dem Textteil zum Bebauungsplan - Gemeinde Untereisesheim

Gemeinde Untereisesheim
Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften:
"Wohngebiet Schafbuckel I" – 2. Änderung
Fassung vom:
30.01.2006
TEXTTEILE
Verfahrensstand: Fertigung:
SATZUNG
TEIL I: PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN MIT PLANZEICHEN-
ERKLÄRUNG (BauGB + BauNVO)
TEIL II: ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN (LBO)
TEIL III: BEGRÜNDUNGEN
GEMEINDE UNTEREISESHEIM, POSTFACH 11551, 74257 UNTEREISESHEIM, TEL.: 07132/99 74 - 0, FAX.: 07132/99 74 - 25

VERFAHRENSVERMERKE
1. Aufstellungsbeschlüsse durch den Gemeinderat am 14.12.2001
2. Bekanntmachung der Aufstellungsbeschlüsse gem. § 2 (1) BauGB am 11.01.2002
3. Bekanntmachung der Bürgerbeteiligung am 15.02.2002
4. Billigung des Entwurfes des Bebauungsplanes und der
örtlichen Bauvorschriften und Auslegungsbeschlüsse
durch den Gemeinderat am 16.05.2002
5. Bekanntmachung der öffentlichen Auslegungen am 24.05.2002
6. Öffentliche Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes
und der Örtlichen Bauvorschriften mit Begründung,
Fassung vom 16.05.2002 vom 04.06.2002
gem § 3 (2) BauGB bis 04.07.2002
7. Satzungsbeschlüsse durch den Gemeinderat gem. § 10 BauGB am 29.07.2002
Untereisesheim, den 12.08.2002 gez. Weigelt
.......................................
(BÜRGERMEISTER)
8. Die Genehmigung gem. § 10 (2) BauGB wurde vom 26.09.2002
durch das Landratsamt Heilbronn erteilt AZ.NR. 30/621.41
AUSFERTIGUNG
Der textliche und zeichnerische Inhalt dieses Bebauungsplanes
und der Örtlichen Bauvorschriften stimmen mit den
Satzungsbeschlüssen vom 29.07.2002 überein.
Die Verfahren wurden ordnungsgemäß durchgeführt.
Untereisesheim, den 30.07.2002 gez. Weigelt
.......................................
(BÜRGERMEISTER)
9. Ortsübliche Bekanntmachung und Beginn der Rechtsverbind-
lichkeit des Bebauungsplanes und der Örtlichen Bauvorschriften
am 29.11.2002
Untereisesheim, den 30.11.2002 gez. Weigelt
.......................................
(BÜRGERMEISTER)
I. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES
10. Vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes am 20.12.2002
gem. § 13 BauGB durch Beschluss des Gemeinderates
11. Öffentliche Auslegung der Bebauungsplanänderung und der von 28.01.2003
Örtlichen Bauvorschriften, mit Begründung, Fassung vom 20.12.2002 bis 28.02.2003
12. Satzungsbeschlüsse durch den Gemeinderat am 17.03.2003
13. Ortsübliche Bekanntmachung und Beginn der Rechtsverbindlichkeit des
Bebauungsplanes und der Örtlichen Bauvorschriften am 21.03.2003
Der textliche und zeichnerische Inhalt dieser Bebauungsplanänderung
und der Örtlichen Bauvorschriften stimmen mit den Satzungsbeschlüssen
vom 17.03.2003 überein. Die Verfahren wurden ordnungsgemäß durchgeführt.
Untereisesheim, den 02.05.2003
gez. Weigelt
.......................................
(BÜRGERMEISTER)

II. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES
14. Aufstellungsbeschlüsse zur 2. Änderung durch den Gemeinderat am 13.10.2003
15. Bekanntmachung der Aufstellungsbeschlüsse am 24.10.2003
16. Vereinfachte 2. Änderung des Bebauungsplanes am 30.01.2006
gem. § 13 BauGB durch Beschluss des Gemeinderates
17. Öffentliche Auslegung der 2. Bebauungsplanänderung und der von 13.02.2006
Örtlichen Bauvorschriften, mit Begründung, Fassung vom 30.01.2006 bis 13.03.2006
18. Satzungsbeschlüsse durch den Gemeinderat am 27.03.2006
19. Ortsübliche Bekanntmachung und Beginn der Rechtsverbindlichkeit
des Bebauungsplanes und der örtlichen Bauvorschriften am 31.03.2006
Der textliche und zeichnerische Inhalt dieser Bebauungsplanänderung
und der Örtlichen Bauvorschriften stimmen mit den Satzungsbeschlüssen
vom 27.03.2006 überein. Die Verfahren wurden ordnungsgemäß durchgeführt.
Untereisesheim, den .......................................
