PERSPEKTIVE 2030

PERSPEKTIVE 2030
Der DEMOGRAFISCHE WANDEL und seine
Signale für die IMMOBILIEN-ENTWICKLUNG
Im Fokus: WOHNEN IM ALTER
© IMMOKULTUR 2007 Hansueli Amacher

VORWORT
Diese Arbeit entstand 2007 im weiteren Rahmen meiner Weiterbildung im Vertiefungs-Lehrgang
«Immobilien-Entwicklung» bei der REALIS (Swiss Real Estate School, ab 2008: SVIT Swiss Real Estate
School), dem Bildungszentrum des SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft).
Die in diesem Zusammenhang geforderte Projektarbeit zu einem relevanten Thema in der
Immobilien-Entwicklung weckte in mir den Gedanken, der Komplexität dieser breitgefächerten
Thematik Rechnung zu tragen und verschiedene Themen - welche zueinander in einem engen
Kontext stehen - vertieft zu behandeln.
Unter dem Titel
PERSPEKTIVE 2030
DER DEMOGRAFISCHE WANDEL UND SEINE SIGNALE FÜR DIE IMMOBILIEN-
ENTWICKLUNG
IM FOKUS: WOHNEN IM ALTER
gehe ich in 3 Kapiteln auf die Schwerpunktthemen
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG
PERSPEKTIVEN FÜR DIE IMMOBILIEN-ENTWICKLUNG BIS 2030
WOHNEN IM ALTER
ein.
Diese Arbeit soll eine Basis für das weitere Wirken meiner Firma IMMOKULTUR auf dem Gebiet der
Immobilien-Entwicklung sein. Bereits während meiner Tätigkeit als Architekt und Realisator von
Wohnüberbauungen in den 80er-Jahren wurde mir bewusst, dass sich die Architektur, Planungs-und
Immobilienszene weiteren Aspekten wie Oekonomie, Oekologie, Immobilien-Research, PR und
Marketing vermehrt wird annähern müssen. Parallel vom sich immer weiter abzeichnenden
Spezialistentum wird die Förderung und Ausbildung von Generalisten - welche der ganzen
Komplexität der Branche gerecht werden - von fundamentaler Bedeutung sein. Mit der Definierung
der Fachrichtung «Immobilien-Entwicklung» wurde jetzt in der Schweiz ein wichtiger Schritt in diese
Richtung getan.
November 2007 Hansueli Amacher

INHALT KURZ UND KNAPP
DIE ZENTRALEN FRAGEN LAUTEN:
Welche Einflüsse hat die Veränderung der Bevölkerungsstruktur auf die Entwicklung von
Immobilien?
Kapitel 1
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG
durchleuchtet und erklärt vorhandene Studien und vergleicht die Prognosen.
Fazit: Der Hauptfaktor der demografischen Entwicklung der Schweiz bis 2030 wird die Migration sein.
Die prognostizierte Zunahme der Bevölkerung kann nur durch dauerhaft in der Schweiz lebende und
sich integrierende Migranten erfolgen.
Kapitel 2
PERSPEKTIVEN FÜR DIE IMMOBILIEN-ENTWICKLUNG BIS 2030
dokumentiert eine Bestandesaufnahme der Schweizer Wohn-Immobilienlandschaft und fasst anhand
bestehender Studien die Prognosen für die Immobilienwirtschaft zusammen.
Fazit: Für die Immobilien-Entwicklung ist das ständige und aufmerksame Beobachten der laufenden
Entwicklungen in der Demografie, Migration, Politik, Wirtschaft (Energie) und Umwelt (Klima)
elementar. Die jeweils neu gewonnen Erkenntnisse müssen mit der nötigen Sorgfalt und Umsicht auf
die spezifischen Bedingungen der zu bearbeitenden Projekte adaptiert, verwertet und umgesetzt
werden.
Wie wirkt sich die Veränderung der Bevölkerungsstruktur auf das Wohnen im Alter aus?
Kapitel 3
WOHNEN IM ALTER
dokumentiert die aktuellen Wohnformen und versucht die Frage nach neuen Formen und Modellen
des Zusammenlebens über die Generationen hinweg in Anbetracht der zu erwartenden
Veränderungen zu beantworten.
Fazit: Nebst den generell für die Immobilien-Entwicklung geltenden Aspekten ist der demografischen
Entwicklung, dem Wandel der Gesellschaft, der weiteren Entwicklung der Sozialwerke (3-Säulen-
Prinzip) und den Erkenntnissen aus der Gerontologie besondere Aufmerksamkeit zu schenken.
Die teilweise Umwandlung der über 50% Prozent aus der Zeit vor 1970 stammenden Wohngebäude
in altersgerechten sprich hindernisfreien, angenehmen - und auch oekologischen Ansprüchen
genügenden Wohnraum wird eine zentrale Herausforderung für einen grossen Teil der gesamten
Immobilien-Branche werden.

Demografische Entwicklung
1.1 EINLEITUNG 1
1.2 DIE GLOBALE DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG 2
1.2.1 EIN BLICK AUF DEUTSCHLAND 3
1.3 DIE DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG DER SCHWEIZ 4
1.3.1 DIE WICHTIGSTEN KENNZAHLEN DER SCHWEIZ 4
1.3.2 BUNDESAMT FÜR STATISTIK (BFS) 4
1.3.3 SZENARIEN DES BFS 4
1.3.4 VERGLEICH DER SZENARIEN 2000-2060 UND 2005-2050 5
1.3.5 AVENIR SUISSE 6
1.3.6 ALTERSKLASSEN DER SCHWEIZ 7
1.3.7 AUSLÄNDISCHE BEVÖLKERUNG DER SCHWEIZ 8
1.3.8 FOLGERUNGEN 9
1.4 KANTON ZÜRICH 10
1.4.1 VERGLEICH DER PROGNOSEN VON BSF UND STATISTIK.ZH 10
1.4.2 ALTERSKLASSEN DES KANTONS ZÜRICH 11
1.4.3 AUSLÄNDISCHE BEVÖLKERUNG DES KANTONS ZÜRICH 12
1.4.4 GEMEINDEN DES KANTONS ZÜRICH 13
1.4.5 BEZIRKE UND REGIONEN 2005 DES KANTONS ZÜRICH 13
1.4.6 KNONAUERAMT 14
1.5 KANTON UND REGION SCHAFFHAUSEN 15
1.5.1 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG 15
1.5.2 ENTWICKLUNG DER ALTERSSTRUKTUR 16
1.5.3 DIE GEMEINDEN DES KANTONS SCHAFFHAUSEN 17
1.6 ANHANG 18
1.6.1 POPULATION 18
1.6.2 LITERATUR 19
1.6.3 INTERNET 19
1.6.4 GLOSSAR 20

Perspektiven für die Immobilien-Entwicklung bis 2030
2.1 EINLEITUNG 25
2.2 WOHNIMMOBILIEN SCHWEIZ IM JAHR 2000 (2005) 26
2.2.1 RAUMGLIEDERUNG 26
2.2.2 GEMEINDETYPEN 26
2.2.3 GEBÄUDE UND WOHNUNGEN 27
2.2.4 WEITERGEHENDE PUBLIKATIONEN 31
2.3 STUDIE SIEDLUNGSWESEN SCHWEIZ 32
2.3.1 HERAUSGEBER UND VERFASSER 32
2.3.2 INHALT 32
2.3.3 RAUMENTWICKLUNG 32
2.3.4 WOHNUNGSWESEN 33
2.3.5 PERSPEKTIVEN 34
2.4 STUDIE WOHNUNGSMARKT-SZENARIEN BIS 2040 35
2.4.1 AUFTRAGGEBER UND VERFASSER 35
2.4.2 INHALT 35
2.4.3 KAPITEL 1: DAUERND BEWOHNTE WOHNUNGEN 35
2.4.4 KAPITEL 2: ZWEITWOHNUNGEN 40
2.4.5 KAPITEL 3: GESAMTSCHAU 41
2.4.6 WAS PASSIERT; … 41
2.5 STUDIE EFICAS 42
2.5.1 AUFTRAGGEBER UND VERFASSER 42
2.5.2 INHALT 42
2.5.3 KURZFASSUNG 42
2.5.4 TEIL I / IMMOBILIENMARKT IM UEBERBLICK 46
2.5.5 TEIL II / TRENDS UND SZENARIEN 46
2.6 FOLGERUNGEN FÜR DIE SCHWEIZ 47
2.6.1 BEKANNTE FAKTOREN 47
2.6.2 DAS WIRD SICH WEISEN 48
2.6.3 FAZIT 48
2.7 KANTON ZÜRICH 49
2.7.1 GEBÄUDE UND WOHNUNGEN IM KANTON ZÜRICH 49
2.7.2 METROPOLITANREGION ZÜRICH 50
2.7.3 FOLGERUNGEN FÜR DEN KANTON ZÜRICH 50
2.7.4 GEBÄUDE UND WOHNUNGEN IM KNONAUERAMT 51
2.7.5 MS-REGION KNONAUERAMT 51
2.7.6 FOLGERUNGEN FÜR DAS KNONAUERAMT 52
2.8 KANTON UND MS-REGION SCHAFFHAUSEN 53
2.8.1 GEBÄUDE UND WOHNUNGEN IM KANTON SCHAFFHAUSEN 53
2.8.2 MS-REGION SCHAFFHAUSEN 53
2.8.3 FOLGERUNGEN FÜR DEN KANTON SCHAFFHAUSEN 54
2.9 ANHANG 55
2.9.1 LITERATUR 55
2.9.2 INTERNET 55

Wohnen im Alter
3.1 EINLEITUNG 57
3.2 ZAHLEN / FAKTEN / PROPORTIONEN 58
3.2.1 SELBSTÄNDIGE / PFLEGEBEDÜRFTIGE ÄLTERE MENSCHEN 2000 58
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG 2000 – 2030
3.2.2 PRIVAT / KOLLEKTIV WOHNEN 58
3.3 AGE REPORT 2004 59
3.3.1 AUFTRAGGEBER UND VERFASSER 59
3.3.2 INHALT 59
3.3.3 KURZFASSUNG 60
3.3.4 FOLGERUNGEN 61
3.4 VERSCHIEDENE WOHNFORMEN IM ALTER 62
3.4.1 WOHNFORMEN – PRIVAT UND KOLLEKTIV ORGANISIERT 62
3.4.2 WOHNFORMEN – TRENDS 63
3.5 HINDERNISFREI BAUEN 64
3.5.1 BAULICHE ANFORDERUNGEN AUS DER SICHT DER GERONTOLOGIE 64
3.6 PROJEKTENTWICKLUNG 65
3.6.1 SCHLÜSSELFAKTOREN 65
3.6.2 AUFTRAGGEBER / TRÄGERSCHAFT 65
3.6.3 UMFANG DER PROJEKT-ENTWICKLUNG 65
3.6.4 HERAUSFORDERUNGEN FÜR DIE ZUKUNFT 65
3.7 PROJEKTE 66
3.7.1 GENOSSENSCHAFT DURACHTAL MERISHAUSEN / BARGEN SH 66
3.7.2 WOHNÜBERBAUUNG STEINACKER ZÜRICH 67
3.7.3 GENOSSENSCHAFT SOLINSIEME WOHNFABRIK ST.GALLEN 68
3.7.4 AGE STIFTUNG 68
3.7.5 ALTERSZENTRUM „IM GRAMPEN“ 8180 BÜLACH 69
3.8 ANHANG 70
3.8.1 LITERATUR 70
3.8.2 INTERNET 70
3.8.3 GLOSSAR 70
DANKSAGUNG 71

PERSPEKTIVE 2030
DER DEMOGRAFISCHE WANDEL UND SEINE SIGNALE FÜR DIE IMMOBILIEN-ENTWICKLUNG
IM FOKUS: WOHNEN IM ALTER
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG

1.1 EINLEITUNG
Seit 1984 erstellt das Bundesamt für Statistik (BFS) periodisch Szenarien zur zukünftigen
Bevölkerungsentwicklung der Schweiz. Die Szenarien zur demografischen Entwicklung werden dabei
ergänzt durch Vorausschätzungen zur Entwicklung der Erwerbsbevölkerung. Diese werden für die
Bevölkerung schweizerischer Nationalität erweitert durch Vorausschätzungen nach dem
Bildungsstand, um der Humankapitalentwicklung Rechnung zu tragen. 2004 wurden erstmals
koordinierte Bevölkerungsszenarien für die Kantone und Grossregionen der Schweiz veröffentlicht.
Eine Aktualisierung dieser Szenarien ist 2007 erfolgt.
Der Begriff «Bevölkerungsszenarien» hat sich in der Schweiz eingebürgert. Methodisch handelt es sich
um Projektionen auf der Grundlage statistischer Zeitreihen, in Verbindung mit Hypothesen über die
künftige Entwicklung der wichtigsten Einflussfaktoren. Eine wichtige Rolle spielt auch der Vergleich
mit den Bevölkerungsvorausschätzungen internationaler Organisationen (United Nations, U.S. Census
Bureau) und mit nationalen Vorausschätzungen (Avenir Suisse, Statistik.ZH), insbesondere jenen der
Nachbarstaaten der Schweiz (DESTATIS, Statistisches Bundesamt DE) und der EU (Eurostat).
Die Hypothesen beziehen sich auf die Einflussfaktoren der Bevölkerungsentwicklung (Geburten,
Todesfälle, Immigration und Emigration) nach Alter, Geschlecht und Nationalität. Besonders schwierig
und dies trifft für den Kleinstaat Schweiz verstärkt zu sind die Vorausschätzungen der Immigration
und Emigration, da politische Entscheide, Entwicklungen ausserhalb der schweizerischen
Landesgrenzen und konjunkturelle Schwankungen einen starken Einfluss auf die Migrationen haben.
Kein noch so gutes Modell kann die Zukunft mit Sicherheit voraussagen. Daher werden mehrere
Szenarien berechnet, welche eine als plausibel erachtete Streubreite künftiger Entwicklungen
abstecken. Diese ist umso grösser, je weiter der Beobachtungspunkt von der Gegenwart entfernt liegt.
Jenes Szenario, welches die Trendentwicklung besonders gut abbildet, wird als Referenzszenario
bezeichnet und es werden mehrere Varianten dieses Szenarios berechnet. Dabei wird jeweils nur ein
Einflussfaktor verändert, um dessen Auswirkungen in sichtbar zu machen (z.B. der Einfluss einer
steigenden Geburtenzahl auf Wachstum und Alterung der Bevölkerung).
Sinn und Nutzen von Bevölkerungsszenarien?
Wir leben in der Gegenwart, lernen aus der Vergangenheit und schauen in die Zukunft. Jede
Organisation, jedes Unternehmen - ob KMU oder global operierender Grosskonzern - braucht
Anhaltspunkte für die Gestaltung und Definierung ihrer Zukunfts-Strategien. Die
Bevölkerungsentwicklung wird immer einer der wichtigsten Faktoren für Politik, Wirtschaft und Kultur
sein. Auch wenn wissenschaftlich seriöse Prognosen nie den Anspruch einer exakten Vorhersage
erfüllen werden können, dienen sie als die massgeblichsten Hinweise auf dem Weg in die Zukunft.
Ist die globale demografische Entwicklung von Bedeutung für die Schweiz?
Die demografische Entwicklung zeigt auf einen ähnlichen Wandel in den für die Schweiz in der
Rekrutierung notwendiger qualifizierter Arbeitskräfte wichtigen Ländern hin (z.B. DE). Der Zustrom
wird auch abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der jeweiligen Länder versiegen. Die
Schweiz wird sich gezwungen sehen Arbeitskräfte aus ferneren Regionen und Kulturkreisen zu
engagieren.
Unterscheidet sich die demografische Entwicklung in den Regionen?
In diesem Kapitel werde ich auf den Grossraum/Kanton Zürich und die MS-Region Knonaueramt und
den Kanton/MS-Region Schaffhausen eingehen.
PERSPEKTIVE 2030 - 1 -

1.2 GLOBALE DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG
Auch wenn es sich hier um eine Arbeit über die Situation in der Schweiz handelt, lohnt es sich einen
Blick auf die globale Entwicklung zu werfen. Dies auch deshalb weil die Schweiz zukünftig die
benötigten Arbeitskräfte nicht mehr hauptsächlich aus europäischen Ländern rekrutieren kann. Wie
bereits erwähnt, stehen sowohl die Länder der EU, aber auch weitere hochentwickelte Länder mit
geringer Immigration (z.B. Japan) vor vergleichbaren Entwicklungen der Bevölkerung. Sehr interessant
ist deshalb die Frage, wo denn die qualifizierten Personen, für welche die Schweiz als Arbeitsplatz
attraktiv sein wird, herkommen werden.
Ich stütze mich bei meinen Beobachtungen auf die Zahlen der United Nations (UN Department of
Economic and Social Affairs) und des U.S. Census Bureau. Beide kommen bei ihren Prognosen bis ins
Jahr 2050 auf ähnliche Zahlen.
Gemäss UN wird die Weltbevölkerung auch in den nächsten 50 Jahren trotz sinkender Kinderzahlen
auf fast 9 Mrd. weiterwachsen. Während das Wachstum in Europa rückläufig sein wird, werden Länder
wie Indien, Pakistan, Bangladesh und besonders der Kontinent Afrika (trotz dem verheerenden
Einfluss von HIV/Aids, vor allem in den südlichen Staaten) markant zulegen. Von China wird nur noch
ein mässiger Anstieg erwartet.
Generell wird eine globale Ueberalterung und ein Trend zur Urbanisierung prognostiziert.
Entwicklung UNO in Mio. 2005 2025 2050
Europa 725 696 632
Asien 3918 4742 5222
Afrika 888 1292 1803
Ozeanien 33 40 46
Nordamerika 332 394 448
Lateinamerika 558 687 768
Total 6514 7905 8919
Wie die Deutsche Stiftung Weltbevölkerung die Entwicklung bis 2050 sieht:
PERSPEKTIVE 2030 - 2 -

1.2.1 IN BLICK AUF DEUTSCHLAND
Deutschland ist nach wie vor der wichtigste Handelspartner der Schweiz. Auch in kultureller Hinsicht
steht Deutschland der deutschsprachigen Schweiz nahe. In den letzten Jahren fand ein reger Zustrom
von hochqualifizierten Arbeitskräften in die generell bessere Bedingungen bietende Schweiz statt.
Ich stütze mich hier auf die Angaben von DESTATIS, dem Statistischen Bundesamt und seiner
Publikation «Bevölkerung Deutschlands bis 2050» von 2006 ab.
In einer Zusammenfassung wird hier auch von
künftig weniger Geburten, mehr Sterbefällen
und der Annahme dass es 2050 doppelt so viele
ältere wie jüngere Menschen geben wird, ausgegangen.
-
kombiniert insgesamt 12 Varianten darstellen.
Entwicklung Bevölkerung Deutschland
Generell gibt DESTATIS
ähnliche Prognosen
wie in der Schweiz das
Bundesamt für Statistik
BFS ab. Markant ist der
Unterschied nur beim
deutlich negativeren
Migrationssaldo.
Deutschland rechnet
nicht mir einer verstärkten
Zuwanderung aus
der EU und den östlichen
Staaten welche
auch einem Rückgang
der Bevölkerung entgegensehen.
Einzig in
der Türkei wird eine
weitere Zunahme der
Bevölkerung erwartet.
Alterspyramide
Deutschland
PERSPEKTIVE 2030 - 3 -
-

1.3 DIE DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG DER SCHWEIZ
1.3.1 DIE WICHTIGSTEN KENNZAHLEN DER SCHWEIZ 2005
Ständige Wohnbevölkerung am Jahresende (in 1000) 7'459.1
Männer je 100 Frauen 96.0
Altersgruppen (in%)
0-19 Jahre 21.9
20-39 Jahre 27.3
40-64 Jahre 34.8
65 Jahre und älter 16.0
Ausländische Staatsangehörige (in%) 20.7
Bevölkerungswachstum (in%) 0.6
Anzahl Kinder je Frau 1.42
Lebenserwartung bei der Geburt (Jahre)
Männer 78.7
Frauen 83.9
Quellen: BFS, ESPOP, BEVNAT, PETRA, VZ
1.3.2 BUNDESAMT FÜR STATISTIK (BFS)
In der Schweiz ist das Bundesamt für Statistik BFS auf Bundesebene für Studien und Prognosen
zuständig. Ich berufe mich hier auf die «Szenarien zur Bevölkerungsentwicklung der Schweiz 2005-
2050» von 2006 und vergleiche sie mit den «Szenarien zur Bevölkerungsentwicklung der Schweiz
2000-2060» von 2001/2002.
Interessant ist, dass auch andere Organisationen wie die United Nations UN und Statistics Finland mit
unterschiedlichen Methoden und Hypothesen für die Schweiz sehr ähnliche Ergebnisse wie das BFS
prognostizieren.
1.3.3 SZENARIEN DES BFS
Die 3 Grundszenarien:
«Mittleres Szenario» (Reverenz) A-00-2005
«Hohes Szenario» B-00-2005
«Tiefes Szenario» C-00-2005
Die 2 Alternativszenarien befassen sich eingehender mit der Alterung der Bevölkerung:
«Verstärkte Alterung» D-00-2005
«Abgeschwächte Alterung» E-00-2005
Die 9 Varianten des mittleren Szenarios zeigen die Konsequenzen welche die Veränderung einer
der Komponenten der Vorausschätzungen haben würden:
«Höhere Fruchtbarkeit» A-01-2005
«Niedrigere Fruchtbarkeit» A-02-2005
«Erneuerung der Generationen» A-03-2005
«Höhere Lebenserwartung bei der Geburt» A-04-2005
«Niedrigere Lebenserwartung bei der Geburt» A-05-2005
«Keine weitere Zunahme der Lebenserwartung bei Geburt» A-06-2005
«Höherer Wanderungssaldo» A-07-2005
«Wanderungssaldo null» A-08-2005
«Globalisierung der Wanderung» A-09-2005
PERSPEKTIVE 2030 - 4 -

