BAULEITPLANUNG - Verbandsgemeinde Flammersfeld

ORTSGEMEINDE OBERNAU 

BAULEITPLANUNG 

1. ÄNDERUNG UND ERWEITERUNG 

BEBAUUNGSPLAN SONDERGEBIET 

„IN DER LIMBACH“ 

- BEGRÜNDUNG -

Ortsgemeinde Obernau 2 

1. Änderung und Erweiterung Bebauungsplan 

Sondergebiet „In der Limbach“ 

Begründung 

WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch 

Telefon 02654/964573 Fax 02654/964574 

west-stadtplaner@t-online.de 

Auftragnehmer: 

WeSt 

Stadtplaner 

WeSt-Stadtplaner GmbH 

Tannenweg 10 

56751 Polch 

Telefon: 02654/964573 

Fax: 02654/964574 

Mail: west-stadtplaner@t-online.de 

Bearbeitung: 

Dipl.-Ing. Dirk Strang 

Verfahren: 

Beteiligung der Öffentlichkeit 

nach § 3 (2) BauGB sowie der Behörden und 

sonstiger Träger öffentlicher Belange 

nach § 4 (2) BauGB 

im beschleunigten Verfahren nach §13a BauGB 

Projekt: 



Ortsgemeinde Obernau 

Begründung 

WeSt 

Stadtplaner 

Stand: 

Mai 2012




Begründung 

INHALTSVERZEICHNIS 

1 ERFORDERNIS DER PLANUNG ...........................................................................................5 

2 VERFAHRENSRECHTLICHE ASPEKTE ...............................................................................6 

2.1 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB ....................................................................6 

2.2 Formelles Verfahren .............................................................................................................7 

3 VORGABEN ÜBERGEORDNETER PLANUNGSEBENEN ....................................................8 

3.1 Flächennutzungsplan ...........................................................................................................8 

4 STÄDTEBAULICHE RAHMENBEDINGUNGEN ....................................................................9 

4.1 Lage des Plangebietes .........................................................................................................9 

4.2 Verkehr..................................................................................................................................9 

4.3 Nutzung............................................................................................................................... 10 

5 UMWELTRELEVANTE BELANGE ...................................................................................... 13 

5.1 Umweltrelevante Schutzgüter nach § 1 (6) Nr. 7 BauGB .................................................. 13 

5.2 Artenschutzrelevante Belange ........................................................................................... 16 

6 RECHTSVERBINDLICHER BEBAUUNGSPLAN SONDERGEBIET „IN DER LIMBACH“ ... 19 

7 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ................................................................... 20 

7.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................................. 20 

7.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................... 21 

7.3 Überbaubare Grundstücksflächen..................................................................................... 22 

7.4 Private Grünflächen ........................................................................................................... 23 

7.5 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur 

und Landschaft ................................................................................................................... 24 

7.6 Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 

Bepflanzungen .................................................................................................................... 24 

7.7 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ................................ 24 


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Begründung 

8 BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ........................................................... 25 

9 AUSFÜHRUNGEN ZUR TECHNISCHEN INFRASTRUKTUR .............................................. 25 

9.1 Wasserversorgung ............................................................................................................. 25 

9.2 Abwasserbeseitigung......................................................................................................... 25 

9.3 Stromversorgung ............................................................................................................... 25 

10 STATISTIK........................................................................................................................... 26 

11 BODENORDNUNG .............................................................................................................. 26 

ANLAGEN ........................................................................................................................................ 26 


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Begründung 

1 ERFORDERNIS DER PLANUNG 

Die Ortsgemeinde Obernau beabsichtigt die 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans 

Sondergebiet „In der Limbach“. 

Der Ursprungsplan ist bereits im Jahr 1977 als Satzung rechtsverbindlich geworden und hat 

bisher für einen Teil der nun zur Überplanung anstehenden Flächen die planungsrechtlichen 

Zulässigkeitsvoraussetzungen geschaffen. Aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen baulichen 

Entwicklung sowie geänderter Rechtsvorschriften kann dieser Bebauungsplan hinsichtlich 

seiner zeichnerischen und textlichen Inhalte als „überholt“ eingestuft“ werden. 

Trotz der verbindlichen Vorgaben des Bebauungsplans hat sich die Entwicklung des als Wochenendhausgebiet 

festgesetzten Bereichs mehr oder weniger „losgelöst“ von diesem vollzogen. 

Dies hat dazu geführt, dass insbesondere fachplanerische Belange wie etwa Vorgaben 

der Wasserwirtschaft zum Abstand von baulichen Anlagen zu Gewässern III. Ordnung 

oder des Brandschutzes nicht eingehalten wurden. 

Um diese Fehlentwicklung zu unterbinden, wurde der jetzige Eigentümer durch die Genehmigungsbehörde 

aufgefordert, durch entsprechende Maßnahmen wie den Rückbau und Reduzierung 

der Anzahl von baulichen Anlagen für eine städtebaulich geordnete und nachhaltige 

Entwicklung unter Berücksichtigung der fachgesetzlichen Vorgaben zu sorgen. Dieser 

Aufforderung hat der Eigentümer entsprochen und in Abstimmung mit den Fachbehörden der 

Kreisverwaltung Altenkirchen ein Konzept für die künftige Gebietsentwicklung erstellt. Auf 

dieser Grundlage wurden bereits erste wirkungsvolle Maßnahmen eingeleitet. 

Damit die künftige Entwicklung des Gebietes für Freizeitwohnen entsprechend gesteuert 

werden kann, ist die Änderung und Erweiterung des Bauleitplans dringend erforderlich. Auf 

diese Weise kann für das durch die bauliche Entwicklung vorbelastete Gebiet eine verträgliche 

Lösung mit den fachplanerischen Belangen gewährleistet werden. Für den Eigentümer 

bedeutet dies die planungsrechtliche Absicherung bzw. die Schaffung der Zulässigkeitsvoraussetzungen 

für die Fortführung bzw. tlw. Neuordnung seines Betriebs. 

Im Vorfeld der Einleitung des Bauleitplanverfahrens hat die Ortsgemeinde eine Prüfung des 

Planungserfordernisses vorgenommen. Zur Rechtfertigung der vorliegenden Planung führt 

sie verschiedene städtebauliche Gründe an. 

Zur Rechtfertigung der vorliegenden Planung führt sie neben der „Ordnung“ der o.a. fachplanerischen 

Belange den in § 1 (6) 8a BauGB verankerten Belang der Wirtschaft an. Im vorliegenden 

Fall ist es für die Ortsgemeinde von Bedeutung, das Standortinteresse eines ortsansässigen 

Unternehmens nach Betriebserweiterung und Modernisierung zu gewährleisten. 

Damit will die Ortsgemeinde einen Beitrag für eine „aktive“ Wirtschaftsförderung mit dem Ziel 

der Erhaltung und Ausbau von Wirtschaftskraft vor Ort leisten. Ein weiteres Ziel ist die Schaffung 

bzw. Erhaltung von Arbeitsplätzen vor Ort, was dem in § 1 (6) Nr. 8c BauGB enthaltenen 

Belang entspricht. 

Weiterhin strebt sie die Berücksichtigung des Belanges von Freizeit und Erholung nach § 1 

(6) Nr. 3 BauGB an. Dem Anspruch der Bevölkerung, ihre Freizeit in Form des Aufenthalts in 

landschaftlich reizvoller Umgebung in räumlicher Nähe zum Wohnort zu verbringen, wird auf 

diese Weise Rechnung getragen. 

