Ist die Streitlust in der Romandie
viel grösser als diesseits des Röstigrabens?
«Mag sein», sagt dazu Urs
Bosshard, Präsident des MV Zürich.
In einem Referat an einer MV-Mietrechtstagung
stellte er fest, dass bei
uns Prozesse nicht sehr beliebt sind:
«Wenn man endlich eine neue Wohnung
gefunden hat, hat man keine
Lust, das Verhältnis zum Vermieter
gleich zu Beginn mit einem Streit
zu belasten.» Zudem nennt er die
Angst vor einer Kündigung als weiteren
Grund für die Zurückhaltung. Unterliegt
man nämlich im Streit um die
Anfangsmiete, gibt es keinen Kündigungsschutz.
Mentalitätsunterschiede sind aber
nicht allein ausschlaggebend. Es gibt
handfeste Gründe, weshalb sich in
Genf solche Anfechtungen lohnen.
Zunächst sind die Verfahren nach
der Schlichtungsstelle vor Mietge-
Anfechtung des
Anfangsmietzinses
m&w | Gemäss Art. 270 OR kann
der Anfangsmietzins innert 30 Tagen
nach Antritt der Wohnung bei
der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich
angefochten und eine
Herabsetzung verlangt werden. Voraussetzung
ist, dass
> eine persönliche oder familiäre
Notlage vorliegt
> man sich durch die Verhältnisse
auf dem örtlichen Wohnungsmarkt
zum Vertragsabschluss gezwungen
sah.
Im Fall von Wohnungsmangel
können die Kantone für ihr Gebiet
oder einen Teil davon ein Mietformular
obligatorisch erklären.

ZÜRICH: ‹WIE EIN
BODENSPEKULANT›
Die Stadt Zürich will mit der privaten
Eigentümerin der beiden Hochhäuser
am Letzigraben einen neuen
Baurechtsvertrag abschliessen. Dieser
gibt der Stadt bis ins Jahr 2066
keine Möglichkeit, auf die Mietzinsgestaltung
der Hochhaus und Immobilien
AG Einfluss zu nehmen. Es ist
absehbar, dass die Mieten in den 91
Wohnungen massiv angehoben werden.
Dagegen hat der Mieterinnen-
und Mieterverband Zürich das Referendum
ergriffen. Am 27. November
findet die Abstimmung statt.
Nein zu höheren Mieten
In den beiden Hochhäusern zahlen
Alt-Mieterinnen und Alt-Mieter für eine
gut unterhaltene Dreizimmerwohnung
1’000 bis 1’200 Franken. Bei
Neuvermietungen verlangt die private
Verwaltung bereits heute mehr
als 1’400 Franken. Bei der Festlegung
des massiv höheren Baurechtszinses
geht die Stadt davon aus, dass die
Wohnungen in wenigen Jahren bis zu
1’700 Franken kosten werden.
Der gültige Baurechtsvertrag aus
dem Jahr 1950 basiert auf einem fairen
Tauschgeschäft: Die Stadt stellt
das Bauland praktisch gratis zur Verfügung;
im Gegenzug verpflichtet
sich die private Bauherrschaft, die
beiden Hochhäuser bei Vertragsablauf
im Jahr 2021 entschädigungslos
an die Stadt abzutreten. Damit können
die Wohnungen auf Dauer zu den
alten, moderaten Zinsen weitervermietet
werden.
Mit dem neuen Baurechtsvertrag
Fortsetzung von Seite 6
richt kostenlos, in andern Kantonen
sind sie das nicht, was dazu führt,
dass ein Kostenrisiko (Gerichtskosten
und Parteientschädigungen) vorhanden
ist. Entscheidend ist aber,
dass überhaupt die Vormiete bekannt
ist. In Genf muss ein Vermieter jeder
neuen Mietpartei den Mietzins auf
einem amtlichen Formular mitteilen
und die Erhöhung begründen.
Diese Formularpflicht gibt es in der
Deutschschweiz nur in Uri, Nidwalden
und Zug bei Wohnungsnot. Auch
in Zürich gab es die Formularpflicht,
aber sie wurde im Februar 2003 abgeschafft.
Die langjährigen Bemühungen
des MV Zürich zeigen, wie
m&w | In der Stadt Zürich findet am 27. November eine mieterpolitisch
bedeutsame Abstimmung statt. Es geht um ein Baurecht an einen Hochhaus-Besitzer
und um die Frage, ob sich die Stadt wie ein gewöhnlicher
Bodenspekulant verhalten darf.
verzichtet die Stadt freiwillig auf
ihren Anspruch. Sie verhält sich
wie ein x-beliebiger Spekulant,
der nur den Gewinn im Auge
hat. Die Zeche für die spekulative
Bodenpolitik der Stadt Zürich
müssten Mieterinnen und
Mieter mit höheren Mieten berappen.
Für die bis zum Ablauf des
Baurechtsvertrags im Jahr 2021
erforderlichen Unterhaltsarbeiten
kann die Stadt die Eigentümerin
zusätzlich entschädigen.
Die Angst, dass die Hochhaus
und Immobilien AG die Liegenschaften
verlottern lässt, ist
deshalb völlig unbegründet.
Zürich braucht mehr
günstige Wohnungen
Die Stadt Zürich hat in den letzten
Jahren viele Wohnungen
für gehobene Ansprüche erstellen
lassen. Durch Neubau-
und Sanierungsprojekte sind
zahlreiche günstige Wohnungen
verschwunden. Am Letzigraben
kann endlich etwas für
die Menschen getan werden,
die auf günstige Wohnungen
angewiesen sind. Diese Chance
dürfen die Zürcherinnen
und Zürcher nicht verpassen.
Niklaus Scherr,
Geschäftsleiter MVZ
schwierig der Kampf um die Formularpflicht
ist – besonders dann, wenn
bürgerlich dominierte Behörden diese
noch sabotieren.
Auf Mietspiegel abstellen
Weiter kommt in Genf den Mietenden
die erleichterte Beweisführung
entgegen. Zwar muss auch hier der
Mieter grundsätzlich seine Behauptung
beweisen, dass der Anfangsmietzins
missbräuchlich ist. Doch die
Genfer Zivilprozessordnung auferlegt
dem Vermieter weitergehende Mitwirkungspflichten
als in anderen Kantonen.
Bei der Prüfung der Frage, ob ein
Mietzins überrissen ist, wird oft auf
die amtlichen Mietpreisstatistiken ab-
gestellt, falls der Vermieter keine klare
Renditeberechnung beibringen kann.
Unter solch günstigen Umständen
sind die Erfolgsaussichten
eines Anfechtungsverfahrens natürlich
viel grösser. Folgerichtig gibt
es auch wesentlich mehr Verfahren.
Allerdings könnte das Genfer «Prozessparadies»
bald empfindlich beeinträchtigt
werden. Denn mit dem
neuen Projekt aus der Küche des
Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartements
unter Bundesrat Christoph
Blocher für eine vereinheitlichte
Zivilprozessordnung ist die mieterfreundliche
Beweisregelung bei der
Anfechtung des Anfangsmietzinses
gefährdet.
In Zürich geht es um
mehr als nur um die
Häuser am Letzigraben.