1.3.4 VERGLEICH DER SZENARIEN 2000-2060 UND 2005-2050
Quelle: BFS
Quellen: BFS, Avenir Suisse
Die Ergebnisse der neuen Szenarien sind
höher als die Werte der Szenarien 2000-
2060. Der Unterschied zwischen den
beiden Szenarienreihen liegt in deren
unterschiedlichen Hypothesen. Kurzfristig
wurden die Fruchtbarkeits-und die
Sterbeziffern den Trends der
vergangenen Jahre angepasst, langfristig
wurde die Entwicklung dieser Werte für
2050 relativ deutlich nach oben korrigiert.
Bei der Migration wurden für die neuen
Szenarien höhere Wanderungssaldi
verwendet als bei den Szenarien 2000-
2060. Sie basieren mehr oder weniger auf
den Durchschnittswerten der
vergangenen Jahrzehnte.
PERSPEKTIVE 2030 - 5 -

1.3.5 AVENIR SUISSE
Avenir Suisse wurde 1999 von 14 internationalen Schweizer Firmen als operative Stiftung und als
unabhängiger «Think Tank» gegründet. Durch die verständliche und praxisnahe Aufbereitung von
Studien will Avenir Suisse nachhaltige Impulse und Grundlagen für die öffentliche Diskussion bilden.
Avenir Suisse hat die Prognosen des BFS 2000-2060 wohl als zu negativ angenommen und ergänzend
2001/2002 durch Rainer Münz und Ralf Ulrich 6 alternative Szenarien entworfen:
«Wahrscheinlichst» Szenario W
«Migration mittel» Szenario MM
«Migration tief» Szenario MT
«Migration hoch» Szenario MH
«Alterung verstärkt» Szenario A
«Einbürgerung erhöhen» Szenario E
Quelle: BFS; Münz, Ulrich, Avenir Suisse
Quelle: BFS; Münz, Ulrich, Avenir Suisse
Szenarien Avenir Suisse:
Einwohnerzahl der
Schweizer Staatsbürger 1999
- 2060
Szenarien Avenir Suisse:
Anteil der ausländischen
Bevölkerung 2000 2060
PERSPEKTIVE 2030 - 6 -

1.3.6 ALTERSKLASSEN DER SCHWEIZ
Quelle: BFS
Quelle: BFS, Avenir Suisse
Altersstruktur der Schweiz
Bevölkerungspyramide der
Schweiz 2005 und 2030
Die in der Schweiz lebenden Ausländer sind heute jünger als die Schweizer. Das wird auch bis 2030 so
bleiben.
Quelle: BFS
Altersquotienten der Schweiz
und der Kantone 2005 und
2030 gemäss dem mittleren
Szenario.
Der Altersquotient zeigt das Verhältnis der 65-jährigen und Älteren zu den 20- bis 64-jährigen in
Prozenten.
PERSPEKTIVE 2030 - 7 -

1.3.7 AUSLÄNDISCHE BEVÖLKERUNG DER SCHWEIZ
zeigt die wichtigsten aktuellen Ergebnisse welche uns Hinweise auf die zukünftige Migration in die
Schweiz geben können.
Ausländische Wohnbevölkerung 2005 in Tausend :
Aufenthalter (Ausweis B) 396.2
Niedergelassene (Ausweis C) 1'087.5
28.3
Internationale Funktionäre und Diplomaten 27.3
Ständige ausländische Wohnbevölkerung 1'541.9 (20.7% der Gesamtbevölkerung)
65.2
Asylsuchende (Ausweis N) 23.7
Vorläufig Aufgenommene (Ausweis F) 24.5
Ausl. Wohnbevölkerung nach Anwesenheitsbewilligung 1'655.3
Quelle: PETRA
Erneuter Anstieg der ausländischen Wohnbevölkerung:
1'655'300 Personen betrug Ende 2005 die ausländische Wohnbevölkerung nach
Anwesenheitsbewilligung in der Schweiz.
201'700 Grenzgänger arbeiteten in der Schweiz.
48'200 Personen befanden sich im Asylprozess.
Einwanderung und Auswanderung sind rückläufig. Der überwiegende Teil der Auswanderer verlässt
die Schweiz nach einer kurzen Zeit.
Langjähriger Aufenthalt in der Schweiz:
23.3% aller Ausländer ist in der Schweiz geboren und gehören somit zur zweiten oder dritten
Ausländergeneration. Ueber 90% der Personen mit einem italienischen oder spanischen Pass besitzen
eine zeitlich unbeschränkte Niederlassungsbewilligung.
Mehr binationale Ehen:
2005 wurden in der Schweiz 14'900 Ehen zwischen Schweizer und ausländischen Staatsangehörigen
geschlossen. 37.1% aller geschlossenen Ehen waren somit binational.
Ausländerinnen haben die höher Geburtenrate:
26.3% der in der Schweiz geborenen Kinder sind ausländische Staatsbürger. Der Hauptgrund liegt in
der mit 1.9 Kindern bei ausl. Frauen gegenüber 1.4 bei Schweizerinnen höheren Geburtenrate.
Einbürgerungen gestiegen:
Von 1983 bis 2006 wurden in der Schweiz 470'000 Personen eingebürgert. 2005 waren es 38'437 und
2006 47'607 Personen.
Seit August 2007 ist für deutsche Staatsbürger die Doppelbürgerschaft möglich. 2007 leben 180'000
deutsche Staatsbürger in der Schweiz. In den nächsten Jahren wird sich zeigen wie viele Deutsche das
Schweizer Bürgerrecht erwerben ohne wie bis anhin das Deutsche zu verlieren.
Quelle: BFS/ESPOP/PETRA
Ausländeranteil an der
Wohnbevölkerung der
Schweiz 1900 2005
PERSPEKTIVE 2030 - 8 -

1.3.8 FOLGERUNGEN
Die direkten Auswirkungen des demografischen Wandels in der Schweiz werden sein:
Mehr alte Menschen (insbesondere Frauen).
Mehr ältere Arbeitnehmer/innen.
Kleinere Familien
Mehr kinderlose Paare.
Weniger Jugendliche und junge Erwachsene.
Weniger Personen im erwerbsfähigen Alter.
Mehr Alleinstehende.
Mehr Ein-und Zweipersonenhaushalte.
Mehr Migranten welche dauerhaft in der Schweiz leben.
In der Schweiz wird die Bevölkerung in den nächsten 30 Jahren zuerst langsamer und dann gar nicht
mehr wachsen. Das wird auch in den meisten hochentwickelten europäischen Ländern geschehen.
Diese Veränderungen sind in den aktuellen Alterspyramiden bereits heute absehbar, unabhängig von
den Hypothesen zu Fruchtbarkeit, Sterblichkeit und Migration.
Die Alterung der Bevölkerung beschleunigt sich ab 2005. Sie wird zwischen 2025 und 2035 besonders
markant ausfallen. Dies aufgrund der zahlreichen Babyboom-Jahrgänge 1940 bis 1970 und
andererseits der geburtenschwachen Jahrgänge 1975 bis 2004.
Die Zahl der Kinder und Jugendlichen geht aufgrund der niedrigen Geburtenzahlen zurück, bedingt
durch die geringe Anzahl potenzieller Mütter und der tiefen Fruchtbarkeit.
Ab 2010 werden mehr 45 bis 64-jährige als unter 45-jährige Arbeitskräfte gezählt werden.
Ab 2020 wird die Zahl der Erwerbspersonen stetig sinken.
Ab 2035 werden wieder weniger umfangreiche Jahrgänge das Pensionsalter erreichen. Die Alterung
wird sich dann stabilisieren.
Selbst rasche und markante Veränderungen in Bezug auf Fruchtbarkeit und Sterblichkeit werden vor
2035 keinen wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung der Bevölkerungszahl und Altersstruktur
haben. Die Auswirkung einer verstärkten Migration in dieser Zeitspanne ist nicht vielversprechend
und gesellschaftlich heikel.
Gesellschaft, Politik und Wirtschaft werden sich der bevorstehenden Bevölkerungsentwicklung und
insbesondere der verstärkten Alterung anpassen müssen.
Es sind Anpassungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Reformen in der öffentlichen
Altersvorsorge gefordert.
Die Schweiz sollte auch aus den Erfahrungen anderer Länder (z.B. Deutschland) Lehren ziehen.
PERSPEKTIVE 2030 - 9 -

1.4 KANTON ZÜRICH
1.4.1 VERGLEICH DER PROGNOSEN VON BFS UND STATISTIK.ZH
Sowohl das BFS wie auch das statistische Amt des Kantons Zürich (Statistik.zh) erarbeiten Prognosen
für den Kanton Zürich (s.Tabelle oben). Die leicht abweichenden Zahlen bei der aktuellen (2005)
Bevölkerungszahl ergeben sich dadurch dass Statistik.zh die zivilrechtliche Bevölkerung und das BSF
die ständige Wohnbevölkerung für ihre Erhebungen verwenden.
Ich beschränke mich aber im Folgenden auf die Zahlen von Statistik.zh weil hier auch die Entwicklung
der Regionen im Zentrum steht:
Statistik.zh erwartet dass bis 2030 sämtliche zürcherischen Regionen wachsen. Prozentual wird das
Wachstum in den kleineren Regionen Knonaueramt und Furttal am stärksten sein. In absoluten Zahlen
werden die Regionen Winterthur, Oberland, Unterland und Glattal den grössten Zuwachs haben.
Auch die Bevölkerung der beiden grössten Städte Zürich und Winterthur wird über den ganzen
Prognosehorizont bis 2030 zunehmen.
PERSPEKTIVE 2030 - 10 -

1.4.2 ALTERSKLASSEN DES KANTONS ZÜRICH
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
Bevölkerungspyramide 2004 und 2030
Die Bevölkerungspyramide des Kantons Zürich zeigt eine auf Grund der Zunahme der
Lebenserwartung deutlich breiter werdende Spitze. Trotzdem wird sich die Zahl der 35-39-Jährigen
und der 40-44-Jährigen dank der relativ hohen Zuwanderung stabilisieren. Sie werden in den
nächsten Jahrzehnten die zahlenmässig stärkste Altersgruppen bleiben.
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
Bevölkerung 1970 - 2030 Altersgruppen
PERSPEKTIVE 2030 - 11 -

1.4.3 AUSLÄNDISCHE BEVÖLKERUNG DES KANTONS ZÜRICH
Was für die Schweiz gilt, ist in gleichem Masse auch für den Kanton Zürich der entscheidende Faktor in
der weiteren Entwicklung der Bevölkerung. Ein Blick auf die Herkunft der ausländischen Bevölkerung
und die Gründe für ihre Einwanderung geben uns Hinweise (Bildung/wirtschaftliche- und politische
Situation) auf die künftig zu erwartende Immigration.
Einwanderung aus dem Ausland
in den Kanton Zürich 2006, Herkunft der ausländischen Bevölkerung:
EU-25-Staaten und EFTA 63%
Uebriges Europa 14%
Afrika 4%
Amerika 9%
Asien 9%
Ozeanien 1%
Gründe für die Einwanderung in den Kanton Zürich 2006:
Familiennachzug 41.0%
Erwerbstätigkeit 44.0%
Aus- und Weiterbildung 7.6%
Anerkannte Flüchtlinge 1.0%
Uebrige Einwanderung 6.3%
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
Quelle: BFS
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Würtemberg / BFM
Ausländeranteil in den
Zürcher Gemeinden 2000
Migration zwischen Baden-Würtemberg und der
Schweiz und dem Kanton Zürich und Deutschland
Deutsche Staatsbürger 2002-2006
PERSPEKTIVE 2030 - 12 -

1.4.4 GEMEINDEN DES KANTONS ZÜRICH 2005
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
1.4.5 BEZIRKE UND REGIONEN 2005 DES KANTONS ZÜRICH
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
Bezirke Regionen
PERSPEKTIVE 2030 - 13 -

1.4.6 KNONAUERAMT
Das Knonaueramt steht vor grösseren Veränderungen der verkehrstechnischen Erreichbarkeit. Nebst
der S9 (Zürich HB/Zug) im Halbstundentakt verkehrt jetzt die neue S15 im Viertelstundentakt
zwischen Zürich und Affoltern a.A. Mit der Eröffnung des Uetlibergtunnels 2008 und der A4 2010 wird
eine direkte Autobahnverbindung zu den beiden Zentren Zürich und Zug führen.
Die Anzahl der Einwohner des Knonaueramtes hat sich von 1994 bis 2004 um 15% erhöht, während
der ebenfalls von einer dynamischen Bevölkerungsentwicklung geprägte Kt. Zürich mit 8% bereits
deutlich tiefer liegt. Mit der guten Erreichbarkeit der Zentren Zürich und Zug und den noch relativ
günstigen Immobilienpreisen ist diese Region vor allem für junge Familien attraktiv was die folgende
Grafik mit dem Kohortenwachstum von 1994 bis 2004 klar aufzeigt.
Im Zuge der erhöhten verkehrstechnischen Erreichbarkeit wird für das Knonaueramt auch in Zukunft
die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit die Bevölkerungszahl überproportional wachsen.
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
Die Wachstumsvorstellungen der Zürcher Planungsgruppe Knonaueramt (ZPK):
Kohortenwachstum 1999-2004
In seinem Erläuterungsbericht zum räumlichen Entwicklungskonzept Knonaueramt (REK) werden die
Zielvorstellungen für die einzelnen Gemeinden für 2030 definiert:
Quelle: Zürcher Planungsgruppe Knonaueramt ZKP
Diese Zahlen führen in den einzelnen
Gemeinden zu intensiven Diskussionen.
Grösse erreicht? Wieweit kann dem
Siedlungsdruck in den attraktiveren
Gemeinden widerstanden werden?
PERSPEKTIVE 2030 - 14 -

1.5 KANTON UND REGION SCHAFFHAUSEN
1.5.1 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Quelle: BFS
Die Bevölkerung des Kantons Schaffhausen wird sich nach BFS in den nächsten Jahren auf dem
aktuellen Niveau stabilisieren und sich anzahlmässig bis 2030 nicht gross verändern. Die Stabilität der
Einwohnerzahl in den nächsten Jahren wird in erster Linie auf den Einwanderungsüberschuss aus dem
Ausland zurückzuführen sein. Der anfangs negative interkantonale Wanderungssaldo pendelt sich
langsam um den Nullpunkt ein und wird leicht positiv. Der Geburtenüberschuss wird zu einem
Sterbeüberschuss.
Geburtenüberschuss und Wanderungssaldi Kt. Schaffhausen 2000-2050:
Quelle: BFS
PERSPEKTIVE 2030 - 15 -

1.5.2 ENTWICKLUNG DER ALTERSSTRUKTUR
Der Anteil der 0-19-Jährigen sinkt von 20.9% im Jahr 2005 auf 16.3% im Jahr 2030. Der Anteil der 65-
Jährigen und Aelteren steigt zwischen 2005 und 2030 von 18.8% auf 28.6%. 2030 werden die
Personen im erwerbsfähigen Alter 55.2% der Gesamtbevölkerung des Kantons ausmachen.
Entwicklung der Altersstruktur im Kt. Schaffhausen 2005-2050:
Quelle: BFS
Alterspyramide Kt. Schaffhausen 2005:
Quelle: BFS
Alterspyramide Kt. Schaffhausen 2030:
Quelle: BFS
Die Zunahme der Lebenserwartung zeigt 2030 eine deutlich breiter werdende Spitze. Wegen der
einerseits geringen Geburtenzahlen und andererseits wegen der regelmässigen Zuwanderung aus
dem Ausland bleibt der Sockel der Pyramide gegenüber dem Mittelbau schmäler.
PERSPEKTIVE 2030 - 16 -

1.5.3 DIE GEMEINDEN DES KANTONS SCHAFFHAUSEN 2005
Quelle: SHKB
EINWOHNER und Anteil Ausländer (%) 2005:
Kanton Schaffhausen 73'519 20.7
Oberklettgau 3'938 9.0
Neunkirch 1'793 12.7
Gächlingen 782 4.2
Guntmadingen 243 5.0
Löhningen 1'120 7.3
Reiat 7'571 13.3
Thayngen 4'069 17.5
Altdorf 207 4.3
Bibern 248 7.2
Büttenhardt 357 6.4
Dörflingen 791 9.6
Hofen 140 2.9
Lohn 662 5.3
Opfertshofen 132 6.1
Stetten 965 12.6
Schaffhausen 49'305 24.8
Schaffhausen 33'416 25.4
Bargen 238 13.9
Beringen 3'161 13.2
Buchberg 788 5.2
Hemmental 542 9.0
Merishausen 694 4.9
Neuhausen am Rhf. 9'835 32.2
Rüdlingen 631 5.2
Schleitheim 2'986 8.7
Schleitheim 1'730 10.7
Beggingen 517 4.1
Siblingen 739 7.3
Stein 5'042 12.8
Stein am Rhein 3'067 18.4
Buch 279 13.3
Hemishofen 410 9.3
Ramsen 1'286 15.9
Unterklettgau 4'677 10.6
Hallau 2'008 13.3
Oberhallau 426 4.5
Trasadingen 565 10.1
Wilchingen 1'678 9.1
PERSPEKTIVE 2030 - 17 -

1.6 ANHANG
1.6.1 POPULATION
PERSPEKTIVE 2030 - 18 -

1.6.2 LITERATUR
DEVELOPMENT IN AN AGEING WORLD World Economic and Social Survey 2007 UNO 2007
WORLD POPULATIONS PROSPECTS The 2006 Revision UNO 2007
POPULATION FOR THE WORLD 1950-2050 US Census Bureau 2007
BEVÖLKERUNG DEUTSCHLANDS BIS 2050 Stat. Bundesamt DE 2006
TASCHENSTATISTIK DER SCHWEIZ 2007 BFS 2007
DEMOGRAFISCHES PORTRAIT DER SCHWEIZ 2006 BFS 2006
SZENARIEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG DER SCHWEIZ 2005-2050 BFS 2006
HYPOTHESEN DER BEVÖLKERUNGSSZENARIEN 2005-2050 BFS 2006
AUSLÄNDERINNEN UND AUSLÄNDER IN DER SCHWEIZ BFS 2005
SZENARIEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG 2005-2050 KT. ZÜRICH BFS 2007
SZENARIEN DER BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG 2005-2050 KT. SCHAFFH. BFS 2007
SZENARIEN ZUR BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG DER KANTONE 2005-2030 BFS 2007
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEN KANTONEN VON 2002 BIS 2040 BFS 2004
SZENARIEN ZUR BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG DER SCHWEIZ 2000-2060 BFS 2002
REGIONALISIERTE BEVÖLKERUNGSPROGNOSEN KT. ZÜRICH 2006-2030 Stat. Amt Kt. Zürich 2007
DEMOGRAPHIE: WAS UNS MORGEN ERWARTET Avenir Suisse 2006
ALTERUNG UND WANDERUNG Alternative Projektion Bevölkerungsentw. CH Avenir Suisse 2001
DEMOGRAPHIE Was uns morgen erwartet Avenir Suisse 2006
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG, zuk. Erwerb und Renten CH (Diss.) Dr. Sara Carnazzi 2000
DIVERSE ARTIKEL aus NZZ / Tages Anzeiger und weiteren Print-Medien
1.6.3 INTERNET
UNITED NATIONS United Nations Statistics Division www.un.org/esa/policy/wess
US CENSUS BUREAU Internationale Datenbank der US-Volkszählungsbehörde www.census.gov
EUROSTAT Statistisches Amt der Europäischen Union www.epp.eurostst.ec.europa.eu
DESTATIS Statistisches Bundesamt Deutschland www.destatis.de
BUNDESAMT FÜR STATISTIK BFS www.bfs.ch
STATISTISCHES AMT DES KANTONS ZÜRICH www.statistik.zh.ch
STATISTIKEN KANTON SCHAFFHAUSEN www.sh.ch
PERSPEKTIVE 2030 - 19 -