Mit der Bereitstellung bzw. Aufrechterhaltung des Flächenangebotes für das „Freizeitwohnen“ 

verspricht sich die Ortsgemeinde auch positive Auswirkungen für „sonstige“ Einrichtungen 

wie die einheimischen Gastronomie- und Dienstleitungs- bzw. Einzelhandelsbetriebe. 


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Schließlich steht die Planung im Einklang mit dem Optimierungsgebot des § 1a (2) BauGB, 

wonach mit Grund und Boden sparsam umzugehen ist. In einem durch Bebauung vorbelasteten 

Bereich, die tlw. durch Bauleitplanung abgedeckt ist, soll künftig eine maßvolle bauliche 

Entwicklung ermöglicht werden. 

2 VERFAHRENSRECHTLICHE ASPEKTE 

Die Ortsgemeinde Obernau hat in der Sitzung am 14.12.2007 die 1. Änderung und Erweiterung 

des Bebauungsplans beschlossen. 

2.1 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 

In der Sitzung am 23.05.2012 wurde der Beschluss gefasst, das Verfahren zur 1. Änderung 

und Erweiterung des Bebauungsplans im sogenannten beschleunigten Verfahren nach § 13a 

BauGB durchzuführen. Eine Grundvoraussetzung für die Anwendung des beschleunigten 

Verfahrens im vorliegenden Fall ist gegeben, da es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung 

handelt und die festgesetzte zulässige Grundfläche unter 20.000 m² liegt. 

Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße von rund 43.100 m². Maßgeblich für die Ermittlung 

der Grundfläche ist der § 19 (2) BauNVO, wonach die zulässige Grundfläche der nach Absatz 

1 errechnete Anteil des Baugrundstücks ist, der von baulichen Anlagen überdeckt werden 

darf. Demnach sind nicht in den Flächengrößenwert der zulässigen Grundflächen einbezogen 

öffentliche Erschließungsflächen sowie private und öffentliche Grünflächen. 

Die im Bebauungsplangebiet vorhandenen bzw. im Bebauungsplan festgesetzten (privaten) 

Grünflächen weisen einen Flächenanteil von ca. 13.271 m² auf. Demnach ist für die Ermittlung 

der im Plangebiet zulässigen Grundfläche ein Ausgangswert von ca. 29.829 m² anzusetzen 

(Plangebietsgröße [43.100 m²] – nicht anzurechnende Fläche [13.271 m²]). 

Unter Berücksichtigung der festgesetzten Grundflächenzahl von jeweils 0,6 ergibt sich eine 

Grundfläche von rund 17.898 m², auf dem die i.S. des § 19 (2) BauNVO anrechenbaren baulichen 

Anlagen errichtet werden dürfen. Somit liegt der Wert unterhalb des in § 13a (1) definierten 

Grenzwertes von 20.000 m². 

Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen für die in § 1 (6) Nr. 7b genannten Schutzgebiete liegen 

zum Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung nicht vor. 

Für das vorliegende Bebauungsplanverfahren hat die Anwendung des beschleunigten Verfahrens 

insbesondere die Konsequenzen, dass von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, 

Angaben über umweltbezogene Informationen und einer zusammenfassenden Erklärung 

abgesehen wird. 

Für Bebauungspläne der Innenentwicklung kann sich eine UVP-Pflicht grundsätzlich nur aus 

Nummer 18.8 der Anlage 1 zu § 3 UVPG ergeben. Bei Projekten nach Nr. 18.8 gibt es jedoch 

keine Regel-UVP-Pflicht, sondern lediglich nur eine Vorprüfungspflicht. Lt. Stüer in „Der 

Bebauungsplan“, 3. Auflage, C.H. Beck-Verlag in Randnummer 659 „findet aber selbst dann 

nur eine Vorprüfung statt, wenn die Größen- und Leistungswerte der Spalte 1 der Anlage 1 

zum UVPG („X“ = Kennzeichnung UVP-pflichtiger Vorhaben) für eine Regel-UVP erreicht 

oder überschritten werden.“ 


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Im Zusammenhang mit dem Verzicht auf die Erstellung einer Umweltprüfung ist zudem auf 

den Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch 3. Auflage, Schlichter, Stich u.a zu verweisen. 

Spannowsky kommentiert hier in Randnummer 22 folgendes: 

„Zur Wahrung der Anforderungen der UVP-Richtlinie und der FFH- und Vogelschutz- 

Richtlinie ist für „kleine Bebauungspläne“, die den maßgebenden Flächengrößenwert von 

20.000 m² nicht erreichen, neben den Flächengrößenwerten eine schutzgutbezogene Prüfung 

von Ausschlusskriterien bzw. größenabhängig […] vorgesehen. Die Anforderungen der 

Prüfung der Ausschlusskriterien und der Vorprüfung des Einzelfalls unterscheiden sich. Ist 

die zulässige Grundfläche oder die festgesetzte Größe der Grundfläche oder die voraussichtlich 

versiegelte Fläche kleiner als 20.000 m², reduzieren sich die Anforderungen der Prüfung 

auf die Prüfung der Ausschlusskriterien, die sich allein auf folgende Prüfungsgegenstände 

beschränkt: erstens, ob durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet 

wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz 

über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, und zweitens, 

ob Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten 

Schutzgüter bestehen. Ist dies nicht der Fall, können Bebauungspläne dieser Größe 

im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Im beschleunigten Verfahren kommen 

die in § 13a Abs. 2 geregelten Verfahrenserleichterungen zum Tragen.“ 

Das vorliegende Vorhaben erfüllt diese Kriterien nicht. Gemäß Anlage 1 des UVPG ist das 

Vorhaben nicht UVP-pflichtig (siehe Tabelle Nr. 18.8 i.V.m. Nr. 18.6.2)“ 

Ebenso wird die Eingriffsregelung im vorliegenden Planungsfall nicht angewendet. Die Frage 

der Anwendbarkeit der Eingriffsregelung ist in § 13 a (2) Nr. 4 BauGB geregelt. Demnach 

gelten in den Fällen des Absatzes 1, Satz 2 Nr. 1 (= Vorhaben mit einer Grundfläche von 

weniger als 20.000 m²) Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplans zu 

erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung 

erfolgt oder zulässig. 

Nach Krautzberger/ Söfker in Baugesetzbuch, Leitfaden mit Synopse, 8. Auflage, rehm-bau, 

Randnummer 154 d, bedeutet Nr. 4 daher, „dass im beschleunigten Verfahren die Eingriffsregelung 

des § 1a (3) BauGB insgesamt keine Anwendung findet, und zwar (nur) bei Bebauungsplänen 

der Innenentwicklung, die nicht mehr als 20.000 m² Grundfläche oder versiegelte 

Fläche festsetzen.“ 

2.2 Formelles Verfahren 

Die vorliegenden Bebauungsplanunterlagen dienen der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 

3 (2) BauGB sowie der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange 

nach § 4 (2) BauGB. 

Gemäß §§ 2 (2) BauGB wird hiermit den benachbarten Gemeinden und den Trägern öffentlicher 

Belange die Planungsabsicht der Ortsgemeinde Obernau zur Kenntnis gegeben. Es besteht 

die Gelegenheit, Stellungnahmen bzw. Anregungen vorzubringen. 

Insbesondere erwartet die Ortsgemeinde Angaben zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad 

der Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB. 

Die Abgrenzung des Plangebietes ist der Planurkunde zu entnehmen. 


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3 VORGABEN ÜBERGEORDNETER PLANUNGSEBENEN 

3.1 Flächennutzungsplan 

Der wirksame Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Flammersfeld stellt den bereits 

durch bauliche Nutzung vorgeprägten Bereich als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung 

„Zeltplatz“ dar (siehe Ziffer 1). Im südöstlichen sowie nordwestlichen Teil ist eine Fläche 

für die Forstwirtschaft ausgewiesen (siehe Ziffer 2). Der entlang der nordöstlichen Geltungsbereichsgrenze 

verlaufende Flächenstreifen ist als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt 

(siehe Ziffer 3). 