MIETEN & WOHNEN 8|05
7
Plakat MVZ

8 MIETEN & WOHNEN 8|05
STABILER HYPOZINS
IST DAS BESTE
Marktgläubige JournalistInnen
machen sich für eine weitere
Senkung der variablen Hypotheken
stark. So titelte
der Zürcher «Tages-
Anzeiger» kürzlich:
«ZKB melkt die Mieter».
In dem Artikel
wurde die Zürcher
Kantonalbank kri-
Peter Macher tisiert, weil sie den
Hypozinssatz auf der
Höhe von 3% belässt, obwohl die Zinssituation
eine weitere Senkung zulassen
würde. Auch in andern Kantonen
gerieten die Staatsinstitute deswegen
unter Beschuss.
Klar ist: Wenn die Banken an die
Mieterschaft denken würden, wären
die variablen Zinssätze heute unter
3%, da diese definitionsgemäss an
die kurzfristigen Zinssätze gebunden
sind und zum Beispiel die 3-Monats-Gelder
mit sehr tiefen 0,8% verzinst
werden. Da jedoch die variablen
Hypothekarzinssätze Auswirkungen
auf die Mietzinsgestaltung haben, hat
sich seit langer Zeit eine Praxis entwickelt,
diesen Zinssatz relativ stabil zu
halten.
Anstieg kommt sicher
Der Tag der wieder steigenden Zinsen
wird mit Sicherheit kommen: Dann
werden die Mieten sofort angehoben.
Dies gilt es so weit wie möglich zu
verhindern.
Die aktuelle Situation macht deutlich,
wie unmöglich die heutige mietrechtliche
Regelung ist: Nur noch ca.
10% der Hypotheken sind variable –
der ganze Rest sind Spezialformen,
meist drei bis fünfjährige Festhypotheken
zu tiefen Zinssätzen. In letzter
Zeit steigt gar die Nachfrage nach 10jährigen
Festhypotheken.
Würde die Preisbildung für die
variablen Hypotheken nach den klassischen
Regeln erfolgen, so müssten
diese Zinssätze schon bei einer
kleinen Verteuerung der Refinanzierungsgelder
angehoben werden – zu
Lasten der Mieter.
Stabil halten!
Der Mieterinnen- und Mieterverband
stellt sich in dieser Situation auf den
Standpunkt, dass ein langfristig stabiler
variabler Hypozinssatz für die Mieterschaft
das Beste ist. Angesichts der
Montage m&w
Bild hjs
m&w | Die Kantonalbanken könnten den Hypothekarzinssatz problemlos
weiter absenken. Für MV-Zinsspezialist Peter Macher bringt ein
relativ stabiler Hypozins den Mietenden am meisten.
Der Hypozins greift den Mietenden direkt ins Portemonnaie.
Tatsache, dass die Banken heute mit
dem zu hohen variablen Zinssatz – er
könnte problemlos auf 2,75% gesenkt
werden – das Werben um neue Kunden
finanzieren, kann verlangt werden,
dass bei ansteigenden Zinsen
der variable Satz auf mehrere Jahre
bei 3% stabil gehalten wird.
Der Mieterinnen- und Mieterverband
fordert seit langem das Ende der
Verbindung von Hypozins und Miet-
Abwassergebühren nachzahlen?
Panne bei den Industriellen Werken
Basel (IWB): Weil sie fünf Jahre lang
vergessen haben, bei einer Siedlung
an der Sperr-/Hammerstrasse Abwassergebühren
einzuziehen, sollen die
Mietenden nachträglich vierstellige
Beträge zahlen. Dagegen wehren sie
zins. Die letzten Senkungen führten
zwar bei rund 30% der Haushalte zu
einer Mietzinssenkung, die sich jedoch
in Franken sehr bescheiden auswirkte:
Der Mietpreisindex sank nicht!
Der Grund für diesen Umstand ist,
dass die Vermieter die Senkungsansprüche
der Mietenden mit Verrechnungen
auf nahezu Null reduzieren
(können).
Peter Macher
sich mit Hilfe des MV Basel. 140 Betroffene
kamen an eine Versammlung
und liessen sich über die Handlungsmöglichkeiten
orientieren (Bild). Das
Ziel: Rückzug der Forderung. Kommt
keine Einigung zustande, soll ein Musterprozess
lanciert werden.

KEINE PRIVATISIERUNG
VON WOHNRAUM!
Die Privatisierungsideologie hat
inzwischen auch die Wohnungspolitik
erfasst. Sahen sich viele Staaten
bis vor kurzem noch dazu veranlasst,
aus sozialen oder anderen
Gründen eine bestimmte Anzahl von
Wohnungen im eigenen Besitz zu halten,
so hat sich im Zuge der neoliberalen
Welle die Auffassung durchgesetzt,
dass sich der Staat aus dem
Wohnungsmarkt gänzlich zurückziehen
soll. Vor allem in Osteuropa, aber
auch in westeuropäischen Staaten, in
den angelsächsischen Ländern und
sogar in China gehen die Regierungen
dazu über, in grossem Still staatseigenen
Wohnraum abzustossen.
100 Eigentümer in einem Block
Magnus Hammar, Geschäftsführer
des Internationalen Mieterinnen- und
Mieterbunds (IUT), sagt: «Die Regierungen
wollen sich aus ihrer Verantwortung
stehlen, die sie in Bezug auf
die Versorgung der Bürgerinnen und
Bürger mit Wohnraum haben.» Stattdessen
soll der Markt für den nötigen
Wohnraum sorgen. Doch die Marktkräfte
seien nicht imstande, die soziale
Wohnfrage zu lösen und für eine
friedliche, multikulturelle Entwicklung
zu sorgen, ist Hammar überzeugt.
Und er warnt: «Der Markt ist leider
nicht an armen oder einkommensschwachen
Haushalten interessiert.»
Er befürchtet, dass durch die Privatisierungen
das Menschenrecht auf eine
anständige Unterkunft, auf Wasser
und sanitarische Einrichtungen als
IUT
Die International Tenant Union
(Internationaler Mieterinnen- und
Mieterbund) wurde 1926 in Zürich
gegründet und umfasst heute
54 Mitgliedsverbände in 45 Ländern
auf der ganzen Welt. Auch
der Schweizerische Mieterinnen-
und Mieterverband ist der IUT angeschlossen.
Die IUT zählt zu den
Nichtregierungsorganisationen
(NGO) und hat einen konsultativen
Status sowohl bei der UNO als
auch beim Europarat. Das Sekretariat
der IUT befindet sich in Norwegen
und wird von Magnus Hammar
geführt. Derzeitiger IUT-Präsident
ist der Schwede Sven Carlsson.
‡ www.iut.nu
m&w | Der Internationale Mieterinnen- und Mieterbund fordert aus Anlass
des Internationalen Tags der Miete am 3. Oktober einen Stopp der
Privatisierung von Wohnraum. Der Verband kritisiert das Vorgehen vieler
Staaten, die den öffentlichen Wohnungsbesitz abbauen wollen.
fundamentale Ziele der Entwicklung
immer mehr unterlaufen werden.
Hammar nennt einige Beispiele:
> In der Slowakei, in Ungarn, Bulgarien
und Rumänien sowie in den
baltischen Staaten gibt es ein zunehmendes
Problem von armen Wohneigentümern,
die nach grossflächigen
Privatisierungen zu Eigentümern wurden,
jetzt aber nicht mehr in der Lage
sind, ihre Wohnungen zu unterhalten.