(BÜRGERMEISTER)

TEIL I: PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
I.1 Rechtsgrundlagen
1. Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 27.08.1997 (BGBI.I S. 2141),
zuletzt geändert am 27.07.2001 (BGBI. I S.
1950)
2. Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBI.I S. 132), zuletzt
geändert am 22.04.1993 (BGBI.I S. 466)
3. Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S. 58)
In Ergänzung der Planzeichnung wird Folgendes festgesetzt:
I.2 Planungsrechtliche Festsetzungen
(§ 9 BauGB und §§ 1-23 BauNVO)
Siehe Legende im Lageplan
1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1. BauGB, §§ 1 - 15 BauNVO)
entsprechend Planeinschrieb.
1.1 WA = Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
nach § 4 (3) BauNVO gem. § 1 (6) 1 BauNVO nicht zulässig.
2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1. BauGB, §§ 16 - 21 a BauNVO)
entsprechend Planeinschrieb.
2.1 Grundflächenzahl
entsprechend Planeinschrieb.
Die festgesetzten Werte für die Grundflächenzahl stellen Höchstwerte dar, die in den
einzelnen Baufeldern nicht immer erreicht werden können.
Bei Reihenmittelhäusern kann die zulässige Grundflächenzahl überschritten werden,
wenn die festgesetzte Grundflächenzahl für das jeweilige Gesamtbaufeld eingehalten
wird.
2.2 Geschossflächenzahl
entsprechend Planeinschrieb.
Die festgesetzten Werte für die Geschossflächenzahl stellen Höchstwerte dar, die in
den einzelnen Baufeldern nicht immer erreicht werden können.
2.3 Geschossigkeit
entsprechend Planeinschrieb. In den Baufeldern F ist bei Hausgruppen eine
eingeschossige Bauweise ausnahmsweise zulässig, diese ist vorher zu genehmigen.
3. Bauweise (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB § 22 BauNVO)
entsprechend Planeinschrieb
3.1 offene Bauweise (§ 22 (2) BauNVO)
4. Sonstige Festsetzungen
4.1 Verkehrsflächen (§ 9 (1) 11 BauGB)
Die Aufteilung der Verkehrsflächen ist unverbindlich.

4.2 Geh-,Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 (1) 21 BauGB)
GR/LR1: Geh- und Leitungsrecht laut Planeinschrieb zugunsten der Gemeinde
Untereisesheim und der Anlieger. Die Pflege der in den Leitungsrechten geführten
Mulden zur Regenentwässerung wird auf die jeweiligen Grundstückseigentümer
übertragen. Wird die Pflege nicht ordnungsgemäß ausgeführt, hat die Gemeinde
Untereisesheim ein Zugangsrecht zu diesen Flächen.
GR/LR2: Geh- und Leitungsrecht laut Planeinschrieb zugunsten der Gemeinde
Untereisesheim.
GR/FR/LR: Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger
Für die Baufelder F wird ein generelles Leitungsrecht zugunsten der Anlieger und
der Gemeinde festgesetzt. Dieses Recht gilt für das jeweilige Baufeld unabhängig
vom jeweiligen Grundstückszuschnitt zur Ableitung des Regenwassers sowohl zu
den angrenzenden Planstraßen als auch zum jeweils angrenzenden Leitungsrecht
in der nicht überbauten Grundstücksfläche zwischen den Baufeldern.
Eine Überbauung oder Befestigung der in den Flächen geführten Mulden ist nicht
zulässig.
4.3 Höhenlage der baulichen Anlagen (§ 9 (2) BauGB)
Die Erdgeschoßfußbodenhöhe (EFH) der Gebäude wird wegen der Bedingungen der
festgelegten Regenwasserentsorgung mit mindestens 30 cm über der max. Höhe der
öffentlichen Erschließung an der jeweiligen Grundstücksgrenze auf der Haupteingangsseite
festgelegt. Dies gilt nicht für das Baufeld K.
4.4 Stellplätze und Garagen (§ 9 (1) 11 und 20 BauGB, § 12, 21a (4) 3 BauNVO)
Stellplätze, Carports und Garagen sind nur in den jeweils ausgewiesenen Flächen
und in den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Private Stellplätze sind nur
senkrecht zur Verkehrsfläche zulässig.
Flächen von Garagen in Vollgeschossen bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche
unberücksichtigt.
Garagen haben mit ihrer Zufahrtsseite einen Abstand von mindestens 1,0m, Carports
von mindestens 1,0m zur öffentlichen Verkehrsfläche und zu öffentlichen Fußwegen
einzuhalten. Bei Garagen und Carports ist ein seitlicher Abstand von mindestens
0,50m zur öffentlichen Verkehrsfläche einzuhalten.
