Präsentation "Sanierungsauftaktveranstaltung" - weisenbach.de
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Zukunftsfähige Stadtentwicklung<br />
Wertschöpfung aus Potenzialen<br />
die STEG Stadtentwicklung GmbH
Gemein<strong>de</strong> Weisenbach – Sanierungsgebiet „Ortsmitte I“<br />
Sanierungsauftaktveranstaltung<br />
28. April 2008<br />
Stadtentwicklung GmbH<br />
Oliver Matzek<br />
Frie<strong>de</strong>r Hartung
45 Jahre Stadtentwicklung<br />
400 Sanierungsmaßnahmen bun<strong>de</strong>sweit<br />
4.500 ha erschlossenes Bauland<br />
450 Kun<strong>de</strong>n, Städte und Gemein<strong>de</strong>n<br />
200 rechtskräftig abgerechnete Verfahren<br />
130 Mitarbeiter<br />
6 Standorte, Hauptsitz in Stuttgart<br />
ca. 1 Mrd. € Treuhandvermögen<br />
Qualitätsmanagement DIN EN ISO 9001:2000
Mitarbeiter<br />
Architekten<br />
Stadtplaner<br />
Raumplaner<br />
Verwaltungswirte<br />
Kaufleute<br />
Betriebswirte<br />
Soziologen<br />
Geographen<br />
Vermessungsingenieure<br />
Bauingenieure<br />
Bautechniker<br />
Landschaftsplaner<br />
Notariatsassessoren<br />
Immobilienfachkräfte<br />
IT-Spezialisten<br />
Bauzeichner<br />
Ökonomen<br />
Vermessungstechniker<br />
Wirtschaftsingenieure
Nachhaltige Stadtentwicklung<br />
Leistungen<br />
Städtebauliche Erneuerung<br />
Baulan<strong>de</strong>ntwicklung<br />
Städtebauliche Planung<br />
Projektentwicklung<br />
Projektsteuerung<br />
Standortmarketing<br />
Finanzmanagement<br />
För<strong>de</strong>rmittelaquisition<br />
STEG COMPASS
Sanierung Weisenbach „Ortsmitte I“<br />
1. Sanierung nach <strong>de</strong>m BauGB<br />
2. Ergebnisse <strong>de</strong>r Vorbereiten<strong>de</strong>n Untersuchung<br />
3. Beschlüsse<br />
4. Aufgabe <strong>de</strong>r STEG<br />
5. Möglichkeiten und Pflichten<br />
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
7. Beispiele
1. Sanierung nach <strong>de</strong>m Baugesetzbuch (§§136 ff BauGB)<br />
Ablauf einer Sanierungsmaßnahme<br />
Vorbereiten<strong>de</strong> Untersuchungen (2007)<br />
Programmaufnahme (10.03.2008)<br />
Beschluss <strong>de</strong>r Sanierungssatzung (17.04.2008)<br />
Sanierungsdurchführung ab Mai 2008<br />
Abrechnung <strong>de</strong>r Sanierungsmaßnahme<br />
Aufhebung <strong>de</strong>r Sanierungssatzung
1. Sanierung nach <strong>de</strong>m Baugesetzbuch (§§136 ff BauGB)<br />
Vorbereiten<strong>de</strong> Untersuchungen (§§140 ff BauGB)<br />
Analyse und Bewertung <strong>de</strong>r städtebaulichen Missstän<strong>de</strong><br />
Gespräche mit <strong>de</strong>n Beteiligten (Fragebogen)<br />
Beteiligung <strong>de</strong>r Träger öffentlicher Belange<br />
Untersuchung <strong>de</strong>r Sanierungsnotwenigkeit<br />
Untersuchung <strong>de</strong>r Durchführbarkeit einer Sanierung<br />
Städtebauliche Neuordnungskonzepte<br />
Detaillierte Kosten- und Finanzierungsübersicht (KUF)<br />
Ergebnisbericht (schriftlich und im Gemein<strong>de</strong>rat)<br />
Förmliche Festlegung <strong>de</strong>s Sanierungsgebiets (§142 BauGB) mit<br />
<strong>de</strong>r ortsüblichen Bekanntmachung (§143 BauGB)
2. Ergebnisse <strong>de</strong>r Vorbereiten<strong>de</strong>n Untersuchung<br />
Abgrenzung <strong>de</strong>s Untersuchungsgebiets
2. Ergebnisse <strong>de</strong>r Vorbereiten<strong>de</strong>n Untersuchung<br />
Bausubstanz/Gebäu<strong>de</strong>qualität<br />
ohne Mängel geringe Mängel erhebliche Mängel<br />
substanzielle Mängel
2. Ergebnisse <strong>de</strong>r Vorbereiten<strong>de</strong>n Untersuchung<br />
Art <strong>de</strong>r Nutzung<br />
Wohnen inkl. Nebenr. priv. Dienstleistung Han<strong>de</strong>l Handwerk<br />
Nebennutzung/Lager Leerstand kommunale Einrichtung kirchliche Einrichtung
2. Ergebnisse <strong>de</strong>r Vorbereiten<strong>de</strong>n Untersuchung<br />
Städtebauliche Missstän<strong>de</strong><br />
