Vortrag Prof. Dr. Andreas Pfnuer (pdf, 1 MB) - BPPP
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Kernprobleme und Entwicklungsperspektiven<br />
des Corporate Real Estate Managements in<br />
Deutschland<br />
<strong>Vortrag</strong> auf der 22. Sitzung des AK Immobilienmanagement im <strong>BPPP</strong><br />
e.V. am 12.01.11 in Frankfurt a.M.<br />
<strong>Prof</strong>. <strong>Dr</strong>. <strong>Andreas</strong> Pfnür<br />
Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften<br />
Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Bau-BWL<br />
Hochschulstraße 1, 64289 Darmstadt<br />
Tel. ++ 49 (0) 61 51 / 16 - 37 17<br />
Fax.++ 49 (0) 61 51 / 16 - 44 17<br />
E-mail: pfnuer@bwl.tu-darmstadt.de<br />
Web: www.immobilien-forschung.de<br />
25.01.2011 | Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften | <strong>Prof</strong>. <strong>Dr</strong>. <strong>Andreas</strong> Pfnür | 1
Inhalte<br />
1. 3 Kernprobleme des CREM<br />
2. Real Estate Matters! der wahre Beitrag von Immobilien<br />
zum Shareholder Value<br />
3. Trend: CREM als Dienstleister /Problemlöser für<br />
Kerngeschäft und Corporate Functions?!<br />
4. Sourcing-Strategie der Zukunft: Einzelbeauftragung oder<br />
Wertschöpfungspartnerschaft?<br />
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3 Kernprobleme des CREM<br />
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Was ist Corporate Real Estate Management?<br />
Immobilienmanagementkonzept des Forschungscenters Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI)<br />
PREM/CREM „Auftraggeberseite“<br />
i. w. S. der Selbstversorgung des Nutzers<br />
Public /<br />
Corporate<br />
Real Estate<br />
Management<br />
i.e.S.<br />
Immobilienmanagement<br />
Institutional<br />
Real Estate<br />
Management<br />
Projekt- und<br />
Prozessmanagement im<br />
Planen, Bauen, Betreiben und<br />
Verwerten<br />
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<strong>Dr</strong>ei Kernprobleme des effizienten Immobilienmanagement<br />
von Non-Property Companies<br />
1 2<br />
Maximierung des Nutzen-<br />
Kosten-Verhältnisses der<br />
Immobilie als Betriebsmittel<br />
Public /<br />
Corporate<br />
Real Estate<br />
Management<br />
i.e.S.<br />
Immobilienmanagement<br />
Institutional<br />
Real Estate<br />
Management<br />
Projekt- und<br />
Prozessmanagement im<br />
Planen, Bauen, Betreiben und<br />
Verwerten<br />
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Maximierung des Werts<br />
des in Immobilien<br />
gebundenen Kapitals<br />
3<br />
Maximierung des Erfolgs mit<br />
Immobilien als Gegenstand<br />
der Leistungserbringung
Maximierung von Shareholder Value mit<br />
Immobilien war lange Zeit oberstes Ziel<br />
Beeinflusst:<br />
1. Immobilienbezogene<br />
lfd. Cash-Flows<br />
2. Immobilienwert als Teil<br />
des U.werts<br />
3. Gesamtrisiko des U.<br />
Eigentümer<br />
Ergebnis der Non Property Company<br />
Immobilienmanagement<br />
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Will maximalen Erfolg (Barwert) aus laufender Ausschüttung<br />
und Wertzuwachs bei geringem Risiko<br />
Beeinflusst:<br />
1. Lfd. Cash flows<br />
2. Unternehmenswert<br />
3. Gesamtrisiko d. U.<br />
Business Units / Corp. Funct.
Annahme (2003): in Immobilien gebundenes<br />
Vermögen verbrennt Shareholder Value<br />
Eigentümer<br />
Ergebnis der Non Property Company<br />
Immobilienmanagement<br />
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Business Units / Corp. Funct.