2 

3 

1 

Abb.: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Flammersfeld mit Kennzeichnung 

der relevanten Darstellungen, Quelle Verbandsgemeinde Flammersfeld 

In den Ziffern 1 und 2 entspricht der Bebauungsplan hinsichtlich seiner Darstellungen dem 

Entwicklungsgebot des § 8 (2) BauGB. Lediglich in dem mit der Ziffer 3 gekennzeichneten 

Bereich ist eine von der Darstellung abweichende Nutzung vorgesehen. Statt einer Fläche 

für die Landwirtschaft ist eine bauliche Nutzung angedacht. 

In diesem Bereich ist eine Erweiterung des Sondergebietes in Form von Gebäuden für das 

Freizeitwohnen angedacht. Es sollen ca. 7.420 m² als Sondergebiet festgesetzt werden. 

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass diese Fläche nicht zu 100% für bauliche Zwecke genutzt 

wird. 


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Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung nachträglich anzupassen; ein formelles 

Änderungsverfahren ist gemäß den gesetzlichen Vorgaben des § 13a (2) Nr. 2 BauGB 

entbehrlich, da nach derzeitigem Kenntnisstand die geordnete städtebauliche Entwicklung 

der Ortsgemeinde durch die vorliegende Planung nicht beeinträchtigt wird. 

4 STÄDTEBAULICHE RAHMENBEDINGUNGEN 

4.1 Lage des Plangebietes 

Das Plangebiet liegt im nordwestlichen Teil des Siedlungskörpers von Obernau. Das Plangebiet 

hat sich auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans entlang des Gewässers 

III. Ordnung (Limbach) „fingerartig“ in die Landschaft entwickelt. 

Das Plangebiet weist eine Größe von ca. 4,3 ha auf. 

Plangebiet 

Abb.: Lage des Plangebietes, Quelle Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation, TK 25 

Die räumliche Abgrenzung des Plangebietes kann der Abbildung in Kapitel 2 entnommen 

werden. 

4.2 Verkehr 

Das Plangebiet ist über die Erschließungsstraße „In der Limbach“ erschlossen. Diese mündet 

in die B 256. Der Einmündungsbereich liegt innerhalb der Ortsdurchfahrtsgrenzen. 

Die innergebietliche Erschließung erfolgt ausschließlich über Privatstraßen. Das Rückgrat 

der inneren Erschließung bildet dabei die Wegeparzelle Nr. 92/2, die das Plangebiet aus 

südöstliche in nordwestliche Richtung durchquert. Diese Parzelle, die mittlerweile im Eigentum 

des Betreibers steht, ist die Verlängerung der o.a. Erschließungsstraße und weist eine 


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Breite von ca. 5 m auf. Ebenso übernimmt die Wegeparzelle Nr. 87 Erschließungsfunktion 

für die angedachte Erweiterungsfläche. Auch diese steht im Eigentum des Betreibers. 

Die grundsätzliche Befahrbarkeit der innergebietlichen Erschließungswege erfüllen mit Breiten 

> 3 m die Mindestanforderungen, die an eine Straße mit Erschließungsfunktion im Hinblick 

auf die Befahrbarkeit von Rettungsfahrzeugen gestellt werden. 

Entlang der südwestlichen Geltungsbereichsgrenze führt die Wirtschaftswegeparzelle Nr. 98. 

Im östlichen Teil grenzt die Wegeparzelle Nr. 85 an das Plangebiet. Diese werden durch die 

vorliegende Planung nicht tangiert und können die zugewiesene Erschließungsfunktion für 

die angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen uneingeschränkt wahrnehmen. 

4.3 Nutzung 

Umgebung 

Unmittelbar an das Plangebiet grenzen landwirtschaftliche Nutzflächen in Form von Ackerund 

Grünland an. 

Nordöstlich des Plangebietes liegt in „Plateaulage“ und einer Entfernung von ca. 175 m die 

landwirtschaftliche Hofstelle „Sonnenhof“. Aus planungsrechtlicher Sicht ist er als ein nach § 

35 (1) BauGB privilegierter Betrieb im Außenbereich einzustufen. Zum jetzigen Stand der 

Planung liegen keine Anhaltspunkte für einen Konflikt zwischen der landwirtschaftlichen Nutzung 

und dem Sondergebiet vor. 

Südlich befindet sich in einer Entfernung von rund 120 m die nächstgelegene Wohnbebauung. 

Diese bildet gleichzeitig den nordwestlichen Rand des Siedlungskörpers von Obernau. 

Am östlichen Siedlungsrand von Obernau ist – bereits in der Ortsgemeinde Neitersen gelegen 

- ein Gewerbebetrieb vorhanden. Die Entfernung zum Plangebiet beträgt ca. 370 m. 

Plangebiet 

Im südöstlichen Eingangsbereich des Plangebietes befindet sich das zentrale Verwaltungsgebäude 

einschließlich Schank- und Speisewirtschaft. Das Gebäude weist 2 Vollgeschosse 

auf. Die Traufhöhe liegt bei ca. 6 m und die Firsthöhe bei ca. 9 m. 

Bestandteil ist eine Außenterrasse sowie Flächen mit einem Angebot an Spiel- und Freizeiteinrichtungen 

(z.B. Boule-Bahn). In diesem Bereich befindet sich das ehemalige Schwimmbad, 

welches mittlerweile als naturnahe Teichanlage umgebaut wurde. Dieser Teich dient 

auch der Bereitstellung von Löschwasser im Bedarfsfall. 

Im Anschluss an den Eingangsbereich erstreckt sich auf einer Länge von ca. 380 m in nordwestliche 

Richtung das Gebiet für Freizeitwohnen. Die Breite des bebauten Bereichs beträgt 

rund 70 m und erfasst neben dem Bachtal auch die angrenzenden Hänge. 

Die Bebauung hat sich in Form einer Einzelhausbebauung entwickelt. Die Gebäude erreichen 

Grundflächen von bis zu 110 m². Sie sind in eingeschossiger Bauweise ausgeführt und 

haben Gebäudehöhen bis zu ca. 6 m. 

Bestandteil des Gebietes ist auch ein Lagerschuppen zwecks Unterstellung der für die Unterhaltung 

und Pflege des Gebietes notwendigen Gerätschaften. 

Mittig durch das Plangebiet verläuft der Limbach, ein Gewässer III. Ordnung. Wie aus dem 

beigefügten Lageplan mit Bestandsaufnahme des „Urzustandes“ zu ersehen ist, hat sich die 


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bauliche Entwicklung des Gebietes in Teilen ohne Rücksicht auf die wasserwirtschaftlichen 

Belange entwickelt. Insbesondere im grundsätzlich nach § 76 Landeswassergesetz freizuhaltenden 

Gewässerrandstreifen hatte sich die bauliche Entwicklung unmittelbar bis an das 

Gewässer vollzogen. Bei der baulichen Entwicklung wurden zudem brandschutzrechtliche 

Vorgaben nicht ausreichend berücksichtigt. 

Dies hat dazu geführt, dass zwischenzeitlich in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden 

ein Rückbau von nicht „gesetzeskonform“ errichteten baulichen Anlagen eingeleitet 

wurde. Ziel ist die Freihaltung eines ausreichend bemessenen Gewässerrandstreifens, der 

von jeglicher Bebauung freizuhalten ist. In diesem Zusammenhang wurden seitens des Eigentümers 

schon Maßnahmen für eine Renaturierung des Limbachs getroffen wie etwa die 

Beseitigung von Bachverrohrungen. Außerdem werden künftig die abstands- und brandschutzrechtlichen 

Belange berücksichtigt. 

