BEBAUUNGSPLAN Nr. 33c „Nördlich des Friedhofs ... - Alzey

Kreisstadt Alzey B-Plan Nr. 33c „Nördlich des Friedhofs Schafhausen“ Begründung
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BEBAUUNGSPLAN Nr. 33c
„Nördlich des Friedhofs Schafhausen“
STADTBAUAMT ALZEY
Stand: Juli 2002
BEGRÜNDUNG
33c_Begründ_07-02.Doc Stand 07/2002

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INHALT
1 Allgemeines.....................................................................................................3
2 Geltungsbereich .............................................................................................3
3 Bestehende Rechtsverhältnisse....................................................................3
4 Ziele und Zwecke............................................................................................3
5 Laqe und Beschreibunq .................................................................................4
6 Erschließunq ...................................................................................................4
7 Flächenbilanz ..................................................................................................5
8 Planinhalt und Festsetzungen .......................................................................5
8.1 Art und Maß der baulichen Nutzung.................................................................5
8.2 Landespflegerischer Planungsbeitrag (LPB) ....................................................6
9 Bodenordnung ..............................................................................................10
10 Erschließungskosten....................................................................................10
11 Finanzierung..................................................................................................10
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1 Allgemeines
Der Stadtrat der Stadt Alzey hat am 16.12.1991 die Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 33 C "Nördlich des Friedhofs Schafhausen"
beschlossen.
2 Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt im Norden von Schafhausen östlich der Friedhofstraße
und wird von folgenden Parzellen in Flur 30 der Gemarkung Alzey begrenzt:
- Parzellen Nr. 74/3, 24/5, 24/3, 26/3, 28/4, 28/7, 29/2 und 82;
Die Ausgleichsflächen bestehen aus:
- Teile der Parzelle Nr. 207 in Flur 31 der Gemarkung Alzey
3 Bestehende Rechtsverhältnisse
Für das vorgesehene Plangebiet wird erstmals ein Bebauungsplan
aufgestellt.
Die Planung entwickelt sich aus dem seit 1998 wirksamen
Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan.
Die Ziele der Regional- und Landesplanung werden durch diese Planung
nicht gestört, wie es die Anhörung der TÖB zur Fortschreibung des
Flächennutzungsplanes ergab.
Weitere bestehende, planungsrelevante Rechtsverhältnisse sind der
Stadtverwaltung nicht bekannt.
4 Ziele und Zwecke
Die Stadt Alzey fühlt sich verpflichtet, die Eigenentwicklung der Stadtteile zu
unterstützen.
Wegen eines Mangels an bezahlbaren, familiengerechten Baugrundstücken
soll in Alzey-Schafhausen ein kleines, zweckmäßig zu verwirklichendes
Baugebiet am nördlichen Ortsrand geschaffen werden. Diese
Baulandausweisung ist wegen der vorhandenen Erschließungseinrichtungen
bzw. wegen der einfachen Erweiterung der Erschließungsanlagen sehr
kostengünstig.
Im Westen der Ortslage ist eine Erweiterung des Baugebiets wegen seiner
Größe und Topographie im Moment sehr aufwendig und nicht schnell genug
realisierbar.
Die für die Versiegelung erforderlichen Ausgleichsflächen werden teilweise im
Baugebiet und teilweise außerhalb, in zumutbarer Nähe an der Selz,
ausgewiesen. Da die relativ kleine Ausgleichsfläche innerhalb der Weinberge
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nicht so wirksam ist, wird als Ausgleichsfläche die Renaturierungsfläche der
Selz vergrößert.
Der Regionale Raumordnungsplan Rheinhessen bzw. seine Fortschreibung
weisen Alzey als Mittelzentrum mit den besonderen Funktionen "gewerblicher
Entwicklungsort " und " auszubauende Wohngemeinde" aus .
Zur Erfüllung dieser Eigenentwicklung und der ist die Ausweisung von
Bauland erforderlich.
Die neu geschaffenen Bauplätze am Kastanienweg, südlich des Friedhofes
sind inzwischen bebaut.
