Wachtberg-Mitte - Vorentwurf (Erläuterungen des ...

Wachtberg Mitte
Städtebaulicher Vorentwurf
(Bebauungsplan Nr. 02 - 15 „Wachtberg Mitte“, Berkum)
Fielker · Rudawski · Architekten · Ingenieure
Erläuterung zum Vorentwurf B-Plan Nr. 02-15 „Wachtberg Mitte“ in Wachtberg-Berkum
1. Lage des Plangebiets
Das Plangebiet liegt im Südwesten des Gemeindeteils Berkum der Gemeinde Wachtberg am Wachtbergring
zwischen dem Siedlungsgebiet Rondo und dem Einkaufszentrum Wachtberg.
2. Geltungsbereich
Das Plangebiet hat eine Fläche von ca. 3,85 ha. Es wird begrenzt im Südwesten durch den Wachtbergring
(K 58), im Südosten durch die Rathausstraße (L123), im Nordosten durch die Straße Alte
Molkerei und den öffentlichen Grünflächen in deren direkter Verlängerung sowie im Nordwesten durch
die freie Feldflur parallel zur Straße Am Brunnengarten in einem Abstand von ca. 40 m.
Der Geltungsbereich wurde mit dem Aufstellungsbeschluss vom 03. Mai 2011 durch den Rat der
Gemeinde Wachtberg festgelegt. Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich im Besitz verschiedener
Eigentümer.
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3. Vorhandene Situation
Im Plangebiet befinden sich der zentrale Omnibusbahnhof, ein Parkplatz mit 19 Stellplätzen, ein
Gewerbebetrieb, eine Obst- und Gemüseverkaufshalle, unbewirtschaftete und bewirtschaftete landwirtschaftliche
Nutzflächen. Das Plangebiet besitzt eine geringe Hangneigung mit einer Höhendifferenz
von ca. 2,00 m in NW – SO Richtung und von ca. 5,50 m in SW – NO Richtung. Im Plangebiet
stehen vereinzelt erhaltenswerte Laubbäume.
4. Planungsrecht
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Wachtberg ist die südwestliche Teilfläche als Dorfgebietsfläche
(MD), die nordwestliche Teilfläche als gemischte Baufläche (M), die dazwischen liegende Teilfläche
als Gemeinbedarfsfläche und die nordöstliche Teilfläche als Wohnbaufläche (W) ausgewiesen.
Der zentrale Omnibusbahnhof soll im Planungsgebiet innerhalb des bisher als Gemeinbedarfsfläche
dargestellten Bereiches verlegt werden. Der Flächennutzungsplan soll, wie am 29. März 2011
durch die Gemeinde Wachtberg beschlossen, im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB mit der
41. Änderung des Flächennutzungsplans angepasst werden. Mit der geplanten Neuaufstellung des
Flächennutzungsplans werden die notwendigen Anpassungen erfasst, so dass sich die 41. Änderung
des Flächennutzungsplans erübrigt.
Für alle im Geltungsbereich liegenden Flächen liegen ältere Bebauungspläne vor. Das sind der
Bebauungsplan 02 - 09 „Alte Gasse / Rathausstraße“, Berkum und der Bebauungsplan 1. Änderung
02 - 11 „Alte Gasse / Oberdorfstraße“, Berkum.
Der Bebauungsplan 02 - 09 „Alte Gasse / Rathausstraße“, Berkum aus dem Jahr 2000 setzt für die
südwestliche Teilfläche von ca. 30.000 m² im Wesentlichen eine Mischgebietsfläche (MI), ein bis zwei
Vollgeschosse, offene Bauweise, 25% - 45% Dachneigung und differenzierte Baufelder fest.
Die Gemeinbedarfsfläche ist mit der Topographie des zentralen Omnibusbahnhofs dargestellt.
Straßenbegleitend zur Straße Alte Gasse ist eine 12 m breite öffentliche Grünfläche festgelegt. Die
Straße Alte Molkerei verbindet die Rathausstraße und den Kreisverkehrsplatz am Wachtbergring.
