Köln- Müngersdorf PANDION BELVEDERE - Rotonda Business Club
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KÖLN IMMOBILIEN 04<br />
PROJEKTE MIT STRAHLKRAFT<br />
<strong>Köln</strong>- <strong>Müngersdorf</strong> <strong>PANDION</strong> <strong>BELVEDERE</strong><br />
ROTONDA BUSINESS - CLUB am 15.09.2009<br />
KÖLNER ENTWICKLUNGEN<br />
<strong>Köln</strong> - <strong>Müngersdorf</strong> <strong>PANDION</strong> <strong>BELVEDERE</strong>
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PROJEKTE MIT STRAHLKRAFT<br />
<strong>Köln</strong> <strong>Müngersdorf</strong> <strong>PANDION</strong> <strong>BELVEDERE</strong><br />
RONONDA BUISINESS CLUB 15.09.2009<br />
AUSGANGSSITUATION<br />
Bestandsgebäude der DEG BAnk<br />
Bestandsgebäude der ehemaligen DEG Bank
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PROJEKTE MIT STRAHLKRAFT<br />
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RONONDA BUISINESS CLUB 15.09.2009<br />
AUSGANGSSITUATION<br />
Bestandsgebäude der ehemaligen DEG Bank
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DIE LAGE
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DIE LAGE
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DIE LAGE
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NACHBARBEBAUUNG<br />
Die dörfliche Nachbarbebauung
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•NACHBARBEBAUUNG
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NACHBARBEBAUUNG
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DER AUSBLICK AUF DEN KÖLNER DOM
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ANKAUF DER IMMOBILIE / VERFAHREN<br />
► Die Grundstücke wurden im Rahmen eines strukturierten Transaktionsverfahrens veräußert:<br />
► Der Käufer hat eine begrenzte Anzahl von potenziellen Käufer angesprochen<br />
► Schematischer Verfahrensablauf:<br />
► Anfang April 2008 wurde die Liegenschaft an die <strong>PANDION</strong> veräußert
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PROJEKTE MIT STRAHLKRAFT<br />
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KERNDATEN LIEGENSCHAFT<br />
► Die Liegenschaft umfasst ein Bürogebäude<br />
( ehemalige Hauptverwaltung der DEG) an der<br />
Belvederestraße sowie vier Grundstücksparzellen<br />
an der Herrigergasse<br />
► Grundstücksgröße gesamt : 9.022 m²<br />
Belvederestraße: 5.441 m²<br />
Herrigergasse: 3.581 m²
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ASPEKTE FÜR DAS INVESTMENT<br />
Investment in hochwertiger <strong>Köln</strong>er Lage<br />
► Objekt liegt in <strong>Müngersdorf</strong>, einem hochwertigen <strong>Köln</strong>er Wohngebiet mit sehr gutem<br />
Standortimage<br />
► Hohes Nachfragepotential für die sehr gute Lage in <strong>Müngersdorf</strong><br />
► Direkte Nähe zum Stadtwald, hoher Grünanteil<br />
► Günstige soziale Infrastruktur<br />
► Sehr gute verkehrstechnische Anbindung<br />
Investment mit Umnutzungspotential<br />
► Büroimmobilie in gutem, gepflegten Zustand mit flexibler Raumstruktur ermöglicht gute<br />
Teilbarkeit<br />
► Tiefgarage und Außenstellplätze vorhanden<br />
► Keine Denkmalschutzauflagen<br />
► Umnutzungspotential zu attraktiven Eigentumswohnungen mit großen Terrassen und Blick<br />
auf Stadtsilhouette + Dom<br />
► Schaffung alternativer Wohnungsangebote am Standort aus einer Hand möglich
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BAURECHTLICHE SITUATION<br />
Grundstück Belvederestraße<br />
Büronutzung: Bestandsschutz der bestehenden Baumasse<br />
Wohnnutzung: B-Plan<br />
WA Allgemeines Wohngebiet<br />
GRZ 0,4 / GFZ 1,1<br />
Nutzungsänderung in Wohnen: Reduzierung der Baumasse notwendig<br />
Grundstücke Herrigergasse<br />
Positive Bauvoranfrage mit Teilrückbau liegt vor<br />
Wohnnutzung: 34 BauGB maßgebend<br />
Geltungsbereich der Erhaltungssatzung<br />