Hinweis: Von Seiten der Gemeinde ist erwünscht, dass Garagen in die Gebäude
integriert werden.
4.5 Anschluss der Grundstücke an die öffentlichen Verkehrsflächen (§ 9 (1) Nr.26 BauGB)
Die für die Herstellung der Verkehrsflächen und Mulden erforderlichen Böschungen
sind auf den angrenzenden Grundstücken ohne Entschädigung zu dulden (Steilste
Neigung 1: 1,5).
Der für den Halt der Grenzbauteile notwendige Hinterbeton, sowie die Fundamente
evtl. erforderlicher Stützmauern sind auf den angrenzenden Grundstücken zu dulden.
Hinweis: Nachrichtlich wird darauf hingewiesen, daß entsprechend § 126 (1) und (2)
BauGB die Eigentümer angrenzender Grundstücke das Anbringen von Haltevorrichtungen
und Leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung
einschließlich der Beleuchtungskörper und des Zubehörs sowie Kennzeichen und
Hinweisschildern für Erschließungsanlagen auf seinem Grundstück zu dulden haben.
4.6 Nebenanlagen (§ 14 (1) BauNVO)
Nebenanlagen, sofern sie als Gebäude geplant sind, sind auf den nichtüberbaubaren
Grundstücksflächen nicht zulässig. Gerätehütten mit max. 15 m³ umbauten Raum
können ausnahmsweise auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
zugelassen werden. Die Tiefe der Abstandsfläche darf gegenüber Nachbargrenzen
2.0m nicht unterschreiten. Pro Grundstück ist maximal eine Gerätehütte zulässig.
4.7 Lärmschutzmaßnahmen (§ 9 (1) 24 BauNVO)
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußeren
Einwirkungen (Schallschutzmassnahmen) erforderlich sind: siehe Planeintrag
Die Schallimmissionen des öffentlichen Straßenverkehrs werden bei Neubaugebieten
nach der DIN 18005 /2/ beurteilt. In Teilen des Gebietes werden die für ein Allgemeines
Wohngebiet geltenden Orientierungswerte aufgrund der bestehenden Verkehrswege
(L1100) nicht eingehalten.

Mit baulichen Maßnahmen ist sicherzustellen, dass in den Aufenthaltsräumen der
geplanten Wohngebäude Innenschallpegel (Beurteilungspegel) von tags 35 dB(A) und
nachts 30 dB(A) nicht überschritten werden.
Zur Dimensionierung der Außenbauteile nach DIN 4109 ist die schalltechnische
Untersuchung vom 10.05.2002 des Ingenieurbüros W&W Bauphysik GbR und die darin
enthaltene Abstufung der Lärmpegelbereiche I bis IV zu Grunde zu legen. Schlafräume
in den Lärmpegelbereichen II, III und IV sollten mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen
ausgestattet werden.
4.8 Vermeidung von Versiegelung (§9 (1) 20 BauGB)
Zur Minimierung des Versiegelungsgrades sind die Stellplätze mit Rasenpflaster,
Rasengittersteinen oder Schotterrasen sowie sonstigen wasserdurchlässigen Belägen
zu befestigen.
4.9 Flächen für die Wasserwirtschaft, den Hochwasserschutz und die Regelung des
Wasserabflusses (§ 9 (1) Nr.16 BauGB)
Das auf den Grundstücken abzuleitende Niederschlagswasser von Dächern und
Grünflächen ist in die vorgesehenen Oberflächenwasserkanäle und – mulden über
Regenrückhaltebecken verzögert abzuleiten.
Die Regenrückhaltebecken sind als flache Wiesenmulden auszubilden.
Hinweis: Die Lage und Höhe der Kanäle und Mulden ist der Erschließungsplanung
zu entnehmen.
4.10 Flächen für Versorgungsanlagen und die Abfallentsorgung (§ 9 (1) Nr. 12, 14 BauGB)
Am westlichen Ende der Hermann-Hesse-Straße im Übergang zum späteren
zweiten Bauabschnitt ist eine Fläche für eine Trafostation (Elektrizität)
ausgewiesen.
An der Einmündung in das Gebiet an der Otto-Hahn-Straße ist eine Fläche für die
Abfallentsorgung als Standort für Glascontainer festgesetzt.
Nördlich der Gerhart-Hauptmann-Straße sind zwei Flächen für die Abfallentsorgung
ausgewiesen. Diese dienen den Anwohnern der beiden Stichstraßen jeweils
ausschließlich zur Aufstellung der Müllbehälter am Tag der Abfuhr.
5. Festsetzungen zur Grünordnung (§ 9 (1) 15, 16, 20, 25a+b BauGB) und
Ausgleichsflächen (§ 9 (1) 16 BauGB)
5.1 Öffentliche Grünflächen gem. §9 Abs.1 Nr. 15 BauGB
Die Flächen sind mit einer Wiesenmischung zu begrünen und dauerhaft
zu unterhalten. Bäume sind gem. den Pflanzgeboten zu pflanzen und
dauerhaft zu unterhalten.