Diese Verbindung wurde mit der 1. Änderung des Bebauungsplans 02 - 11 „Alte Gasse / Oberdorfstraße“
aufgehoben.
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Der Bebauungsplan 02 - 11 „Alte Gasse / Oberdorfstraße“, Berkum, aus dem Jahr 2004 mit der
1. Änderung aus dem Jahr 2008 setzt für die nordöstliche Teilfläche von ca. 8.500 m² im Wesentlichen
eine Mischgebietsfläche (MI), zwei Vollgeschosse oder drei Vollgeschosse je nach Baufeld, offene
Bauweise, 15% - 45% oder 0% - 22% Dachneigung je nach Baufeld, GRZ 0,4 GFZ 0,8 oder GRZ 0,4
GFZ 1,2 je nach Baufeld und differenzierte Baufelder fest. Im Plangebiet ist eine öffentliche Grünfläche
dargestellt und mit Parkanlage und Spielplatz gekennzeichnet. Die, die Straße Alte Gasse
begleitende, öffentliche Grünfläche ist durch ein Baufeld ersetzt und als allgemeines Wohngebiet
festgesetzt.
5. Ziel und Zweck der Planung
Die Gemeinde Wachtberg ist eine Flächengemeinde mit ca. 20.000 Einwohnern, verteilt auf dreizehn
Ortsteile. Der größte Ortsteil Niederbachem, mit ca. 3.900 Einwohnern, besitzt ein Nahversorgungszentrum,
welches jedoch nur diesen Ortsteil versorgt und funktional nicht als Versorgungsbereich für
die gesamte Gemeinde Wachtberg gelten kann. Wachtberg fehlt der Einzelhandelsbesatz eines
gewachsenen Ortszentrums. Die gesamtgemeindliche Nahversorgung wird vornehmlich in Berkum
vorgehalten. Der Standort soll in Verbindung mit dem Plangebiet als städtebaulich funktionales
Versorgungszentrum entwickelt werden.
Der Schwerpunkt des Einzelhandels in Wachtberg liegt auf den Sortimenten des täglichen Bedarfs,
hier insbesondere im Bereich Nahversorgung- und Genussmittel. Zielstellung ist die Festigung und
Erhöhung der Kaufkraftbindung im Gemeindegebiet vorzugsweise bei den nahversorgungs- und zentrenrelevanten
Sortimenten. Dabei gilt es insbesondere vorhandenen Defiziten von in Wachtberg nicht,
oder unterbesetzten Warenangeboten durch Einbezug entsprechenden Nutzungen im Plangebiet
entgegen zu wirken. Ergänzung findet dieses durch die Entstehung von Flächen für die Vermarktung
regionaler Erzeugnisse. Die Planung hat vorzugsweise die Erstellung unterschiedlicher Gebäudekörperformen
mit attraktiver Architektur und die Schaffung von Räumen von Aufenthaltsqualität zum
Inhalt.
Zusammenfassend soll mit der Neuordnung der Bebauungspläne ein lebendiges Mischgebiet mit einem
abwechslungsreichen Nebeneinander von Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen geschaffen
werden. Neben den ergänzenden Einzelhandelsnutzungen soll auch das bislang geringe Dienstleistungsangebot
breit gefächert ausgebaut werden.
Das Einzelhandelskonzept liegt vor und wurde vom Fachausschuss am 22. Mai 2012 beschlossen.
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6. Städtebauliches Konzept
Das Plangebiet besitzt einen Flächeninhalt von ca. 3,85 ha. Schon die Namensgebung „Wachtberg
Mitte“ verdeutlicht den Anspruch eines eigenständigen Quartiers mit ebenso eigenständiger Qualität.