1.6.4 GLOSSAR
Abwanderung
Verlassen des Landes oder einer geografischen Region des Landes, um in einem anderen Land oder einer anderen
geografischen Region des Landes einen festen oder vorübergehenden Wohnsitz zu nehmen.
Alterspyramide
Grafische Darstellung der Alters- und Geschlechterstruktur einer Bevölkerung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Die
horizontalen Balken bilden die Männer und Frauen jeder Altersgruppe ab. Die untersten Balken der Alterspyramide
zeigen jeweils die männlichen und weiblichen Mitglieder des zuletzt geborenen Jahrgangs. Die Alterspyramide stellt
stets eine Momentaufnahme der Bevölkerung dar, die sich auf einen bestimmten Stichtag bezieht.
Altersstruktur
Weitergeleitet von Alterspyramide oder Bevölkerungspyramide
Altersquotient
Verhältnis der 65-Jährigen und Älteren zu den 20- bis 64-jährigen Personen, d.h. Verhältnis der Anzahl älterer
Menschen in einem Alter, in dem man im Allgemeinen wirtschaftlich nicht mehr aktiv ist, zur Anzahl der Personen im
erwerbsfähigen Alter.
Auswanderung
Verlassen des Landes bzw. einer geografischen Region des Landes, um in einem anderen Land einen festen oder
vorübergehenden Wohnsitz zu nehmen.
Bevölkerungsbewegung
Die kontinuierlichen Änderungen, denen eine Bevölkerung innerhalb eines bestimmten Zeitintervalls unterliegt. Diese
Änderungen sind das Ergebnis von demografischen Ereignissen dieses Zeitintervalls (Geburten, Heiraten,
Scheidungen, Todesfälle, Wanderungen, Einbürgerungen).
Bevölkerungsdichte
Verhältnis der Bevölkerungszahl einer geografischen Region zur Gebietsfläche dieser Region. Die Bevölkerungsdichte
wird normalerweise als Zahl der Einwohner pro Quadratkilometer ausgewiesen.
Bevölkerungsstruktur
Zusammensetzung der Bevölkerung nach diversen demografischen (Geschlecht, Alter, Zivilstand, Staatsangehörigkeit
etc.) oder anderen Merkmalen.
Bevölkerungswachstum
Differenz zwischen dem Bevölkerungsstand am Ende und am Beginn eines bestimmten Zeitintervalls, normalerweise
einem Kalenderjahr. Das Bevölkerungswachstum entspricht der Summe aus Geburtenüberschuss und
Wanderungssaldo (einschliesslich Korrekturen). Zu einem negativen Bevölkerungswachstum (auch:
Bevölkerungsrückgang) kommt es, wenn diese beiden Komponenten negativ sind oder wenn eine von ihnen negativ ist
und einen höheren absoluten Wert ausweist als die andere.
Bilanz der ständigen Wohnbevölkerung
Demografische Grundformel für den Übergang vom Stand der ständigen Wohnbevölkerung am Anfang eines
Kalenderjahres zum Stand der ständigen Wohnbevölkerung am Ende des gleichen Kalenderjahres, die sämtliche Zu-
und Abgänge während dieses Zeitraums einbezieht. Die Methode beruht auf folgendem Ansatz: Die Bevölkerung am
31. Dezember des Jahres entspricht der Bevölkerung am 1. Januar des Jahres zuzüglich der Zugänge (Geburten und
Zuwanderung) und abzüglich der Abgänge (Todesfälle und Abwanderung) des Jahres.
Binnenwanderung
Wanderung innerhalb der Schweiz zwischen zwei Gemeinden des gleichen Kantons (intrakantonale Wanderung) oder
zwei Gemeinden verschiedener Kantone (interkantonale Wanderung)
Bruttoinlandprodukt (BIP)
Das BIP ist ein Mass für die wirtschaftliche Leistung einer Volkswirtschaft im Laufe eines Jahres. Es misst den Wert der
im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen, soweit diese nicht als Vorleistungen für die Produktion anderer
Waren und Dienstleistungen verwendet werden - also die sog. Wertschöpfung. Das BIP wird in jeweiligen Preisen und
in konstanten Preisen eines bestimmten Jahres errechnet. In konstanten Preisen wird die reale Wirtschaftsentwicklung
im Zeitablauf frei von Preiseinflüssen dargestellt.
Demografie
Bevölkerungswissenschaft
Demografische Alterung
Steigender Bevölkerungsanteil der älteren Personen und sinkender Anteil der jüngeren Personen, so dass das
Medianalter der Bevölkerung (= Alter, welches die Bevölkerung in zwei gleich grosse Gruppen teilt: 50% befinden sich
unterhalb und 50% oberhalb dieses Wertes) steigt. Dies tritt bei sinkender Geburtenhäufigkeit, steigender
Lebenserwartung in höheren Altersjahren und rückläufigem Wanderungssaldo ein. Umgekehrt führen steigende
Geburtenhäufigkeit, sinkende Lebenserwartung und/oder ansteigendes Wanderungssaldo zu einem demografischen
Verjüngungsprozess.
Disparität
Ungleichheit, Verschiedenheit
Einwanderung
Zuzug aus dem Ausland, um in einer geografischen Region des Landes einen festen oder vorübergehenden Wohnsitz
zu nehmen. Personen, welche eine Einwanderung vollziehen, werden als Einwanderer bezeichnet.
PERSPEKTIVE 2030 - 20 -

Empirie, empirische Erhebung
Auf Erfahrungen begründete Beobachtungen
Fertilität
Fruchtbarkeit
Fruchtbarkeitsziffer (altersspezifisch)
Zahl der in einem bestimmten Kalenderjahr von Frauen eines bestimmten Alters lebend geborenen Kinder je 1000
Frauen des gleichen Alters der Wohnbevölkerung in der Jahresmitte.
Geburtenüberschuss
Differenz zwischen der Anzahl der Lebendgeburten und der Anzahl der Todesfälle in einem bestimmten Zeitintervall,
normalerweise einem Kalenderjahr. Der Geburtenüberschuss ist negativ, wenn die Anzahl der Todesfälle die Anzahl der
Lebendgeburten übersteigt (in diesem Fall spricht man auch von einem Geburtendefizit).
Gesamtquotient (Altersstruktur)
Verhältnis der 0- bis 19-Jährigen und 65-Jährigen und Älteren zu den 20- bis 64-jährigen Personen, d.h. Verhältnis der
Anzahl der Personen in einem Alter, in dem man im Allgemeinen wirtschaftlich inaktiv ist, zur Anzahl der Personen im
erwerbsfähigen Alter.
Geschlechterverhältnis
Zahl der männlichen Personen je 100 weibliche Personen in einer Bevölkerung. Ein Wert von unter 100 zeigt einen
Frauenüberschuss an, bei über 100 liegt ein Männerüberschuss vor.
Hazardrate
Hazard = Zufall, Risiko. Element der Verweildaueranalyse in der Statistik
Internationale Wanderungen
Internationale Wanderungen sind räumliche Bewegungen von Personen, welche ihren Wohnsitz von einem Land in ein
anderes Land verlegen. Man unterscheidet zwischen den Einwanderungen (Bezugsland ist das Land, in dem sich die
Person niederlässt) und den Auswanderungen (Bezugsland ist das Land, welches die Person verlässt). Die Differenz
zwischen den Ein- und Auswanderungen wird als Wanderungssaldo bezeichnet.
Jugendquotient
Verhältnis der 0- bis 19-Jährigen zu den 20- bis 64-jährigen Personen, d.h. Verhältnis der Anzahl junger Menschen in
einem Alter, in dem man im Allgemeinen wirtschaftlich noch nicht aktiv ist, zur Anzahl der Personen im erwerbsfähigen
Alter.
Kohorte
Gesamtheit von Personen, die alle ein bestimmtes Ereignis in einem bestimmten gleichen Zeitintervall, normalerweise
innerhalb eines Kalenderjahres, erlebt haben. Die Kohorten sind Betrachtungsgegenstand der Längsschnittanalyse.
Lebenserwartung
Durchschnittliche Zahl der zu erwartenden (weiteren) Lebensjahre eines Menschen unter der Voraussetzung, dass die
gegenwärtigen altersspezifischen Sterbeziffern konstant bleiben.
Median, unteres und oberes Quartil
Der Median oder Zentralwert teilt die nach Grösse geordneten Beobachtungswerte in zwei gleich grosse Hälften. Die
eine Hälfte der Werte liegt über, die andere unter dem Median.
Mortalität
Sterblichkeit
Natürliche Bevölkerungsbewegung
Alle Veränderungen der Zahl und der Zusammensetzung einer Bevölkerung durch Geburten, Todesfälle, Heiraten und
Scheidungen während eines bestimmten Zeitintervalls.
Reproduktionsziffer
Grösse, die ohne Berücksichtigung der Wanderungen misst, wie weit die gegenwärtige Fruchtbarkeit einer Bevölkerung
ausreicht, um den Bevölkerungsstand zu erhalten. Es werden zwei Arten von Reproduktionsziffern unterschieden: (1)
Die Bruttoreproduktionsziffer gibt an, wie viele Töchter eine Frau entsprechend den altersspezifischen
Fruchtbarkeitsziffern eines bestimmten Kalenderjahres durchschnittlich in ihrem Leben zur Welt bringen würde; (2) die
Nettoreproduktionsziffer gibt an, wie viele Töchter einer Frau entsprechend den altersspezifischen Fruchtbarkeits- und
Sterbeziffern eines bestimmten Kalenderjahres durchschnittlich selbst ins reproduktionsfähige Alter kommen dürften. Im
Gegensatz zur Bruttoreproduktionsziffer wird dabei berücksichtigt, dass einige Mädchen und junge Frauen vor
Erreichen des gebärfähigen Alters sterben.
Rückwanderungsziffer, rohe
Zahl der Auswanderungen in einem bestimmten Kalenderjahr je 1000 Einwanderungen im gleichen Kalenderjahr.
Säuglingssterbeziffer
Zahl der in einem Kalenderjahr im ersten Lebensjahr (d.h. im Alter von unter 1 Jahr) gestorbenen Kinder je 1000
Lebendgeburten im gleichen Kalenderjahr.
Scheidungsziffer
Das Verhältnis zwischen der Anzahl Ehescheidungen und dem Stand der Wohnbevölkerung in der Jahresmitte. Die
zusammengefasste Scheidungsziffer weist den durchschnittlichen Prozentanteil der Ehepaare aus, die im Laufe der Zeit
scheiden würden, wenn sie das Scheidungsverhalten der verschiedenen Heiratsjahrgänge im Beobachtungsjahr
aufweisen würden.
PERSPEKTIVE 2030 - 21 -

Schweizerische Doppelbürger, Doppelbürgerinnnen
Personen, welche neben der schweizerischen noch mindestens eine weitere ausländische Staatsangehörigkeit
besitzen.
Staatsangehörigkeit
Rechtliche Zugehörigkeit einer Person zu einem bestimmten Staat. Schweizerische Staatsangehörige sind Personen,
welche gemäss Art. 37 Abs. 1 der Bundesverfassung das Bürgerrecht einer Schweizer Gemeinde und eines Schweizer
Kantons besitzen. Als ausländische Staatsangehörige gelten alle Personen, die nicht Schweizer im Sinne des Artikels
37 der Bundesverfassung sind. Dazu zählen auch Staatenlose und Personen mit ungeklärter Staatsangehörigkeit.
Bezüglich Staatsangehörigkeit wird unterschieden zwischen: (1) Schweizerinnen und Schweizern (= schweizerische
Staatsangehörige); (2) Ausländerinnen und Ausländern (= ausländische Staatsangehörige). Bei Ausländerinnen und
Ausländern wird ausserdem nach individuellen Staatsangehörigkeiten differenziert.
Ständige Wohnbevölkerung
Die ständige Wohnbevölkerung umfasst alle Personen, deren Wohnsitz ganzjährig in der Schweiz liegt. Dazu gehören
die schweizerischen und alle ausländischen Staatsangehörige mit einer Anwesenheitsbewilligung, die zu einem
Aufenthalt von mindestens 12 Monaten berechtigt, das heisst, die Niedergelassenen, die AufenthalterInnen (inkl. die
anerkannten Flüchtlinge), die KurzaufenthalterInnen mit einem bewilligten Aufenthalt von mindestens 12 Monaten,
sowie die internationalen Funktionäre, die Diplomaten und deren Familienangehörige.
Sterbeziffer, rohe
Zahl der Todesfälle in einem bestimmten Kalenderjahr je 1000 Personen der Wohnbevölkerung in der Jahresmitte.
Stochaistisch
Von den Gesetzten der Wahrscheinlichkeit bestimmt
Szenarien zur Bevölkerungsentwicklung der Kantone und Grossregionen der Schweiz
Reihe von Bevölkerungsvorausschätzungen, welche die zukünftig mögliche Entwicklung der Bevölkerung auf kantonaler
und regionaler Ebene beschreiben. Die Annahmen über die zukünftige Entwicklung der Fruchtbarkeit, der Sterblichkeit
und der internationalen Wanderungen in jedem Kanton stützen sich auf die aktuellsten nationalen Szenarien. Die
Annahmen über die zukünftige Entwicklung der Binnenwanderungen werden speziell erarbeitet.
Szenarien zur Bevölkerungsentwicklung der Schweiz
Reihe von Bevölkerungsvorausschätzungen, welche die zukünftig mögliche Entwicklung der Bevölkerung auf nationaler
Ebene beschreiben. Bevölkerungsszenarien sind das in Zahlen ausgedrückte und nach Alter und Geschlecht unterteilte
Ergebnis von bestimmten Annahmen über die zukünftige Entwicklung der Fruchtbarkeit, der Sterblichkeit und der
Wanderungen.
Volatilität
Schwankungen in einem bestimmten Zeitraum
Wachstumsrate (Bevölkerung)
Zu- oder Abnahme der Bevölkerung in einem bestimmten Kalenderjahr auf Grund des Geburtenüberschusses und des
Wanderungssaldos, gemessen als Prozentsatz der Bevölkerungszahl am 1. Januar des gleichen Kalenderjahres. Die
Wachstumsrate kann einen positiven oder einen negativen Wert haben.
Wanderung
Räumliche Bewegung einer Person, durch welche der zivilrechtliche Wohnsitz von einem Ort (Wegzugsort) zu einem
anderen Ort (Zuzugsort) verlegt wird. In der Wanderungsstatistik werden einzig solche Wohnsitzwechsel berücksichtigt,
bei denen Weg- und Zuzugsort in unterschiedlichen politischen bzw. administrativen Einheiten (z.B. Gemeinden,
Kantone oder Staaten) liegen. Es werden zwei Arten von Wanderungen unterschieden: (1) Binnenwanderung; (2)
Internationale Wanderung.
Wanderung, internationale
Wanderung aus dem Ausland in die Schweiz (Einwanderung) oder aus der Schweiz ins Ausland (Auswanderung).
Wanderungssaldo
Differenz zwischen der Zuwanderung in eine bestimmte geografische Region und der Abwanderung aus dieser
geografischen Region innerhalb eines bestimmten Zeitintervalls, normalerweise einem Kalenderjahr. Es werden zwei
Arten von Wanderungssaldi unterschieden: (1) Binnenwanderungssaldo; (2) Internationaler Wanderungssaldo
Wohnbevölkerung
Die Wohnbevölkerung umfasst alle Personen, welche zu einem bestimmten Zeitpunkt ihren Wohnsitz in der Schweiz
haben – unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, Anwesenheitsdauer und Art der Anwesenheitsbewilligung.
Personen ohne offiziellen Wohnsitz in der Schweiz (z.B. Grenzgänger, die in der Schweiz arbeiten, Touristen, Besucher
oder Geschäftsreisende) zählen nicht zur Wohnbevölkerung. Die Wohnbevölkerung beinhaltet konkret die folgenden
Ausländerkategorien: Niedergelassene und AufenthalterInnen (inkl. anerkannte Flüchtlinge), Saisonniers (seit dem 1.
Juni 2002 wird diese Bewilligung nicht mehr erteilt), KurzaufenthalterInnen, Personen im Asylprozess, Diplomaten und
internationale Funktionäre/Funktionärinnen.
Wohnbevölkerung, Ausländische
Alle Personen, welche zu einem bestimmten Zeitpunkt ihren Wohnsitz in der Schweiz haben, jedoch nicht die
schweizerische Staatsangehörigkeit besitzen.
Wohnsitz
Gemeinde, in der eine Person zur Niederlassung oder zum Aufenthalt angemeldet ist. Es wird zwischen zivilrechtlichem
und wirtschaftlichem Wohnsitz unterschieden: (1) Der zivilrechtliche Wohnsitz ist die Gemeinde, in der eine Person mit
ihrem Heimatschein angemeldet ist bzw. wo sie ihre Schriften deponiert hat. Bei ausländischen Staatsangehörigen
handelt es sich um die Gemeinde, für welche die amtliche Anwesenheitsbewilligung ausgestellt ist; (2) der
wirtschaftliche Wohnsitz ist die Gemeinde, in der sich eine Person die meiste Zeit aufhält, deren Infrastruktur sie benützt
PERSPEKTIVE 2030 - 22 -

und von der aus sie den täglichen Weg zum Arbeits- bzw. Ausbildungsort aufnimmt.
Zuwanderung
Zuzug aus einer geografischen Region des Landes (z.B. Kanton, Gemeinde) oder aus dem Ausland (=
Herkunftsgebiet), um in einer anderen geografischen Region des Landes (= Zielgebiet) einen festen oder
vorübergehenden Wohnsitz zu nehmen.
PERSPEKTIVE 2030 - 23 -

PERSPEKTIVE 2030
DER DEMOGRAFISCHE WANDEL UND SEINE SIGNALE FÜR DIE IMMOBILIEN-ENTWICKLUNG
IM FOKUS: WOHNEN IM ALTER
PERSPEKTIVEN FÜR DIE
IMMOBILIEN-ENTWICKLUNG
BIS 2030
PERSPEKTIVE 2030 - 24 -

2.1 EINLEITUNG
Die im ersten Kapitel behandelte demografische Entwicklung wird der wichtigste Faktor für eine
zielorientierte Immobilien-Entwicklung bleiben.
Welches sind die weiteren massgebenden Faktoren und wie sind ihre Einflüsse zu gewichten?
Dieses Kapitel zeigt die WOHN-IMMOBILIENLANDSCHAFT SCHWEIZ auf dem Stand der
Volkszählung von 2000. Einzelne Faktoren werden per 2005 aktualisiert. Anschliessend wird näher auf
die 3 publizierten Studien eingegangen:
«SIEDLUNGSWESEN SCHWEIZ» von 2006 dokumentiert auf der Basis von Zahlen der Volkszählung
2000 und den aktuellen Angaben des Bundesamtes für Statistik (BFS) die Raum- und Wohnsituation
der Schweiz der letzten Jahre.
«WOHNUNGSMARKT-SZENARIEN BIS 2040» von 2004 zeigt basierend auf den BFS-Szenarien von
2002, welche sich nur unwesentlich von denjenigen von 2000 unterscheiden, Wohnungsmarkt-
Szenarien bis 2040.
«EFICAS» von 2007 zeigt auf der Basis von u.A. den verschiedenen Szenarien des BFS von 2000 bis
2005 langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt.
Danach werden die Folgerungen aus diesen und weiteren Studien für die Schweiz gezogen.
Der Kanton Zürich, mit der MS-Region Knonaueramt und der Kanton und die MS-Region Schaffhausen
werden portraitiert und auch hier werden die Folgerungen für diese Gebiete gezogen.
PERSPEKTIVE 2030 - 25 -

2.2 WOHNIMMOBILIEN SCHWEIZ IM JAHR 2000 (2005)
2.2.1 RAUMGLIEDERUNG
Quelle: BFS / Wüest&Partner
Die Schweiz ist in 106 MS-Regionen aufgeteilt (Bundesamt für Statistik BFS, «Mobilité spatiale»-
Modell) Detailliert werden hier innerhalb der Marktregion 1 die Regionen 4 (Knonaueramt) und 50
(Schaffhausen) betrachtet.
Die Immobilienberatungs-Firma Wüest&Partner fasst die MS-Regionen in 8 Marktregionen,
sogenannten «Monitoring-Regionen» zusammen.
2.2.2 GEMEINDETYPEN
Quelle: BFS
Das Bundesamt für Statistik BFS hat 22 verschiedene Gemeindetypen definiert. Sie sind hier zu 9
Haupttypen aggregiert. In einigen Studien werden auch 11 Gemeindetypen verwendet. Im Laufe der
Segregation werden sich noch einige Gemeindestrukturen verändern.
PERSPEKTIVE 2030 - 26 -