> In den USA wurden seit 1996 mehr
als 300‘000 günstige Wohnungen, die
von der öffentlichen Hand unterstützt
wurden, in hochwertige Mietwohnungen
mit entsprechend teuren Mieten
umgewandelt. Die US-Regierung unter
George W. Bush verfügt über kein
Wohnbauprogramm für Arme. Gleichwohl
setzt die Administration ihre Politik
unbeirrt fort, das Budget für die
Wohnpolitik zu kürzen. Das bekommen
die ärmsten Schichten am meisten
zu spüren.
> In Deutschland wurden in den
vergangenen fünf Jahren mehr als
600‘000 Mietwohnungen, die zuvor
im Besitz der öffentlichen Hand waren,
an grosse angloamerikanische Investmentfirmen
(Cerberus, Fortress,
Annington) verkauft.
> Die dänische Regierung wies 1997
die Stadt Kopenhagen an, 2‘000 städtische
Wohnungen abzustossen, um
das Budget wieder ins Gleichgewicht
zu bringen. Dafür handelte sich die
Hauptstadt ein ernsthaftes Problem
mit der Unterbringung armer Schichten
ein.
> Im rumänischen Bukarest gibt es
Wohnsiedlungen mit hundert Wohnungen
und hundert einzelnen BesitzerInnen.
Eine Koordination ist
unmöglich geworden, die Häuser verfallen.
> Im Jahr 2001 begann die japanische
Regierung damit, ihren Bestand
von 750‘000 Wohnungen zu privatisieren.
Die BewohnerInnen waren
meist ältere und einkommensschwache
Personen. Folge: Die Mieten stiegen
an, viele Bedürftige finden keine
günstige Wohnung mehr.
> In Norwegen hat eine UNO-Kommission
an Hand einer Untersuchung
festgestellt, dass gerade die benachteiligten
und marginalisierten Gruppen
unter der Politik der Wohnungsprivatisierung
besonders leiden.
Investieren statt abbauen
Beim Internationalen Mieterinnen-
und Mieterbund betont man dagegen,
dass die städtischen Agglomerationen
der Welt günstigen Wohnraum
benötigen, und zwar für alle, die kein
Eigentum erwerben können, die lieber
eine Mietwohnung wollen, die anderswo
eine Erwerbsmöglichkeit suchen
oder für alle, die eine multikulturelle
Umgebung und sozialen Zusammenhang
statt Segregation vorziehen.
Die IUT verlangt, dass der Rückzug
der Politik aus dem Wohnungsmarkt
rückgängig gemacht wird und
formuliert folgende Alternativen:
> Besser das Management privatisieren
als individuelles Eigentum einführen
> Genossenschaften bilden statt
Stockwerkeigentum
> Investieren statt verkaufen.
«Global Tenant» heisst
das Magazin des Internationalen
Mieterinnen-
und Mieterverbunds.
MIETEN & WOHNEN 8|05
9

M A I L Redaktion M&W, Pf 942, 9001 St.Gallen, hug@pressebuero-sg.ch
CVP liegt falsch: CO2-Abgabe nützt den Familien
In der aktuellen Diskussion über die CO2-Abgabe
hat die CVP argumentiert, dass diese vor
allem den Mietern zu schaffen machen werde.
In der überwiegenden Mehrheit der Mieter ist
dies aber nicht der Fall, wie das folgende Berechnungsbeispiel
zeigt:
Eine 4köpfige Familie wohnt in einer 4-Zimmer-Wohnung
und verbraucht typischerweise
etwa 1’500 Liter Heizöl pro Jahr. Sie wird nun
wegen der CO2-Abgabe 135 Franken (1’500 Liter
mal 9 Rappen pro Liter) mehr für das Heizen
bezahlen, erhält aber eine Rückererstattung
von 200 Franken (4 mal 50 Franken) über
die Krankenkassenprämie. Die Familie hat also
nach der Einführung der CO2-Abgabe 65 (135
minus 200) Franken mehr in der Tasche. Dies
ist der Fall, weil sie pro Kopf sehr wenig Heizöl
verbraucht.
Die 65 Franken werden zum Beispiel durch
folgendes Ehepaar finanziert: Dieses wohnt
in einem relativ grossen Einfamilienhaus und
verbraucht 4‘000 Liter Heizöl pro Jahr. Folglich
muss das Ehepaar wegen der CO2-Abgabe
360 Franken (1000 Liter mal 9 Rappen pro Liter)
mehr für das Heizöl bezahlen, erhält aber
über die Krankenkassenprämie nur 100 Franken
zurückerstattet. Das Ehepaar wird also
durch die CO2-Abgabe netto mit 260 Franken
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10 MIETEN & WOHNEN 8|05
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Berechnungen zeigen: Die Gegner der CO2-Abgabe liegen falsch.
belastet. Fazit: Die CO2-Abgabe begünstigt
Familien und Mieter, da diese pro Kopf wenig
Heizöl verbrauchen.
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Thalwil 044 / 721 01 22
Zürich 044 / 271 49 00
band.ch) wird aber auf diesen Aspekt – den
wesentlichen Aspekt! – leider nicht eingegangen.
Tatsache ist: Auch wer keine individuelle
Heizabrechnung hat, verbraucht im Schnitt
pro Kopf weniger Heizöl als ein Einfamilienhausbesitzer
und profitiert damit (siehe Berechnungsbeispiel)
von der CO2-Abgabe. Das
Einzige, was bei der individuellen Heizabrechnung
ändert, ist, dass ich, wenn ich spare, für
mein eigenes Sparen zusätzlich belohnt werde
(weil ja der Heizölpreis um 15% höher sein
wird).
Ich finde, dass der Mieterverband sich unbedingt
zur CO2-Abgabe positiv äussern sollte.
Er sollte sich insbesondere auch zur Stellungnahme
der CVP äussern. Bei dieser Partei
(die sich ja als Familienförderungspartei anpreist)
ging es wieder mal nur darum, die Mieter
und Familien für dumm zu verkaufen und
die eigenen Interessen zu verfolgen – die meisten
CVPler werden wohl EFH-Besitzer sein.
Reto Tanner, Bern
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WAS TUN, WENN DER
NACHMIETER ABSPRINGT?
Christoph Steiger
beantwortet Ihre
Fragen.
Frage: Wir hatten
unsere Wohnung ausserterminlichgekündigt
und waren froh,
dass wir vor unserer
Abreise in die Fe-
rien einen Nachmieter
gefunden haben.
Als wir zurückkehrten,
beschied dieser
uns jedoch, er wolle
den Mietvertrag nicht unterschreiben,
weil ihn die Vermieterin schikaniert habe.
Sie hatte sich mehrmals nach sei-
nen finanziellen Verhältnissen erkundigt
und wollte einen Auszug aus dem
Betreibungsregister einsehen und Angaben
über das Einkommen erhalten. Der
Mietinteressent war der Ansicht, das sei
Privatsache, und er zog sein Interesse
zurück. Müssen wir noch weiter suchen
oder haben wir unsere Verpflichtung somit
erfüllt?
Hotline: Bestehen Unklarheiten über
die finanziellen Verhältnisse eines
Ersatzmieters, ist in der Praxis ein
mehrmaliges Nachfragen der Vermieterin
gerechtfertigt. Die Vermieterin
KANN ICH DEN MIETVER-
TRAG AUFLÖSEN?
