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Gemeinderat Meilen
Masterplan
für den Dorfkern Meilen
Mit Beschluss vom 17. August 2004 hat der Gemeinderat diesen
Masterplan festgesetzt.
Er bildet damit die behördenverbindliche Grundlage für zukünftige
Massnahmen und Entscheide für die Dorfkernentwicklung
Meilen.
M eile n 1 7. A u gu st 2 0 04

Masterplan für den Dorfkern
Inhalt
2 Gemeinderat Meilen

Masterplan für den Dorfkern
Inhalt
Inhalt
1. Einleitung 5
1.1 Ausgangslage 5
1.2 Ziele 6
1.3 Projektorganisation 7
1.4 Inhaltlicher Bearbeitungsablauf 8
1.5 Bedeutung des Masterplans 9
2. Nutzung 10
2.1 Bevölkerungsumfrage 10
2.2 Umfrage beim Gewerbe 11
2.3 Marktstudie 11
2.4 Raumbedürfnisse der Öffentlichkeit im Dorfkern 12
2.5 Wohnen im Dorfkern 13
2.6 Nutzungskonzept für den Dorfkern 14
3. Städtebau 16
3.1 Bau- und Zonenordnung (BZO) 16
3.2 Städtebauliche Gegebenheiten 17
3.3 Ideen und Teilkonzepte 20
3.4 Ergänzende Studien 23
3.5 Beurteilung wichtiger Bauten im Dorfkern 25
3.6 Das städtebauliche Konzept für den Dorfkern 26
4. Verkehr 30
4.1 Verkehrsplan 30
4.2 Verkehrsmengen 30
4.3 Verkehrssicherheit 31
4.4 Öffentlicher Verkehr 31
4.5 Langsamverkehr 32
4.6 Varianten für den motorisierten Individualverkehr 33
4.7 Parkierung 34
4.8 Verkehrskonzept für den Dorfkern 36
4.9 Massnahmen 38
5. Massnahmen zur Umsetzung 39
5.1 Rechtlicher Rahmen, Nutzungsplanung 39
5.2 Parzellierung und Erschliessung 41
5.3 Trägerschaften 41
5.4 Zeitlicher Ablauf 42
5.5 Finanzielle Auswirkungen 42
5.6 Entwicklungsszenarien 42
3 Gemeinderat Meilen

Masterplan für den Dorfkern
Impressum
Impressum
Folgende Personen waren an der Erarbeitung des vorliegenden
Masterplans beteiligt:
Leitender Ausschuss • Jürg Herter, Hochbauvorstand
• Hans Isler, Gemeindepräsident
• Irene Ritz, Gemeinderätin
• Christian Haltner, Schulpräsident
• Karin Knecht, Schulpflegerin
• Dr. Renzo Simoni, Schulpfleger
• Felix Benz, Vertreter Handwerks- und Gewerbeverein
Begleitkommission
Dorfkernentwicklung
Fachleute aus der
Verwaltung
Zusätzlich zu den Mitgliedern des Leitenden Ausschusses:
• Gottlieb Arnold, Landi mittlerer Zürichsee, Grundeigentümer
• Adrian Deventer, Grundeigentümer
• Werner Frauenfelder, UBS, Grundeigentümerin
• Werner Friedli, Landi mittlerer Zürichsee, Grundeigentümer
• Folker Horst, SP
• Lydia Kaufmann, Grundeigentümerin
• Bernhard Lauper, SVP
• Tobias Martz, Grundeigentümer
• Dr. Simon Meier, FDP
• Dr. Peter Moser, Vertreter der Familie Kaufmann,
Grundeigentümerin
• Daniel Schürmann, CVP
• Jakob Steib, Architekt, Mitglied Baukollegium
• Thomas Stutz, ZKB, Grundeigentümerin
• Michel Gatti, Gemeindeingenieur
• Michael Hämmerli, Bausekretär
• Ernst Joh. Krapf, Schulsekretär
Berater • Thomas von Ballmoos, von Ballmoos Krucker Architekten,
Gewinner des Wettbewerbs nucleus und Verfasser der
Machbarkeitsstudien
• Peter Kotz und Ruedi Koechlin, InterUrban,
Verfasser der Marktstudie
• Heinz Schmid, Zwicker und Schmid,
Verfasser Verkehrskonzept
• Alwin Suter, Suter von Känel Wild AG,
Ortsplaner/Projektleiter
4 Gemeinderat Meilen

Dorf und / oder Stadt
Unbefriedigende Situation
im Dorfkern
Masterplan für den Dorfkern
Einleitung
1. Einleitung
1.1 Ausgangslage
Wie zahlreiche andere Agglomerationsgemeinden befindet sich
auch Meilen seit den 60er-Jahren im Spannungsfeld zwischen
dörflicher Identität und Tendenzen zur Verstädterung. Insbesondere
die veränderten Lebensumstände und -bedürfnisse
wie Mobilität sowie Konsum- und Freizeitverhalten sind dafür
verantwortlich, dass Meilen der baulichen Struktur nach ein
Dorf, den Funktionen folgend aber städtisch ist.
Dieses Spannungsfeld zwischen dem Ideal einer dörflichen
Wohnsituation und der Forderung nach urbaner Verfügbarkeit
von Gütern und Dienstleistungen soll städtebaulich und planerisch
besser bewältigt werden.
Das Gebiet zwischen Gemeindehaus, Bauamt und den Schulhäusern
vermag heute weder ortsbaulich noch verkehrstechnisch
zu befriedigen. Defizite bestehen generell im Aussenraum,
in der fehlenden Dichte sowie beim Angebot standortgerechter
Nutzungen.
5 Gemeinderat Meilen

