Sondergebiet Hotel Zechmeisterlehen - Schönau am Königssee

VORENTWURF
Gemeinde Schönau a. Königssee
20 . Änderung des Flächennutzungsplanes mit integriertem
Landschaftsplan
„Sondergebiet Hotel Zechmeisterlehen“
Begründung
Fassung vom 15.12.2010
Verfasser:
In ständiger Zusammenarbeit mit:
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. (FH) D. Narr
Dipl.-Ing.(FH) M. Gebhardt
Dipl. Ing. K. Brunne
Martin Gebhardt
Architekt + Stadtplaner
Ledererstraße 6
D-92637 Weiden
Tel: 0961 - 39 89 77 1
Fax: 0961 - 39 89 77 2
mail: info@gebhardt-architekten.de
Internet: www.gebhardt-architekten.de

20. Änderung des Flächennutzungsplanes
Erläuterungsbericht
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Inhaltsverzeichnis
„Sondergebiet Hotel Zechmeisterlehen“
Gemeinde Schönau a. Königssee
1 Vorbemerkungen und Planungsanlass.................................................... 2
2 Planerische Rahmenbedingungen ........................................................... 3
2.1 Ausgangsbedingungen ................................................................................ 3
2.2 Ziele der Landesplanung ............................................................................. 3
2.3 Flächennutzungsplan und Landschaftsplan................................................. 4
2.4 Siedlungsanbindung .................................................................................... 4
2.5 Altlasten / Bodenbelastung .......................................................................... 5
2.6 Denkmalpflege / Archäologie....................................................................... 5
2.7 Lage und angrenzende Nutzungen.............................................................. 5
3 Anlass und Aufgabe der Planung............................................................. 6
4 Erschließung .............................................................................................. 6
4.1 Verkehrskonzept, verkehrliche Erschließung............................................... 6
4.2 Ver- und Entsorgung – technische Infrastruktur........................................... 7
5 Oberflächenentwässerung........................................................................ 7
6 Schutzgebiete ............................................................................................ 7
7 Landschaftsplan ........................................................................................ 8
8 Eingriff - Ausgleich.................................................................................... 8
9 Umweltprüfung / Umweltbericht............................................................... 8
10 Anlagen....................................................................................................... 9

20. Änderung des Flächennutzungsplanes
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1 Vorbemerkungen und Planungsanlass
„Sondergebiet Hotel Zechmeisterlehen“
Gemeinde Schönau a. Königssee
Der Gemeinderat der Gemeinde Schönau a. Königssee hat am 09.05.2006,
die Aufstellung Bebauungsplanes Nr. 25 „Hotel Zechmeisterlehen“, für das
bestehende Hotelgelände beschlossen.
Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes wird auch der Flächennutzungsplan
in diesem Bereich im Parallelverfahren geändert.
Die Gemeinde plant hier die Ausweisung eines Sondergebietes „Hotel“ (SO)
und eines Dorfgebietes (MD).
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2 Planerische Rahmenbedingungen
„Sondergebiet Hotel Zechmeisterlehen“
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2.1 Ausgangsbedingungen
Der Bereich ist im derzeit rechtswirksamen Flächennutzungsplan als Fläche
für die Landwirtschaft dargestellt. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes
dient der Aktualisierung der sich derzeit darstellenden bereits vorhandenen
teilweisen Nutzung des Geländes als Hotelanlage sowie der Schaffung
der baurechtlichen Grundlagen zur Entwicklung eines Bebauungsplanes.
Zur Sicherung einer strukturierten nachhaltigen Entwicklung dieses Bereiches
ist eine FNP-Änderung daher notwendig.
2.2 Ziele der Landesplanung
Landesentwicklungsprogramm LEP
Im LEP ist die Gemeinde Schönau a. Königssee als ländlicher Teilraum, dessen
Entwicklung besonders gestärkt werden soll eingestuft. Ferner zählt die
Gemeinde zu den Gebieten mit erheblichem Urlaubstourismus.
Gemäß den Grundsätzen des LEP ist beim Ausbau des Tourismus in den
Tourismusgebieten der Landschaftscharakter, der Naturhaushalt sowie die
ländliche Siedlungsstruktur besonders zu berücksichtigen.
Regionalplan
Die Gemeinde Schönau a. Königssee ist raumordnerisch der Region Südostoberbayern
(18) zugeordnet.
Schönau a. Königssee gehört zum regionalen Gebiet für Tourismus und Erholung
Berchtesgadener Land und Reichenhaller Land (1). Der Regionalplan
formuliert hinsichtlich der Thematik Tourismus unter Anderem folgende
Grundsätze (G):
• als Erholungsraum von überregionaler Bedeutung sollen der Alpenraum
sowie das Alpenvorland erhalten werden, überwiegend qualitativer Ausbau
und Ergänzung der Erholungseinrichtungen (G)
• Im Tourismusgebiet Berchtesgadener Land und Reichenhaller Land sollen
das bestehende Angebot an Erholungs- und Tourismusmöglichkeiten
sowie Einrichtungen für das Kur- und Gesundheitswesen gesichert und
nur noch maßvoll erweitert werden (G)
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2.3 Flächennutzungsplan
Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1986 ist der gesamte
Geltungsbereich als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt.