Frage: Ich habe auf Anfang Januar eine
Wohnung gemietet, die mir bei der
Besichtigung sehr gut gefallen hat. Bereits
im Oktober ist mir aber klar geworden,
dass diese Wohnung für mich
so viele Nachteile hat, dass ich eigentlich
so schnell wie möglich den Mietvertrag
wieder auflösen möchte. Kann ich
jetzt schon im Laufe des Novembers auf
Ende Februar kündigen?
Die Erhöhung des Baurechtszinses
durch die Stadt Zürich für die Letzigraben-Hochhäuser
von 60‘000 auf
333‘730 Franken werden nur neue
Mieter berappen müssen, wird versprochen.
Da aber in Zürich viel gezügelt
wird, dauert es nicht lange, dass
fast alle Mieter in den Häusern keine
günstigen Wohnungen mehr haben.
Deshalb kann man das Referendum
des Mieterverbandes nur unterstützen.
Die Wohnbaupolitik in der Stadt
Zürich ist in den letzten Jahren enttäuschend,
nicht nur im Falle der Letzigraben-Häuser.
Meist wehren sich
Frauen in Zürich gegen die Zerstörung
von sehr schönen Siedlungen
und Wohnungen. Das war so bei den
150 Reiheneinfamilienhäusern an der
Katzbachstrasse in Seebach, das war
so bei den 134 Wohnungen der Genossenschaft
Sunnige Hof in Albisrieden
und bei den Genossenschaftswohnungen
an der Glattalstrasse in
Seebach.
Kinderfreundliche, preisgünstige
Hotline: Nein, das ist nicht möglich.
Auch wenn Ihr Mietvertrag eine Kündigung
auf Ende jeden Monats, unter
Einhaltung einer Frist von 30 Tagen,
vorsieht und Ihr Kündigungsschreiben
im Laufe des Novembers bei der
Vermieterschaft eintrifft, können Sie
dennoch das Mietverhältnis frühestens
auf Ende Februar auflösen. Denn
die Kündigungsfrist beginnt – ähn-
> M A I L Redaktion M&W, Pf 942, 9001 St.Gallen, hug@pressebuero-sg.ch
Enttäuschende Wohnpolitik in Zürich
Wohnungen werden in Zürich fehlen,
da durch Private, die Stadt und durch
Genossenschaften schon viele Häuser
mit niedrigen Mieten abgebrochen
wurden und noch werden. Die Stadt
Zürich hat an der Bernerstrasse 267
Logis abgebrochen, Baujahr 1959. Bei
diesen schon durchgeführten Abbrüchen
und geplanten, am Glattbogen,
an der Wehntalerstrasse, Diggelmannstrasse,
im Hirzenbach, im Leimbach,
am Bucheggplatz, an der Funkwiesenstrasse
usw. wird jeweils argumentiert,
eine Renovation komme zu
teuer, die Grundstücke müssten besser
ausgenützt werden. Behauptet
wird sogar (gelogen), man könne die
Wohnungen nicht mehr vermieten.
Gesagt wird auch, es gehe um das Legislaturziel
«Wohnen für Alle». Gemeint
mit «Wohnen für Alle» ist natürlich
auch, «dass vermehrt gute
Steuerzahler in der Stadt Wohnsitz
nehmen», wie Gemeinderat Albert Leiser
in der Quartierzeitung Zürich West
schrieb. Leute mit kleinem Portemonnaie
hat man in Zürich schon genug.
Bild m&w
darf dabei Fragen stellen, die mit dem
Mietverhältnis in einem direkten Zusammenhang
stehen. So wird meist
der Auszug aus dem Betreibungsregister
verlangt, aber auch Fragen zur
Höhe des Einkommens eines Mietinteressenten
sind durchaus legitim. Erachtet
der Ersatzmieter dieses Vorgehen
als schikanös und sieht deshalb
von einem Vertragsabschluss ab,
kann dies nicht der Vermieterin angelastet
werden. In diesem Fall müssen
Sie leider weiter nach einem geeigneten
Nachmieter Ausschau halten.
lich wie bei einem Arbeitsverhältnis
– frühestens mit dem Zeitpunkt des
vereinbarten Beginns zu laufen. Falls
Sie eine Nachmieterschaft finden, die
das Mietobjekt auf Anfang Dezember
übernimmt, können Sie jedoch ohne
finanzielle Folgen das Mietverhältnis
auf einen Nachmieter übertragen und
auf den Antritt des Mietverhältnisses
verzichten.
Seltsam ist es ja schon: In der dicht
besiedelten Stadt Zürich, mit sehr wenig
Grün, mit einer Luft, die gerade
im Winter von Auto- und Heizungsabgasen
geschwängert ist, werden heute
noch kinderfreundliche Siedlungen
verdichtet, werden zu Gunsten von
mehr Appartements (und damit zusätzlichen
Autos, Zweitautos auch)
Grün- und Spielflächen reduziert. In
der Agglomeration Zürichs hingegen
werden laufend Einfamilienhäuser
erstellt, dort wird immens viel Land
vergeudet. H. Frei, 8047 Zürich
Streitobjekt Wohnpolitik:
Genossenschaftssiedlung
«Sunnige Hof» in Zürich.
MIETEN & WOHNEN 8|05
11

Bild m&w
Eine gemütliche
Stube ist im Winter
viel wert.
12 MIETEN & WOHNEN 8|05
FRIEREN UND SCH
DER WOHNUNG?
Wieder einmal ein Wochenende
im Wintermantel! Mieterin
Claudia M. hat es langsam satt. Die
Heizung in ihrem Wohnhaus funktioniert
nicht zuverlässig. Schon mehrmals
setzte sie einfach aus. Und jetzt
bleiben die Radiatoren wieder kalt,
ausgerechnet am Freitagabend.
Recht auf Ersatzvornahme
Weil Claudia M. das Wochenende
nicht frierend und schlotternd verbrin-
gen will, wird sie aktiv. Sie geht in den
Keller und findet auf dem Heizkessel
einen Kleber mit der Telefonnummer
des Pikettservice. Darf sie diesen anrufen
und eine sofortige Reparatur in
Auftrag geben? Ja, dazu ist sie berechtigt.
Gemäss Artikel 259b OR haben
Mieterinnen und Mieter ein Recht auf
Ersatzvornahme. Das heisst, sie dürfen
eine Reparatur auf Kosten der Vermieterschaft
ausführen lassen, wenn
diese den Mangel kennt und nicht innert
angemessener Frist beseitigt.
Das Problem ist im Fall von Claudia
M. allerdings, dass die Vermieterschaft
den Mangel im Moment
nicht kennt. Die Büros der betreffenden
Liegenschaftsverwaltung sind
erst am Montagmorgen wieder erreichbar.
Was also tun? Wenn es ei-
m&w | Schon bald ist wieder Winter. Doch nicht alle Wohnungen sind
wintertauglich. Das liegt oft an der Heizung, die defekt oder zu wenig
leistungsfähig ist. Mieterinnen und Mieter haben aber ein Anrecht auf
eine behagliche Raumtemperatur.
nen Hauswart gibt, der erreichbar ist,
sollte man diesen verständigen. Ansonsten
lässt sich vielleicht die Privat-
adresse des Liegenschaftsverwalters
ausfindig machen. Falls aber tatsächlich
kein Hauswart und kein Liegenschaftsverwalter
auffindbar ist,
darf Claudia M. dennoch selber den
Pikettservice bestellen.