Bezug zum Leitbild des
Gemeinderats
Funktionelle Aufwertung
Dorfkern und
Quartierversorgung
Städtebauliche
Verbesserungen
Klärungen bezüglich
Verkehr
Aufzeigen von Handlungsspielräumen
Masterplan für den Dorfkern
Einleitung
1.2 Ziele
Im Leitbild 2002-2006 ist festgehalten: „Meilen soll seinen dörflichen
Charakter als attraktive Wohngemeinde mit urbanen
Qualitäten und guter Erschliessung durch den öffentlichen
Verkehr bewahren. Durch die Neugestaltung des Meilemer
Dorfzentrums wird die Identifikation der Bevölkerung mit ihrer
Gemeinde gesteigert.“
Das Potenzial des Dorfkerns Meilen als urbaner Treffpunkt ist
zu nutzen. Der Dorfkern soll möglichst viele Funktionen auf engem
Raum erfüllen können: Einkauf und Gastronomie, kulturelle
Einrichtungen und Freizeitbeschäftigungen, Dienstleistungen
und Verwaltung, zentrale Arbeits- und Wohngelegenheiten,
Treffpunkte aller Art.
Der Dorfkern soll der Gemeinde als Ganzes und Teilen der Region
dienen und damit der im Regionalen Richtplan festgehaltenen
Bedeutung gerecht werden.
Daneben sind in den Wachten – insbesondere in Feldmeilen
und Obermeilen – Angebote, die der Quartierversorgung dienen,
erwünscht; die Hauptversorgung mit einem entsprechend
umfassenderen Angebot soll jedoch im Dorfkern erfolgen.
Mit Hilfe von gezielten baulichen Eingriffen soll das wenig zusammenhängende
Siedlungsgefüge im Dorfkern besser gegliedert
und verdichtet werden.
Die Aufenthaltsqualität für Fussgänger soll aufgewertet, die
Durchlässigkeit für Velofahrer verbessert werden. Die Verkehrsbelastung
durch den motorisierten Individualverkehr ist
dorfkernverträglich zu gestalten, und die Parkierung soll optimiert
werden.
Es sind Handlungsspielräume offen zu halten, damit auch die
nachkommenden Generationen ihre Bedürfnisse befriedigen
und ihre Visionen umsetzen können.
6 Gemeinderat Meilen

Projektorganisation
Gemeinderat, Schulpflege
Leitender Ausschuss
Begleitkommission
Berater
Organigramm
Masterplan für den Dorfkern
Einleitung
1.3 Projektorganisation
In die Projektorganisation für die Ausarbeitung des Masterplans
waren alle wichtigen Kräfte eingebunden, die den Dorfkern mitgestalten.
Gemeinderat und Schulpflege trugen die politische Verantwortung.
Sie sprachen die nötigen Kredite für Studien und Planungen,
fällten Entscheide in eigener Kompetenz und stellen Antrag
zu Entscheiden, die in die Kompetenz der Gemeindeversammlung
fallen.
Der Leitende Ausschuss führte die Arbeiten, fällte die erforderlichen
Zwischenentscheide und stellte den jeweils zuständigen
Behörden Antrag. Er war verantwortlich für eine angemessene
Öffentlichkeitsarbeit. Neben dem Gemeinderat und der Schulpflege
war im Leitenden Ausschuss auch der Handwerks- und
Gewerbeverein Meilen vertreten.
Die Begleitkommission Dorfkernentwicklung stellte die Verbindungen
zu allen Beteiligten sicher. Nebst den Mitgliedern des
Leitenden Ausschusses waren Personen aus Parteien, Interessengruppen
im Dorfkern, der Bevölkerung und Behörden vertreten.
Besonders wichtig war die Vertretung von Nachbarn und
Grundeigentümern.
Fachberater wie Gemeindeingenieur, Bausekretär, Verfasser
der Detailhandelsstudie, Verfasser des Projekts nucleus,
Verkehrsplaner, Schulraumplaner und Ortsplaner wurden fallweise
beigezogen.
Wettbewerb
Bushof
Verkehrskonzept
2003
7 Gemeinderat Meilen
Gemeindeversammlung
Gemeinderat / Schulpflege
Meinungsumfragen
Marktstudie
Baubehörde Baukollegium
Leitender Ausschuss Berater
Teilstudien
Wettbewerb
Dorfkern
nucleus
Wettbewerb
Seeanlage
Dorfmeilen
Begleitkommission Dorfkernentwicklung
Raumbedürfnisse
Gemeinde
und DOP
Machbarkeitsstudien

Teilstudien:
Wettbewerb Bushof
Verkehrskonzept 2003
Meinungsumfragen, Marktstudie
Wettbewerb Dorfkern: nucleus
Wettbewerb Seeanlage Dorfmeilen
Raumbedürfnisse Gemeinde und
DOP
Machbarkeitsstudien
RZU Wettbewerb
Synthese
Masterplan für den Dorfkern
Einleitung
1.4 Inhaltlicher Bearbeitungsablauf
Zahlreiche Studien zu den verschiedensten Themen wurden in
den letzten Jahren erarbeitet. Für die Neugestaltung des Seeufers
wurde ein Wettbewerb durchgeführt. Aus dem Ideenwettbewerb
Neugestaltung Dorfkern Meilen ging das Projekt nucleus
hervor.
Meinungsumfragen in der Bevölkerung und unter den Gewerbetreibenden
brachten die konkreten Anliegen der in Meilen
wohnenden und arbeitenden Personen an den Tag. Eine Marktstudie
schätzte das wirtschaftliche Potenzial ab.
Das Verkehrskonzept 2003 wurde erarbeitet. Die Frage nach
einem betrieblich optimierten und städtebaulich ansprechenden
Bushof konnte ebenfalls im Rahmen eines Wettbewerbs beantwortet
werden.
Im Rahmen eines Wettbewerbes der Regionalplanung Zürich
und Umgebung (RZU) konnten diese Teilstudien zu einem
visionären Gesamtbild zusammengeführt und aufeinander
abgestimmt werden.
Der nun vorliegende Masterplan bildet eine pragmatische und
breit abgestützte Synthese aller Vorarbeiten.
8 Gemeinderat Meilen