2.2.3 GEBÄUDE UND WOHNUNGEN
88.6% aller Gebäude mit Wohnzweck befinden sich im Jahr 2000 in privatem Besitz.
Der hohe Anteil wird zu einem wesentlichen Teil durch die Einfamilienhäuser (56.2% aller Gebäude)
beeinflusst. Er reduziert sich deshalb bei den Wohnungen auf 73.3%.
75.4% aller Mietwohnungen sind in privatem Besitz.
5.3% der Einfamilienhäuser wird von Mietern bewohnt.
Markant ist der Aufschwung des Stockwerkeigentums STWE. 11.2% aller Wohngebäude werden
2000 im Stockwerkeigentum genutzt. 52% der 561'618 Einheiten (2005: 887'157 = Zunahme von
60% in 5Jahren) werden von ihren Eigentümern selber als Erstwohnung bewohnt, 23% sind vermietet
und 20% dienen als Zweitwohnung.
GEBÄUDEARTEN:
Einfamilienhäuser: reine Wohngebäude mit einer Wohneinheit.
Zweifamilienhäuser: reine Wohngebäude mit zwei Wohneinheiten
Mehrfamilienhäuser: reine Wohngebäude mit drei und mehr Wohneinheiten
Andere Wohngebäude sind Gebäude, die hauptsächlich Wohnzwecken dienen.
Sonstige Gebäude: dazu gehören ausschliesslich für Kollektivhaushalte bestimmte Gebäude (Hotels, Spitäler, Klöster,
usw.) sowie Gebäude, die hauptsächlich anderen als Wohnzwecken dienen, wie Fabriken, Verwaltungsbauten, Schulen
usw., unter der Bedingung, dass diese bewohnt sind oder mindestens über eine zeitweise oder nicht bewohnte
Wohnung verfügen.
Notunterkünfte bilden eine separate Kategorie und sind nicht Bestandteil des gesamten Gebäudebestandes. Sie
werden nur erhoben, wenn sie bewohnt sind.
GEBÄUDE SCHWEIZ 2000 % 2005 % Zunahme %
UGebäudeart
Gebäude total 1'462'167 100,0 1'540'517 100.0 78'350 5.4
Wohngebäude 1'377'552 94,2
Reine Wohngebäude 1'179'278 80,7
STWE 163'058 11.2
Einfamilienhäuser 821'719 56,2 880'899 57.2 59'180 7.2
Zweifamilienhäuser 129'760 8,9
Mehrfamilienhäuser 227'799 15,6
Andere Wohngebäude 198'274 13,6
Sonstige Gebäude 84'615 5,8
UGeschosszahl
1 Geschoss 121'625 8,3
2 Geschosse 680'151 46,5
3-4 Geschosse 590'661 40,4
5-6 Geschosse 55'704 3,8
7-9 Geschosse 11'748 0,8
10+ Geschosse 2'278 0,2
UBauperiode
Gebäude total 1'462'167 100,0
Vor 1919 erbaut 327'555 22,4
Zwischen 1919 - 1945 erbaut 192'565 13,2
Zwischen 1946 - 1960 erbaut 192'754 13,2
Zwischen 1961 - 1970 erbaut 173'324 11,9
Zwischen 1971 - 1980 erbaut 195'495 13,4
Zwischen 1981 - 1990 erbaut 204'000 14,0
Zwischen 1991 - 1995 erbaut 80'270 5,5
Zwischen 1996 - 2000 erbaut 96'204 6,6
UEigentümertyp
Gebäude total 1'462'167 100.0
Privatperson(en) 1'295'190 88,6
Bau- oder Immobiliengesellschaft 20'643 1,4
Wohnbaugenossenschaft 26'112 1,8
Versicherung 11'924 0,8
Immobilienfonds 4'752 0,3
Personalvorsorgeeinrichtung 18'996 1,3
Andere Stiftung 7'870 0,5
Verein 5'225 0,4
Gemeinde, Kanton, Bund 32'108 2,2
Anderer Eigentümertyp 39'347 2,7 Quelle: BFS
PERSPEKTIVE 2030 - 27 -

BODENNUTZUNG DER SCHWEIZ 2005
Landwirtschaftliche Flächen 15'251 Km2 36.9%
Wald 12'716 Km2 30.8%
Unproduktive Fläche 10'526 Km2 25.5%
Siedlungsflächen 2'791 Km2 6.8%
Total 41'284 Km2 100% Quelle:BFS
NUTZFLÄCHEN 2005
Einfamilienhäuser EFH 154 Mio. m2 17%
Eigentumswohnungen STWE 118 Mio. m2 13%
Mietwohnungen 181 Mio. m2 20%
Büro 45 Mio. m2 5%
Verkauf 27 Mio. m2 3%
Hotel 18 Mio. m2 2%
Industrie 154 Mio. m2 17%
Landwirtschaft 72 Mio. m2 8%
Infrastruktur 136 Mio. m2 15%
Total BGF 905 Mio. m2 100% Quelle: Wüest&Partner
BAUWERK SCHWEIZ IN FRANKEN 2005
Wohnen
Total 3'740'000 Einheiten ~1'400 Mia. CHF
Mietwohnungen 1'973'000 Wohnungen ~480 Mia. CHF
Eigentumswohnungen 887'000 STWE ~370 Mia. CHF
Einfamilienhäuser 880'000 EFH ~550 Mia. CHF
Geschäftsflächen
Total 236.5 Mio. m2 BGF ~400 Mia. CHF
Büroflächen 48.0 Mio. m2 BGF ~150 Mia. CHF
Verkaufsflächen 30.1 Mio. m2 BGF ~80 Mia. CHF
Lagerflächen 100.0 Mio. m2 BGF ~10 Mia. CHF
Industrieflächen 148.1Mio. m2 BGF ~160 Mia. CHF
Zum Vergleich: Jährliche Bauinvestitionen (inkl. Tiefbau) 40 Mia. CHF
Jährlicher Verbrauch private Haushalte 260 Mia. CHF Quelle: Wüest&Partner
TRANSAKTIONEN IN DER SCHWEIZ 2005
EFH/STWE MFH Geschäftsliegensch. Wechsel in Miet-WHG
Handänderungen >50'000 ~2'500 ~2'500 >300’000
Freihandtransaktionen ~50% ~25% ~25% Quelle: Wüest&Partner
Quelle: BFS
Bauperioden
Mietwohnungen und
Eigentümerwohnungen
PERSPEKTIVE 2030 - 28 -

Quelle: BFS
Quelle: BFS
Quelle: BFS
Neu erstellte Wohnungen
und Leerstandsquote
Bewohnertyp aller
Wohnungen im Jahr 2000
Erstwohnungsbestand nach
Besitzverhältnis und
Haushalttyp im Jahr 2000
PERSPEKTIVE 2030 - 29 -

WOHNUNGEN SCHWEIZ 2000 % 2005 % Zunahme %
UBelegungsart
Wohnungen total 3’569181 100.0 3'740'284 100.0 171'103 4.8
EFH 821'719 23.0 880'899 23.6 59'180 7.2
STWE 561'618 15.7 887'157 23.7 325'539 60.0
Dauernd bewohnt 3'027'829 84.8
Zweitwohnungen 419'819 11.8
Nicht bewohnt 121'533 3.4
Wohneigentumsquote 1'047'447 34.6
Mietwohnungen 1'929'448 54.0 1’972’711 52.7 43'263 2.2
Leerwohnungsziffer 1.49 0.99
Bewohner pro Wohnung 2.3
Wohnfläche pro Person m2 44
UEigentümertyp
Wohnungen total 3'569'181 100,0 3'740'284
Privatpersonen 2'617'011 73,3
Bau- oder Immobiliengesellschaft 132'024 3,7
Wohnbaugenossenschaft 161'945 4,5
Versicherung 118'584 3,3
Immobilienfonds 58'306 1,6
Personalvorsorgeeinrichtung 181'743 5,1
Andere Stiftung 44'365 1,2
Verein 15'141 0,4
Gemeinde, Kanton, Bund 84'088 2,4
Anderer Eigentümertyp 155'974 4,4
UEigentümer von Mietwohnungen
Mietwohnungen 1'929'448 100.0 1'972’711
Privatpersonen 1'107'854 57.4
Wohnbaugenossenschaften 152'731 7.9
Institutionelle Anleger:
Bau-und Immobiliengesellschaften 109'607 5.7
Immobilienfonds 51'084 2.6
Versicherungen 106'419 5.5
Pensionskassen 161'841 8.4
Gemeinden/Bund/Kantone 66'210 3.4
Andere Eigentümer 173'699 9.0
U
U
UZimmer
Wohnungen total 3'569'181 100,0 3'740'284 100.0 171'103 4.8
1 Zimmer 241'239 6,8 243’256 6.5 2'017 0.8
2 Zimmer 502'636 14,1 511’155 13.7 8'519 1.7
3 Zimmer 976'211 27,4 1'001’274 26.8 25'063 2.6
4 Zimmer 959'666 26,9 1'017’552 27.2 57'886 6.0
5 Zimmer 524'787 14,7 573’956 15.3 49'169 9.4
6 und mehr Zimmer 364'642 10,2 386’494 10.3 21'852 6.0
UFlächenklasse
Mit Angabe der Fläche (in m2) 2'937'802 100,0
unter 20 12'677 0,4
20-29 60'824 2,1
30-39 105'190 3,6
40-49 141'531 4,8
50-59 225'033 7,7
60-69 313'871 10,7
70-79 343'491 11,7
80-99 617'944 21,0
100-119 375'193 12,8
120-139 259'777 8,8
140-159 175'725 6,0
160-179 98'075 3,3
180 und mehr 208'471 7,1 Quelle: BFS
PERSPEKTIVE 2030 - 30 -

Zweitwohnungen verzeichnen ein starkes Wachstum. Sie können in drei verschiedene Typen
unterteilt werden:
Ferienwohnungen
Wochenendhäuser
Stadtwohnungen
Zahlen zu diesen unterschiedlichen Kategorien bestehen nicht.
Von den 419'819 Zweitwohnungen im Jahr 2000 sind 15.7% im Stockwerkeigentum STWE.
Quelle: BFS
2.2.4 WEITERGEHENDE PUBLIKATIONEN
Zweitwohnungen und
Gesamtwohnungsbestand nach
Gemeindetypen im Jahr 2000
«Wohnen 2000» 2005 Detailauswertung der Gebäude- und Wohnungserhebung BWO/BFS
«Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt» Juli 2007 von Graf/Jans/Sager Studie im Auftrag des BWO
«Immo-Monitoring» von Wüest&Partner erscheint halbjährlich
PERSPEKTIVE 2030 - 31 -

2.3 STUDIE SIEDLUNGSWESEN SCHWEIZ
2.3.1 HERAUSGEBER UND VERFASSER
2.3.2 INHALT
Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)
2006
Band 78 Schriftenreihe Wohnungswesen
Diese Studie zeigt den gegenwärtigen Stand des Siedlungs- und Wohnungswesens in der Schweiz vor
dem Hintergrund der kulturellen und politischen Eigenart des Landes. Sie ist die aktualisierte Ausgabe
einer Reihe von Publikationen welche bereits 1978, 1988 und 1996 zum gleichen Thema erschienen.
Die Studie ist in 3 Kapitel gegliedert:
RAUMENTWICKLUNG
WOHNUNGSWESEN
PERSPEKTIVEN
2.3.3 RAUMENTWICKLUNG
Kultureller und politischer Hintergrund
Die Schweiz ist ein dicht besiedelter Kleinstaat, das besiedelbare Gebiet beschränkt sich auf 31% der
Gesamtfläche von knapp 4.1 Mio. Hektaren. Das schweizerische Mittelland gehört zu den am stärksten
besiedelten Räumen Europas.
4 Landessprachen, ein Nebeneinander verschiedener Glaubensrichtungen, direkte Demokratie und
Föderalismus prägen das kulturelle, politische und auch wirtschaftliche Bild der Schweiz.
Siedlungsstruktur
Das Bevölkerungswachstum der Schweiz betrug in den letzten 10 Jahren jährlich 0.5%. Die
Wachstumsrate ist eine der höchsten in Europa. 21% der knapp 7.5 Mio. Einwohner sind Ausländer.
Durchschnittlich beansprucht heute jede Person 397 m2 (127 m2 für den Verkehr und 112 m2 für das
Wohnen). Jede Sekunde wird ein zusätzlicher m2 für Siedlungszwecke aufgewendet. Die
Siedlugsfläche wächst wesentlich stärker als die Bevölkerung. Gründe sind die wachsende Zahl der
Haushalte, der steigende Wohnflächenbedarf pro Person und die sehr flächenintensiven Ein- und
Zweifamilienhäuser.
Unter «Fokus: Bauen ausserhalb der Bauzone» wird hier auch kurz auf die Problematik der Trennung in
Bau- und Nichtbaugebiete eingegangen.
Die Verstädterung ist ein weltweit zu beobachtender Prozess. In der Schweiz leben heute 73% in
städtischen Gebieten oder deren Agglomerationen.
Eine funktionale und soziale Entmischung findet statt, die räumliche Trennung von Wohnen, Arbeiten
und Freizeit verstärkt sich.
Im Zeichen der der Metropolisierung haben sich die Räume Zürich, Basel und Genf/Lausanne zu
bedeutenden Wirtschaftszentren der Schweiz entwickelt.
Ungleichheiten zwischen Stadt und Land sind heute durch fliessende Übergänge und funktionale
Verflechtungen geprägt.
Die Nutzungsreserven in den Bauzonen betragen heute 27% der Bauzonen oder rund 60'000
Hektaren. 73% der 220'000 sind bereits weitgehend überbaut.
Unter «Fokus: Brachliegende Schweiz Umnutzung von Industriearealen» werden hier die
Möglichkeiten und Problematiken der Umnutzung der durch das Verschwinden ganzer
Industriezweige brachliegender Areale in Wohnraum aufgezeigt.
Die wachsende Mobilität ist ein Hauptfaktor der räumlichen Entwicklung.
PERSPEKTIVE 2030 - 32 -

Raumordnung
Raumplanung, Baurecht, Natur- und Heimatschutz und Umweltschutz sind für das Siedlungswesen
von zentraler Bedeutung.
Die föderalistisch organisierte Raumplanung ist durch einen hoch entwickelten Gemeindföderalismus
geprägt.
Die politische Debatte über ein neues Raumordnungskonzept ist im Gange. Die Raumentwicklung soll
nachhaltig sein.
Der Raumentwicklungsbericht 2005 formuliert 4 mögliche Szenarien die mögliche zukünftige
Zustände repräsentieren: «Eine Schweiz der Metropolen», «Zersiedelung Niedergang der Städte»,
«Eine polyzentrische urbane Schweiz» und «Eine Schweiz der Regionen».
Das Ziel ist eine dynamische und solidarische Schweiz. Das Raumkonzept «Dynamisches Städtenetz»
möchte eine Schweiz, die auf den Zusammenhalt und die Weitsicht ihrer Bürger sowie die Vitalität
ihrer Wirtschaft bauen und gleichzeitig für eine ausgewogene Verteilung des Wohlstands auf alle
Landesteile sorgt.
2.3.4 WOHNUNGSWESEN
Wohnraumversorgung
Der Gebäude- und Wohnungsbestand betrug im Jahr 2000 1,3 Mio. bewohnte Gebäude (822'000 EFH)
mit 3,6 Mio. Wohnungen in denen 6.8 Mio. Personen lebten. Pro Person stehen 44 m2 Wohnfläche zur
Verfügung. Die Wohneigentumsquote hat sich auf 35% erhöht.
Fast 90% der Wohngebäude und knapp drei Viertel der Wohnungen sind im Eigentum von Privaten.
35% der Wohnungen waren 2000 im Eigentum ihrer Bewohner. Rund 65% der Wohnungen (1,9 Mio.
Einheiten) werden als Mietwohnungen genutzt. Sie sind mehrheitlich im Eigentum von Privaten.
Die durchschnittliche Grösse der Mietwohnungen beträgt 3,3 Zimmer, diejenige der
Eigentümerwohnungen 5 Zimmer. Fast zwei Drittel der Mietwohnungen bestehen aus Drei- und
Vierzimmerwohnungen, ein Viertel verfügt über ein oder zwei Zimmer. Nur gerade jede achte
Mietwohnung hat fünf und mehr Zimmer.
Anders bei den Eigentümerwohnungen: Hier weist mehr als die Hälfte fünf und mehr Zimmer auf, und
lediglich jede zwanzigste ist eine Ein- oder Zweizimmerwohnung.
Zwar hat sich die Zahl der Mietwohnungen mit fünf und mehr Zimmern in den letzten zehn Jahren
stark erhöht. Insgesamt stieg die Zahl der Grosswohnungen mit über 120m2 Fläche bei den
Mietwohnungen aber weniger stark an als bei den Eigentümerwohnungen.
Über die Hälfte der Mietwohnungen hat eine Wohnfläche zwischen 60 und 100m2 und nur jede fünfte
hat mehr als 100m2.
Bei den Eigentümerwohnungen sind drei Viertel grösser als 100m2, wogegen der Anteil an
Kleinwohnungen verschwindend klein ist.
Die Ausstattung der Wohnungen in der Schweiz ist sehr gut. Gerade mal 9% der Wohnungen haben
keine zentrale Wärmeversorgung und etwas mehr als 1% sind ohne Warmwasser. Dieser hohe
Standard hat zur Folge, dass knapp die Hälfte des gesamten Energieverbrauchs in der Schweiz auf die
Wärme- und Warmwasserversorgung der Wohnungen entfällt. Heizöl stellt mit Abstand noch immer
den wichtigsten Energieträger dar. Fast zwei Drittel der Erstwohnungen werden mit Öl beheizt, ein
Fünftel mit Gas. Der restliche Energiebedarf wird durch Holz, Elektrizität und Wärmepumpen sowie
durch Sonnenkollektoren für die Warmwasseraufbereitung gedeckt.
Der schweizerische Wohnungsbestand besteht mehrheitlich aus Altbauwohnungen. Rund 30% aller
Wohnungen wurden vor 1945 erstellt und weitere 30% sind mehr als dreissig Jahre alt. In den
städtischen Kerngebieten ist der Anteil alter Objekte noch wesentlich höher. Dort dominieren Zwei-
und Dreizimmereinheiten mit Grundrissen und Ausstattungen, die den aktuellen Bedürfnissen häufig
nicht
mehr entsprechen. Die Unterschiede zwischen Miet- und Eigentümerwohnungen sind bezüglich
Bauperiode beträchtlich.
Eigentümerwohnungen sind mehrheitlich erst nach 1970 erstellt worden.
2000 lag die Durchschnittsmiete in der Schweiz bei 1'059 Franken und die m2-Miete bei 13 Franken im
Monat.
2,2 Personen leben durchschnittlich in einer Wohnung. 36% leben in Ein- 28% in Zweipersonenhaushalten.
Pro Person stehen 44 m2 (Mieter 39 m2/Eigentümer 50 m2) zur Verfügung.
Der Wohnungsmarkt entwickelt sich nach der Krise in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre wieder
positiv. Ab 2003 hat die Produktion von Wohnungen wieder einen Aufwärtstrend.
Die Versorgungsunterschiede werden künftig grösser werden. Die hohen Wohnkosten werden für
Haushalte mit geringem Einkommen immer problematischer werden, sie werden immer mehr an
schlechtere Standorte ausweichen müssen.
PERSPEKTIVE 2030 - 33 -

