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Im zweiten Schritt werden Querschnittsindikatoren einbezogen: Kaufkraft, Erwerbstätigenquote,
der Bevölkerungsanteil der 25- bis 49-Jährigen, die Arbeitslosenquote und die Wohneigentumsquote.
Den stärksten Einfluss zeigt in Modell 2 der Altersstruktur-Indikator „Anteil der 25-
bis 49-Jährigen“, während die anderen Faktoren nur wenig Einfluss haben. Der Indikator „Bevölkerungsveränderung“
verliert im zweiten Modell seine Signifikanz. Relevanter als die Einwohnerentwicklung
für die Immobilienpreisentwicklung erweist sich der Bevölkerungsanteil
der 25- bis 49-Jährigen sowie die zahlenmäßige Entwicklung dieser Altersgruppe.
In Modell 3 schließlich werden Infrastrukturindikatoren und Indikatoren der Siedlungsstruktur
zum Modell hinzugefügt – die Ärztedichte, der Anteil der Eigenheime an den Gebäuden, der
Anteil von Hochhäusern sowie die durchschnittliche Haushaltsgröße. Je kleiner die durchschnittliche
Zahl der Personen in den Haushalten eines Stadtteils oder einer Gemeinde ausfällt,
desto stärker ist tendenziell der zu beobachtende Preisanstieg. Die Art der Bebauung hat
hingegen kaum Einfluss auf die Preisveränderungen. Auch wenn die Hypothesen 2 bis 4 im
Prinzip zutreffen – die Erklärungskraft dieses Regressionsmodells für die Immobilienpreisentwicklung
auf Stadtteilebene ist insgesamt gering. 18 Indikatoren erklären lediglich 15,5
Prozent der Varianz der Wohnungspreis- und 13,7 Prozent der Varianz der Mietpreisveränderungen.
Am schwächsten sind – mit lediglich zehn Prozent erklärter Varianz – die Zusammenhänge
mit der Entwicklung von Hauspreisen.
Als relativ gut interpretierbar erweist sich ein sparsameres Regressionsmodell mit neun Indikatoren
(Tab. 7). Den stärksten Einfluss auf die Preisveränderungen hat der Bevölkerungsanteil
der 25- bis 49-Jährigen. Bei den Wohnungspreisen und Mietpreisen ist dieser Indikator
dominant und erklärt allein etwa neun Prozent der Varianz der abhängigen Variablen. Als weitere
Einflussfaktoren folgen die Kaufkraft je Einwohner, die durchschnittliche Haushaltsgröße,
die Unternehmensdichte, die natürliche Saldorate (Geburten minus Sterbefälle je 1000 Einwohner),
die Bevölkerungsveränderung der Altersgruppe von 25 bis 49 Jahren sowie die Erwerbstätigenquote.
Allerdings haben nicht sämtliche Indikatoren einen Einfluss auf alle drei
Immobilienpreistypen. Diese neun Indikatoren erklären zwischen acht Prozent (Hauspreise)
und 14 Prozent (Wohnungspreise) der Varianz der Immobilienpreisveränderungen des jeweiligen
Immobilientyps zwischen 2007 und 2012.
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