Eingangsmieten für Gewerbebauten und -räume

Gewerbeimmobilien Preuss -GIP, DKfm. Preuss: Entwicklung Gewerberaummieten, Seite 4 von 7
Was sagen uns Daten aus Tabelle 5.79.3? Zum Beispiel: In Erhebungsgruppe II liegt das geometrische Mittel
nahezu aller denkbaren Stichproben in 1995 zwischen 12,92 und 14,79 EUR/qm mtl. Bei der zugrundegelegten
einseitigen Irrtumswahrscheinlichkeit von 0,05% sind geringere μi,min oder höhere μi,max von alternativen
Stichproben aus der Berliner Grundgesamtheit denkbar, aber mit 1: 2000 sehr unwahrscheinlich.
Nachteil der Konfidenzschätzung ist, dass diese einen gewissen Stichprobenumfang erfordert: Je höher das
Signifikanzniveau α und je geringer der Stichprobenumfang n in Relation zur Grundgesamtheit N ist, desto
mehr weiten sich die Spannen der Schätzwerte ("Unschärfeproblem").
Annex: Die Eingangsmiete als konjunktureller Leitindex der Wettbewerbswirtschaft?
Für die letzten 21 Jahre ist für das Berliner Gewerbe eine unglaubliche Erosion der Eingangsmieten festzustellen.
Berliner Eingangsmieten hatten in 2007 rd. zwei Drittel ihrer im Mietenhoch in 1991 erreichten
Werte verloren.
Nun fragen sich Interessierte: Warum? Wegen ihrer Selbstverständlichkeit wäre die geschilderte Erosion gar
nicht zu erwähnen, wenn die die Verhältnisse anzeigenden Werte einmaligsten Verhältnissen geschuldet
wären. In 2007 gemessene Eingangsmieten liegen in der Kontinuität ihrer Vor- und Folgejahre, so dass diese
als Extremwerte ausscheiden. Verführerisch dagegen ein in der Frage innewohnender anderer Gedanke:
"Waren in 1991 gemessene Eingangsmieten nur damaligem Einigungswirbel geschuldet"?
Ab Mitte der 80er Jahre drehte sich der Westberliner Gewerbeimmobilien- zum Anbietermarkt, der zunächst
ab Öffnung der innerstädtischen Grenze im November 1989 eher noch schüchterne, ab Wiedervereinigung
im Oktober 1990 dann doch deutlichere additive externe Impulse erhielt- soweit gewiss. Aber kein auch noch
so ergiebiger Markt vermag die Gier möglicher Teilnehmer bereits in eineinhalb Jahren zu erschöpfen 2 .
Wenn es in 1991 ein weniger von Spekulation getragenes, sondern eher ein gewachsenes unsd insoweit
wiederhoilbares Mietenhoch gab, wird die Eingangsfrage dringlicher: Was sind die Gründe eines derartigen
Preiszerfalls? Berlin hatte zwischen 1991 und 2009 im Mittel jeweiliger Jahre doch immerhin ein reales, d. h.
kaufpreisbereinigtes Wachstum iHv. jhrl. 0,60%. Der Höhe nach beschämend, aber keine Kausalität für die
Implosion der Eingangsmieten!
Exkurs: KRUGMAN's "idiocy of the average values"
Ein vom amerikanischen Nobelpreisträger P. KRUGMAN ein wenig abgewandeltes Gedankenexperiment: An
Berliner-/Ecke Brandenburger Str. gibt es das Hartz IV- Café "ARM + SEXY 3 ", wo sich gerade 80 Personen mit
einem mittlerem Pro- Kopf- Einkommen von jeweils 750 EUR mtl. aufhalten, d. i. ein jhrl. Gesamteinkommen
je "Stammgast" von jhrl. (12 x 750 EUR =) 9.000 EUR und aller Anwesenden von jhrl. (9.000 EUR x 80 =)
720.000 EUR. Wegen einer Autopanne betritt unerwartet wie ver(w)irrt hilfesuchend der Vorstandsvorsitzende
der DEUTSCHE BANK AG J. ACKERMANN das "ARM + SEXY" mit einem Fixgehalt plus Bonus von rd.
(1,15 Mio. EUR + 10,0 Mio. EUR =) 11,15 Mio. EUR 4 . Infolge seines Besuchs steigt das Durchschnittseinkommen
Aller im " ARM + SEXY" von 9 TEUR jhrl. auf phantastische rd. [(720 TEUR + 11.150 TEUR)/81 =
11,87 Mio. EUR/81= ] 146,5 TEUR jhrl 5 .
Damit soll deutlich werden, dass die Aggregation miteinander kaum vergleichbarer Daten zwar mathematisch
stets möglich ist, aber ohne wirkliche Aussage bleibt. Zur Beurteilung der Situation Berliner Gewerbetreibender
und Freiberufler ist daher wenig sinnvoll, Datenreihen zu analysieren, die auch NON- Wettbewerbsbereiche
aggregieren. Solche sind beispielsweise im
- produzierenden Sektor
- die Energiewirtschaft (mit faktischen Gebietsmonopolen von Vattenfall Europe und GasAG Berlin),
- die Wasserwirtschaft (mit einem Gebietsmonopol der Berliner Wasserbetriebe), und im
- Dienstleistungssektor
- die Beförderung von Personen und Gütern (mit grossen Anteilen des öffentlichen Personennahverkehrs
am Strassenverkehr und den nahezu ausschliesslich von der Bahn gehaltenem Schienenverkehr),
- die Nachrichtenübermittlung (mit grossen Anteilen der Bundespost und überregionalen Telekommunikationsunternehmen).
2 Historische Anhaltswerte bieten allein diverse »Gold- Rushs«, darunter die nordamerikanischen in Kalifornien (Sacramento-, Amercican-
u. Feather River 1848), Colorado (South Platte River, 1858) und Kanada (Klondike u. Yukon- River, 1896), die australischen in Bathurst
(1851), Temora (1879), Teetulpa (1886) u. Coolcardie (1892) sowie die in Neuseeland (Otago, 1861) und Südafrika (Transvaal, 1886),
die jeweils bis zu einem Jahrzehnt für ihr absolutes Maximum benötigten. Anders: Die prompte Marktreaktion ist eine sehr dumme, weil
tatsachenentfremdete Hilfsannahme, die ihr Überleben ausschliesslich der Eleganz darauf aufbauender, mathematisch klever konzipierter,
ökonomischer Modelle verdankt. Noch anders: Für ein historisch "einmaliges Überdrehen" der Gewerbemietenschraube hatte bis
Ende 1991 die Mehrheit aller Beteiligten keine Zeit, die zwischenzeitlich mit dem kreditfinanzierten Um- und Ausbau ihrer Gewerbe auf
die neuen "Bedürfnisse" beschäftigt war.
3 in Anspielung an die in 11.2003 im Interview mit dem Nachrichtenmagazin Focus vom Regierenden Bürgermeister K. WOWEREIT gemachte
Äusserung: "Wir [die Berliner; P., F.] sind zwar arm, aber trotzdem sexy".
4 http://de.wikipedia.org/wiki/Josef_Ackermann.
5 Additiv anzunehmen ist, dass ein Durchschnittseinkommen von fast 150 TEUR jhrl. einigen Politikern letzte Rechtfertigung wäre, den
"Stammgästen" bisherige Transferleistungen zu streichen, obwohl nicht einer der Beteiligten ein Mehr oder Weniger im Portemonnaie hat.