Dabei kann sie sich auf
die Bestimmungen des
Obligationenrechts über
die Geschäftsführung ohne
Auftrag berufen, konkret
auf Art. 422 OR.
Bei einer Ersatzvornahme
sind Mieterin-
nen und Mieter zu grösstmöglicher
Sorgfalt verpflichtet.
Das heisst in
unserem konkreten Fall:
Claudia M. muss eine seriöse
Firma aufbieten, möglichst
die auf dem Kleber
am Heizkessel erwähnte.
Eine eigenmächtige Reparatur
auf Kosten der Vermieterschaft
muss sich
zudem auf das Allernötigste
beschränken. Des-
halb empfiehlt sich eine
Ersatzvornahme nur bei
überblickbaren Mängeln,
die mit überschaubarem
Aufwand zu beheben sind. Bei wirklich
grossen Reparaturen ist eine Ersatzvornahme
rechtlich gar nicht zulässig.
Den Richter anrufen
Falls gerade der ganze Heizkessel ausgewechselt
werden muss, oder sofern
sich das Ausmass der Reparatur nicht
abschätzen lässt, verzichtet Claudia
M. also besser auf eine Ersatzvornahme
und verbringt das Wochenende
halt doch im Wintermantel. Bei sehr
teuren, aber dringenden Reparaturen
ist statt einer Ersatzvornahme die Einleitung
eines richterlichen Befehlsverfahrens
möglich. Dieses dauert zwar
etwas länger. Innert einer Woche sollte
man in der Regel jedoch auch damit
zum Ziel kommen. Das Befehls-
verfahren ist kantonal unterschiedlich
geregelt und manchmal etwas kompliziert.
Zudem muss man häufig die
Gerichtskosten vorschiessen. Deshalb
empfiehlt es sich, dafür fachkundige
Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Ein sehr wirkungsvolles Druckmittel
kennt das Mietrecht für Mängel,
deren Behebung ein paar Monate
warten kann: die amtliche Hinterlegung
des Mietzinses. Dabei bezahlt
man den Mietzins nicht mehr an die
Vermieterschaft, sondern an die Mietschlichtungsbehörde.
Diese rückt das
Geld erst heraus, wenn der Fall gelöst
ist. Für das Vorgehen in solchen Fällen
finden sich auf der Webseite des
Schweizerischen Mieterinnen- und
Mieterverbands Musterbriefe. Zudem
helfen die Mieterverbands-Hotline
oder die Beratungsstellen der örtlichen
Mieterinnen- und Mieterverbände
mit Auskünften weiter.
Ruedi Spöndlin
‡ Broschüre «Mängel an der Miet-
sache» Bestellung S. 15
‡ www.mieterverband.ch
Nicht unter 20 Grad
rsp | Heutzutage geht man davon
aus, dass die Raumtemperatur in
einer Wohnung tagsüber 20 bis 21
Grad betragen muss. Liegt sie über
längere Zeit unter diesem Wert,
weist das Mietobjekt einen Mangel
auf. In diesem Fall haben die
betroffenen Mieterinnen und Mieter
auf jeden Fall Anspruch auf eine
Mietzinsreduktion. Und zwar
vom Zeitpunkt an, in dem die Vermieterschaft
vom Mangel erfahren
hat. Damit man diesen Zeitpunkt
im Streitfall nachweisen kann, sollte
man bei Mängeln immer mit
eingeschriebenem Brief reklamieren.
Wieviel die Mietzinsreduktion
ausmacht, ist Ermessensache. Bei
Temperaturen im Bereich zwischen
16 und 18 Grad dürften 20 Prozent
angemessen sein. Die Mietzinsreduktion
kann man auch rückwirkend
geltend machen, bis auf fünf
Jahre zurück.

LOTTERN IN
VERTRAUENSANWALT AUF
DER FALSCHEN SEITE
Warum ist dieser Mann überhaupt
noch auf der Liste der
Vertrauensanwälte des MV?» Martin
Gschwend (Name geändert) ist verärgert.
Musste er doch kürzlich wegen
eines Mietverfahrens gegen seinen
Vermieter vor Gericht. Und wen
sah er da als Vertreter der Gegenseite?
Just einen Rechtsanwalt, der auf
der Liste der Vertrauensleute des MV
Kanton St.Gallen/Thurgau fungiert.
Martin Gschwend kann das nicht verstehen,
denn er findet, dass Juristen,
die das Vertrauen des MV geniessen,
nicht plötzlich für die Gegenseite tätig
sein sollten.
Der Ehrenkodex gilt
Recht hat er, und das ist in der Regel
auch nicht der Fall. Seit 1997 existiert
ein von der MV-Verbandskonferenz
verabschiedeter Ehrenkodex. Der besagt,
dass VertrauensanwältInnen,
Mitglieder der Schlichtungsbehörden,
RechtsberaterInnen, Angestellte
und Vorstandsmitglieder des SMV/
D sowie der diesem angeschlossenen
regionalen Verbänden grundsätzlich
keine Vertretung von Vermietern
Bild m&w
m&w | Der MV stützt sich überall auf Vertrauensanwälte und -anwältinnen.
Doch in der Praxis und vor allem auf dem Land kann es durchaus zu
Komplikationen kommen.
gesehen, dass man Personen ihrer
Funktion entheben kann, wenn sie gegen
diesen Kodex verstossen.
Doch vor allem auf dem Land kann
es dennoch zu Konflikten kommen.
Denn dort sind AnwältInnen und Anwaltsbüros
nicht immer in der komfortablen
Lage, die ihnen zusagenden
Mandate einfach auswählen zu können.
So können sie sich gezwungen
sehen, auch mal ein «falsches» Mandat
anzunehmen. Vor Jahren gab es
am Zürichsee Unstimmigkeiten, weil
als Rechtsauskunftstelle eines lokalen
MV ein Anwaltsbüro bezeichnet war,
das auch Vermietermandate wahrnahm.
Nach einem Gespräch konnte
dann eine einvernehmliche Lösung
gefunden werden.
Im eingangs erwähnten Streitfall
ist ebenfalls ein Gespräch zur Bereinigung
anberaumt. Kann keine befriedigende
Lösung gefunden werden, wird
der fragliche Name von der MV-Liste
gestrichen. Nur solche Anwälte sollen
als MV-Vertrauensanwälte fungieren
können, die gewisse Verpflichtungen
auf sich nehmen. Dabei ist klar,
dass das Unabhängigkeitsprinzip, das
für den Anwaltsberuf gilt, nicht tangiert
wird. Der MV als Verband kann
keinerlei Weisungsbefugnis für sich in
Anspruch nehmen. Aber das Vertrauensverhältnis
muss eben gewährleistet
sein. Nur dann sind die Interessen
m&w
Aktenzeichen MV: Ein Vertrauensverhält- der Mitgliedschaft gewahrt – und dar-
übernehmen. Als Sanktion ist vor- nis zur Rechtsvertretung ist unerlässlich. auf kommt es schliesslich an.