Stellenwert
Bestandteile
Masterplan für den Dorfkern
Einleitung
1.5 Bedeutung des Masterplans
Ziel des Masterplans ist es, die Ideen der Themenbereiche Nutzung,
Städtebau und Verkehr zusammenzufassen, aufeinander
abzustimmen und Massnahmen zur Umsetzung aufzuzeigen.
Der Masterplan erlaubt es Behörden, Grundeigentümern und
Investoren, längerfristig zu planen und Investitionen zielgerichtet
zu tätigen. Er bildet die behördenverbindliche konzeptionelle
Grundlage für Entscheide und Kreditbeschlüsse, die den Dorfkern
betreffen.
Solche Entscheide sind: Anpassungen der Bau- und Zonenordnung,
Erlass von Gestaltungsplänen, Abschliessen von Verträgen
mit anderen Eigentümern und Investoren usw.
Kreditbeschlüsse dürften erforderlich sein zur Realisierung von
Parkhäusern, für einen Umbau des alten Sekundarschulhauses
(Dorfprovisorium, DOP), für Bauten der Gemeindeverwaltung
usw.
Der Masterplan Meilen gliedert sich in folgende Teile:
• Aussagen zur Nutzung
• Festlegungen zum Städtebau
• Verkehrskonzept
• Massnahmen zur Umsetzung
9 Gemeinderat Meilen

Kurzbeschrieb
Ergebnisse
Folgerungen
Masterplan für den Dorfkern
Nutzung
2. Nutzung
2.1 Bevölkerungsumfrage
Mit einer Bevölkerungsumfrage im Jahre 2002 versuchte der
Gemeinderat die Meinungen und Wünsche der Einwohnerinnen
und Einwohner auf möglichst einfache und unkomplizierte Art in
Erfahrung zu bringen. Die Ergebnisse bilden eine wichtige
Grundlage für die künftige Arbeit von Behörden, Verwaltung,
Planer und Investoren, die sich an der neuen Dorfkerngestaltung
beteiligen.
Es wurden 1'584 Fragebogen zurückgesandt und ausgewertet,
was einer erfreulich hohen Rücklaufquote von fast 25 % entspricht.
Überproportional hoch ist der Anteil an Fragebogen von
Personen, die seit mehr als 10 Jahren in Meilen wohnen oder
hier geboren wurden – sich somit hier zu Hause fühlen.
Es werden hier nur diejenigen Fragen und Antworten der Bevölkerungsbefragung
wiedergegeben, die Aussagen enthalten,
welche die Dorfkernplanung betreffen.
„Was ist / wäre Ihnen wichtig in Meilen?“
(Reihenfolge gemäss Rangierung):
• Lage und Umgebung
• Einkaufsmöglichkeiten
• dichtes öffentliches Verkehrsnetz
Zusätzliche Wünsche / Anregungen:
• zusätzliche Parkplätze
• mehr Verkehrsberuhigung
• bessere Busverbindungen
• Café / Restaurant
• Kleinläden / Quartierläden
• autofreier Dorfkern
Die Umfrageergebnisse bringen deutlich zum Ausdruck, welch
wichtigen Stellenwert Verkehrsfragen innerhalb der Bevölkerung
haben. Fehlende Nutzungen oder städtebauliche Mängel
werden als nicht so gravierend empfunden. Im Fragebogen
wurde dazu jedoch auch keine Frage formuliert.
Mit den im Verkehrskonzept vorgeschlagenen Massnahmen
geht die Gemeinde auf die Wünsche und Anliegen der Bevölkerung
ein.
10 Gemeinderat Meilen

Kurzbeschrieb
Ergebnisse
Folgerungen
Standortprofil
Ergebnisse der
Standortanalyse
Masterplan für den Dorfkern
Nutzung
2.2 Umfrage beim Gewerbe
Die Umfrage beim Gewerbe bildete eine Ergänzung zur Umfrage
bei der Bevölkerung. Sie hatte zum Ziel, die Meinungen
und Erfahrungen des Gewerbes in die aktuelle Planung einfliessen
zu lassen. Insgesamt 50 Gewerbetreibende haben an der
Umfrage teilgenommen.
Das Potenzial zur Ergänzung des Einkaufsziels Dorfzentrum
wird aus folgenden Gründen als sehr gross angesehen: gute
Lagequalität (Synergie, Frequenz), grosser Kaufkraftabfluss,
regionale Zentralität, Ergänzungsbedarf auf Seiten der Haushalte,
Ergänzungsbedarf auf Seiten des Gewerbes und die lokale
Nachfrage auf Seiten des Gewerbes. Das Gewerbe
wünscht sich insgesamt eine Angebotsergänzung.
Das nun vorliegende städtebauliche Konzept hat diesen berechtigten
Bedenken Rechnung zu tragen. Es sollen Lagen mit
eindeutigem Charakter geschaffen werden:
• eine Flanierzone im Bereich Dorfstrasse (für Frequenznutzungen)
sowie
• einen beschaulicheren Bereich beim neuen Dorfplatz (mit
Zielnutzungen).
Als Gegengewicht zum Schwerpunkt Ost (Rosengarten) soll ein
Schwerpunkt West (Hüniweg/Post) gefördert werden.
2.3 Marktstudie
Das Standortprofil beurteilt die strategischen Positionen von
Meilen als Wohn-, Wirtschafts- und Versorgungsstandort. Unter
anderem konnte festgestellt werden, dass das Dorfzentrum
Meilen der Standort mit dem höchsten Synergiepotenzial für
urbane Nutzungen im Raum zwischen Küsnacht und Rapperswil
ist und demzufolge eine einzigartige Chance für die Weiterentwicklung
einer regionalen Zentralität darstellt. Dies wiederum
kann ein entscheidender Mehrnutzen für die Wohnqualität
von Meilen sein.
Das Dorfzentrum von Meilen ist ein Versorgungsstandort von
regionaler Bedeutung. Sein Einzugsgebiet umfasst 40'000 Einwohner
mit einer detailhandelsrelevanten Kaufkraft von 609
Mio. Franken. Es weist überdurchschnittliche Wachstumsraten
bei Bevölkerung und Arbeitsplätzen und ein sehr hohes Kaufkraftniveau
auf.
11 Gemeinderat Meilen