Gesellschaftliche Herausforderung
Die Alterung der Gesellschaft und die kulturelle Vielfalt werden hier als die grössten
Herausforderungen dargestellt.
Bei der Entwicklung der Haushalte zeichnen sich Veränderungen weg von der Kernfamilie und der
typischen Kleinfamilie zu anderen Formen des Zusammenlebens ab.
Die Informationstechnologie IT hat unser Leben und Umfeld stark verändert. Das wird sich auf unser
Wohnwesen in Form von flexibleren, offeneren Grundrissen auswirken.
Wohnungspolitik
Das umstrittene Mietrecht, die Wohnbauförderung, die Entwicklung der gemeinnützigen Bauträger
(Wohnbaugenossenschaften) und Anreize für energetische Massnahmen (Minergie) werden
entscheidende Faktoren für die weitere Entwicklung des Wohnungswesens sein.
2.3.5 PERSPEKTIVEN
Ziele für Raumplanung und Wohnungspolitik
Die Schweiz hat 1992 die Agenda 21 und die Erklärung von Rio unterschrieben und sich damit
verpflichtet, eine Politik der nachhaltigen Entwicklung zu definieren und umzusetzen. Eines der 10
Handlungsfelder eines Strategiepapiers des Bundesrates ist der Raum- und Siedlungspolitik
gewidmet.
Handlungsfeld Raum- und Siedlungsentwicklung
In den Neunzigerjahren entfielen drei Viertel des Gebäudezuwachses auf Einfamilienhäuser. Entstehen
neue Wohnquartiere auf der grünen Wiese, müssen diese erschlossen und mit den Zentren und weiter
wegrückenden Erholungsgebieten verbunden werden. Die Verkehrsfläche nimmt zu und immer
breitere Kreise der Bevölkerung werden durch das wachsende Verkehrsaufkommen in ihrem
Wohlbefinden und in ihrer Bewegungsfreiheit eingeschränkt.
Die Raumplanung braucht neue Rezepte, um den Zielkonflikt zwischen dem individuellen Bedürfnis
nach mehr Wohnfläche und dem übergeordneten Interesse einer haushälterischen Bodennutzung zu
entschärfen Zur Diskussion stehen beispielsweise Abgaben zur Förderung eines verdichteten
Wohnens bzw. Zertifikate zur Begrenzung des Bodenverbrauchs. Die Wohnungspolitik kann ihrerseits
in diesem Handlungsfeld einen Beitrag leisten, indem sie ihre Förderung auf die
Wohnungserneuerung konzentriert und bei Neubauten ausschliesslich bodensparende
Siedlungsformen unterstützt.
Handlungsfeld Gesellschaftliche Kohäsion
Der durchschnittlich gute Versorgungsgrad deckt sich mit der Einschätzung einer Mehrheit der
Bewohnerinnen und Bewohner, die laut Befragungen mit ihrer Wohnsituation zufrieden sind.
Dennoch bestehen in materieller und räumlicher Hinsicht beträchtliche Ungleichheiten. Vorab
ausländische Haushalte müssen sich mit deutlich weniger Fläche zufrieden geben als die einheimischen.
Die Wohnkostenbelastungen sind sehr unterschiedlich und stellen für die unteren
Einkommensschichten häufig ein Problem dar. Eine wichtige Aufgabe der Wohnungspolitik ist es, der
ungleichen Teilhabe am Gut "Wohnen" und der zunehmenden räumlichen Segregation entgegenzuwirken.
Eine gute Wohnqualität ist neben der gesellschaftlichen Stabilität auch ein zunehmend wichtiger
Faktor im internationalen Standortwettbewerb.
Das aktuelle Wohnraumförderungsgesetz enthält die geeigneten Instrumente, um diese Herausforderung
zu bewältigen. Sie sind auf den gemeinnützigen Wohnungssektor ausgerichtet und
bewirken, dass langfristig preisgünstige Wohnungen von guter Qualität erstellt oder erneuert werden.
Handlungsfeld Umwelt und natürliche Ressourcen
Die meisten Menschen verbringen bis zu 90 % ihrer Zeit in Innenräumen, wobei die Wohnung mit
Abstand der häufigste Aufenthaltsort ist. Umso wichtiger ist, dass Wohnräume über ein angenehmes,
schadstofffreies Raumklima verfügen. Die Wahl geeigneter Baumaterialien und Einrichtungsgegenstände
sowie das Lüftungsverhalten er Bewohnerschaft tragen dazu bei, dieses Ziel zu erreichen.
Die Energiefrage wird je länger je mehr im Zentrum stehen. Zurzeit konsumiert jede in der Schweiz
lebende Person für ihre Tätigkeiten eine Energieleistung von ca. 6000 Watt. Die Vision der 2000-Watt-
Gesellschaft geht davon aus, dass künftig nur noch etwa ein Drittel der heute verbrauchten
Energiemenge zur Verfügung stehen wird und davon drei Viertel (1500 W/Kopf) durch erneuerbare
Energiequellen abgedeckt werden müssen. Der Bau- und Wohnbereich kann zu dieser Zielvorgabe
einen wichtigen Beitrag leisten.
Es ist zu hoffen, dass sich diese möglichst auf freiwilliger Basis einstellen werden und von
einschneidenden Lenkungsmassnahmen abgesehen werden kann.
PERSPEKTIVE 2030 - 34 -

2.4 STUDIE WOHNUNGSMARKT-SZENARIEN BIS 2040
2.4.1 AUFTRAGGEBER UND VERFASSER
2.4.2 INHALT
Bundesamt für Raumentwicklung (ARE)
und Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)
2004
Daniel Hornung, Hornung Wirtschafts- und Sozialstudien, Bern
Der Autor berechnet auf der Basis der BFS-Szenarien AR-00-2002 (Trend) und BR-00-2002
(positive Dynamik) und den Prognoseannahmen der Entwicklung der Gesamtbevölkerung, der
Entwicklung der (altersspezifischen) Wohnungsinhaberquote und der Entwicklung der
(altersspezifischen) Wohnungsbelegung jeweils zwei Varianten, eine tiefere Variante A und eine
höhere Variante B.
Die Studie ist in drei Kapitel gegliedert:
1. DAUERND BEWOHNTE WOHNUNGEN
2. ZWEITWOHNUNGEN
3. GESAMTSCHAU
Sämtliche hier abgebildeten Tabellen sind dieser Studie entnommen. Quellen: Bundesamt für Statistik; Berechnungen HORNUNG Wirtschafts- und
Sozialstudien.
2.4.3 KAPITEL 1: DAUERND BEWOHNTE WOHNUNGEN
Als die zwei bestimmenden Faktoren (Determinanten) der Erstwohnungsnachfrage werden die
demografische Entwicklung einerseits und die Wirtschaftsentwicklung andererseits bestimmt.
Wohnungsinhaberquoten und Einkommenselastizität sind gemäss Hornung weitere Determinanten.
Für die Prognoseannahmen sind die folgenden Faktoren relevant:
Entwicklung der Gesamtbevölkerung
Entwicklung der (altersspezifischen) Wohnungsinhaberquote
Entwicklung der (altersspezifischen) Wohnungsbelegung
Als Basis dienen:
Für Variante A: BFS-Szenario AR-00-2002 (Trend)
Für Variante B: BFS-Szenario BR-00-2002 (positive Dynamik)
PERSPEKTIVE 2030 - 35 -

Wohnungsbedarf
Variante A: bis 2030 415'000 neue Wohnungen
Variante B: bis 2030 600'000 neue Wohnungen
Flächenbeanspruchung
Variante A: bis 2030 55 Mio. m2 mehr
Variante B: bis 2030 77 Mio. m2 mehr
PERSPEKTIVE 2030 - 36 -

Wohnungsfreisetzung durch den demografischen Alterungsprozess
Bereits 2005 werden jährlich über 30'000 Wohnungen durch den demografischen Altersprozess
freigesetzt. Die Zahl wird sich nach 2030 auf über 50'000 Wohnungen/Jahr erhöhen.
Bedarf an Wohnraum für Betagte
Wenn wir davon ausgehen, dass auch künftig 19 Prozent der Hochbetagten in einer stationären
Alterseinrichtung wohnen, wird sich die Zahl der entsprechenden Plätze bis zum Jahr 2040 von
derzeit rund 55'000 auf 108'000 (Variante A) bis 122'000 (Variante B) im Jahr 2040 mehr als
verdoppeln. Damit müssten jedes Jahr 1'330 bis 1'660 neue Heimplätze geschaffen werden (vier Mal
mehr als in der 1990er-Jahre).
PERSPEKTIVE 2030 - 37 -

Miete und Eigentum, Einfamilienhäuser
Eigentumsanteile:
Bei beiden Prognosevarianten wird sich die globale Eigentümerquote (Anzahl Eigentümer am Total
aller Wohnungsinhaber) von 34.6% im Jahr 2000 auf über 39% im Jahr 2040 erhöhen.
Einfamilienhäuser:
Vom Gesamtbestand an Wohnungen waren im Jahr 2000 23% frei stehende oder verdichtet angeordnete
EFH (Jahr 1990: 22%) (7.3% in Zweifamilienhäusern).
Vom Total der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen befanden sich im Jahr 2000 57%
in EFH (9.3 Prozent in Zweifamilienhäusern).
Bei gleich bleibendem Anteil EFH am Total des Wohneigentums wie im Jahr 2000 (57%) werden im
Jahr 2040 schweizweit bei Variante A 770'000 EFH und bei Variante B 830'000 EFH im Eigentum
nachgefragt werden. Gegenüber dem Bestand im Jahr 2000 (597'259 Einheiten) entspricht dies einer
-233'000 Einheiten oder 4'300 bis 5'800 Einheiten durchschnittlich
pro Jahr. Wie in anderen Segmenten des Wohnungsmarktes zeichnet sich damit auch bei den selbst
bewohnten EFH eine deutliche Abschwächung der Nachfrage ab. Im Vergleich zum vergangenen
Jahrzehnt (rund 10'000 zusätzliche selbst bewohnte EFH pro Jahr zwischen 1990 und 2000) macht die
künftige Nachfrage nur noch 40 bis 60% aus.
PERSPEKTIVE 2030 - 38 -

Wohnungsnachfrage und Flächenbeanspruchung nach Raumtypen
Definition der Raumtypen:
Hier werden 11 Raumtypen verwendet. Sie basieren grundsätzlich auf den 22 Gemeindetypen des
BFS.
PERSPEKTIVE 2030 - 39 -

2.4.4 KAPITEL 2: ZWEITWOHNUNGEN
Zweitwohnungen können in drei verschiedene Typen unterteilt werden:
Ferienwohnungen
Wochenendhäuser
Stadtwohnungen
Zahlen zu diesen unterschiedlichen Kategorien bestehen nicht.
PERSPEKTIVE 2030 - 40 -

2.4.5 KAPITEL 3: GESAMTSCHAU
2.4.6 KAPITEL 3.2 WAS PASSIERT; …
Wenn Zinsen und Hypothekarzinsen in der Schweiz massiv ansteigen würden, würden die Mietzinse
massiv steigen oder die enge Koppelung zwischen Hypothekarzins und Mietzins würde in einer
Mietrechtsrevision aufgehoben und es würde ein Rückgang der Nachfrage nach Wohneigentum
speziell EFH erfolgen.
- und Prestige-Objekt werden?
Qualitativ in jeder Beziehung hochwertige Häuser oder Wohnungen in guten Lagen mit einem hohen
sozialen Status würden im Preis markant ansteigen.
Der Druck auf bisher unüberbautes Bauland in guten Lagen würde grösser.
Die Nachfrage nach Objekten in periurbanen Gemeinden von Gross- und Mittelzentren und in nichtstädtischen
Wegpendlergemeinden würde verstärkt.
Die Nachfrage nach Wohneigentum mit hohem Ausbaustandart und an privilegierten Lagen würde
steigen.
Bei den stagnierenden oder rückgängigen Einkommen würde eine verminderte Nachfrage nach
Mietwohnungen geringere Erträge für die Eigentümer bringen. Dadurch würde im Unterhalt gespart
tandes.
Der Wohneigentumsmarkt wäre vor allem in schlechteren Lagen betroffen und auch hier würde die
Gefahr des mangelnden Gebäudeunterhaltes zunehmen.
Der Flächenbedarf pro Person würde weiter zunehmen. Der Flächenbedarf in Arbeitszonen würde
zurückgehen.
PERSPEKTIVE 2030 - 41 -

2.5 STUDIE EFICAS
2.5.1 AUFTRAGGEBER UND VERFASSER
2.5.2 INHALT
Pensimo Management AG, Zürich
2007
Ecoplan&Fahrländer Partner
Die Studie widmet sich aus der Sicht der Pensimo-Gruppe, einer Gruppe von Immobilien-
Anlagestiftungen mit Schwerpunkt Mietwohnungsmarkt, nach einer Beschreibung des Kontexts den
Themen:
KURZFASSUNG
TEIL I / IMMOBILIENMARKT IM UEBERBLICK
TEIL II / TRENDS UND SZENARIEN
2.5.3 KURZFASSUNG
Ausgangslage: Demographischer Wandel
Die Pensimo Management AG geht für die kommenden Jahre und Jahrzehnte von einem grundlegenden
demographischen und strukturellen Wandel der Schweizer Gesellschaft aus. Im Rahmen der
Analyse werden deshalb die wesentlichen Faktoren dieser sich mittel- und langfristig abzeichnenden
Transformation beschrieben und deren regionale Auswirkungen auf die Immobilienmärkte untersucht.
Im Vordergrund der Betrachtungen stehen die Nachfrageentwicklung nach Mietwohnungen
und die Darstellung von langfristigen Perspektiven.
Einflussfaktoren und zentrale Trends
Der Wohn- oder Standortentscheid von Haushalten beziehungsweise von Unternehmen lässt sich in
mehrere räumliche Teilentscheide gliedern. Die handelnden Akteure (Marktteilnehmer) bewerten dabei
in der Regel «top down» folgende Entscheidungskomponenten:
Region (Wahl der Grossregion oder Metropolitanregion, zum Beispiel das Pendlereinzugsgebiet von
Basel);
Makrolage eines Objekts (Lage innerhalb einer Region, zum Beispiel städtisch oder ländlich);
Mikrolage eines Objekts (Lage innerhalb einer Gemeinde/Ortschaft);
Merkmale von Liegenschaften (Nutzung, Grösse, räumliche Aufteilung usw.).
Eine detaillierte Analyse der Einflussfaktoren zeigt, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in Zukunft
durch drei zentrale Faktoren dominiert wird, welche regional sehr unterschiedlich ausfallen:
Bevölkerungsentwicklung: Die Bevölkerungsentwicklung widerspiegelt primär die Entwicklung der
Geburten- und Sterblichkeitsrate sowie die internationalen und vor allem auch interne Migrationsströme.
Die Altersstruktur der Gesellschaft und die Haushaltsstruktur hängen massgeblich von der
Art und Weise der Bevölkerungsentwicklung ab und beeinflussen ihrerseits die Nachfrage nach Wohnraum.
PERSPEKTIVE 2030 - 42 -

Wirtschaftliche Prosperität: Die wirtschaftliche Entwicklung beeinflusst die Nachfrage beziehungsweise
den Bedarf nach Wohnflächen über die Zinsentwicklung, Einkommensverteilung sowie Einkommens-
und Vermögenssteuern. Die frei verfügbaren Einkommen haben überdies einen weiteren
Effekt auf die Nachfrage nach der Art der Wohnungsfläche: Je höher das Einkommen, desto mehr
Wohnfläche wird in der Regel nachgefragt, wobei diesbezüglich im Sinne eines abnehmen-den
Grenznutzens ab einer gewissen Fläche ein «Plafond» erreicht wird. Andererseits wird ab einer gewissen
Einkommenshöhe tendenziell mehr Wohneigentum als Mietfläche nachgefragt.
Nachfragepräferenzen: Nachfragepräferenzen beeinflussen nicht nur die Wahl des generellen
Standorts, das heisst die Wahl der Region und der Makrolage (zum Beispiel städtische oder ländliche
Gemeinde innerhalb einer Region), sondern sie bestimmen in Abhängigkeit von anderen Einflussfaktoren
wie dem Einkommen die Nachfrage nach der Mikrolage und den Merkmalen von Liegenschaften.
Selbstverständlich wirken sich andere Einflussfaktoren wie beispielsweise die Verkehrsinfrastruktur
ebenfalls auf die Nachfrage aus. Allerdings sind die Verkehrsinfrastruktur beziehungsweise die Anbindung
an regionale und überregionale Zentren als «Standardfaktoren» einzustufen. Sie wirken nicht als
primäre Entscheidungsfaktoren, sondern müssen quasi von vornherein erfüllt sein.
Auf der Angebotsseite existieren ebenfalls wichtige Einflussfaktoren. Diese betreffen oftmals die
Rahmenbedingungen und werden auf nationaler (zum Beispiel Mietrecht) oder kantonaler Ebene
(zum Beispiel Richtpläne in der Raumplanung) festgelegt. Der Spielraum für regionale oder lokale
Ausprägungen dieser Einflussfaktoren ist somitb egrenzt, wobei es im Einzelfall, zum Beispiel bei Umzonungen,
durchaus kommunale Unterschiede geben kann. Nachfolgend sind die wichtigsten Einflussfaktoren
auf der Angebotsseite genannt.
Staatliche Regulierungen beeinflussen das generelle Verhalten der Anbieter im Markt. So kann zum
Beispiel eine Veränderung in der kantonalen Richtplanung oder eine Umzonung zur Folge haben, dass
eine Gemeinde oder eine Parzelle für Käufer oder Verkäufer (von Bauland) mehr oder weniger attraktiv
werden. Die natürlichen Ressourcen üben einen grundlegenden Einfluss auf das Angebot an Wohnflächen
beziehungsweise Geschäftsflächen aus. An erster Stelle sind dabei die Baulandreserven und die
damit verbundenen Bodenpreise zu nennen. Weiter zu berücksichtigen sind beispielsweise auch die
Auswirkungen der Energiepreise auf die Angebotsseite oder sich verändernde Energietechnologien
und bautechnische Standards, die im Markt zum Einsatz kommen (oder nicht).
In verstärktem Masse als früher ist zu erwarten, dass sich die Entwicklung der Vorsorgesysteme
bedingt durch die demographische Alterung auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Die Vorsorgeeinrichtungen
reagieren im Rahmen ihrer Vermögensallokation mit spezifischen Portfoliostrategien
auf die Alterung der Bevölkerung und investieren beziehungsweise desinvestieren verschiedene Vermögensbestände
je nach Situation und Erfordernissen der Rentenbezüger. Die wirtschaftliche Prosperität
beeinflusst das Angebot von Wohn- sowie Geschäftsflächen in hohem Masse. Insbesondere die
Zinsentwicklung und damit alternative Investitionsmöglichkeiten bestimmen beispielsweise für Anleger
die Attraktivität von Immobilien.
Aus der Analyse der Einflussfaktoren lassen sich vier zentrale Entwicklungstrends, die den Immobilienmarkt
in Zukunft prägen werden, herauskristallisieren:
Die Wohnungsnachfrage von älteren Menschen und deren Bedürfnisse werden zentrale Determinanten
für den Immobilienmarkt.
Im Zuge einer verstärkten gesellschaftlichen Individualisierung differenzieren sich auch die
Lebensstile und Wohnbedürfnisse; der Wohnflächenbedarf pro Kopf nimmt vorderhand
weiter zu.
Von Binnenwanderung und Wirtschaftswachstum profitieren nicht nur die Agglomerationen
der Städte, sondern auch eher sub- und periurbane Standorte im Umland von Gross-
und Mittelzentren.
Wohneigentum wird eine zunehmende Konkurrenz für den Mietwohnungsmarkt.
PERSPEKTIVE 2030 - 43 -

Modellierung und Szenarienbildung
Mit der Darstellung der vier Trends alleine lassen sich noch keine Handlungsanweisungen oder Empfehlungen
ableiten. Entscheidend ist vielmehr die Frage, wie diese Trends die Mietwohnungsnachfrage
in einzelnen Teilräumen verändern werden. Dazu wird ein umfassendes kommunales Modell, das
auf vier Teilschritten basiert, erarbeitet:
Im ersten Schritt werden die heutige Gesamtnachfrage (Haushalte) und das heutige Gesamtangebot
(Bestand) im Immobilienmarkt in zwei separaten Teilmodulen auf Stufe Gemeinde modelliert.
Im zweiten Schritt werden beide Teilmodule Gesamtnachfrage und Gesamtangebot unter Berücksichtigung
von Zweitwohnungen und Leerständen verknüpft. Damit lassen sich die Modellergebnisse
mit der heutigen Marktsituation vergleichen und prüfen.
Im dritten Schritt wird die Entwicklung der zukünftigen Nachfrage abgeschätzt. Weil dabei Annahmen
über künftige Haushaltszahlen sowie deren Präferenzen zu treffen sind, werden drei Szenarien
gebildet und im Modell abgebildet:
Das «Trendszenario» basiert auf moderaten Annahmen zur Entwicklung der einzelnen Einflussfaktoren.
Im Alternativszenario «Prosperität» wird von einer verstärkten Partizipation der Schweiz am
globalen Wirtschaftswachstum ausgegangen.
Im Alternativszenario «Stagnation» wird von einem unterdurchschnittlichen Wachstum und
grösseren globalen Problemen ausgegangen.
Entwicklung der Nutzermärkte Modellergebnisse bis 2010
Vor dem Hintergrund einer hohen Bautätigkeit und des anhaltenden Trends zum Erwerb von
Wohneigentum ist zu erwarten, dass bis ins Jahr 2010 die Leerstände bei Mietwohnungen in weiten
Teilen der Schweiz steigen werden. Die starke Zunahme der Nachfrage nach Wohneigentum ist dafür
verantwortlich, dass teilweise auch in Gemeinden mit tendenziell steigender Einwohnerzahl die
Nachfrage nach Mietwohnungen insgesamt abnimmt, obschon für kleinere Mietwohnungen auch in
solchen Regionen durchaus eine Zusatznachfrage bestehen kann. Ausnahmen sind die Achse Zürich
Zug Luzern, der Genferseebogen sowie die Region Freiburg. In diesen Gebieten wird die Nachfrage
nach Mietwohnungen in den nächsten Jahren gemäss den Modellrechnungen generell zunehmen.
Modellergebnisse bis 2040
Die Ausweitung der Nachfrage wird sich weitgehend auf die bereits im Jahr 2010 attraktiven Regionen
Zürich, Innerschweiz und Genferseebogen konzentrieren. Eine steigende Nachfrage ist auch in den
Gemeinden rund um die Städte Basel und Freiburg sowie im Tessin zu beobachten.
In den folgenden zwei Jahrzehnten bis zum Jahr 2040 ist zu erwarten, dass sich am räumlichen Muster
der Mietwohnungsnachfrage nur wenig ändert, was vor allem eine Folge des sich ab 2020
abschwächenden Bevölkerungswachstums ist. Die Regionen Zürich, Genfersee, Innerschweiz,
Freiburg und Basel bleiben für Anbieter von Mietwohnungen weiterhin attraktiv, während die Nachfrage
nach Mietwohnungen in vielen Schweizer Gemeinden das Niveau des Jahres 2005 nicht mehr
erreicht.
Fazit: Gewinner und Verlierer
Die zukünftige Entwicklung im Immobilienmarkt wird den zentralen, urbanen Regionen zugute
kommen. Die ländlichen Regionen werden an Bevölkerung verlieren, während der urbane Raum
weiterhin für interregionale Migrationsströme attraktiv bleibt. Aufgrund der Modellergebnisse ist zu
erwarten, dass sich die Nachfrage nach Mietwohnungen auf die sich ausdehnenden
Metropolitanregionen konzentrieren wird. Diese Regionen weisen vergleichsweise günstige
Entwicklungspotenziale auf (Clustereffekte, Arbeitsplatzangebot, Kulturangebot usw.).
PERSPEKTIVE 2030 - 44 -