Grundlage bildet das vom Ingenieurbüro IGEO, Oberlahr, ausgearbeitete Konzept. Im ersten 

Schritt wurde eine Bestandsvermessung durchgeführt, auf welches das Konzept aufbaut. 

Im Plangebiet sind verschiedene Gehölzbestände vorhanden, die für eine wirkungsvolle Einbindung 

in das Orts- und Landschaftsbild sorgen. Diese Gehölzbestände leisten einen wesentlichen 

Beitrag für die Kaschierung der Bebauung bzw. eine Einbindung des Plangebietes 

in das Orts- und Landschaftsbild. 


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Abb.: Plangebiet mit Darstellung des ursprünglichen Zustandes und vor Einleitung von Rückbaumaßnahmen, 

Quelle Ingenieurbüro IGEO 


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5 UMWELTRELEVANTE BELANGE 

5.1 Umweltrelevante Schutzgüter nach § 1 (6) Nr. 7 BauGB 

Es wurde für den vorliegenden Bebauungsplan eine Prüfung vorgenommen, inwieweit für die 

in § 1 (6) Nr. 7 BauGB und § 1a BauGB aufgelisteten Umweltbelange erhebliche Auswirkungen 

zu erwarten sind bzw. solche erhebliche Auswirkungen anzunehmen sind, die über das 

Maß des bisher zulässigen hinausgehen. 

Die nachfolgende Auflistung ist entsprechend dem Planungsstand und den vorliegenden Erkenntnissen 

als vorläufig zu betrachten. 

Nach Mitteilung und Auswertung möglicher umweltrelevanter Belange erfolgt die abschließende 

Bewertung. 

Baugesetzbuch Umweltbelang Voraussichtliche 

erhebliche Auswirkungen/Gegenstand 

der 

Umweltprüfung 

§ 1 (6) Nr. 7a Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, 

Boden, Wasser, Luft, Klima und das 

Wirkungsgefüge zwischen ihnen 

sowie die Landschaft und die biologische 

Vielfalt 

§ 1 (6) Nr. 7b Erhaltungsziele und der Schutzzweck 

der Gebiete von gemeinschaftlicher 

Bedeutung und der europäischen 

Vogelschutzgebiete im 

Sinn des Bundesnaturschutzgesetzes 

§ 1 (6) Nr. 7c Umweltbezogene Auswirkungen auf 

den Menschen und seine Gesundheit 

sowie die Bevölkerung insgesamt 

§ 1 (6) Nr. 7d Umweltbezogene Auswirkungen auf 

Kultur- und sonstige Sachgüter 

§ 1 (6) Nr. 7e Vermeidung von Emissionen sowie 

der sachgerechte Umgang mit Abfällen 

und Abwässern 

§ 1 (6) Nr. 7f Nutzung erneuerbarer Energien 

sowie die sparsame und effiziente 

Nutzung von Energie 

§ 1 (6) Nr. 7g Darstellung von Landschaftsplänen 

sowie von sonstigen Plänen, insbesondere 

des wasser-, Abfall- und 

Immissionsrechtes 


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Prüfmethode und Detaillierungsgrad 

ja u.a. artenschutzrechtlichePotenzialanalyse 

und landespflegerischeKurzstellungnahme 

nein --- 

nein --- 

nein --- 

nein --- 

nein --- 

nein --- 

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Begründung 

§ 1 (6) Nr. 7h Erhaltung der bestehenden Luftqualität 

in Gebieten, in denen die durch 

Rechtsverordnung zur Erfüllung von 

bindenden Beschlüssen der europäischen 

Gemeinschaft festgelegten 

Immissionsgrenzwerte nicht 

überschritten werden 

§ 1 (6) Nr. 7i Wechselwirkungen zwischen den 

einzelnen Belangen des Umweltschutzes 

nach den Buchstaben a, c 

und d 

§ 1a (2) Zusätzliche Inanspruchnahme von 

Flächen für bauliche Nutzungen, 

zusätzliche Bodenversiegelungen, 

Umnutzung von landwirtschaftlichen, 

als Wald oder für Wohnzwecke 

genutzten Flächen 

§ 1a (3) Zusätzliche Eingriffe in Natur und 

Landschaft 


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nein --- 

nein --- 

ja 

grundsätzlich gilt § 

13 a (2) Nr. 4 BauGB 

ja grundsätzlich gilt § 

13 a (2) Nr. 4 BauGB 

Mit der angedachten Planung werden die Naturraumpotenziale der betroffenen Flächen beeinflusst. 

Im Folgenden wird das Beeinträchtigungsrisiko und die möglichen Minimierungsund 

Kompensationsmaßnahmen für die Naturraumpotenziale dargestellt. 

Arten und Biotope 

Innerhalb des Plangebiets besteht aufgrund der anthropogenen Störungen (Verdichtung, 

Versieglung, Pflanzauswahl, Bewegungsunruhe) eine erhebliche und nachhaltige Beeinträchtigung, 

die nur eine geringe Qualität für faunistische Arten im Plangebiet selbst, und eine 

mittlere Qualität im mit Gehölzen bestandenen Randbereich aufweist. Insbesondere im 

Randbereich wurden die o.g. Arten aufgenommen, so dass davon auszugehen ist, dass diese 

zumindest als Teillebensraum genutzt werden. 

Die Schutzbedürftigkeit im Plangebiet wird daher als gering eingestuft, jedoch mit einer ansteigenden 

Tendenz, je weiter man sich von den Störungsquellen entfernt. 

Schutzbedürftigkeit: gering 

Landschaftsbild 

Die Landschaftsbildbetrachtung, die nicht nur auf den eigentlichen Planungsraum begrenzt 

werden darf, ist als typisch ländlich zu bezeichnen. Dominierend sind die landwirtschaftlich 

intensiv genutzten Offenlandflächen neben zusammenhängenden Waldkomplexen und 

Baum- und Strauchhecken, entlang von Wirtschaftwegen und Gewässern (vgl. Abb. 24). Die 

Besonderheit des Planungsraums für die Bewertung des Landschaftsbildes ist dadurch begründet, 

dass das Areal zum einen nahezu durch eine zusammenhängenden Gehölzkomplex 

eingebunden, sich zum anderen in einem Tal befindet, das erst aus unmittelbarer Nähe 

eingesehen werden kann. Somit sind die Störfaktoren mit Bezug auf die Marko- und Mesoebene 

nicht, bzw. nur teilweise einseh- bzw. wahrnehmbar. Der Erholungssuchende, der 

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Begründung 

den Talraum des Plangebietes nicht betritt, wird von dem Campingplatz, auch aus der näheren 

Umgebung, aufgrund der vorhandenen Reliefenergie keine, bzw. lediglich eine geringe 

Notiz nehmen und daher nicht als störend empfinden. 

Durch die gegebene Einbindung des Planungsraums, in Verbindung mit den topografischen 

Gegebenheiten, ist die Schutzbedürftigkeit als geringwertig (Mikroebene), gering bis mittel 

(Mesoebene) mittel (Markoebene) einzustufen. 

Schutzbedürftigkeit: gering - mittel 

Abb.: Landschaftsbild geprägt durch überwiegend ländliche Strukturen 

Boden 

Da Boden grundsätzlich nicht vermehrbar ist, wird diesem Schutzgut ein hoher Stellenwert 

eingeräumt. 