Folgerungen
Erhöhter Bedarf
Politische Gemeinde und
Schulgemeinde
Masterplan für den Dorfkern
Nutzung
Die Abschöpfung ist lokal (36 %) wie regional (17 %) eher tief.
Fast zwei Drittel der Konsumausgaben tätigt die Meilener Bevölkerung
also ausserhalb ihrer Wohngemeinde. Dabei äussern
Haushalte und Gewerbe unisono Ergänzungswünsche:
Ergänzung Food-Angebot, Ausweitung Non-Food-Angebot
(Mode, Unterhaltung, Freizeit, Haushalt, Elektro).
Folgende Faktoren weisen darauf hin, dass genügend Potenzial
zur Erweiterung des Angebots vorhanden ist: geringe lokale
Abschöpfung, mässige regionale Abschöpfung, hohe Flächenproduktivität,
hoher durchschnittlicher Kaufbetrag (gegen
CHF 100.--), bestehende Lead-Betriebe mit Synergiepotenzial.
Die bestehenden Geschäfte weisen, bezogen auf die Verkaufsfläche,
zwar hohe Umsätze auf, verfügen aber meist über geringe,
nicht mehr zeitgemässe Geschäftsgrössen. Defizite bestehen
in der Verfügbarkeit geeigneter Nutzflächen und Lagen,
zum Beispiel wenige Geschäftsflächen mittlerer Grösse (100-
400 m 2 ), ungenügende/unbequeme Parkplatzversorgung im
Gebiet Hüniweg/Post, ungenügende Flanierqualität an der Dorfstrasse.
Der Dorfkern von Meilen hat das wirtschaftliche Potenzial für
einen umfassenden Versorgungsstandort. Die dafür erforderlichen
räumlichen Voraussetzungen sind jedoch nur zum Teil
gegeben. Sowohl die baurechtlichen Rahmenbedingungen als
auch die baulichen Gegebenheiten müssen verbessert werden.
2.4 Raumbedürfnisse der Öffentlichkeit im
Dorfkern
Bedingt durch das Wachstum der Einwohnerzahl und die gestiegenen
Ansprüche an die öffentlichen Dienstleistungen sind
auch die Raumbedürfnisse der Öffentlichkeit zu klären.
Es liegt ein umfassendes Raumprogramm für die Gemeindeverwaltung
2010 vor, das einer offenen, kundenorientierten
Verwaltung entspricht.
• Flächen der Gemeindeverwaltung: ca. 1'500 m 2
• Flächen für die Schulgemeinde: ca. 400 m 2
• Flächen von Amtsstellen, welche heute noch nicht im Gemeindehaus
oder Bauamt untergebracht sind wie Gemeindepolizei,
Betreibungsamt usw.: ca. 650 m 2
Gesamtfläche heute: 2'550 m 2
• Mehrbedarf infolge Gemeindeentwicklung: ca. 450 m 2
Gesamtbedarf im Jahr 2010: ca. 3'000 m 2
12 Gemeinderat Meilen

Bibliothek / Mediothek /
Ludothek
Weitere Institutionen und
Vereinigungen (DOP)
Folgerungen
Mischnutzungen
Bedarf
Folgerungen
Masterplan für den Dorfkern
Nutzung
Es besteht das Bedürfnis nach einer zeitgemässen, benutzergerechten
Gemeindebibliothek einschliesslich Mediothek und
Ludothek. Diese soll möglichst zentral liegen und auch der
Schule dienen.
Insgesamt sind 31 Institutionen dem Aufruf der Gemeinde gefolgt
und haben ihre Wünsche bezüglich Raumbedarf kundgetan.
Eine Vielzahl von Personen und Personengruppen nutzte
bis anhin die Räumlichkeiten des DOP und möchte diese auch
weiterhin gerne nutzen. Zudem sind Interessenten vorhanden,
die bis anhin noch nicht im DOP eingemietet waren, da die angebotenen
Räumlichkeiten nicht ideal oder zu den gewünschten
Zeiten bereits anderweitig vergeben waren.
Es ist anzumerken, dass nicht alle Vereine und Gruppierungen,
die sich heute in den Räumlichkeiten des DOP aufhalten, auf
eine Lage im Dorfkern angewiesen sind.
In einer Machbarkeitsstudie konnte gezeigt werden, dass das
DOP – einschliesslich ausgebautem Dachgeschoss – geeignet
ist, die formulierten Raumbedürfnisse zu decken.
Die Raumbedürfnisse der Öffentlichkeit lassen sich im Dorfkern
decken. Sie tragen zur Attraktivität des Dorfkerns bei und sind
daher im Konzept mit zu berücksichtigen.
2.5 Wohnen im Dorfkern
Für Neubauten wird ein Nutzungsmix von Flächen für Verkauf,
Dienstleistungsbetrieben, Gewerbe und für Wohnen vorgeschlagen.
Der Bedarf an attraktiven Wohnungen in einem gut erschlossenen,
seenahen, urbanen Gefüge wird für alle Altersgruppen und
alle sozialen Schichten als sehr hoch angenommen.
Die Wohnnutzung soll auch architektonisch ablesbar sein, zum
Beispiel durch eine nach oben zurückgestaffelte Kontur der Gebäude,
die zudem die Massstäblichkeit der angrenzenden traditionellen
Häuser aufnimmt.
Im Interesse eines lebendigen Dorfkerns ist im Konzept ein
substanzieller Anteil der Nutzflächen für das Wohnen vorzusehen.
13 Gemeinderat Meilen

