Hundehaltung im Wohnbereich
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HUNDEHALTUNG <strong>im</strong> WOHNBEREICH(Verfasser: K.H. Ruf)<br />
Häufig besteht schon Unsicherheit darüber, ob ein Vermieter bei Neuvermietung eine<br />
<strong>Hundehaltung</strong> ausschließen darf. Darf ein Mieter aber <strong>im</strong> Laufe der Mietzeit einen Hund<br />
anschaffen? Darf er Besucher mit Hund in die Wohnung lassen? Viele Fragen sollen mit dem<br />
Beitrag beantwortet werden.<br />
<strong>Hundehaltung</strong> aus der Sicht der / des:<br />
1. Wohnungseigentümergemeinschaft/Wohnungseigentümers;<br />
2. Vermieters;<br />
3. Mieters (Mietinteressenten);<br />
4. „Nachbarn“, Mitmieters;<br />
1. Wohnungseigentümergemeinschaft/Wohnungseigentümers<br />
Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit <strong>im</strong> Rahmen Ihrer durch das<br />
Wohnungseigentumsgesetz zugewiesenen Rechte durch Mehrheitsbeschluss eine Tierhaltung zu<br />
untersagen.<br />
Ein generelles Tierhaltungsverbot bedarf aber einer Vereinbarung nach § 10 Abs.2 Satz 2 WEG,<br />
dagegen kann ein generelles <strong>Hundehaltung</strong>sverbot zulässig sein (OLG Saarbrücken, 02.10.06- 5 W<br />
154/06).<br />
Es entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer in der<br />
Hausordnung mehrheitlich eine Regelung zur Beschränkung von Tier- oder <strong>Hundehaltung</strong><br />
beschließen.<br />
Allerdings kann ein solches <strong>Hundehaltung</strong>sverbot in Einzelfällen, z.B. bei behinderten, oder<br />
blinden Wohnungseigentümern gegen Treu und Glauben verstoßen, vgl. BayOLG, 25.10.01- 2 ZBR<br />
81/01.<br />
Beispiele von zulässigen Regelungen in der Hausordnung:<br />
Einschränkung des freien Herumlaufens in Grünanlagen ( OLG Stuttgart 04.03.82, 8 W 8/82);<br />
Vermeidung von Verschmutzung und Gefährdung (BayOLG 02.06.04, 2 Z BR 099/04);<br />
Nachtruhestörung durch Hundegebell.<br />
Für Mieter muss eine solche Regelung aber <strong>im</strong> Mietvertrag vereinbart sein.<br />
Bei konkreten Belästigungen können unmittelbar gegen den Mieter Unterlassungsansprüche nach<br />
§ 1004 BGB geltend gemacht werden.
2.Vermieter<br />
Der Vermieter einer Wohnung, eines Hauses oder eines anderen Mietobjektes (z.B. Garage,<br />
Gewerbeeinheit, Grundstücksfläche, etc.) hat die Entscheidungsmacht an wen und zu welchen<br />
Bedingungen er vermietet.<br />
Anders als bei Kleintieren, bei denen die Haltung in der Wohnung grundsätzlich nicht verboten<br />
werden kann (vgl. BGH Urteil vom 20.01.93, VIII ZR 10/92 und BGH vom 14.11.07, VIII ZR 340/06),<br />
hat der Vermieter die Möglichkeit in einem Mietvertrag auch ein Tierhaltungsverbot vereinbaren.<br />
Hierzu werden in Rechtsprechung und Literatur 3 Ansichten vertreten:<br />
1. Wenn der Mietvertrag keine wirksame Beschränkung enthält darf der Mieter grundsätzlich<br />
einen Hund/Hunde halten , da vertragsgemäßer Gebbrauch, vgl. KG, WuM, 2004,721.<br />
2. Die Gegenansicht ist der Auffassung, dass eine <strong>Hundehaltung</strong> ohne Erlaubnis<br />
ausgeschlossen ist, vgl. Emmerich/Staudinger Kommentar, § 535 BGB RdNr. 54.<br />
3. Die <strong>Hundehaltung</strong> ist generell erlaubnisbedürftig, d.h. je nach Einzelfall zu entscheiden,<br />
wobei der Vermieter bei der Entscheidung eine Interessenabwägung vorzunehmen hat<br />
(vgl. Blank, NZM, 2007, 729 und 731; BGH Urteil vom 14.11.07, VIII ZR 340/06; LG Freiburg<br />
WuM 1997,17).<br />
Die Interessenabwägung hat z.B. unter folgenden Vorgaben zu erfolgen:<br />
Art, Größe, Verhalten, Anzahl;<br />
Art, Zustand, Größe und Lage der Wohnung und des Hauses;<br />
Anzahl Mitbewohner und Art des Tieres, Anzahl <strong>im</strong> Haus;<br />