Entwicklung der Transaktionsmärkte
Die Analyse der zukünftigen Entwicklungen auf den Transaktionsmärkten basiert auf der
Plausibilisierung des zu erwartenden Investorenverhaltens. Insgesamt sind keine grossen
Veränderungen auf den Transaktionsmärkten absehbar. Auf diesen Märkten ist auch in Zukunft mit
einer intakten Nachfrage nach Immobilien zu rechnen:
Im Eigentümersegment der Privatpersonen war in den vergangenen Jahren nur wenig Bewegung
zu beobachten. Es kann davon ausgegangen werden, dass private Eigentümer auch künftig in
Immobilien investieren werden.
Im Segment der institutionellen Anleger gibt es mehrere Gründe, weshalb kaum eine massive
«Desinvestitionswelle» zu erwarten ist:
Ein grosser Teil der Immobilienfonds und Anlagestiftungen ist heute de facto geschlossen, da es nur
wenige geeignete Investitionsmöglichkeiten gibt.
Pensionskassen, Versicherungen und andere institutionelle Anleger werden auch künftig in substanzielle
Volumen investieren.
Mit der zu erwartenden Aufhebung der «Lex Koller» (? hua) wird die Anlageklasse Wohnimmobilien
künftig auch für Anleger aus dem Ausland geöffnet.
Ausblick
Die Modellergebnisse zeigen, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen vorerst weiter zunehmen
wird, dass in der Entwicklung jedoch grosse regionale Unterschiede bestehen. Wie sollen sich also die
Anlageorganisationen unter diesen Voraussetzungen künftig positionieren?
Der verstärkte Trend zu Wohneigentum, der unter anderem das zahlungskräftige Mietersegment
schmälert, unterstreicht die Wichtigkeit, auf die unterschiedlichen Wohnbedürfnisse der diversen
Nachfragersegmente einzugehen.
Unter der Prämisse steigender Energiepreise erscheint es opportun, bereits heute eine verstärkte
Positionierung in Richtung eines ökologisch nachhaltigen Gebäudeportfolios zu prüfen.
Vor dem Hintergrund der oben beschriebenen Schlussfolgerungen wird sich auch die eigentliche
Investitionstätigkeit, das Portfolio-Management und die Bewirtschaftung von Immobilien einem
Wandel unterziehen müssen.
Die Vermarktung von Wohnraum wird sich mit der Vermarktung von anderen komplexen
Dienstleistungen oder langlebigen Konsumgütern messen müssen.
PERSPEKTIVE 2030 - 45 -

2.5.4 TEIL I / IMMOBILIENMARKT IM ÜBERBLICK
Diese Studie ist ausserordentlich komplex. Alles Wesentliche wurde bereits in der Kurzfassung
behandelt. Als einer der vier zentralen Entwicklungstrends kristallisierte sich «Die
Wohnungsnachfrage von älteren Menschen und deren Bedürfnisse werden zentrale Determinanten
für den Immobilienmarkt» heraus.
Da das Thema «Wohnen im Alter» auch einer der Schwerpunkte meiner Arbeit ist, gehe ich hier ein
wenig detaillierter auf diesen Punkt in dieser Studie ein. Bezug genommen wird auch auf die
Publikation «Traditionelles und neues Wohnen im Alter» von François Höpflinger aus dem Jahre 2004.
Die Studie kommt zum Schluss dass ältere Menschen in Zukunft vermehrt Wert auf ruhige Wohnlagen
mit einem guten Anschluss an das Verkehrsnetz legen. Kleinstwohnungen werden nicht mehr gefragt
sein. Vielmehr besteht der Wunsch nach grösseren Wohnungen (je nach finanzieller Situation) welche
altersgerecht (Hindernisfrei) sein und über eine gute Infrastruktur verfügen müssen. Viele ältere
Menschen ziehen es bei einem Umzug vor, in der vertrauten Umgebung zu verbleiben.
2.5.5 TEIL II / TRENDS UND SZENARIEN
Auch hier wurde alles Wesentliche bereits in der Kurzfassung thematisiert.
Interessant ist hier das Resultat der Modellrechnung Schweiz 2000-2040 gemäss dem Szenario
«Trend»:
2000 2010 2020 2030 2040
Bevölkerung 7'204'000 7'650'000 7'983'000 8'135'00 8'155'000
Haushalte 3'028'000 3'341'000 3'612'000 3'715'000 3'758’000
davon in Mietwohnungen 1'980'000 1'978'000 2'030'000 2'021'000 2'007’000
davon mit Wohneigentum 1'048'000 1'363'000 1'582'000 1'694'000 1'751’000
Wohneigentumsquote 34.6% 40.8% 43.8% 45.6% 46.6%
PERSPEKTIVE 2030 - 46 -

2.6 FOLGERUNGEN FÜR DIE SCHWEIZ
2.6.1 BEKANNTE FAKTOREN
Alterung der Bevölkerung
Die Menschen werden immer älter und sie bleiben länger gesund. Daraus entstehen neue
Wohnbedürfnisse. Die Nachfrage nach speziellen Wohnräumen mit einem gezielten
Dienstleistungsangebot wird sich verstärken. Private und institutionelle Investoren werden sich mit
zunehmendem Interesse diesem Thema zuwenden.
Viele ältere Leute sind heute sehr solvent. Gleichzeitig wird die Mittelschicht immer kleiner.
Gesellschaftliche Schere
Die Gefahr der gesellschaftlichen Schere (einige Reiche werden immer reicher, die Ärmeren werden
immer mehr und ärmer) zeichnet sich schon seit längerer Zeit ab.
Räumliche Segregation
Heute leben bereits über 75% der Schweizer Bevölkerung in Städten und Agglomerationen. Die
räumliche Entwicklung wird geprägt durch Wachstumsregionen und Gebieten die mit
überdurchschnittlicher Abwanderung kämpfen. Stadtnahe Ortschaften in den ersten und zweiten
Agglomerationsgürteln mit guter Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen werden in der Nachfrage nach
Wohnraum verstärkt attraktiv bleiben. Attraktive Wohnlagen werden in der Nachfrage steigen. Abseits
gelegene Wohnlagen verlieren weiter an Nachfrage.
Professionalisierung der Immobilien-Wirtschaft
Es wird in Zukunft für Bauherren und Investoren immer wichtiger werden dass sie ihr Angebot
qualitativ und preislich differenziert als marktfähige Produkte anbieten können. Es ist auch eine
deutliche Professionalisierung in der Immobilien-Branche auszumachen welche auch den immer
komplexer werdenden Anforderungen im Dienstleistungsbereich gerecht werden.
Immobilien ein Teil der Kapitalmärkte
In den letzten 10 Jahren wurden Immobilien immer mehr ein Bestandteil der Kapitalmärkte und es hat
auch eine Internationalisierung der Immobilienmärkte eingesetzt. Schweizer Immobilien sind für
finanzkräftige ausländische Investoren von hoher Attraktivität.
Vermehrtes Wohneigentum
Wohneigentum wird eine verstärkte Konkurrenz für die Ersteller von Wohneigentum bleiben. Wer es
sich leisten kann, kauft eine Wohnung oder ein Haus, wenn möglich «im Grünen». Es sind aber auch
Trends für eine «Reurbanisierung» der Städte erkennbar. Jüngere Familien und auch ältere Leute
mieten sich wieder in der Stadt eine Wohnung.
Bauliche Trends
Hindernisfreies Bauen, energiesparend (Minergie/Minergie P) und flexiblere Grundriss-und
Nutzungsgestaltung werden das Bauwesen in Zukunft prägen.
PERSPEKTIVE 2030 - 47 -

2.6.2 DAS WIRD SICH WEISEN
Migration
Ob die Schweiz den Bevölkerungsrückgang mit einer verstärkten Migration kompensieren können
wird ist fraglich. Die traditionellen Immigrationsländer sind ihrerseits auch von einem generellen
Rückgang der Bevölkerung betroffen. Die Frage, ob und wie weit sich qualifizierte Arbeitskräfte aus
sich bevölkerungsmässig stark entwickelnden Ländern wie Indien in der Schweiz integrieren lassen
bleibt offen.
Wirtschaftliche Situation der Schweiz
Die weitere Annäherung und die Zusammenarbeit mit der EU, die Entwicklung im asiatischen Raum,
das Erstarken der ehemaligen Grossmacht Russland, wie entwickelt sich die USA? Hier sind viele
Fragen offen.
Raumplanungsmassnahmen
Die Raumplanung wird gefordert sein, gilt es doch die «Zersiedelung der Landschaft» zu stoppen.
Dies betrifft vor allem den Bau von Einfamilienhäusern in vorwiegend ländlichen Gebieten.
Werden neue Raumplanungsmassnahmen entstehen, werden sie greifen?
2.6.3 FAZIT
Nicht alle Faktoren lassen sich mit Bestimmtheit voraussagen. Die Komplexität des Themas
erschweren es die Bedeutung der massgebenden Indikatoren richtig einzuschätzen. Sie sind in ihrer
Bedeutung auch vom zeitlichen Wandel und den damit verbundenen Veränderungen abhängig.
Für die Immobilien-Entwicklung bedingt das ein ständiges und aufmerksames Beobachten der
laufenden Entwicklungen in der Demografie, Migration, Politik, Wirtschaft (Energie) und
Umwelt (Klima).
Die jeweils neu gewonnen Erkenntnisse müssen mit der nötigen Sorgfalt und Umsicht auf die
spezifischen Bedingungen der zu bearbeitenden Projekte adaptiert, verwertet und umgesetzt
werden.
Altersstruktur verändert Wohnungsnachfrage
Quelle: BFS / UBS
PERSPEKTIVE 2030 - 48 -

2.7 KANTON ZÜRICH
2.7.1 GEBÄUDE UND WOHNUNGEN IM KANTON ZÜRICH
GEBÄUDE KANTON ZÜRICH 2000 % 2005 % Zunahme %
UGebäudeart
Wohngebäude total 186’851 100,0 . 100.0 . .
Einfamilienhäuser 101’629 54.4 109’302 . . .
Zweifamilienhäuser 10’885 5.8
Mehrfamilienhäuser 47’661 25.5
Übrige Wohngebäude 26’676 14.3
UBauperiode
Gebäude total 186’851 100,0
Vor 1947 erbaut 64’406 34.5
1947 - 1960 erbaut 27'204 14.6
1961 - 1970 erbaut 20’734 11.1
1971 - 1980 erbaut 25’206 13,5
1981 - 1990 erbaut 23’836 12.8
Nach 1990 erbaut 25'465 13.6
UEigentum
Gebäude total 186’851 100.0
Einzelperson(en) 135’832 72.7
Gebäude im STWE 17'812 9.5
Bau- oder Immobiliengesellschaft 3’844 2.1
Bau- und Immobiliengenossenschaft 11’170 6.0
Andere Gesellschaften 12'387 6.6
Andere Stiftung, Verein 1’709 0,9
Gemeinde, Kanton, Bund 4’097 2,2
UWohnungsanzah Ul
Gebäude total 186'851 100.0
1 Wohnung 112'609 60.3
2 Wohnungen 15'000 8.0
3 Wohnungen 8'952 4.8
4 Wohnungen 6'893 3.7
5-9 Wohnungen 32'394 17.3
10 Wohnungen u.m. 11'003 5.9 Quelle: BFS
WOHNUNGEN KANTON ZÜRICH 2000 % 2005 % Zunahme %
UBelegungsart
Wohnungen total 598’929 100.0 633'697 100 34'768 5.8
EFH 101’629 17.0 109'302 17.2 7'673 7.6
STWE . 15.7 . 16.9 . .
Dauernd bewohnt 553’003 92.3
Zweitwohnungen 33’861 5.7
Nicht bewohnt 12’065 2.0
Wohneigentumsquote 24.8
Mietwohnungen
Leerwohnungsziffer 0.71 0,69
UHauseigentum
Wohnungen total 553’003 100,0
Privatpersonen 351’703 63.3
Bau- oder Immobiliengesellschaft 17’079 3,1
Wohnbaugenossenschaft 57’415 10.4
Stiftung, Verein 45'448 8.2
Öffentliche Hand 18'940 3.4
Anderer (vorwiegend AG’s) 62’418 11.3
UZimmer
Wohnungen total 598’929 100,0 633’697 100.0 35’767 6.0
1 Zimmer 45’549 7.6 45’632 7.2 83 0.2
2 Zimmer 85’108 14.2 87’806 13.9 2’698 3.2
3 Zimmer 176’099 29.4 182’522 28.8 6’423 3.6
4 Zimmer 160’041 26.7 172’921 27.3 12’880 8.0
5 Zimmer 82’137 13.7 91’499 14.4 9'362 11.4
6 und mehr Zimmer 49’995 8.3 53’316 8.4 3'321 6.6
Quelle: statistik.zh
PERSPEKTIVE 2030 - 49 -

2.7.2 METROPOLITANREGION ZÜRICH
2.7.3 FOLGERUNGEN FÜR DEN KANTON ZÜRICH
Der Wirtschaftsraum Zürich zählt heute rund 3,6 Mio. Einwohner. Knapp die Hälfte lebt in den
Agglomerationsräumen der Metropolitanregion Zürich. Die Bevölkerungsdynamik konzentriert sich
auf die Kantone Zürich, Schwyz, Zug und Aargau. Dies im Gegensatz z.B. zum Kanton Schaffhausen.
Auch hier findet eine verstärkte räumliche Segregation statt. Stadtnahe Ortschaften in den ersten und
zweiten Agglomerationsgürteln mit guter Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen werden in der Nachfrage
nach Wohnraum verstärkt attraktiv bleiben. Attraktive Wohnlagen werden in der Nachfrage steigen.
Abseits gelegene Wohnlagen verlieren weiter an Nachfrage.
PERSPEKTIVE 2030 - 50 -

2.7.3 GEBÄUDE UND WOHNUNGEN IM KNONAUERAMT
WOHNUNGEN KNONAUERAMT 2000 % 2005 % Zunahme %
UBelegungsart
Wohnungen total 17’459 100.0 18’963 100 1'504 8.6
EFH 6’557 37.6 7’088 37.4 531 8.1
Leerwohnungsziffer 0.78 1.35
UZimmer
Wohnungen total 17’459 100,0 18’963 100.0 2’504 14.3
1 Zimmer 476 2.7 480 2.5 4 0.8
2 Zimmer 1’574 9.0 1’625 8.6 51 3.2
3 Zimmer 3’515 20.1 3’667 19.3 152 4.3
4 Zimmer 5’068 29.0 5’532 29.2 464 9.2
5 Zimmer 4’118 23.6 4’550 24.0 432 10.5
6 und mehr Zimmer 2’708 15.5 3’109 16.4 401 14.8
Quelle: statistk.zh
2.7.4 MS-REGION KNONAUERAMT
Quelle: Zürcher Planungsgruppe Knonaueramt ZPK
PERSPEKTIVE 2030 - 51 -

2.7.5 FOLGERUNGEN FÜR DAS KNONAUERAMT
Hier stellt sich primär die Frage wieweit sich der Siedlungsdruck nach der Eröffnung des
Uetlibergtunnels 2008 und der A4 2010 auf die einzelnen Gemeinden auswirken wird. Die
Pendlerregion wird in ihrer Lage zwischen den Wirtschaftszentren Zürich und Zug zweifellos an
Attraktivität gewinnen. Der Zuzug von Familien, vorzugsweise in Einfamilienhäuser, wird sich
vorderhand auch dank der vergleichsmässig günstigen Immobilienpreisen noch verstärken.
Mittelfristig wird die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen den Markt prägen. Ältere Leute
möchten ihre gewohnte Umgebung (Dorf)nicht mehr verlassen und werden immer mehr die
Forderung nach geeignetem Wohnraum in ihren Gemeinden stellen. Hier sind nebst privaten
Investoren auch die regionalen und kommunalen Behörden gefordert.
PERSPEKTIVE 2030 - 52 -

2.8 KANTON UND MS-REGION SCHAFFHAUSEN
2.8.1 GEBÄUDE UND WOHNUNGEN IM KANTON SCHAFFHAUSEN
WHG KT. SCHAFFHAUSEN 2000 % 2005 % Zunahme %
UBelegungsart
Wohnungen total 34’992 100.0 36’141 100 1'149 3.3
EFH 8’365 23.9 8719 24.1 354 4.2
Wohneigentumsquote 39.1
Leerwohnungsziffer 3.19 1.39
UZimmer
Wohnungen total 35’060 100,0 36’141 100.0 1'081 3.1
1 Zimmer 1’173 3.3
2 Zimmer 3’359 9.6
3 Zimmer 9’318 26.6
4 Zimmer 10’737 30.6
5 Zimmer 6’147 17.5
6 und mehr Zimmer 4’326 12.3
Quelle: BFS
2.8.2 MS-REGION SCHAFFHAUSEN
Quelle: statistik.zh
PERSPEKTIVE 2030 - 53 -

2.8.3 FOLGERUNGEN FÜR DEN KANTON SCHAFFHAUSEN
Die Wirtschafts- und Standortsförderung des Kantons Schaffhausen hat dank Steuervorteilen für
Firmen in letzter Zeit einigen Erfolg verzeichnen können. In den nächsten Jahren wird die
Verkehrssituation noch verbessert werden müssen (Bahn und A4).
Trotzdem wird die Situation, vor allem der dezentral gelegenen, ländlichen Gemeinden schwieriger
werden. Momentan ziehen noch junge Familien wegen der günstigen Landpreise in diese
Gemeinden. Sie können sich ein EFH leisten und die Kinder können in einem gepflegten,
konservativen Umfeld aufwachsen. Der Kanton Schaffhausen hat aber bereits heute eine der grössten
Überalterungsraten der Schweiz. Die demografische Entwicklung und das mässige Interesse an der
Integration ausländischer Zuzüger lassen die Zukunftsperspektiven nicht allzu rosig aussehen.
Wieweit sich die notwendigen Gemeindefusionen von Klein- und Kleinstgemeinden auf die
Finanzlage und die nicht sonderlich attraktive Steuersituation dieser Gemeinden auswirken wird, ist
momentan noch nicht ersichtlich.
Die Gefahr,
zeichnet sich gerade in diesen Gemeinden ein kommender, grösserer Bedarf an altersgerechten
Wohnungen ab.
PERSPEKTIVE 2030 - 54 -

2.9 ANHANG
2.9.1 LITERATUR
WOHNEN 2000 (Detailauswertung der Gebäude-und Wohnungserhebung) Band 75 BWO/BFS 2005
WOHNUNGSMARKT-SZENARIEN BIS 2040 Hornung/ARE/BWO 2004
EFICAS Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt Pensimo 2007
SIEDLUNGSWESEN SCHWEIZ (Raumentwicklung und Wohnungswesen) Band 78 BWO/BFS 2006
SIEDLUNGSSTRUKTUR IM KANTON ZÜRICH (1950-2000) Statistik.zh 2006
RÄUMLICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT KNONAUERAMT ZPK 2007
SWISS ISSUES IMMOBILIEN Immobilienmarkt 2007 Fakten und Trends Credit Suisse 2007
SWISS ISSUES IMMOBILIEN Immobilienmarkt 2007 Regionen Credit Suisse 2007
STANDORTMONITORING WIRTSCHFTSRAUM ZÜRICH Credit Suisse 2006
SWISS ISSUES IMMOBILIEN Immobilienmarkt 2007 Regionen Credit Suisse 2007
UBS IMMO NEWS UBS
IMMO-MONITORING Wüest&Partner
DIVERSE PUBLIKATIONEN HEV / SVIT
DIVERSE ARTIKEL aus NZZ / Tages Anzeiger und weiteren Print-Medien
2.9.2 INTERNET
BUNDESAMT FÜR STATISTIK BFS www.bfs.ch
BUNDESAMT FÜR WOHNUNGSWESEN BWO www.bwo.ch
BUNDESAMT FÜR RAUMENTWICKLUNG ARE www.are.admin.ch
STATISTISCHES AMT DES KANTONS ZÜRICH www.statistik.zh.ch
STATISTIKEN KANTON SCHAFFHAUSEN www.sh.ch
PERSPEKTIVE 2030 - 55 -