Dennoch: Eigentumsquote stagniert auf<br />
hohem Niveau<br />
Wie viel Prozent der betrieblich genutzten Immobilien befinden sich im Eigentum des Konzerns?<br />
(Deutsche Großunternehmen > 10.000 Mitarbeiter)<br />
Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010)<br />
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Zukünftig sind Immobilien vor allem<br />
Ressourcen im Leistungserstellungsprozess<br />
In meinem Unternehmen sind die folgenden Ziele des Immobilienmanagements von hoher Bedeutung: [n=97]<br />
Unterstützung der Ziele des Kerngeschäftes<br />
Minimierung der Immobilienkosten<br />
Flächenbereitstellung gemäß Nutzeranforderungen<br />
Erfüllung einer Dienstleistungsfunktion<br />
Hohe Nutzerzufriedenheit<br />
Steigerung der Flächeneffizienz<br />
Wertsteigerung des Bestandes<br />
Verwertung nicht betriebsnotw. Objekte<br />
Maximierung der Flexibilität<br />
Optimierung der Erträge aus Immobilien<br />
Optimierung der Bilanzstruktur<br />
Shareholder Value aus Immobilien<br />
Reservenbildung<br />
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0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0%
Real Estate Matters! der wahre Beitrag von Immobilien<br />
zum Shareholder Value<br />
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Real Estate matters! Der Wahre Beitrag von<br />
Immobilien zum Shareholder Value<br />
Eigentümer<br />
Ergebnis der Non Property Company<br />
Immobilienmanagement<br />
immobilienbezogenen Kosten<br />
umfassen ca. 5-15% der<br />
Gesamtkosten<br />
Business Units / Corp. Funct.<br />
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Bitte schätzen Sie!<br />
Um wie viel % kann die<br />
Arbeitsproduktivität durch<br />
eine gegenüber dem<br />
Status quo verbesserte<br />
Bereitstellung von Immo-<br />
bilien im Durchschnitt<br />
gesteigert werden?
Arbeitsproduktivität kann durch Immmobilienoptimierung<br />
um 13 % gesteigert werden<br />
Ein Beispiel zur Verdeutlichung der Reichweite dieser Zahl<br />
Ausgangslage:<br />
Angenommen ein Unternehmen hat 10 % immobilienbezogene Kosten, 80 % Personalkosten und 10 %<br />
sonstige Kosten.<br />
Potenzialabschätzung:<br />
Durch die nutzergerechte Optimierung des Immobilienmanagements kann ein Effekt in Relation zu den<br />
Gesamtkosten des Unternehmens in Höhe von 10,4 % erzielt werden (13 % x 80 % = 10,4 %).<br />
Anders ausgedrückt:<br />
Durch ein optimiertes Immobilienmanagement ließen sich entweder die Kosten bei gleicher Leistung um<br />
über 10 % senken oder aber mit gleicher Kostenverursachung über 10 % mehr Leistungen erbringen.<br />
Quintessenz:<br />
Angesichts der Tatsache, dass das Unternehmen in diesem Beispiel nur 10 % immobilienbezogene<br />
Kosten hat, wird schnell deutlich, dass sich eine Investition in ein effektiveres Immobilienmanagement<br />
lohnen wird. In diesem stark vereinfachten Beispiel, wäre sogar eine Verdopplung der Immobilienkosten<br />
noch wirtschaftlich.<br />
Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010)<br />
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Trend: CREM als Dienstleister /Problemlöser für<br />
Kerngeschäft und Corporate Functions?!<br />
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Nutzen- und Kostensteuerung im Immobilienmanagement<br />
nicht überall auf hohem Niveau<br />
1. Nutzerorientierung des CREM hat in nicht wenigen Fällen noch deutliches<br />
Potenzial nach oben<br />
• Nur in 2/3 der Fälle stimmen die Befragten der These zu, dass die Nutzer mit dem CREM<br />
zufrieden sind<br />
• In deutlich weniger als der Hälfte der Fälle stimmen die Befragten den Thesen zu, dass ihr<br />
CREM besser sei als bei den direkten Mitbewerbern oder die Nutzerorientierung höher<br />
2. Kostensteuerung über den Ansatz von Verrechnungspreisen nimmt zu,<br />
Qualitätssteuerung ist hingegen noch gering ausgeprägt<br />
• Im Vergleich zu vorausgegangenen Studien hat Anwendung von Verrechnungspreisen für<br />
immobilienwirtschaftliche Leistungen (61,9 %) und für die genutzte Fläche (75,3 %)<br />
zugenommen<br />
• Fraglich ist allerdings, ob Nutzer bei mangelnder Leistung Sanktionsmöglichkeiten haben<br />
• Nutzerzufriedenheitsanalysen werden nur bei etwas mehr als der Hälfte der Unternehmen<br />
durchgeführt<br />
Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010)<br />
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Anforderungen an ein nutzerorientiertes<br />
CREM wandeln sich im Business Cycle<br />
Outcome<br />
Abschwung<br />
Hilfestellung für Nutzer,<br />
um Kostenprobleme zu<br />
lösen<br />
Notverkäufe von Immobilien,<br />
um Illiquidität zu vermeiden<br />
Rezession<br />