Anzahl, Alter;<br />
Bisherige Handhabung;<br />
Bedürfnisse des Mieters.<br />
Falls die Wohnung zum Halten von Tieren ungeeignet ist, kann dies versagt werden.<br />
Hierbei hat er auch gesetzliche Vorschriften, z.B. das Gesetz zur Bekämpfung gefährlicher<br />
Hunde zu berücksichtigen.<br />
Probleme, welche sich <strong>im</strong> laufenden Mietverhältnis ergeben können, sind z.B.:<br />
Mietminderung anderer Mieter, z.B. wegen Lärmbelästigung (Lautes Bellen);<br />
Verunreinigung durch Kot;<br />
Sachbeschädigung durch Kratz- und Beißspuren;<br />
Beispiele von zulässigen Regelungen in der Hausordnung:<br />
Einschränkung des freien Herumlaufens in Grünanlagen ( OLG Stuttgart 04.03.82, 8 W<br />
8/82);
Vermeidung von Verschmutzung und Gefährdung (BayOLG 02.06.04, 2 Z BR 099/04);<br />
Nachtruhestörung durch Hundegebell.<br />
Für Mieter muss eine solche Regelung aber <strong>im</strong> Mietvertrag vereinbart sein.<br />
Bei konkreten Belästigungen können unmittelbar gegen den Mieter<br />
Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB geltend gemacht werden.<br />
Widerruf der Erlaubnis<br />
Der Vermieter kann eine Erlaubnis zur Tierhaltung widerrufen und auch dann, wenn <strong>im</strong><br />
Mietvertrag ein Widerrufsvorbehalt nicht ausdrücklich enthalten ist.<br />
Voraussetzung ist allerdings, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist z.B. dann der Fall,<br />
wenn von dem Hund eine konkrete Störung ausgegangen ist.<br />
Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter vertragswidrig, d.h. ohne Erlaubnis einen<br />
Hund hält?<br />
Keinen Unterlassungsanspruch hat der Vermieter, wenn<br />
3.Mieter<br />
- er die <strong>Hundehaltung</strong> längere Zeit geduldet hat<br />
- der Mieter materiellrechtlich ein Anspruch hat einen Hund zu halten (z.B. Blindenhund)<br />
- wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter den Eindruck gemacht hat, dass er die<br />
Erlaubnis erteilt.<br />
Der Mieter hat dann, wenn er Hundehalter ist, selbstverständlich auch sehr viele Verpflichtungen,<br />
welche sich bereits aus gesetzlichen Vorgaben ergeben.<br />
Er hat neben der Verpflichtung zur Entrichtung der Hundesteuer auch die Verpflichtung, dass von<br />
seinem Hund kein Schaden entsteht.<br />
In Baden Württemberg bestehen in den meisten Städten, Landkreisen Verordnungen, in denen<br />
z.B. geregelt ist, dass der Eigentümer eines Hundes für die Beseitigung und Entsorgung von<br />
Hundekot verpflichtet ist (bei Spielplätzen gelten besondere Regelungen.<br />
Neben einer dringend zu empfehlenden Tierkrankenversicherung (Achtung neue<br />
Versicherungsbedingungen), ist eine Haftpflichtversicherung geradezu notwendig.<br />
Die von Besuchern mitgebrachten Hunde und die vorübergehende Aufnahme von Hunden (vgl. AG<br />
Aachen WuM 1992,432) wird grundsätzlich für zulässig gehalten.<br />
Ausnahme dann, wenn von diesen Hunden eine Gefahr für die übrigen Bewohner ausgeht.<br />
Mietinteressenten haben vor Mietvertragsabschluss mitzuteilen, dass sie einen Hund halten.
4. Nachbar, Mitmieter<br />
Bei Mitmietern <strong>im</strong> Anwesen stellt sich manchmal das Problem „Angst“ vor einem Hund, Lärm zu<br />
Ruhezeiten, oder Geruchsbelästigung oder Verunreinigung z.B. durch Haare, Hundekot ...<br />
Hier bestehen für die Mitmieter alle Möglichkeiten der Mietminderung, wenn eine solche<br />
tatsächlich vorliegt. Dies kann soweit gehen, dass der Vermieter verpflichtet wird vom Schädiger,<br />
also dem Hundehalter die <strong>Hundehaltung</strong> zu unterlassen.<br />
Auch Nachbar haben ggfls. Unterlassungsansprüche z.B. aufgrund der Verordnungen der<br />
Gemeinden, z.B. gegen das Streunen von Hunden in fremden Grundstücken.