Bild
MIETEN & WOHNEN 8|05
13

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PF 266, Rebgasse 1, 4005 Basel
Tel. 061/666 60 90 (keine Rechtsauskünfte)
Fax 061/666 60 98
Mo-Do 9-12h und 13-16h, Fr 9-12h
Telefonische Rechtsberatung:
Tel. 061/666 69 69, Mo-Fr 9-12h und
Mo-Do 13-16h
Persönliche Rechtsberatung:
Mo bis Do 17-18.30h (Mo und Do für
alle, zusätzlich Di und Mi für Mitglieder)
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Tel. 061/666 69 69, Mo-Fr 9-12h und
Mo-Do 13-16h
Rechtsberatung Binningen:
Di 17.30-19h, Curt Goetz-Str. 1
Rechtsberatung Liestal:
Mo 17.30-19h, Rebgasse 15
Rechtsberatung Reinach:
Mi 17.30-19h, Hauptstrasse 10
Rechtsberatung Pratteln:
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MV St.Gallen/Thurgau
Sekretariat: Webergasse 21,
9000 St.Gallen, Tel. 071/222 50 29
Rechtsberatung:
St.Gallen, Webergasse 21, Di 17-19h (ohne
Voranmeldung), Do 17-19h (nur nach tel.
Voranmeldung)
Heerbrugg, Auerstrasse 25, jeweils am
1. Do des Monats 18-19h (n. Voranmel-
dung)
Rorschach, Rathaus, jeweils am 2. Di des
Monats 18-19h (n. Voranmeldung)
Buchs, Schingasse 6, jeweils am 1. Mo des
Monats 17-18h
Sargans, altes Rathaus, Städtchenstr. 43,
jeweils am 3. Mo des Monats 17-18 Uhr
Wattwil, Gemeindehaus, jeweils am 1. Mo
des Monats 17-18h
Rüti ZH, nach tel. Vereinbarung,
Tel. 055/240 93 83
Kreuzlingen: neu ab 18. August:
Do 18-20h Bahnhofstrasse 39 (Büros der
Gewerkschaft Unia), während den Schulferien
finden keine Beratungen statt.
Frauenfeld jeden Di 18-19.30h, Gaswerk-
str. 9, (im Hause Gewerkschaftsbund
Thurgau), während den Schulferien finden
keine Beratungen statt.
Telefonische Kurzauskünfte:
St.Gallen, Mo-Fr 9-12h, Tel. 071/222 50 29
Region See und Gaster, Mo-Fr 8-11.30,
Tel. 055/240 93 83
Region Wil, Fr 8-10, Tel. 071/913 20 71
SCHAFFHAUSEN
MV Schaffhausen und Umgebung
PF 2128, 8201 Schaffhausen
Tel. 052/624 13 87
Rechtsberatung:
Arbeitersekretariat des Kantons SH, Platz
7, 8201 Schaffhausen, Tel. 052/630 09 01
SCHW YZ
MV Kanton Schwyz
Postfach, 8854 Siebnen,
Tel. 055/440 84 64
Rechtsberatung:
Tel. Anmeldung über das
Sekretariat
SOLOTHURN
MV Solothurn
MV Grenchen
MV Olten
Geschäftsstelle
Tel. 0848 062 032
Mo-Fr 14-17h
MV Solothurn
NEU ab 1.10.2005
Westbahnhofstrasse 1, 2.
OG, PF 1121, 4502 Solothurn,
Tel. 0848 06 20 32
Rechtsberatung:
Mo und Mi 17-19h,
Westbahnhofstrasse 1,
2. OG, 4502 Solothurn
(MV Baselland und
Dorneck-Thierstein siehe Baselland)
MV Bettlach, Präs. Otto Tschanz-Müller,
Bahnhofstrasse 6, 2544 Bettlach
Rechtsberatung:
Tel. Anmeldung 032/645 32 64
MV Grenchen, Bettlachstrasse 8,
2540 Grenchen
Rechtsberatung:
Nur nach Voranmeldung: Sekretariat
Do 14-17h, Tel. 0848 062 032
MV Olten und Umgebung
PF 722, 4603 Olten, Tel. 0848
062 032, täglich von 14-17h
Rechtsberatung:
Di 17-19h, Stadthaus Olten, Part. Iinks
URI
Neu werden sämtliche Dientleistungen
vom MV Luzern angeboten:
MV Luzern, Mythenstrasse 2, 6003 Luzern
Tel. 041/220 10 22, Mo-Fr 9-12h
www.mieterverband.ch/luzern
Rechtsberatung Luzern:
ohne Voranmeldung Di 17.30-18.30h
nach tel. Voranmeldung:
Mo 9-12, Mi 14–16h, Do 16–19h, Fr 9–12h
WALLIS
MV Wallis
ASLOCA, Sektion Wallis, Rue des Mayen-
nets 27, Postfach 15, 1951 Sitten
Rechtsberatung Brig-Glis:
Restaurant Diana, Kapuzinerstr. 23, jeden
2. und 4. Mittwoch des Monats, 18–20h,
Tel. 027/923 36 91
Siders, Rte de Sion 3, Café le Président
Mo ab 18.30–20.30h, Tel. 027/322 92 49
Sitten, Sekretariat Rue des Mayennets
27, 1951 Sion, Tel. 027/322 92 49
Mo 9–11h und 14–17.30h,
Voranmeldung erwünscht
Mo–Di 8.30–11.30h, Tel. 027/322 92 49
ZUG
MV des Kantons Zug
Sekretariat: Industriestr. 22, PF 732,
6301 Zug, Tel. 041 710 00 88,
Fax 041 710 00 89.
Mo 14–17h, Di–Fr 9–11.30h
mvzug@bluewin.ch
Tel. Rechtsberatung nur für Mitglieder:
Mo 17.30–19.30h, Tel. 041 710 00 88.
Persönliche Rechtsberatung für Nichtmitglieder
kostenpflichtig: Oswaldgasse 18
(vis-à-vis Stadtbibliothek), 6300 Zug
Fr 17–19h
Bei Ihrem lokalen MV werden Sie
kompetent beraten.
ZÜRICH
MV Zürich
Sekretariat:
Tellstr. 31, 8026 Zürich,
Tel. 01 241 91 44, Fax 01 242 29 93
www.mieterverband.ch/zuerich
Geschäftsstellen:
Zürich: Tellstr. 31, 8026 Zürich, 1. Stock,
Tel. 01/241 91 44
Mo–Fr 9–12h, 13.30–17h (Andere
Öffnungszeiten für Rechtsberatung)
Winterthur: Obertor 46, 8400 Winterthur,
Tel. 052 212 50 35 Mo–Mi/Fr 14–17h (Andere
Öffnungszeiten für Rechtsberatung)
Rechtsberatung ohne Voranmeldung:
Geschäftsstelle Zürich:
Mo–Mi 15.30–18h; Do 15.30–19h
Geschäftsstelle Winterthur:
Mi und Do 18.15–20.15h (Termine am
Freitagnachmittag für Mitglieder nach
tel. Vereinbarung)
Bülach: Sekretariat GBI, Müsegg 3,
Di 18.30–19.30h
Dietikon: Stadthaus Dietikon,
Bremgartnerstrasse 22, Trauzimmer,
2. Stock, (Warteraum Cafeteria)
Mi 17.30–19h (geschlossen wärend
Schulferien)
Opfikon/Glattbrugg: Sekretariat
VPOD-Luftverkehr, Lindenstr. 11,
Mi 18.30–19.30h
Regensdorf: Kath. Pfarreizentrum,
Schulstr. 112, Di 18.30–19.30h
Rüti: Eichwiesstr. 2, 055/240 93 83
(tel. Voranmeldung)
Stäfa: Kronenstr.9, 01/928 19 98
(tel. Voranmeldung)
Wädenswil: Schulhaus Eidmatt I,
2. Stock, Zi 5, Eidmattstr. 15,
Mi 19–20.30h
(geschlossen während Schulferien)
Weitere Beratungsstellen im Zürcher
Oberland:
Uster: Bankstr. 44, Baracke Ecke Winterthurerstrasse
(c/o Colonie libere Italiane),
Di 19–20h
Wetzikon: Rechtsauskunftsstelle Zürcher
Oberland, Pappelstr. 4, 01/930 04 27
(Tel. Voranmeldung Mo–Fr, 8.15–12h)

S E R V I C E
So können Sie MV-Verlagsdrucksachen bestellen:
‡ Per E-Mail: info@mieterverband.ch
‡ Direkt auf der Homepage: www.mieterverband.ch unter MV Deutschschweiz
«Verlagsdrucksachen»
‡ Schriftlich, indem sie auf dieser Seite die gewünschten Verlagsprodukte ankreuzen
und die ganze Seite einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen-
und Mieterverband Deutschschweiz, Postfach 2271, 8026 Zürich oder faxen
043 243 40 41.