Gestaltungsmängel Fassa<strong>de</strong>n Raumkante Lärm / Verkehr<br />
Erschließungsbereich Hofbereich Lücken Bauliche Mängel<br />
Wegeverbindung<br />
Bauliche Mängel
2. Ergebnisse <strong>de</strong>r Vorbereiten<strong>de</strong>n Untersuchung<br />
Vorschlag Abgrenzung <strong>de</strong>s förmlich festzulegen<strong>de</strong>n Sanierungsgebiets (16,04 ha)
2. Ergebnisse <strong>de</strong>r Vorbereiten<strong>de</strong>n Untersuchung<br />
Neuordnungskonzept<br />
Bestand Planung D Denkmalschutz
2. Ergebnisse <strong>de</strong>r Vorbereiten<strong>de</strong>n Untersuchung<br />
Maßnahmenplan<br />
Ohne Verän<strong>de</strong>rung geringe Mod. durchgreif. Mod. Abbruch<br />
Straßenraum Fußgängerbrücke Murgtalradweg Murgufer G<br />
Neuordnung<br />
Gemein<strong>de</strong>eigentum
3. Beschlüsse GRS am 17.04.2007<br />
Gebietsabgrenzung gem. Lageplan unter Berücksichtigung <strong>de</strong>r<br />
Befragung<br />
Durchführung <strong>de</strong>r Sanierungsmaßnahme im klassischen Verfahren<br />
gem. BauGB unter Einbezug <strong>de</strong>r beson<strong>de</strong>ren sanierungsrechtlichen<br />
Bestimmungen gem. §§152-156a BauGB<br />
Die Vorschriften nach §144 BauGB über die genehmigungspflichtigen<br />
Vorhaben und Rechtsvorschriften fin<strong>de</strong>n Anwendung<br />
För<strong>de</strong>rsätze<br />
Min<strong>de</strong>stausbaustandard
4. Aufgabe <strong>de</strong>r STEG<br />
Umsetzung <strong>de</strong>r Sanierungsziele<br />
Betreuung und Beratung <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong> und <strong>de</strong>r beteiligten<br />
Bürgerinnen und Bürgern (Koordination und Organisation)<br />
Stadtplanerische Konkretisierung<br />
(z.B. Wettbewerbe, Quartiersplanungen, Bebauungsplan)<br />
Finanzielle Abwicklung (Treuhandkonto)<br />
Beratung <strong>de</strong>r Eigentümer bei Ordnungsmaßnahmen<br />
(Abbruchmaßnahmen, Erstattung untergehen<strong>de</strong>r Bausubstanz,<br />
Umsetzung von Gewerbebetrieben usw.)<br />
Beratung <strong>de</strong>r Eigentümer bei Baumaßnahmen<br />
(Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung)<br />
Sanierungsrechtliche Genehmigung erfor<strong>de</strong>rlich
5. Pflichten und Möglichkeiten im Sanierungsgebiet<br />
För<strong>de</strong>rung gem. BauGB und StBauFR für Bau- und Ordnungsmaßnahmen<br />
Sanierungsvermerk im Grundbuch<br />
Bo<strong>de</strong>npreisentwicklung unterliegt Prüfung und Genehmigung <strong>de</strong>r<br />
Gemein<strong>de</strong> (Kaufpreiskontrolle und Vorkaufsrecht)<br />
Evtl. sanierungsbedingte Wertzuwächse sind als Ausgleichbetrag zur<br />
Finanzierung <strong>de</strong>r Gesamtmaßnahme einzusetzen<br />
Sanierungsrechtliche Genehmigungen erfor<strong>de</strong>rlich<br />
Kontakt Gemein<strong>de</strong>, STEG
5. Pflichten und Möglichkeiten im Sanierungsgebiet<br />
Sanierungsrechtliche Genehmigungen nach §144 BauGB<br />
Beseitigung baulicher Anlagen (Gebäu<strong>de</strong>abbrüche)<br />
Vornahme erheblicher wertsteigern<strong>de</strong>r Verän<strong>de</strong>rungen von<br />
Grundstücken und baulichen Anlagen<br />
Teilung von Grundstücken<br />
Abschluss bzw. Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen<br />
Veräußerung eines Grundstücks (Sanierungsvermerk)<br />
Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts<br />
Bestellung eines das Grundstück belasten<strong>de</strong>n Rechts<br />
(z.B. Grundschuldbestellung o<strong>de</strong>r Überfahrtsrecht usw.)<br />
Begründung, Än<strong>de</strong>rung und Aufhebung von Baulasten
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
Ordnungsmaßnahmen (§147 BauGB)<br />
Freilegung von Grundstücken (Gebäu<strong>de</strong>abbrüche)<br />
Grun<strong>de</strong>rwerbe / Grundstücksneuordnung (Bo<strong>de</strong>nordnung)<br />
Erschließungsmaßnahmen (Straßen, Plätze usw.)<br />
Herstellung öffentlicher Stellplätze<br />