5.2 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Erhaltung von
Natur und Landschaft gem. §9 (1) 20 BauGB
- Erhaltung des nach § 24a NatSchG BW geschützten Gehölzbestandes
- Flächen zum Ausgleich von Eingriffen in den nach § 24a NatSchG BW
geschützten Gehölzbestand
5.3 Flächen für Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen gemäß §9(1), 25a BauGB
• Pflanzgebot 1 für Gehölzpflanzungen auf Lärmschutzwall und an südlichen
Retentionsbecken
- Pflanzung und dauerhafte Unterhaltung von Bäumen und Stauchgruppen auf
dem zu schüttenden Wall und an dem Retentionsbecken
H, 3xv, mB, STU mind. 16/18
Acer campestre - Feldahorn
Alnus glutinosa - Erle
Carpinus betulus - Hainbuche

Fraxinus excelsior - Esche
Prunus avium - Süßkirsche
Sträucher 100-150
Cornus sanguinea - Roter Hartriegel
Euonymus europaeus - Pfaffenhütchen
Prunus spinosa - Schlehe
Sambucus nigra - Holunder
Viburnum opulus - Schneeball
• Pflanzgebot 2 für Einzelbäume in öffentlichen Grünflächen
- In den Grünzügen sind Bäume der folgenden Liste in der vorgegebenen
Stückzahl als Hochstämme zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten.
H, 4xv, mB, STU mind 20/25
Juglans regia - Walnuss
Malus sylvestris - Holzapfel
Pyrus communis - Wildbirne
Prunus avium ‚Plena‘ - gefüllte Vogelkirsche
regionale Obstbaumsorten
• Pflanzgebot 3 für Gehölzgruppen in öffentlichen Grünflächen
zur freien Landschaft
- Pflanzung und dauerhafte Unterhaltung von Baumgruppen
H, 3xv, mB, STU mind. 16/18 und Sol, 3xv, mB, 100-150
Acer campstre - Feldahorn
Alnus glutinosa - Erle
Carpinus betulus - Hainbuche
Tilia cordata - Winterlinde
• Pflanzgebot 4 für Sträucher
- Pflanzung und dauerhafte Unterhaltung von freiwachsenden Hecken
Sträucher 100-150
Cornus sanguinea - Roter Hartriegel
Ligustrum vulgare - Liguster
Prunus spinosa - Schlehe
• Pflanzgebot 5 für Bäume an den Erschließungsstraßen und
öffentlichen Parkplätzen
- Pflanzung und dauerhafte Unterhaltung von
H, 4xv, mB, STU mind. 20/25
Acer platanoides - Spitzahorn
Lage der Baumstandorte auf privaten Grundstücken südlich der Otto-Hahn-
Straße können in Abhängigkeit der Grundstücksgrößen und Bebauung
angepasst werden.
• Pflanzgebot 6 für Bäume an Straßen auf privaten Grundstücken in Vorgärten
- Pflanzung und dauerhafte Unterhaltung von
H, 3xv, mB, STU Mind. 16/18
Acer campestre - Feldahorn
Lage der Baumstandorte am südlichen und westlichen Abschnitt der Gustav-
Stresemann-Straße können in Abhängigkeit der Grundstücksgrößen und
Bebauung angepasst werden.
• Pflanzgebot 7 für Einzelbäume an Wendeplatten und Kreisel
- Pflanzung und dauerhafte Unterhaltung von
H, 3xv, mB, STU mind. 16/18
Aesculus hippocastanum -Gefülltblühende Roßkastanie
‚Baumannii‘

• Pflanzgebot 8 auf privaten Grundstücksflächen im Bereich
der Entwäserungsmulden
- Die Flächen sind mit Gehölzpflanzungen aus heimischen Laubgehölzen
(Sträucher u. Einzelbäume) zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten
Arten wie Pflanzgebot 1
• Pflanzgebot 9 auf privaten Grundstücksflächen
- Auf privaten Grundstücksflächen ist mind. 1 Laubbaum pro 250 m²
Grundstücksfläche zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten.
• Pflanzgebot 10 für geschnittene Hecken
- Pflanzung und dauerhafte Unterhaltung von Hainbuchenhecken auf privaten
Grundstücken, Höhe 1,50m
5.4 Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen gemäß § 9(1), 25b BauGB
Pflanzbindung für Bäume
Die Obstbäume sind zu erhalten
5.5 Gestaltung der Dachflächen (§74(1) 1 LBO)
Es wird empfohlen, die Dachflächen von baulichen Anlagen mit
Flachdächern und Pultdächern dauerhaft zu begrünen. Es sind Stauden
und Einsaten zu verwenden, die für eine extensive Dachbegrünung
geeignet sind. Substrataufbau/-höhe: 8cm.