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Ausgewählte Beispiele<br />
Personalaquisition und<br />
-bindung unterstützen<br />
(Überzogene)<br />
Nutzeranforderungen<br />
managen<br />
Wachstumsvoraussetzungen<br />
schaffen<br />
Erholung<br />
Boom<br />
Zeit
Sourcing-Strategie der Zukunft: Einzelbeauftragung<br />
oder Wertschöpfungspartnerschaft?<br />
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Sourcing-Trend: Outsourcing<br />
Projektentwicklung<br />
Kaufmännisches FM<br />
Infrastrukturelles FM<br />
Outsourcing-Intensität<br />
Portfoliomanagement/<br />
Planung Immobilienbestand<br />
100%<br />
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80%<br />
60%<br />
40%<br />
20%<br />
0%<br />
Technisches FM<br />
Anmietung und<br />
Mietvertragsverwaltung<br />
Ankauf/Verkauf<br />
Flächenplanung und Standortwahl<br />
Europa (n = 74) Nordamerika (n = 38) Deutscher Mittelstand (n=112)<br />
Quelle: Hartmann/Linneman/Pfnür/Siperstein (2008), Pfnür/Hartmann/Pärssinen (2008)
Unaufhaltsam: Konzentration auf Kernaktivitäten<br />
(CREM i.e.S.)<br />
Aufbau und Erhalt von<br />
Kernkompetenzen zur<br />
Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit<br />
des<br />
Unternehmens<br />
und<br />
Steuerung der<br />
Dienstleister<br />
Public /<br />
Corporate<br />
Real Estate<br />
Management<br />
i.e.S.<br />
Immobilienmanagement<br />
Institutional<br />
Real Estate<br />
Management<br />
Projekt- und<br />
Prozessmanagement im<br />
Planen, Bauen, Betreiben und<br />
Verwerten<br />
I.d.R. unspezifisch, oft hohe Bereitschaft zum Fremdbezug<br />
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Großteil der<br />
Objekte Objekte ist<br />
unspezifisch:<br />
Keine Bindung Bindung<br />
eigenen Kapitals Kapitals
Grätchenfrage: Einzelbeauftragung oder<br />
Wertschöpfungspartnerschaft?<br />
Entscheidungskriterien<br />
1. Objektive Befriedigung von Nutzungsbedürfnissen<br />
2. Subjektive Zufriedenheit bei den Nutzern<br />
3. Kosten, keinesfalls teurer als Status quo<br />
4. Off-Balance Konstruktion<br />
5. Flexibilität<br />
6. Höchstmaß an Abhängigkeit (entwickelter Markt) darf nicht überschritten werden<br />
7. Transaktionskosten und Partnerrisiken<br />
Einfache Schnittstellen<br />
Klare Ziel- und Projektdefinition<br />
Performance-Controlling System in der Betriebsphase<br />
Steuerungsmöglichkeiten durch Bonus-Malus Systeme<br />
25.01.2011 | Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften | <strong>Prof</strong>. <strong>Dr</strong>. <strong>Andreas</strong> Pfnür | 19
Potentieller Nutzen von Partnerschaftsmodellen<br />
im CREM<br />
1. Immobilienmanagement kann operative Tätigkeit auf Steuerungsfunktion reduzieren und<br />
sich um Schlüsselprojekte kümmern<br />
2. Qualität immobilienwirtschaftlicher Aufgabenerfüllung wird gesteigert<br />
3. Eigentumsquote sinkt<br />
4. Immobilienwirtschaftliche Risiken werden auf einen Partner übertragen, der sie<br />
insbesondere durch die Kombination von Leistungserbringung und Finanzierung<br />
effektiver managen kann<br />
5. Occupancy Costs sinken durch Realisierung von economies of scope and scale durch<br />
den Partner<br />
6. Immobilienwirtschaftliche Flexibilität steigt durch professionelleres Management (?)<br />
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Kernprobleme und Entwicklungsperspektiven<br />
des Corporate Real Estate Managements in<br />
Deutschland<br />
<strong>Vortrag</strong> auf der 22. Sitzung des AK Immobilienmanagement im <strong>BPPP</strong><br />
e.V. am 12.01.11 in Frankfurt a.M.<br />
<strong>Prof</strong>. <strong>Dr</strong>. <strong>Andreas</strong> Pfnür<br />
Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften<br />
Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Bau-BWL<br />
Hochschulstraße 1, 64289 Darmstadt<br />
Tel. ++ 49 (0) 61 51 / 16 - 37 17<br />
Fax.++ 49 (0) 61 51 / 16 - 44 17<br />
E-mail: pfnuer@bwl.tu-darmstadt.de<br />
Web: www.immobilien-forschung.de<br />
25.01.2011 | Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften | <strong>Prof</strong>. <strong>Dr</strong>. <strong>Andreas</strong> Pfnür | 21
Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft<br />
(FBI): Research one brick ahead!<br />
Real Estate<br />
investment-<br />
Management<br />
mehr Infos: www.immobilien-forschung.de<br />
Public<br />
Private<br />
Partnership<br />
Corporate<br />
Real Estate<br />
Management<br />
25.01.2011 | Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften | <strong>Prof</strong>. <strong>Dr</strong>. <strong>Andreas</strong> Pfnür | 22<br />
Residential<br />
Real Estate<br />
Management
Change language