Betriebsverlagerungen<br />
Baumaßnahmen (§148 BauGB)<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierung, Instandsetzung und Umnutzung von Gebäu<strong>de</strong>n<br />
(BW: Erneuerung)
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
Private Ordnungsmaßnahmen (§147 BauGB)<br />
Freilegung von Grundstücken<br />
(Gebäu<strong>de</strong>abbrüche/Rückbau)<br />
Entkernung<br />
Neubebauung
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
För<strong>de</strong>rsätze für priv. Ordnungsmaßnahmen<br />
För<strong>de</strong>rsätze<br />
Ordnungsmaßnahmen<br />
Abbruch bis zu 100%<br />
Wertersatz bis zu 100%<br />
Einzelfallentscheidung<br />
Neubauverpflichtung
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
Beispiel: För<strong>de</strong>rung Abbruch<br />
Abbruchkosten z.B. 15.000 €<br />
För<strong>de</strong>rung bis zu 100% 15.000 €<br />
Restwert<br />
(= Substanzverlust) z.B. 10.000 €<br />
För<strong>de</strong>rung bis zu 100% 10.000 €<br />
Gesamtför<strong>de</strong>rung* 25.000 €<br />
Neubauverpflichtung!<br />
Gutachten erfor<strong>de</strong>rlich!<br />
*60% Land / 40% Gemein<strong>de</strong>
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen (§148 BauGB):<br />
Haustechnische Verbesserungen<br />
Heizungs-, lüftungs- und elektrotechnische<br />
Verbesserungen in Wohnungen und Gebäu<strong>de</strong>n<br />
Wohnungstechnische Verbesserungen<br />
Verän<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r Größe und <strong>de</strong>r Orientierung<br />
von Räumen, Verbesserung <strong>de</strong>r Belichtung und<br />
Belüftung, Schaffung von Wohnungsabschlüssen,<br />
Verbesserungen im Sanitärbereich (WC, Bä<strong>de</strong>r<br />
usw.), alten- bzw. behin<strong>de</strong>rtengerechter Ausbau<br />
Bautechnische Verbesserungen<br />
Erhöhung <strong>de</strong>r Wärmedämmung und <strong>de</strong>s Schallschutzes<br />
an Wän<strong>de</strong>n, Decken und Fußbö<strong>de</strong>n<br />
sowie Fenstern und Türen
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
Instandsetzungssmaßnahmen (§148 BauGB):<br />
För<strong>de</strong>rfähig im Zusammenhang mit Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen<br />
Trockenlegung von Wän<strong>de</strong>n und Bö<strong>de</strong>n<br />
Ausbesserung und Ersatz von Dachbelägen und <strong>de</strong>r<br />
Dachkonstruktion<br />
Erneuerung <strong>de</strong>s schadhaften Außenputzes und<br />
Regenrinnen, Fallrohre und Verwahrungen<br />
Ersatz schadhafter Fenster- und Rolllä<strong>de</strong>n<br />
Ersatz und Ausbesserung schadhafter Wand- und<br />
Deckenbeschichtungen und Bo<strong>de</strong>nbeläge
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
Umbau und Erweiterung:<br />
För<strong>de</strong>rfähig im Zusammenhang mit Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen<br />
Umbau unter Verän<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r Nutzung<br />
z.b. Scheune – Wohnhaus<br />
Erweiterung bis max. 50% <strong>de</strong>r vorhan<strong>de</strong>nen Nutzfläche
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
För<strong>de</strong>rsätze für priv. Erneuerungsmaßnahmen<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen<br />
Erneuerungsmaßnahmen<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierung<br />
Gebäu<strong>de</strong> ohne Denkmalschutz 25 %<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierung<br />
Gebäu<strong>de</strong> mit Denkmalschutz 40 %<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierung mit Umnutzung<br />
und Wohnraumneuschaffung<br />
Gebäu<strong>de</strong> ohne Denkmalschutz 25% und<br />
max. 25 T€/WE<br />
( Umnutzung von Gebäu<strong>de</strong>n mit Denkmalschutz: Prüfung im Einzelfall )
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
För<strong>de</strong>rung priv.<br />
Erneuerungsmaßnahmen<br />
Beispiel: Erneuerung<br />