Abb1: Darstellung des Geltungsbereiches ( rote Umrandung) im aktuellen FNP; Quelle: Gemeinde
Schönau a. Königssee
2.4 Siedlungsanbindung
Der Geltungsbereich stellt sich derzeit überwiegend als Außenbereich gemäß
§ 35 BauGB dar, lediglich im nördlichen Bereich kann auf Grund der
Strukturierung des Hotelkomplexes von einem Ortsteilcharakter gesprochen
werden. Im Wesentlichen befinden sich im Umfeld des Geltungsbereiches
verschiedene, in große landwirtschaftliche Nutzflächen eingebettete Einzelgehöfte,
die den Charakter des Talraumes maßgeblich bestimmen.
Die Gemeinde hat im Jahr 1997 für Teile der Gemeindefläche, die unmittelbar
süd-westlich an den Geltungsbereich angrenzen, Innenbereichssatzungen
erlassen und somit schon die im FNP dargestellte Nutzung als Flächen
für die Landwirtschaft an die tatsächliche und geplante Nutzung angepasst
und das künftige Entwicklungsziel der Gemeinde für diesen Bereich definiert.
Demnach wurde das allgemeine Wohngebiet (WA) entlang der Wahlstraße in
der Innenbereichssatzung aus dem Jahr 1997 weiter nach Osten vergrößert.
Im Jahr 2006 wurde östlich im Anschluss an diesen WA-Bereich ein Dorfgebiet
(MD) ausgewiesen. An dieses Dorfgebiet schließt künftig das geplante
Wohnhaus im Süden des Geltungsbereiches der vorliegenden FNP-
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Änderung an und führt dieses Dorfgebiet fort. Die angrenzenden räumlichen
Geltungsbereiche der Innenbereichssatzungen sind im Planteil dargestellt.
Der Geltungsbereich der vorliegenden FNP-Änderung mit Darstellung von
„Sondergebieten - Hotel“ und „Dorfgebiet“ schließt direkt an die vorbeschrieben
Siedlungen mit den festgesetzten Innenbereichssatzungen an. Das Gebot
der Anbindung an bestehende Siedlungen ist somit erfüllt. Zudem weist -
wie im vorliegenden Fall auch - ein „Sondergebiet - Hotel“ häufig die Eigenart
der engen Verbindung und Verzahnung mit freier Landschaft auf, um die Erholungsnutzung
zu unterstützen. Zur Sicherung einer strukturierten nachhaltigen
Entwicklung des Hotelstandortes wurde durch das Landschaftsarchitekturbüro
Narr - Rist -Türk, Marzling ein Masterplan erarbeitet, der sowohl die
Erweiterung der Hotelanlage sowie die landschaftsarchitektonische Gestaltung
und Verknüpfung der einzelnen funktionalen Bereiche der Anlage regelt.
Dieser Masterplan ist Grundlage für die vorliegende FNP-Änderung und die
Bebauungsplanaufstellung im Parallelverfahren.
2.5 Altlasten / Bodenbelastung
Zum Zeitpunkt der Bearbeitung sind keine Altlasten oder Altslastenverdachtsflächen
bekannt.
2.6 Denkmalpflege / Archäologie
Bodendenkmäler oder archäologische Funde innerhalb des Geltungsbereiches
sind zum Zeitpunkt der Bearbeitung nicht bekannt.
2.7 Lage und angrenzende Nutzungen
Der Geltungsbereich befindet sich im Ortsteil Oberschönau der Gemeinde
Schönau a. Königssee. Der Geltungsbereich ist nahezu komplett von landwirtschaftlichen
Nutzflächen und dazugehörigen Wohnnutzungen umgeben.
Lediglich im Norden befinden sich teilweise Waldflächen, die durch die Straße
Rennermoos vom Geltungsbereich getrennt sind.
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Abb2.: Geltungsbereich des FNP (rote Umrandung); Quelle Orthophoto : Bayerische Vermessungsverwaltung,
2010
3 Anlass und Aufgabe der Planung
Bei dem Bereich der Flächennutzungsplanänderung handelt es sich um die
Flächen einer Hotelanlage, welche sich in Privatbesitz befindet. Im Norden
des Grundstückes befinden sich vorwiegend Hotelnutzungen. Der größte Teil
der übrigen Fläche stellt sich derzeit als landwirtschaftliche Nutzfläche dar.
Der Hoteleigentümer plant die Erweiterung seiner Hotelanlage innerhalb des
bisherigen Hotelgeländes. Durch die Änderung des Flächennutzungsplanes
erfolgt eine Aktualisierung der dargestellten tatsächlichen Nutzung. Ferner
wird eine strukturierte Entwicklung dieses Bereiches durch die Ausweisung
eines Sondergebietes „Hotel“ gewährleistet und das Entwicklungsziel der
Gemeinde für diesen Bereich eindeutig formuliert.