5.6 Gestaltung der Stellplätze (§74(1) 3 LBO)
Die öffentlichen und privaten Stellplätze für Kraftfahrzeuge dürfen nicht
mit geschlossenen Belägen gebaut werden. Sie sind mit
wasserdurchlässigen Belägen (z.B. Schotterrasen, Rasengittersteinen,
Rasenpflaster) herzustellen.
5.7 Flächen für die Wasserwirtschaft, den Hochwasserschutz und
die Regelung des Wasserabflusses gemäß §9 (1) 16
Flächen für Regenrückhaltebecken, Gestaltung als flache Wiesenmulde.
Die Flächen sind mit einer Wiesenmischung für feuchte Standorte zu
begrünen und dauerhaft zu unterhalten.
Oberflächenentwässerungskanäle oder -mulden, Lage unverbindlich. Die
Flächen sind mit einer Wiesenmischung für feuchte Standorte zu
begrünen und dauerhaft zu unterhalten.

I.3 Hinweise
1. Grünordnungsplan, Ausgleichs- und Eingriffsbilanzierung, Allgemeine
Vorprüfung auf UVP-Pflicht
Die Planungen des Büros Stötzer + Neher, Sindelfingen, vom 12.02.2002/16.05.2002,
sind zu beachten.
2. Bodenschutz
Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des Bodenschutzgesetzes
(BodSchG), insbesondere auf § 4, wird hingewiesen.
Überschüssiger Bodenaushub ist seiner Eignung entsprechend einer Verwertung
zuzuführen. Beim Umgang mit dem Bodenmaterial, das zu Rekultivierungszwecken
eingesetzt werden soll, ist die DIN 19731 zu beachten.
Zu Beginn der Baumaßnahme ist der humose Oberboden abzuschieben und bis zur
Wiederverwertung in Mieten getrennt zu lagern und nach erfolgter Untergrundlockerung
nach Ende der Bauarbeiten in den Grünflächenbereichen wieder
aufzutragen.
Im Bereich von Retentionsflächen und Versickerungsanlagen, sowie sonstiger
Freiflächen dürfen Bodenarbeiten nur mit Kettenfahrzeugen mit einem maximalen
Bodendruck von 4 N/cm2 durchgeführt werden.
Der Baubetrieb ist so zu organisieren, dass betriebsbedingte unvermeidliche
Bodenbelastungen (z.B. Verdichtungen) auf das engere Baufeld beschränkt bleiben.
Eingetretene Verdichtungen im Bereich unbebauter Flächen sind nach Ende der
Bauarbeiten zu beseitigen.
Baustoffe, Bauabfälle und Betriebsstoffe sind so zu lagern, dass Stoffeinträge bzw.
Vermischungen mit Bodenmaterial ausgeschlossen sind.
Werden im Zuge der Bauarbeiten wider Erwarten stoffliche Bodenbelastungen
angetroffen, so ist unverzüglich das Umweltschutzamt des Landratsamtes Heilbronn
zu benachrichtigen.
Unbrauchbare und/oder belastete Böden sind von verwertbarem Bodenaushub zu
trennen und einer Aufbereitung oder einer geordneten Entsorgung zuzuführen.
3. Bodendenkmale (§ 9 (6) BauGB, § 20 DSchG)
Beim Vollzug der Planung können bisher unbekannte Funde entdeckt werden. Diese
sind unverzüglich der Denkmalschutzbehörde oder der Gemeinde anzuzeigen. Der
Fund und die Fundstelle sind bis zum Ablauf des vierten Werktages nach der Anzeige
in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die Denkmalschutzbehörde oder
das Landesdenkmalamt mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist (§20 DSchG).
Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten nach §33 DSchG wird verwiesen.
4. Altlasten (§ 9 (5) Nr.3 BauGB)
Altlastenverdachtsflächen sind nicht bekannt.
Sollten bei konkreten Baumassnahmen, die in den Untergrund eingreifen, Bodenverunreinigungen
festgestellt werden, ist das Landratsamt Heilbronn als zuständige
Wasser- und Bodenschutzbehörde sofort zu verständigen.
5. Archäologische Fundstellen (§ 20 DSchG)
Der Beginn der Erschließungsarbeiten ist dem Landesdenkmalamt Baden-Württemberg
drei Wochen zuvor schriftlich anzuzeigen. Beim Auftreten von archäologischen
Fundstellen ist dem Landesdenkmalamt Gelegenheit zu archäologischen
Untersuchungen einzuräumen. Auf einen möglichen Zeitverzug ist hinzuweisen.
