J. Lindemann GmbH & Co. KG www.lindemann-stade.de ...

J. Lindemann GmbH & Co. KG www.lindemann-stade.de
Klarenstrecker Damm 23, 21684 Stade info@lindemann-stade.de
Mittelstandsunternehmen aus dem GroÄraum Hamburg
GrÅndung 1912
z. Zt. rd. 150 Mitarbeiter
GeschÇftsbereiche: Hochbau
SchlÅsselfertigbau
Baumeisterhaus
Fensterbau
Metallbau
GeschÇftleitung seit 1981 durch Hauptgesellschafter: Dipl.-Kfm. Klaus-Peter Witt
SchlÅsselfertigbau seit 2001 verantwortliche Leitung: Dipl. Ing. Klaus Detje
2003 Einstieg in das GeschÄftsfeld der PPP / ÅPP - Projekte
Beteiligung an folgenden PPP / ÅPP - Projekten
VerwaltungsgebÇude Stadt Buxtehude, Buxtehude 11.457 T€
2003-2004
FÑrderschule „Geistige Entwicklung“, Stade 4.940 T€
2003 – 2004
àbergabe an Nutzer 08.10.2004
Schule fÅr Geistigbehinderte, Dannenberg 7.300 T€
2004
Gymnasium mit Dreifeldsporthalle, Harsefeld 10.920 T€
2004-2006 Arbeitsgemeinschaft
voraussichtliche àbergabe Sommer 2006
Rathaus Cuxhaven, Cuxhaven 11.666 T€
2004-2005 Bietergemeinschaft
Haupt- und Realschule Achim, Achim 9.206 T€
2005 Bietergemeinschaft
Bauunterhaltung verbindlich angeboten 2.600 T€
Gymnasium mit Dreifeldsporthalle, Lachendorf 11.011 T€
2005 Bietergemeinschaft
Gymnasium Neu Wulmstorf, Neu Wulmstorf 18.117 T€
2005
Sporthalle Grundschule HÇcklingen, LÅneburg 1.003 T€
2005
bearbeitetes Volumen: 88.220 T€
Baubetriebswirtschaftliche Dipl.-Ing. Klaus Detje 21. MÄrz 2006
Tagung 2006 J. Lindemann GmbH & Co. KG Seite 1

Teilnahmewettbewerb
Anforderung von Bewerbungsunterlagen gemÇÄ VerÑffentlichungen der
ausschreibenden Institutionen Åberwiegend getrennt nach z. B.:
A. Bieter = Bewerber = Investor
B. Bauunternehmen
C. Planer = Architekten, Fachplaner, Sonderfachleute
D. Finanzierung / Realisierungsmodell
E. Bauunterhaltung / Instandhaltung
F. Betreiber
Auf Grundlage der VerÑffentlichungen: Bildung einer Bietergemeinschaft bzw. eines
Bieterteams
Die VerÑffentlichungen schlieÄen Åberwiegend aus, dass nach DurchfÅhrung des
Teilnahmewettbewerbes nicht genannte Unternehmen, Planer etc. eingeschaltet
werden oder sich „neue“ Bietergemeinschaften zusammenschlieÄen.
Bewertungsgewichtung im Teilnahmewettbewerb
Die Gewichtung der Bewerbungsunterlagen ist projektbezogen unterschiedlich, z. B.:
Projekt I II III IV
A. Bieter 25% 40% 20%
B. Bauunternehmen 40% 30% 60% 20%
C. Planer / Fachplaner 25% 20% 30% 10%
D. Finanzierung 10% 10% 10% 20%
E. Bauunterhaltung 10%
F. Betreiber 20%
Projekt I: Werklohnstundungsmodell
Projekt II: Miet- / Pachtmodell
Projekt III: Mietmodell
Projekt IV: Leasing- / Betreibermodell
Baubetriebswirtschaftliche Dipl.-Ing. Klaus Detje 21. MÄrz 2006
Tagung 2006 J. Lindemann GmbH & Co. KG Seite 2