Am Kartenberger Weg sind einige Bauvorhaben wegen der fehlenden
Erschließung nicht realisierbar.
Nördlich der Gau-Odernheimer-Straße sind einige Bauplätze in Privatbesitz,
die der Eigentümer jedoch nicht verkauft.
Auch im Süden ist eine Erweiterung wegen der Ortsumgehungsstraße aus
räumlichen und Lärmimmisionsgründen unzweckmäßig.
5 Laqe und Beschreibunq
Der nördliche Ortsrand wird zur Zeit gebildet von einem Aussiedlerhof,
Bolzplatz, Friedhof und Wohnhäusern an der westlichen Seite der
Friedhofstraße.
Das geplante Baugebiet schließt sich in nordöstlicher Richtung an.
Die fast gleichmäßig geneigte Fläche steigt nach Nordwesten mit rd. 6-8%
und wird derzeit landwirtschaftlich, überwiegend als Weinberg, genutzt.
Klimatisch gesehen handelt es sich um einen frostgefährdeten Bereich. Der
Kaltluftabfluß wird jedoch durch festgesetzte Kaltluftschneisen ermöglicht.
6 Erschließunq
Das Baugebiet wird über die Friedhofstraße an den örtlichen Verkehr
angeschlossen. Die innere Erschließung erfolgt über eine Stichstraße mit
Wendeplatz in ausreichender Größe für Müll- und Feuerwehrfahrzeuge.
Der Wirtschaftsweg am Südrand des Plangebiets muss der Landwirtschaft als
eine der weinigen Ost-West-Verbindungen erhalten bleiben.
Die Ver- und Entsorgung geschieht durch Erweiterung der bestehenden
Netze.
Da der Wasserdruck nicht ausreicht, sind von den Bauwilligen entsprechende
Druckerhöhungsanlagen einzurichten.
Die Entwässerung geschieht im Trennverfahren. Das Schmutzwasser wird
dem vorhandenen Kanal in der Friedhofstraße zugeleitet und im
Gruppenklärwerk "Oberes Selztal" der VG Alzey-Land mitbehandelt.
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Das Regenwasser der Grundstücke wird über Zisternen mit Puffervolumen
und Überlauf von Regenwasserablaufleitungen in den bestehenden Flutfang
eingeleitet. Die Straßenentwässerung erfolgt oberflächlich in Sickermulden.
Der Ausgleich der Wasserführung wird durch die Schaffung des
Regenrückhaltevolumens in den Regenwasserzisternen hergestellt.
7 Flächenbilanz
Nettobauland 9 871 qm 86 %
Öffentliche Verkehrsfläche 1 032 qm 9 %
Öffentliche Grünfläche 78 qm 1 %
Wirtschaftsweg 485 qm 4 %
Summe Plangebiet 11 466 qm 100 %
Parzelle für Ausgleichsmaßnahmen ca. 3 730 qm
- davon Bachlauf Selz ca. 1 560 qm
- davon Ausgleichsfläche ca. 2 170 qm
8 Planinhalt und Festsetzungen
8.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Der Alzeyer Stadtteil Schafhausen ist aus stadtplanerischer Sicht betrachtet
ein Dorf, das durch landwirtschaftlich genutzte Gebäude und ländliche
Bauformen geprägt ist.
Die Friedhofstraße wird von landwirtschaftlichen Fahrzeugen stark genutzt;
diese Funktion muss gesichert bleiben.
Unter weiterer Berücksichtigung der benachbarten landwirtschaftlich
genutzten Flächen soll für das Baugebiet keine spezifische Art der baulichen
Nutzung ausgewiesen werden, damit die Beurteilung der Art der baulichen
Nutzung nach § 34 BauGB erfolgt. Die nachrichtlich eingezeichneten
Grundstücksgrenzen sollen dem bauwilligen Bürger lediglich als
Größenmaßstab dienen.
Die klimatischen Bedingungen und auch die dörflichen Strukturen erfordern
das geringe Maß der baulichen Nutzung, eng gezogene Baugrenzen, geringe
Grundflächenzahlen und die offene Bauweise in Verbindung mit max. 2
Wohneinheiten pro Wohngebäude. Diese Festsetzungen sollen den
Kaltluftabfluss ermöglichen und den Versiegelungsgrad möglichst gering
halten.