Ziel
Inhaltliche Aussagen
Räumliche Verteilung
Masterplan für den Dorfkern
Nutzung
2.6 Nutzungskonzept
für den Dorfkern
Der Dorfkern in Meilen ist ein Gebiet, das für die Entwicklung
des gesamten Dorfzentrums, die Konstellation ganz Meilens
und sogar für die Positionierung der Gemeinde innerhalb der
Region von besonderer Bedeutung ist. Diese Nutzungsintensivierung
im Dorfkern hat zum Ziel, ein wettbewerbsfähiges, vielfältiges
„Dorfzentrum“ zu schaffen und gleichzeitig die Aufenthaltsqualität
im Dorfkern zu steigern.
Das Dorfzentrum soll dabei nicht nur Einkaufsziel, sondern
auch Dienstleistungszentrum, Arbeitsort, kulturelle Mitte, Treffpunkt,
Rahmen für das Vereinsleben und nicht zuletzt Wohnort
sein.
Die sich bietende Chance für einen lebendigen Dorfkern gilt es
zu nutzen. Dem Detailhandel und weiteren zentrumsbildenden
Nutzungen sind geeignete Flächen zur Verfügung zu stellen.
Dies gilt vorab für die Nutzung der Erdgeschosse. In den Obergeschossen
sind überdies Büros, Praxen usw., vor allem aber
auch Wohnungen, vorzusehen.
Ausgehend von den heutigen Gegebenheiten ist neben dem
Einkaufsschwerpunkt im Osten (Rosengarten) der zweite Einkaufsschwerpunkt
im Westen (Post/Hüniweg/Gemeindehaus)
zu stärken. Dies bewirkt eine Stützung der Geschäfte an der
Kirchgasse und ermöglicht die Entwicklung einer linearen
Einkaufsachse: Kirchgasse - Dorfstrasse – Rosengarten. Hier
soll eine Angebotserweiterung für Geschäfte mittlerer Grösse
möglich sein.
14 Gemeinderat Meilen

Masterplan für den Dorfkern
Nutzung
Damit die gute Lage längs der Dorfstrasse kommerziell optimal
genutzt werden kann, ist eine Verlegung der Gemeindeverwaltung
an den rückwärtig liegenden Dorfplatz anzustreben. Dies
fördert überdies die Frequentierung schwächerer Lagen und
trägt zur Belebung des Dorfplatzes bei.
Der Schnitt will aufzeigen, dass die Frequenznutzungen auf der
Höhe der Dorfstrasse liegen sollen, die Zielnutzungen können
dagegen seeseits angrenzend angeordnet werden.
15 Gemeinderat Meilen

Kernzone
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
3. Städtebau
3.1 Bau- und Zonenordnung (BZO)
Gemäss BZO liegt der Dorfkern grösstenteils in der Kernzone
A, welche eine Baumassenziffer von 4.5 vorsieht. Es sind alle
Nutzweisen zulässig.
Zone für öffentliche Bauten Die Liegenschaften der öffentlichen Hand sind teilweise der
Zone für öffentliche Bauten zugeteilt, was eine nicht öffentliche
Nutzung verunmöglicht.
Eine Vereinheitlichung der Zonen ist im Interesse einer hohen
Nutzungsflexibilität anzustreben.
Ausschnitt aus dem
Zonenplan (Stand 2003)
16 Gemeinderat Meilen

Entwicklung des Dorfkerns
1830 – 1884
Der Dorfkern konzentriert sich
längs der Kirchgasse.
Wesentlicher Eingriff ist der Bau
der Seestrasse.
1884 – 1934
Mit dem Bau des Bahnhofs entsteht
ein neues Zentrum längs der
Dorfstrasse. Bemerkenswert ist der
Bau von zwei grösseren Fabrikanlagen.
In diese Zeit fällt der Bau
des heutigen Gemeindehauses
und der Schulhausbauten.
1934 – 1975
In dieser Zeit entwickelt sich Meilen
zu einem beliebten Wohnort.
Das Strassennetz wird insbesondere
mit der neuen Verbindung der
Dorfstrasse zur Seestrasse und
der Bruechstrasse ergänzt. Im
Dorfkern verändert sich wenig.
1975 – 2000
Die Zentrumsnutzungen im Gebiet
Rosengarten setzen einen neuen
Akzent. Gestützt auf ein Leitbild
entstehen die Bauten der UBS und
der ZKB.
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
3.2 Städtebauliche Gegebenheiten
Als älteste dichtere Bebauungsstruktur verbindet die Kirchgasse
die damals wichtigsten Verkehrsadern, die alte Landstrasse
(heute: Dorfstrasse) und den See (respektive die spätere Seestrasse).
Erst der Bahnbau löste weitere Verdichtungen in Form
der Bahnhofstrasse und der Schulhausstrasse aus. Dieser
historische Hintergrund ist heute noch wirksam: die Dorfstrasse
als Einkaufsstrasse, die Kirchgasse als emotionales Zentrum.
17 Gemeinderat Meilen