Das gesamte Plangebiet ist durch erhebliche Verdichtungen, Versiegungen und Bodenaustausch 

geprägt. Dadurch sind die Bodenfunktionen tlw. völlig zerstört. Wegen der hohen Flächeninanspruchnahme 

wird die Schutzbedürftigkeit als geringwertig eingestuft. 


Klima 

Mikro- oder mesoklimatische Veränderungen sind durch die geplanten Änderungen im bereits 

stark beeinträchtigten Gebiet nicht zu erwarten 



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Begründung 

Wasser 

Im gesamten Plangebiet ist das Gewässer und dessen Randbereich tlw. erheblich beeinträchtigt 

(Begradigung, künstliche Uferbefestigungen). Die Schutzbedürftigkeit des Gewässers 

wird aufgrund fehlender schädlicher Einträge durch die Landwirtschaft und trotz der unterschiedlichen 

Uferbefestigungen als gering - mittelwertig eingestuft. Eine Steigerung der 

Schutzbedürftigkeit des Gewässers sowie dessen Randbereiche sind durch ein Freihalten 

von Bebauungen zu realisieren. 

Schutzbedürftigkeit: gering - mittel 

Zusammenfassende Bewertung 

Insgesamt wird den Schutzgütern eine geringe bis mittlere Bedeutung beigemessen. Dies ist 

auf die bestehenden und z.T. erheblichen Störungen und Nutzungen im Plangebiet zurückzuführen. 

Neben dem hohen Verdichtungs- und Versieglungsgrad im Plangebiet wird auf die 

randliche Eingrünung, die in Teilen durch naturnahe und standorttypische Pflanzen zu erhöhen 

ist, in Verbindung mit der Talsituation verwiesen, die insbesondere für Erholungssuchende 

eine effiziente Abschirmung darstellt. Darüber hinaus stellt eine naturnahe randliche 

Eingrünung, neben dem Schutz des Landschaftsbildes auch Teillebensräume dar, die zu einer 

Qualitätssteigerung für faunistische Arten führen können. 

Somit kann flächenübergreifend davon ausgegangen werden, dass für das Schutzgut Arten 

und Biotope, eine hohe Biotopstrukturqualität erreichbar ist, wenn standorttypische und heimische 

Pflanzen zur randlichen aber auch zur inneren Begrünung herangezogen werden. 

Gleichzeitig ist durch den Rückbau von Uferbefestigungen von einer Steigerung des Schutzgutes 

Wasser auszugehen. Eine Verbesserung des Schutzgutes Boden sowie des Klimas ist 

kaum zu erreichen, da sich die Flächeninanspruchnahme (Wärmeinseln) nur marginal reduzieren 

lässt, sodass sich die Beeinträchtigung der Schutzgüter lediglich minimal verändern 

wird. 

Der Standort ist gerade wegen der bereits vorhandenen Beeinträchtigung für die Planung 

geeignet. Durch die Bebauung sind keine erheblichen und nachhaltigen Einschränkungen 

der Erholungsfunktion abzuleiten. 

Weitergehende Einzelheiten können der Landespflegerischen Kurzstellungnahme des Planungsbüros 

Valerius entnommen werden, welche der Begründung als Anlage beigefügt ist. 

5.2 Artenschutzrelevante Belange 

Alle vorkommenden Vogelarten zählen zu den häufigen mitteleuropäischen Brutvögeln, die 

gern und häufig baumbestandene Lebensräume in der mittelbaren und unmittelbaren Nähe 

von Siedlungsbereichen bewohnen und insgesamt als wenig störungsanfällig einzustufen 

sind. Eine Ausnahme bildet der Grünspecht - als Grund für die bundesweite negative Entwicklung 

wird vor allem der Verlust geeigneter Lebensräume in Form von offenen und strukturreichen 

Gebieten angesehen. 

Die avifaunistischen Erhebungen lassen die Aussage zu, dass durch die geplante Veränderung 

in bereits anthropogen erheblich beeinflusstem Gebiet, keine erheblichen und nachhaltigen 

Beeinträchtigungen für avifaunistische Arten zu erwarten sind, da sie trotz der vorhandenen 

Störungen im Plangebiet, überwiegend im Randbereich des Plangebietes aufgenom- 


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Begründung 

men wurden. Bei der Bestandsaufnahme wurden im Eingriffsraum weder Nester noch Relikte 

von Nestern festgestellt. 

Dennoch wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass durch die Änderung der 

Vegetation, indem standorttypische Arten angesiedelt werden, langfristig verbesserte Biotopstrukturen 

geschaffen und damit die Lebensbedingungen für avifaunistische Arten zu Verbesserungen 

führen werden, da durch die standorttypische Landschaftsgestaltung neue 

Strukturen geschaffen werden, indem sich andere Arten (z.B. Insekten) ansiedeln werden. 

Für alle Arten ist im Hinblick auf Änderungen ein orts- und zeitnahes Ausweichen in benachbarte 

Lebensräume gegeben. Die vorhabenspezifische Betroffenheit ist aufgrund des Zustands 

im Plangebiet als gering einzustufen. 

Insgesamt ist durch die Planung nicht von einer nennenswerten Beeinträchtigung avifaunistischer 

Arten auszugehen. Durch die kleinflächigen Eingriffe, innerhalb positiv veränderbarer 

und naturnah zu gestaltende Freiräume, kann davon ausgegangen werden, dass weder lokale 

Populationen noch Brut- oder notwendige Nahrungshabitate erheblich und nachhaltig 

beeinträchtigt werden. 

Aus den o.a. Kartierungsergebnissen ist eine Betroffenheit avifaunistischer Arten für den 

Planungsraum nicht abzuleiten. 

Zusammenfassung 

Es ist festzuhalten, dass im Planungsraum keine avifaunistischen Brut- und Nahrungshabitate 

(Orte, an dem sich die Tiere nicht nur vorübergehend niederlassen, sondern den artspezifischen 

Ansprüchen genügende und störungsfreie Aufenthalte ermöglichen) vorhanden sind, 

die den Schluss zulassen, dass im Falle einer Bebauung lokale Populationen zerstört oder 

erheblich und nachhaltig beeinträchtigt werden. 

Es ist davon auszugehen, dass durch eine naturnahe Gestaltung der Campingplatzanlage, 

insbesondere im Bereich des Gewässers und einer vermehrten Verwendung von heimischen 

und standorttypischen Gehölzen, effiziente Habitate geschaffen werden können. 

Alle Arten können während der Baumaßnahme in den unmittelbar angrenzenden Biotopstrukturen 

vergleichbare oder bessere Biotopqualitäten vorfinden, so dass keine erhebliche 

Beeinträchtigung potentiell betroffener Arten abzuleiten ist. Die vorhabenspezifische Betroffenheit 

ist als gering einzustufen. 

Aus landschaftsplanerischer Sicht führt die geplante Bebauung zu keinerlei negativen Auswirkung 

faunistischer Arten, daher steht ihr aus artenschutzrechtlichen Gründen nichts entgegen. 

Im Fazit kann festgehalten werden, dass durch die Umsetzung der Planung keine artenschutzrechtlichen 

Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG festgestellt werden können. 

Eine zusätzliche artenschutzrechtliche Prüfung ist mit Bezug auf die o.g. Angaben nicht notwendig. 