Bewerbungsunterlagen
Exemplarisch: Unterlagen des Bauunternehmens
UmsÇtze der letzten drei GeschÇftsjahre (belegt durch JahresabschlÅsse)
Referenznachweise vergleichbarer Projekte innerhalb der letzten 3-5 Jahre
Mitarbeiternachweise
Qualifikationsnachweise des FÅhrungspersonals
sÇmtliche Bescheinigungen und Nachweise fÅr Ñffentliche Bauvorhaben
TariftreueerklÇrungen
u. a. m.
die auslobenden Stellen sind manchmal unergrÅndlich wissbegierig nach Unterlagen
Eine Nebenbemerkung sei erlaubt:
Es bleibt fÄr alle am Teilnahmewettbewerb teilnehmenden Bietergemeinschaften zu
hoffen, dass den fleiÅig zusammengestellten Unterlagen (bei z. B.: 28 Bewerbungen,
Beteiligte A bis F, entsprechend 28 prallgefÄllte Ordner) allen abgeforderten
Unterlagen entsprechende Aufmerksamkeit geschenkt wird.
Bieterkreis
Sie haben es geschafft und gehÑren zum Bieterkreis
Es kommt die Freude auf, dass man im nÇchsten Wettbewerb steht.
Hier geht es um die „Wurst“!
Sie dÅrfen ein Angebot abgeben – wie die anderen 7 bis 18 weiteren Bieter auch.
Zitat von Herrn Halbach – Velken (BVMB):
„Wer den Teilnahmewettbewerb Åberstanden hat und ein Angebot abgeben darf, hat
fortan keine Langeweile mehr und wird so manche schlaflose Nacht verbringen.“
Baubetriebswirtschaftliche Dipl.-Ing. Klaus Detje 21. MÄrz 2006
Tagung 2006 J. Lindemann GmbH & Co. KG Seite 3

Angebotsphase 1
Zeitspanne 8 bis 10 Wochen bis zum Abgabetermin mit Uhrzeit
VervielfÇltigung und Verteilung der einfach von der ausschreibenden Stelle
Åbergebenen Unterlagen (bis zu mehreren Ordnern und CD-ROMâs)
Sichtung der Unterlagen
Feststellung, eine Menge Arbeit ist zu erledigenden:
Einteilung von Bearbeitungszeitfenstern
1 - 2 mal wÑchentliche Projektbesprechungen, meist mit allen Beteiligten
KlÇrung von Fragen, die sich aus dem Inhalt der Ausschreibungsunterlagen
ergeben
Optimierter Architektenentwurf mit fachplanerischer
Gesamtkonzeptplanung
VollstÇndige Bepreisung einschlieÄlich Finanzierungsbeschaffung
Erstellung eines Vertragsentwurfes fÅr das jeweilige Projekt
Ergebnis: der architektonisch anspruchsvolle, funktional optimale, kostengÅnstige,
mit geringen Unterhaltungsaufwand preiswert zu betreibende Entwurf
mit geringsten Baukosten und einer mit geringsten Zinsen berechneten
Zwischen- und Endfinanzierung.
Die „Quadratur des Kreises“ ist gelungen, das „non plus ultra“ ist fristgerecht
abgegeben!
Angebotsphase 2
BietergesprÇche mit der auslobenden Institution und ihren Beratern.
In der Regel werden mit den verbliebenen interessanten Bietern (ca. 4 StÅck)
mehrere BietergesprÇche gefÅhrt.
Es tritt die ErnÅchterung ein, dass die ausschreibende Institution vom Optimum des
Angebotes andere Vorstellungen hat.
Aus den Ergebnissen der Verhandlungen Åber:
den Entwurf
die FunktionalitÇt
die Finanzierungsvorstellungen
die Vertragsinhalte
u. v. a. m.
ist das Angebot zu ergÇnzen bzw. zu Åberarbeiten, also zu optimieren.
Die Anzahl der BietergesprÇche – den damit verbundenen àberarbeitungen bzw.
ErgÇnzungen - liegt in der Regel bei 3 bis 5 Runden im Zeitraum von 6 bis 10
Wochen.
Eines ist sicher, es wird nur an einen Bieter der Auftrag erteilt.
Baubetriebswirtschaftliche Dipl.-Ing. Klaus Detje 21. MÄrz 2006
Tagung 2006 J. Lindemann GmbH & Co. KG Seite 4