Lediglich am Ost-Rand sind Einzelhäuser mit 4 Wohneinheiten bzw. auch
Doppelhäuser mit max. 2 Wohneinheiten zulässig, weil sie hintereinander
stehen und dadurch den Kaltluftabfluss nicht behindern.
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Die Festsetzung der Geschossigkeit (1 Vollgeschoss) und der Firsthöhe von
max. 9,0 m in Verbindung mit der Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten
pro Wohngebäude sollen die Maßstäblichkeit der dörflichen Bebauung
gewährleisten und städtebauliche Wohnstrukturen von Schafhausen als Dorf
berücksichtigen.
Die Bestimmungen über Einfriedigungen, Garagen, und Nebengebäude
sollen ebenfalls einem möglichst ungehinderten Kaltluftabfluss sicherstellen.
Um Nutzungen mit starkem Kundenverkehr zu vermeiden und um auch ein
optisch ruhiges Baugebiet zu erhalten, sind Werbeanlagen generell
genehmigungsbedürftig und werden in der Größe begrenzt.
8.2 Landespflegerischer Planungsbeitrag (LPB)
Zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege
wurde vom Büro für Freiraumplanung und Landschaftsarchitektur Schmitz und
Wünsch, Bad Kreuznach, ein landschaftspflegerischer Planungsbeitrag (LPB)
zu diesem Bebauungsplan erarbeitet.
Wesentliche Abweichungen zwischen LPB und Bebauungsplan wurden durch
den Bauausschuss gebilligt und werden wie folgt begründet:
Zu 2.7:
- Größe und Lage des Baugebietes fügen sich nicht ins Landschaftsbild ein
Diese Bedenken hat der Bauausschuss mit dem Hinweis zurückgewiesen,
dass durch die Verwirklichung des westlich angrenzenden Baugebiets "Am
Kartenberg" und des östlich angrenzenden Aussiedlerhofs die Grünkulisse
bereits durchbrochen ist.
Gerade durch die nun geplante Bebauung und die Randeingrünung soll ein
neuer Ortsrand gebildet werden, der die bestehende "Wunde" heilen soll.
Baumbestandene Friedhöfe und Bolzplätze bilden nicht notwendigerweise
einen immerwährenden Ortsrand. Durch Ausweitung der Bauflächen wird das
Landschaftsbild zwar verändert, im Zusammenhang mit der neuen Randeingrünung
jedoch nicht zwangsweise beeinträchtigt.
Allein die östliche Seite der Friedhofstraße einreihig zu bebauen, ist zu
unwirtschaftlich. Die Landschaft würde bandartig zerschnitten und wirkte
somit viel störender.
Zu b 1:
Die Flächengröße der Versiegelung beträgt abweichend von Seite 11 des
LPB:
Baufläche (9 871 qm x GRZ 0,3 + 50% für Nebenfl.) 4 442 qm
öffentlicher Straßenraum 977 qm
Parkplatz (110 qm x 0,5) 55 qm
Verkehrsgrün (b 2), teilversiegelt (78 qm x 0,5) 39 qm
gesamt 5 513 qm
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Das heißt: von privater Seite ist eine Flächenversiegelung von 4 442 qm in
Ansatz gebracht, von öffentlicher Seite 1 071 qm.
Von einer unnötigen Flächenversiegelung (Seite 12) kann nicht die Rede
sein:
- die Größe der Grundstücke wird nicht nur vom Bebauungsplan
vorgegeben, sondern auch vom Willen des Bauherrn beeinflusst; das
zulässige Maß der Nutzung bleibt in jedem Fall gleich groß.
- ein Wirtschaftsweg darf nicht zur baulichen Erschließung herangezogen
werden- insofern kann auch nicht von doppelter Erschließung gesprochen
werden.
- der Wirtschaftsweg ist als teilversiegelter Bestand bereits vorhanden und
geht somit nicht in die Bilanz der Neuversiegelung mit ein.