Vorhandene Strukturen der Umgebung werden aufgegriffen und ergänzt. Es entstehen Bereiche mit
Aufenthaltsqualität durch Anordnung kleiner öffentlicher Plätze unterschiedlicher Zuschnitte. Die bereits
vorhandene Wegeverbindung Alte Gasse wird durch das Quartier geführt und verbindet den alten
Ortskern Berkum mit dem vorhandenen Einkaufszentrum. Die aufgelockerte Bebauung bietet verschiedene
Durchblicke und Ausblicke in die Umgebung.
7. Bauliche Nutzung
Vorgesehen sind Nutzungen durch Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung und Wohnen. Es
entstehen unterschiedlich große Einzelhandelsnutzungen:
- im Planfeld 1 mit ca. 1.100 m² Verkaufsfläche
- im Planfeld 3/4 mit ca. 2.400 m² Verkaufsfläche
- im Planfeld 7 mit ca. 800 m² Verkaufsfläche.
Ergänzend dazu werden Flächen für Gastronomie und Dienstleistung integriert. Wohnhäuser sind im
Übergang zu den vorhandenen Wohnquartieren angeordnet.
Um eine Kleinteiligkeit sicherzustellen, ist die Verkaufsfläche einzelner Betriebe auf 800 m² begrenzt.
Als Magnetbetrieb fungiert ein im südwestlichen Plangebiet platzierter Lebensmitteldiscounter. Durch
die Ansiedlung einer Landmarkthalle im nördlichen Plangebiet gelingt eine gegenpolige Magnetwirkung.
Neben diesen Betrieben werden weitere Geschäfte unterschiedlicher Flächengröße auf
den einzelnen Planfeldern etabliert. Die Gestaltung von Freiräumen ermöglicht die Ansiedlung von
Außengastronomie.
Die Wohnnutzungen schließen nahezu übergangslos an das Wohngebiet Rondo an. Die Wohnflächen
sind um zwei halböffentliche Quartierplätze angeordnet. Weitere Wohnnutzungen sind auf dem
Gelände der ehemaligen Molkerei vorgesehen. Daneben sind hier Ansiedlungen einer Seniorenwohnanlage/Pflegeeinrichtung,
einer Hotelnutzung oder unterschiedlicher Dienstleistungsnutzungen
denkbar.
8. Maß der Baulichen Nutzung
Das Plangebiet entspricht einer Zuordnung und Ausweisung als Mischgebiet (MI). Abweichend zu
den Höchstwerten der BauNVO werden höhere Grundflächenzahlen festgesetzt. Diese sind durch die
mit der Realisierung des Standortes „Wachtberg Mitte“ einhergehenden städtebaulichen Zielen
begründet.
Die Zahl der Geschosse ist hauptsächlich auf 2 Vollgeschosse beschränkt. Zur Kreuzung Rathaus-
straße / Wachtbergring ist eine höhere Bebauung mit bis zu 3 Vollgeschossen möglich.
Eine Festsetzung von maximal zulässigen Firsthöhen bzw. Gebäudeoberkanten ist bisher nicht
ausgewiesen. Dies wird im weiteren Verfahren ggf. ergänzt, um Ausblicke auf das Siebengebirge
zu berücksichtigen. Bei einer Ausführung mit Pultdächern wird eine Dachneigung mit höchstens
35 ° geschaffen.
9. Anbindung und Straßenerschließung
Gegenwärtig wird der nördliche Bereich des Plangebietes durch eine öffentliche Straße Am Brunnengarten
im Zustand einer Baustraße und im mittleren Bereich des Plangebietes durch einen asphaltierten
Fuß- und Radweg Alte Gasse gequert. Im südlichen Bereich des Plangebietes befindet sich derzeit
der zentrale Busbahnhof der Gemeinde mit Aus- und Zufahrt zum/vom Wachtbergring. Im südöstlichen
Bereich besteht eine Anbindung über die neu erstellte öffentliche Straße Alte Molkerei.