Planungen aus den 70er-
Jahren
Modellfoto des Leitbildes aus den
70er-Jahren
Baustrukturen
Kirchgasse
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Erste Tendenzen zur Verdichtung und Kommerzialisierung des
Dorfkerns fanden in den 70er-Jahren statt. Als Planungsmittel
wurden Leitbilder erarbeitet. Von zwei Leitbildern im Dorfkern
Meilen führte eines zum Einkaufsschwerpunkt Rosengarten mit
den angelagerten Läden.
Im Bereich des Dorfkerns sah ein zweites Leitbild eine Verdichtung
des inneren Gevierts vor mit Ersatzbauten für Gemeindehaus
und Bauamt. Fragmente dieser Planung sind die Gebäude
der UBS und der ZKB, beide mit ungelösten Anschlüssen an
die Umgebung.
Die Kirchgasse ist durch zwei- bis dreigeschossige Bauten geprägt,
welche mit einer nicht linearen Strassenfront und grossen
Dächern einen fast geschlossenen Strassenraum bilden.
Sie ist Teil des schutzwürdigen Ortsbilds mit regionaler Bedeutung.
18 Gemeinderat Meilen

Dorfstrasse
Bahnhofstrasse
Rosengartenstrasse
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
An der Dorfstrasse, Bahnhofstrasse und Schulhausstrasse ist
die offene Bauweise mit strassenraumbegleitender Bebauung
typisch. Das innere Geviert ist geprägt durch klar definierte,
bebaute Ränder. Im Innern ergeben wenig strukturierte Freiräume
ein unbefriedigendes Bild. Die Gebäude sind drei- bis
viergeschossig, vielfach allseitig orientiert und verfügen über
eine ausgeprägte Dachform.
Im Rosengartenquartier wird mit dem Einkaufskomplex der
dörfliche Massstab verlassen. Gebäude, welche weder einen
Bezug zum natürlichen Terrain noch zum Strassenraum aufweisen,
entsprechen nicht der dörflich-gewachsenen Identität.
Die Zentrumszone ermöglichte diese Bauweise.
19 Gemeinderat Meilen

Wettbewerb nucleus
Situation des
Siegerprojekts nucleus
Die dunkeln Bauten zeigen die
Ergänzungen
Erkenntnisse nucleus
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
3.3 Ideen und Teilkonzepte
Gesucht wurde ein überzeugendes Konzept sowohl für die
städtebauliche Aufwertung mit hoher Aufenthaltsqualität als
auch für eine gute Verkehrserschliessung, namentlich bezüglich
des ruhenden Verkehrs. Gefunden wurde dieses Konzept
im Entwurf nucleus des Büros von Ballmoos Krucker Architekten,
Zürich.
Das Projekt nucleus schafft gemäss der Jury des Ideenwettbewerbs
gute räumliche Voraussetzungen, um den Dorfkern aufzuwerten
und eine neue Dorfmitte entstehen zu lassen. Gleichzeitig
wird Spielraum für kommerzielle Nutzungen offen gelassen.
Das Projekt nucleus schlägt eine Lösung vor, welche ein
fast konfliktfreies Nebeneinander von Dorfplatz und Schulanlage
ermöglicht. Mit der Hauptzufahrt zu den Parkhäusern über
die Schulhausstrasse können Dorfstrasse und Bahnhofstrasse
entlastet werden.
Gemäss Nutzungskonzept liegen die kommerziell guten Lagen
an der Dorfstrasse. Am neuen Dorfplatz wären demnach eher
Zielnutzungen anzuordnen: Räume für Vereine, Bibliothek, Gemeindeverwaltung,
Gastronomie.
20 Gemeinderat Meilen

Wettbewerb Seeanlage
Dorfmeilen
Projektidee für die Neugestaltung
des Seeufers
RZU - Wettbewerb
Erkenntnisse
RZU - Wettbewerb
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Die Seeanlage Dorfmeilen soll aufgewertet werden. Das Siegerprojekt
der Raderschall Landschaftsarchitekten AG verknüpft
vertraute Elemente – wie die fünf Pappeln – mit zukunftsorientierten
Ideen wie den verbesserten Zugang zum
See.
Die Regionalplanungsgruppe Zürich und Umgebung (RZU) hat
im Frühling 2003 Ortschaften mit übergeordneter Bedeutung
und die Stadtzürcher Aussenquartiere im Rahmen des Wettbewerbs
„Attraktive Zentren“ dazu angeregt, Aufwertungskonzepte
für ihre Zentrumslagen zu entwickeln. Die Wettbewerbsjury
hat im Rahmen eines Präqualifikationsverfahrens acht Gebietskörperschaften,
darunter auch Meilen, dazu eingeladen, Visionen
für ihre Zentrumslagen zu erarbeiten. Die Gemeinde Meilen
nutzte in ihrem Wettbewerbsbeitrag die Chance, mehrere
im Dorfkern aktuelle Projekte zu einem Ganzen zusammenzufügen.
Der Wettbewerbsbeitrag von Meilen im Rahmen des RZU-Wettbewerbs
wurde von der Jury als „konsistente, solide planerische
Leistung“ gewürdigt. Die Massnahmen seien „sehr präzise
durchdacht und auf Stufe Konzept detailliert ausgearbeitet“. Allerdings
vermisst die Jury klare Prioritäten bei den Interventionen.
Der Neugestaltung der Dorfstrasse kommt nach Ansicht der Jury
eine Art Katalysatorwirkung für ganz Meilen zu.
21 Gemeinderat Meilen

Fazit aus dem
RZU - Wettbewerb
Vision gemäss
RZU - Wettbewerb
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Der Blick von aussen bestätigt den eingeschlagenen Weg der
Gemeinde Meilen bezüglich Dorfkernplanung. Die Kritikpunkte
wurden aufgegriffen und bei der Weiterarbeit berücksichtigt.
Der nun vorliegende Masterplan hat wesentliche Teile aus der
Wettbewerbsarbeit übernommen und weiterentwickelt.
22 Gemeinderat Meilen