Positive Bauvoranfrage für 4 Stadthäuser liegt vor
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BAUVORANFRAGE NUTZUNGSÄNDERUNG DES BESTANDES<br />
Die Obergrenze von einer GFZ 1,25 bedingt bei einer Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes zu<br />
Wohnen einen Flächenrückbau von ca. 3.000 m² BGF
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PROJEKTENTWICKLUNG<br />
Wie sehen die zukünftigen Entwicklungspotentiale der Liegenschaft aus?<br />
► Bestandslösung:<br />
Umnutzung und Rückbau des Bestandsgebäudes zu attraktiven Eigentumswohnungen ?<br />
► Neubaulösung:<br />
Abriss des Bestandes und städtebauliches Gesamtneubaukonzept ?<br />
► Zur Klärung dieser Frage:<br />
Durchführung eines internen Wettbewerbes mit zwei renommierten <strong>Köln</strong>er Architekten, um<br />
Realisierungsvorschläge sowohl für eine Bestandslösung als auch eine Neubaulösung zu<br />
untersuchen<br />
1. Büro römer architektur partner, <strong>Köln</strong><br />
2. Büro msm Schmitz- Morkramer, <strong>Köln</strong>
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BESTANDSLÖSUNG BÜRO römer partner architektur<br />
► Umnutzung und Rückbau des Bestandsgebäudes zu attraktiven Eigentumswohnungen<br />
Büro römer partner architektur, <strong>Köln</strong>
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BESTANDSLÖSUNG BÜRO msm<br />
► Umnutzung und Rückbau des Bestandsgebäudes zu attraktiven Eigentumswohnungen<br />
Büro msm, <strong>Köln</strong>
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NEUBAUSLÖSUNG BÜRO römer partner architektur<br />
► Abriss des Bestandes und städtebauliches Gesamtneubaukonzept<br />
Büro römer partner architektur, <strong>Köln</strong>
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NEUBAUSLÖSUNG BÜRO msm<br />
► Abriss des Bestandes und städtebauliches Gesamtneubaukonzept<br />
Büro msm, <strong>Köln</strong>
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PRO & CONTRA<br />
BESTANDSKONZEPT NEUBAUKONZEPT<br />
PRO<br />
► Planungsrecht liegt vor<br />
► Tiefgarage ist vorhanden<br />
► Größtmöglicher Erhalt der vorhandenen<br />
baulichen Substanz<br />
► Hohe Deckenhöhen<br />
► Geringer Eingriff in die Freianlagen<br />
CONTRA<br />
► Massiver Baukörper bleibt bestehen<br />
► Grundrisse + Nutzungen sind eingeschränkt<br />
► Städtebaulich Ortsuntypisch<br />
► Niedrigere Verkaufspreise<br />
PRO<br />
► Städtebauliches Gesamtensemble mit<br />
anspruchsvoller Architektur<br />
► Unterschiedliche Wohnungstypen möglich<br />
► Hohe Individualität + Flexibilität<br />
► Schaffung von modernem, zeitgenössischen<br />
Wohnraum<br />
► Anspruchsvolle Freiflächengestaltung<br />
► Einbindung der beiden Baumdenkmäler<br />
CONTRA<br />
► Planungsrecht liegt nicht vor / Durchführung<br />
eines VEP Verfahrens ist notwendig<br />
► Hohe Kosten Freianlagen<br />
► Erhöhte Baukosten durch neue Tiefgaragen
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ENTSCHEIDUNG<br />
Neubaulösung:<br />
► Städtebauliche Neuordnung des gesamten Planungsgebietes in <strong>Müngersdorf</strong><br />
► Beseitigung des städtebaulichen Schandfleckes durch Abriss des Bestandsgebäudes<br />
► Schaffung eines architektonischen Gesamtensemble mit individuellen Wohnsituationen und<br />
Freiflächenbezügen<br />
► Einheitliches Bild einer villenartiger Bebauung<br />
► Dreigeschossige Architektur mit Staffelgeschossen zeichnet sich durch Maßstäblichkeit aus<br />
► Gesamtneubaukonzept wird von der Verwaltung der Stadt <strong>Köln</strong> klar favorisiert<br />
September 2008:<br />
Einleitung des VEP Verfahrens zur Erlangung des Baurechts für das Gesamtensemble<br />
Für die Weiterentwicklung des Planungskonzeptes wurden die beiden Architekturbüros msm<br />
Schmitz- Morkramer und römer partner architektur in Form einer Arbeitsgemeinschaft beauftragt.
