Immobilienmarkt Stuttgart 2008 ColliersB&K - Immobilienverlag ...

MARKTBERICHT STUTTGART JANUAR 2009 MARKTBERICHT STUTTGART JANUAR 2009
Mieten
Die Spitzenmiete in der Stuttgarter City
lag 2008 bei 18,00 €/m 2 . Im Sommer
wurde noch prognostiziert, dass die
Schallmauer von 20,00 €/m 2 im
zweiten Halbjahr durchbrochen wird
und auch in den kommenden Jahren
nachhaltig erzielt werden könnte.
In den letzten Monaten war jedoch eine
deutliche Zurückhaltung bei der
Nachfrage nach Premiumimmobilien zu
verzeichnen.
Derzeit ist es noch nicht möglich abzuschätzen,
in welchem Ausmaß die
Probleme und Wirkungsmechanismen
der Finanzmärkte den Immobiliensektor
beeinflussen werden.
Falls die bereits verabschiedeten und
noch geplanten Maßnahmen der
Regierung zur Konjunkturbelebung greifen,
könnte sich die Spitzenmiete bis
Ende 2009 auf 19,00 – 20,00 €/m 2
erhöhen.
Wie auch schon im ersten Halbjahr 2008
sind in den Stadtteillagen Vaihingen,
Degerloch, Weilimdorf, Feuerbach und
auch in Leinfelden-Echterdingen keine
wesentlichen Marktveränderungen bei
den Mieten festzustellen.
Es bleibt auch in diesen Lagen abzuwarten,
wie sich die allgemeine wirtschaftliche
Lage auf die Mietpreisentwicklung
auswirken wird.
Im Gegensatz zu den vorgenannten
Stadtteillagen ist durch den Umzug der
EnBW (Energieversorgung Baden-
Württemberg) zum Standort Stuttgart
Fasanenhof dort von einem Anstieg der
Mieten auszugehen. Der Neubaukomplex
mit ca. 60.000 m 2 wurde Ende
2008 fertig gestellt. Auch die Neuanbindung
an die B27 hat wesentlich zur
Verbesserung des Standortes beigetragen.
MIETPREISENTWICKLUNG IN DEN TEILMÄRKTEN SEIT 1999
22,50
20,00
17,50
15,00
12,50
10,00
7,50
5,00
2,50
0,00
4 COLLIERS BRÄUTIGAM & KRÄMER
FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISEN FLÄCHENANGEBOT NACH TEILMÄRKTEN
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
m 2
32%
bis 10,00 €/
m 2 /Monat
56.200
37%
10,01 – 12,50 €/
m 2 /Monat
65.400
Im Sommer 2010 wird der Stadtteil an
das öffentliche Verkehrssystem mit der
Stadtbahnlinie U6 angeschlossen.
Dadurch wird eine optimale ÖPNV-
Anbindung zum Hauptbahnhof gewährleistet.
Die Nähe zum Stuttgarter
Flughafen sowie zur Neuen Messe sind
zusätzliche Standortvorteile, die weitere
Mietpreissteigerungen erwarten lassen.
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
21 %
12,51 – 15,00 €/
m 2 /Monat
38.400
7%
15,01 – 17,50 €/
m 2 /Monat
12.300
City Innenstadt Vaihingen Möhringen/Fasanenhof
Degerloch Weilimdorf Leinfelden-Echterdingen
2%
17,51 – 20,00 €/
m 2 /Monat
4.400
1%
ab 20,00 €/
m 2 /Monat
2.300
110.000
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
m 2
14 %
City
67.500
22%
Innenstadt
103.400
12 %
Leinfelden-
Weilimdorf Echterdingen
53.900 67.300
Angebot und Leerstand
15 %
Aktuell beträgt der Büroflächenbestand
in Stuttgart ca. 7,37 Mio. m 2 . Die Leerstandsquote
ist mit aktuell ca. 6,2%
etwas geringer ausgefallen als im
Vorjahr (2007: 6,4%) und entspricht
ca. 460.000 m 2 Bürofläche.
Das Angebot an Premiumimmobilien
im Cityring ist weiter zurückgegangen
und liegt nur noch bei ca. 5.000 m 2 .
Das höchste Mietflächenangebot befindet
sich mit ca. 103.400 m 2 nach wie vor
in der Innenstadt, gefolgt von der
City mit ca. 67.500 m 2 . Durch den
Boom der letzten Jahre wurden verstärkt
hochwertige Immobilien nachgefragt,
so dass in nächster Zukunft wieder
auf Bestandsobjekte, die nicht in
den Premiumbereich fallen, zurückgegriffen
werden kann.
Von allen Teilmärkten außerhalb der
City und der Innenstadt konzentriert
sich das höchste Mietflächenangebot im
Teilmarkt Leinfelden-Echterdingen mit
ca. 67.300 m 2 .
Durch die erwartete geringe Baufertigstellungsquote
im Jahr 2009 in Höhe
von lediglich ca. 25.100 m 2 (davon ca.
90% bereits vermietet) ist keine
Erhöhung des Leerstandes zu erwarten.
10 %
Vaihingen
47.700
6%
Cannstatt/
Wangen
26.600
7%
Feuerbach/
Zuffenhausen
29.800
6% 6%
Fasanenhof
27.800
Möhringen
26.600
Degerloch
9.400
Im Jahr 2010 kommen insgesamt ca.
28.000 m 2 Bürofläche neu auf den
Markt. In der City werden auf dem
Gelände Stuttgart 21 ca. 7.000 m 2
Bürofläche fertig gestellt. Des Weiteren
wird der Büroflächenbestand in der
City rund um die Königstraße um etwa
17.700 m 2 ansteigen. Weitere 3.300 m 2
Bürofläche werden im Stadtteil
Stuttgart Degerloch gebaut.
Die Fertigstellung weiterer Projekte ist
abhängig von der Vorvermietungsquote
in Höhe von mindestens 40 %, die von
den Banken für die Finanzierung
gefordert werden.
Fazit und Prognose
ENTWICKLUNG DER LEERSTANDSQUOTE SEIT 1999
7,0 %
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0 %
0,0%
1999
1,9 %
2000
1,6 %
2001
1,8 %
2002
4,4%
2%
2003
5,4%
Eine mittel- bis langfristige Einschätzung
ist derzeit für alle Marktteilnehmer
schwierig, da sowohl die Weiterentwicklung
der globalen Konjunktur als
auch die wirtschaftliche Entwicklung in
Deutschland und im Bundesland
Baden-Württemberg aktuell nicht beurteilt
werden können.
Aufgrund der geringen Baufertigstellungsquote
im Jahr 2009 und einiger
Großgesuche gehen wir derzeit von
einem stabilen Immobilienmarkt aus.
Auch im Jahr 2009 werden Standorte
rund um den Hauptbahnhof im Fokus
der Mietinteressenten bleiben.
Durch die weiterhin angespannte Lage
auf den Finanzmärkten und die
schwachen Konjunkturaussichten prognostizieren
wir für 2009 einen leicht
zurückgehenden Büroflächenumsatz von
150.000 bis 160.000 m 2 .
2004
5,5%
2005
5,6%
2006
6,5%*
*Die Erhöhung des Leerstandes im Vergleich zum Vorjahr ist dadurch zu erklären, dass im Rahmen einer Bulwien Gesa Studie eine neue
Berechnungsgrundlage festgelegt wurde.
2007
6,4%
COLLIERS BRÄUTIGAM & KRÄMER
2008
6,2%
5