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Alle vorgenannten Erschließungswege bleiben auch weiterhin erhalten, werden integriert und nach
Erfordernis entsprechend angepasst. Hinzu kommt nunmehr eine weitere Zufahrt im Mittenbereich des
Plangebietes in Nähe der ehemaligen Zufahrt zur Straße Alten Gasse und der vorhandenen
Fußgängerquerungshilfe. Hierfür ist eine neue Linksabbiegespur mit entsprechender Aufstellfläche
ausgehend vom Kreisverkehrsplatz gemäß Verkehrsgutachten anzulegen. Der an diese zusätzliche
Zufahrt anschließende Verkehrsweg ist im Vorentwurf/Rechtsplan zum Bebauungsplan Nr. 2-15 als
Geh- und Fahrrecht gekennzeichnet.
Durch diese Erschließungswege werden die notwendigen Zufahrten zu den Wohnhäusern, den
Kundenstellplätzen, der Warenanlieferung und nicht zuletzt für Müllentsorgung und Feuerwehr
sichergestellt.
Der Busbahnhof wird im Plangebiet verlegt, eine direkte Zu- und Abfahrt zum Wachtbergring bleibt
auch durch die Neugestaltung an anderer Stelle vollständig gewährleistet.
Die öffentliche Erschließung des Wohngebietes Rondo erfolgt über die Straße Am Brunnengarten,
welche sich im nördlichen Teil des Plangebiets befindet. Diese hat eine Fahrbahnbreite von 7,00 m
(Begegnungsfall LKW / LKW > 5,50 m), einen durchgehenden Gehweg auf der nördlichen Seite mit
einer Breite von 2,00 m und einen Gehweg auf der südlichen Seite mit einer Breite von 2,00 m. Im
Einfahrtsbereich in das Wohngebiet Rondo ist die Fahrbahnbreite auf 4,50 m (Begegnungsfall PKW /
PKW) verengt, womit eine Verkehrsberuhigung erzielt wird. Die Straße Am Brunnengarten ist zugleich
die Verkehrserschließung für die nördlichen Teilflächen des Plangebietes.
Zusätzlich zu der öffentlichen Verkehrserschließung entsteht eine private Verkehrserschließung
(Planstraße B) als Achsenverbindung nahezu aller Planbereiche. Die Fahrbahnbreite beträgt 6,50 m
(Begegnungsfall LKW / LKW > 5,50 m).
Die Fortführung der Planstraße B in südwestlicher Richtung erfolgt über einen künftig öffentlichen
Straßenbereich bezeichnet mit Planstraße A (heutige Trassenführung zum Busbahnhof) mit direkter
Anbindung an den Wachtbergring. Der Ausbaubereich ist mit der heute an dieser Stelle bestehenden
Buseinfahrt und Busausfahrt identisch. Die Trasse wird höhenmäßig angepasst und bedarfsgerecht
ausgebaut. Sie wird als Ruhe- und Wartezone für Busse genutzt. Die Fahrbahnbreite der Verbindungstrasse
beträgt 6,00 m (Begegnungsfall LKW / LKW > 5,50 m). Bei Ausfahrt in den Wachtbergring
ist hier lediglich Rechtsabbiegen vorgesehen. Linksabbiegendes Einfahren vom Wachtbergring ist
ausschließlich der Anlieferung des dort an dieser Stelle auch vorhandenen Lebensmitteldiscounters
vorbehalten. Die Ansteuerung der Buswarteposition wird über die neu anzulegende mittige Zufahrt in
Umfahrung der Hauptparkplatzanlage über Planstraße B realisiert.
Die Verkehrserschließung der südlichen Teilflächen des Plangebiets erfolgt über die Rathausstraße
(L123) und die Straße Alte Molkerei. Der vorhandene Gewerbebetrieb hat eine Zufahrt von der Rathausstraße.