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PLANUNG AKTUELL<br />
Lageplan aktuell<br />
Planung arbeitsgemeinschaft belvedere
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BESTAND UND NEUBAUKONZEPT<br />
Bestand Belvederestraße<br />
Blick entlang Belvederestraße (Ecke Petershof)<br />
Planung aktuell Belvederestraße<br />
Visualisierung arbeitsgemeinschaft belvedere
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BESTAND UND NEUBAUKONZEPT<br />
Bestand Belvederestraße<br />
Blick entlang Belvederestraße (Ecke Herrigergasse)<br />
Planung aktuell Belvederestraße<br />
Visualisierung arbeitsgemeinschaft belvedere
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PROJEKTE MIT STRAHLKRAFT<br />
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PLANUNG AKTUELL<br />
Ansicht Belvederestraße
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PLANUNG AKTUELL<br />
Ansicht alter Militärring
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PLANUNG AKTUELL<br />
Ansicht Herrigergasse
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KENNZAHLEN<br />
Kennzahlen Planung aktuell:<br />
► BGF gesamt (incl. Staffelgeschosse) : ca. 10.750 m²<br />
► Wohn und Nutzfläche gesamt: ca. 8.900 m²<br />
► Anzahl der Wohnungen: ca. 95 WE<br />
► Anzahl der Stellplätze Tiefgarage: ca. 98 Stellplätze<br />
► Projektvolumen: ca. 31. Millionen Euro<br />
► Verkaufsvolumen: ca. 35. Millionen Euro<br />
► Baubeginn (in Abhängigkeit vom VEP Verfahren): Frühjahr 2010 bzw.<br />
nach Inkrafttreten des Rechtsplanes<br />
► Fertigstellung (in Abhängigkeit vom VEP Verfahren): Mitte / Ende 2011
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PRESSEBERICHTE
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BÜRGERBETEILIGUNG<br />
Berücksichtigung zahlreicher Anregungen durch die Bürger von Planungsbeginn bis heute:<br />
► Frühzeitiger Bürgerbeteiligung am 17.12.2008<br />
► Workshop <strong>PANDION</strong> mit Vertretern des Bürgervereins ,der Stadtverwaltung und Architekten am<br />
5.02.2009<br />
Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes / Aufnahme von ortstypischen Materialien Klinker und Putz<br />
► 1. Bürgerdialog zwischen Bezirksvertretung, Bürgern, Stadtverwaltung und Investor am 8.05.2009<br />
Berücksichtigung der Vorgaben des STEA vom 5.03.2009<br />
► 2. Bürgerdialog zwischen Bezirksvertretung, Bürgern, Stadtverwaltung und Investor am 5.06.2009<br />
Reduzierung und Abstaffelung weiterer Gebäudehöhen<br />
► Podiumsdiskussion zwischen Politikern, Bürgern, Stadtverwaltung und Investor am 10.08.2009<br />
► Beschluss durch den Stadtentwicklungsausschuss zur öffentlichen Auslegung am 8.09.2009<br />
Gelegenheit zur Stellungnahme / 1 Monat Beteiligungsfrist im Oktober 2009<br />
► Erwarteter Satzungsbeschluss durch den Rat Ende Dezember 2009
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PLANUNG AKTUELL<br />
Visualisierung arbeitsgemeinschaft belvedere
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PLANUNG AKTUELL<br />
Visualisierung arbeitsgemeinschaft belvedere
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