PERSPEKTIVE 2030
DER DEMOGRAFISCHE WANDEL UND SEINE SIGNALE FÜR DIE IMMOBILIEN-ENTWICKLUNG
IM FOKUS: WOHNEN IM ALTER
WOHNEN IM ALTER
PERSPEKTIVE 2030 - 56 -

3.1 EINLEITUNG
Die erhöhte Lebenserwartung und die zunehmende Zahl gesunder und aktiver älterer
Menschen führen dazu, dass wir heute immer mehr von zwei unterschiedlichen Alterskulturen
ausgehen müssen. Einer Alterskultur für aktive ältere Menschen und einer für behinderte und
pflegebedürftige ältere Menschen.
Einen vertieften Einblick in diese Thematik bietet die folgende Publikation:
«WACHSTUMSMARKT ALTER INNOVATIONEN FÜR DIE ZIELGRUPPE 50+» von Oliver Gassmann
und Gerrit Reepmeyer / 2006
Der zu erwartende demografische Wandel unserer Gesellschaft hat zur Folge dass auch der
Wohnungsmarkt in Zukunft stärker durch die Präferenzen von älteren Menschen bestimmt wird. Die
Immobilien- und Planungsbranche muss sich vermehrt mit den Problemen und Wünschen dieser sich
rasch wandelnden Bevölkerungsgruppe befassen. In 20 Jahren werden die dannzumaligen Senioren
nicht mehr die gleichen Lebens- und Wohngewohnheiten haben wie die jetzt lebenden älteren
Menschen. Die wurden zum Teil von der Zeit vor und während dem 2. Weltkrieg, dem
anschliessenden kalten Krieg und dem konjunkturellen Aufschwung geprägt.
Die erste Nachkriegsgeneration wird anders altern als ihre Eltern. Diesen Generationenwandel hat
man bisher eher unterschätzt. Zukunftsorientierte Wohnbauprojekte müssen auf die Generation
welche durch die 68er-Bewegung, gesellschaftliche Liberalisierung und Wohlstand geprägt wurden,
konzipiert werden.
Die Wohnkosten sind auch im Alter ein entscheidenden wirtschaftlicher Faktor. Pflegebedürftigkeit ist
der Hauptgrund für einen Wechsel in eine stationäre Alters- oder Pflegeeinrichtung. Hier sind
möglichst kostengünstige Modelle gefragt.
Auch das offizielle Rentenalter ist nicht mehr zeitgemäss. Obwohl sich das 3-Säulen-Prinzip bisher
bewährt hat, muss die Alterssicherung flexibler auf die verschiedenen Berufsbiografien und auf die
Unterschiede der männlichen und weiblichen Rentner abgestimmt werden.
Die beiden nachfolgend erwähnten Publikationen «ARBEIT UND KARRIERE» und «Arbeit in der
alternden Gesellschaft» geben Empfehlungen und zeigen welche Massnahmen jetzt und in Zukunft
getroffen werden müssen um den Anforderungen an die sich verändernde Situation zu entsprechen.
Da dieses Thema den Horizont meiner Arbeit überschreitet, werde ich hier nicht mehr weiter darauf
eingehen.
«ARBEIT UND KARRIERE: WIE ES NACH 50 WEITERGEHT» von Avenir Suisse / 2006
«ARBEIT IN DER ALTERNDEN GESELLSCHAFT» von R. Riphahn und G. Sheldon/ ZKB / 2006
Vier wesentlichen Veränderungen werden generell das zukünftige Wohnverhalten älterer Menschen
bestimmen:
Mehr Einpersonenhaushalte.
Mehr ältere Menschen in einer Ehebeziehung.
Weniger ältere Menschen welche mit oder bei ihren Kindern wohnen.
Weniger komplexe Haushaltsformen. Kleine Haushalte in grösseren Wohnungen sind ein
Merkmal des gestiegenen Wohlstandes.
PERSPEKTIVE 2030 - 57 -

Als wertvolle Informationen für das Thema «Wohnen im Alter» diente mir die Publikation:
«AGE REPORT 2004 TRADITIONELLES UND NEUES WOHNEN IM ALTER» von Prof. Dr. François
Höpflinger / 2004/2006
Dieses Werk und weitere Publikationen und Kommentare von F. Höpflinger zeigen einen detaillierten
und umfassenden Bericht über die Thematik im Kontext aller möglichen relevanten Faktoren und
Einflüsse.
Im ersten Teil dieses Kapitels zeige ich anhand einiger relevanten Zahlen die Dimensionen und
Proportionen dieses Themas auf. Ich stelle dann den Age Report mit seinen Schlüsselfakten, Aussagen
und Folgerungen vor.
Weiters gehe ich auf auf die verschiedenen Wohnformen im Alter und ihre Bedeutung in Zukunft ein.
Die Ansprüche aus der Sicht der Gerontologie und die speziellen baulichen Erfordernisse werden
betrachtet. Die generellen und spezifischen Anforderungen an die Projektentwicklung und die
Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft werden definiert.
Anhand von kurzen Projekt-Steckbriefen werden 3 mit dem Age Award prämierte und eine weiteres
mustergültiges Objekt vorgestellt.
3.2 ZAHLEN / FAKTEN / PROPORTIONEN
3.2.1 SELBSTÄNDIGE / PFLEGEBEDÜRFTIGE ÄLTERE MENSCHEN 2000
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG 2000 - 2030
2000 2030
Bevölkerung 100%
Alter davon Pflegebedürftig*
65-79 11.3% 16.7%
65+ 15.4% 7.1% 24.4%
80+ 4.1% 20.5% 7.7%
65-69 0.9%
70-74 1.8%
75-79 4.3%
80-84 11.1%
85-89 23.6%
90-94 40.4%
95+ 58.3%
Quelle: BFS
* leben in sozio-medizinischen Einrichtungen (Alters- und Pflegeheime, Heime für Chronischkranke und Pflegebedürftige)
3.2.2 PRIVAT / KOLLEKTIV WOHNEN
Alter 60-69 70-79 80+
Privat: Allein lebend 21% 30% 42%
Privat: Paarhaushalt 65% 61% 32%
Privat: 3 und mehr Personen 12% 5% 4%
Kollektiv: Alters- oder Pflegeeinrichtungen 2% 4% 22%
Quelle: Age Stiftung 2003
PERSPEKTIVE 2030 - 58 -

3.3 AGE REPORT 2004
3.3.1 AUFTRAGGEBER UND VERFASSER
3.3.2 INHALT
Age Stiftung
2004/2006
Prof. Dr. François Höpflinger
Der Age Report basiert auf einer
60 in der deutschsprachigen Schweiz im Jahr 2003. Dabei werden Wohnsituationen analysiert und
Wohnwünsche dokumentiert. Diese Publikation soll alle 5 Jahre neu erscheinen um Veränderungen in
der Bedürfnislage erkennen zu können.
WOHNEN IM ALTER FAKTEN UND TRENDS
Weshalb Wohnen im höheren Lebensalter bedeutsamer wird
1 Demografische Perspektiven mehr ältere Menschen in einer langlebigen Gesellschaft
2 Altern im Wandel zum gesellschaftlichen Wandel des Alters
3 Lebens- und Haushaltsformen in späteren Lebensphasen
4 Wohnform und Wohnsituation älterer Menschen in Privathaushaltungen
5 Wohnwünsche, Wohnprobleme und Wohnperspektiven im höheren
Lebensalter
6 Wohnformen im Vergleich und innovative Wohnformen im Alter
Zusammenfassung
Folgerungen
WOHNEN IM ALTER EINDRÜCKE UND EINBLICKE
Hausgemeinschaft auf gehobenem Niveau: Proaktive Hausgemeinschaft Stürlerhaus, Bern
Von der Relativität des Begriffs Sicherheit: Wohnen mit Dienstleistungen, Wohnsiedlung
Schöneggpark, Bern
Eine Altersresidenz für alle: Zu Besuch im Altersheim Dreilinden, Rotkreuz (Gemeinde Risch)
Umsorgt bis die Lebensflamme erlischt: Frauen und Männer in der Pflegewohngruppe «Am Bach»,
Zürich
Vier Generationen unter einem Dach: Proaktive Hausgemeinschaft mit Frauensolidarität,
Genossenschaft Hestia Aarau
SERVICE-TEIL / UMFRAGE DER AGE STIFTUNG «WOHNEN IM ALTER 2003» / LITERATUR
PERSPEKTIVE 2030 - 59 -

3.3.3 KURZFASSUNG
Es gibt im Alter keine Wohnform, die für Alle gleichermassen ideal ist.
Pflegebedürftigkeit ist im hohen Lebensalter nicht selten. Dies gilt vor allem für die über 80-jährigen
Menschen, und gegenwärtig kann in der Schweiz von 110'000 bis 126'000 pflegebedürftigen älteren
Menschen - die nicht mehr selbständig haushalten können - ausgegangen werden.
Heute geplante innovative Wohnprojekte - wie sie die Age Stiftung unterstützt - helfen mit, die
Zukunft des Alters und auch die Zukunft einer demographisch alternden Gesellschaft positiv zu
gestalten.
Im Durchschnitt geben Rentnerhaushalte um die 23% ihrer Haushaltsausgaben für das Wohnen aus,
und um die 17% der älteren Mieter und Mieterinnen klagen über zu hohe Mietkosten.
Die im Rahmen der Wohnumfrage 2003 der Age Stiftung befragten Heimbewohner und
Heimbewohnerinnen wiesen insgesamt keineswegs eine geringere Wohnzufriedenheit auf als
gleichaltrige zuhause lebende Menschen.
Kleine Haushalte sind ein Merkmal der Wohlstandssteigerung, weil damit mehr ältere Menschen die
Möglichkeit geniessen, ihr Alltagsleben auch im höheren Lebensalter selbständig zu gestalten.
Die Wohneigentumsquote der älteren Generation hat sich namentlich in den 1990er Jahren deutlich
erhöht. Aber auch eine Zweitwohnung ist speziell bei jüngeren Rentnern keineswegs eine Ausnahme,
und mehr ältere Menschen als früher pendeln zwischen zwei Wohnorten.
Die hohe Wohndauer vieler älterer Menschen hat gleichzeitig Vor- wie Nachteile. Von Vorteil sind
Vertrautheit und oft günstige Mieten. Von Nachteil sind fehlende Wohnanpassungen bei
Behinderungen, und je vertrauter die Wohnung ist, desto schwerwiegender wird ein gesundheitlich
bedingter Wohnwechsel.
Der Wohnstandard einer grossen Mehrheit älterer Menschen kann als gut bis sehr gut eingeschätzt
werden, und er ist in den letzten Jahrzehnten angestiegen.
Für eine beträchtliche Minderheit älterer Menschen ist weniger die Wohnung als die unmittelbare
Wohnumgebung ein Problem. Innovative Wohnprojekte müssen deshalb namentlich in städtischen
Gebieten auch auf eine Verbesserung der Wohnumgebung zielen.
Wer seine Wohnung selbst besitzt, ist zufriedener als wer eine Wohnung mietet.
Bei den befragten Heimbewohnern erweist sich, dass Frauen hier zufriedener sind als Männer. Die
grösste Wohnzufriedenheit im Heim zeigt sich bei verwitweten Frauen, wogegen verheiratete
Heimbewohner eine geringere Wohnzufriedenheit aufweisen.
Eine kostengünstige Wohnung wird von älteren Menschen mit geringerem Einkommen und tiefem
Bildungsstatus hoch gewichtet. Eine ruhige Wohnung wird wiederum von allen sozialen Gruppen
stark betont, unabhängig von der Lärmbelastung. Gut jede fünfte ältere Person erlebt allerdings
zwischen dem Wunsch nach ruhigem Wohnen und tatsächlicher Lärmbelastung eine klare
Diskrepanz.
Fast ein Fünftel der Befragten lebt nach eigenen Angaben zu weit von ihren Kindern entfernt.
Die Rollstuhlgängigkeit einer Wohnung ist für die meisten älteren Menschen (noch) kein Thema.
Ein Zusammenleben mit anderen Menschen ist ein Wohnwert, der gegenwärtig ebenfalls eine geringe
Priorität aufweist. Ein Zusammenleben mit anderen Menschen wird noch weniger stark gewichtet als
ein Zusammenleben mit Haustieren.
Es liegt ein grosser Bedarf nach Wohnberatung und Vermittlung von Informationen vor.
Gründliche Gedanken über einen Wohnwechsel aus Altersgründen werden primär durch
gesundheitlich bedingte Einschränkungen des Alltagslebens sowie durch eine fehlende Eignung der
aktuellen Wohnung bei einer Behinderung ausgelöst.
Zusätzlich spielt eine schlechte subjektive Gesundheit eine Rolle, und wer unverheiratet ist, meldet
sich häufiger an. Dies entspricht der Feststellung, dass unverheiratete alte Menschen häufiger in
Alters- und Pflegeheimen leben als gleichaltrige Verheiratete.
Für zwei Fünftel der zuhause lebenden 60-jährigen und älteren Frauen und Männer erscheint keine
der vorgestellten Wohnmöglichkeiten positiv denkbar. Ein Wechsel der Wohnlage wird nur im Notfall
akzeptiert. Die übrigen drei Fünftel können sich mindestens für eine Alternative erwärmen, wobei ein
PERSPEKTIVE 2030 - 60 -

Umzug in eine kleinere Wohnung, in eine Seniorenresidenz oder in eine Alterswohnung am
häufigsten angeführt werden.
Der freiwillige Wechsel in eine kleinere Wohnung wird vor allem in Betracht gezogen, wenn die
aktuelle Wohnung als zu gross wahrgenommen wird. Dies ist primär bei älteren Wohneigentümern
der Fall, die in einem Einfamilienhaus leben.
Das Bild von Alters- und Pflegeheimen als Einrichtungen für sonst nicht lösbare Altersprobleme wird
auch in der Befragung deutlich: Nur wenige erachten es als positive Wohnmöglichkeit, sondern
mehrheitlich ist es eine Wohnform, die im Notfall akzeptiert werden muss.
Die Wohnmöglichkeiten selbst für hilfs- und pflegebedürftige ältere Menschen beschränken sich
heute kaum mehr auf die Alternative 'Daheim oder Heim'. Sie umfassen immer mehr unterschiedliche
Formen eines betreuten Wohnens.
Eine wichtige Voraussetzung für das Funktionieren von Pflegewohngruppen ist einerseits eine gute
Vernetzung mit anderen ambulanten oder stationären Angeboten.
In den letzten Jahren erhielt die Idee einer Alterswohngemeinschaft oder einer
Altershausgemeinschaft eine erhöhte mediale Aufmerksamkeit. Das Stimmungsbild der heutigen
älteren Generation lässt sich aber wie folgt zusammenfassen: Gute Idee, für Andere.
Auch wenn Alterswohngemeinschaften noch wenig verbreitet sind, besteht die gesellschaftliche
Bedeutung dieser Wohnform darin, dass mit der Idee der Alterswohngemeinschaft ein spannendes
Experimentierfeld entstanden ist, und die Idee der Alterswohngemeinschaft strahlt auf andere
Wohnformen im Alter aus.
Gemeinschaftliche Wohnformen haben unbestreitbar klare Vorteile. Ein häufiges Grundproblem bei
vielen Projekten liegt aber darin, dass sich ältere Menschen primär für das Wohnen, jedoch weniger
für die Gemeinschaft interessieren.
3.3.4 FOLGERUNGEN
1. Die aktuelle Lebens- und Wohnlage heutiger älterer Menschen ist aufgrund des ausgeprägten
Generationenwandels sehr problematisch als Planungsgrundlage.
2. Konzentration auf Klein- und Kleinsthaushalte. Mehr Einpersonenhaushalte und als Folge des Alterns
der ehefreudigen Generation Paarhaushaltungen.
3. Eine zentrale Aufgabe für die Zukunft wird die Vernetzung zwischen den Kleinhaushaltungen
sein.
4. Die Nachfrage nach Alterswohnungen und Alters- und Plegeheimplätzen wird auch von der Entwicklung
der jeweiligen regionalen Wohnungsmarktentwicklung (z.B. Abbruch billigen Wohnraumes)
abhängen.
5. Kleine Alterswohnungen haben keine Zukunft. Die grosse Mehrheit der älteren Menschen hat einen
hohen Wohnstandart.
6. Immer mehr ältere Menschen sind Wohn- oder Hauseigentümer. Die Politik muss sich vermehrt
mit Fragen des Wohneigentumes im hohen Lebensalter beschäftigen.
7. Wohnen im Alter endet nicht an der Haustüre. Innovative Projekte müssen speziell in städtischen
Gebieten auf eine Verbesserung der Wohnumgebung zielen.
8. Viele Wohnungen sind nicht Behindertengerecht. Potentiell besteht ein grosser Bedarf an Vermittlung
von Information zu Wohnanpassungen.
9. Der Wohnwert einer stimulierenden Umwelt und Nachbarschaft ist auch in der Wohnplanung zu
wenig präsent.
10. Betreutes Wohnen hat einen Aufschwung erfahren. Der Gegensatz «Daheim gegen Heim» hat sich
verflüchtigt. Vielfach fehlt noch der Austausch und eine bessere Vernetzung zwischen unterschiedlichen
Wohnformen.
11. Speziell demenzkranke ältere Menschen sind auf kleine und übersichtliche Wohneinrichtungen
angewiesen. Pflegewohngruppen sind für viele Gemeinden eine sinnvolle Alternative zum zeitraubenden
Bau eines Pflegeheimes.
12. Alterswohngemeinschaften und Altershausgemeinschaften sind noch wenig verbreitet. Sie sind
ein spannendes Experimentierfeld das auf andere Wohnformen für ältere Menschen ausstrahlt.
PERSPEKTIVE 2030 - 61 -

3.4 VERSCHIEDENE WOHNFORMEN IM ALTER
3.4.1 WOHNFORMEN – PRIVAT UND KOLLEKTIV ORGANISERT
PRIVAT ORGANISIERTE WOHNFORMEN
Voraussetzungen Pro Kontra/Risiko
Mietwohnung Selbständigkeit Individuell, privat Einsamkeit,
Eigentumswohnung Selbständigkeit,
Finanzen
Einfamilienhaus Selbständigkeit,
Mehr-Generationen-Familie
Wohnen bei den Kindern
Finanzen
Individuell, privat
viel Gestaltungsraum
Individuell, privat,
Gestaltungsraum,
meist viel Platz
Soziale Kompetenz soziale Unterstützung und
familiäre Hilfe, Anregungen
Alterswohnung Selbständigkeit altersgerecht eingerichtet,
KOLLEKTIV ORGANISIERTE WOHNFORMEN
erhöhte Sicherheit
Behinderung
Einsamkeit,
Behinderung
Einsamkeit,
Behinderung,
schlechte Anbindung an
an öffentl.Verkehr
Konflikte möglich,
eingeschränkte
Autonomie
keine alters
mässige
Durchmischung
Seniorenresidenz Finanzen Infrastruktur Finanzen
Alterswohngemeinschaft Soziale Kompetenz Gemeinschaftlichkeit,
Solidarität
Altershausgemeinschaft Soziale Kompetenz Gemeinschaftlichkeit,
Solidarität
Betreute Alterswohnung gute Pflegestrukturen privates Wohnen kombiniert
mit Betreuung, Sicherheit
Altersheim Selbständigkeit Gemeinschaft, Sicherheit,
Versorgung und Betreuung
Pflegeheim Pflegebedürftigkeit institutionelle Pflege,
Betreuung und Sicherheit
Pflegewohngruppe Pflegebedürftigkeit Pflege mit Individualität
Quelle: Age Report 2004 bearbeitet
und Gemeinschaftlichkeit
kombiniert
Privatheit
eingeschränkt,
Konflikte
Konflikte, Auswahl
der BewohnerInnen
wichtig
bei schwerer
Pflegebedürftigkeit
nicht geeignet
Privatheit
eingeschränkt
Privatheit
eingeschränkt
Privatheit
eingeschränkt
PERSPEKTIVE 2030 - 62 -