Diese Gehwegüberfahrt der Zufahrt hat eine Länge von ca. 50 m. Dieser ist durch die
parallel zur Rathausstraße angeordnete Laderampe begründet. Künftig wird die Länge der Gehwegüberfahrt
auf ca. 5,50 m in einem festgelegten Bereich von 18,00 m reduziert, womit das Konfliktpotential
vor dem Kreuzungsbereich Rathausstraße / Wachtbergring deutlich verringert wird. Die Teilfläche
im südöstlichen Bereich wird von der Straße Alte Molkerei erschlossen. Die Straße Alte Molkerei,
zwischen Rathausstraße und Alte Gasse, soll möglichst nur dem Anliegerverkehr vorbehalten sein.
Für Fußgänger und Radfahrer bleibt die öffentliche Überwegung (Planstraße C) des Plangebietes
dauerhaft gewährleistet. Diese Überwegung verbindet das Wohngebiet Rondo mit dem Busbahnhof
und dem Einkaufszentrum.
Die Kundenstellplätze für die Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen auf den Planfeldern 1, 3, 4
und 7 werden als private Stellplätze hergestellt. Die Stellplatzanlagen besitzen unterschiedliche Größen
und Zuschnitte. Es handelt sich um Anlagen mit jeweils ca. 140, 45 und 35 Plätzen.
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Es darf davon ausgegangen werden, dass eine nicht zu vernachlässigende Anzahl der Kunden nicht
nur einen Einzelhandelsbetrieb aufsucht, sondern Einkäufe in mehreren Einzelhandelsbetrieben wie
dem Lebensmittelmarkt, einem Bekleidungsgeschäft, einem Drogeriemarkt, einem Geschenkladen
etc. vornimmt. Eine eindeutige Zuordnung, welcher Kunde welchen Stellplatz belegt, ist nicht möglich.
Eine Trennung der Stellplätze mit einer eindeutigen Zuordnung wird nicht vorgenommen und ist auch
nicht gewollt. Auf die Anordnung von Schrankenanlagen in den Ein- und Ausfahrbereichen des Plangebietes
wird ausdrücklich verzichtet. Ebenso erfolgt keine Umzäunung des Plangebietes.
Für die Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen sind baurechtlich voraussichtlich
ca. 166 Stellplätze nachzuweisen. Sie teilen sich wie folgt auf:
Verkaufsfläche auf Planfeld 1, 3 und 4 ca. 3.500 m² : 30 m²/Stellplatz 117 Stellplätze
Verkaufsfläche auf Planfeld 7 ca. 800 m² : 30 m²/Stellplatz 27 Stellplätze
Dienstleistung auf Planfeld 1, 2 anrechenbar ca. 900 m² : 40 m²/Stellplatz 23 Stellplätze
zusammen 167 Stellplätze
./. 30 % ÖPNV-Abschlag – verbleiben 117 Stellplätze
Der ÖPNV Abschlag wird nicht in Anspruch genommen zumal der Kundenverkehr überwiegend mit
dem PKW erfolgen wird. Die geplante Herstellung von ca. 220 Stellplätzen trägt dieser Tatsache
Rechnung. Der ermittelte Bedarf kann somit problemlos sichergestellt werden
Das Plangebiet ist über die Buslinien am Wachtbergring an den öffentlichen Personennahverkehr
angeschlossen. Die Buslinien verbinden das Plangebiet mit den anderen Gemeindeteilen der
Gemeinde Wachtberg. Somit ist das Plangebiet an den öffentlichen Personennahverkehr gut
angebunden.
Für die Wohnflächen sind baurechtlich voraussichtlich ca. 40 Stellplätze nachzuweisen. Sie teilen
sich wie folgt auf:
Wohnhäuser Baufeld 2 = 16 Stellplätze
Wohnhäuser Baufeld 5 = 20 Stellplätze
Wohnhäuser Baufeld 6 = 8 Stellplätze
zusammen 44 Stellplätze
Grundsätzlich werden die baurechtlich notwendigen Stellplätze auf dem jeweiligen Grundstück selbst
nachgewiesen. Damit ist gemeint, dass z. B. auf dem Planfeld 1 die baurechtlich notwendigen Stellplätze,
welche gemäß der Nutzungsart und der Nutzfläche nachzuweisen sind, auch auf dem Planfeld
1 nachgewiesen werden können, ebenso die maßgeblichen Stellplätze auf dem Planfeld 2 wie auch
auf dem Planfeld 7. Abweichend davon werden die Stellplätze des Planfelds 4 auf dem Planfeld 3
nachgewiesen.