6. Warmwasserkollektoren und Solarzellen (Photovoltaik)
Bauteile zur Gewinnung regenerativer Energie sind ausdrücklich erwünscht. Diese
müssen sich gestalterisch dem Gebäude unterordnen.
7. Baugrundgutachten
Auf das „Ingenieurgeologische Gutachten“ vom 03.05.2002 des Geoteams Schaffer,
Stuttgart wird verwiesen.
8. Schallschutzgutachten
Die „Untersuchung der Schallimmissionen vom Straßenverkehr“ des Ingenieurbüros
W&W Bauphysik GbR, Schwaikheim vom 10.05.2002 ist zu beachten.

9. Straßenbreiten
Die angegebenen Straßenbreiten beinhalten immer die notwendigen
Randeinfassungen. Die Grenze der öffentlichen Erschließung ist damit immer als
Hinterkante der notwendigen Randeinfassung festgelegt.
10. Drainage
Ein Anschluss von Drainagewasser an den Schmutzwasserkanal ist nicht zulässig.
Anfallendes Drainagewasser muss in die der Oberflächenentwässerung dienenden
Gräben und Mulden gepumpt werden. Es wird daher empfohlen, Bauteile im Erdreich
in wasserundurchlässigem Beton zu erstellen.
11. Grundwasser
Maßnahmen, bei denen aufgrund der Tiefe des Eingriffes in den Untergrund mit
Grundwasserfreilegungen gerechnet werden muss, sind der unteren Wasserschutzbehörde
rechtzeitig vor Ausführung anzuzeigen.
Wird im Zuge von Baumassnahmen unerwartet Grundwasser erschlossen, so sind die
Arbeiten, die zur Erschließung geführt haben, unverzüglich einzustellen und das
Landratsamt als untere Wasserschutzbehörde zu benachrichtigen (§ 37 (4) WG). Eine
ständige Grundwasserableitung in die Kanalisation oder in ein Oberflächengewässer
ist unzulässig.
12. Bergbau (§ 114 BBergG)
Das Planungsgebiet liegt innerhalb der Bergbauberechtigung „Konsolidiertes Gruben-
und Solefeld der Salinen Friedrichshall und Clemenshall am unteren Neckar“, die zur
Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz berechtigt. Rechtsinhaber der Berechtigung
ist die Südwestdeutsche Salzwerke AG, Heilbronn. Eine Aufsuchung und Gewinnung
von Steinsalz fand im Bereich des Bebauungsplanes bisher nicht statt. Sollte zukünftig
die Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz in dem vorgenannten Feld im Bereich
des Bebauungsplanes aufgenommen werden, wären damit möglicherweise
verbundene bergbauliche Einwirkungen auf das Grundeigentum zu dulden. Für daraus
entstehende Bergschäden i.S. von § 114 des Bundesberggesetzes (BBergG) vom
13.08.1980 (BGBl. IS. 1310) würde Schadenersatz nach §§ 115 ff. BBergG geleistet.
Es wird darauf hingewiesen, dass bergbauliche Planungen zur Aufsuchung und
Gewinnung von Steinsalz im Bereich des Bebauungsplanes derzeit nicht bestehen.
I.4 Anlagen zum Bebauungsplan
1. Begründung in der Fassung vom 30.01.2006
2. Grünordnungsplan, Ausgleichs- und Eingriffsbilanzierung,
Allgemeine Vorprüfung auf UVP-Pflicht
Büro Stötzer + Neher, Sindelfingen, vom 12.02.2002/16.05.2002
3. Ingenieurgeologisches Gutachten
Geoteam Schaffer, Stuttgart, vom 03.05.2002
4. Untersuchung der Schallimmissionen vom Straßenverkehr,
Ingenieurbüro W&W Bauphysik GbR, Schwaikheim vom 10.05.2002
Aufgestellt: Esslingen, 30.01.2006-np Koordination:
PROJECT GMBH
Planungsgesellschaft
Ruiter Str. 1
73734 Esslingen Gemeinde Untereisesheim
--------------------------------------------- -------------------------------------------
Hagelstein Bürgermeister Bock

TEIL II: ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
II.1 Rechtsgrundlagen
Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) i.d.F. vom 08.08.1995, zuletzt geän-
dert durch Gesetz vom 19.12.2000
Es wird Folgendes festgesetzt:
II.2 Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich der örtlichen Bauvorschriften ergibt sich aus dem in der
Anlage beigefügten Lageplan des Planungsbüros project gmbh, Esslingen vom 30.01.2006
als Teil dieser Satzung.
Der räumliche Geltungsbereich ist im Lageplan schwarz gestrichelt umrandet.