- die Straßenbreiten im Bereich des Wendeplatzes sind erforderlich, um die
Mehrfachfunktion zu erfüllen: Fahrgasse zu den Stellplätzen und
Garageneinfahrten, Radius und Schleppkurven für Feuerwehr- und
Müllfahrzeuge, Mindestbreite der Baugrundstücke und auch die
Sickermulden für die Straßenentwässerung.
Zu ö 1:
Die Flächengröße des durch Hausgärten überplanten Weinbergs beträgt:
5 429 qm (9 871 qm x 0,55% = nicht überbaubare Fläche)
Zu e 1:
Negative Fernwirkungen, wie sie auf Seite 14 beschrieben sind, werden wie
folgt minimiert:
- die freien Ortsränder nach Osten und Westen werden auf 10 m breiten
Streifen eingegrünt:
Je 150 qm ist ein Baum II. Ordnung und je 3 qm ein Strauch anzupflanzen
(unter Beachtung des Nachbarrechts).
- Eine Durchgrünung wird durch die Bäume in den Vorgärten erreicht.
- Die Firstrichtung wird parallel zu den Höhenlinien festgesetzt.
Die Festsetzungen dieses Bauungsplans sind nahezu identisch mit denen für
die benachbarten Gebiete. Die bemängelte eigene Identität ist aus diesen
Gründen nicht zu erreichen. Der Bezug zu den gegebenen Strukturen im
Umfeld von Aussiedlerhof, Neubaugebiet und überkommenen Dorfstrukturen
ist bei den momentanen Wohnvorstellungen der breiten Masse auch wohl
nicht möglich.
Zu e 3:
Im Hinblick auf die kritisierte Ortsrandgestaltung wird auf „zu 2.7“ verwiesen.
Der Friedhof mit altem Laubbaumbestand und der Bolzplatz mit Birkenreihe
bilden derzeit zusammen einen ideal ausgeprägten Ortsrand, der zukünftig
die Funktion einer Baugebietsdurchgrünung übernehmen soll. Diese
Funktionsänderung wurde bisher nicht ausreichend gewürdigt.
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Dass am Ortsrand eher kleinere Baukörper wünschenswert seien, ist eine
Sichtweise, zu deren Durchsetzung solch einschneidende Festsetzungen wie
z. B. auch eine Begrenzung der Grundstücksgröße getroffen werden müssten,
wie es bisher im gesamten Stadtgebiet von Alzey nicht geschehen ist.
Der typische Dorfrand des rheinhessischen Dorfes wird auch nicht von
kleinen Baukörpern, sondern von geschlossenen Anlagen aus Scheunen,
Wohn- und Nebengebäuden und Einfriedungsmauern gebildet. Doch die
heutige Funktion der Dörfer hat sich gewandelt und bringt andere
Gebäudeformen hervor.
Zu Vb 1.1
Geplante Flächenversiegelung:
öffentlicher Straßenraum 977 qm
Parkplatz (110 qm x 0,5) 55 qm
Verkehrsgrün (b 2), teilversiegelt (78 qm x 0,5) 39 qm
Baufläche (9 871 qm x GRZ 0,3 + 50% für Nebenfl.) 4 442 qm
gesamt 5 513 qm
Somit beträgt der Versiegelungswert im öffentlichen Bereich 1 071 qm (= +
174 qm gegenüber LPB), im privaten Bereich 4 442 qm (= + 1 362 qm
gegenüber LPB) und ist somit insgesamt gegenüber dem LPB um 1 536 qm
größer.
zu Eb 1.2:
Die Stadt Alzey ist nicht in der Lage, in jedem Baugebiet öffentliche
Grünflächen dieser Größenordnung zu erwerben und zu unterhalten. Der
Streifen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern wird 10 m tief
ausgewiesen, damit er auf die GRZ angerechnet werden kann und somit die
Baugrundstücke für Bauwillige erschwinglich bleiben. Die Nutzung wird
entsprechend extensiv vorgeschrieben.
Als Ersatzmaßnahme werden an der Selz Ausgleichsflächen im Rahmen der
Salzrenaturierung angelegt.