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Deutscher 

Artname 

Wissenschaftlicher 

Artname 

Gefährdung 

Rote Liste 

R- 

P 

BRD 

V 

Sch 

R 

Status 


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Bemerkungen 

Hänfling Carduelis cannabina - - - NG Offene Kulturlandschaften mit Hecken 

und Gehölzen 

Schwanzmeise Aegithalos caudatus - - - NG Bei der Nahrungssuche beobachtet 

Mäusebussard Buteo buteo - - - NG ÜBERFLIEGEND BEOBACHTET 

Stieglitz Carduelis carduelis - - - NG Hecken und Gärten 

Grünling Carduelis chloris - - - BV An Waldrändern, in Hecken und in 

Gärten 

Ringeltaube Columba palumbus - - - NG Als Nahrungsgast beobachtet 

Rabenkrähe Corvus corone corone 

- - - NG Bei der Nahrungssuche beobachtet 

Goldammer Emberiza citrinella - - - NG In offenen Kulturlandschaften, brütet 

in Hecken und Feldgehölzen 

Rotkehlchen Erithacus rubecula - - - BV Wälder, Gebüsche, Gärten mit 

Baum-bestand 

Eichelhäher Garrulus glandarius 

- - - NG Häufiger Nahrungsgast 

Rotmilan Milvus milvus 3 - I NG Im Bereich überfliegend 

Bachstelze Motacilla alba - - - Bv Brütet u. a. als Kulturfolger in Dörfern 

Blaumeise Parus caeruleus - - - BV Hecken, Gebüsche, Mischwälder, 

Gär-ten 

Kohlmeise Parus major - - - BV Wälder, Gebüsche, Gärten 

Haussperling Passer domesticus - - - NG Bei der Nahrungssuche beobachtet 

Zilpzalp Phylloscopus collybita 

- - - BV Wälder, Feldgehölze und Gärten 

Fitis Phylloscopus trochilus 

- - - BV Gebüsche und Gärten 

Elster Pica pica - - - NG Bei der Nahrungssuche beobachtet 

Grünspecht Picus viridis 3 V - NG Im Randbereich des UntersuchungsgebietesHeckenbraunelle 

Prunella modularis - - - BV dichtem Gebüsch 

Zaunkönig Troglodytes troglodytes 

- - - BV In Gebüschen 

Amsel Turdus merula - - - BV Gebüsche, Obstwiesen, Gärten 

Liste der im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen Vogelarten mit Angaben zu ihren Vorkommen im Untersuchungsgebiet. Die 

Gefährdungsangaben richten sich nach Braun et al. (1992) und BfN (1998). 

Folgende Abkürzungen werden verwendet: 

3 = gefährdet nach Roter Liste Bv = Brutverdacht 

V = Arten der Vorwarnliste BV = Brutvogel 

VSchR = Art (Anhang I) der EU Vogelschutzrichtlinie NG = Nahrungsgast 

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6 RECHTSVERBINDLICHER BEBAUUNGSPLAN SONDERGEBIET „IN DER 

LIMBACH“ 

Der Bebauungsplan Sondergebiet „In der Limbach“ ist am 17.12.1976 durch den Ortsgemeinderat 

als Satzung beschlossen und durch die Kreisverwaltung Altenkirchen genehmigt 

worden. Die Bekanntmachung ist am 01.04.1993 erfolgt. 

Der Bebauungsplan weist eine Gesamtgröße von ca. 22.711 m² auf. Die Flächenanteile stellen 

sich wie folgt dar: 

Fläche Größe in m² Angabe in % 

Sondergebiet 

davon Baufläche 

6.247 

2.223 


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27,5 

9,8 (Gesamtfläche) 

Verkehrsfläche 3.019 13,3 

Grünfläche („Wald“) 854 3,8 

Grünfläche „Zeltplatz“ 12.591 55,4 

gesamt 22.711 100 

Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung 

„Wochenendhausgebiet“ fest. Zum Maß der baulichen Nutzung trifft der Bebauungsplan 

folgende Festsetzungen: 

1. Zahl der Vollgeschosse Z = I 

2. Geschoßflächenzahl = 0,2 

3. Grundflächenzahl = 0,2 

Zwecks Steuerung der baulichen Entwicklung weist der Bebauungsplan überbaubare Grundstücksflächen 

aus. Diese befinden sich nördlich der Wegeparzelle Nr. 92/2. Zwischen den 

überbaubaren Bereichen sind Grünflächen zwecks Unterbrechung der Bebauung vorgesehen. 

Weiterhin war gemäß den Vorgaben des Bebauungsplans im südöstlichen Bereich der Parzelle 

Nr. 96 eine Bebauung möglich. 

Zwecks Sicherstellung der Erschließung setzt der Bebauungsplan Verkehrsflächen fest. Die 

o.a. Wegeparzelle ist mit einer Breite von 5 festgesetzt worden. Weiterhin ist eine Schleifenstichstraße 

für die Erschließung der im Bereich der Parzelle Nr. 96 gelegenen überbaubaren 

Flächen in einer Breite von 4,5 m festgesetzt. 

Die private Grünfläche ist mit der Zweckbestimmung „Zeltplatz“ festgesetzt. 

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7 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 

7.1 Art der baulichen Nutzung 

Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung ein Sondergebiet nach § 10 (2) 

BauNVO fest. Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass das Plangebiet der Erholung dient. 

Bei der Festlegung der Zweckbestimmung sind die in Kapitel 1 beschriebenen Planungsziele 

nach planungsrechtlicher Absicherung des Bestandes sowie der (tlw.) Neuordnung des Betriebs 

ebenso zu berücksichtigen wie die in Kapitel 4.3 dargelegte Erweiterung. 

Die durchgeführte Bestandsaufnahme hat gezeigt, dass sowohl die vorhandene Bebauung 

hinsichtlich ihres Umfangs (Maß der baulichen Nutzung) wie auch die Planungsabsicht des 

Eigentümers nicht mit den Merkmalen eines der in § 10 (1) BauNVO (beispielhaft) aufgeführten 

Gebiete übereinstimmen. 

Das Sondergebiet wird daher mit der Zweckbestimmung „Freizeitwohnen“ festgesetzt. In Ergänzung 

hierzu erfolgt die Klarstellung, dass das Gebiet vorwiegend dem zeitlich begrenzten 

Aufenthalt zum Zweck der Erholung dient. 

Die Erholungsfunktion kann in stationären und mobilen Einrichtungen (in Form von Mobilheimen, 

nicht motorisierten Wohnfahrzeugen [Wohnanhänger, Klappanhänger] und Containern) 

stattfinden. Allerdings sind mobile Unterkünfte in Form von Zelten und motorisierten 

Wohnfahrzeugen nicht zulässig. Mit dem Begriff „motorisierte Wohnfahrzeuge“ werden solche 

Freizeitwohneinrichtungen erfasst, die ortsveränderlich sind und jederzeit zum Verkehr 

auf öffentlichen Straßen zugelassen werden können (z.B. Wohnmobile). 

Mit der Zweckbestimmung und insbesondere der Einschränkung der mobilen Einrichtungen 

soll die Entstehung eines Gebietes mit Campingplatzcharakter unterbunden werden. Insbesondere 

sollen touristische Formen des „Kurzzeit-Tourismus mit einem ständig wechselnden 

Personenkreis vermieden werden. 

Die im Plangebiet gelegenen Flächen verbleiben im Eigentum des Betreibers. Die Standplätze 

werden (langfristig), aber zeitlich begrenzt an die Nutzer vergeben. Ein erwerbwirtschaftlicher 

Ertrag aus der Führung der Freizeitwohnanlage für den jeweiligen Betreiber ist zulässig. 

Zulässig sind auch Anlagen und Einrichtungen, die der Versorgung des Gebietes dienen sowie 

Anlagen für Sport und Spiel, die der Freizeitgestaltung der Bewohner des Gebietes dienen. 

Untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen sind ebenfalls zulässig. 