II.3 Örtliche Bauvorschriften
(Gestaltungsvorschriften § 74 LBO)
Siehe Legende im Lageplan
1. Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen (§ 74 (1) Nr.1 LBO)
1.1 Fassadengestaltung
Die Fassadengestaltung der Gebäude darf nur in Sichtmauerwerk, Putz, Holz und nur
im untergeordneten Umfang mit Fassadenplatten ausgeführt werden.
1.2 Garagen und Carports
Aneinander gebaute Garagen und Carports, auch auf verschiedenen Grundstücken
sind in Bezug auf Dachform, Dachneigung und Materialwahl einheitlich zu gestalten.
2. Dachgestaltung (§ 74 (1) Nr.1 LBO)
2.1 Dachneigungen
Dachneigung entsprechend Planeinschrieb (die festgelegten Dachneigungen gelten
nicht für Garagen).
Hausgruppen und Doppelhäuser sind jeweils in der Höhe, der Dachform und der
Dachneigungen aufeinander abzustimmen. Dabei ist ein Versatz der Traufhöhe von
max. 1.0m zulässig. Aneinander gebaute Garagen, auch auf verschiedenen
Grundstücken, sind in der Höhe und Dachform aufeinander abzustimmen.
2.2 Dachausbildung
In den Baufeldern A und E sind als Dachform nur Flach- und Pultdächer mit einer
Neigung von 20-25° zugelassen. (FD=Flachdach, PD=Pultdach).
Es wird empfohlen, diese Dachflächen extensiv zu begrünen. Die Stärke der
Substratschicht bei begrünten Dächern muss mindestens 8cm betragen.
In diesen Baufeldern sind Pultdächer mit entgegen gesetzten Dachneigungen
(gegeneinander versetzte Pultdächer) zulässig.
Dabei muss der Firstversatz mindestens 1,0m betragen; die Fläche des Nebendaches
darf dabei maximal 1/3 der Gesamtfläche des Gesamtdaches betragen.
Im Baufeld H sind als Dachform nur Flach- und Pultdächer mit einer Neigung von 3-8°
zugelassen. (FD=Flachdach, PD=Pultdach).
Es wird empfohlen, diese Dachflächen extensiv zu begrünen. Die Stärke der
Substratschicht bei begrünten Dächern muss mindestens 8cm betragen.
In den Baufeldern B, C F und F1 sind flachgeneigte Satteldächer (SD=Satteldach) mit
einer Dachneigung von 20-25° zulässig.
Dachgauben und ähnliche Dachaufbauten sind nicht zulässig.
Es sind auch Satteldächer mit in der Höhe versetzten Dachflächen zulässig; der
Versatz am First darf 1,0m nicht überschreiten.

Werden in den Baufeldern F Sonderwohnformen wie Gartenhofhäuser ausschließlich
als Hausgruppen erstellt, können ausnahmsweise als Dachformen Flach- oder
Pultdächer mit einer Neigung bis 8° zugelassen werden.
In den Baufeldern A – J sind Quergiebel nicht zulässig.
Entsprechend Planeintrag sind für die Gebäude im Baufeld K Satteldächer mit einer
Dachneigung von 40-45° festgesetzt.
Dachgauben und ähnliche Dachaufbauten sind bis zu 1/3 der Gebäudelänge auf der
Traufseite der Gebäude zulässig.
Garagen sind freistehend nur mit Pult- oder Flachdächern zulässig, die extensiv zu
begrünen sind. Überdachte Stellplätze (Carports) sind als Pult- oder Flachdach mit
einer Stahl- oder Holzkonstruktion auszubilden und ebenfalls extensiv zu begrünen.
2.3 Firstrichtung, Traufe
Die Firstrichtung der Hauptbaukörper ist entsprechend der Eintragung im Lageplan
anzuordnen. Zusätzlich ist die Seite der Traufe bei Pultdachhäusern durch
entsprechenden Planeintrag festgelegt. Bei den in den Baufeldern A und E zulässigen,
gegeneinander versetzten Puldächern ist das Hauptdach auf der festgesetzten Seite
der Traufe anzuordnen.
2.4 Sonderregelung für Dachneigung/Dachform
Von den unter II 3, 2.1 und 2.2 getroffenen Festsetzungen für die Dachneigung kann
ausnahmsweise abgewichen werden, wenn Solarkonzepte es erfordern, und zentrale
Energieversorgungseinrichtungen für mehrere Wohneinheiten vorgesehen werden
sollen.
3. Traufhöhen (§ 74 (1) Nr.1 LBO)
Max. Traufhöhen entsprechend Planeinschrieb. Die max. Traufhöhe wird
Vorhaben bezogen als Maß zwischen der mittleren Höhe der öffentlichen
Verkehrsfläche an der jeweiligen Grundstücksgrenze der Haupteingangsseite
und dem Schnittpunkt der Außenwand mit der OK-Dachhaut festgelegt.
4. Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke sowie der
Einfriedigungen (§ 74 (1) Nr.3 LBO)
4.1 Einfriedungen
Entlang öffentlicher Verkehrsflächen und im Übergang in die freie Landschaft dürfen
Mauern max. 30 cm hoch sein. Als Einfriedungen sind Hecken aus heimischen
Sträuchern –auch mit darin eingezogenen Maschen- oder Knüpfdraht bis max. 1.20m
Höhe- zulässig.
Mit Mauern und Zäunen ist zu den öffentlichen Verkehrsflächen und zu den
öffentlichen Fußwegen ein Abstand von 50cm einzuhalten, dies gilt nicht für den
Gehweg an der Planstrasse A.
4.2 Stützmauern
Stützmauern entlang öffentlicher Verkehrsflächen und im Übergang in die freie
Landschaft sind bis zu einer Höhe von maximal 1.0m Höhe zulässig und mind. 50 cm
hinter die Grundstücksgrenze zu setzen.
Ausnahmsweise sind Stützmauern bis zu einer Höhe von max. 1,75m zulässig, wenn
sie terrassiert ausgebildet werden und mit dem Fußpunkt mind. 80cm hinter der
Grundstücksgrenze sitzen.
4.3 Unbebaute Flächen
Die unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke, die nicht zur Erschließung der
Gebäude innerhalb der Baugrundstücke erforderlich sind, sind gärtnerisch anzulegen.
Wege und Stellplätze sind mit wasserdurchlässigen Belägen wie in Sand verlegte
Pflasterungen, Pflasterrasen, Schotterrasen etc. herzustellen.
4.4 Lärmschutzwall entlang L 1100
Bauliche Eingriffe in den Lärmschutzwall entlang der L 1100 sind zulässig, Funktion und
Statik des Walles sind uneingeschränkt zu erhalten.
Dabei dürfen Stützmauern eine Höhe von 1,5m nicht überschreiten, übereinander
gesetzte Mauern sind nicht zulässig.

5. Freileitungen (§ 74 (1) Nr.5 LBO)
Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig.
6. Regenwasserbehandlung (§ 74 (3) Nr.2 LBO)
Grundsätzlich ist das Regenwasser auf den Grundstücken getrennt vom Schmutzwasser
zu sammeln und oberflächig auf die angrenzende Straße bzw. in die
Entwässerungsmulden abzuleiten. Die Mulden im Bereich des Pflanzgebots 8 werden
als grasbewachsene Erdmulden im Zuge der Erschließung hergestellt. Einbauten, die
den Abflussquerschnitt einengen sind nicht erlaubt. Einzäunungen und Bepflanzungen
sind so anzuordnen, dass das Regenwasser aus dem jeweiligen Grundstück und das
der Oberlieger ungehindert abfließen können. Die Pflege muss von dem privaten
Eigentümer der jeweiligen Grundstücke vorgenommen werden.
Wird dieser Pflicht nicht entsprochen, so hat die Gemeinde ein Zugangsrecht zu
diesen Flächen, um den Wasserabfluss zu sichern (s. auch Geh- und Leitungsrecht).
7. Müllbehälterstandorte (§ 74 (1) Nr.3 LBO)
Müllbehälterstandorte sind durch Bepflanzen oder bauliche Maßnahmen gegen
Einblick abzuschirmen. Im Baugesuch ist die Lage der Müllbehälterstandorte
anzugeben und die Art der Abschirmung zu beschreiben.
8. Beschränkungen von Außenantennen (§ 74 (1) Nr.4 LBO)
Auf Gebäuden bzw. Hausgruppen ist jeweils nur eine Rundfunk-, Fernseh- und
Satelliten-Empfangsanlage zulässig.
9. Zahl der Stellplätze (§ 74 (2) Nr.2 LBO)
Für Einzelhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhauseinheiten sind jeweils 2
Stellplätze nachzuweisen.
Für Geschossbauten gilt folgende Festsetzung:
- Wohneinheiten bis 60 qm 1.0 St/WE
- Wohneinheiten zw. 60 – 85qm 1.5 St/WE
- Wohneinheiten über 85 qm 2.0 St/WE
Als Stellplatz gilt auch ein ausreichend dimensionierter Garagenvorplatz.
II.4 Anlagen zum Bebauungsplan
- Lageplan zu den örtlichen Bauvorschriften vom 30.01.2006, M 1:1000
- Begründung in der Fassung vom 30.01.2006
Aufgestellt: Esslingen, 30.01.2006 -np Koordination:
PROJECT GMBH
Planungsgesellschaft
Ruiter Str. 1
73734 Esslingen Gemeinde Untereisesheim
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Hagelstein Bürgermeister Bock