VertragsabschluÇ
Nach erfolgreichen Verhandlungen ist der Vertrag zwischen der äffentlichen Hand
und dem Bieter geschlossen.
Das Bauunternehmen erhÇlt einen GeneralÅber- bzw. Generalunternehmervertrag
und erfÅllt als Nachunternehmer des Bieters – jetzt ist „Er“ der Auftraggeber – die
Bedingungen der Ausschreibung fÅr die Planung, schlÅsselfertige und betriebsfÇhige
Erstellung zum garantierten Fertigstellungstermin und, falls gefordert, auch fÅr die
Bauunterhaltung.
KerngeschÄft - Die Bauaufgabe
Alle erforderlichen PlanungsauftrÇge, Gutachten, ErkundungsmaÄnahmen u. a. m.
mÅssen schnellst mÑglich erteilt und beauftragt werden. FÅr den
Fertigstellungstermin ist jetzt der Gà/GU verantwortlich.
Innerhalb eines Zeitraumes von 4 – 5 Wochen
Erstellung der Bauantragsplanungen (Architekt und Statik, TGA, etc.)
Laufende Abstimmung und Genehmigung des Nutzer (Auslobers) fÅr die
Planungen
Paralleler Beginn der AusfÅhrungsplanung (Architekt, Statik, TGA, etc.)
Abstimmungen mit GenehmigungsbehÑrden etc.
Das Bauunternehmen stellt schnell fest, dass fÅr eine Immobilie, meist auf fremden
Grund, die gesamten Bauherrenverpflichtungen zu erbringen und zu Åbernehmen
sind. Das vollstÇndige Genehmigungsrisiko trÇgt ebenfalls der Gà/GU.
Im Laufe der Planung und Erstellung einer komplexen Bauaufgabe treten auf Seiten
des Nutzers durch neue Erkenntnisse ãnderungen, ErgÇnzungen und zusÇtzliche
Leistungen auf, die entsprechend den vertraglichen Regelungen umzusetzen sind.
Ein geregeltes mit allen Beteiligten abgestimmtes Nachtragsmanagement ist
unumgÇnglich.
Die Urkalkulation des Angebotes ist bei Vertragsabschluss hinterlegt, so dass
Nachweise fÅr Kostenanpassungen darauf basieren mÅssen. Das entsprechende
RechungsprÅfungsamt als prÅfende Instanz hat ein Auge auch auf PPP-Projekte.
Fertigstellung des Objektes
Abnahme
àbergabe an den Nutzer
Betriebsbeginn
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Tagung 2006 J. Lindemann GmbH & Co. KG Seite 5

Angebotskosten
Bieterteams, die ein verwertbares Angebot abgeben, aber den Zuschlag nicht
erhalten, werden z. Zt. meist noch mit einer AufwandsentschÇdigung fÅr die
Angebotsbearbeitung entschÇdigt. Diese liegt je nach Umfang der ausgeschriebenen
Leistungen in einer GrÑÄenordnung zwischen 2 bis 8 T€.
Die Angebotskosten fÅr ein ehrgeizig bearbeitetes Projekt betragen ca. 1 bis 1,5%
der Angebotssumme. Bei grÑÄeren Projekten sind sicher Angebotskosten bis Åber
2% der Angebotssumme mÑglich.
FÅr Bauunternehmen ist bei einem rd. 10 Mio.€ Projekt der Aufwand ungefÇhr bis zur
Abgabe des ersten Angebotes einzuschÇtzen:
1 Projektleiter ca. 2 Monate
2 Sachbearbeiter ca. 1 Monat
zzgl. Nebenkosten und Zuarbeitung
Voraussetzung, planerische u. statische Bearbeitung extern
Vorteile PPP / ÅPP
Durch PPP / äPP gibt es wieder kommunale Investitionen
Kosteneffizienz durch „Know How – BÅndelung“ in der Planungs-,
AusfÅhrungs-, Unterhaltungs- und Betriebsphase unter verantwortlicher
Gesamtkoordination
Lebenszyklusbetrachtung als Anreizsystem, die Gesamtkosten der Immobilie
zu optimieren
partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den kommunalen Einrichtungen
GeschÇfterweiterung, VerlÇngerung der WertschÑpfungskette des
Bauunternehmens durch die àbernahme von Bauunterhaltungsaufgaben, evtl.
Betrieb der Immobilie
abgesicherte Finanzierung der BaumaÄnahme mit zÅgiger, sichergestellter
VergÅtung
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Tagung 2006 J. Lindemann GmbH & Co. KG Seite 6

WÉnsche – Forderungen - Aussichten
Reduzierung des Bieterkreises auf eine dem Aufwand angemessene Anzahl
an Bietern (4 bis 5 Bieter)
Verhandlungen im sehr engen Bieterkreis (2 Bieter)
Anpassung der AufwandsentschÇdigungen auf eine dem Aufwand
angemessenere HÑhe
Sicherstellung der DurchfÅhrung von neutralen Verhandlungsverfahren
Ob sich der Mittelstand erfolgreich einbeziehen lÇsst, hÇngt von den in der
Ausschreibung vorgegebenen Rahmenbedingungen und den konkreten
Vertragsgestaltungen ab
BerÅcksichtigung von Konsequenzen der angestrebten RisikoÅbertragungen
mittelstandsfreundliche ProjektgrÑÄen (å 97 Abs. 3 GWB)
mittelstandsgerechte Standardisierung von Vertragsmustern durch die „PPP
Task Force“ der LÇnder und des Bundes
Regelungen Åber den Umgang mit VerÇnderungen von Leistungsanforderungen
im Vertragszeitraum
Klarstellung von Steuerfragen im Zusammenhang mit PPP/äPP-Projekten
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