Bestelltalon
Bitte senden Sie mir die unten angekreuzte(n) Drucksache(n).
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Telefon-Nummer (für Rückfragen):
BROSCHÜREN
Preis pro Broschüre:
Fr. 6.– (+ Porto) für MV-Mitglieder
Fr. 8.– (+ Porto) für Nichtmitglieder
Mietzinserhöhung (32 Seiten)
Überprüfen Sie Mietzinserhöhungen auf ihre
Berechtigung hin! Sie können insbesondere
ausrechnen, ob sämtliche früheren Hypozinssenkungen
richtig gutgeschrieben wurden.
Mietzinssenkung bei Hypothekarzinsab-
schlägen (36 Seiten)
Bei sinkenden Hypozinsen haben MieterInnen
ein Anrecht darauf, dass ihnen die Vermieterin
die Kosteneinsparung in Form einer Mietzins-
reduktion weitergibt. Mit Rechnungsbeispie-
len und Musterbrief.
Nebenkosten und Heizungsabrechnung
(28 Seiten)
Damit Sie nur das bezahlen, was Sie wirklich
müssen! Mit Muster von korrekten Heizungs-
abrechnungen und Musterbriefen.
Beilage: Heizölpreise.
Abschluss eines Mietvertrages (28 Seiten)
Was haben die einzelnen vertraglichen Festlegungen
für Konsequenzen?
Mängel an der Mietsache (28 Seiten)
Rechte und Pflichten von Mieter- und Vermie-
terschaft bei der Behebung und Abgeltung von
Mängeln, die nicht durch die Mietenden ver-
schuldet sind.
Der vorzeitige Auszug (24 Seiten)
Wie Sie dabei alle Klippen erfolgreich umschif-
fen. Musterbriefe. Beilage: Formular für Miet-
interessentlnnen
Kündigung (28 Seiten)
Wie man richtig kündigt, was der Vermieter ein-
halten muss und wie man zu einer Mieterstre-
ckung kommt. Beilage: Kündigungsformular.
Problemlos Zügeln (28 Seiten)
Praktische Hilfe für den gut organisierten Um-
zug (die mietrechtlichen Fragen zum Umzug
sind in der Broschüre «Auszug und Einzug»
behandelt).
Auszug und Einzug (32 Seiten)
Antwort auf alle mietrechtlichen Fragen zu
diesem Thema.
Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und
Geschäftsräumen (72 S.)
Mit Lebensdauertabellen für verschiedene
Einrichtungen und Gegenstände.
Wie darf ich meine Mietwohnung
verändern? (20 Seiten)
Was müssen MieterInnen bei der Gestaltung
ihres Heims beachten? Mit Checklisten, Tips
und «Bausteinen» für vertragliche Regelungen.
Gemeinsam Wohnen/Untermiete (20 S.)
Wie Konkubinate und Wohngemeinschaften
ihre Mietprobleme lösen können. Mit Vertrags-
mustern und Musterbriefen.
Das Mietrecht: Gesetz und Verordnung
(40 S.)
Alle Bestimmungen im praktischen Taschen-
format mit nützlichen Tabellen.
Fr. 4.– (+Porto)
FORMULARE
Mängelliste / Wohnungsabnahmeprotokoll
3-teilig mit je 2 Durchschlägen und Deckblatt
mit Lebensdauertabelle. Fr. 4.– (+ Porto
Mietvertrag
3-teilig mit 1 Kopie und allgemeinen Bedingungen.
Das korrekte und hilfreiche Mietvertragsformular.
Fr. 4.– (+ Porto)
Untermietvertrag
2-teiliges Formular mit 2 Kopien und Deckblatt
mit wichtigen Angaben zu Untermiete.
Fr. 4.– (+ Porto)
MERKBLÄTTER
Die Merkblätter können kotenlos bestellt werden.
Mietrechtliche Formvorschriften
Fristen, Termine und Zustellungen
Haustiere in der Mietwohnung
Hund und Katz, Fisch und Vogel: Was ist in der
Mietwohnung erlaubt?
Das Mietzinsdepot
Was Mieterinnen und Mieter über das Miet-
zinsdepot wissen müssen
Frieren in der Mietwohnung
Rechtsstreitigkeiten um das Raumklima
Jetzt aktuell:
Abschied von der
Hypozinskopplung
Der zehnminütige, vom MV produzierte
Film zeigt die Nachteile auf,
wenn die Mieten an die variablen Hy-
pothekarzinsen gekoppelt sind. Mietende
berichten über ihre Erfahrungen
und das teilweise mühsame Vorgehen
bei einer Mietzinssenkung. Die
DVD ist dank der Mitarbeit von MV-
Mitgliedern entstanden und eignet
sich auch für einen Einsatz in Schulen.
Sie kann für Fr. 20.– bezogen werden
unter Telefon 043 243 40 40 oder
E-Mail info@mieterverband.ch.
Keine Angst vor der Schlichtungsbehörde
Wie das Verfahren bei der Schlichtungs-
behörde abläuft.
Wohnungsreinigung
Was man im Umgang mit Reinigungsinstituten
beachten muss.
Mietrechttipps für junge Mieterinnen und
Mieter
Kurzinformationen für Junge, die erstmals
eine Wohnung beziehen.