Einkaufsschwerpunkt West
im Bereich Hüniweg
Bebauungsideen Hüniweg:
Erdgeschoss Höhe Dorfstrasse
1. Untergeschoss
Höhe Hartplatz der Schule
2. Untergeschoss
Parkierung
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
3.4 Ergänzende Studien
Die Marktstudie für den Dorfkern ergab, dass sich das Einkaufen
verstärkt längs der Dorfstrasse entwickeln sollte. Ein Ladenstandort
am Dorfplatz wird als ökonomisch fraglich beurteilt. Es
müssen bessere Alternativen entwickelt werden.
Aufgrund dieser Erkenntnis wurden für den westlichen Teil der
Dorfstrasse Bebauungsstudien erarbeitet, welche aufzeigen,
wie ein Einkaufsschwerpunkt West im Bereich Hüniweg aussehen
könnte.
23 Gemeinderat Meilen

Einkaufsschwerpunkt
Gemeindehaus
Skizzen für eine Neubebauung
am heutigen
Standort des Gemeindehauses
und für ein Gemeindehaus
am Dorfplatz
1. Untergeschoss
Höhe Hartplatz der Schule
2. Untergeschoss
Parkierung
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Als Alternative zum Bereich Hüniweg wurde auch untersucht,
inwieweit sich der Bereich Gemeindehaus für eine publikumsorientiertere
Nutzung eignen könnte. Eine entsprechende
Machbarkeitsstudie liegt vor.
Dies würde eine Verlegung des Gemeindehauses an die Seeseite
des Dorfplatzes nötig machen.
24 Gemeinderat Meilen

Einkaufen am Dorfplatz
Fragestellung
Altes Sekundarschulhaus
(DOP)
Erweiterungsbau
Sekundarschulhaus
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Falls sich weder ein Einkaufsschwerpunkt Hüniweg noch ein
solcher im Bereich des heutigen Gemeindehauses realisieren
lässt, müssten am Dorfplatz weitere Einkaufsgelegenheiten ermöglicht
werden, obschon diese Ladenlage nicht als optimal
beurteilt wird.
Das Konzept nucleus müsste für ein Einkaufen am Dorfplatz
weiterentwickelt werden.
3.5 Beurteilung wichtiger Bauten im Dorfkern
Im Hinblick auf die städtebauliche und nutzungsmässige Aufwertung
des Dorfkerns wurde beurteilt, inwieweit bedeutende
Bauten im Dorfkern erhalten und umgenutzt oder aber abgebrochen
und ersetzt werden sollen.
Beurteilungskriterien sind namentlich:
• Stellenwert als wichtiger baulicher Zeuge
• Bedeutung für das Ortsbild
• Qualität der Bausubstanz
• Möglichkeiten für eine zeitgemässe Nutzung
• Entwicklungspotenzial für einen Ersatzbau
• Auswirkungen für die Garagierung
• Wirtschaftlichkeit (Kosten/Nutzen)
Das Alte Sekundarschulhaus (DOP) ist ein ortsbildprägendes
Gebäude mit hoher Qualität. Es ist daher im kommunalen Inventar
der schützenswerten Bauten aufgeführt. Sowohl die
Bausubstanz als auch die Raumeinteilung lassen eine vielfältige
Nutzung zu. Ein Ersatzbau dürfte aus ortsbaulichen Gründen
durchaus vergleichbare Dimensionen und eine ähnliche
Stellung aufweisen. Die Kosten für einen umfassenden Umbau
und diejenigen für einen Ersatzbau liegen in der gleichen Grössenordnung.
Ausser dass das Gebäude für eine grosszügige,
unterirdische Garagierung etwas im Wege steht, spricht nichts
für einen Abbruch dieses Gebäudes.
Ein zweckmässiger Umbau ist sowohl städtebaulich als auch
ökonomisch sinnvoll.
Der Erweiterungsbau des Alten Sekundarschulhauses ist sowohl
ortsbaulich als auch architektonisch unbefriedigend und
beeinträchtigt den Wert des als Solitär konzipierten Alten Sekundarschulhauses.
Die Bausubstanz und die Raumeinteilung
sind brauchbar, die Lage verstellt jedoch den Spielraum Richtung
Dorfstrasse. Ein Ersatzbau würde aus heutiger Sicht
anders orientiert, das Gebäude behindert eine grosszügige,
unterirdische Garagierung.
25 Gemeinderat Meilen

Gemeindehaus
Ziele
Umgang mit dem Bestand
Städtebauliche Haltung
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Ein Umbau ist städtebaulich fragwürdig und schränkt das Entwicklungspotenzial
Richtung Dorfstrasse zu stark ein.
Das Gemeindehaus ist im kommunalen Inventar der schützenswerten
Objekte aufgeführt. Die Schutzwürdigkeit des Gemeindehauses
und seine Stellung an der Dorfstrasse sprechen für
dessen Erhaltung. Eine kundenfreundliche Verwaltung, welche
auch für Mobilitätsbehinderte gut zugänglich ist, lässt sich in
den bestehenden Räumlichkeiten allerdings nur sehr schwer
unterbringen. Der Bau besetzt einen Standort, der für attraktivere
Nutzungen zum Beispiel für ein Geschäftshaus mit Läden
und Büros sehr geeignet ist.
Im Hinblick auf eine Neugestaltung der Dorfstrasse als attraktive
Flanierzone mit publikumsintensiven Nutzungen ist ein Abbruch
zugunsten eines Gebäudes mit Frequenznutzungen zu
bevorzugen.
3.6 Das städtebauliche Konzept für den
Dorfkern
Ziel ist die Schaffung eines lebendigen, urbanen Zentrums mit
hoher Aufenthaltsqualität, prägnanten öffentlichen Orten, welches
– ausgehend vom Bahnhof – die heutigen Gebiete Rosengarten,
Bahnhofstrasse, Gemeindehaus/Dorfplatz (nucleus),
Dorfstrasse und Kirchgasse verknüpft und damit Meilen einen
hohen Identifikationsgrad gibt.
Im Vordergrund steht das Verbinden und Verknüpfen der verschiedenen
Gebiete über den Aussenraum und die Zuordnung
und Kontinuität des öffentlichen Raums.
Die ortstypische offene Bebauung bildet den Rahmen für die
Verdichtung mit Neubauten und Ersatzbauten. Bestehende Gebäude
mit baulichen und funktionellen Qualitäten werden in die
neue Konstellation einbezogen und zum Teil durch neue Bezüge
aufgewertet (DOP am Dorfplatz, Haus Deventer an der Dorfstrasse).
Als Entwicklungsgebiet für eine weiterführende Zentrumsbildung
bietet sich die Dorfstrasse zwischen Rosengartenstrasse
und Kirchgasse sowie das innere Geviert nucleus an: Für die
Dorfstrasse ist ein Potenzial für kommerzielle Nutzungen ausgewiesen,
währenddem das innere Gebiet wegen der lockeren
Bebauung ein Verdichtungspotenzial für Zielnutzungen aufweist.
26 Gemeinderat Meilen