Der Versorgungsgrad an öffentlichen Stellplätzen im Straßenraum kann mit 1 Stellplatz pro 2 Wohneinheiten
angesetzt werden. Es sind 24 öffentliche Stellplätze notwendig. Eine Ausweisung der öffentlichen
Stellplätze ist im weiteren Verfahren vorzunehmen.
Das Verkehrsgutachten liegt als Entwurf des Schlussberichtes mit Datum März 2012 vor.
10. Freiraum– und Wegeverbindungen
Das Plangebiet Wachtberg Mitte wird zentraler Versorgungsbereich der Gemeinde Wachtberg. Hohe
Akzeptanz, leichte Erreichbarkeit und attraktive Gestaltung der öffentlichen Freiflächen werden mit der
Realisierung gewährleistet.
Der heute vorhandene Busbahnhof wird verlegt. Es erfolgt eine Neuanlage des Busbahnhofes entlang
des Wachtbergrings. Es entsteht eine Aufstellfläche für drei Busse, Wartefläche für Fahrgäste und
Wetterschutzhäuschen. Ein Grünstreifen bildet zum Wachtbergring hin Abstand und ausreichend Orientierung
zwischen den unterschiedlichen Nutzungen des Busbahnhofs und der Straße. Zusätzliche
Ruhe- und Rastplätze für Busse sind als Aufstellfläche in der Planstraße A zwischen dem Planfeld 3
und 5 angeordnet. Die Busse erreichen die Planstraße A über die Planstraße B.
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Die Gemeinde Wachtberg ist eine Flächengemeinde. Der Großteil der Bewohner der Gemeinde wird
mit dem PKW das Plangebiet anfahren. Für die Funktionsfähigkeit des Gebietes werden ausreichend
Stellplätze geschaffen. Da im Plangebiet die Baukörper und Verkaufsflächen auf verschiedenen Planfeldern
entstehen und die Stellplätze sich zu diesen orientieren, entstehen drei getrennte Stellplatzflächen
mit insgesamt ca. 220 Stellplätzen. Diese unterteilen sich in eine Stellplatzfläche mit ca. 140
Stellplätzen, eine zweite mit ca. 45 Stellplätzen und eine dritte mit ca. 35 Stellplätzen. Die Stellplatzflächen
sind leicht erreichbar durch Zu- und Abfahrten vom Wachtbergring. Die große Stellplatzfläche
mit ca. 140 Stellplätzen besitzt eine direkte Zufahrt vom Wachtbergring, mit Zufahrten aus beiden
Fahrtrichtungen und einer Ausfahrt rechts zum vorhandenen Kreisverkehrsplatz. Die beiden kleineren
Stellplatzflächen mit ca. 45 und 35 Stellplätzen werden über die Straße Am Brunnengarten erreicht.
Die Fußgänger- und Radfahrverbindung zum Einkaufszentrum aus dem Ortsteil Berkum der Gemeinde
Wachtberg wird erhalten und über das Plangebiet geführt. Gleichzeitig ist diese Verbindung Sichtachse
vom Einkaufszentrum zum Siebengebirge. Entlang der Rathausstraße und des Wachtbergrings
bleibt der Fußgänger- und Radweg erhalten, wird jedoch im Bereich des Busbahnhofs verändert und
durch einen Grünstreifen zum Wachtbergring hin abgetrennt.