Fachzeitschrift «mietrechtspraxis/mp»
Immer über die aktuellste mietrechtliche
Rechtsprechung orientiert sein: mietrechtspraxis/mp,
die Fachzeitschrift für schweizerisches
Mietrecht (erscheint vierteljährlich) Fr. 82.–
BÜCHER
Das Mietrecht für Mieterinnen und Mieter
(272 Seiten)
Neue überarbeitete Auflage
Das bewährte Buch mit einem umfassenden
Überblick über die Rechte der Mieterinnen
und Mieter.
für Mitglieder: Fr. 20.– (+ Porto)
für Nichtmitglieder: Fr. 28.– (+ Porto)
Mietrecht für die Praxis
von Lachat / Stoll / Brunner (600 Seiten)
Das Standardwerk zum schweizerischen
Mietrecht liegt in erweiterter und überarbeiteter
Form in der 4. Auflage vor.
für Mitglieder Fr. 45.– (+ Porto)
für Nichtglieder Fr. 58.– (+ Porto)
Der Geschäftsmietvertrag
von Claudia Heusi (116 Seiten)
Der Ratgeber behandelt gewichtig Probleme
rund um den Abschluss eines Geschäfts-
mietvertrags.
für Mitglieder: Fr. 15.– (+ Porto)
für Nichtmitglieder: Fr. 20.– (+ Porto)
WOHNUNGS-
ORDNER
Der ganze Wohnpapierkrieg
Stets geordnet und griffbereit. Mit Tipps,
wichtigen Formularen, Register etc.
Fr. 20.– (+ Porto)
MIETEN & WOHNEN 8|05
15

Bild zVg
AZB 8026 Zürich Postcode 1
Ein Sujet aus der Plakatkampagne
der Kommission
gegen Rassismus
GEGEN AUSGRENZUNG
Gegen Ausgrenzung» heisst die
Zielsetzung der neuen Kampagne
der Eidgenössischen Kommission
gegen Rassismus (EKR). Mit Plakaten
will sie die Öffentlichkeit auf
das Thema sensibilisieren.
Laut Präsident
Prof. Georg Kreis gibt
es im Alltag vielfältige
Formen von Fremdenfeindlichkeit.
Oft
spielen sie sich an der
Arbeitsstelle ab. So
wollte die Direktorin
eines Pflegeheims in
Morges eine schwarze
Frau als Nachtwache
nicht einstellen,
weil dies die Heimbewohner
erschrecken
könne. Die Nichtanstellung
war aber gemäss
Arbeitsgericht
Lausanne eine Ras-
> U R T E I L E
Mietzinserhöhung
ohne Unterschrift
Das amtliche Formular zur Mitteilung
einer Mietzinserhöhung ist eigenhändig
zu unterzeichnen. Eine compu-
tergefertigte Nachbildung der Unterschrift
genügt nicht. Eine abweichende
Verkehrsübung ist nicht gerichtsnotorisch
und ergibt sich auch nicht
daraus, dass ein Vermieter dem Mieter
mehrere derartige Formulare zuge-stellt
hat. Mietzinserhöhungsformulare
gelten nicht als serienmässige
in grosser Zahl ausgegebene Dokumente.
Die Pflicht zur eigenhändigen
Unterschrift besteht unabhängig von
einer allfälligen Verkehrsübung.
#
Stimmt Ihre Adresse?
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Stimmt Ihr Adressaufdruck auf dieser Seite nicht? Teilen Sie es uns mit! Sie helfen uns,
Postgebühren zu sparen. Vielen Dank!
Alte Adresse:
Neue Adresse:
Ich erhalte jeweils mehr als ein Exemplar. Bitte nur 1x senden!
Appellationsgericht Basel-Stadt, 27. Januar
2005, zugestellt von RA Sarah Brutschin, Basel;
Publ. in Mietrechtspraxis/mp Heft 2 2005
Kündigung zur Ertragsoptimierung;
Erstreckung
Eine Kündigung, um von einem neuen
Mieter einen höheren Mietzins zu
verlangen, ist zulässig, wenn der neue
Mietzins nach absoluter Berechnungsweise
nicht missbräuchlich ist. Massgebend
ist, ob der bisherige Mietzins
erhöht werden kann und nicht, wie
viel ein neuer Mieter zu zahlen bereit
ist (E. 3). Bei der Dauer der Erstreckung
geht das Interesse des Mieters
an der Aufrechterhaltung seines
alteingesessenen Betriebes dem rein
Bitte ausschneiden und einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband,
Postfach 2271, 8026 Zürich
rh | Eine neue Kampagne der Eidgenössischen Kommission gegen Rassismus
thematisiert die Diskriminierung im Alltag. Auch das Wohnen
kommt zur Sprache.
sendiskriminierung und damit eine
Persönlichkeitsverletzung. Die Direktorin
musste der Geschädigten 5‘000
Franken zahlen.
Keine Handhabe
Wie die EKR feststellt, kommt Diskriminierung
auch bei der Wohnungssuche
vor. AusländerInnen oder Personen
anderer Hautfarbe erhalten eine
Wohnung nicht, nur weil sie AusländerInnen
sind oder eben eine andere
Hautfarbe haben. Gegen rassistische
Vermieter gibt es jedoch keine Handhabe,
da bisher ein spezielles Gesetz
gegen Diskriminierung fehlt. Daher
fordert die EKR die Schaffung einer
solchen Grundlage. Bund und Kantone
müssten gemeinsam dafür sorgen,
dass die Grund- und Menschenrechte
überall eingehalten werden. Kritiker
wenden ein, dass es nur wenige Fälle
gebe, in denen Personen zum Beispiel
bei der Wohnungssuche diskriminiert
würden. Der Grund liegt aber wohl
weniger darin, dass es keine solche
Diskriminierung gäbe, sondern eher
darin, dass sie mangels Beschwerdestellen
und Sanktionsmöglichkeiten
gar nicht erst bekannt werden. Bei den
Mieterinnen- und Mieterverbänden
jedenfalls kennt man das Problem in
der Beratungspraxis durchaus. Meist
ist es so, dass unerwünschte Wohnungsbewerber
mit fadenscheinigen
Ausreden oder unwahren Angaben
(«Die Wohnung ist schon vergeben»)
abgewimmelt werden. Eine grosse
Seltenheit sind plumpe Formen von
Diskriminierung wie etwa jenes Inserat,
in dem für eine Wohnung «nur
Schweizer» gesucht wurden.
ökonomischen Interesse des Vermieters
vor. Fehlende Suchbemühungen
des Mieters, obschon ihm die Kündigung
3 1/2 Jahre zum voraus mitgeteilt
wurde, aber auch der Umstand, dass
die Schlichtungsbehörde die Kündigung
aufhob, sind zu berücksichtigen.
Die eingeschränkte Möglichkeit,
geeignete Ersatzräume zu finden, die
sehr lange Mietdauer und der Verlust
von 13 Arbeitsplätzen berechtigen andererseits
zu einer fast maximalen
Erstreckungsdauer, so dass eine einmalige
Erstreckung um 4 Jahre angemessen
ist.
Bundesgericht, 1. Zivilabteilung, 4C.343/2004,
22. Dezember 2004; Originaltext französisch
Publ. in Mietrechtspraxis/mp Heft 2 2005
Mietzinserhöhung für
steigende Unterhaltskosten
Die Steigerung von Unterhaltskosten
ist anhand des Durchschnittes mehrerer
Jahre zu berechnen. Ausserordentliche
Aufwendungen werden anhand
ihrer Lebensdauer auf einen längeren
Zeitraum verteilt (E. 3). Ob ausserordentliche
Aufwendungen vorliegen,
bemisst sich nach deren Lebensdauer
und nach deren Höhe im Verhältnis
zu den übrigen Betriebs- und Unterhaltskosten
(E. 4).
Kantonsgericht Waadt, 3. Juni 2004; Originaltext
französisch
Publ. in Mietrechtspraxis/mp Heft 2 2005
Jakob Trümpy
Redaktor Mietrechtspraxis/mp