Aussenräume
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Entlang der Dorfstrasse sind Bauten vorzusehen, die im Erdgeschoss
auf publikumsintensive gewerbliche Nutzungen ausgelegt
sind. Dies kann auch einen Ersatzbau des heutigen Gemeindehauses
betreffen. Eine räumliche Ausweitung auf die
Seeseite ist dabei erstrebenswert.
Die präzise Platzierung von Ergänzungsbauten innerhalb des
räumlich weiten, aber dispersen Rückraums deutet diesen in
den neuen Dorfplatz mit eigener Identität um. Die dorfplatzprägenden
Nutzungen könnten Gemeindehaus, Vereinsräumlichkeiten
(DOP), Bibliothek usw. sein. Alternativ sind auch Läden
und Gastronomie nicht ausgeschlossen.
Die Bauten fügen sich in die Körnung der bestehenden offenen
Baustruktur ein und werden Teil von dieser.
Dieses Verhalten der fortschreitenden Verdichtung wird auch
auf das angrenzende Erneuerungsgebiet Schulhausstrasse für
zentrumnahes Wohnen angewendet.
Der Dorfkern lebt in den vielfältigen, gut miteinander verbundenen
öffentlichen Aussenräumen mit hoher Aufenthaltsqualität.
Es sind dies vorab die Strassenräume:
• die Kirchgasse als historischer Verbindungsraum von See
ins Dorf
• die Dorfstrasse als Einkaufs- und Flanierstrasse sowie – in
etwas untergeordnetem Mass
• der obere Teil der Bahnhofstrasse.
Zwischen diesen Strassenräumen werden grosszügige Freiflächen
für Spiel- und Sportplatz der Schule sowie ein gut proportionierter
Dorfplatz vorgesehen. Es ergibt sich eine schöne
Raumfolge, die zwischen Rändern und Höhen vermittelt.
Diese Platzfolge soll für Anlässe aller Art - namentlich für die
alljährliche Chilbi - genutzt werden können.
Ein dichtes Fusswegnetz verknüpft die Strassenräume und
Plätze. Enge Durchgänge schaffen reizvolle Perspektiven.
Im Aussenraum folgt der Terrainverlauf der gewachsenen Topografie.
Die Details zur Gestaltung sind im Rahmen der Weiterbearbeitung
mit der gleichen Sorgfalt zu studieren, wie dies bei den
Bauten der Fall sein wird.
27 Gemeinderat Meilen

Plan der Baufelder
Baufelder mit Spielräumen
und Varianten
Ideen für den Dorfplatz
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Für die bestehenden und geplanten Bauten werden mit Rücksicht
auf die Aussenräume Baufelder bezeichnet. Diese Baufelder
haben Richtplancharakter und sind nicht grundeigentümerverbindlich;
sie weisen bewusst Spielräume auf, um unterschiedliche
Entwicklungsszenarien zu ermöglichen.
Innerhalb der Baufelder muss jedoch auf eine dem Dorfkern
entsprechende Gebäudedimensionierung (Körnigkeit) geachtet
werden, wie sie in der Darstellung einer möglichen Umsetzung
festgehalten ist.
Im Vorschlag nucleus werden die Höhenabwicklung der Platzabfolge
und das Relief der Dorfmitte gestalterisch überzeugend
gelöst. Die Treppen, Stufen und Rampen bilden interessante
Bereiche an den Platzrändern und funktionieren zum Beispiel
auch für Gehbehinderte. Wichtig ist eine Gestaltung, welche
einen flexiblen Gebrauch ermöglicht.
28 Gemeinderat Meilen

Mögliche Umsetzung
Räumliches Konzept
Dorfstrasse
Charakter der Kirchgasse
Charakter der
Bahnhofstrasse
Masterplan für den Dorfkern
Städtebau
Die Dorfstrasse wird als Einkaufsstrasse aufgewertet und als
öffentlicher, urbaner Raum gestaltet. Zweiseitig begleitende
Alleebäume und die Gestaltung der Strasse auf einer Ebene
könnten den Raum für die Fussgänger aufwerten. Nach dem
Bau von unterirdischen Kundenparkplätzen kann im Interesse
der Aufenthaltsqualität ein Teil der oberirdischen Parkplätze
aufgehoben werden.
Als zentrumsverbindende Massnahmen verstehen sich die Gestaltung
des Bahnhofplatzes und eine neue räumliche Ausweitung
auf der Seeseite beim Haus Deventer.
Die Kirchgasse bleibt in ihrer kleinmassstäbliche Struktur erhalten.
Der Strassenraum erstreckt sich, ohne präzise Ausbildung
einer Fahrbahn, von Haus zu Haus.
Die Bahnhofstrasse hat dank den klaren Gebäudefluchten und
den recht einheitlichen Gebäudehöhen eine eigene städtische
Identität, die als Zeuge ihrer Zeit beibehalten werden soll.
Typisch sind die Einzelläden mit direktem Zugang von einem
durchgehenden Trottoir.
29 Gemeinderat Meilen