Berücksichtigungsfähige<br />
Kosten 60.000 €<br />
För<strong>de</strong>rsatz: 25%<br />
Sanierungsför<strong>de</strong>rung* 15.000 €<br />
Eigenanteil 45.000 €<br />
*60% Land / 40% Gemein<strong>de</strong>
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
Min<strong>de</strong>stausbaustandard bei Erneuerungsmaßnahmen<br />
1. Bauliche Mängel im Bereich <strong>de</strong>s Dachs und Dachstuhls, an <strong>de</strong>r Fassa<strong>de</strong> und an <strong>de</strong>n<br />
tragen<strong>de</strong>n Bauteilen müssen beseitigt wer<strong>de</strong>n (notwendige<br />
Instandsetzungsmaßnahmen),<br />
2. eine ausreichen<strong>de</strong> Wärmedämmung im Bereich <strong>de</strong>r Außenwand einschließlich <strong>de</strong>r<br />
Fenster und im Dachbereich muss erreicht wer<strong>de</strong>n,<br />
3. ein umweltfreundliches und energiesparen<strong>de</strong>s zentrales Heizsystem muss vorhan<strong>de</strong>n<br />
sein, dabei sind auch alternative Energieträger (Solarenergie) <strong>de</strong>nkbar,<br />
4. je<strong>de</strong> Wohnung muss einen eigenen Abschluss aufweisen,<br />
5. in je<strong>de</strong> Wohnung ist eine Nasszelle mit mo<strong>de</strong>rnen Sanitäranlagen und einer zentralen<br />
Warmwasserbereitung einzubauen,<br />
6. das WC muss sich innerhalb <strong>de</strong>r Wohnung befin<strong>de</strong>n,<br />
7. sämtliche Installationen im Gebäu<strong>de</strong> (insbeson<strong>de</strong>re die Elektroleitungen) müssen <strong>de</strong>n<br />
heutigen technischen Anfor<strong>de</strong>rungen entsprechen,<br />
8. <strong>de</strong>r vom Gemein<strong>de</strong>rat ggf. noch zu beschließen<strong>de</strong> Gestaltungsleitfa<strong>de</strong>n ist bei <strong>de</strong>r<br />
Durchführung von Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen zu beachten.
Mo<strong>de</strong>rnisierung / EStG<br />
Steuerliche Vorteile<br />
Nach Einkommensteuergesetz (EStG) ist eine erhöhte<br />
steuerliche Abschreibung von privaten<br />
Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen möglich<br />
Grundvoraussetzungen hierfür sind die Lage <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s<br />
in einem Sanierungsgebiet und <strong>de</strong>r Abschluss einer<br />
schriftlichen Vereinbarung mit <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong><br />
EStG<br />
Steuerberater<br />
Bescheinigung
6. Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen<br />
Wichtige Hinweise<br />
Das Gebäu<strong>de</strong> befin<strong>de</strong>t sich im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet<br />
Die Sanierungsziele sind zu beachten<br />
Die Maßnahme ist vorher mit <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong> abgestimmt wor<strong>de</strong>n<br />
Die Maßnahme ist wirtschaftlich (70%-Grenze)<br />
Gebäu<strong>de</strong>min<strong>de</strong>stalter 30 Jahre<br />
Die langfristige Restnutzungsdauer <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s<br />
Vor Baubeginn bzw. vor Abbruch ist eine schriftliche<br />
Vereinbarung zwischen <strong>de</strong>m Eigentümer und <strong>de</strong>r Gemein<strong>de</strong><br />
abzuschließen
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Ordnungsmaßnahme / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Negativbeispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Mo<strong>de</strong>rnisierung und Instandsetzung / Beispiele
7. Gestaltungsrichtlinien - Freiflächen
Herzlichen Dank für<br />
Ihre Aufmerksamkeit !
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit<br />
die STEG Stadtentwicklung GmbH<br />
Olgastraße 54<br />
70182 Stuttgart<br />
Ihr(e) Ansprechpartner(in) Martin(a) Mustermann<br />
martin.mustermann@steg.<strong>de</strong><br />
Tel. 0711 / 21068 - (Dw)<br />
Fax 0711 / 21068 - 112<br />
www.steg.<strong>de</strong>
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