Flächengröße: 2 170 qm (Flur 31, Nr. 207).
Die Gestaltung der Ausgleichsfläche wird entsprechend den Zielen der
Selzrenaturierung vorgenommen.
Zu Aö 1:
Flächengröße:
Gartenfläche (9 871 qm x 0,55) 5 429 qm
öffentliche Grünfläche (78 qm x 0,5) 39 qm
gesamt 5 468 qm
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Zu Ge 1.1:
Wie beschrieben, jedoch statt Straßenbaumpflanzungen werden
Baumpflanzungen in den Vorgärten festgesetzt und die nördliche
Ortsrandeingrünung erfolgt auf einem 10 m breitem Streifen.
Zu Ge 1.2
Wie beschrieben, jedoch mit einer Firsthöhe von 9 m, die sich beispielsweise
wie folgt zusammensetzen kann:
0,50 m Sockelhöhe
2,75 m Geschosshöhe
0,75 m Kniestock
5,0 m Dachhöhe (bei 45° und 10 m Hausbreite)
Zu Ge 1.4
Zusätzlich zu den getönten Fassadenfarben soll die z. Z. bevorzugte weiße
Fassade zugelassen werden.
Zu Ge 1.5
Die Staffelung (Firstrichtung) erfolgt parallel zu den Höhenlinien und der
Planstraße wie beschrieben, jedoch sollen auf allen Grundstücken Einzel-
und Doppelhäuser zugelassen werden. Aus Gründen des Kaltluftabflusses
sollen Hausgruppen untersagt werden.
Zu Ge 2.1
Die Straßenführung mit Wendeplatz wurde bereits in der Antwort zu b 1
begründet. Die öffentliche Grünfläche im Wendehammer ist umgeben von
Fahrbahnen und PKW- Stellplätzen und kann deswegen wohl nicht
Funktionen der wohnungsnahen Grünversorgung übernehmen. Die Lage des
Baugebiets am Dorfrand zur freien Landschaft erfordert auch nicht unbedingt
einen solch ausgebildeten Platz.
Zu Ge 2.2
Die zusätzliche Wegeverbindung zum Friedhof ist für ein solch kleines
Baugebiet überflüssig und damit ökologisch und ökonomisch nicht vertretbar.
Der Kaltluftabfluss wird durch entsprechende Festsetzungen im
Bebauungsplan gesichert.
Zu Ge 2.3
Baumpflanzungen, die gemäß LPB im Straßenraum, auf der Grünfläche im
Wendehammer und an dem Fußweg zum Friedhof vorgesehen waren, sollen
durch entsprechende Pflanzungen in den Vorgärten ersetzt werden.
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Zu Ge 3:
Die Ortsrandgestaltung durch den Bebauungsplan wurde bereits unter der
Antwort „zu e 1“ begründet.
Zu Ge 4.1:
siehe Antwort „zu Ge 2.1“
Zu Ge 4.2:
Das Material des Straßenbelags soll nicht Inhalt des Bebauungsplans
werden. Vor Baubeginn werden - wie üblich - die Anlieger über die Ausbauart
befragt.
9 Bodenordnung
Zur Erreichung des Planungszieles sind bodenordnende Maßnahmen
erforderlich. Falls ein freiwilliger privater Tausch nicht zustande kommt, kann
auch die gesetzlich geregelte Umlegung §§ 45 ff. BauGB eingeleitet werden.
10 Erschließungskosten
1. Verkehrsfläche 160.000,-- DM
2. Grünfläche 5.000,-- DM
3. Bäume 1.000,-- DM
4. Abwasseranlagen 165.000,-- DM
5. Wasser 15.000,-- DM
6. Strom 8.000,-- DM
Zwischensumme 354.000,-- DM
7. Planung, Bauleitung und zur Abrundung 86.000,-- DM
Erschließungsaufwand gesamt 440.000,-- DM
11 Finanzierung
Die Erschließungskosten werden gemäß Satzung auf die
Grundstückseigentümer umgelegt bzw. durch Anschluss- und
Einrichtungsgebühren erhoben.
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