Auf diese Weise werden die planungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für die dem 

Gebiet dienenden Infrastruktureinrichtungen geschaffen. 

Hiervon erfasst sind neben den Baugebiets(neben)anlagen, die zur Normalausstattung eines 

Freizeitwohngebietes gehören, auch eher „ungewöhnliche“ Zubehöranlagen wie etwa ein 

Laden zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes oder Räume und Gebäude 

für freie Berufe i.S. des § 13 BauNVO des Wellness-, Heil- und Gesundheitswesens, 

sofern sie im räumlich- funktionalen Zusammenhang zur Hauptnutzung stehen und dieser 

dienen. Mit der Zulässigkeit diverser Zubehöranlagen wird die Möglichkeit für die Bereitstellung 

eines attraktiven Angebotsspektrums geschaffen. 

Das Plangebiet ist hinsichtlich der Zulässigkeit von Anlagen und Einrichtungen in das Teilgebiet 

„SO 1“ und „SO 2“ gegliedert. Während im Teilgebiet „SO 1“ schwerpunktmäßig die ad- 


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ministrativen Einrichtungen sowie der Versorgungseinrichtungen untergebracht werden, 

dient im Teilgebiet „SO 2“ dem Freizeitwohnen. 

7.2 Maß der baulichen Nutzung 

Zum Maß der baulichen Nutzung werden im vorliegenden Bebauungsplan folgende Festsetzungen 

getroffen: 

Festlegung der Zahl der Vollgeschosse, 

Grundflächenzahl GRZ = 0,6, 

Grundfläche der Freizeitwohngebäude 

Steuerung der Höhe baulicher Anlagen. 

Bei der Festlegung der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse wird die in Kapitel 6.1 angeführte 

Differenzierung in die Teilgebiete „SO 1“ und „SO 2“ aufgegriffen. Die Festsetzung 

orientiert sich einerseits an den Vorgaben aus dem Bestand sowie an der künftigen Nutzungsverteilung 

im Plangebiet. So ist für die Freizeitwohngebäude die Zahl der Vollgeschosse 

mit Z = I festgesetzt. In Verbindung mit der Steuerung der Höhe baulicher Anlagen soll 

neben der baulichen Ausnutzbarkeit entsprechend dem Gebietscharakter eines Freizeitwohngebietes 

auch ein Beitrag zur Einbindung in das Landschaftsbild geleistet werden. Im 

Teilgebiet „SO 1“ ist das II-geschossige Betriebsgebäude (Gaststätte, „Verwaltung“) vorhanden. 

Bei der Festsetzung der Grundflächenzahl ist im vorliegenden Planungsfall der hohe Anteil 

der festgesetzten (privaten) Grünfläche zu berücksichtigen. So weist diese Fläche mit einer 

Größe von ca. 13.271 m² einen Anteil von rund 31% an der Gesamtfläche (ca. 43.100 m²) 

auf, die bei der Ermittlung der Grundfläche nicht zu berücksichtigen sind. Gemäß § 19 (2) 

BauNVO ist die zulässige Grundfläche der nach § 19 (1) BauNVO errechnete Anteil des 

Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Demnach sind öffentliche 

Erschließungsflächen sowie private und öffentliche Grünflächen bei der Wertermittlung 

nicht einbezogen. 

Die im Plangebiet vorhandenen privaten Verkehrsflächen sind bei der zu überbauenden Fläche 

jedoch zu berücksichtigen. Die derzeit bestehenden Verkehrsflächen haben einen Flächenanteil 

von immerhin ca. 4.220 m² (= ca. 9,8% an der Gesamtfläche). 

Unter Berücksichtigung der festgesetzten Grundflächenzahl von jeweils 0,6 ergibt sich eine 

Grundfläche von rund 17.898 m², auf dem die i.S. des § 19 (2) BauNVO anrechenbaren baulichen 

Anlagen errichtet werden dürfen. Zieht man hiervon die auf die Grundfläche anzurechnenden 

privaten Verkehrsflächen ab, so verbleibt ein Flächenanteil von rund 13.668 m² 

auf denen bauliche Anlagen für das Freizeitwohnen einschließlich der privaten Verkehrsflächen 

errichtet werden dürfen. 


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Plangebietsgröße gesamt ca. 43.100 m² 

Anteil private Grünfläche ca. 13.271 m² 

Maßgeblicher Wert für die 

Ermittlung der Grundfläche 

ca. 29.829 m² 

Grundflächenzahl GRZ GRZ = 0,6 

Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche 

ca. 17.898 m² 

Anteil private Verkehrsfläche Bestand ca. 4.220 m² 

„verbleibende Fläche“ für die Errichtung 

baulicher Anlagen 

ca. 13.668 m² 

In Ergänzung zur Festsetzung der Grundflächenzahl wird für die Freizeitwohngebäude eine 

Grundfläche von maximal 120 m² festgesetzt. 

Die festgesetzte Grundflächenzahl darf durch die in § 19 (4) Nr. 1 genannten Anlagen und 

Einrichtungen grundsätzlich nicht überschritten werden. 

Um dem ökologischen Grundgedanken nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden 

sowie der Minimierung von Auswirkungen für die Schutzgüter Wasser und Boden gerecht 

werden zu können wird geregelt, dass die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und 

Zufahrten sowie Nebenanlagen nicht auf die Grundflächenzahl angerechnet werden können, 

wenn die nachfolgenden Anforderungen an die aufgeführten Anlagen und Einrichtungen erfüllt 

sind: 

Garagen, deren Überdachung flächendeckend begrünt ist, 

Stellplätzen und Zufahrten zu Stellplätzen/Garagen, die mit wasserdurchlässigen Materialien 

befestigt sind, 

Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO, deren Überdachung flächendeckend 

begrünt ist sowie 

unterirdisch erstellten baulichen Anlagen, die flächendeckend begrünt werden 

Mit der Steuerung der Höhenentwicklung strebt die Ortsgemeinde eine Einbindung in das 

Orts- und Landschaftsbild sowie eine funktionsgerechte Bebauung an. Bei der Festsetzung 

der Höhe baulicher Anlagen wird sich ebenso wie bei der Regelung zur Zahl der Vollgeschosse 

an den Vorgaben aus der Bestandsbebauung orientiert. 

7.3 Überbaubare Grundstücksflächen 

Grundsätzlich können in einem Bebauungsplan zwecks Steuerung der Bebauung durch 

Baugrenzen und/ oder Baulinien überbaubare Grundstücksflächen festgelegt werden. Die 

Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche trägt zu einer Steuerung bzw. Konzentration 

der Bebauung auf bestimmte Grundstücksteile bei. 


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Begründung 

Im vorliegenden Bebauungsplan sind durch die Festsetzung von privaten Verkehrsflächen, 

privaten Grünflächen sowie Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Hecken und Sträuchern 

nach § 9 (1) Nr. 25a BauGB bereits Flächen bestimmt worden, auf denen eine Bebauung 

ausgeschlossen ist. Eine weitere Konkretisierung zur Steuerung der Bebauung bedarf es 

nicht. Zum einen ist der überwiegende Teil des Plangebietes bereits bebaut und zum anderen 

bieten die bestehenden landesrechtlichen Regelungen (Landesbauordnung, Nachbarrecht) 

für den vorliegenden Planungsfall eine aus städtebaulicher Sicht ausreichende Steuerungsmöglichkeit. 

Zudem ermöglicht der Verzicht auf eine „konkrete“ Verortung der überbaubaren 

Grundstücksflächen dem Betreiber eine gewisse Flexibilität bei der Ausbildung der 

Standplätze unter Berücksichtigung „standortspezifischer“ Besonderheiten (z.B. Topographie). 