Im südwestlichen Teil des Geltungsbereiches ist zudem die Darstellung eines
Dorfgebietes (MD) für einen Einzelhausstandort geplant.
Der Geltungsbereich der 22. Flächennutzungsplanänderung ist identisch mit
dem der Bebauungsplanänderung und umfasst eine Fläche von ca. 6,9 ha.
4 Erschließung
4.1 Verkehrskonzept, verkehrliche Erschließung
Die verkehrstechnische Erschließung des Geltungsbereiches ist über die
Wahlstraße gesichert. Über die nördlich an den Geltungsbereich angrenzende
Straße Rennermoos ist die Anbindung an die B305 gegeben.
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4.2 Ver- und Entsorgung – technische Infrastruktur
Die Versorgung mit Wasser ist durch Anschluss an das örtliche Versorgungsnetz
gesichert. Die Abfallbeseitigung ist gewährleistet. Die Versorgung
mit Wasser ist durch den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz gesichert.
Die Schmutzwasserbeseitigung erfolgt durch den Kanalanschluss an
das öffentliche Kanalnetz. Durch E.ON Bayern ist die Versorgung mit Strom
gesichert. Durch die geplanten Erweiterungsbauten entstehender Mehrbedarf
wird durch die bestehenden Ver- und Entsorgungseinrichtungen abgedeckt.
5 Oberflächenentwässerung
Im Geltungsbereich befinden sich ein wasserführender Graben sowie drei
künstlich angelegte ehemalige Fischteiche. Weitere natürliche Oberflächengewässer
sind nicht vorhanden.
Über den Oberflächenabfluss des Gebietes liegen derzeit keine Informationen
vor.
Wasserschutz
Es liegen derzeit keine genauen Angaben zu Grundwasserflurabständen
o.ä. für den Geltungsbereich vor.
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich keine Wasserschutzgebiete.
6 Salzabbau
Das gesamte Gebiet der Gemeinde Schönau a. Königssee wird vom „Salz-
und Solegrubenfeld Berchtesgaden“ überdeckt, für das die Südsalz GmbH
(Salzbergwerk Berchtesgaden) die ausschließlichen Ausbeutungsrechte hat.
Dies kann zur Folge haben, dass im Bedarfsfall in unmittelbarer Nähe der
Bauvorhaben im Rahmen eines Betriebsplanverfahrens Untersuchungs-
und/oder Probebohrungen sowie andere Maßnahmen für Erkundung, Aufschluss
und Abbau der vorhandenen Salzlagerstätten unter Beachtung der
gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt und betrieben werden können
7 Schutzgebiete
Innerhalb der landwirtschaftlich genutzten Fläche in der Mitte des Geltungsbereiches
befindet sich ein Flachmoor, welches jedoch nicht amtlich kartiert
ist. Dieses weißt jedoch nach § 30 BNatschG geschützte Vegetationsbestände
auf. Im Geltungsbereich sind darüber hinaus keine amtlichen Schutzgebiete
vorhanden.
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8 Landschaftsplan
Die Grundlagen bezüglich der landschaftlichen Situation sind im Umweltbericht
dargestellt.
Um den Geltungsbereich in die Landschaft zu integrieren und die Eingriffe in
den Naturhaushalt und das Landschaftsbild zu minimieren, sind folgende
Maßnahmen erforderlich:
• Umbau von intensiv genutzten landwirtschaftlichen Flächen zu extensiv
genutztem Grünstreifen
• Erhaltung der Flachmoorfläche
• Durchführung der Ausgleichsmaßnahme innerhalb der Grenze des Geltungsbereiches
9 Eingriff - Ausgleich
Entsprechend den Festlegungen des § 1a Abs. 3 BauGB ist für das Baugebiet
die Eingriffsregelung nach dem Regelverfahren des Leitfadens „Bauen
im Einklang mit Natur und Landschaft“ (StMLU, 2003) anzuwenden. Die Eingriffe
in Natur und Landschaft sind auszugleichen. Die Art und der Umfang
der Ausgleichsmaßnahme wird auf der Ebene des Bebauungsplanes geregelt.
10 Umweltprüfung / Umweltbericht
Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1
Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die
voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem
Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
Er gliedert sich in mehrere abgestufte bzw. aufeinander aufbauende Teile
und wird begleitend zum Bauleitplanungsverfahren laufend ergänzt und aktualisiert.
Der Umweltbericht beinhaltet die Raumempfindlichkeitsanalyse sowie die
Auswirkungsprognose mit Beurteilung der Umweltverträglichkeit unter Berücksichtigung
der Stellungnahmen und Einwände des Verfahrens nach § 3
Abs. 1 und 2 sowie § 4 Abs. 1 und 2 BauGB. Er ist den Verfahrensunterlagen
als eigenständiger Textteil beigefügt.
Schönau a. Königsee,……….2010
.....................................
Kurz
1. Bürgermeister
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11 Anlagen
Eingriffsermittlung laut Leitfaden (StMLU 2003) , NRT 2010
Umweltbericht nach § 2a BauGB , NRT 2010
Bestandsplan Realnutzung und Biotoptypen, NRT 2010
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