3.4.2 WOHNFORMEN – TRENDS
PRIVAT
Wohnen wie gewohnt Bleibt der dominante Wunsch.
Selbständiges Wohnen in eigenen Räumen (EFH,
STWE) wie bisher, ohne Fremdversorgung.
Da werden meistens bauliche Anpassungen
notwendig werden.
Wohnen mit Service Der wichtigste Trend.
Verbindung von Wohnen mit Dienstleistungen
(Spitex, privater Anbieter von Dienstleistungen)
Wohnen in einer Seniorenresidenz Sehr kleines Segment.
Hotelähnliche Dienstleistungen. Privatheit bleibt
gewahrt.
Wohnen in Hausgemeinschaften Selbstorganisierte Wohngruppen mit eigenem
Wohnanteil und gemeinsamen Räumen.
Wohnen in Alterswohngemeinschaft Beschränkt auf kleine individuelle Gruppen.
KOLLEKTIV ORGANISIERT
Wohnen in Alterszentren Öffentliche oder private Altersheime oder Alters-
zentren.
Wohnen in Pflegeheimen Bei erhöhter Pflegebedürftigkeit. Meist öffentlich
organisiert.
ALTERNATIVEN
Wohnen im Ausland Veränderung des Lebensmittelpunktes.
PERSPEKTIVE 2030 - 63 -

3.5 HINDERNISFREI BAUEN
3.5.1 BAULICHE ANFORDERUNGEN AUS DER SICHT DER GERONTOLOGIE
Altersgerecht = hindernisfrei = behindertengerecht
Als Grundlage und Basis für das hindernisfreie Bauen in der Schweiz kann die Norm SN 521 500
«Behindertengerechtes Bauen» angenommen werden. Sie ist von Bund, Kantonen und Verbänden
allgemein anerkannt. In Ergänzung dazu publiziert die Schweizerische Fachstelle für
behindertengerechtes Bauen weitere Unterlagen. Da ist auch der Ordner Behindertengerechtes
Bauen mit sämtlichen Broschüren und Merkblättern erhältlich.
Besonders empfehlenswert sind:
Hindernisfrei im Innenraum heisst:
Norm SN 521 500 «Behindertengerechtes Bauen» mit Leitfaden
Richtlinien «Wohnungsbau hindernisfrei anpassbar»
Richtlinien «Hotels, Restaurants, Ferienwohnungen»
Richtlinien «Strassen, Wege, Plätze»
Unbehinderter Zugang zur Haus- oder Wohnungstüre
Schwellenlosigkeit
Nutzungsneutrale Grundrisse
Rollstuhl- und rollatorgerechte Anordnung von sanitären Installationen
Bodenebene Dusche
Hindernisfrei im Aussenraum heisst:
Ausreichende Wendeflächen, Durchgangsbreiten und Abstände
Hindernisfreiheit von Wegstrecken
Fussgängerinseln bei Zebrastreifen
Rastmöglichkeiten in regelmässig kleinen Abständen
Keine oder nur minimale Steigungen auf dem Weg zur Versorgungsinfrastruktur
Versorgungsinfrastruktur in einem Umkreis von max. 250 Meter
Direkte Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln
Distanz zur nächsten Haltestelle max. 250 Meter
Hindernisfrei nutzbare (Rollstuhl/Rollator) Verkehrsmittel
Bei einer sorgfältigen Planung des Wohnraumes muss der Aussenraum gebührend berücksichtigt
werden. Nur so kann die Wohn- und Lebensqualität gewährleitet werden.
Kosten
Gemäss Erkenntnissen einer Nationalfondsstudie schlagen bei Wohnbauten die Mehrkosten für
hindernisfreies Bauen mit 1.5% bis 3.5% zu Buche. Generell kann gesagt werden: je grösser das
Gebäude desto kleiner der prozentuale Anteil der Mehrkosten an der Bausumme.
Bei nachträglichen Anpassungen bei bestehenden Bauten betragen die Kosten 4% bis 7%.
Generell
Altersgerecht wohnen heisst auch, dass die Würde und das Wohlbefinden der älteren Menschen
gewahrt werden. soll das Ziel für möglichst viele Senioren bleiben. Dabei gilt
es nebst Aspekten wie Ästhetik, Funktionalität und Ambiente der Bauwerke und der Umgebung den
Ansprüchen dieser Menschen auch im sozial-psychologischen Bereich möglichst gerecht zu werden.
PERSPEKTIVE 2030 - 64 -

3.6 PROJEKTENTWICKLUNG WOHNEN IM ALTER
3.6.1 SCHLÜSSELFAKTOREN
Demografische Entwicklung
Wandel der Gesellschaft
Weitere Entwicklung der Sozialwerke (3-Säulen-Prinzip)
Erkenntnisse aus der Gerontologie
3.6.2 AUFTRAGGEBER / TRÄGERSCHAFT
Öffentliche Hand
Privater Land/Liegenschaftsbesitzer
Privater Investor
Institutionelle Trägerschaft / Investor (Verein / Genossenschaft / Stiftung)
3.6.3 UMFANG DER PROJEKT-ENTWICKLUNG
Standortanalyse
Nachfragepotential / Marktanalyse
Wohn- und Dienstleistungskonzept
Raum- und Flächenkonzept
Investoren / Finanzkonzept
Machbarkeitsstudien
Koordination Verhandlungen sämtlicher relevanter Beteiligten (Bauherrschaft /
Investoren / Behörden / Planer / Gerontologen / Betreiber)
gen)
PR-Konzept
Planungs-und Projektierungsgrundlagen festlegen
Planungs-und Realisierungsprozess bis Inbetriebnahme begleiten
Marketingkonzept
Konzept zukünftige Bewirtschaftung
Evaluation zukünftige Betreiber (ideal, wenn schon bei Projektbeginn einbezo-
3.6.4 HERAUSFORDERUNGEN FÜR DIE ZUKUNFT
Nebst den generell für die Immobilien-Entwicklung geltenden Aspekten (Analyse/ Konzeption/
Planung/ Projektmanagement/ Recht / Finanz/ Steuer / Umwelt/ Marketing/ PR/ Qualitäts-
Management/ Risiko-Management/ Facility-Management/ Controlling) ist den oben im Absatz 3.6.1
erwähnten Punkten besondere Aufmerksamkeit zu schenken.
Über 50% Prozent aller Wohngebäude in der Schweiz wurden vor 1970 erstellt. Sie genügen den
zeitgemässen Ansprüchen (Energiebilanz, Hindernisfrei, etc.) oft bei weitem nicht mehr. Hier herrscht
ein grosser Handlungsbedarf. Vor allem Gebäude in privatem Eigentum wurden oft, zugunsten einer
bequemen Rendite, ungenügend - im Sinne einer nachhaltigen Werterhaltung gepflegt.
Viele Industrie-und Gewerbebauten stammen auch aus der Zeit vor 1970, ja sogar noch aus der
Gründerzeit im 19. Jahrhundert. Sie werden heute grösstenteils nicht mehr im ursprünglichen Sinne
genutzt und bewirtschaftet. Auch hier liegt noch ein grosser Optimierungsbedarf.
PERSPEKTIVE 2030 - 65 -

3.7 PROJEKTE
3.7.1 GENOSSENSCHAFT DURACHTAL MERISHAUSEN / BARGEN SH
Schwerpunktthema Age Award 2003
Gesucht wurden Wohnmodelle, die selbständiges Wohnen im Alter mit sozialen Kontakten, Sicherheit
und Serviceleistungen kombiniert.
Projekt
Die Kommission, welche ein Altersleitbild konzipieren musste, stellte 1997 bei einer Umfrage bei den
über 65-jährigen Einwohnern der beiden kleinen Schaffhauser Gemeinden Merishausen (650 Einwohner)
und Bargen (250 Einwohner) fest, dass die meisten Leute nicht nach Schaffhausen in ein Altersheim
gehen, sondern in ihrer vertrauten Wohnumgebung bleiben möchten. Eine breit abgestützte
Planungskommission mit Vertretern von Gemeinde, Spitex, Pro Senectute und Altersgruppe über 60
wurde durch Fachberater aus dem Sozial-und Finanzbereich ergänzt. Im April 2000 wurde die Genossenschaft
Durachtal gegründet. Nach dem Baubeginn im Oktober 2000 konnten die Wohnungen im
Oktober 2001 bezogen werden.
Trägerschaft
Genossenschaft Durachtal, Merishausen/Bargen
Wohnungen / Raumprogramm
2½ Zimmer-Wohnungen 4
3½ Zimmer-Wohnungen 5
4½ Zimmer-Wohnungen 2
Total Wohnungen 11
Begegnungsraum (Café), Mehrzweckraum, Spitexstützpunkt, Pro Senectute-Stützpunkt, Pflegebad.
Kellerabteile, Waschküche, Parkplätze, Garagen, Hobbyraum.
Finanzierung
Genossenschaftskapital (Anteilscheine und Schenkungen)
Kauf des Spitexstützpunktes durch Gemeinde Merishausen
Verkauf einer 3½ Zimmer-Wohnung als Anlage der Bank
2 Hypotheken Regionalbank Thayngen, Filiale Merishausen
Darlehen Stiftung Pro Senectute
Darlehen der Gemeinde Merishausen (Dauer 3 Jahre )
Bauland im Baurecht von der Gemeinde Merishausen 10 Jahre zinsfrei
Total Kosten nach GU
Besonderes
Ohne den kompetenten und unermüdlichen Einsatz der 3 Hauptinitianten, unter ihnen auch die bereits
über 20 Jahre in der Altersarbeit tätige Koordinatorin des Hauses, wäre ein solches Projekt nicht
realisierbar gewesen. Umfangreiche Überzeugungsarbeit bei der - in diesen ländlichen Gemeinden -
sehr konservativen, vorwiegend älteren, Bevölkerung war notwendig bis dieses Projekte eine breite
Akzeptanz gefunden hatte.
Hier zeigt sich auch deutlich, dass der Einbezug von Gerontologie- und weiteren Fachleuten und die
ortskonforme Dimensionierung von elementarer Bedeutung für eine, in jeder Beziehung optimal
funktionierende, Fortführung eines solchen Projektes sind.
Neben rationellen und pragmatischen Überlegungen zeichnen letztlich auch unentgeltliches, privates
Engagement und viel Herzblut für das gute Gelingen verantwortlich.
Das Projekt hat mittlerweile weit über die Region hinaus eine richtungsweisende Vorbildfunktion.
Quelle: Age Stiftung
PERSPEKTIVE 2030 - 66 -

3.7.2 WOHNÜBERBAUUNG STEINACKER ZÜRICH
Schwerpunktthema Age Award 2005
Für den Age Award 2005 suchte die Jury ein Wohnprojekt, das älteren Menschen ein gutes Wohnen
ermöglicht, ohne dass eine spezielle Alterssiedlung dafür gebaut wird.
Projekt
Die Siedlung bietet Familien mit Kindern eine ebenso hohe Lebensqualität wie älteren Menschen.
Integriert sind zwei Kindergärten sowie eine Pflegewohngruppe für Demenzkranke.
Trägerschaft
Baugenossenschaft ASIG, Zürich
Wohnungen / Raumprogramm
3½ Zimmer-Wohnungen 23 83- 96 m2
4½ Zimmer-Wohnungen 39 104-111 m2
5½ Zimmer-Wohnungen 13 127-152 m2
Total Wohnungen 75
5 MFH mit 75 Wohnungen (3½ bis 5½ Zimmer), 60% davon im Besitz der ASIG, 40% bei der Wohn- und
Siedlungsgenossenschaft Zürich WSGZ; Doppelkindergarten, Pflegewohngruppe (8 Zimmer), Gemeinschaftsraum,
76 Autoabstellplätze.
Kosten
Anlagekosten CHF 25,5 Mio. (CHF 2910.-/m2 HNF)
Bauzeit Mai 2003 bis Oktober 2004
Besonderes
Ältere Menschen möchten «wohnen wie gewohnt». Obwohl die Siedlung Steinacker in sämtlichen Bereichen
rollstuhlgängig und schwellenfrei ist, ist sie für unterschiedliche Generationen und Wohnformen
konzipiert. Die Generationen-Durchmischung soll ein altershomogenes Ghetto verhindern.
2 Kindergärten befinden sich in der Überbauung. In einem Gebäude befindet sich eine Pflegewohngruppe,
die als Satellit zum Pflegezentrum Witikon in einer 8-Zimmer-Wohnung mit eigenem abgegrenztem
Aussenraum betrieben wird.
Sicherheitsfördernde Merkmale wie eine gute Beleuchtung und die Einsehbarkeit der Hauseingänge,
eine orientierungserleichternde Farbgestaltung und ein hoher Wohnkomfort zu einem guten Preis-
Leistung-Verhältnis lassen den Schluss zu dass hier nicht Gewinnoptimierung, sondern die nachhaltige
Schaffung hoher Wohnqualität im Vordergrund stand.
Quelle: Age Stiftung
PERSPEKTIVE 2030 - 67 -

3.7.3 GENOSSENSCHAFT SOLINSIEME WOHNFABRIK ST.GALLEN
Schwerpunktthema Age Award 2007
Wohnmodell Hausgemeinschaft. Obwohl gemeinschaftliche Wohnformen bis heute selten anzutreffen
sind, wählte die Age Stiftung dieses Thema für den Age Award 2007.
Projekt
«Jeder für sich und doch gemeinsam», so lautet das Motto dieses Projekts. Im Jahr 2000 eröffnete sich
4 Initiantinnen die nach einer «Wohnform für ein autonomes Rentenalter» gesucht hatten die Möglichkeit
in der Nähe des St. Galler Stadtzentrums eine ehemalige Textilfabrik zu erwerben. 2001 gründete
die Interessentengruppe die Genossenschaft Solinsieme. Vom Mai 2001 bis Juni 2002 entstanden
in der ehemaligen Fabrik 17 Klein-Lofts und Gemeinschaftsräume.
Trägerschaft
Die Wohnungen sind im Stockwerkeigentum und
die allgemeinen Teile werden durch die Genossenschaft
Solinsieme getragen.
Wohnungen / Raumprogramm
17 Kleinlofts (1245 m2 Wohnfläche) 55-93 m2
CHF 238 000.- 375 000.-
Gemeinschaftsräume 222 m2 Anteil von CHF
20 000 pro Wohneinheit an Gemeinschaftsräume.
Mehrzweckraum (vermietet), Gemeinschaftsraum
für Feste/Vorträge/Bar/Aufenthalt, zwei Ateliers,
ein Gästezimmer, allgemeine Terrassen, drei Parkplätze,
Veloraum, Kellerräume.
Kosten
0 Erwerb Liegenschaft -
1 Vorbereitungsarbeiten -
2 Gebäude (ohne spez. Käuferwünsche) -
4 Umgebung -
5 Baunebenkosten -
Total Anlagekosten -
Abbrucharbeiten und Bauzeit Mai 2001 bis Juni 2002
Besonderes
Weiter Informationen zu diesem Projekt: www.solinsieme.ch
Quelle: Age Stiftung
3.7.4 AGE STIFTUNG
Die Age Stiftung setzt sich für gutes Wohnen im Alter ein. Ihr Wirkungsgebiet ist die deutschsprachige
Schweiz.
Age Award
-) wird seit 2003 alle 2 Jahre zu einem Schwerpunktthema,
welches der Ausschreibung des Wettbewerbes zugrunde liegt, vergeben. Der Preis beinhaltet auch
die Produktion eines Filmes über das Projekt.
PERSPEKTIVE 2030 - 68 -

3.7.5 ALTERSZENTRUM „IM GRAMPEN“ 8180 BÜLACH
Projekt
31 Alterswohnungen, 32 Wohneinheiten für betreutes Wohnen mit Wohngruppe für Demente
Menschen, öffentliches Restaurant und allen notwendigen Serviceleistungen unter einem Dach.
1998 Altersleitbild für die Stadt Bülach mit klaren Richtlinien und Forderungen. 2000 Gründung
Spatenstich. Eröffnung im November 2004.
Trägerschaft
Die private, gemeinnützige, nicht gewinn
Gemeinden Bülach, Bachenbülach, Hochfelden, den jeweiligen Kirchgemeinden, weiteren
Organisationen und Privatpersonen getragen.
Wohnungen / Raumprogramm
1½ Zimmer-Wohnungen 9
2½ Zimmer-Wohnungen 19
3½ Zimmer-Wohnungen 3
Total Wohnungen 31
32 Wohneinheiten für betreutes Wohnen mit 1 Stationszimmer pro Geschoss.
Wohngruppe für Demente Menschen im Erdgeschoss.
Restaurant/Cafeteria (öffentlich), Mehrzweckräume, Serviceräume (Coiffure/Podologie), Spitex,
Kellerabteile, Parkplätze, Einstellhalle, Garten als naher Erholungsbereich.
Kosten
0 Grundstück 4 10 -
1 Vorarbeiten 315 -
2 Gebäude 20 6 -
3 Betriebseinrichtungen -
4 Umgebung 575 -
5 Baunebenkosten -
6 Unvorhergesehenes -
9 Ausstattung -
Total Anlagekosten 29 10 -
Besonderes
Weiter Informationen zu diesem Projekt: www.alterszentrum-buelach.ch
PERSPEKTIVE 2030 - 69 -

3.8 ANHANG
3.8.1 LITERATUR
ALTER UND GENERATIONEN Das Leben in der Schweiz ab 50 Jahren BFS 2005
WACHSTUMSMARKT ALTER Innovationen für die Zielgruppe 50+ O.Gassmann 2006
ARBEIT UND KARRIERE: WIE ES NACH 50 WEITERGEHT Avenir Suisse 2006
ARBEIT IN DER ALTERNDEN GESELLSCHAFT R. Riphahn / G. Sheldon ZKB 2006
AGE REPORT 2004 Traditionelles und neues Wohnen im Alter F. Höpflinger 2004
DIVERSE PUBLIKATIONEN UND UNTERLAGEN
Schweizerische Fachstelle für behindertengerechtes Bauen
DIVERSE ARTIKEL aus NZZ / Tages Anzeiger und weiteren Print-Medien
3.8.2 INTERNET
BUNDESAMT FÜR STATISTIK BFS www.bfs.ch
BUNDESAMT FÜR WOHNUNGSWESEN BWO www.bwo.ch
STATISTISCHES AMT DES KANTONS ZÜRICH www.statistik.zh.ch
STATISTIKEN KANTON SCHAFFHAUSEN www.sh.ch
SCHWEIZERISCHE FACHSTELLE FÜR BEHINDERTENGERECHTES BAUEN www.hindernisfrei-bauen.ch
SCHWEIZERISCHER VERBAND FÜR WOHNUNGSWESEN SVW www.svw.ch
PRO SENECTUTE www.pro-senectute.ch
SPITEX-VERBAND SCHWEIZ www.spitexch.ch
AGE STIFTUNG www.age-stiftung.ch
PROF. DR. FRANCOIS HÖPFLINGER www.hoepflinger.com
FACHBERATUNG FÜR ALTERSGERECHTES BAUEN www.altersgerecht.info
GENOSSENSCHAFT NEUES WOHNEN in der 2. Lebenshälfte www.zukunftswohnen.ch
INFORMATIONSPLATTFORM FÜRS WOHNEN AB 50 www.wohnform50plus.ch
GENOSSENSCHAFT FÜR NEUE WOHNFORMEN ST. GALLEN www.solinsieme.ch
TERTIANUM Seniorenresidenzen www.tertianum.ch
BONACASA-MODELL www.bonacasa.ch
3.8.3 GLOSSAR
Gerontologie
Alterswissenschaft, Altersforschung. Befasst sich mit Alterungsvorgängen in allen ihren Aspekten.
Geriatrie
Altersheilkunde. Die Lehre der Krankheiten alter Menschen.
PERSPEKTIVE 2030 - 70 -

DANKSAGUNG
Ich danke den Mitarbeiter/innen vom Bundesamt für Statistik BFS, vom Bundesamt für Wohnungswesen
BWO, vom Bundesamt für Raumentwicklung ARE und vom Statistischen Amt des Kanton Zürich
und Kanton Schaffhausen für ihre sachdienlichen Hinweise und Informationen.
Ich danke meinen Studienkollegen Michael Schmidlin, Michael Naumann, weiteren Teilnehmer/innen
und einigen Dozenten des Vertiefungslehrganges «Immobilien-Entwicklung» für den wertvollen
Austausch von Daten, Wissen und Gedanken.
Ich danke meiner Frau Käthi für ihre reflektierenden Gedanken zu den behandelten Themen und für
Meine besondere Anerkennung und mein besonderer Dank gilt allen Menschen welche sich, oft in
unentgeltlicher, aufopferungsvoller Hingabe - mit Rat und Tat - dem Wohlbefinden unserer älteren
und behinderten Mitmenschen widmen.
November 2007 Hansueli Amacher
PERSPEKTIVE 2030 - 71 -