Mit dem Verzicht auf die Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen erhält der vorliegende 

Plan den Charakter eines einfachen Bebauungsplans i.S. des § 30 (3) BauGB. 

7.4 Private Grünflächen 

Die im Plangebiet vorhandenen Gehölzstrukturen haben eine hohe Bedeutung für die Einbindung 

des Plangebietes in das Landschaftsbild und Gliederung des Plangebietes, für Natur 

und Landschaft sowie die Umsetzung wasserökologischer Planungsziele. 

Aus diesem Grund werden die betroffenen Flächenteile als private Grünfläche mit entsprechender 

Zweckbestimmung festgesetzt. Dabei wird differenziert zwischen: 

a) Private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Gebietsgrün mit Baumbestand“ nach 

§ 9 (1) Nr. 15 BauGB sowie die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 

Bepflanzungen nach § 9 (1) Nr. 25b BauGB 

Die privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Gebietsgrün mit Baumbestand“ dienen 

der dauerhaften Erhaltung des Baumbestandes einschließlich der Hecken und Sträucher 

sowie der Gliederung des Plangebietes. Im Bedarfsfall sind sie zu ersetzen. 

Bauliche Anlagen sind unzulässig. 

b) Private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Gewässerrandstreifen“ nach § 9 (1) 

Nr. 15 BauGB 

Die private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerrandstreifen“ ist beidseits der 

Ufer als jeweils mindestens 5 m breiter Grünflächenstreifen auszubilden. Der Gewässerrandstreifen 

ist der natürlichen Gewässerentwicklung zu überlassen. Innerhalb des Gewässerrandstreifens 

noch vorhandene bauliche Anlagen sind zu entfernen. 

Ebenso sind die im Bereich des Gewässers III. Ordnung vorhandenen Verrohrungen und 

künstlichen Uferbefestigungen zu entfernen. 

Bauliche Anlagen in Form von Brückenbauwerken zur Querung des Baches sind zulässig. 


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Begründung 

c) Private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Teich und Spielflächen“ nach § 9 (1) 

Nr. 15 BauGB 

Innerhalb der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Teich und Spielflächen“ sind 

gestaltete Teiche sowie Anlagen und Einrichtungen für Spiel und Erholung zulässig. Bauliche 

Anlagen, die im räumlich-funktionalen Zusammenhang zur Zweckbestimmung stehen, sind 

zulässig. 

7.5 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und 

Landschaft 

Die Festsetzung, wonach für die Befestigung von Stellplätzen, Hofflächen wasserdurchlässige 

Oberflächenmaterialien u.ä. zu verwenden sind, wurde aus wasserökologischen Gesichtspunkten 

aufgenommen. Sie regelt die wasserdurchlässige Befestigung von offenen 

Stellplätzen sowie Zufahrten, Hofflächen usw.. Diese sollen mit versickerungsfähigem Material 

wie wassergebundene Decke, Rasenfugenpflaster, wasserdurchlässiges Pflaster, Rasengittersteine, 

Schotterrasen und vergleichbare Materialien befestigt werden. 

Damit wird für das Schutzgut Wasser gegenüber einer „Vollversiegelung“ eine positivere 

Wirkung erzielt, da eine - wenn auch reduzierte Oberflächenwasserversickerung - stattfinden 

kann. 

7.6 Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

Entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenzen der im Erweiterungsberiech gelegenen Flächen 

(= Gemarkung Obernau, Flur 2, Flurstück Nr. 91) ist eine Fläche zum Anpflanzen von 

Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Es ist eine Baumhecke aus 

standorttypischen Gehölzen anzupflanzen. 

Mit dieser Regelung wird eine Einbindung in das Landschaftsbild angestrebt. Weiterhin erfolgt 

aus ökologischer Sicht eine Verbindung mit den im Bebauungsplan festgesetzten privaten 

Grünflächen. 

7.7 Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

Entlang der rückwärtigen bzw. seitlichen Grenzen der bereits für bauliche Zwecke genutzten 

Parzelle Gemarkung Obernau, Flur 2, Flurstück Nr. 96 haben sich erhaltenswerte Gehölzstrukturen 

entwickelt. Diese bewirken u.a. eine Abschirmung bzw. Kaschierung der Bebauung 

zur freien Landschaft hin. Analog zum Pflanzgebot auf der Parzelle Nr. 91 ist die Erhaltung 

der heckenartigen Gehölzstruktur sowohl aus Gründen der Einbindung in das Landschaftsbild 

als auch aus ökologischer Sicht zur Vervollständigung der Grünstruktur im Plangebiet 

von Bedeutung. 


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8 BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 

Einen wesentlichen Beitrag für die Einbindung des Plangebietes in das Ortsbild leisten 

grundsätzlich die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen, die der Regelung gestalterischer 

Inhalte dienen. 

Ein Regelungserfordernis wurde im vorliegenden Fall lediglich für die Dachgestaltung gesehen. 

Wesentliches Ziel der Gestaltungsfestsetzungen ist eine Einbindung des Plangebietes 

in das Orts- und Landschaftsbild. 

Für die Festsetzung tiefer gehender Gestaltungsvorschriften wurde wegen einer fehlenden 

Rechtfertigung bzw. eines begründbaren Gestaltungskonzeptes eine „planerische Zurückhaltung“ 

ausgeübt, was jedoch keine „völlige Gestaltungsfreiheit“ bedeutet. 

In diesem Zusammenhang ist auf § 5 LBauO „Gestaltung“ zu verweisen. Demnach müssen 

bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen nach Form, Maßstab, Verhältnis 

der Baumassen und Bauteile zueinander, Werkstoff und Farbe so gestaltet sein, dass sie 

nicht verunstaltet wirken. Zudem sind bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen 

mit ihrer Umgebung so in Einklang zu bringen, dass sie das Straßen-, Orts- oder 

Landschaftsbild nicht verunstalten oder deren beabsichtigte Gestaltung nicht stören. Auf die 

erhaltenswerten Eigenarten der Umgebung ist Rücksicht zu nehmen. 

9 AUSFÜHRUNGEN ZUR TECHNISCHEN INFRASTRUKTUR 

9.1 Wasserversorgung 

Die ausreichende Wasserversorgung (Trink- und Löschwasser) kann nach derzeitigem 

Kenntnisstand durch den Anschluss an das örtliche Netz sichergestellt werden. 

9.2 Abwasserbeseitigung 

Das anfallende Schmutzwasser wird in die vorhandene öffentliche Abwasserleitung angeschlossen. 

Das Niederschlagswasser soll entsprechend den Vorgaben des Landeswassergesetzes im 

Plangebiet verwertet werden. 

9.3 Stromversorgung 

Die Versorgung des Plangebiets mit Strom kann durch die Erweiterung des örtlichen Netzes 

sichergestellt werden. 


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10 STATISTIK 

Die Statistik stellt sich wie folgt dar: 

11 BODENORDNUNG 

Im Bebauungsplangebiet werden keine bodenordnerische Maßnahmen notwendig. Der Investor 

ist Eigentümer der im Plangebiet gelegenen Flächenteile. 

ANLAGEN 

Größe 

Sondergebiet (davon 

Verkehrsfläche) 

Private Grünflächen 

m² (ca. Angabe) % 

43.100 100 

29829 

(4.220) 

69,2 

13.271 30,8 

1. Landschaftspflegerische Kurzstellungnahme zur 1. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans 

Sondergebiet „In der Limbach“ der Ortsgemeinde Obernau, Planungsbüro 

Valerius, Dorseler Mühle, 53533 Dorsel, Stand April 2012 


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BAULEITPLANUNG - Verbandsgemeinde Flammersfeld

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