Hier - Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung

Die BBSR-Prognose geht davon aus, dass Veränderungen in Größe und Zusammensetzung von
Haushalten zukünftig auch in Regionen mit konstanten Bevölkerungs- und Haushaltszahlen zu
deutlichen Nachfrageverschiebungen führen. Während der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte
mit Bewohnern unter 60 Jahre mit 25 Prozent ungefähr gleich bleibt, sinkt der Anteil
größerer Haushalte (mehr als zwei Personen) von 23 Prozent auf nur noch 17 Prozent. Der
Anteil der Haushalte mit über 60-jährigen Bewohnern steigt von 35 auf 42 Prozent. Damit erhöht
sich der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum.
Weiterhin prognostiziert das BBSR steigende Eigentümerquoten bei Wohnimmobilien. Die
Gründe: Erstens bewohnen derzeit lediglich 43 Prozent aller Haushalte eine eigene Immobilie,
damit ist die Wohneigentumsquote in Deutschland eine der niedrigsten in Europa. Zweitens
dürfte der Anstieg des Durchschnittsalters der Bevölkerung zur Bildung von Wohneigentum
beitragen, denn ältere Menschen besitzen dies häufiger als jüngere. Und drittens werden zunehmend
sowohl Immobilien als auch erhebliche Vermögen vererbt, was vielen Haushalten
erst eine Wohneigentumsbildung ermöglicht. Da Eigentümer durchschnittlich in größeren
Wohnungen wohnen als Mieter, sieht die Prognose bis zum Jahr 2025 noch eine um sechs Prozent
steigende Nachfrage nach Wohnfläche voraus. Gleichzeitig dürften durch den Rückgang
der Flächennachfrage bei Mietwohnungen (minus fünf Prozent) die Leerstände in diesem
Wohnungstyp zunehmen.
3.2. Veränderung der Wohnbedürfnisse
Die demografische Entwicklung beeinflusst auch qualitative Aspekte der Immobiliennachfrage.
Durchlaufen verschieden große Geburtskohorten (Geburtsjahrgänge) eine bestimmte Lebensphase,
beeinflusst das die Gesamtnachfrage nach Wohnimmobilien. Dabei lassen sich
Lebenszyklus-, Remanenz- und Kohorteneffekte unterscheiden.
Lebenszykluseffekte entstehen, weil sich die Wohnbedürfnisse eines Menschen im Laufe des
Lebens entsprechend der jeweiligen Einkommens- und Lebenssituation ändern. So bezieht er
im jungen Erwachsenenalter die erste eigene Wohnung, die klein aber preisgünstig sein muss.
Es folgt in der Regel das Zusammenziehen mit einem Partner, wobei die benötigte Wohnfläche,
aber auch der finanzielle Spielraum zunehmen. Im Alter zwischen 30 und 40 Jahren brauchen
Menschen häufig erneut eine größere, dann familienfreundliche Wohnung. Im Alter
schließlich suchen sie zunehmend altersgerechten, barrierefreien Wohnraum. Wenn beispielsweise
die zahlenmäßig große Gruppe der „Babyboomer“, die in den 1950er und 1960er
Jahren geboren wurden, gleichzeitig ins Rentenalter gelangt, beeinflusst dies die Nachfrageseite
des gesamten Immobilienmarktes.
Der Remanenzeffekt wirkt in gewissem Maße dem Lebenszykluseffekt entgegen. Darunter versteht
man, dass ältere Menschen häufig unabhängig von ihren tatsächlichen Bedürfnissen in
großen Wohnungen oder Häusern leben, die sie in früheren Phasen ihres Lebens bezogen haben.
Sie fühlen sich emotional daran gebunden oder scheuen den Aufwand und die Kosten
eines Umzuges. Das deutsche Mietrecht fördert solche Remanenzen: Deutliche Mieterhöhungen
können in der Regel nur bei der Neuvermietung einer Wohnung und nicht bei Bestandsmietern
durchgesetzt werden. Deshalb ist ein Umzug von einer größeren, langjährig bewohn-
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