Im Plangebiet werden 3 Plätze geschaffen. Ein Platz in der privaten Verkehrsfläche, ein Platz im Planfeld
1 und ein Platz im Planfeld 4. Der Platz in der privaten Verkehrsfläche mit dem Arbeitstitel „Aussichtsplatz“
liegt an der Sichtachse des Einkaufszentrums zum Siebengebirge. Der Platz im Planfeld 2
hat den Arbeitstitel „Marktplatz“, da dieser zwischen Gebäuden mit erdgeschossigen Ladennutzungen
und Schaufenstern liegt und hier die höchste Besucherfrequenz erwartet werden kann. Der Platz
mit dem Arbeitstitel „Ladenplatz“ befindet sich vor den Läden und Schaufenstern der Gebäude im
Planfeld 4. Alle Plätze werden von PKW-Verkehr freigehalten und als attraktive Aufenthaltsbereiche
gestaltet.
11. Grünflächen
Entlang des Wachtbergrings wird eine Grünfläche geschaffen. Diese straßenbegleitende Grünfläche
versteht sich als trennender Übergang von Wachtbergring (K58) zu den Gebäuden und Parkplatzflächen.
Die Breite der Grünfläche variiert von b = 4,00 m bis b = 8,00 m. In den Grünflächen werden
Alleebäume gepflanzt.
Zum Wohngebiet Rondo wird ebenfalls eine (öffentliche) Grünfläche hergestellt. Diese bildet einen
gestalterisch räumlichen Abstand zu den rückwärtigen Hausgärten der Wohnhäuser.
Auf der nordöstlichen Fläche des Plangebietes wird eine weitere öffentliche Grün- und Spielfläche
geschaffen. In dieser Grünfläche wird ein Fuß- und Radweg hergestellt.
12. Immissionsschutz
Die Straßen Wachtbergring und Rathausstraße sind stark befahren. Sofern an diesen Straßen Wohnnutzungen
entstehen, sind Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Entlang des Wachtbergringes sind
mit Ausnahme des Planfeldes 5 (Kreuzungsbereich Wachtbergring / Rathausstraße) Wohnnutzungen
auszuschließen. Ebenso sollen Wohnnutzungen im Erdgeschoss einer Bebauung im Planfeld 5 ausgeschlossen
sein, zumindest in den straßenzugewandten Gebäudeteilen.
Am Wachtbergring sind aus Nutzungsgründen keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich, was mit
einem entsprechenden Schallschutzgutachten im weiteren Verfahren nachzuweisen sein wird.
Im Anbindungsbereich Wachtbergring Straße / Alte Molkerei werden Wohnnutzungen als Einzelhäuser
oder Doppelhäuser entstehen. Für diese Wohnnutzungen wird ein Lärmschutz erforderlich. Dieser
wird analog zu den bestehenden Schallschutzmaßnahmen hergestellt, wie diese bereits östlich der
Straßeneinmündung Alte Molkerei bei bestehenden Gebäuden realisierten wurden. Dort ist die Höhe
des Schallschirmes entlang der Rathausstraße aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes auf
3 Meter beschränkt. Auf Grund dieser Maßnahmen wird eine verträgliche Schallpegelminderung
erzielbar.
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13. Natur und Landschaft
Das Plangebiet liegt innerhalb des Siedlungsschwerpunkts des Ortsteils Berkum. Die festgesetzte
Dichte und Nutzungsart entspricht der städtebaulichen Lage des Plangebiets im Übergangsbereich
zwischen der bestehenden Wohnbebauung Rondo und dem Einkaufszentrum am Wachtbergring.
Aufgrund der Maßnahme sind Eingriffe in die Natur und die Landschaft zu erwarten. Dabei ist ein wesentlicher
Teil des Plangebiets versiegelt und wird durch den zentralen Busbahnhof genutzt. Die weiteren
Grundstücksflächen werden heute landwirtschaftlich genutzt und sind aufgrund moderner
Bewirtschaftungsmethoden nur von geringem ökologischem Wert.
Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft können im Plangebiet allein nicht ausgeglichen werden. Die
notwendigen Ausgleichsmaßnahmen werden außerhalb des Plangebiets sichergestellt. Die Flächen
für die Ausgleichsmaßnahmen sind im Gemeindegebiet vorhanden. Aufgrund der Festsetzungen innerhalb
des Plangebiets und mit dem Ausgleich außerhalb des Plangebiets werden nach Durchführung
der Maßnahmen keine besonders nachhaltigen Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft
erwartet. Qualifizierung und Quantifizierung der Ausgleichsmaßnahmen werden mit dem noch anzufertigenden
landschaftspflegerischem Begleitplan festgelegt.
14. Versorgung, Entsorgung und Entwässerung
Das Plangebiet ist nach näherer Prüfung mit der Gemeinde Wachtberg und mit den zuständigen Trägern
an die bestehenden Versorgungsleitungsnetze Wasser, Strom, Gas– und Telekommunikation
anzuschließen. Besondere Probleme werden hierbei z. Zt. nicht gesehen.
Die Belange der Müllabfuhr oder sonstiger vergleichbarer Anfahrten und Lieferungen sind im Plangebiet
gelöst. Die auf den jeweiligen Grundstücksarrealen geplanten Gebäudekörper liegen durchweg
nicht mehr als 40 m von einer durchgehend für LKW befahrbaren Straßenschleife entfernt.
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Hinsichtlich der Gebietsentwässerung ist nach heutigem Erkenntnisstand eine Versickerung des nicht
schädlich verunreinigten Niederschlagswassers gemäß § 51a Landeswassergesetz NRW aufgrund
der gegebenen Bodenverhältnisse nicht möglich. Die Entwässerung erfolgt jeweils lagebezogen
über das bereits in Höhe der Alten Gasse entstehende und im Grundbuch zu sichernde Mischwasserkanalsystem,
dem bereits in der neu erstellten öffentlichen Straße Alte Molkerei eingerichtete
Mischwasserkanalsystem, dem in der künftig öffentlichen Straße Im Brunnengarten vorgesehene
Trennkanalsystem.
15. Flächenermittlungen
Die Flächen des Plangebiets sind mit EDV errechnet und nachstehend in Tabellenform aufgelistet:
Gesamtgebiet = Bruttobauland ca. 38.390 qm 100,0 %
davon:
– öffentliche Straßenverkehrsfläche ca. 3.285 qm 8,5 %
– öffentliche Grünfläche
(inklusive wassergebundene
Wege– und Spielflächen)
ca. 1.678 qm 4,4 %
– öffentliche Flächen insgesamt ca. 4.963 qm 12,9 %
Verbleibendes privates Nettobauland ca. 33.427 qm 87,0 %
davon:
– private Straßenverkehrsfläche 2.364 qm 6,1 %
– private Grünbereiche 879 qm 2,3 %
Tatsächlich verbleibendes Nettobauland 30.184 qm 78,6 %
Das nach städtebaulichen Maßgaben und Kriterien entwickelte Mischgebiet ist hinsichtlich
möglicher Einwohnerkennziffern durch folgende Werte gekennzeichnet:
WE % DHH % insgesamt %
Planfeld 2 16 16 19 %
Planfeld 5 60 60 71 %
Planfeld 6 8 8 10 %
Summen 60 71 % 24 29 % 84 100 %
In den Planfeldern 1, 3, 4 und 7 ist keine Wohnnutzung / sind keine Wohneinheiten vorgesehen.
Die Buchstaben bedeuten:
⎯ WE Wohneinheit in Geschoßwohnungsbau
⎯ DHH Doppelhaushälfte, 2–geschossig mit ausgebautem Dachgeschoß
Bei den 24 Einfamilienhäusern / Einfamilienhausgrundstücken
ermitteln sich 24 x 2,7 = ca. 65 Einwohner
Bei dem Seniorenwohnheim
Ermitteln sich 60 x 1,0 = ca. 60 Einwohner
zusammen ca. 125 Einwohner
Neuss, den 14. Mai 2912/ PFR/2
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